1) Venta bajo presión de tiempo, mala preparación

El esfuerzo y el alcance de la venta de una propiedad suelen subestimarse con frecuencia. Una consecuencia común es la presión por tiempo que se genera, lo cual afecta negativamente al precio de venta. Los errores en la preparación de la venta pueden tener consecuencias amplias, no solo financieras. Finalmente, el comprador también debe obtener una financiación en su banco basada en las informaciones proporcionadas y en los documentos presentados. Con una preparación insuficiente, el proyecto de venta puede fracasar en cualquier fase.

Consejo: No dejes nada al azar. Dedica suficiente tiempo a la preparación de la venta de tu propiedad.

Define tus objetivos y planifica los pasos de la venta con visión de futuro. Deja que nuestro servicio profesional te apoye en la venta orientada a objetivos y óptima de tu propiedad.

2) Valoración incorrecta del precio de compra

La determinación del precio de oferta se basa siempre en el valor de la propiedad inmobiliaria. Sin embargo, la evaluación personal de los propietarios suele desviarse ampliamente de ello: el precio de venta se estima demasiado alto o demasiado bajo. En ambos casos se genera una pérdida financiera y, posiblemente, el bien inmueble no podrá ser financiado por el comprador. Nuestra valoración acorde al mercado se compone de diversos factores. En la evaluación, consideramos exclusivamente objetos comparables al suyo. Esto afecta tanto al tipo de vivienda o tipo de vivienda, como a la ubicación de la inmobiliaria y su equipamiento. La determinación del precio de compra es un aspecto decisivo para un éxito en la venta de inmuebles.

Consejo: Nuestro procedimiento evalúa los objetos vendidos en su región y, así, determina un precio de venta realista y acorde al mercado. No deje dinero en el aire.

Todo lo que necesita saber sobre la evaluación de bienes raíces, lo encontrará aquí:

• Evaluación de inmuebles

Preguntas? Evaluación, venta, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

• Contacto

3) Documentación incompleta o faltante

La obtención y presentación de documentos para la venta de una propiedad es necesaria en cada fase. Los compradores interesados, organismos públicos, oficinas y bancos solicitan documentos o los emiten. Reúna lo antes posible todos los documentos necesarios documentos y documentos. Los extractos del registro de la propiedad se obtienen en el juzgado, también son importantes las declaraciones de partición de la vivienda. Los datos clave completos del objeto, que se derivan de planos arquitectónicos, extractos del registro de la propiedad y planos de ubicación, se solicitan al menos en la cita de visita por parte de un comprador serio. Si el certificado energético o documentos importantes no están disponibles a tiempo, los posibles compradores pueden perder interés o la venta puede fracasar más tarde, por ejemplo, si el banco objeta documentos faltantes o un precio de compra demasiado elevado.

Consejo: Si lo desea, podemos obtener para usted muchos de los documentos solicitados.

Aquí una lista de los documentos más importantes para venta de vivienda y venta de vivienda:

1. Planos del plano
2. Plan de ubicación
3. Extracto del registro de la propiedad
4. Certificado de seguro contra incendios
5. Una visión general de los gastos adicionales
6. Lista de todas las obras de reforma
7. Fotos
8. El actual certificado energético
9. La indicación de la superficie útil
10. Contratos de arrendamiento posiblemente existentes
11. En caso de múltiples propietarios, la indicación de las proporciones de propiedad
12. Una descripción detallada del inmueble

Más información sobre los documentos más importantes aquí:

• Documentos de venta

4) Inmueble mal representado

Las inmobiliarias se venden hoy en línea, ya sea en caso de divorcio, separación o herencia. Los interesados buscan en los Medios de comunicación social y en las bases de datos en línea de internet inmuebles adecuados. Presente su inmueble de manera óptima y acorde al público objetivo.

Consejo: Antes del horario de visita y ya desde el primer momento de las fotografías, el inmueble debe parecer cuidado y habitable.

No olvide preparar su inmueble tanto por dentro como por fuera en un estado impecable.

• No postergue reparaciones y trabajos de mantenimiento.
• Despeje y cree una impresión clara y ordenada.
• Asegure la limpieza y una atmósfera acogedora y atractiva.

El llamado «Home Staging» resulta beneficioso. Para ello, la propiedad se prepara de manera que los posibles interesados se sientan como en casa y se enamoren de la vivienda. Estamos encantados de ofrecerle consejos. Algunas sugerencias para el Home Staging:

• Retire los objetos personales antes de la cita de visita
• Valore visual y emocionalmente la propiedad

5) Fotos: Luz natural, espacio libre y diversidad

El factor más importante, sin embargo, son las imágenes, especialmente para la venta de inmuebles y el anuncio. Un comprador, por supuesto, quiere ver lo máximo posible del inmueble para hacerse una idea de si el objeto podría ser algo para él.

Para tomar buenas imágenes de su inmueble, hay algunas cosas que debe tener en cuenta: los espacios deben estar, por supuesto, limpios y ordenados. Además, debe tomar las imágenes necesariamente a la luz del día, para que se vean realmente bien los espacios y los compradores puedan evaluar cuánta luz natural entra en las habitaciones.

