Vínculo social y compromiso posterior: definición y explicación

¿Qué es el compromiso social? Un compromiso social es un compromiso sobre el precio de la vivienda. Para apoyar a los ciudadanos de bajos ingresos, el Estado ofrece, por lo tanto, viviendas sociales.

Importante: para alquilar aquí, se necesita un permiso de vivienda.

Esta situación se favorece con ayudas públicas, como los préstamos a tipos de interés bajos y las subvenciones públicas. Si desea comprar una propiedad con un compromiso social, por lo tanto, está vinculado a esta propiedad hasta que los préstamos y subvenciones públicas hayan sido devueltos. Si todo ha sido devuelto, aún hay que esperar 10 años antes de que el compromiso social termine oficialmente: Post-affectación.

Luz mayor: alquiler basado en costos & aumento del alquiler

¿Qué alquiler puede esperar un propietario de un inmueble de carácter social? Para garantizar una vivienda asequible, solo se aplica un «alquiler basado en costos». Solo se tienen en cuenta los gastos corrientes del inmueble, como los costos de financiación y los préstamos públicos para la construcción. Un aumento del alquiler solo puede tener lugar cada tres años. Después del final del período de compromiso posterior, puede ajustar el alquiler a los precios actuales de alquiler.

Estos factores se tienen en cuenta en el alquiler basado en costos:

• Gastos corrientes
• Costos de financiación
• Préstamos públicos para la construcción

Resumen: ¿Qué es un enlace social?

Aquí tienes un resumen de los puntos más importantes:

• Financiación mediante fondos públicos
• Alquiler a personas con bajos ingresos mediante un certificado de autorización de vivienda
• El período de retención finaliza 10 años después del reembolso total de los préstamos públicos.
• El alquiler máximo está limitado por el alquiler basado en los costos

Invertir en una propiedad inmobiliaria con compromiso social

Ahora que hemos aclarado qué es una propiedad inmobiliaria de carácter social, surge naturalmente la siguiente pregunta: ¿vale la pena invertir en este tipo de propiedad como usuario personal e inversor? Analicemos estos dos casos con más detalle:

Comprar una propiedad inmobiliaria con compromiso social para uso personal

Como ya hemos mencionado, solo las personas que dispongan de un permiso de vivienda debido a sus bajos ingresos pueden mudarse a una vivienda de carácter social. Esto también se aplica para su uso personal. Si, como comprador, ganas solo un salario modesto, es totalmente posible adquirir una vivienda con vinculación social para tu propio uso. Por otro lado, si ganas demasiado, debes solicitar una exención adicional. Esto puede conllevar además un aumento de los gastos adicionales de compra, ya que debes pagar una tasa de ocupación inadecuada.

Lo más importante en resumen:

• Solo para compradores con ingresos bajos
• En caso de salario demasiado alto: solicitud de exención y pago de una tasa de ocupación incorrecta

Inmuebles con compromiso social como inversión

Si inviertes en un inmueble de carácter social como inversión financiera, siempre debes esperar una cobertura insuficiente. Por lo tanto, los inmuebles de carácter social solo son realmente interesantes como inversión financiera para los inversores si el bajo rendimiento se traduce en un precio de compra ventajoso y si tu objetivo es obtener una plusvalía exenta de impuestos.

Conclusión: ¿debería comprar una propiedad con compromiso social?

Como inversor, solo resulta interesante invertir en una propiedad como vivienda social si desea obtener una plusvalía no imponible sin restricciones de tiempo. Mientras que los propietarios ocupantes se benefician especialmente si poseen ellos mismos un permiso de vivienda.

Aquí encontrará aún más consejos sobre inmuebles con compromiso social:

• Obligación de vivienda social: Inmuebles, vivienda social, obligación, control de alquileres y plazos (externo)

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Social y de postín: Definición y explicación

¿Qué significa la vinculación social? Un compromiso social es un compromiso de precio de la propiedad. Para apoyar a los ciudadanos con bajos ingresos, el Estado ofrece viviendas sociales.

Importante: Si quiere alquilar aquí, necesita un certificado de idoneidad para la vivienda.

