Social y de postín: Definición y explicación

¿Qué significa la vinculación social? Un compromiso social es un compromiso de precio de la propiedad. Para apoyar a los ciudadanos con bajos ingresos, el Estado ofrece viviendas sociales.

Importante: Si quiere alquilar aquí, necesita un certificado de idoneidad para la vivienda.

Esto se ve favorecido por el apoyo de los fondos públicos, como los préstamos a bajo interés y las subvenciones de las autoridades públicas. Si quieres comprar una propiedad con un compromiso social, estás atado a ella hasta que se hayan devuelto los préstamos y subvenciones públicas. Una vez pagado todo, hay que esperar otros 10 años hasta que el compromiso social termine oficialmente: Post-compromiso.

Alquiler máximo: alquiler de coste y aumento de alquiler

¿Qué renta puede esperar como propietario de un inmueble con compromiso social? Para garantizar una vivienda asequible, aquí sólo se cobra un «alquiler de coste». Para ello, sólo se tienen en cuenta los gastos de funcionamiento del inmueble, como los gastos de financiación y el préstamo público del edificio. En ese caso, el aumento de la renta sólo puede producirse cada tres años. Una vez finalizado el periodo de compromiso adicional, podrá ajustar el alquiler a los precios actuales.

Estos factores se tienen en cuenta en la renta de costes:

• Gastos de funcionamiento
• Costes de financiación
• Préstamos para edificios públicos

Resumen: ¿Qué es un vínculo social?

He aquí los puntos más importantes resumidos de un vistazo:

• Financiación con fondos públicos
• Alquiler a personas con bajos ingresos con un certificado de derecho a la vivienda
• El período de gracia termina 10 años después de la devolución total de los préstamos públicos
• El alquiler máximo está limitado por la renta de coste

Invertir en una propiedad con compromiso social

Ahora que hemos aclarado qué es un inmueble socialmente comprometido, surge naturalmente la pregunta: ¿merece la pena invertir en un inmueble de este tipo como propietario e inversor de capital? Veamos los dos casos con más detalle:

Compra de inmuebles con compromiso social para su ocupación en propiedad

Como ya se ha mencionado, sólo las personas que tienen un certificado de derecho a la vivienda debido a sus bajos ingresos pueden mudarse a una vivienda con compromiso social. Esto también se aplica a la ocupación por el propietario. Por lo tanto, si usted, como comprador, sólo gana un salario bajo, la compra de una propiedad con vinculación social para la ocupación por el propietario es muy posible. Sin embargo, si gana demasiado, tendrá que solicitar una exención adicional. Esto también puede suponer un aumento de los costes de compra incidentales, ya que tendrá que pagar un impuesto de ocupación insuficiente.

El resumen más importante:

• Sólo para compradores con bajos ingresos
• Si el salario es demasiado alto: solicite una exención y pague una tasa por déficit

Inmuebles con compromiso social como inversión de capital

Si se invierte en una propiedad con una obligación social como inversión de capital, siempre hay que esperar un déficit. Por tanto, los inmuebles con compromiso social sólo son realmente interesantes como inversión financiera para los inversores de capital si la baja rentabilidad repercute en un precio de compra favorable y su objetivo es la revalorización libre de impuestos.

Conclusión: ¿Debe comprar una vivienda con vinculación social?

Como inversor, la inversión en un inmueble como bono social sólo merece la pena si el objetivo es la revalorización libre de impuestos y sin presión temporal. Mientras que los propietarios se benefician sobre todo si ellos mismos tienen un certificado de derecho a la vivienda.

Puede encontrar aún más consejos sobre la propiedad inmobiliaria con la vinculación social aquí:

• Vinculación social: Propiedad, vivienda social, obligación, control de alquileres y plazos (externo)

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Impuestos de la A a la Z para inversores inmobiliarios

Dependiendo de la situación, pueden aplicarse diferentes impuestos en relación con los bienes inmuebles. La normativa relativa a la recaudación de impuestos es de ámbito federal, estatal o municipal y difiere tanto en la base imponible como en la cuantía de los tipos impositivos y las contribuciones de la recaudación. Para la compra y venta de inmuebles, ya sea venta/compra de pisos o compra/venta de casas, casas multifamiliares y terrenos.