La habitación más bonita, la terraza en el techo, la cocina abierta o quizás el balcón con vista. Su imagen principal debe ser la más representativa y mostrar lo mejor del inmueble. No deben faltar imágenes de todos los espacios y, si existen, del jardín/balcón/terraza, una vista exterior y, sobre todo, un plano.

Consejos para las fotos:

• Los espacios limpios y ordenados
• Luz del día (habla a favor de espacios luminosos)
• La primera imagen debe ser la mejor foto
• Cubrir todos los espacios y habitaciones
• Plano

¿En qué hay que prestar atención al exponer, lo aprenderá aquí:

• Crear exponer

6) Mal preparado para la cita de visita

Los interesados en la compra tienen preguntas importantes durante las visitas. Necesitan tiempo para familiarizarse con el inmueble y su entorno. En cuanto a preguntas técnicas, se esperan respuestas competentes y bien fundamentadas. Al vender inmuebles, se plantean preguntas detalladas sobre la propiedad comunitaria, ya que también se adquieren junto con el inmueble.

Consejo: Le ayudamos a preparar las posibles preguntas durante la cita de visita. Ya durante la selección de los interesados en la compra realizamos una preselección, para que ni tiempo ni esfuerzo se pierdan.

Nos encargamos de los conversaciones de venta para usted. Con años de experiencia, podemos llevar a cabo muy exitosamente las negociaciones de venta de inmuebles. Como agente inmobiliario, mantenemos un enfoque objetivo y no nos dejamos presionar para tomar decisiones.

• Consejos para citas de visita

Conclusión: ¿Cómo evitar errores & riesgos?

Si desea vender su inmueble y evitar estos errores desde el principio, póngase directamente en contacto con una agencia inmobiliaria. Los agentes inmobiliarios son contactos expertos que no solo aportan años de experiencia, sino también el conocimiento y la competencia necesarios.

Con un servicio de agencia inmobiliaria, excluye largas negociaciones y compradores reacios, por lo que podrá realizar pronto un contrato de compraventa y dar inicio al traspaso.

Preguntas? Evaluación, venta, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)¿Tiene aún preguntas sobre la Evaluación o sobre la venta? Valoración gratuita, recomendación del agente inmobiliario y quizás ya tenemos los compradores adecuados. Escríbame o llámeme, totalmente sin compromiso.

• Contacto

Comprar en Alemania: Primera propiedad

Las cosas buenas deben recomendarse a los demás y una de las mayores plataformas de conocimiento de Alemania es sin duda una de ellas, más concretamente: Immobilien-Erfahrung.de.

Consejo Utilice el Traductor de Google para traducir los conocimientos a su idioma.

• Leer Immobilien-Erfahrung.de en inglés

3 errores típicos de quienes compran por primera vez

Thorsten Bader, experto de B&B Optimal GmbH y director gerente de Immobilien-Erfahrung.de, recomienda a los compradores potenciales que consideren su primer inmueble exclusivamente como una inversión de capital en lugar de utilizarlo ellos mismos. Esto se debe a que existe el riesgo de que los gastos de gestión, como el seguro, el impuesto sobre bienes inmuebles y los gastos de explotación, cuyo importe también aumenta una media del 5% cada año, perjudiquen la independencia financiera.

Comprar sin un conocimiento preciso del mercado

El error número dos es implicarse en la compra de un inmueble sin un conocimiento preciso del mercado. Se corre el riesgo de comprar un condominio a un precio excesivo o de gastar más de lo previsto en obras de renovación. Por lo tanto, los compradores potenciales deben planificar cuidadosamente sus finanzas con antelación y ser conscientes del valor actual del mercado y de los costes que conlleva.

Estado del inmueble

El tercer error consiste en no informarse lo suficiente sobre el estado del inmueble. Aquí no sólo hay que comprobar la apariencia, sino también el estado técnico y la sustancia estructural. Los defectos ocultos, como daños por humedad o problemas con la instalación eléctrica, pueden acarrear costes inesperados más adelante. También se recomienda una tasación bien hecha por un experto.

En resumen, a la hora de comprar su primer inmueble, los interesados deben asegurarse de considerarlo únicamente como una inversión, tener un conocimiento exacto del mercado, informarse sobre el estado del inmueble y planificar cuidadosamente sus finanzas. Con estos consejos, se puede realizar una inversión de capital financieramente sensata en un condominio.

¿Por qué es «mejor» una inversión de capital?

¿Vive de alquiler y alquila su propia vivienda?

Una propiedad como inversión ofrece varias ventajas con respecto a utilizarla como vivienda propia:

1. Alquiler de
2. Aumento del valor
3. Seguridad financiera

Alquilar en lugar de vivir en casa

Los inmuebles pueden alquilarse, lo que puede generar ingresos regulares. Su inquilino paga las cuotas de su financiación con el alquiler mensual. Al mismo tiempo, como inquilino no tiene que ocuparse prácticamente de nada. El uso propio, por el contrario, significa: Si tu sueldo falla, falla el reembolso de la financiación. Si la calefacción está defectuosa, tienes que hacerte cargo de todo y siempre tienes doble perjuicio, por así decirlo.

