Préstamos inmobiliarios: Explicación rápida

Si lo que busca son consejos sobre el seguimiento de la financiación, puede saltarse esta pequeña sección. Los que quieren financiar su primera propiedad, ya sea una casa o un piso, volvieron a explicarse rápidamente:

¿Qué significa anualidad / cuota de crédito?

Anualidad / cuota del préstamo – El término técnico «anualidad» es el reembolso anual al banco de un préstamo inmobiliario. Consiste en la devolución (reembolso del préstamo) y los intereses (costes de su préstamo). Si los tipos de interés suben, la cuota mensual del préstamo, o la anualidad, aumentará.

Explicado rápidamente:

• Anualidad – Suma anual del reembolso y los intereses
• Cuota del préstamo – Pago mensual (reembolso e intereses)

¿Qué significa el reembolso? – Devolución del préstamo

Reembolso (devolución del préstamo) – El término reembolso se refiere a la devolución de su préstamo. Con cada reembolso, la deuda restante disminuye y los intereses también.

Consejo. Digresión – Como propietario con financiación, no cree que la inflación sea tan mala. ¿Por qué?

Los reembolsos típicos son (eran) del 2% anual. Con este 2% usted financia su propiedad a lo largo de 30 años (2% cada año) y, en consecuencia, aprovecha también las ventajas que le proporciona la inflación (depreciación del dinero). Al fin y al cabo, 1.000 euros de hoy «ya no son lo mismo» dentro de 10 años con una inflación del 3%, 4% o incluso 5%. Mientras tanto, el valor de su propiedad ha aumentado y también sus ingresos por alquiler. Lea más sobre el sector inmobiliario y la inflación aquí.

¿Qué significa el interés? – Costes del crédito

Interés (coste del crédito) – El interés es, por así decirlo, el coste que se paga por pedir un préstamo. La base de los costes de intereses mensuales o anuales es el importe de su deuda restante.

En los últimos 10 o 15 años, normalmente se contaba con tipos de interés del 2%. Eso está cambiando ahora, porque los tipos de interés están subiendo.

Cuanto más alto sea el tipo de interés, más altos serán los costes mensuales

En el cálculo puede ver los efectos de las próximas subidas de los tipos de interés en sus activos.

Alta inflación, subida de los tipos de interés: consejos para su préstamo

Consejos de mi artículo: Alta inflación, subida de los tipos de interés, ¿qué hacer? en immobilien-erfahrung.de

La alta inflación, la subida de los tipos de interés, ¡son noticias para la mayoría!

El BCE no ha aumentado el tipo de interés básico desde 2011. Esta nueva situación desafía a los constructores de viviendas y a los inversores de capital y obliga a adoptar nuevas formas de pensar. Resumamos los consejos una vez más:

Nuevo préstamo inmobiliario: no espere mucho tiempo

Debes cerrar tu préstamo lo antes posible y en el mayor tiempo posible, ese es el mejor consejo que te podemos dar en tiempos de la vuelta de los tipos de interés.

Los tipos de interés van a subir y la mejor manera de protegerse de la subida de los tipos -al fin y al cabo, va a devolver el préstamo durante décadas- es pedir un préstamo rápido. Además, su préstamo debe tener una duración lo más larga posible para que pueda aprovechar los tipos de interés todavía favorables durante el mayor tiempo posible.

¿Quieres comprar pronto? Entonces:

• Completar lo antes posible
• Concluir lo más a largo plazo posible

Si ya no se trata de su primera financiación inmobiliaria, sino de la próxima financiación de seguimiento, puedo recomendar lo siguiente:

Seguimiento de la financiación en más de un año: Préstamo a plazo

Con un «préstamo a plazo», puede aprovechar los tipos de interés actuales de hoy para su financiación posterior en 1 o 2 años.

Este es mi consejo cuando hay que hacer el seguimiento de la financiación de tu casa o piso.

¿Nunca ha oído hablar de un préstamo a plazo? Entonces, aquí hay una explicación rápida.