Lista rápida de los tipos de impuestos más importantes

Ejemplos de impuestos sobre la propiedad:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (GrESt)
• Impuesto sobre bienes inmuebles (GrSt)
• Impuesto sobre la especulación
• Impuesto de sucesiones (ErbSt)
• Impuesto sobre donaciones (SchenkSt)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA ) e impuesto sobre el comercio (GewSt)

Veamos ahora en detalle todas las cargas fiscales:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (GrESt): Compra de bienes inmuebles

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales es un impuesto sobre el tráfico jurídico cuya recaudación se produce normalmente por la adquisición de un terreno o inmueble. Se aplica tanto a los contratos de compraventa tradicionales como a los acuerdos de intercambio de propiedades o a las divisiones. Además, los cambios de titularidad en el sentido del impuesto sobre transmisiones patrimoniales como consecuencia de traspasos, así como las pujas más altas en subastas obligatorias, pueden dar lugar a una exacción fiscal.

Activación de la recaudación de impuestos de GrESt:

• Contratos de compraclásicos
• Acuerdos de permuta de terrenos
• Divisiones del terreno
• Transferencias
• Las ofertas más altas en las subastas de ejecuciones hipotecarias

Importe del impuesto sobre transmisiones patrimoniales: Estados federales

El tipo impositivo se establece a nivel nacional y puede oscilar, a partir de 2020, entre el 3,5% y el 6,5% del precio de compra. La base de la evaluación es el precio de compra como resultado de la certificación notarial; se multiplica por el tipo impositivo específico del país para determinar el importe del impuesto a pagar.

Tipos impositivos actuales 2020 (el más bajo primero):

• Baviera: 3,5 %.
• Sajonia: 3,5 %.
• Hamburgo: 4,5 %.
• Bremen: 5,0%.
• Baja Sajonia: 5,0 %.
• Renania-Palatinado: 5,0
• Sajonia-Anhalt: 5,0 %.
• Hesse: 6,0 %.
• Mecklemburgo-Pomerania Occidental: 6,0 %.
• Brandeburgo: 6,5 %.
• Renania del Norte-Westfalia: 6,5 %.
• Sarre: 6,5 %.
• Schleswig-Holstein: 6,5 %.
• Turingia: 6,5 %.

Más información sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Deudor de impuestos, pagador de impuestos y exención de impuestos

En principio, el comprador y el vendedor se ven afectados por igual por la obligación fiscal. Sin embargo, por regla general, la obligación de pago se transfiere al comprador del inmueble. En el curso de la liquidación de su carga fiscal, el contribuyente recibe un llamado certificado de liquidación de la oficina de impuestos, que sirve de base para la inscripción legal del nuevo propietario en el registro de la propiedad.

La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (GrEStG) permite la exención del pago único exigido en determinadas condiciones. Esto se aplica, por ejemplo, a la venta de bienes inmuebles a miembros de la familia en línea recta, así como a los cónyuges/socios dentro de una sociedad o durante el proceso de divorcio o disolución. Los inmuebles o terrenos cuyo precio de compra no supere los 2.500 euros también están exentos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

Condiciones para la exención fiscal:

• Padres e hijos o abuelos e hijos (grado de parentesco I)
• Cónyuges o parejas de hecho registradas
• Bienes inmuebles/terrenos hasta 2.500 euros de precio de compra

En el caso de las herencias y donaciones sujetas a impuestos, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales queda totalmente exento para evitar la doble carga para los contribuyentes y los sujetos pasivos.

Impuesto sobre bienes inmuebles (GrSt): Valoración, tipo impositivo y tasa de evaluación

El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto municipal que se paga anualmente al municipio correspondiente en caso de propiedad. Se distingue entre el impuesto sobre bienes inmuebles A -agrícola- y el impuesto sobre bienes inmuebles B -estructural-, ya que se aplica un tipo de gravamen especial a los inmuebles de uso agrícola y forestal.

