Derechos y deberes de la comunidad de propietarios

La comunidad hereditaria surge cuando varias personas se convierten en coherederas de la herencia de una persona fallecida. Como miembros de la comunidad hereditaria, los coherederos tienen diversos derechos y obligaciones.

Derechos: renunciar a la herencia, vender parte de la herencia y disolución

Los derechos incluyen, entre otros, el derecho a utilizar la herencia y el derecho a vender la parte de la herencia. Cada coheredero tiene derecho a vender su parte de la herencia, por lo que los demás coherederos tienen derecho de tanteo. También existe el derecho a disolver la comunidad de herederos si ésta deja de funcionar o si hay un litigio sobre la herencia.

Además, los coherederos pueden renunciar a la herencia en determinadas circunstancias si no desean aceptarla o si tuvieran que asumir las deudas del difunto. La renuncia debe hacerse en un plazo determinado.

Los derechos de un vistazo:

• Renunciar a la herencia
• Derecho de uso
• Derecho a vender la herencia
• Derecho preferente
• Derecho a disolver la comunidad de copropietarios

Funciones: Contratos de arrendamiento, gestión & Co.

Entre las obligaciones de los coherederos está la de hacerse cargo de los contratos de arrendamiento si el fallecido era inquilino de un piso o casa en el momento de su muerte. Los coherederos también tienen un deber de administración de la herencia. Deben administrar adecuadamente la herencia, mantenerla y llevar a cabo medidas de mantenimiento si es necesario.

Otro deber importante de los coherederos es el pago del pasivo de la herencia. Los coherederos son responsables solidarios de las deudas del difunto y deben garantizar su pago. Al hacerlo, también deben tener en cuenta los impuestos de la herencia.

Sus funciones resumidas:

• Asunción de contratos de arrendamiento
• Deber administrativo
• Pago del pasivo de la herencia

Requisito previo para la venta de un piso

Por tanto, para vender un piso de una comunidad de herederos, todos los herederos deben estar de acuerdo con la venta. Una venta sólo puede realizarse conjuntamente y de mutuo acuerdo. Ello requiere una estrecha cooperación y acuerdo entre los herederos para garantizar una buena administración de la herencia.

Los herederos deben ponerse de acuerdo sobre la venta del piso

Sin embargo, en la práctica puede resultar difícil ponerse de acuerdo sobre una venta conjunta. A menudo hay emociones y recuerdos asociados a la propiedad, lo que puede hacer que la cuestión sea delicada para algunos herederos.

Por ello, no es infrecuente que algunos herederos no quieran o no puedan aceptar la venta. En algunos casos, esto puede dar lugar a desacuerdos y disputas en torno a la herencia. Veamos ahora con más detalle qué opciones existen entonces.

Disputa y conflicto en la comunidad de herederos

Si la comunidad de herederos no está de acuerdo con la venta del piso, puede ser difícil encontrar una solución amistosa. Si todos los herederos deniegan su consentimiento a la venta, el inmueble no podrá venderse.

En este caso, existen varias posibilidades para que proceda la comunidad de herederos.

Que los coherederos paguen la parte de la herencia

Una posibilidad es que un único coheredero pague a los demás coherederos y se convierta así en el único propietario de los bienes. Si un coheredero desea liquidar a los demás coherederos, primero hay que determinar el valor de la propiedad y las cuotas de los coherederos. Para ello, puede consultarse a un perito o tasador. A continuación, se calcula la parte de cada coheredero en función del valor de la propiedad. El coheredero que desee pagar a los demás coherederos debe entonces pagar la parte correspondiente a los demás coherederos para adquirir sus partes en la propiedad.

Así funciona el pago de una cuota hereditaria:

• Determinación del valor de los bienes inmuebles
• Cálculo de la cuota hereditaria
• Pago a los coherederos

Vender la parte de la herencia a un tercero

Sin embargo, puede ocurrir que los demás herederos no estén de acuerdo o no puedan adquirir la parte del heredero vendedor. En este caso, el heredero vendedor puede vender la participación a un tercero. El requisito para ello es que se haya concedido a los coherederos un derecho de tanteo de dos meses y que la venta de la parte de la herencia sólo sea posible en su totalidad. Si decide vender la parte de la herencia, esto no sólo se aplica al piso, sino también al resto de la herencia.

Subasta de partición por el tribunal de distrito

La subasta de partición en la comunidad de hered eros por el tribunal de distrito suele ser el último recurso. Si los herederos no se ponen de acuerdo, un heredero puede solicitar una subasta de partición. El tribunal local subastará entonces la propiedad para dividir posteriormente el producto entre los coherederos. Sin embargo, esta vía suele llevar aparejados unos costes elevados y suele dar lugar a unos ingresos considerablemente inferiores a los de una venta privada.

La subasta de particiones de un vistazo:

• Último recurso en caso de litigio
• Resolución del tribunal local
• Reparto de las ganancias entre los herederos
• Desventaja: Costes elevados y bajo precio de compra

Procedimiento: Venta de un piso heredado

Cuando varios herederos han heredado una vivienda y deciden venderla, tienen que seguir ciertos pasos para llevar a cabo la venta de forma legalmente correcta. Esto requiere una buena planificación y coordinación dentro de la comunidad de herederos, así como la intervención de un notario con experiencia para garantizar que el proceso de venta se desarrolle sin problemas.

He aquí los puntos más importantes de antemano:

1. Consentimiento a la venta por parte de toda la comunidad de herederos
2. Comercialización de la propiedad
3. Preparación del contrato de compraventa ante notario
4. Pago del precio de compra y liquidación

Consentimiento para la venta

En primer lugar, la comunidad de herederos debe estar de acuerdo en que se venda el piso. Todos los herederos deben estar de acuerdo. Una vez alcanzado el acuerdo, debe aprobarse una resolución conjunta que regule todos los aspectos de la venta, como el precio de venta, el reparto de los ingresos entre los herederos y quién llevará a cabo la venta.

Comercialización de la propiedad

Una vez que la comunidad de herederos ha decidido vender el piso, hay que ponerlo a la venta. Para ello, se puede encargar a un agente inmobiliario que valore el piso, prepare exposiciones inmobiliarias y se encargue de la comercialización. Alternativamente, los herederos pueden vender el piso ellos mismos poniendo anuncios o utilizando plataformas en línea.

Preparación del contrato de compraventa ante notario

Una vez que se ha encontrado un comprador, hay que concertar una cita con el notario, durante la cual se llevan a cabo el contrato de compraventa, la transmisión de la propiedad y el cambio en el registro de la propiedad. El contrato de compraventa regula todos los detalles de la venta, como el precio de compra, el momento de la transferencia de la propiedad y todas las demás condiciones. El traspaso es la declaración formal del vendedor de que transfiere la propiedad del inmueble al comprador. La modificación del registro de la propiedad es la inscripción del comprador como nuevo propietario del piso en el registro de la propiedad.

Pago del precio de compra y liquidación

Una vez cumplidos todos los trámites, el comprador debe pagar el precio de compra. En cuanto se haya recibido el precio de compra, se lleva a cabo el cambio en el registro de la propiedad y el comprador queda registrado como nuevo propietario del piso.