Préstamo a plazo = concluir anticipadamente, asegurar los tipos de interés actuales

Préstamo a plazo – Un préstamo a plazo es un típico préstamo de renta vitalicia, la única diferencia es que lo sacas uno o dos años antes del final de la financiación actual. Los costes son algo más elevados, pero ya puedes fijar el tipo de interés (aún más favorable) ahora. Si los tipos de interés son significativamente más altos dentro de dos años, su financiación de seguimiento comenzará con el tipo de interés vigente en la actualidad.

Seguimiento de la financiación en más de 5 años: A corto plazo

Desgraciadamente, un préstamo a plazo sólo es posible durante un determinado periodo de tiempo, así que si su financiación de seguimiento vence primero en cinco, seis o siete años, este consejo para la situación actual de los tipos de interés le será de gran ayuda.

Financiación de seguimiento a corto plazo (sólo 1, 2 años de plazo) y esperar la evolución de los tipos de interés.

Lo normal es que contrate su financiación con un tipo de interés fijo, que sea lo más largo posible. Ahora estamos en una fase de bajos intereses, por lo que sólo puede subir, sobre todo si tenemos en cuenta la inflación actual.

Por lo tanto, sólo debería planificar su financiación de seguimiento con un plazo a corto plazo, para poder reaccionar a las variaciones de los tipos de interés. Si el tipo de interés vuelve a bajar, puede utilizarlo en su financiación posterior.

Estos fueron los consejos más importantes para comprar una casa o un piso en tiempos de subida de los tipos de interés. Lo mismo ocurre con los que ya han comprado su casa o piso y que pronto tendrán que afrontar la financiación posterior.

Con estos tres consejos puede minimizar los riesgos para usted y su inversión inmobiliaria.

Pongámonos prácticos ahora:

¿Cuánto le cuesta un cambio de tipo de interés del 1% o del 2%?

Ejemplo de préstamo de 100.000 euros para casa y piso

¿Qué significa un cambio en los tipos de interés para su cartera?

He aquí otros dos ejemplos prácticos con una variación de los tipos de interés del 1% y del 2%, en perspectiva para los próximos años. Para simplificar el cálculo del ejemplo, utilizamos un volumen de financiación de 100.000 euros. ¿Cuáles son los efectos de una variación del tipo de interés de sólo el 1%, en el primer año de su financiación?

Crédito al 2% (actual): 4.000 euros / año

Paso 1: Considere la posibilidad de pedir un préstamo hoy, con un tipo de interés del 2%.

El crédito de hoy:

• Crédito: 100.000 euros
• Reembolso (2%): 2.000 euros / año
• Interés (2%): 2.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 4.000 euros

Crédito 2023 (3% / +1% de incremento): 5.000 euros / año

Especulemos con que el aumento de los tipos de interés en 2023 será del 1%. Esto cambiaría rápidamente su cálculo de rendimiento, porque los costes aumentan.

¡Hablando de aumentos de costes! ¿Se ha enterado de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles? Desde 2022, los propietarios de tierras en Alemania han recibido una carta en la que se les pide que presenten nuevos datos a la Agencia Tributaria. El objetivo es reformar el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles, ya que se basa en datos de hace más de 50 años. Lea más sobre la reforma del impuesto sobre la propiedad 2025 aquí.

Volvamos al aumento de los costes de los intereses, que se producen en el primer año y (dependiendo de la deuda restante) en los años siguientes.

Crédito 2023 (adoptado):

• Crédito: 100.000 euros
• Reembolso (2%): 2.000 euros / año
• Interés (3%): 3.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 5.000 euros

Conclusión con un aumento del 1% del tipo de interés de un préstamo de 100.000 euros:

Con sólo un aumento del 1% del tipo de interés, sus costes aumentan directamente en + 1.000 euros, sólo en el primer año.