Base imponible, valoración y recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles

Nueva reforma en 2024 – A la hora de determinar el valor de los inmuebles imponibles entran en juego dos leyes: por un lado, la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (GrStG) y, por otro, la Ley de Valoraciones (BewG). Debido a su obsolescencia, los valores estándar requeridos para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles están siendo reformados y sustituidos por nuevos valores estándar. Este proceso debe concluir a finales de 2024.

En primer lugar, la Agencia Tributaria determina un valor estándar con la ayuda del llamado método del valor de las ganancias capitalizadas. Se tiene en cuenta el valor real del terreno, así como el tipo de desarrollo, la ubicación y el tamaño de la propiedad.

En segundo lugar, el valor tasado se multiplica por el tipo impositivo correspondiente, que está directamente relacionado con la propiedad respectiva. Por ejemplo, se calcula un tipo impositivo fijo del 6,0 por mil para los bienes agrícolas y forestales, mientras que el tipo por mil para los bienes inmuebles se sitúa entre el 2,6 y el 3,5.

Resumen de las cifras de medición de impuestos por tipo de propiedad:

• 6,0 por mil para la propiedad agrícola
• 2,6 por mil o 3,5 por mil para las viviendas unifamiliares
• 3,1 por mil para las viviendas bifamiliares
• 3,5 por mil para el resto de la propiedad estructural

El impuesto final sobre la propiedad se calcula como el producto de la notificación de la evaluación del impuesto sobre la propiedad emitida por la oficina de impuestos y la tasa de evaluación del impuesto sobre la propiedad. La tasa de evaluación la fija el municipio y suele aplicarse durante un año.

Pago a plazos, uso propio y uso ajeno de inmuebles

Por regla general, y en el caso de la ocupación por el propietario, el deudor fiscal es el propietario del inmueble. Una vez calculado el impuesto, el propietario recibe del ayuntamiento la correspondiente liquidación de impuestos, que es vinculante durante al menos un año natural. Por lo tanto, el propietario legal en el momento del 1 de enero de cada año natural se considera el deudor del impuesto, incluso si revende la propiedad entretanto. Por supuesto, las liquidaciones de derecho privado pueden hacerse a favor del vendedor de la propiedad.

El pago del impuesto sobre bienes inmuebles se realiza generalmente en cuatro plazos al año, los días 15 de febrero, mayo, agosto y noviembre. Para los pagos pequeños, de entre 15 y 30 euros, son habituales los plazos semestrales -el 15 de febrero y de agosto-, mientras que para los pagos de impuestos inferiores a 15 euros, se consideran suficientes los plazos anuales del 15 de agosto.

Pagos fraccionados del impuesto sobre bienes inmuebles:

• Tasas > 30 €: trimestralmente (antes del 15.02., 15.05., 15.08. y 15.11.)
• Tasas de 15 a 30 euros: semestralmente (antes del 15.02. y del 15.08.)
• Impuestos < 15 €: anualmente (antes del 15.08.)

Sin embargo, en el caso de los inmuebles alquilados, los impuestos pueden repercutirse en el inquilino o los inquilinos como gastos accesorios prorrateables, siempre que se haya alcanzado previamente el correspondiente acuerdo contractual. En caso de que se produzca una pérdida de alquileres de gran cuantía sin culpa del inquilino, es posible presentar una solicitud de exención del impuesto sobre bienes inmuebles a las autoridades locales.

Los bienes del sector público, los bienes de la iglesia y los bienes de las corporaciones sin ánimo de lucro están totalmente exentos del impuesto sobre bienes inmuebles.

Impuesto sobre la especulación y período

Según la normativa federal, el impuesto sobre la especulación es un impuesto que grava al vendedor de bienes inmuebles en el caso de las operaciones de venta privadas. Según la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG), el impuesto grava todos los ingresos por beneficios derivados de las ventas privadas, a excepción de los inmuebles ocupados por el propietario.

Alquiler, suelo no urbanizable, derechos de construcción heredables & Co.

Ámbito de aplicación y fecha de vencimiento – El impuesto debe pagarse por la venta de pisos y casas en alquiler, así como por los terrenos no urbanizados y los derechos de construcción hereditarios. Las participaciones en fondos inmobiliarios cerrados y las participaciones en copropiedad también se ven afectadas por el impuesto sobre la especulación.

