Espacio útil, espacio habitable y espacio de suelo: ¿cuál es la diferencia?

Empecemos de forma muy sencilla. Encontrará estos valores en las exposiciones, en los anuncios, en cada búsqueda de propiedades. Por eso es importante conocer la diferencia.

3 A menudo te encontrarás con superficies:

1. Espacio en el suelo
2. Área útil
3. Espacio vital

El orden ha sido elegido especialmente para este fin. Porque como se puede ver aquí, se pasa de la 1) superficie de suelo a la 2) superficie útil a la 3) superficie habitable final.

¡Tip! Al final del artículo también encontrará una infografía adicional para aclarar las cosas

Como todavía existe una «fórmula» sencilla de cálculo en Internet, aquí se explica de forma bastante sencilla.

Simplemente expresado como una «fórmula»:

• Superficie de suelo = superficie útil + superficie de circulación (como la escalera) + superficie funcional (como la sala de calderas)
• Superficie útil = Superficie utilizable (superficie habitable – sótano – ático – …)
• Espacio vital = sala de estar (sala de estar + dormitorio + …)

Calcular paso a paso

Veamos de nuevo el proceso paso a paso:

Superficie básica: Paso 1 + definición

Esto significa que la 1) superficie del suelo incluye toda la superficie útil, así como los pasillos y las escaleras (zona de circulación), y la sala de basuras o de calefacción (zona funcional).

Esto incluye todas las áreas del piso:

• Espacio vital
• Áticos, sótanos, garajes y balcones
• Escalera, pasillos, … (llamada zona de tráfico)
• Cuarto de la basura, cuarto de la caldera, … (llamada área funcional)

Esto no incluye:

• Tierra

Calcula:

Superficie de suelo = superficie útil + superficie de circulación (como la escalera) + superficie funcional (como la sala de calderas)

Infografía:

Ejemplo: Todas las zonas edificadas, las zonas cubiertas y los pisos superiores.

Área útil: Paso 2 + definición

Después de la superficie, hay que tener en cuenta el 2) espacio útil, es decir, lo que realmente se puede utilizar en la casa o el edificio de apartamentos (para los condominios).

Entre ellas se encuentran, por ejemplo:

• Ático
• Bodega
• Garajes
• Trasteros (fuera de la vivienda)
• Balcones

Esto ya no incluye:

• Escalera, pasillos, … (llamada zona de tráfico)
• Cuarto de la basura, cuarto de la caldera, … (llamada área funcional)

Calcula:

Superficie útil = Superficie utilizable (espacio habitable, sótano, ático, …)

Infografía:

Ejemplo: La escalera forma parte de la superficie útil.

Espacio vital: Paso 3 + definición

Sólo entonces se llega al 3) espacio vital. La superficie habitable indica entonces el espacio realmente habitable del inmueble.

Normalmente sólo incluye:

• Habitaciones (dormitorio, cocina, baño, sala de estar, etc.)
• Los balcones, las logias, las terrazas y los tejados ajardinados se contabilizan al 25% y, como máximo, al 50% (art. 4 de la WoFlV).

Calcula:

Espacio vital = sala de estar (sala de estar + dormitorio + …)

Ahora ya sabes la diferencia.

Infografía:

Ejemplo: Sala de estar de un condominio.

Resumen: Términos técnicos en forma de infografía

Una vez más, resumidos rápidamente, los ámbitos, simplificados con infografía.

1. Superficie total (uso + tráfico + función)
   1. Zona de tránsito (escaleras, pasillos de la casa)
   2. Área funcional (sala de calderas, sala de residuos, etc.)
2. Área utilizable (todo excepto el área de tráfico / área funcional)
3. Espacio habitable (espacio utilizable que no está ocupado, ejemplo: sótano)

Superficie total / superficie de la casa

Uso + tráfico + función dan como resultado la superficie total.

Espacio utilizable en la casa

Todo, excepto el área de tráfico / área funcional, resulta en el área utilizable.

Espacio vital en la casa

El espacio utilizable que no está ocupado, por ejemplo: el sótano, se denomina espacio habitable.

Vivir en Nordend: un barrio elegante con un toque de realeza

El Nordend es uno de los barrios más modernos y deseados de Fráncfort. No hay casi ningún otro distrito donde la densidad de población sea tan alta como aquí. Que el Nordend siempre ha sido popular lo demuestra también un vistazo a la historia de la zona residencial. Ya en la Edad Media, hubo aquí varias cortes reales romanas, seguidas más tarde por pomposas fincas de estilo neorrenacentista y posterior clasicismo. Esto inspira no sólo a familias con niños, parejas jóvenes y professionales, sino también a inversores y empresarios.