Los intereses se calculan anualmente. Costes de seguimiento

El efecto se repite en cada año posterior, en el sentido de que se paga un 1% más de intereses. Esto significa que si reembolsa los primeros 2.000 euros en el primer año de su financiación (100.000 euros), quedan 98.000 euros de deuda residual. Por lo tanto, en el segundo año también pagas 980 euros más de intereses a tu banco que antes.

• Año 1 + 1.000 euros
• Año 2 + 980 euros
• ..

Por lo tanto, sólo el aumento del 1% del tipo de interés, en los dos primeros años de financiación, supone unos costes adicionales de 1.980 euros.

Crédito 2024 (4% / +2% de incremento) – 6.000 euros / año

¿Qué pasaría si los tipos de interés de su financiación inmobiliaria subieran un 2%? Veamos este ejemplo: Si los tipos de interés subieran un 2% en 2024.

Crédito 2024 (adoptado):

• Crédito: 100.000 euros
• Reembolso (2%): 2.000 euros / año
• Interés (4%): 4.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 6.000 euros

Conclusión +2% de aumento:

Con sólo un aumento del 2% del tipo de interés, sus costes aumentan directamente en + 2.000 euros, sólo en el primer año.

Ejemplo de préstamo 500.000 euros para casa y piso

100.000 euros no es una base para financiar una propiedad en la mayoría de las ciudades, especialmente en las ubicaciones A y B, donde los importes de financiación suelen ser mucho mayores. Por lo tanto, he aquí un ejemplo de los costes de intereses adicionales calculados con un importe de préstamo de 500.000 euros.

Crédito al 2% (actual): 20.000 euros / año

En primer lugar, volvamos a ver la base, la financiación inmobiliaria con 500.000 euros al nivel de interés actual de alrededor del 2% para la financiación inicial.

El crédito de hoy:

• Crédito: 500.000 euros
• Reembolso (2%): 10.000 euros / año
• Interés (2%): 10.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 20.000 euros

Crédito 2023 (3% / +1% de aumento): 25.000 euros / año

Si el tipo de interés sube sólo un 1%, esto supone directamente para usted unos costes adicionales de 5.000 euros al año. Aquí se muestra el ejemplo para el año 2023.

Crédito 2023 (adoptado):

• Crédito: 500.000 euros
• Reembolso (2%): 10.000 euros / año
• Interés (3%): 15.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 25.000 euros

Conclusión con un aumento del 1% del tipo de interés de un préstamo de 500.000 euros:

Con sólo un aumento del 1% del tipo de interés, sus costes aumentan directamente en + 5.000 euros, sólo en el primer año.

Crédito 2024 (4% / +2% de incremento) – 30.000 euros / año

Sólo el aumento del tipo de interés del 1% supone 5.000 euros de gastos adicionales que tiene en el primer año de su financiación inmobiliaria. Si los tipos de interés suben un 2%, los costes adicionales se elevan a 10.000 euros en el primer año de su financiación inmobiliaria.

Una vez más, si se reembolsan 10.000 euros en el primer año a la tasa de reembolso habitual del 2%, quedan 490.000 euros de deuda residual. En consecuencia, 9.800 euros de costes adicionales y ya después de dos años un total de 19.800 euros.

Crédito 2024 (adoptado):

• Crédito: 500.000 euros
• Reembolso (2%): 10.000 euros / año
• Interés (4%): 20.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 30.000 euros

Conclusión +2% de aumento:

Con sólo un aumento del 2% del tipo de interés, sus costes aumentan directamente en + 10.000 euros, sólo en el primer año.

Calcular préstamos para la construcción adecuados con condiciones superiores a la media

Seguramente ya ha utilizado la calculadora de préstamos online y ha averiguado en qué condiciones podría obtener su préstamo para la construcción. Este cálculo es un primer avance de las opciones que en Lukinski le ofrecemos con una financiación de la construcción a medida. Debido a los bajos tipos de interés actuales, puede financiarse de forma muy favorable y estar seguro de que, con apoyo, encontrará el camino más barato y seguro hacia sus propias cuatro paredes.

Hay varias opciones cuando se trata de préstamos para la construcción.