Esto se ve favorecido por el apoyo de los fondos públicos, como los préstamos a bajo interés y las subvenciones de las autoridades públicas. Si quieres comprar una propiedad con un compromiso social, estás atado a ella hasta que se hayan devuelto los préstamos y subvenciones públicas. Una vez pagado todo, hay que esperar otros 10 años hasta que el compromiso social termine oficialmente: Post-compromiso.

Alquiler máximo: alquiler de coste y aumento de alquiler

¿Qué renta puede esperar como propietario de un inmueble con compromiso social? Para garantizar una vivienda asequible, aquí sólo se cobra un «alquiler de coste». Para ello, sólo se tienen en cuenta los gastos de funcionamiento del inmueble, como los gastos de financiación y el préstamo público del edificio. En ese caso, el aumento de la renta sólo puede producirse cada tres años. Una vez finalizado el periodo de compromiso adicional, podrá ajustar el alquiler a los precios actuales.

Estos factores se tienen en cuenta en la renta de costes:

• Gastos de funcionamiento
• Costes de financiación
• Préstamos para edificios públicos

Resumen: ¿Qué es un vínculo social?

He aquí los puntos más importantes resumidos de un vistazo:

• Financiación con fondos públicos
• Alquiler a personas con bajos ingresos con un certificado de derecho a la vivienda
• El período de gracia termina 10 años después de la devolución total de los préstamos públicos
• El alquiler máximo está limitado por la renta de coste

Invertir en una propiedad con compromiso social

Ahora que hemos aclarado qué es un inmueble socialmente comprometido, surge naturalmente la pregunta: ¿merece la pena invertir en un inmueble de este tipo como propietario e inversor de capital? Veamos los dos casos con más detalle:

Compra de inmuebles con compromiso social para su ocupación en propiedad

Como ya se ha mencionado, sólo las personas que tienen un certificado de derecho a la vivienda debido a sus bajos ingresos pueden mudarse a una vivienda con compromiso social. Esto también se aplica a la ocupación por el propietario. Por lo tanto, si usted, como comprador, sólo gana un salario bajo, la compra de una propiedad con vinculación social para la ocupación por el propietario es muy posible. Sin embargo, si gana demasiado, tendrá que solicitar una exención adicional. Esto también puede suponer un aumento de los costes de compra incidentales, ya que tendrá que pagar un impuesto de ocupación insuficiente.

El resumen más importante:

• Sólo para compradores con bajos ingresos
• Si el salario es demasiado alto: solicite una exención y pague una tasa por déficit

Inmuebles con compromiso social como inversión de capital

Si se invierte en una propiedad con una obligación social como inversión de capital, siempre hay que esperar un déficit. Por tanto, los inmuebles con compromiso social sólo son realmente interesantes como inversión financiera para los inversores de capital si la baja rentabilidad repercute en un precio de compra favorable y su objetivo es la revalorización libre de impuestos.

Conclusión: ¿Debe comprar una vivienda con vinculación social?

Como inversor, la inversión en un inmueble como bono social sólo merece la pena si el objetivo es la revalorización libre de impuestos y sin presión temporal. Mientras que los propietarios se benefician sobre todo si ellos mismos tienen un certificado de derecho a la vivienda.

Puede encontrar aún más consejos sobre la propiedad inmobiliaria con la vinculación social aquí:

• Vinculación social: Propiedad, vivienda social, obligación, control de alquileres y plazos (externo)

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Los bloques más importantes de antemano: Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana al comprar, impuesto sobre plusvalías al vender, impuesto sobre sucesiones en caso de transmisión — y para la renta continua la forma jurídica adecuada más una utilización limpia de la amortización. Para una rápida calculación recomiendo el calculador de impuesto sobre plusvalías, el calculador de impuesto sobre sucesiones así como el calculador de gastos adicionales de compra.

Impuestos de A a Z para inversores inmobiliarios

Durante el ciclo de vida de una propiedad inmobiliaria — compra, posesión, heredar/regalar, venta — se aplican diversos impuestos, algunos únicos y otros periódicos. La recaudación se lleva a cabo a nivel federal, estatal o municipal. Las bases de cálculo son diferentes, al igual que los instrumentos para su optimización.