Alcance del impuesto sobre la especulación:

• Alquiler de pisos y casas
• Terreno no urbanizado
• Casos de arrendamiento
• Participaciones en fondos inmobiliarios cerrados
• Participaciones en bienes comunes

La fecha de vencimiento es el año de la venta. Los estados federales determinan individualmente la cuantía de los impuestos y la deciden en función de criterios como el aumento de valor y el tipo impositivo del vendedor, pero pueden reducirse por determinados gastos.

Esto incluye, por ejemplo, los costes de modernización que reduzcan los beneficios -en la medida en que superen el 15 % de los costes de adquisición originales-, determinados costes de publicidad, así como los gastos de agentes inmobiliarios y notarios. Los pagos fraccionados organizados de forma inteligente también pueden reducir las cotizaciones aprovechando los límites de exención.

Reducción de los impuestos sobre la especulación:

• Costes de modernización > 15 % de los costes de adquisición
• Gastos de publicidad
• Gastos de intermediación
• Gastos de notario

Periodo de especulación: 10 años y límite de 3 objetos

El periodo de especulación es de 10 años. Esto significa que todas las operaciones de venta de derecho privado están exentas del impuesto sobre la especulación después de este periodo. Si, por el contrario, el piso o la casa son utilizados temporalmente por el propietario, el periodo de 10 años puede eludirse y reducirse a dos o tres años.

Este es siempre el caso si la propiedad inmobiliaria se utilizó exclusivamente para el propio propósito residencial del contribuyente en el año de la venta y los dos años anteriores – incluso en el caso de segundas residencias ocupadas por el propietario o casas de vacaciones. Siempre que se demuestre que el propietario de un inmueble recibe un subsidio para sus hijos, su uso privado también se considera «finalidad residencial propia» del contribuyente.

Si se realiza un total de más de tres ventas de propiedades en un periodo de cinco años y se supera así el límite de tres propiedades, las ventas se consideran comercio según la ley y, por tanto, están automáticamente sujetas al impuesto sobre actividades económicas.

Impuesto sobre Sucesiones (ErbSt): Valoración de bienes inmuebles y bonificaciones

El impuesto sobre sucesiones siempre entra en juego cuando una persona fallecida deja una herencia que es aceptada por los beneficiarios.

Base imponible y gravámenes fiscales

Impuestos sobre la herencia según el valor de mercado en la fecha de referencia – A diferencia de los países extranjeros, la normativa federal no define el impuesto sobre la herencia como un impuesto sobre el patrimonio, sino como un impuesto sobre la herencia, lo que significa que los gravámenes fiscales se aplican generalmente en relación con el importe concreto de la herencia. La ampliación de la responsabilidad fiscal garantiza que los beneficiarios no se beneficien de emigrar al extranjero en caso de herencia.

La Ordenanza de Valoración de Bienes Inmuebles (ImmoWertV) prevé una valoración basada en el método del valor comparativo, del valor de las ganancias capitalizadas o del valor de los activos. En el caso de las herencias de bienes inmuebles, la valoración se basa en el valor de mercado actual en la fecha de referencia, es decir, el valor que podría haberse alcanzado por la propiedad en una venta inmediata en ese día.

En el caso de los inmuebles alquilados, se aplica un descuento de valoración fiscal a tanto alzado del 10 %, mientras que en los inmuebles no alquilados se incluye en la valoración el 100 % del valor de mercado.

Base de evaluación según ImmoWertV:

• Para las viviendas alquiladas: el 90 % del valor de mercado
• Para los inmuebles no alquilados: 100 % del valor de mercado

El informe del tasador puede deducirse de los impuestos como coste auxiliar de la herencia.

Desgravaciones fiscales: parientes y allegados

Grados de parentesco de los herederos con el fallecido y uso propio – El importe de la contribución al impuesto de sucesiones puede reducirse mediante determinadas bonificaciones. Se realizan en función del respectivo grado de parentesco que el beneficiario tenga con el fallecido.