El préstamo de renta vitalicia es sólo un ejemplo, aunque esta financiación de la construcción es la oferta más utilizada. También puede optar por un préstamo a plazo o, si quiere financiar un condominio, puede hacerlo con un préstamo hipotecario. Su solvencia y el capital que aporta tienen un efecto decisivo sobre el interés deudor y el tipo de interés efectivo del préstamo para la construcción.

Si quieres construir, puede que la financiación sea diferente que si quieres comprar. Díganos sus necesidades personales y proporciónenos una idea de la cantidad de propiedad que desea financiar y el tiempo que desea pagar. Basándonos en las tarifas que usted prevé, determinaremos las mejores condiciones y presentaremos una propuesta que le convenza y le allane el camino hacia su propia casa a un precio favorable.

¿Diferencia con el préstamo clásico?

La financiación de la construcción se diferencia del clásico préstamo al consumo en que los tipos de interés son más favorables y el plazo es más largo. En la financiación, la propiedad sirve de garantía. La deuda se inscribe en el registro de la propiedad. Si las cuotas no pueden ser atendidas a tiempo, el banco tiene derecho a rescindir el préstamo inmobiliario y perseguir la ejecución hipotecaria. En este caso, recupera su dinero o gran parte de él. Gracias a esta garantía depositada, el banco tiene la posibilidad de conceder condiciones más favorables para un préstamo inmobiliario que para un préstamo al consumo concedido sin depósito de garantía.

¡Propina extra! ¿Conoce ya nuestra guía, 9 consejos para la financiación de la construcción? Léalo todo aquí:

• Financiación de la construcción: 9 consejos concretos

Es importante comparar los distintos proveedores

Si desea informarse sobre las posibilidades y los detalles de la financiación de la construcción, los agentes inmobiliarios le ofrecen asesoramiento individual. Si desea vender su propiedad, los agentes inmobiliarios están a su disposición con un paquete de servicios. Los agentes inmobiliarios conocen el mercado y aportan experiencia al trabajo. Usted se beneficia de un apoyo individualizado y de una venta sin estrés de su propiedad.

Un corredor también puede apoyarle en su planificación en el ámbito de la financiación de la construcción.

Financiación individual de la construcción a partir de varios componentes

Muchos compradores de inmuebles recurren a la financiación de la construcción porque el importe no puede pagarse de una sola vez. La financiación de un inmueble debe planificarse con seguridad por adelantado. Aproveche el asesoramiento individual, porque un plan de financiación siempre se adapta a la situación del constructor.

Se apoya en varios pilares. Esto significa que una propiedad no suele financiarse con un solo préstamo. Los componentes de la financiación son una combinación de los fondos propios existentes, un préstamo subvencionado, un contrato de ahorro para la construcción y el clásico préstamo bancario. Es importante comparar los distintos proveedores durante la fase de planificación.

Financiación de la construcción: tipos de interés y su influencia (tipo de préstamo)

La financiación de la construcción se caracteriza por sus largos plazos. Si el tipo de interés es de unos pocos puntos porcentuales después de la coma, puede suponer un ahorro de cuatro dígitos para todo el plazo.

Las cuotas mensuales son más bajas y los pagos de intereses no son tan elevados. También hay que comparar las ofertas del ámbito de los préstamos subvencionados antes de celebrar los contratos. Un contrato de ahorro para la construcción preparado para la asignación puede reducir las cuotas mensuales, al igual que el capital social o la aportación de contribuciones personales. En última instancia, es importante que la financiación de la construcción se establezca de forma que pueda llevarse a cabo durante todo el plazo. Además de comparar las distintas ofertas, el asesoramiento es muy importante.

Gastos imprevistos de construcción y mudanza de su propia casa

La financiación no se completa con el precio de compra del inmueble. Hay que contar con más costes.