Vista general: Cuándo se aplica qué impuesto

Esta tabla es el mapa mental. Cada entrada se desglosa en detalle más abajo — incluyendo palancas de ahorro.

Impuestos más importantes en la lista rápida

• Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (GrESt) — único al momento de la compra
• Impuesto municipal sobre bienes inmuebles (GrSt) — periódico, anual
• Impuesto sobre plusvalías — al vender en el plazo establecido
• Impuesto sobre sucesiones (ErbSt)
• Impuesto sobre donaciones (SchenkSt)
• Impuesto sobre el valor añadido (USt) y impuesto sobre actividades económicas (GewSt) — al utilizar el inmueble con fines comerciales
• Impuesto sobre la renta por ingresos de alquiler — periódico para cada propietario privado
• AfA (amortización por desgaste) — no es un «tipo impositivo», pero el mejor instrumento de ahorro fiscal

Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (GrESt): Al momento de la compra

La impuesto sobre el incremento de valor de la construcción es un impuesto único sobre el tráfico jurídico, provocado por la adquisición de un terreno o una propiedad inmobiliaria. Es parte de las costas de compraventa y se abona junto con costas notariales, tarifas del registro de la propiedad y, en su caso, comisión del agente inmobiliario.

No solo los contratos de compra clásicos son causantes, sino también contratos de intercambio, particiones de terrenos, cesiones, así como ofertas de compra en subastas forzosas.

Altura según los estados federados

El tipo impositivo lo establece cada estado federado y se sitúa entre el 3,5 % y el 6,5 % del precio de compra notariamente acreditado. La gama de variación:

• Baviera, Sajonia: 3,5 %
• Hamburgo: 5,5 %
• Bremen, Baja Sajonia, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt, Mecklemburgo-Pomerania Occidental: 5,0 % – 6,0 %
• Hesse: 6,0 %
• Berlín, Baden-Wurtemberg: 6,0 % – 6,5 %
• Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Turingia: 6,5 %

Ejemplo práctico de cálculo: Con un precio de compra de 500.000 €, se pagan 17.500 € en Baviera y 32.500 € en NRW de impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles — una diferencia de 15.000 € solo por el estado federado. En el caso de un Edificio de apartamentos por 2,5 millones de €, se pagan 87.500 € frente a 162.500 €.

Deudores tributarios, exenciones & estrategias de ahorro

Por ley, comprador y vendedor son igualmente deudores tributarios — por contrato, normalmente se transfiere la obligación al comprador. Tras el pago, el comprador recibe del organismo fiscal la certificación de no objeción, sin la cual no se realiza el registro en el libro de registro de la propiedad.

Exenciones / posibilidades de ahorro:

• Compras entre parientes en línea directa (padre-hijo, abuelo-nieto)
• Compras entre cónyuges o parejas de hecho (también en caso de divorcio)
• Precio de compra hasta 2.500 € (límite de bagatela)
• Transmisión en caso de herencia o donación (allí se aplica la sucesión hereditaria o el impuesto sobre donaciones)
• Indicar por separado los bienes muebles en el contrato de compraventa (cocina, sauna, muebles) — no se aplica la GrESt a este componente
• Share Deal en lugar de Asset Deal: transferencia de participaciones en la sociedad en lugar de la propia propiedad inmobiliaria (para profesionales con volúmenes de al menos siete cifras)

Profundizando: diferencia entre Asset Deal vs. Share Deal — el palo de madera más importante en la transferencia profesional de inmuebles.

Grundsteuer (GrSt): Paga el propietario de forma continua

La Grundsteuer es un impuesto municipal que se paga anualmente sobre la propiedad inmobiliaria. Se distingue entre Grundsteuer A (agraria — agricultura y silvicultura) y Grundsteuer B (urbana — terrenos para vivienda y comercio). Una Grundsteuer C puede ser aplicada por los municipios a terrenos no edificados pero edificables, con el fin de limitar la especulación inmobiliaria.