Solicitar un certificado sucesorio: esto es lo que importa

Durante el proceso de venta, los herederos deben aportar pruebas de que poseen el título de propiedad de la casa heredada. A menudo se requiere para ello un certificado de herencia, ya que el propietario fallecido sigue inscrito como propietario en el registro de la propiedad. El certificado sucesorio puede solicitarse al tribunal sucesorio, pero no es necesario en todos los casos. Alternativamente, la sucesión también puede probarse mediante un certificado sucesorio europeo o una disposición de bienes por causa de muerte conforme al artículo 35 (1) de la GBO, siempre que conste en un documento público (por ejemplo, un testamento notarial) y se presente el acta de apertura de la disposición.

Inscripción en el registro de la propiedad en caso de venta rápida

Se recomienda que los herederos inscriban su posición como propietarios en el registro de la propiedad antes de la venta, si es necesario, ya que el registro de la propiedad se vuelve incorrecto tras la muerte del testador. Por lo general, los herederos están obligados a corregir el registro de la propiedad e inscribirse como nuevos propietarios. Esto puede ser especialmente importante si la venta se produce años después. En este caso, la corrección del registro de la propiedad debe hacerse lo antes posible y, a más tardar, en los dos años siguientes a la herencia. El proceso suele ser gratuito dentro de este plazo.

No es necesaria la transcripción en caso de venta posterior

Sin embargo, si la venta de la casa tiene lugar inmediatamente después del fallecimiento del causante, no suele ser necesario realizar una regularización catastral. En este caso, la propiedad puede demostrarse, por ejemplo, presentando el certificado de herencia y el comprador puede inscribirse directamente en el registro de la propiedad.

Lo más importante en resumen:

• Certificado de herencia que acredita la nueva propiedad del piso
• Alternativa: Prueba mediante certificado sucesorio europeo
• La comunidad de herederos debe inscribirse como nueva propietaria
• Excepción: la venta se produce poco después de la aceptación de la herencia

Conclusión: Venta de un piso por una comunidad de herederos

En resumen, la venta de un piso por una comunidad de herederos puede ser un proceso complejo. Por ello, es especialmente importante que usted y sus coherederos conozcan sus derechos y obligaciones. Una vez que la comunidad de herederos ha acordado la venta, los herederos deben demostrar su propiedad del piso heredado. Esto puede hacerse solicitando un certificado sucesorio, pero también hay formas alternativas de probar la propiedad, como el certificado sucesorio europeo o una disposición de bienes por causa de muerte. También puede tener sentido corregir la situación de la propiedad en el registro de la propiedad para evitar problemas en una venta posterior.

Herencias y herencias de bienes inmuebles

Nunca antes se había heredado tanto en Alemania como este año, informa NDR. Continúa: «Según el Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW), cada año se heredan o regalan hasta 400.000 millones de euros».

Puede encontrar el informe en la mediateca del NDR:

• Disputas por la herencia: ¿Cómo se hace un buen testamento?

Disputa en la comunidad de herederos y venta de partición

Ya hemos informado en el blog sobre el tema de las disputas en la comunidad de herederos. Si una persona fallecida deja varios herederos y la división del patrimonio entre los herederos no es consensuada, la división se determina por ley. Al tratarse de un bien común, los coherederos sólo pueden disponer de la herencia conjuntamente.

Si esta disposición conjunta no funciona, cada coheredero puede exigir la disolución de la comunidad de herederos en cualquier momento y perseguirla de forma independiente. En este caso, el coheredero individual puede disponer de su parte en el conjunto de la herencia, pero no de su parte en los bienes individuales.

• Disputa en la comunidad de herederos

Si los herederos están en disputa, a veces hay una subasta de partición, una forma específica de venta forzosa. El objetivo de la subasta de partición es convertir los bienes en una suma de dinero divisible y repartirlos entre los copropietarios.

Un extracto del lunes 25 de abril de 2022, de 22:00 a 22:45, con nuestro experto en televisión Jan Rickel.

Fuente de la imagen: 45 Min Reportage / NDR

Lea más sobre el tema aquí:

Testamento, casa y cuota obligatoria

El reparto de los bienes de una persona fallecida puede hacerse constar en una declaración escrita antes del fallecimiento, que es el testamento. Toda persona es capaz de hacer un testamento a partir de los 16 años y no necesita un notario en el caso de un testamento manuscrito, ya que el propio testador lo redacta a mano.

Sin embargo, si se desea un testamento notarial, éste debe ser protocolizado por un notario, cuyos costes dependen del valor de la herencia. En aras de la claridad, el documento debe llevar la etiqueta «Testamento» o «Última Voluntad» y se debe añadir la firma del testador y una fecha al final. Si hay varios testamentos, el testamento con la fecha más reciente es el que da fe.

• Will
• Acción obligatoria

¿Herencia sin testamento?

El derecho de sucesión entra en vigor si no hay testamento. Regula quién recibe los bienes del fallecido después de la muerte y cómo se hace. En el caso de varios herederos, pueden formarse comunidades de herederos y la herencia pasa a su posesión.

Lascomunidades de herederos se forman automáticamente tras la muerte del testador si hay varios herederos. A continuación, deben dividir el patrimonio entre ellos y tomar decisiones conjuntas sobre los bienes heredados, como los inmuebles. Si quieres decidir por ti mismo qué familiares heredan qué bienes, debes redactar un testamento y regularlo todo con precisión.

• Herederos sin testamento

Divorcio y propiedad inmobiliaria: las preguntas y respuestas más importantes

Ahora cualquier tipo de propiedad que necesite vender después de su divorcio: Depende de la ubicación. A la hora de vender un piso, vender una casa, vender un terreno y más aún si se pretende vender una vivienda plurifamiliar. La ubicación de su propiedad es un factor de valoración decisivo. También lo son la sustancia y el mobiliario. Vender en privado significa aceptar riesgos y cometer errores. Desde la valoración de la propiedad hasta los contratos, los impuestos y los costes.

Si un divorcio conlleva la venta de una casa, debe estar bien informado al respecto.

¿Se está divorciando o quiere solicitar el divorcio? Lo ideal es tener la oportunidad de hablar razonable y objetivamente sobre la separación con la pareja que se va a divorciar? Entonces, la pregunta que surge ahora es: ¿Quién es el dueño de qué? Si son dueños de una propiedad conjunta, como una casa, deben preguntarse ahora: ¿de quién es la casa y cómo se puede dividir después del divorcio?

Los que viven juntos en una casa durante años no suelen preguntarse: ¿de quién es realmente la casa? La convivencia también sugiere una casa compartida y rara vez sigue habiendo un «mío» y un «tuyo», sino a menudo un «nuestro». Como el mobiliario interior suele elegirse según las ideas y deseos de ambos cónyuges, el sentimiento de unión se refuerza enormemente.

Tema Divorcio: Artículos y guías

Antes de entrar en los detalles – la venta – aquí hay artículos más detallados sobre el divorcio y la venta de una casa o piso.

Los hechos: Niños, procedimiento y mantenimiento

• Divorcio por dificultades
• Gestionar la propiedad
• Derecho a pensión
• Divorcio con hijo
• Procedimiento de divorcio
• Acuerdo de divorcio
• Derecho de divorcio
• Mantenimiento

La vida: Motivos, año de separación y cambio de nombre

• Vivir por separado
• Cambio de nombre
• Causas de divorcio
• Año de separación

Prólogo – ¿Un consejo gratis? ¡Sí!