En la compra de una vivienda hay que pagar los honorarios del notario y del agente inmobiliario. Como constructor, pagas el seguro y debes esperar pagar los primeros plazos de la nueva casa y el alquiler en paralelo. Antes de mudarse, es posible que tenga que comprar gasóleo de calefacción. Dependiendo del tamaño de los tanques y del precio actual del mercado, esto puede ascender a cuatro cifras. También hay que tener en cuenta el coste de la mudanza en la financiación. Esto es especialmente cierto si se traslada a otra ciudad y no puede organizar la mudanza usted mismo.

La financiación también puede incluir componentes que no están directamente relacionados con la construcción de la casa. Resulta ventajoso si aporta capital propio y puede liquidar una inversión en efectivo o un depósito para reducir el coste del préstamo. La comparación de las ofertas del mercado le aportará un ahorro adicional en el coste de su financiación de la construcción.

Calculadora: Planificación exacta de la financiación de la construcción

Las calculadoras son necesarias en relación con la financiación de la construcción para poder determinar con precisión los costes de la compra o la renovación de una propiedad. También se utiliza una calculadora para determinar el coste del préstamo.

Costes de los empréstitos: intereses y cuotas de amortización

Los costes del préstamo consisten en los intereses y la parte de reembolso del importe actual del préstamo. El interés juega aquí un papel importante. Dado que el plazo de un préstamo inmobiliario suele ser de diez años, el pago de los intereses se reparte a lo largo de un largo periodo de tiempo. Si la oferta de un banco es sólo medio punto porcentual más barata en su tipo de interés, ya puedes ahorrar varios cientos de euros al año. Esto también se debe a las elevadas sumas de los préstamos, que en la mayoría de los casos de financiación de la construcción ascienden a una suma de seis cifras. Antes de pedir un préstamo, es importante el asesoramiento individual.

La financiación de la construcción suele constar de varios pilares y no de un solo préstamo. El contrato de ahorro para la construcción, los fondos propios y los préstamos para el desarrollo son anteriores al clásico préstamo bancario. La razón es que estas formas de financiación son bastante más baratas que el préstamo bancario en cuanto a sus costes. La calculadora le ayuda a dividir la financiación en diferentes elementos y así determinar los costes con certeza.

Calculadora online gratuita para casas y pisos

Haga clic aquí para volver al resumen de todos los consejos sobre calculadoras en línea:

• Calculadora online: Inmobiliaria

Lea más sobre los temas individuales aquí:

• Calculadora de presupuesto
• Calculadora de presupuesto
• Calculadora de costes de compra incidental
• Calculadora de alquileres
• Calculadora de reembolso
• Calculadora de intereses

Nos gustaría señalar que los tipos de interés más bajos no proporcionan por sí solos ninguna información sobre un préstamo para la construcción realmente bueno que se ajuste a sus necesidades. Sólo si todas las condiciones se ajustan a sus necesidades, la flexibilidad de las condiciones marco y el plazo de amortización son correctos en función del importe de la cuota que haya elegido, podrá elegir el mejor préstamo para la construcción.

Alquilar un chalet: retorno de la inversión e incremento del valor

¿Vale la pena alquilar en España? ¡Sí! Como se verá más adelante en el ejemplo, algunos generan entre el 5% y el 10% del importe de la compra al año, sólo alquilando en la temporada alta y en torno a ella. Los 3 a 6 meses restantes los utilizas tú mismo.

¿Piensa alquilar por primera vez?

No sólo es rentable el alquiler, sino también el aumento del valor de la propiedad en lugares especiales como Mallorca o Ibiza. Más sobre esto después del cálculo del rendimiento.

Aprenda todo lo que necesita saber en esta guía.

Alquiler: Rendimiento de un chalet

En Alemania, las viviendas se utilizan raramente como casas de vacaciones y se alquilan en periodos valle. Si lo son, el cálculo funciona de manera un poco diferente que con la típica propiedad totalmente alquilada. En un contrato de alquiler a largo plazo, el inquilino X paga la suma Y cada mes. Alquilar en los centros de vacaciones también implica un poco de especulación, dependiendo de las temporadas altas y bajas. Sin embargo, en principio, el cálculo del rendimiento de la propiedad es el mismo.