Aumento del valor

Revalorización: Los bienes inmuebles suelen tener una revalorización estable, lo que permite al propietario disfrutar de un aumento de valor.

Seguridad financiera

Seguridad financiera: Alquilar una propiedad puede proporcionar seguridad financiera en la vejez.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que cualquier inversión conlleva un cierto grado de riesgo y es importante considerar las necesidades y objetivos específicos del inversor antes de tomar una decisión.

Invertir en Alemania

Aquí encontrará más información sobre lugares interesantes y atractivos de Alemania:

• Atlas de inversiones

¿Quiere saber más sobre el mercado inmobiliario en Alemania?

• Mi sugerencia: Immobilien-Erfahrung.de

Consejo Utilice el Traductor de Google para traducir los conocimientos a su idioma.

• Leer Immobilien-Erfahrung.de en inglés

Con unos pocos clics, podrá traducir a su idioma el contenido de las plataformas de conocimiento sobre el sector inmobiliario alemán

Investigación de puntos calientes: Islas Baleares y Marbella

Viviendo temporalmente en España, tal vez alquilando en los tiempos libres, aquí encontrará los principales puntos de interés españoles comparados. También te llevaré a las ciudades y regiones, en Villa Tour, con todos los barrios y distritos de las villas, comunidades a considerar en tu decisión de compra. Dependiendo de sus objetivos personales, puede encontrar tranquilidad en el «interior» en todos los puntos de interés, pero también vida en la ciudad con la proximidad al aeropuerto y a numerosos destinos en todo el mundo.

¡Tip! Después de los 3 puntos calientes, todavía tengo consejos prácticos para el comprador sobre el precio de compra, el estado (especialmente los techos) y la ubicación.

Comprobación rápida: ¿qué ubicación ofrece qué ventajas?

¿La isla volcánica de Ibiza, la pequeña ciudad de Palma de Mallorca o el paraíso de los golfistas de Marbella?

• Mallorca – Isla grande, muchos pueblos pequeños y mucho turismo
• Ibiza – isla volcánica, naturaleza impresionante, pequeñas comunidades
• Marbella – franja costera para los aficionados al golf

Mi asesoramiento siempre comienza con un café

Para poder apoyar y asesorar óptimamente a los compradores en su situación de compra, es importante que conozca realmente los lugares, también las personas. Por ejemplo, tomo café 3 veces al día en diferentes lugares, así es como se conoce a la gente, pero también los más pequeños microlugares.

Aquí, en la comparación, encontrará una visión y más enlaces:

1. Perspectiva macro – Situación en España
2. Mesolocalización de la ciudad o «capital de la isla
3. Barrio de la Villa – ejemplo en la región

Visita a la villa: Criterios de evaluación

Bajo las respectivas regiones, encontrará más enlaces a la región y al respectivo recorrido de la villa. Por cierto, los tours de villas siempre se crean en paralelo a las visitas reales, como aquí, el Villa Tour Ibiza.

Factores que son importantes en mis giras:

• Horarios de llegada y salida
• Ciudades y alrededores (de compras al médico)
• La gente y el espíritu de la región

Al final, tú decides:

Sus deseos y objetivos personales

Esto nos lleva a la gran pregunta: la isla volcánica de Ibiza, la pequeña ciudad de Palma de Mallorca o el paraíso de los golfistas de Marbella:

Mallorca: Villa, Finca, Casa de Campo – todos los estilos

Comprar Chalet Mallorca – Chalet con piscina, vistas únicas de Palma, bahías aisladas o puntos de interés como Son Vida (suburbio de Palma) y Port Andratx, en el oeste de la isla. Mallorca es el imán de los compradores en el Mediterráneo cuando se trata de inmuebles. Hay muchos lugares de interés, pero sólo esta isla combina «la vida de la gran ciudad» con la playa, la naturaleza, el sol y la tranquilidad, en los apartados barrios de las villas. Algunos llevan 5 o 10 años visitando la isla y saben exactamente en qué zona de Mallorca quieren comprar, otros todavía están indecisos sobre la ubicación correcta en Mallorca.

Todos los principales distritos de villas de Mallorca de un vistazo:

• Comprar Villa Mallorca

¿Qué hace que Mallorca sea tan especial para la mayoría de los compradores?

• Llegada/Salida: Tiempo de vuelo rápido ~ 3h (6h ida y vuelta)
• La isla más grande de las Baleares, mucho por descubrir
• Palma de Mallorca como pequeña gran ciudad
• Muchas otras ciudades de la isla, como Sóller, Inca, Alcúdia, Pollença, Manacor

Mientras que los alrededores de Marbella son manejables e Ibiza se puede explorar con relativa rapidez, se necesita un tiempo para descubrir todos los rincones de Mallorca. Por supuesto, el número de playas también es mucho mayor. A continuación, un vistazo al clima de Mallorca:

Ø Temperatura mínima / Ø Temperatura máxima

• Invierno (enero): 7 °C / 15 °C
• Verano (agosto): 31° / 21°

¿Dónde comprar en Mallorca? Macro localización

Mallorca tiene muchos rincones hermosos, pero le interesarán especialmente las zonas que rodean Palma, centrándose en el suroeste de la isla, alrededor de Santa Ponsa y Port Andratx.