Todos mis consejos en esta guía son gratuitos para ti. Como agentes inmobiliarios, intermediamos propiedades con un valor de venta igual o superior a 1 millón de euros bajo la categoría de propiedades de lujo. Estaremos encantados de darle consejos y trucos para su venta, de forma gratuita, explicados en detalle y paso a paso. Consulte también nuestros enlaces, donde encontrará información más detallada sobre cada uno de los temas. Si quiere vender su propiedad con nosotros: ¿Sabe cuál es nuestra ventaja imbatible? De forma independiente, llegamos a más de 250.000 lectores al mes, lo que supone un total de 3 millones de personas al año. Somos independientes de los portales inmobiliarios comunes y llegamos a un grupo objetivo solvente y especial. Además, en nuestra zona fuera de mercado, ofrecemos interesantes grupos de compradores e inversores a los que no tiene acceso a través de las ofertas habituales. Lea más aquí: Agentes inmobiliarios.

¿Quién es el propietario de la casa / condominio?

Sin embargo, si un matrimonio decide dejar de vivir juntos y divorciarse, no importa el sentimiento que haya surgido, sino que se consideren los hechos. La inscripción en el registro de la propiedad es siempre decisiva para saber a quién pertenece la casa. En el registro de la propiedad, siempre encontrará al propietario que estaba registrado cuando compró la propiedad. Si está registrado allí solo, también es automáticamente el único propietario de la vivienda. Se suele optar por un propietario único registrado si la compra se hizo antes del matrimonio, por ejemplo, o si hubiera ciertas ventajas en registrar sólo a un cónyuge. Si en el registro de la propiedad hay un único propietario, está bastante claro por ley quién es el dueño de la propiedad. Sin embargo, el otro cónyuge no es expulsado sin más de la casa, aunque el propietario único registrado tenga un poder de dirección que le permita pedir al otro cónyuge que se vaya de la casa. Esta solicitud de salida está vinculada a un tiempo concedido que debe darse a la pareja que se muda. Además, el único propietario debe correr con los gastos de la mudanza. Además, se puede conceder al no propietario un derecho de residencia, que también se puede conceder de forma limitada.

Dos propietarios: soluciones propuestas

Si ambos cónyuges son propietarios de la vivienda o también del condominio, ambas personas deben estar inscritas en el registro de la propiedad. Si este es el caso, los cónyuges pueden tomar varios caminos en caso de divorcio.

Por un lado, es posible vender la casa a un tercero, por otro lado, la casa puede ser subastada parcialmente o, en tercer lugar, un cónyuge puede transferir sus acciones al otro. Si la casa se va a vender a un tercero, ha elegido la forma más agradable y fácil, porque la casa está dividida, por así decirlo. La propiedad conjunta se vende y el producto de la venta se divide entre ellos. Este proceso es rápido y después usted y su todavía o ex-cónyuge pueden ir por caminos separados.

¿Qué pasa con los niños?

Sin embargo, si hay niños de por medio, la pareja que se va a divorciar suele querer conservar la propiedad al menos para los niños, para no alejarlos de su barrio familiar. No es infrecuente que los padres que se divorcian y son propietarios de una vivienda común decidan no venderla a un tercero. No quieren que los niños cambien de ciudad o pueblo, que se acostumbren a nuevas personas y a un nuevo entorno y que tengan que mudarse de la casa en la que nacieron y crecieron o siguen creciendo.

Sin embargo, hay que aclarar de nuevo quién es el propietario y si ambos cónyuges son propietarios, deben encontrar una solución conjunta. En este caso, suele ser aconsejable que el cónyuge que deja la casa transfiera sus propias acciones al cónyuge que seguirá viviendo en la casa, probablemente con los hijos. Si esto ocurre y se transfieren las acciones, toda la propiedad pasa al socio que seguirá viviendo en la casa. Sin embargo, el traspaso sólo se realiza pagando íntegramente las acciones de la casa. Tanto la venta a un tercero como el pago de las participaciones en la propiedad ya presuponen que los cónyuges se pongan de acuerdo y quieran encontrar soluciones juntos.

Subasta de partición

Pero, por desgracia, no siempre es así, porque los divorcios suelen ir asociados a heridas y muchas emociones, lo que puede llevar a que los frentes se endurezcan y la pareja no llegue a un acuerdo. En este caso, es posible solicitar una subasta de partición. El objetivo de una subasta de partición es disolver una comunidad previamente existente. En este tipo de subasta, la propiedad, que se considera indivisible, se convierte en dinero, que es divisible. Sin embargo, este dinero sigue perteneciendo a la comunidad y se deposita en caso de que no se acuerde la división o el pago. La subasta de partición debe ser siempre el último recurso para «deshacerse» de una casa a través del divorcio.

Consejo. Venta fuera del mercado (no pública)

Fuera del mercado significa que la venta de su propiedad nunca será visible públicamente. Su propiedad sólo se recomendará a un grupo interno y solvente de compradores con una constelación ideal. Las ventas fuera del mercado son utilizadas en particular por personas prominentes que quieren mantener la venta así como la dirección, las fotos y mucho más en secreto. Los particulares también hacen uso del servicio, por ejemplo, si la familia o el vecindario no deben enterarse de la próxima venta. Para una venta tan discreta y fuera del mercado se necesita un agente inmobiliario de renombre con una buena red. Su ventaja: nadie se enterará de la venta.

• Vender fuera del mercado

Equiparación de ganancias, propiedad única y copropiedad

Todo sobre la equiparación de las ganancias, la propiedad única y la propiedad conjunta.

Equiparación de ganancias: ganancias para ambos cónyuges en caso de divorcio

Si dos personas contraen matrimonio sin contrato matrimonial, viven en una comunidad de gananciales según la ley. La ganancia se define como la cantidad en la que el patrimonio final de uno de los cónyuges supera el patrimonio inicial. Por lo tanto, durante el matrimonio, los dos bienes permanecen separados, y en el momento del divorcio se produce una equiparación de las ganancias acumuladas de los bienes. Por lo tanto, cada uno de los cónyuges debería dejar el matrimonio con la misma cantidad de ganancias acumuladas. Los expertos de Lukinski explican cómo tratar el difícil tema de los inmuebles en la equiparación de plusvalías.

Propiedad única: consecuencias financieras y derechos

Si sólo uno de los cónyuges está inscrito en el registro de la propiedad como propietario, la propiedad pertenece sólo a este cónyuge incluso después del divorcio. Durante el periodo de separación, el tribunal también puede asignar la propiedad al no propietario para su uso, pero sólo si este cónyuge no puede encontrar un piso asequible para él y los hijos comunes. Sin embargo, esto no cambia la propiedad del inmueble.

Sin embargo, una propiedad también tiene consecuencias financieras para la equiparación de las ganancias. Un inmueble comprado, construido o ampliado o modernizado durante el matrimonio representa un aumento de valor y, por tanto, es relevante para la equiparación de las ganancias. Un bien heredado, o que ya formaba parte del patrimonio antes del matrimonio, sólo cuenta para la equiparación de ganancias si se ha modernizado o ampliado durante el matrimonio. Sin embargo, durante el divorcio, el propietario de los bienes no puede hacer simplemente lo que quiera con ellos. Si el divorcio o el acuerdo de ganancia por separación aún no ha terminado, necesita el consentimiento de la ex pareja para la venta, por ejemplo.