Asignaciones según el parentesco:

• 500.000 euros para el cónyuge/compañero de vida
• 400.000 euros para los hijos naturales, así como para los hijastros y los hijos adoptivos y los nietos supervivientes
• 200.000 euros para los nietos
• 100.000 euros para padres y abuelos
• 20.000 euros para todos los demás herederos (relacionados y no relacionados)

Si el fallecido residía en una vivienda en propiedad antes de su fallecimiento y sus herederos utilizan esta vivienda para sus propios fines residenciales durante al menos diez años consecutivos tras el acaecimiento de la sucesión, quedan liberados del impuesto de sucesiones. En cambio, en el caso de una salida anticipada, hay una imposición posterior.

Impuesto sobre donaciones (SchenkSt): Contrato de donación y exención fiscal

El impuesto sobre donaciones no se aplica a los bienes que se regalan al beneficiario en lugar de venderlos, prestarlos o heredarlos.

En el contexto de las donaciones de bienes inmuebles, los donantes suelen recibir derechos residenciales y/o de usufructo. En estos casos, es aconsejable un contrato de regalo, si es necesario con un derecho de reclamación incluido, para evitar subastas obligatorias o embargos en el peor de los casos. Si se conceden derechos residenciales a lo largo de toda la vida, debe hacerse también la correspondiente inscripción en el registro de la propiedad para garantizar una clara verificabilidad.

Desgravaciones fiscales

Grado de parentesco de los beneficiarios con el donante – En el caso de las donaciones a cónyuges o parejas de hecho, existe una exención fiscal completa. Esto también se aplica si los miembros de la pareja están en proceso de divorcio o anulación, siempre que sigan ocupando conjuntamente la vivienda familiar en el momento de la donación.

Las desgravaciones fiscales en el caso de las donaciones pueden recalcularse cada diez años. En el caso de los padres, esto es posible incluso dos veces. Difieren en cuanto a la relación familiar entre el donante y el donatario.

Asignaciones según el parentesco:

• 500.000 euros para el cónyuge/compañero de vida
• 400.000 euros para hijos y nietos supervivientes
• 200.000 euros para los nietos
• 100.000 euros para padres y abuelos
• 20.000 euros para todos los demás beneficiarios (relacionados y no relacionados)

Reclamación de la parte obligatoria y reclamación complementaria en caso de donación y herencia

En el caso de la exclusión de la herencia, los parientes más cercanos del fallecido tienen un llamado derecho a una porción obligatoria, es decir, un derecho de pago contra el heredero testamentario.

¿Se está planteando qué sería mejor a largo plazo: legar o vender? En este artículo, trataré más específicamente el tema de «legar correctamente». Esto se debe a que la venta temprana puede evitar a menudo grandes disputas en la familia:

• Consejo de lectura para propietarios: legar correctamente

Para los herederos, en este artículo me meto en el lado de los herederos, los procedimientos y más:

• Consejo de lectura para los herederos: heredar correctamente

Según el Código Federal de Derecho Civil (BGB), las donaciones realizadas por una persona fallecida en los últimos diez años antes de su muerte cuentan como complemento del derecho a la parte obligatoria de sus herederos. Los siniestros disminuyen de año en año de acuerdo con el modelo de amortización y caen al cero por ciento a partir del undécimo año antes de la herencia.

Existe un derecho ilimitado a un suplemento de la parte obligatoria en las donaciones realizadas dentro de un matrimonio o una pareja civil registrada. Sin embargo, el regalo en sí sigue siendo absolutamente eficaz.

Impuesto sobre el valor añadido e impuesto sobre actividades económicas: comercio de bienes inmuebles

El impuesto sobre el valor añadido (IVA ) se repercute al comprador y nuevo propietario en un 19% del precio de compra en las ventas de inmuebles comerciales.

El impuesto sobre actividades económicas (GewSt) lo debe pagar el vendedor de bienes inmuebles en el marco de las operaciones de venta comercial y se calcula individualmente en función de la plusvalía. La cuota de beneficios correspondiente a un tipo impositivo del 3,5% multiplicada por el tipo de gravamen municipal da como resultado el importe del impuesto sobre actividades económicas a pagar.