Villa en Mallorca en estilo clásico de finca.

Así de oníricas son las bahías de Mallorca.

¡Tip! Mallorca es un paraíso para los golfistas. Conozca aquí los campos de golf más bonitos de Mallorca.

Palma de Mallorca: Pequeña metrópolis

La «capital» insular de Mallorca también se encuentra en el suroeste de la isla. ¿Por qué? Aquí tiene la mayor parte del sol, en la exposición sur. En el oeste de la isla, también tiene la ventaja de disfrutar del sol de la tarde y de la puesta de sol sobre el mar.

Son Vida: barrio de Palma (ciudad y lujo)

Como ya se ha anunciado, Son Vida es el barrio de villas de Palma de Mallorca. Son Vida es una de las mejores zonas de las Islas Baleares. Aquí encontrará algunas de las villas con mayor número de villas en Mallorca. El club de golf está en la puerta, al igual que el casco antiguo de Palma de Mallorca y el aeropuerto está a sólo 20 minutos en coche, atravesando la ciudad.

Por supuesto, también para los aficionados al golf, uno de los puntos calientes en combinación con la vida de la ciudad / traslados rápidos al aeropuerto.

Conozca los lugares más exclusivos y caros de Mallorca:

• Comprar Villa Mallorca

Costes: ¿Cuánto cuesta una villa en el Mediterráneo?

Los inversores inmobiliarios lo saben: El precio de oferta no es el precio de venta.

Me gusta calcular para mis clientes, en una evaluación inicial, lo siguiente: Cada metro cuadrado (con vistas a la playa) cuesta 10.000 euros. Si está recién reformado o es nuevo, 15.000 euros. Luego está «la vista». Cuanto mejor sea la vista, más exclusivo, más caro. Según el tamaño de la villa, 100.000, 200.000, 500.000. Como siempre, no hay límites máximos.

Un «bonito» chalet en una «buena» ubicación (todo es relativo y depende de sus objetivos y deseos individuales) con 200 m² así que 2.000.000 + «Vista».

Villa Tour Mallorca: Los Cuartos de la Villa

Acompáñeme en una visita virtual por los principales barrios de villas de Mallorca:

• Comprar Villa Mallorca

Ibiza: Villas en un paisaje agreste

Villa en Ibiza – ¿Quiere comprar una villa en Ibiza? Villa con piscina, cerca de la playa y / o el aeropuerto, tranquilo cerca de la bahía o cerca de la ciudad con todos los puntos de venta. Aquí conocerá las partes correctas e importantes de la isla. También tengo algunas preguntas frecuentes de mis clientes al principio. Según mi experiencia, ¿qué lugar merece la pena comprar? ¿Qué partes de la isla recomiendo a los clientes? Para que tengas una visión rápida de Ibiza, dividida en lugares A, B y C. Tal vez ya conozca nuestra clasificación inmobiliaria de Lukinski, en la que calificamos las ciudades de Alemania con más de 50.000 habitantes, en 3 categorías: Desde buenas ubicaciones A hasta ubicaciones C más baratas. Desde Eivissa y la urbanización cerrada de Es Cubells, hasta Cala Vadella, pasando por Sant Antoni.

Acompáñeme en una visita virtual por los principales barrios de villas de Ibiza:

• Comprar Villa Ibiza

Ibiza de un vistazo, ¿qué hace que Ibiza sea tan especial?

• Tiempo de vuelo relativamente rápido (excepto en invierno, con escala en Barcelona/Madrid) ~ 4h (8h ida y vuelta)
• Paisaje volcánico y escarpado
• Pequeña comunidad insular como Mallorca

Ø Temperatura mínima / Ø Temperatura máxima

• Invierno (enero): 7 °C / 15 °C
• Verano (agosto): 30° / 21°

¿Dónde comprar en Ibiza? Sol = orientación sur

Cualquiera que lleve 4 o 5 años de vacaciones en la isla probablemente sepa exactamente en qué región de Ibiza quiere comprar. Pero los que sólo han visto la isla 1 o 2 veces se preguntan: ¿hay todavía lugares que debería ver?

La isla en sí, al igual que Mallorca, es principalmente popular en el sur y alrededor de la «capital» Eivissa. En la parte más septentrional de la isla apenas se encuentran villas. También aquí el sol y su curso durante el día juega un papel importante: en el sur = sol, en el norte = menos sol. Desde lugares tranquilos en el suroeste, alrededor de Sant Josep, Cala Vadella y El Cubells, hasta villas cerca de la ciudad en Sant Jesús o Roca Llisa.

Villa con vistas (y piscina) en Ibiza.

Una belleza única, la «crudeza» de la isla de Ibiza combinada con la buena vida local.

Eivissa: Ciudad de Ibiza, Puerto, Compras

Todo en Ibiza parte de Eivissa, la «capital» con aeropuerto, ciudad, milla comercial. Acompáñeme en una visita virtual por los principales barrios de villas de Ibiza:

• Comprar Villa Ibiza

Distrito de villas en Ibiza: Es Cubells

Quizás la comunidad más exclusiva de Ibiza: Es Cubells. Dependiendo de cómo se interprete la exclusividad, aquí encontrará villas al estilo de Hollywood. Justo en los acantilados de la costa sur y como una comunidad cerrada (por debajo de los límites de la ciudad de Es Cubells). Su barrio está salpicado de famosas estrellas del fútbol de España y Portugal.