Propiedad común – diferentes soluciones

Si los bienes pertenecen a los cónyuges a partes iguales o también de forma proporcional, se hace difícil en caso de divorcio, porque la cuestión de cómo proceder con los bienes comunes después del divorcio no siempre es fácil de responder. ¿Quién podrá vivir en la vivienda, se venderá o se seguirá financiando? Este problema viene del hecho de que con el divorcio, la copropiedad no termina también al mismo tiempo. Por lo tanto, los cónyuges divorciados siguen siendo responsables conjuntamente de los bienes después del divorcio. Hay varios enfoques de la cuestión, más o menos adecuados según la situación:

• Uno de los socios puede hacerse cargo de la propiedad pagando al otro. Sin embargo, esto constituye una ganancia que afecta a la equiparación de las ganancias.
• La propiedad puede ser transferida a un hijo común y ambos cónyuges buscan algo nuevo
• Dependiendo de las circunstancias de la propiedad, una gran casa unifamiliar puede convertirse en una casa bifamiliar. Así, si los cónyuges lo desean, la propiedad puede dividirse en dos unidades independientes a partes iguales.
• La propiedad puede ser vendida y la ganancia dividida proporcionalmente entre los cónyuges
• Si no se llega a un acuerdo sobre el futuro de la propiedad, el último recurso es una subasta de partición, en la que la propiedad se vende en subasta pública por un tribunal de ejecución.

Préstamos inmobiliarios actuales en el divorcio: comunicación entre los cónyuges

Si los bienes inmuebles se financian mediante un préstamo, éste debe seguir siendo devuelto después de la separación. Sin embargo, la forma de abordar este problema debe tratarse independientemente de las demás cuestiones inmobiliarias. Una solución habitual es cambiar el método de pago. Si hasta la separación el que ganaba más dinero devolvía el préstamo, tras el divorcio la devolución puede correr a cargo de ambos miembros de la pareja a partes iguales. Si la propiedad residencial conjunta se transfiere a uno de los cónyuges, el contrato de reembolso también puede modificarse en consecuencia.

Venta: procedimiento y lista de comprobación (gratuita)

Vender un inmueble después de un divorcio – Los precios de las casas, los condominios y los terrenos siguen subiendo. Un estudio de la Asociación Federal de Bancos Cooperativos Alemanes (BVR) revela que la tendencia a ser propietario de sus cuatro paredes continúa:. En 2017, los precios de los inmuebles residenciales ocupados por sus propietarios volvieron a subir un 5,4%. La elevada demanda también afecta a la situación de los precios en las regiones rurales. ¿Está pensando en vender su vivienda? La situación del mercado inmobiliario es extremadamente buena para los vendedores. No tome una decisión hasta que disponga de una tasación del valor de mercado realizada por un professional. Los expertos de Lukinski determinarán gratuitamente el precio de venta que puede alcanzar su propiedad. Estamos siempre a su disposición en línea.

¿Cuánto vale mi propiedad?

¿Qué precio puede alcanzar mi propiedad en el mercado? ¿Está pensando en contratar a un experto? En Lukinski podemos ayudarle gratuitamente. Nuestra valoración inmobiliaria se basa en los datos actuales de su región. Nuestro servicio en línea determina la expectativa de precio más realista para su propiedad a partir de todas las ofertas comparables. La experiencia ha demostrado que nuestras valoraciones como agentes inmobiliarios online se adaptan mucho mejor al nivel de precios actual que los costosos dictámenes de los expertos, que se basan en gran medida en los materiales de construcción.

Nadie puede predecir con exactitud cuánto durará el auge de los precios en el mercado inmobiliario. Vender un inmueble no siempre es una decisión fácil. Hay razones personales o preocupaciones financieras. Sin embargo, una propiedad poco utilizada o que no se adapta a la situación propia genera rápidamente gastos adicionales. Las ampliaciones, las reformas o los largos desplazamientos suponen una carga para el presupuesto. La venta de la propiedad residencial no sólo genera libertad financiera, sino también la oportunidad de reubicarse uno mismo o la familia en un lugar más ventajoso. Todas las ubicaciones residenciales están actualmente en demanda: en la ciudad y en el campo. Nuestro servicio inmobiliario online utiliza nuevos procedimientos y métodos para evaluar las ofertas disponibles en el mercado. De este modo, determinamos para usted, de forma gratuita, con qué precio de compra pueden encontrar un comprador con bastante rapidez.

Nuestro proceso de valoración inmobiliaria ha demostrado ser excelente durante años. Con unos pocos datos, analizamos el inmueble para que reciba una valoración realista para la venta de una casa o un piso. De forma rápida y sencilla, le ayudamos a conseguir el mejor precio en su mercado regional. Permítanos mostrarle cómo podemos apoyarle.

Determinar el valor de mercado de la propiedad

¿Ha pensado en vender su casa o piso? A continuación, le proporcionaremos una valoración en línea a valor de mercado. Sólo entonces podrá evaluar si quiere desprenderse de la propiedad. Con el precio de venta potencial estimado por nosotros, también puede decidir si merece la pena contratar a un agente inmobiliario. En determinadas circunstancias, puede merecer la pena adoptar medidas de renovación y reconversión, lo que puede ayudar a encontrar una base aún más amplia de interesados. Una evaluación propia del valor de mercado está plagada de muchos riesgos: a menudo se basa en los vínculos emocionales con la propiedad, en el esfuerzo y el tiempo invertidos en la renovación. Si el precio de venta indicado es demasiado alto, apenas se presentarán interesados serios. El flujo de visitantes que no están realmente interesados en comprar a menudo no se detiene ni siquiera después de meses. Esto cuesta tiempo y nervios, y al final muchos propietarios aceptan grandes pérdidas económicas.

Busque el asesoramiento de un professional antes de vender. Le daremos una evaluación completa y cuidadosa del valor de su propiedad. Nuestros precios y recomendaciones le permitirán encontrar compradores adecuados para su propiedad. Cuanto más tiempo lleve una propiedad en el mercado, mayor deberá ser el descuento final en el precio. Evite esto con Lukinski y entre en la venta de inmuebles desde el principio bien informado y respaldado. Con nuestra valoración inmobiliaria en línea, recibirá cifras clave oportunas y fiables y datos interesantes sobre la venta de su propiedad. Si lo desea, podemos encargarnos de todos los servicios relacionados con la venta de su casa, desde la tasación hasta la cita con el notario.

¿Vender por tu cuenta?

Después de la investigación inicial, muchos vendedores de propiedades siguen confiando en sí mismos para gestionar la venta de la casa por su cuenta. Sin embargo, lo que el vendedor tiene que esperar realmente es una cuestión para los professionales. Los posibles compradores pueden presentarse a la cita de visita para hacer bajar el precio de forma injustificada. Cada vez se descubren más defectos y, tarde o temprano, el propietario abandona frustrado. El aspecto jurídico de la venta de inmuebles también se rige cada vez más por la normativa legal. El certificado energético debe presentarse en la cita de visita, y hay que responder a las preguntas sobre el registro de la propiedad y el método de construcción. Nuestra oficina professional sabe responder a todas las consultas de forma competente y completa. Estaremos encantados de ayudarle en cada paso de su proyecto inmobiliario.

Nuestros clientes lo confirman una y otra vez: vale la pena llamarnos a la hora de vender un inmueble. Puede confiar en nuestra experiencia y conocimientos a la hora de negociar los precios, concertar citas de visita y recopilar los documentos de venta. Le explicaremos todos los demás preparativos burocráticos, incluida la obtención de extractos del Registro de la Propiedad. No toda la información tiene que ser revelada a un potencial comprador – nosotros le asesoramos en todos los aspectos.