Objetivo de rendimiento del alquiler: el inquilino paga su chalet

Resumamos el sencillo objetivo de una buena rentabilidad inmobiliaria:

El rendimiento debe ser tan alto que sus inquilinos paguen su villa.

El valor varía, actualmente un buen rendimiento es de al menos el 6% (en Alemania). Con unos tipos de interés más altos para la financiación en el extranjero, el valor aumenta en consecuencia. Un 1% más de interés requiere directamente un 1% más de rendimiento, por decirlo de forma sencilla.

Calcula el rendimiento: Ejemplo para empezar

El cálculo habitual de la rentabilidad funciona de manera que se calcula la renta fría anual (es decir, la renta mensual * 12). En el caso del alquiler parcial, el posible alquiler frío anual es igual de importante, pero centrado en algunas semanas o meses del año en los que no se utiliza el inmueble.

Simplemente calculado:

Rentabilidad = ingresos anuales (alquiler en frío) / inversión (precio de compra y gastos accesorios)

Un ejemplo rápido:

• 6,7 % = 80.000 / 1.200.000

¡Tip! Además de la villa (extras como la piscina) y la buena ubicación, el número de dormitorios / baños es siempre decisivo para los buenos precios de alquiler.

En principio, sin embargo, todo sigue igual. Cálculo del rendimiento.

Rendimiento de un chalet resumido

Dato 1) El cálculo de la rentabilidad de un inmueble es importante cuando se quiere alquilarlo. Hecho 2) Sencillamente, pone los ingresos del alquiler en relación con sus existencias (precio de compra y gastos accesorios), con el objetivo de que sus inquilinos, paguen su villa.

Dato 3) El resultado del rendimiento inmobiliario es un porcentaje. Si está (actualmente) por encima del 6%, todos los gastos de funcionamiento (financiación [reembolso, intereses] y mantenimiento) están cubiertos, por así decirlo. Si el rendimiento es (actualmente) inferior al 6%, se paga mensualmente.

También aquí, a título ilustrativo, el cálculo de la rentabilidad «habitual» (por el alquiler íntegro de una inversión) y ajustada, la rentabilidad de un inmueble alquilado en el extranjero (casa de vacaciones) que también utiliza.

Fórmula

La fórmula de cálculo:

Alquilado por completo:

Rentabilidad = alquiler anual en frío (alquiler en frío * 12) / inversión (precio de compra y gastos accesorios)

Alquiler parcial:

Rentabilidad = alquiler anual en frío / inversión (precio de compra y gastos accesorios)

Así que, en principio, el mismo cálculo.

Alquiler: ¿Cuánto cuesta el alquiler de qué chalet?

Consejo. ¿Se pregunta por cuánto puede alquilarse un inmueble que vale X? Compara ofertas en plataformas de pisos de vacaciones o en AirBnb. Utilice parámetros similares (ubicación, estado, espacio vital, habitaciones).

De este modo, también podrá beneficiarse de las experiencias de otros arrendadores de la localidad sin tener que experimentar usted mismo con los alquileres.

Ejemplo: Alquilar en temporada alta – ¡2,6% de rentabilidad!

Por ejemplo, un conocido alquila su propiedad de 2.100.000 euros por 54.000 euros sólo en el mes de julio.

Rendimiento para este mes:

2,57 % del precio de compra

En Alemania, los inversores se centran en el sector inmobiliario para su inversión de capital, con una rentabilidad anual del 6%, por lo que en lugares como Ibiza se puede ganar casi la mitad de la rentabilidad mínima necesaria en un mes. Por supuesto, el año no ofrece 12 veces el mes de julio (temperaturas cálidas, vacaciones de verano en muchos países). Pero sólo la temporada principal, de mayo a septiembre, genera una cantidad decente de ingresos.

Lamentablemente, se paga un poco más de interés y también hay que organizar el alquiler.