Apenas se pueden conseguir villas en esta zona por menos de 10 millones de euros.

Villa Tour Ibiza: La Villa Quarters

Acompáñeme en una visita virtual por los principales barrios de villas de Ibiza:

• Comprar Villa Ibiza

Marbella: «Miami de Europa» para los golfistas

Villa en Marbella – Especialmente para los amantes del golf, Marbella es uno de los puntos calientes de Europa. Muchos llaman a Marbella la «Miami de Europa». Un clima entre agradable y cálido durante todo el año y casi exclusivamente soleado en todas las estaciones. Marbella está considerada como uno de los puntos calientes del Mediterráneo, junto con los puntos calientes de Mallorca e Ibiza. ¿Quiere comprar una villa en Marbella? Le llevaré a una de las regiones más meridionales de Europa, mimada por el sol y la buena vida en el Mediterráneo.

• Comprar Villa Marbella

Llegada y horarios:

• Aproximación ligeramente más larga de ~ 5h (10h ida y vuelta)
• 45 minutos en coche aeropuerto <-> Marbella

Ø Temperatura mínima / Ø Temperatura máxima

• Invierno (enero): 9 °C / 16 °C
• Verano (agosto): 31° / 21°

Este es el aspecto de Marbella en invierno:

Marbella es un sueño para los aficionados al golf. Conozca aquí los campos de golf más bonitos de Marbella.

Monte Paraíso: La Milla de Oro

Nueva Andalucía

Villa Tour Marbella: Todos los barrios de las villas

Acompáñeme a uno de los lugares más meridionales de Europa, el «Miami de Europa»:

• Comprar una villa enMarbella – Recorrido por los distritos de villas

He aquí algunos consejos prácticos para los compradores:

Comprar un chalet en España: Financiación y alquiler

Aquí tienes 3 consejos extra para ti:

1. Comprar y alquilar una villa en el extranjero
2. Cartera de villas Ibiza, Mallorca y Marbella
3. Financiación en el extranjero: fondos propios y tipo de interés

Comprar y alquilar una villa en el extranjero

Rendimiento, temporada, gastos de servicio, renovación, financiación… Comprar y alquilar una villa – Un modelo popular entre muchos propietarios, especialmente las villas situadas en lugares donde otros van de vacaciones. Por ejemplo, España como punto caliente, especialmente Mallorca, Ibiza pero también Marbella, dependiendo de los lazos personales que tengas con alguno de los lugares.

Los que quieren alquilar su chalet no sólo compran para su propio uso, sino también, clásicamente, como inversión con el objetivo de que la propiedad genere ingresos. Tanto (rendimiento) que se cubren los gastos (devolución del préstamo, intereses y mantenimiento de la villa). Aprenda todo lo que necesita saber sobre el rendimiento, el alquiler de temporada de una villa, sus costes adicionales, desde el mantenimiento hasta el servicio de piscina, y datos sobre la financiación. También el impuesto sobre la propiedad español al comprar un inmueble.

• Comprar y alquilar un chalet

Agentes: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Como agente inmobiliario estoy en la búsqueda de clientes, proporcionamos exposiciones, programamos visitas y ayudamos con el proceso de compra en el lugar, desde el notario hasta la financiación si es necesario. Una pequeña selección de mis villas en Mallorca, Marbella y también Ibiza se puede encontrar aquí:

• Lukinski: Villas

Financiación en el extranjero: fondos propios y tipo de interés

¿Quiere comprar un chalet en España? Ya sea en Mallorca, Marbella o Ibiza, las condiciones de financiación inmobili aria difieren considerablemente. Si no va a comprar su chalet para un uso 100% personal, sino que lo va a alquilar parcial o totalmente como inversión, debe conocer las condiciones especiales de España. Además, también les daré algunas ideas de los Estados Unidos, a modo de comparación. De este modo, podrá comprobar lo barata que es la financiación en su país y lo caros que resultan los préstamos como extranjero en otros países, en relación con su tipo de interés y su patrimonio. Al final, siempre se trata de la rentabilidad.

• Financiación en el extranjero

Verkaufsgespräche führen: Ratgeber

Wie schon vorab erwähnt, kommt es auf Organisationstalent, Verhandlungsgeschick und die richtigen Argumente an, wenn eine Immobilie so gewinnbringend, wie möglich, veräußert werden soll. Hierfür ist eine Menge Psychologie gefragt. Ist der potenzielle Käufer interessant? Die junge Familie, mit den 2,3 Kindern oder der Single Unternehmer? Eine der wichtigen Fragen für die Vorbereitung auf den Besichtigungstermin und mögliche Verhandlungen lautet: Hat die Person, die vor mir steht, bereits Erfahrung im Immobilienkauf oder nicht?