La lista de control de los documentos

Si decide vender su casa o piso, le proporcionaremos la mayor parte de los documentos, mientras usted tiene listos la descripción del edificio, la declaración de gastos de servicio y los planos del edificio. Si ya conoce el valor de mercado de su casa, nuestra lista de comprobación le ayudará a estar bien preparado para una venta sin problemas:

Una vez decidida la venta de una vivienda, hay que obtener una avalancha de documentos para las distintas fases de la venta. Los requisitos burocráticos para la venta de inmuebles están dirigidos a los posibles compradores, notarios, agentes inmobiliarios y otras instituciones.

1. Documentos de venta
2. Certificado energético y extracto del registro de la propiedad
3. Descripción del edificio y mapa catastral
4. Documentos especiales para propiedades especiales
5. Proporcionar los documentos de acuerdo con la fase de venta.

En principio, sólo unos pocos documentos son obligatorios cuando se vende una casa o un piso. Sin embargo, los posibles compradores cuentan con una serie de recomendaciones para conseguir la mejor propiedad posible, en función de sus necesidades personales y del precio a pagar. El extracto del registro de la propiedad debe presentarse en la notaría a más tardar, pero muchos compradores necesitan la información del documento incluso antes de decidirse a comprar. El banco prestamista debe poder inspeccionarlo y dar su consentimiento a la financiación. Todos los documentos pertinentes deben estar a mano con la suficiente antelación para que la venta de la casa o el piso sea lo más rápida y fluida posible. Los documentos que hay que obtener de las instituciones públicas, los institutos de crédito y las oficinas suelen llevar tiempo. Con nosotros, usted está en el lado seguro – obtendremos muchos de los documentos para usted y proporcionaremos consejos sobre los requisitos burocráticos para la venta de bienes raíces. Qué podemos hacer por usted y qué documentos obtenemos:

• Elaboración del certificado energético orientado al consumo, que se presentará a los interesados en la cita de visita sin que se le solicite.
• Extractos del registro de la propiedad
• Mapa de la parcela
• Textos sobre el objeto y la ubicación para el anuncio

El marketing ya comienza

Una vez recopilados los documentos, comienza la fase de comercialización. También estamos disponibles de forma competente y fiable para responder a cualquier pregunta y resolver cualquier problema que pueda surgir. El anuncio preparado conjuntamente se complementa con una exposición convincente y professional. Ambos deben estar libres de errores, ser completos, informativos y convincentes. También se incluyen fotos significativas de la casa, el piso y el jardín. Los documentos se publican en línea, nos encargamos de las publicaciones en las redes sociales y completamos un marketing dirigido con una visita virtual.

Cuando se programen las citas de visita, la casa o el piso deben presentarse de la mejor manera posible. El posible comprador debe sentirse cómodo en el inmueble para que las negociaciones sean más fáciles. Sabemos cuál es la mejor manera de resaltar las ventajas de su casa. También podemos concertar y organizar visitas para usted.

El posible comprador llevará los documentos a su banco para una última comprobación del crédito. Si el precio de compra y la valoración de la propiedad coinciden, el banco puede financiar la propiedad. Si la solvencia del posible comprador es buena, nada impide que el banco apruebe el préstamo. Los bancos suelen realizar sus propias valoraciones de la propiedad. Si el precio de compra es demasiado alto, la propiedad no se prestará en absoluto o sólo se concederá un importe de préstamo considerablemente inferior. Los proyectos de venta fracasan si el posible comprador no puede reunir los medios financieros. Con nuestra valoración de la propiedad nos aseguramos de que esto no ocurra. Estimamos el precio de su propiedad residencial y comercial de forma realista y cercana al mercado. Confíe en los professionales de Lukinski, para obtener el máximo éxito en la venta de su propiedad.

El último paso es la cita con el notario. Aquí es donde el comprador y el vendedor se reúnen para notarizar el contrato de compraventa. A continuación se produce el cambio en el registro de la propiedad, que hace oficial la venta.

Últimos consejos para una venta exitosa

Cada una de las fases de la venta lleva su tiempo. Por lo general, la venta de la casa completa tarda entre 6 y 9 meses. Dependiendo de la propiedad y la ubicación, puede llevar más tiempo encontrar el comprador adecuado. Mantenemos un amplio grupo de posibles compradores serios y financieramente seguros que buscan una nueva vivienda. Es posible que el comprador adecuado para su casa o piso ya esté en nuestros libros. Es importante que el futuro comprador esté seriamente interesado en la compra y que también pueda asegurar los medios financieros a corto plazo. También apoyamos al comprador en la búsqueda de una financiación adecuada para su compra inmobiliaria. Como socio neutral, somos un intermediario competente en todas las fases de su proyecto de venta. En nuestras páginas de ciudades puede conocer la evolución del mercado regional. Allí también obtendrá una visión general de nuestra amplia experiencia en los estados federados de Hesse y Renania-Palatinado.

Con nuestro servicio, la tramitación contemporánea en línea y la presentación de la venta de su casa, se le atiende de forma integral y específica cuando se une a los Lukinski Lukinski. Asegure el mejor precio de venta para su propiedad – con el Lukinski. Acortamos el tiempo de venta y aseguramos una venta de la propiedad sin problemas.

Hechos y cifras: Divorcio

Matrimonios y divorcios en comparación

Matrimonios y divorcios en Alemania de 1960 a 2008.

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Tasa de divorcios en Alemania

Aquí puedes ver la tasa de divorcio actual en Alemania desde 1960 hasta 2018.

• 2018 (actual): 32,94
• 2010: 48,95%
• 2000: 46,45%
• 1990: 29,97%
• 1980: 28,4%
• 1970: 18,07%
• 1960: 10,66%

¿Por qué se divorcian las mujeres?

Según una encuesta de la revista Brigitte, los objetivos vitales son el principal motivo de divorcio. De las 43.000 mujeres, casi el 32% mencionó como razón principal las diferentes ideas sobre el futuro. «Nos hemos distanciado», suele decirse de forma escueta. La infidelidad ocupa el segundo lugar, con un 29,2%. En este caso, los asuntos de la pareja son la razón decisiva para el divorcio. El 10,9% de las encuestadas mencionó las peleas constantes, las discusiones y las riñas como la principal razón para divorciarse de sus maridos, por lo que es el tercer motivo más común.

1. Objetivos de la vida
2. Asuntos
3. Disputa

Lea más sobre las causas de divorcio aquí.

El acuerdo prenupcial protege contra las disputas en caso de divorcio

Evitar problemas desde el principio, un acuerdo prenupcial lo hace posible. Aunque las personas que contraen matrimonio no quieren pensar que éste pueda terminar algún día, se recomienda que se registre un acuerdo prenupcial desde el principio. Porque ahora sabemos que el propietario de un inmueble es siempre la persona inscrita en el registro de la propiedad. Sin embargo, para evitar más disgustos o ambigüedades, siempre hay que celebrar además un contrato matrimonial.

Sólo unas pocas parejas celebran un contrato matrimonial

Desgraciadamente, son pocas las parejas que optan por un acuerdo prenupcial cuando se casan, ya que asumen en ese momento que nunca se separarán ni serán justos el uno con el otro en una separación. Pero, por desgracia, esto no suele ser así y las «Guerras de las Rosas» son más bien la norma. Los que no tienen un contrato matrimonial pueden encontrarse rápidamente en desventaja, especialmente si hay una propiedad en la que han vivido juntos durante muchos años.