Importe del impuesto sobre actividades económicas = 3,5 % del beneficio * tipo de gravamen

Obligaciones y bonificaciones automáticas del impuesto sobre actividades económicas

Sociedades, personas físicas y empresas – En la medida en que los bienes inmuebles son un activo empresarial, los ingresos por beneficios asociados suelen estar sujetos a impuestos. Si no se cumple el plazo de 10 años estipulado en la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG) con respecto al impuesto sobre la especulación o se supera el límite de tres objetos al vender unidades inmobiliarias, los ingresos correspondientes también están sujetos automáticamente al impuesto sobre actividades económicas.

Por lo tanto, la reventa de un inmueble adquirido originalmente como vivienda plurifamiliar, que se divide en varios pisos en el curso de un mejor arrendamiento, en un plazo de cinco años provoca justamente esa obligación fiscal generada automáticamente.

Las sociedades y las personas físicas tienen derecho legalmente a una asignación de 24.500 euros. Otras empresas y asociaciones pueden beneficiarse de una cantidad menor exenta de impuestos, de 5.000 euros, en determinadas condiciones.

¡Tip! Después del bloque sobre la compra o el alquiler de inmuebles, he aquí algunos consejos fiscales interesantes para los propietarios e inversores inmobiliarios

Lea más: Impuestos al comprar/alquilar un inmueble

Iniciarse en el sector inmobiliario – ¿Qué hay que esperar al comprar una casa, un condominio, un edificio de apartamentos o simplemente un terreno?

Base: Costes incidentales en la compra de bienes inmuebles

Los bajos tipos de interés, las grandes ofertas de préstamos y los irresistibles precios de compra tientan a algunas personas y hacen realidad el sueño de tener una casa. Sin embargo, la mayoría de la gente no presta suficiente atención al tema y se olvida de los costes adicionales que pueden esperar los compradores y vendedores al firmar un contrato de compraventa. ¿Qué costes adicionales se derivan de la compra de un condominio? ¿Qué porcentaje al comprar una casa?

Cuando se firma un contrato de compraventa, la financiación ya está asegurada. Sin embargo, a menudo se infravaloran los costes auxiliares de compra. Las facturas de la agencia inmobiliaria, el notario, el registro de la propiedad y la agencia tributaria llegan en cuanto se fija el préstamo. Por ello, el préstamo suele ser demasiado bajo.

• Costes incidentales de la compra de bienes inmuebles

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: impuesto por estado federal

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales se paga cada vez que se adquiere un terreno o una participación en un terreno en Alemania.

El impuesto de transmisiones patrimoniales es un impuesto estatal. Cada estado federal lo fija individualmente. En la actualidad oscila entre el 3,5% y el 6,0%, dependiendo del estado federado.El impuesto se recauda sobre la base de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (GrEStG). El importe del impuesto de transmisiones patrimoniales lo determinan los estados federados. Por lo tanto, es un impuesto estatal. Por lo tanto, el Estado federal respectivo puede decidir por sí mismo si repercute el impuesto recaudado a sus municipios.

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Valoración de bienes inmuebles: Reducir los costes auxiliares + el capital de inversión

Cuanto mejor sea la valoración de la propiedad, menores serán los costes auxiliares y el impuesto sobre actividades económicas. Por eso te recomiendo que también te fijes en la valoración de los inmuebles. PD: Por cierto, esta es también la razón por la que mucha gente contrata a un agente inmobiliario. Si acepta un precio de compra inmediatamente, probablemente pagará más. Podrías considerarlo como un aprendizaje. Pero si se trata de una suma de 5 dígitos, se convierte rápidamente en algo doloroso para muchas personas. Podría haber invertido el dinero en una renovación o modernización, por ejemplo, instalando un nuevo sistema de calefacción. Esto tendría dos efectos secundarios positivos:

1. Minimización del precio de compra mediante puntos concretos de crítica (por ejemplo, el tejido del edificio)
2. Aumento del valor mediante la renovación / modernización en la reventa

Así, no sólo paga menos, sino que puede utilizar los activos disponibles para aumentar el valor de su propiedad. Por lo tanto, recuerde: cuanto más detalladamente compruebe la propiedad, antes podrá minimizar el precio de compra. Puede obtener más información sobre lo que es importante a la hora de valorar los bienes inmuebles aquí en el artículo principal.