Wichtig für die anstehenden Verkaufsgespräche sind:

• Organisationstalent
• Überzeugungskraft
• Verhandlungsgeschick
• Eine sehr gute Vorbereitung

Wir zeigen Ihnen hier, wie Sie beim Verkaufsgespräch punkten können – auch ohne jegliche Vorerfahrungen!

Gute Vorbereitung ist die halbe Miete!

Fakt ist: Jeder Käufer versucht den Preis zu drücken. Und das beste Argument sind Mängel an Fassade, Fenster, Boden, in Bad, Küche & Co. Seien Sie also vorbereitet auf herausfordernde Fragen und legen Sie sich die entsprechenden Antworten parat. Auch sollten Sie alle Dokumente zu diesem Zeitpunkt bereits zusammen haben, so dass Sie jede Aussage auch belegen können. Außerdem: Je besser vorbereitet Sie sind, desto souveräner und gelassener auch Ihr Aufritt! Und auch das ist enorm wichtig. Schließlich möchten Sie den Käufer überzeugen!

Zusammengefasst:

• Auf herausfordernde Fragen vorbereiten
• Gute Antworten parat haben
• Wichtige Unterlagen vorbereiten

Wichtig: Immobilienbewertung bestimmt Angebotspreis

Auch, wenn eine Preisverhandlung durchaus stressig werden kann, vergessen Sie nicht Ihr wichtigstes Argument: Die Immobilienbewertung. Schließlich haben Sie den Angebotspreis nicht emotional festgelegt, sondern haben eine professionelle Wertermittlung durchgeführt. Berufen Sie sich also immer auf das Ergebnis der Immobilienbewertung.

Preis verhandeln: Strategie & Tipps

Angebotspreis und Kaufpreis unterscheiden sich letztlich dann doch immer. Deshalb empfehlen wir Ihnen hier drei unterschiedliche Strategien, damit Sie den bestmöglichen Preis für sich herausholen können.

Hier die Übersicht:

1. Realistischer Immobilienpreis
2. Sehr hoher Angebotspreis
3. Sehr niedriger Angebotspreis

Schauen wir uns die einzelnen Strategien nun gemeinsam an:

Realistischer Kaufpreis mit Verhandlungsspielraum

Am sichersten fährt es sich mit dieser Methode: Setzen Sie den realistischen Kaufpreis an und schlagen Sie ca. 5% bis 10% oben drauf. Der Käufer wird am Ende sowieso den Preis drücken und Sie beide werden sich auf einen Kompromiss einigen müssen. Mit dieser Strategie landen Sie am Ende garantiert nicht weit entfernt von Ihrem eigentlich angestrebten Kaufpreis.

Kaufpreis + 10%

Stark überhöhter Verkaufspreis

Es kann sich auch lohnen mit einem sehr stark überhöhten Verkaufspreis einzusteigen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, denn ist dieser nicht ordentlich genug begründet, kann das auch viele Kaufinteressenten abschrecken. Diese Strategie lohnt sich also nur, wenn es bereits einen sehr großen Interessentenkreis gibt. Runterhandeln können Sie dann immer noch.

Kaufpreis + 30%

Sehr niedriger Verkaufspreis

Warum sollten Sie bei einem sehr niedrigen Verkaufspreis einsteigen? Lohnt sich das überhaupt? Unsere Erfahrung zeigt: Auf alle Fälle! Mit einem sehr niedrigen Verkaufspreis locken Sie zuerst viele Kaufinteressenten an. Denn: Jeder liebt Schnäppchen – auch Immobilienkäufer! Je mehr Kaufinteressenten Sie begeistern können, um so besser. Da der höchst bietende Ihr Haus oder Ihre Wohnung erstattet, liegt es also an den Kaufinteressenten sich gegenseitig zu überbieten und so den Kaufpreis zu erhöhen.

Kaufpreis – 10%

Die Preisverhandlung war erfolgreich und der Käufer möchte Ihr Haus oder Ihre Wohnung kaufen? Herzlichen Glückwunsch! Dann starten wir nun mit der letzten Phase im Immobilienverkauf: Die Abwicklung!

Weiter zu Schritt 13: Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

Die Kaufverhandlungen waren erfolgreich und ein Käufer wurde gefunden. Herzlichen Glückwunsch! Jetzt geht es nur noch darum den Kaufvertrag aufzusetzen und die Abwicklung kann beginnen. Anzahl der Schlüssel, Übergabe, Ausstattung & Co. – erfahren Sie hier, welche Punkte unbedingt im Kaufvertrag stehen müssen.

• Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

Zurück zu Schritt 11: Besichtigungstermine organisieren und durchführen

Ein Besichtigungstermin muss gewissenhaft vorbereitet werden. Info: Berlín inmobiliario. Schließlich entscheidet sich hier oft, wer wirklich Interesse an Ihrem Objekt hat und wer als Käufer wegfällt. Je besser die Planung und Durchführung der Besichtigung, um so attraktiver auch Ihre Immobilie.

• Besichtigungstermine organisieren und durchführen

Besichtigungstermine vereinbaren: Ratgeber

Das zentrale Geschick bei einem Besichtigungstermin, ist das Verkaufstalent des Verkäufers bzw. Vertreters. Dabei stellt man sich, einfach gesagt, auf den potenziellen Käufer ein. Bevor wir uns den genauen Ablauf einer Besichtigung anschauen, beginnen wir mit der Vorbereitung.