Conflictos financieros en los procesos de divorcio

¿Qué papel desempeñaron los conflictos financieros en su proceso de divorcio?

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Un contrato matrimonial puede no ser muy romántico, pero puede evitar mucho estrés en caso de divorcio. Este contrato puede contener, por ejemplo, lo que ocurrirá exactamente con la propiedad en caso de divorcio. Si el divorcio se produce realmente, ya no hay lugar para la discusión, porque el contrato es vinculante. Ya no es necesario discutir qué camino tomarán para vender la propiedad, ya que esto ya está escrito.

Acuerdo prenupcial: normativa y acuerdos

Por lo tanto, no hay que subestimar un acuerdo prenupcial, que puede aportar claridad en situaciones de bloqueo, porque lo que está escrito en el acuerdo prenupcial también se aplicará. Un acuerdo prenupcial tampoco significa necesariamente reglas duras y poco espacio para las ideas propias de los cónyuges, porque este acuerdo puede diseñarse con bastante flexibilidad.

¡Tip! Este contrato también puede celebrarse después del matrimonio.

• Todos los acuerdos que se hacen de forma amistosa ahorran mucho estrés
• Acuerdos relativos a la separación de bienes, a los alimentos y a la equiparación de los derechos de pensión
• El contrato matrimonial debe celebrarse ante un notario

Los cónyuges que redactan un contrato al principio del matrimonio pueden determinar por sí mismos qué pertenece a quién, cómo se tratarán los bienes y las posesiones cuando llegue el divorcio y qué contingencias pueden surgir y afectar a la división. Sin embargo, también es posible que los cónyuges incluyan un acuerdo fijo, lo que recomiendan los expertos y asesores.

No podemos eliminar el dolor del divorcio, pero podemos ahorrarle tiempo, dinero y estrés

Aunque un contrato matrimonial parezca poco romántico, puede ahorrarte muchos dolores de cabeza durante el divorcio. Si se aclara desde el principio cómo se tratará el patrimonio individual después del divorcio, muchas cuestiones se aclararán por sí solas durante el mismo. Este asunto emocional se simplifica así para todas las partes, especialmente si los bienes inmuebles forman parte de la propiedad. Pero incluso si no hay acuerdo prenupcial, siempre es aconsejable que los cónyuges resuelvan las distintas cuestiones patrimoniales tras el divorcio de la forma más pacífica posible.

Preguntas y respuestas: Divorcio

La elaboración de un convenio de divorcio también puede plantear problemas y preguntas y provocar desacuerdos entre los cónyuges. Para que conozca bien los acuerdos, respondemos a todas las preguntas importantes sobre el tema de los acuerdos de divorcio.

¿Qué es la compensación de ganancias en caso de divorcio?

El objetivo de la equiparación es garantizar que ambos cónyuges salgan del matrimonio con el mismo incremento patrimonial. Por lo tanto, en los divorcios de matrimonios sin contrato matrimonial, se realiza una equiparación de las ganancias acumuladas para comparar y ajustar las ganancias acumuladas individuales.

¿Cómo puedo encontrar al propietario de un inmueble?

El propietario de un inmueble es la persona que ha sido inscrita en el registro de la propiedad como titular. Cuando se compra una propiedad, hay que modificar la inscripción en el registro de la propiedad para poder ejecutar legalmente la compra.

¿Cuánto cuesta un divorcio con casa?

Los costes de un divorcio dependen de muchas cosas diferentes. El patrimonio de la pareja juega un papel decisivo, pero el hecho de que el divorcio sea impugnado o acordado también afecta a los costes. Si los bienes pertenecen a matrimonios sin contrato matrimonial, se realiza una equiparación de ganancias en la que también se tienen en cuenta los bienes inmuebles. Por tanto, los costes sólo pueden determinarse individualmente.

¿Cuál es el año de separación?

El año de separación está prescrito por la ley. Las parejas casadas deben vivir separadas durante un año antes del divorcio para considerar cuidadosamente la decisión de divorciarse. Sólo después de este año de separación es posible el divorcio.

¿Cómo se determina la equiparación de las ganancias?

El patrimonio inicial de cada cónyuge se calcula el día del matrimonio. Posteriormente, se calcula el estado actual de los bienes y, finalmente, se determina la diferencia entre las ganancias de los cónyuges.

¿Quién asume los costes en un divorcio?

Por regla general, los gastos de divorcio se compensan entre sí. Esto significa que ambos cónyuges asumen los honorarios de su abogado y también pagan la mitad de las costas judiciales. El tribunal determina el importe de las costas procesales, incluidos los honorarios de los abogados.

¿Qué es un acuerdo de divorcio?

El convenio regulador de divorcio es un contrato entre los cónyuges en el que se aclaran de antemano y en privado todas las cuestiones importantes relacionadas con el divorcio, de modo que ya no haya que resolverlas durante el mismo.

¿Cuánto cuesta un convenio de divorcio notarial?

Los costes del convenio de divorcio notarial se calculan en función del valor procesal del divorcio. Por lo tanto, debe determinarse en el caso individual y no puede nombrarse como una suma global.

¿Qué es un acuerdo de separación?

El acuerdo de separación regula todas las cuestiones posibles para el período entre la separación y el divorcio. Puede ser útil si las parejas sólo quieren separarse y no divorciarse por el momento.

¿Cuánto cuesta un divorcio amistoso?

Los costes de un divorcio de mutuo acuerdo se determinan en función de la cuantía del procedimiento y varían de un caso a otro. Los costes dependen de los ingresos, el patrimonio y los honorarios del abogado, por lo que deben determinarse en cada caso concreto.

Que se venda la propiedad: Casa y piso

Un divorcio suele ser una ruptura triste y dolorosa en la vida de una pareja casada, que plantea grandes retos emocionales. ¿Le gustaría seguir ocupándose de los documentos, los contratos y la venta de inmuebles en una situación así?

Concéntrese en usted y deje todo lo demás en manos de Lukinski. Le asesoraremos de forma justa y professional y trataremos de encontrar soluciones junto con usted y su cónyuge para vender su propiedad a un buen precio. El divorcio ya es lo suficientemente duro, no deberías tener que lidiar con visitas y anuncios. Le guiaremos durante todo el proceso de venta y nos encargaremos de los pasos más importantes por usted, para que la venta de la casa se convierta en el menor mal del divorcio. Déjese asesorar si está a punto de vender su propiedad y convénzase de las ventajas de un experto professional. Ya sea por un divorcio, una herencia, un traslado o preocupaciones económicas, estamos aquí para ayudarle con asesoramiento y apoyo. Lukinski es su interlocutor a la hora de vender su inmueble, ¡la inversión merece más que la pena!

Divorcio: Guía, ayuda y consejos

El divorcio es complejo, es cierto. Pero no estás solo. Muchas personas se divorcian y, de hecho, la mayoría siempre encuentra una buena solución. Sólo un pequeño porcentaje acaba luchando. Para que pueda prepararse bien, puede encontrar aquí nuestras pequeñas guías y consejos sobre el divorcio, la familia, el dinero y los bienes inmuebles.

• Divorcio: Guía

Vender propiedades inmobiliarias: Guía XXL + listas de control

Procedimiento, costes y consejos – todo en un gran artículo gratuito para la construcción de terrenos, pisos, casas, chalets y apartamentos. Aprenda a vender una propiedad, paso a paso: vender una propiedad.