Las tasas: Servicio de alquiler y de la casa + Ventaja

Los que alquilan en lugares de moda como Mallorca, Ibiza o Marbella, naturalmente, no se encargan de ello. Pero hay excelentes contactos locales que se encargan de todo directamente por un 20-25% de los ingresos del alquiler: Alquiler, limpieza de la casa, mantenimiento, mantenimiento del jardín y de la piscina. Por supuesto, podría contratar todo por separado, pero la compra única es la mejor manera de alquilar a inquilinos serios sin estrés.

Alquiler a través de agencia:

20% – 25% de los ingresos por alquiler

Una vez más, la gran ventaja:

• Alquilar la villa
• Comunicación con los inquilinos
• Entrega de la villa (entrada y salida)
• Mantenimiento
• Instalaciones exteriores como jardín, piscina, pista de tenis, etc.
• Todo sin estrés

Veamos ahora directamente un ejemplo práctico con cifras concretas.

Ventajas: Rendimiento del alquiler y aumento del valor (de la propiedad)

Los inmuebles en los puntos calientes españoles son, por supuesto, algo más caros que comprar «en casa». Esto conlleva la ventaja del rendimiento, no todos «se atreven a dar el paso». Además, se necesita más capital propio en el extranjero, hasta un 50-60% del precio de compra. Más sobre esto en un momento.

1. Buena rentabilidad, a menudo superior al 10%.
2. Además, el aumento del valor de la propiedad

Precio de compra incluido el cálculo de la renovación, por ejemplo

En el ejemplo, usted compra un inmueble, incluidos los gastos auxiliares, por 1,9 millones de euros e invierte otros 240.000 euros para la reforma hasta el final.

• Precio de compra: 1.90.000 euros
• Rehabilitación: 240.000 euros
• Inversión: 2.140.000 euros

En los meses punta como junio, julio y agosto se pueden conseguir entre 50.000 y 60.000 euros al mes, de forma realista y con reserva previa en enero, febrero y marzo. Calculamos 14.000 euros / semana en temporada alta +/- 1 mes antes y después de la temporada alta; también tenemos en cuenta las vacantes realistas y su propio uso, por ejemplo, durante los meses de invierno.

Cálculo: Ingresos por alquiler

A continuación, los meses difieren. Ejemplo:

• Enero – Marzo: Interés propio
• Abril: Vacío
• Mayo: 12.000 euros / semana
• Junio – agosto: 14.000 euros/semana
• Septiembre: 11.000 euros / semana
• Octubre – Noviembre: Vacío
• Diciembre: Interés propio

Su rendimiento se calcula a partir del precio de compra, el servicio de alquiler/casa y los ingresos:

• Alquiler anual en frío: 260.000 euros / año
• Servicio doméstico (20%): 26.000 euros / año
• Alquiler anual en frío (neto): 234.000 euros / año

En resumen:

• Inversión: 2.140.000 euros / año
• Rendimiento: 10,9 % Rendimiento

En Alemania, los inmuebles con rendimientos superiores al 10% son extremadamente raros o se encuentran en ubicaciones C, lo que conlleva riesgos. Aquí usted compra en la mejor ubicación, villas con piscina y vista al mar.

Aumento del valor de la propiedad

Además del rendimiento de la propiedad, está el aumento general del precio del suelo. ¿Sabes qué ventajas ofrecen lugares como Ibiza y Mallorca? El espacio no es infinito. Al igual que en Suiza, por ejemplo, el espacio edificable es limitado y, en consecuencia, los aumentos reales del precio del suelo son mayores en comparación con una inversión de capital que se hace «en casa» cerca.

He aquí un extracto del Frankfurter Rundschau, actual del año pasado:

«De media, los precios de las propiedades de la isla aumentaron un 27,2%, con la mayor tasa de aumento registrada por los investigadores del mercado en la ciudad de Palma, con un 42,1%, seguida del suroeste, donde las propiedades vacacionales cuestan ahora un 37,8% más que hace cinco años».

Calculemos «sólo» con la media del 27,2%.

• 27,2 % / 5 = 5,45 % anual.

¿Qué costes secundarios surgen al comprar un inmueble?