Bienvenido a Fráncfort: metrópolis internacional en Hesse

Fráncfort está considerada una de las ciudades más impresionantes de Alemania. Los modernos rascacielos adornan el horizonte del centro de la ciudad, el distrito bancario, sede de muchos de los principales bancos alemanes y europeos, ofrece muchas oportunidades de trabajo, y la multitud de boutiques exclusivas y las delicias culinarias de todo el mundo hacen las delicias no sólo de los residentes de larga data en Fráncfort, sino también de los recién llegados de toda Europa. La fuerza económica de la ciudad y su ubicación privilegiada hacen de Fráncfort una de las metrópolis más importantes e internacionales de Alemania.

Nordend-West: mapa y ubicación

El extremo norte de Fráncfort puede dividirse en oeste y este. Sin embargo, esta división es sólo de carácter estadístico. Aunque la Friedberger Straße constituye formalmente el límite entre los dos distritos, tanto el Este como el Oeste se agrupan como un gran Nordend.

Aquí hay un mapa y la ubicación de North End West:

Nordend-Ost: mapa y ubicación

Nordend-Ost limita con Ostende, así como con el centro de la ciudad y Bornheim.

Lugares de interés, monumentos & Co.

El Nordend es diverso: espacios verdes bien cuidados como el Güntherburgpark y el Wasserpark invitan a pasear, el Jardín Chino difunde una verdadera sensación de vacaciones y con el campo de minigolf local y el teatro ‘Theatrallalla’, el entretenimiento está siempre asegurado.

Estos son algunos de los principales lugares de interés de Fráncfort del Norte:

• Günthersburgpark
• Jardín chino
• Bethmannpark
• Minigolf
• Theatrallalla
• Parque acuático
• Iglesia de Lutero

Visitas turísticas: Un recorrido por el Nordend

El Nordend no sólo alberga parques exóticos y una variada cultura del entretenimiento, sino que también es el lugar donde confluyen los más diversos paisajes urbanos. Mientras que las elegantes villas y los antiguos pisos de la época guillermina se alinean en las calles, aquí y allá se pueden encontrar tesoros arquitectónicos de la época moderna. Los cafés de moda, las boutiques exclusivas y los buenos restaurantes también contribuyen al estilo del Nordend.

Jardín Chino: Oasis de tranquilidad en el corazón de Fráncfort

Pisos de edificios antiguos modernizados y pisos modernos

Berger Straße: la calle comercial más larga de Fráncfort de un vistazo

Inmuebles y precios por metro cuadrado en Nordend

Mientras que los pisos nuevos en el oeste del Nordend gozan de una gran demanda (y, por tanto, de precios elevados), los pisos existentes son más populares en el este del distrito. ¿Quiere comprar una casa o un chalet? Aquí los precios son los mismos para el oeste y el este. Para la construcción nueva hay que contar con unos 3.570 euros por metro cuadrado aquí. En principio, cuanto mejor sea la ubicación y la infraestructura, y cuanto más diversa sea la oferta cultural de la zona, más caro será el metro cuadrado. Además: si la propiedad ha sido recientemente renovada o reformada, incluyendo artesanos, arquitectos, etc., debería esperar un precio de venta más alto.

Todos los precios por metro cuadrado de un vistazo:

• Comprar una casa (existente): 3.300 euros/m²
• Comprar una casa (de nueva construcción): 3.570 €/m².
• Comprar piso (existente): 7.400 – 9.600 €/m²
• Comprar un piso (de nueva construcción): 4.300 – 9.400 €/m².

Conclusión: Vivir en Nordend

Vivir y vivir en Fráncfort, eso es lo que quieren muchos. Ya sea un piso modernizado en un edificio antiguo, una villa exclusiva o un lucrativo edificio de apartamentos como inversión, todo el mundo se siente como en casa en Nordend. El distrito es seguro, la ubicación es de primera clase y el elegante paisaje urbano no sólo ofrece diversidad arquitectónica, sino que también conforma el encanto del distrito. Por no hablar de los numerosos cafés románticos y las delicias culinarias. Si quiere comprar un piso aquí, tendrá que estar preparado para precios algo más altos por metro cuadrado. Estos son especialmente populares aquí.

Fráncfort del Meno: El sector inmobiliario en la metrópoli financiera

Frankfurt es sin duda la ciudad alemana más impresionante. Si uno se para en el centro de Fráncfort, si viene en coche, los rascacielos son algo impresionante. Esto hace que la ciudad parezca dos veces más grande que Berlín, tres veces más grande que Múnich y cuatro veces más grande que Colonia. Su atractiva ubicación junto al Meno y en el centro de Europa Central sigue atrayendo a la ciudad a personas de toda Alemania y del mundo entero. Fráncfort del Meno es conocida por su singular perfil, sus rascacielos y su próspero mercado financiero. Pero la ciudad ofrece mucho más. Museos, espacios verdes, la ópera, salas de arte. Cultura hasta donde alcanza la vista.