Bevor Sie die Kaufinteressenten für die Besichtigung einladen, stellt sich die Frage, welche Art der Immobilienbesichtigung Sie bevorzugen. Drei Optionen stehen Ihnen hierfür zur Auswahl:

1. Einzelbesichtigung
2. Gruppenbesichtigung
3. Massenbesichtigung

Schauen wir uns die unterschiedlichen Arten der Besichtigung nun genauer an:

Einzelbesichtigung mit Vorauswahl

Die Einzelbewerbung empfehlen wir, wenn Sie sich ausführlich Zeit genommen haben, jeden Kaufinteressenten genauer unter die Lupe zu nehmen. Haben Sie eine passende Vorauswahl getroffen, laden Sie dann die Bewerber einzeln ein. Ob Ehepaar, Kleinfamilie oder Single – bei einer Einzelbesichtigung haben Sie die Möglichkeit auf jeden Interessenten einzeln einzugehen und individuelle Fragen zu beantworten. Außerdem können Sie so eher eine emotionale Verbindung zum Kaufinteressenten aufbauen, was für jede Menge Sympathiepunkte sorgt und so die Möglichkeit Ihre Immobilie zu verkaufen, steigert.

Vorteile zusammengefasst:

• Zeit für individuelle Fragen
• Emotionale Bindung zu Kaufinteressent

Nachteile zusammengefasst:

• Sehr zeitintensiv
• Vorauswahl benötigt

Gruppenbesichtigung mit Vorauswahl

Ähnlich, wie bei der Einzelbesichtigung, treffen Sie nach der Inserierung der Immobilie eine Vorauswahl passender Kaufinteressenten. Einzelbesichtigungen bringen den Nachteil mit sich, sehr zeitintensiv zu sein. Möchten Sie also Zeit sparen und dennoch gezielte Bewerber einladen, empfehlen wir eine Gruppenbesichtigung.

Massenbesichtigung / Open House

Die Massenbesichtigung wird im englischsprachigen Raum auch gerne Open House genannt. Der Vorteil: Beim Open House müssen Sie keine Vorauswahl treffen. Sie laden alle Bewerber also gleichzeitig ein – am Besten am Wochenende, wenn die meisten Berufstätigen frei haben. Das Gute ist, Sie können sich hier ohne Vorurteile persönlich ein Bild der Kaufinteressenten machen und müssen keine Einzeltermine organisieren. Der Nachteil: Viele Interessenten auf einmal bedeutet auch viel Stress aufgrund vieler Fragen und zu wenig Zeit für individuelle Kaufinteressenten.

Vorteile auf einen Blick:

• Zeitersparnis
• Alle Interessenten vor Ort

Nachteile auf einen Blick:

• Viel Stress
• Wenig Zeit für Kaufinteressenten

Vor der Besichtigung: Vorbereitung von Haus & Wohnung

Bevor sich die Bewerber bei Ihnen für die jeweiligen Besichtigungen zusammenfinden, muss die Immobilie auch entsprechend vorbereitet werden. Auch Garten, Garage, Carpool, Keller & Co. sollten Sie hierfür aufräumen, ausmisten und dekorieren.

Immobilie vorbereiten: Innenräume

Am wichtigsten sind die Innenräumer Ihrer Immobilie. Wohnzimmer, Küche, Badezimmer, Schlafzimmer, Esszimmer – alle Räume stehen während des Termins für die Besichtigung offen. Daher gilt es vorab sicher zu stellen, dass persönliche Gegenstände bereits ausgeräumt worden sind. Die Möbel sind gut gepflegt und gesäubert. Jegliche Risse in den Wänden verputzt und auch die Sanitäranlagen gereinigt. Dekoration können Sie stehen lassen. Schließlich soll die Atmosphäre gemütlich sein. Vermeiden Sie jedoch Dekoration, die Saison oder Jahreszeitabhängig ist und setzen Sie stattdessen lieber auf farblich abgestimmte Akzente, Blumen und Pflanzen.

Tipp: Keine saisonale, jährliche oder persönliche Dekoration!

Das Wichtigste zusammengefasst:

• Saubere Sanitäranlagen
• Gepflegte Möbel
• Beendete Reparatur Arbeiten
• Dezente Dekoration
• Gemütliche Atmosphäre

Immobilie vorbereiten: Außenbereich

Ist der Balkon aufgeräumt? Sind die Hecken im Garten geschnitten? Ist die Garage aufgeräumt? Auch die Außenbereiche müssen für die Besichtigung vorbereitet werden. Ein ordentlich gepflegter Außenbereich ist ein Top Verkaufsargument! Schauen Sie sich auch das Gartenhaus an, die Fenster und die Fassade. Außerdem: Durch eine Sanierung und Renovierung können Sie vorab auch in kurzer Zeit den Wert der Immobilie steigern.