El bloque de costes auxiliares es relativamente amplio si realmente se tienen en cuenta todos los aspectos. Pero hay algunas diferencias.

Costes para el corredor

Costes de intermediación – En Alemania, los costes de intermediación (para compras privadas) se dividen al 50% entre el vendedor y el comprador (por ley). Si una propiedad se vende de empresa a empresa, la distribución de los costes de intermediación es libremente divisible entre el comprador y el vendedor. En España (es decir, también en Ibiza, Mallorca o Marbella) los costes de intermediación ya están incluidos en el precio de compra de la propiedad (5% para las propiedades estándar).

Impuesto sobre bienes inmuebles en la compra de un chalet

Impuesto sobre el patrimonio – Si compra una propiedad en España y pone más de 700.000 euros del precio de compra con fondos propios (no con financiación), tiene que pagar impuestos por todo lo que supere los 700.000 euros libres de impuestos. El impuesto sobre el patrimonio español oscila entre el 0,2 y el 2,5% del patrimonio neto que se ingresa.

Consejo. El importe exento de impuestos difiere en los municipios. En Cataluña y Valencia, la cantidad libre de impuestos es sólo de 500.000. En Madrid, la cantidad libre de impuestos es ilimitada.

Ejemplo:

• Precio total de compra de la villa: 1,8 millones de euros
• Participación en el capital social (60%): 1,08 millones de euros
• Asignación: 700.000 euros
• Activos imponibles: 308.000 euros
• Tipo impositivo: 0,3
• Importe del impuesto: 924,00 euros

Impuesto sobre el patrimonio: Tabla

Aquí están todos los tipos impositivos con límites de valoración:

Fuente: WF Salinas.

Renovación de propiedades existentes

Renovación y actualización – Seguramente querrá diseñar su villa de acuerdo con sus deseos e ideas. Para ello, debe contar al menos con los costes de actualización y, dependiendo del año de construcción de la casa o de la última reforma, también con los costes de renovación (del jardín, la piscina a los dormitorios, la cocina, los baños).

Resumen de los costes auxiliares típicos:

1. Gastos de viaje teóricos (visita al lugar)
2. Gastos de intermediación – pagados por el vendedor
3. Gastos de notario – contrato de compraventa
4. Costes del registro de la propiedad – cambio de titularidad
5. Rehabilitación/mejora (para edificios existentes)
6. Impuesto sobre el patrimonio (a partir de 700.000 euros)
7. Impuesto sobre la propiedad (después de la compra)

Conclusión: Comprar y alquilar un chalet

Ahora sí que has aprendido mucho. Sobre la rentabilidad del alquiler en periodos estacionales. Se ha enterado de los impuestos, pero también de los costes adicionales de la compra con una inmobiliaria al alquiler en el mantenimiento de su propiedad.

Con estos conocimientos puede encontrar una villa rentable para alquilar en España.

¡Aquí tengo 2 consejos extra para ti!

Agentes: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Como agente inmobiliario estoy en la búsqueda de clientes, proporcionamos exposiciones, programamos visitas y ayudamos con el proceso de compra en el lugar, desde el notario hasta la financiación si es necesario. Una pequeña selección de mis villas en Mallorca, Marbella e Ibiza se puede encontrar aquí:

• Lukinski: Villas

Financiación en el extranjero: fondos propios y tipo de interés

¿Quiere comprar un chalet en España? Ya sea en Mallorca, Marbella o Ibiza, las condiciones de financiación inmobili aria difieren considerablemente. Si no va a comprar su chalet para un uso 100% personal, sino que lo va a alquilar parcial o totalmente como inversión, debe conocer las condiciones especiales de España. Además, también les daré algunas ideas de los Estados Unidos, a modo de comparación. De este modo, podrá comprobar lo barata que es la financiación en su país y lo caros que resultan los préstamos como extranjero en otros países, en relación con su tipo de interés y su patrimonio. Al final, siempre se trata de la rentabilidad.

• Financiación en el extranjero