• Valorar una propiedad

Si ya tiene en mente una propiedad concreta, le recomiendo que lea los artículos individuales sobre terrenos, pisos, casas y similares.

• Tarifa plana
• Califique una casa
• Calificar la casa de apartamentos
• Tasa de propiedad

Impuestos sobre los ingresos por alquiler: GmbH o fundación

Para que sus ingresos por alquiler tributen de la manera más eficiente posible -en el primer nivel-, debería pensar en crear una empresa adicional para su(s) propiedad(es).

Los impuestos sobre las rentas de alquiler son sin duda un problema para los propietarios. ¿Propiedad inmobiliaria privada, GmbH inmobiliaria (GmbH de gestión de activos) o fundación familiar? En los dos artículos siguientes le mostraré por qué es muy inteligente pensar en las fundaciones antes de comprar una propiedad de forma privada o crear una inmobiliaria GmbH.

Immobilien GmbH: Gestión de activos GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – En este artículo aprenderá lo básico sobre las empresas inmobiliarias. ¿A quién se le ocurre constituir una sociedad de responsabilidad limitada al comprar una casa o un condominio? Hay que reconocer que esto no tiene sentido en el caso de la vivienda en propiedad, pero sí en el del alquiler.

¿Qué es una empresa inmobiliaria? Una empresa inmobiliaria es una empresa que persigue el objetivo de alquilar, promover, financiar, realizar o comercializar bienes inmuebles. No importa si se trata de una o varias propiedades. También incluye la gestión de inmuebles propios y de terceros.

• Empresa inmobiliaria

Es posible que ahora se esté preguntando:

Inmobiliaria GmbH, fundación familiar, ¿no es lo mismo?

Es cierto que apenas hay diferencias entre ambas formas jurídicas en lo que respecta a la adquisición y la tributación de sus ingresos por alquiler. Sin embargo, las cosas se ponen interesantes cuando se trata de la venta de inmuebles. Mientras que la ganancia de capital dentro de la GmbH inmobiliaria debe tributar en su totalidad, la venta de inmuebles está exenta de impuestos una vez transcurrido el periodo de especulación.

Fundación familiar: previsión de vejez, hijos, casi libre de impuestos

Repetición: La ganancia de capital se grava en su totalidad en una GmbH inmobiliaria. La venta de bienes inmuebles por parte de una fundación familiar está exenta de impuestos (tras el periodo de especulación).

En el siguiente artículo sobre fiscalidad, profundizaré con usted en el tema de las fundaciones, las fundaciones familiares, la compra de inmuebles, los impuestos y la optimización fiscal. Crear una fundación, o más concretamente una fundación familiar, tiene muchas ventajas para usted. Desde la exención de impuestos sobre las ganancias de capital tras el impuesto sobre la especulación hasta la baja tributación del 15% de los ingresos por alquiler. En este artículo aprenderás cómo funciona, cómo puedes crear una fundación y cómo tus nietos seguirán beneficiándose de ella.

• Fundación familiar para el sector inmobiliario

Otras formas jurídicas en la adquisición de bienes inmuebles

Los impuestos son un tema importante. Cuanto más se gana, mayor es la carga fiscal. En algún momento, los impuestos son su mayor gasto. Como arrendador o inversor inmobiliario, puede ahorrar mucho dinero si elige la forma jurídica adecuada. Los clásicos son, por ejemplo, la sociedad anónima inmobiliaria o la fundación familiar. Conozca aquí las diferentes formas jurídicas de crear una empresa.

• Formularios legales

Esas son todas las opciones que tienes en Alemania. ¿Pero qué pasa con las inversiones inmobiliarias en el extranjero? He aquí una idea:

Comprar una propiedad en el extranjero

¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una casa, un terreno o un condominio en Estados Unidos? En nuestro Especial de Impuestos de EE.UU. encontrará ahora todos los impuestos importantes de EE.UU. en una lista clara. A continuación, pasamos a las inversiones inmobiliarias en Europa, centrándonos en Francia, Italia y España (y Mallorca como extra).