¿Conoce ya las 3 fases de la venta de un inmueble?

1. Preparación: Preparar la propiedad y la venta
1. Cronometraje
2. Cita con el agente
3. Documentos
4. Preparar la propiedad
5. Precio de la oferta
6. Exposición
2. Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores
1. Estrategia de marketing
2. Acepta las peticiones
3. Contacto con las partes interesadas
4. Comprobación de crédito
5. Fechas de visualización
6. Charla de ventas
3. Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
1. Contrato de compra
2. Nombramiento de notario
3. Inscripción en el registro de la propiedad y precio de compra
4. Entrega
5. Facturas para el notario y el agente inmobiliario
6. Pagar impuestos

En esta guía aprenderás todos los pasos paso a paso. Perfecto para quienes venden su primera propiedad.

• Vender la propiedad

Disolver la comunidad de herederos

Una comunidad de herederos significa que ésta va acompañada de una comunidad de copropiedad. Esto tiene como consecuencia que la herencia es un bien común. Cada individuo de la comunidad de herederos se convierte en propietario, pero sólo junto con los demás herederos. Así, cada individuo tiene derecho a la propiedad, pero este derecho está limitado por los derechos de los demás coherederos. Ninguno de los herederos puede ceder o vender elementos individuales de la herencia sin consentimiento, ni siquiera su propia parte, ya que todo pertenece a todos conjuntamente.

Las disputas dentro de la comunidad de herederos son la norma

Los conflictos en la comunidad de herederos suelen surgir cuando los intereses de los coherederos son muy diferentes. Este es el caso, por ejemplo, si uno de los hermanos necesita dinero lo antes posible y, por lo tanto, está interesado en vender la casa, mientras que los otros hermanos esperan que el precio de la propiedad aumente y desean mantener la casa o alquilarla.

El testador puede impedir la comunidad de herederos

La comunidad de herederos sólo puede evitarse desde el principio si el testador redacta un testamento. Los matrimonios suelen acordar un testamento en Berlín. Mercado en Berlín: inmuebles Berlín. Según esto, el cónyuge que vive más tiempo se convierte en el único heredero.

Los hijos están excluidos de esta herencia. Si hay varios hijos, se puede excluir la comunidad de herederos designando a uno de ellos como único heredero mientras se hacen legados a los demás hijos. El legatario recibe así un pago o un objeto específico de la herencia sin convertirse en el sucesor legal.

Información básica sobre la disolución de la comunidad de herederos

Si los hijos desean disolver la comunidad de herederos, primero hay que comprobar la cuantía real del patrimonio. Para ello es necesario un certificado de herencia. En el caso de una comunidad de herederos, se trata de un certificado de herencia conjunta. Contiene todos los nombres de los herederos y una lista exacta de las cuotas hereditarias de cada uno de ellos. Sólo cuando se ha obtenido el certificado de la herencia, los bancos donde existen las cuentas del fallecido permiten conocer las finanzas.

Si el patrimonio también incluye deudas, éstas deben ser pagadas primero. Esto puede llevar a que la propia finca tenga que ser vendida.

Los coherederos están obligados a informarse mutuamente sobre las donaciones realizadas en vida del testador. Si uno de los hermanos ya ha recibido un terreno o inmueble en un momento anterior, se trata de una donación sujeta a compensación. Las donaciones sujetas a compensación aumentan el valor del patrimonio. Esto, a su vez, se deduce de la cuota hereditaria del coheredero.

Suele ocurrir que, si hay varios hermanos, uno de ellos se hace cargo del padre de forma gratuita. Este hermano puede reclamar una indemnización por los cuidados prestados. Esto aumenta la cuota de la herencia de esta persona. La cuantía de la indemnización se basa en la duración y el alcance de los cuidados prestados, así como en el importe de la propia herencia.

Cómo obtener la herencia

Información del abogado especializado en herencias Joachim Mohr.

Disolución de la comunidad de herederos: formas y medios

Diferentes formas de disolver la comunidad de herederos

Acuerdo de partición

Si la comunidad de herederos se pone de acuerdo sobre lo que debe ocurrir con la herencia, es decir, los bienes inmuebles, se puede celebrar un acuerdo de partición. Este documento debe ser notariado si se van a transferir bienes inmuebles.

Transferencia de la herencia

Otra posibilidad de disolver la comunidad de herederos es la cesión de la cuota de la herencia. A cambio de un acuerdo, los coherederos pueden transferir su parte de la herencia a un coheredero. Este paso también requiere un notario. Esta es una solución especialmente sencilla para disolver la comunidad de herederos.

Estratificación

En caso de separación, el individuo también deja la comunidad de herederos a cambio de una liquidación. Sin embargo, su parte de la herencia no se transfiere a un heredero individual, sino que se incluye en la herencia conjunta de los coherederos. Así, el particular renuncia a sus derechos como coheredero al pagar la liquidación. En consecuencia, la cuota hereditaria de los demás coherederos aumenta. El importe de la liquidación puede ser determinado por los propios herederos.

Vender una herencia

Cada coheredero puede vender su parte de la herencia, también a terceros. En este caso, sin embargo, no se puede vender ningún elemento individual de la herencia. En cambio, el comprador pasa a formar parte de la comunidad de herederos. Cada coheredero tiene un derecho de tanteo y puede comprar la parte de la herencia en las condiciones acordadas con el tercero. Hay que tener en cuenta que este paso también se hace ante notario.

Tribunal Testamentario

Si surge una disputa y no hay acuerdo a la vista, se puede recurrir a un tribunal testamentario. Este tribunal asume el papel de mediador en el asunto. Sin embargo, cualquier coheredero puede evitar la intervención de un tribunal testamentario presentando una objeción.

Arbitraje

En caso de litigio, un tribunal de arbitraje también puede tomar una decisión.

Acción de partición

Si se interpone una acción de partición, los objetos de la herencia se venden en subasta pública. En el caso de los bienes inmuebles, se realiza una subasta obligatoria. La acción de partición suele ir acompañada de unos costes elevados, por lo que debe evitarse en interés de todos los coherederos.

Subasta de partición

Si la herencia incluye un inmueble, cada uno de los coherederos puede solicitar una subasta de partición. El único requisito para este paso es que el solicitante esté inscrito en el registro de la propiedad. El objetivo de una subasta de partición es convertir los bienes en dinero y luego repartirlos entre los herederos.

Debido a la pérdida de valor, que suele ser elevada, no se aconseja la subasta de particiones. En las subastas de particiones es habitual fijar el valor de mercado del inmueble lo más bajo posible para aumentar el interés de los posibles compradores y así vender el inmueble de forma rápida y sin demora. El precio cobrado por el inmueble al final de la subasta rara vez se corresponde con el valor real de venta del mismo.

Si alguien en la comunidad de herederos bloquea…

No hay derecho a disolver la comunidad de herederos

El individuo no tiene derecho a que se le pague su parte de la herencia ni a ser liberado de la comunidad de herederos. La única opción para quienes no desean formar parte de una comunidad de herederos es no aceptar la herencia.

En el caso de una comunidad de herederos, es económicamente ventajoso y en interés de todos que se llegue a un acuerdo.

También estaremos encantados de asesorarle personalmente sobre su propiedad heredada. Póngase en contacto con nosotros.