Fórmula de cálculo: Tres pasos

La Grundsteuer se calcula según la fórmula:

Valor catastral × coeficiente impositivo × tipo de incremento municipal = impuesto de bienes inmuebles anual

1. Valor catastral — En el modelo federal se calcula a partir del valor del suelo de referencia, superficie del terreno, tipo de edificio, superficie útil y alquiler neto frío estadístico. Baviera, Hamburgo, Hessen, Baja Sajonia y Baden-Wurtemberg utilizan modelos regionales distintos (por ejemplo, modelo puramente basado en la superficie).
2. Coeficiente impositivo — En el modelo federal es de 0,31 por mil para terrenos residenciales y 0,34 por mil para terrenos no residenciales. La construcción social de viviendas y monumentos reciben descuentos.
3. Tipo de incremento — Se establece a nivel municipal, entre aproximadamente 200 % (zona rural) y 1.000 % + (grandes ciudades). Berlín, Múnich y Hamburgo se sitúan en el rango superior.

Pago, reparto & pago fraccionado

El obligado a pagar es el propietario al 1 de enero del año — incluso si vende después. Acuerdos privados en el contrato de compraventa pueden ajustar esto. En el caso de inmuebles arrendados, el impuesto de bienes inmuebles es repercutible como gasto de explotación — siempre que esté claramente regulado en el contrato de arrendamiento.

Pago fraccionado estándar:

• Impuesto > 30 €: trimestral (15.02., 15.05., 15.08., 15.11.)
• Impuesto 15–30 €: semestral (15.02., 15.08.)
• Impuesto < 15 €: anual (15.08.)

Están exentos los bienes inmuebles de la administración pública, las iglesias así como las corporaciones de utilidad pública. En caso de pérdida inmerecida de alquiler, se puede presentar una solicitud de exención de impuesto sobre bienes inmuebles (normalmente se puede conceder una exención del 25 % o del 50 %).

Impuesto sobre plusvalías: En la venta privada

El impuesto sobre plusvalías no es un impuesto propio, sino impuesto sobre la renta del beneficio obtenido en operaciones de venta privada (artículo 23 del IRPF). El beneficio se tributa con el tipo de impuesto sobre la renta personal — hasta un máximo del 45 % más el complemento.

Ámbito de aplicación

• Viviendas y casas alquiladas
• Terrenos sin edificar
• Derechos de superficie
• Participaciones en fondos inmobiliarios cerrados
• Participaciones en propiedad compartida
• Inmuebles heredados (con aplicación del plazo de posesión del fallecido!)

Libre: únicamente viviendas destinadas al uso propio (ver más abajo la regla de los 2 años).

Ejemplo concreto de cálculo

Adquisición de una vivienda en propiedad: 400.000 € + 10 % de gastos de compra = 440.000 € de costes de adquisición

Venta después de 6 años: 600.000 €

Gastos de venta (agente inmobiliario, notario, certificado energético): 25.000 €

Amortización de los últimos 6 años: 6 × 5.600 € = 33.600 € (reducción de los costes de adquisición en el cálculo)

Ganancia por venta = 600.000 € − 25.000 € − (440.000 € − 33.600 €) = 168.600 €

Con una tasa impositiva personal del 42 % + 5,5 % de solido: aproximadamente 74.700 € de impuesto sobre especulación. Con impuesto eclesiástico aún más.

Si el inversor hubiera esperado un año más (superando la fracción de 10 años): 0 € de impuesto. Diferencia: 74.700 €. Cálculo concreto: Calculadora de impuesto sobre especulación y Calcular el plazo de especulación.

El plazo de 10 años y sus excepciones

Regla general: tras un plazo de 10 años de tenencia, la venta es libre de impuestos privados. Importante: el plazo comienza el día de la notarización de la compra, no del entrada en posesión.

Reducción a 2 años (3 años calendario) en caso de uso propio: La vivienda debe haber sido habitada exclusivamente en el año de venta y en los dos años calendario anteriores. En la práctica, eso significa que a menudo bastan 2 años y 2 días, siempre que los años calendario coincidan. También para segundas viviendas/viviendas de vacaciones