Inmuebles en Fráncfort

Con su ópera, sus teatros y su milla de museos, Fráncfort tiene todo lo que la alta cultura necesita. Además, hay una buena escena gastronómica que no tiene parangón en el mundo en cuanto a internacionalidad. Hay hermosos parques en la ciudad, así como el zoológico y el jardín de palmeras, por lo que no es necesario salir de la ciudad para hacer una escapada. El terraplén del Meno es un lugar que invita a pasear, junto con las elegantes galerías comerciales. Los rascacielos son también una atracción en sí mismos. Y si visita uno de los numerosos festivales en verano, es difícil separarse de la vista del horizonte.

• Inmobiliaria Frankfurt

Vivir en Fráncfort del Meno: distritos y barrios populares

Con menos de un millón de habitantes, la metrópoli de la región del Rin-Meno es conocida en todo el mundo y alberga el segundo aeropuerto más grande de Alemania. No es de extrañar, después de todo, que Fráncfort se considere un lugar atractivo para vivir. Mientras que el prometedor Gallus convence por su estilo de moda y su excelente ubicación, el Westend y el Nordend inspiran con su elegante encanto combinado con un toque histórico. Descubra aquí todo sobre los barrios más populares de Fráncfort, su ubicación y los precios por metro cuadrado. A la vista: Vivir en Fráncfort del Meno

• Extremo Norte
• Westend

Vender, comprar y vivir en Fráncfort del Meno

Ya sea el moderno Nordend, el prometedor Gallus, el internacional Westend o la popular ciudad vecina de Offenbach, la tendencia actual de los precios hace que merezca la pena vender su propiedad en Fráncfort. ¿Quiere vender su piso, su edificio de apartamentos o su terreno en Fráncfort? Descubra aquí lo que debe tener en cuenta a la hora de vender su propiedad en Fráncfort. Además: Nuestras guías y consejos gratuitos sobre los temas de valoración de inmuebles, fuera de mercado y todos los precios por metro cuadrado en Frankfurt – ¡Bienvenido a Frankfurt! A la vista: Venta de inmuebles en Fráncfort.

• Gallus
• Ostende
• Extremo Norte
• Westend
• Offenbach

Por qué Frankfurt tiene su propia lógica inmobiliaria

Frankfurt am Main ist mit rund 770.000 Einwohnern die fünftgrößte Stadt Deutschlands — und gemessen an Wirtschaftskraft pro Kopf eine der reichsten der Republik. EZB, Deutsche Bundesbank, über 200 Kreditinstitute und Dutzende internationale Großkanzleien prägen den Arbeitsmarkt. Das Ergebnis: eine hochbezahlte, internationale Käufer- und Mieterschaft, die Spitzenpreise in den Top-Lagen stabilisiert.

Drei strukturelle Faktoren erklären, warum Frankfurt in einer eigenen Preisklasse spielt:

• Internationale Käuferschicht: Banker-Boni, Expat-Pakete und Konzern-Wohnzulagen treiben Mieten und Kaufpreise nachhaltig.
• Knappes Grundstücksangebot in Toplagen: Das Westend und das Diplomatenviertel sind weitgehend fertig bebaut — Neubauland gibt es kaum, jeder Quadratmeter ist umkämpft.
• Kombination aus Skyline und Gründerzeit: Wenige Städte bieten in 1.500 Metern Entfernung sowohl Hochhaus-Penthouses als auch denkmalgeschützte Stadtvillen.

Wer in Frankfurt eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, sollte die Lagendifferenzierung kennen: Nicht alle Frankfurter Adressen sind gleich — zwischen Westend-Süd und Gallus liegen Welten.

Die teuersten Straßen in Frankfurt am Main — Übersicht

El precio por metro cuadrado en las ubicaciones absolutamente premium de Fráncfort oscila entre 10.000 y 14.000 euros:

Deutschherrnufer — Skylineblick am Mainufer

Das Deutschherrnufer im Stadtteil Sachsenhausen-Nord ist Frankfurts modernste Luxuslage. Direkt am südlichen Mainufer reihen sich hochwertige Neubau-Apartments und Penthouses mit unverbautem Blick auf die Skyline der Bankentürme — bis zu 13.850 Euro pro Quadratmeter für Penthouses in den oberen Etagen.

• Kaufpreis: 10.000–13.850 €/qm
• Ejemplo de cálculo: penthouse de 140 m² con vista al Main ≈ 1,8–2,0 Mio. €
• Miete: ca. 26–34 €/qm kalt, Top-Penthouses bis 45 €/qm
• Bruttomietrendite: ca. 2,5–3,0 % p.a.
• Grupo objetivo: Jóvenes banqueros, expatriados, inversores con enfoque en incremento de valor

Spitzenpreis am Deutschherrnufer: bis 13.850 €/qm — Frankfurts teuerste Wohnlage am Wasser.