La subasta parcial para las comunidades de herederos

Objetos como los bienes inmuebles o los terrenos suelen dar lugar a disputas en las comunidades de herederos. Más: Blog Lukinski. Las ideas sobre cómo proceder con los bienes comunes son demasiado diferentes y los participantes no se ponen de acuerdo. Todo heredero tiene derecho a exigir la partición de la comunidad de herederos en cualquier momento y forzar así su disolución. En tal caso, la subasta de partición puede ser el último recurso para resolver las disputas y disolver la comunidad de herederos. Aquí puede averiguar lo que hay que tener en cuenta en caso de litigio y subasta de la partición.

Más información sobre las comunidades de herederos

Solicitud de subasta de partición – debe observarse la forma correcta

Un procedimiento de solicitud siempre precede a una subasta de partición. Esta solicitud puede ser presentada por cualquier heredero de una comunidad de herederos. Formalmente, basta con una solicitud escrita, que debe presentarse ante el tribunal de distrito competente. Sin embargo, debe ir acompañada de ciertos documentos. En la primera solicitud, debe probarse sin lugar a dudas que el solicitante es copropietario del inmueble que se va a subastar. El documento adecuado es el correspondiente extracto del registro de la propiedad, que no debe tener más de seis meses de antigüedad. Una vez recibida la solicitud, es examinada por el tribunal de distrito y se inician los siguientes pasos.

Subasta de partición y comunidad de herederos – Vídeo

El procedimiento – paso a paso a la subasta de la partición

El proceso de una subasta de partición ya comienza con la solicitud que uno de los herederos de una comunidad de herederos debe presentar ante el tribunal de distrito. A continuación, se realizan otros pasos para llevar a cabo la subasta de la partición de acuerdo con la ley.

El peritaje: evaluación del valor del inmueble

Una subasta de partición requiere una tasación del valor de la propiedad o del terreno. El tribunal lo necesita para poder determinar la oferta más baja para la subasta de partición. Este peritaje puede obtenerse de tres maneras diferentes. El solicitante puede obtener una tasación privada, pero toda la comunidad de herederos debe estar de acuerdo con este paso. Una alternativa es obtener el informe de valoración a través del tribunal. A menudo ya se dispone de un informe de valoración. Siempre que no tenga más de unas semanas o meses, también puede utilizarse.

La oferta mínima – determinada por el tribunal

El tribunal fija la llamada puja más baja antes de la subasta de partición para garantizar que el producto de la subasta de partición pueda cubrir los costes del procedimiento y todas las reclamaciones de los herederos. Una vez determinado esto, ni el valor de mercado ni el precio de compra de la propiedad o el terreno son relevantes y la oferta más baja se considera el valor teórico. Se compone de los derechos, los gravámenes y las cantidades mínimas de efectivo. La persona que adquiere la propiedad o el terreno en la subasta de partición asume todos los derechos y gravámenes además del objeto, por lo que se convierte en comprador y deudor.

La subasta: la oferta más alta es la ganadora

Una vez que el tribunal ha determinado la oferta más baja, se puede fijar una fecha para la subasta de partición. Posteriormente, la subasta de partición de la propiedad o del terreno debe anunciarse en los periódicos y en Internet para atraer el interés por la propiedad. También es posible concertar una cita para ver a la comunidad de herederos. En la fecha de la subasta, todos los interesados pueden presentar ofertas en un plazo determinado. La oferta más alta gana la propiedad y la comunidad de herederos puede dividirse.

La duración – varía de un caso a otro

La duración de una subasta de partición difiere según el caso. Depende sobre todo del tiempo que se tarde en preparar el peritaje y del tiempo que se tarde en tramitar la solicitud. El solicitante sólo puede acortar la duración si ya dispone de un informe de valoración en el momento de presentar la solicitud y el tribunal acepta su uso.

El desembolso – disputa de la comunidad de herederos

La comunidad de herederos sólo se disuelve con éxito cuando el producto se ha distribuido con éxito. Aquí también pueden surgir disputas. Si el testador no ha determinado el reparto en el testamento, suelen aplicarse las cuotas hereditarias legales. Si los herederos no se ponen de acuerdo, se puede interponer una demanda civil. El producto de la subasta de partición se deposita en el tribunal de distrito y sólo se paga después de que los herederos hayan llegado a un acuerdo por escrito sobre la distribución.

Los costes: ¿cuáles son y quién los asume?

La subasta de partición conlleva ciertos gastos. Se trata de los costes de la demanda, los costes procesales, los honorarios del perito, los honorarios del abogado y los costes de los anuncios en prensa e internet. Todos estos gastos se producen cuando el tribunal ordena una subasta de partición. Los costes de notificación a los coherederos están incluidos en los costes de la solicitud. Por lo general, los costes del procedimiento deben pagarse como anticipo. Quién asume los costes de una subasta de partición depende del resultado de la misma. Si la subasta tiene éxito, todos los gastos se deducen de la recaudación y, por tanto, cada heredero participa a partes iguales en los gastos. Sin embargo, si la subasta no prospera, el solicitante corre solo con los gastos y la comunidad de herederos sigue existiendo.

Las alternativas: venta privada o subasta voluntaria

La subasta de partición conlleva algunos riesgos que deben ser bien meditados de antemano. La propiedad podría venderse por debajo de su valor y dar lugar a escasos beneficios para los herederos. Hay algunas alternativas que eliminan estos riesgos. La propiedad puede venderse de forma privada, lo que ahorra los costes de solicitud, de procedimiento y legales. Además, los herederos pueden elegir ellos mismos al comprador y asegurarse así de que la propiedad no se vende por debajo de su valor.

Otra alternativa es la subasta voluntaria. La comunidad de herederos puede recurrir a un subastador público que organice y dirija una subasta. La ventaja para los herederos es que ellos mismos pueden determinar la puja mínima y, por tanto, no existe el peligro de una subasta por debajo del valor. En ambos casos, sin embargo, la comunidad de herederos debe acordar por unanimidad la venta de la propiedad.

Las preguntas más importantes sobre el tema de las subastas de partición en las comunidades de herederos

Una subasta de partición puede resolver las disputas dentro de una comunidad de herederos, pero también puede reavivarlas. Para evitar errores y ahorrar tiempo, es importante dar los pasos adecuados. Los expertos de Lukinski responden detalladamente a las preguntas más importantes sobre el tema de las subastas de particiones.

¿Por qué una subasta de partición?

Una subasta de partición puede poner fin a largas disputas, especialmente en las comunidades de herederos, y conducir a un resultado con el que todos los herederos estén de acuerdo. La subasta de partición también ofrece el último recurso si no se puede llegar a un acuerdo.

¿Qué significa a efectos de disolución de la comunidad?

La subasta de partición tiene por objeto la disolución de la comunidad para generar un equivalente dinerario divisible a partir de un objeto indivisible como un terreno o una propiedad.

¿Qué es una subasta parcial de una casa?

La subasta parcial se realiza cuando varias personas son copropietarias de un inmueble. La subasta parcial convierte un objeto indivisible en una cantidad de dinero divisible que puede repartirse entre los propietarios.

¿Qué significa el artículo 1010 del Código Civil?

De acuerdo con el artículo 1010 del Código Civil, los copropietarios de una parcela pueden regular la administración o el uso de la misma o excluir el derecho a exigir la disolución de la comunidad.

¿Qué significa ZVG?

La abreviatura ZVG significa Zwangsversteigerungsgesetz. Esto regula tanto la venta forzosa como la administración forzosa.