Taxes USA: Especial Inmobiliario

Los Estados Unidos de América atraen a los inversores inmobiliarios como ningún otro país del mundo. Aparte de los pequeños focos para los más ricos, como Kitzbühel o Mónaco. California y Los Ángeles en particular, pero también la ciudad de Nueva York, están en el punto de mira. Además, decenas de miles de personas buscan pisos, condominios y casas porque sus carreras les atraen a Estados Unidos. Silicon Valley (cerca de Los Ángeles), Wall Street (Nueva York), aquí es donde se forjan las ideas económicas, políticas y culturales. Por lo tanto, invertir en Estados Unidos sólo tiene sentido si los parámetros son los adecuados.

Sin embargo, para los compradores de inmuebles, la gran pregunta es cómo funciona el sistema fiscal en Estados Unidos. Junto con nuestro agente inmobiliario estadounidense, hemos escrito artículos detallados sobre el tema de los impuestos en los Estados Unidos. La primera parte está disponible aquí:

• Impuestos USA: Compra de inmuebles

Vista de San Francisco, con el típico skyline americano:

Desgravaciones fiscales: Aprovechar las ventajas del sistema fiscal estadounidense

¿Crédito hipotecario? ¿Impuestos sobre la propiedad? Aquí le explicamos todos los términos importantes que encontrará en el sistema fiscal estadounidense en relación con los bienes inmuebles. Aquí encontrará una sencilla guía sobre cómo reducir el precio de compra (incluidos los gastos imprevistos) que paga por su propiedad en Estados Unidos: Desde créditos fiscales hasta deducciones y bonificaciones. En esta guía de impuestos, obtendrá una visión general rápida y sencilla de lo que entra en el cálculo de sus impuestos y cómo puede reducir legalmente los impuestos que paga.

• Ahorrar impuestos en EE.UU.

Invertir en Europa: Francia, Italia y España

¿Se traslada a un país vecino? Aquí tenemos un pequeño consejo para comprar una propiedad en los países europeos vecinos. Estadísticamente, la mayoría de los alemanes se sienten atraídos por el suroeste, hacia Francia, España e Italia. Comprar una propiedad en la región mediterránea es diferente a comprar en Alemania. Comienza con la búsqueda de buenas propiedades recomendables y termina con citas de visita programadas con mucha precisión, para que el tiempo disponible en el lugar se utilice de forma óptima.

• Francia
• Italia
• España y
• Mallorca

Trucos fiscales explicados: aprender de los ricos

Por último, algunas «cositas» del ámbito de la optimización y los trucos fiscales.

Impuestos sobre las acciones: bloque de acciones (1.000 millones) casi libre de impuestos

¡Por qué, si también se pueden aprovechar oportunidades extremadamente inteligentes! En este ejemplo, le muestro cómo fue posible transferir un paquete de acciones por valor de miles de millones en Springer, casi sin impuestos. «En realidad, el regalo de la viuda del editor a su máximo responsable no sería tan generoso. Las donaciones fuera de la familia están sujetas al 50% del impuesto sobre donaciones por encima de la cantidad libre de impuestos de 20.000 euros. En este caso, casi 500 millones de euros. Pero hay normas de exención, por ejemplo para los activos empresariales». (Pressehaus) – lea ahora más sobre este coupé:

• Paquete de acciones casi libre de impuestos

Impuesto sobre la renta: el presidente de EE.UU. sólo paga 750 dólares al año

Convierta las pérdidas en ahorros fiscales. La devolución de 70,1 millones de dólares recibida para el período 2005-2007 parece deberse a la devolución de aproximadamente 700 millones de dólares en pérdidas empresariales reclamadas para 2009. Estas pérdidas se basaron probablemente en la afirmación de haber «abandonado» por completo el negocio de los casinos Trump Atlantic City (Fuente: HACIENDA. «Publicación 544 (2019), Ventas y otras disposiciones de activos». Consultado el 1 de octubre de 2020). Lea toda la historia aquí:

• Impuesto sobre la renta sólo $750 / año