Hier unsere Tipps:

• Unkraut und Moos jäten
• Hecken und Büsche schneiden
• Gepflegte Fassade und Fenster
• Funktionierende Außenbeleuchtung
• Sperrmüll entsorgen

Während der Besichtigung: Verkaufsgespräche

Die Einladungen für die Besichtigung sind rausgeschickt, die Immobilie ist aufgeräumt und die ersten Kaufinteressenten finden sich ein. Nun geht es darum die Bewerber durch Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu führen, Fragen zu beantworten und die ersten Verkaufsgespräche zu führen.

Küche, Wohnzimmer & Co. vorstellen

Jeder Käufer hat andere Wünsche, Bedürfnisse und Anforderungen an die Immobilie. Unser Tipp: Setzen Sie während der Verkaufsgespräche auf jede Menge Emotionen. «So könnte das Wohnzimmer aussehen. So die Küche. Hier könnten Sie abends mit den Kindern Pizza backen.“ Hier braucht es die richtigen Argumente.

Damit die richtigen Argumente vorlegen, müssen spätestens jetzt auch alle Unterlagen da sein. Schließlich möchten die neuen meistens Käufer wissen, worauf sie sich hier beim Hauskauf oder Wohnungskauf einlassen.

Zusammengefasst:

• Gehen Sie auf jeden Interessenten ein
• Nutzen Sie Emotionen
• Halten Sie die Unterlagen bereit

Vorsicht vor nörgelnden Kaufinteressenten

Direkt ein Realitätscheck: Manche Immobilienkäufer decken bei einer Besichtigung Mangel nach Mangel auf! Hier lässt sich etwas am Preis streitig machen. Die Mängelliste wächst und wächst. Schon sinkt der Preis, den der Käufer bereit wäre zu zahlen. Im Umkehrschluss sind Sie hier wieder bei der Vermarktung der Immobilie: Es benötigt eine qualitative Menge an potenziellen Interessenten, damit sie nicht in eine solche Bredouille geraten.

Schlechtes Zeichen: Stetiges bemängeln und nörgeln

Tipp: Potenzielle Käufer erkennen

Wie in allen unternehmerischen Handlungen geht es auch hier darum, das Produkt vorteilhaft zu verkaufen, der Kunde muss ein Gespür für das Produkt kriegen. Im Idealfall, so sage ich immer, merkt man schon beim Besichtigungstermin, dass der Interessent plötzlich über konkrete Vorstellungen, z.b. zur Einrichtung eines bestimmten Zimmers redet. Denn das heißt, er hat das Produkt innerlich schon gekauft. Jetzt müssen wir uns nur noch über den Verkaufspreis einig werden!

Gutes Zeichen: Kaufinteressent schmiedet während Besichtigung Zukunftspläne

Unterlagen für die Besichtigung – Checkliste

Zunächst wichtig: Nicht alle Unterlagen müssen sofort da sein. Es ist aber im Optimalfall so, dass Sie auf Rückfrage alles Nötige liefern können. Schließlich möchten Sie nicht zwei, drei weitere Tage verlieren, nur weil Sie ein bestimmtes Dokument am Tag der Besichtigung nicht vorweisen können und nachliefern müssen. Deshalb hier eine kleine Auflistung der Dokumente, die Sie für eine Wohnungsbesichtigung mit potentiellen Käufern benötigen.

Unterlagen für die Besichtigung:

• Amtliche Flurkarte vom Katasteramt der Gemeinde
• Grundbuchauszug vom Amtsgericht
• Grundrisse / Bauplan
• Wohnflächenberechnung
• Liste über Modernisierungen / Sanierungen
• Energieausweis

Für Eigentumswohnungen:

• Teilungserklärung / Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Jahreswirtschaftspläne
• Abrechnungen des Hausgeldes
• Rücklagenübersicht
• Hausordnung
• Bestehende Mietverträge / Pachtverträge (wenn vorhanden)

Bei vermieteten Mehrfamilienhaus:

• Bestehende Mietverträge / Pachtverträge
• Verwaltervertrag
• Teilungserklärung
• Nachweis Wohn- / Nutzungsrechte
• Eigentümerversammlungsprotokolle
• Sanierungsvermerke
• Auszug Baulastenverzeichnis
• Denkmalschutznachweis
• Feuersicherungsnachweis

Die Besichtigungen waren erfolgreich. Más: inmuebles Berlín. Nun geht es um individuelle Verkaufsgespräche und Kaufpreisverhandlungen mit den potenziellen Käufern.

Weiter zu Schritt 12: Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Beim Verkaufsgespräch ist Verhandlungsgeschick und Überzeugungskraft gefragt. Alle Ihre Argumente sollten klug bedacht sein. Anhand Ihrer vorbereiteten Unterlagen sollten Sie jedes Argument gekonnt stützen können. Damit Sie sich bei der Preisverhandlung nicht unterbieten lassen und welche Strategie Sie am besten anwenden, mehr dazu hier:

• Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Zurück zu Schritt 10: Bonitätsprüfung

Um sicher zu stellen, dass der potenzielle Käufer auch bezahlen kann, muss seine wirtschaftliche Kreditwürdigkeit erst geprüft werden. Was man unter dem Vorgang der Bonitätsprüfung versteht und wie diese abläuft – mehr dazu hier:

• Bonitätsprüfung