Das Museumsufer mit Städel und Liebieghaus liegt in wenigen Gehminuten, das Apfelweinviertel Alt-Sachsenhausen direkt nebenan. Über die Brücken ist das Bankenviertel in 10 Minuten zu Fuß erreichbar.

Holzhausenstraße — Denkmalschutz und Stadtvillen im Nordend

Die Holzhausenstraße im Stadtteil Nordend-West gilt als eine der absoluten Top-Adressen für klassisches Wohnen in Frankfurt. Auf dieser Achse reihen sich denkmalgeschützte Gründerzeit- und Jugendstilvillen, herrschaftliche Stadtvillen und sanierte Mehrfamilien-Altbauten.

• Kaufpreis: 9.500–12.500 €/qm
• Ejemplo de cálculo: 250 m² de villa urbana ≈ 2,8–3,1 Mio. €
• Miete: ca. 25–32 €/qm kalt
• Bruttomietrendite: ca. 2,4–2,9 % p.a.
• Besonderheit: Sonder-AfA bei denkmalgeschützten Objekten möglich
• Grupo objetivo: Usuarios finales con amor por la arquitectura, inversores a largo plazo

Höchstpreis bis zu 12.500 €/qm — ein Wert, den in Frankfurt nur eine Handvoll Straßen erreichen.

Das Holzhausenschlösschen (Kulturzentrum), der Eschenheimer Turm und der Anlagenring mit Bethmannpark prägen das Quartier. U-Bahn U1/U2/U3/U8 verbinden die Straße direkt mit Hauptwache und Bankenviertel.

Annstraße — Gründerzeit-Idylle am Holzhausenpark

Die Annstraße liegt im Herzen von Nordend-West, direkt am Holzhausenpark mit dem historischen Wasserschloss der Adelsfamilie von Holzhausen. Auf rund 25 Hausnummern reihen sich gründerzeitliche Stadtvillen, sanierte Altbauten und einzelne moderne Solitäre — ruhig, grün, dennoch nur 15 Gehminuten von der Konstablerwache entfernt.

• Kaufpreis: 8.500–11.000 €/qm
• Ejemplo de cálculo: 180 m² de vivienda en edificio antiguo ≈ 1,8–2,0 Mio. €
• Miete: ca. 22–28 €/qm kalt
• Bruttomietrendite: ca. 2,4–3,0 % p.a.
• Zielgruppe: Banker-Familien, Rechtsanwälte, Selbstständige mit Altbau-Affinität

Wer an dieser Adresse eine departamento en edificio antiguo como inversión sucht, findet hier eines der begehrtesten Segmente Frankfurts.

Siesmayerstraße — Wohnen am Palmengarten im Diplomatenviertel

Die Siesmayerstraße liegt im Frankfurter Westend-Süd — einem der nobelsten Viertel Deutschlands, bekannt als Diplomatenviertel. Über nahezu die gesamte Länge der Straße erstreckt sich der Palmengarten, einer der bedeutendsten Botanischen Gärten Europas.

• Kaufpreis: 8.000–10.000 €/qm
• Ejemplo de cálculo: 220 m² de vivienda familiar ≈ 2,0–2,2 Mio. €
• Miete: ca. 24–30 €/qm kalt, Top-Objekte bis 38 €/qm
• Bruttomietrendite: ca. 2,5–3,2 % p.a.
• Zielgruppe: Internationale Vorstände, Diplomaten, Partner von Großkanzleien

Wer hier als Inversión investiert, setzt auf strukturell stabile Nachfrage.

Stadtteile im Vergleich: Westend, Sachsenhausen, Nordend, Bornheim

Proceso de compra en Hessen: impuesto sobre adquisición de bienes y gastos adicionales de compra

Hessen erhebt mit 6 Prozent eine der höchsten Grunderwerbsteuern Deutschlands. Gesamtkalkulation der Kaufnebenkosten:

• Impuesto sobre el primer adquiriente Hessen: 6,0 % del precio de compra
• Gastos notariales y de registro: aproximadamente 1,5–2,0 %
• Maklerprovision: 3,57 % je Seite (seit Dezember 2020 hälftig geteilt)
• Gastos adicionales totales: aproximadamente 11–12 % del precio de compra

Für ein 2-Millionen-Euro-Objekt fallen rund 220.000 bis 240.000 Euro an Kaufnebenkosten an. Details zur Grunderwerbsteuer im Bundesländer-Vergleich.

Investorenperspektive: Renditen, Faktoren, Strategie

Frankfurter Top-Lagen bieten Bruttomietrenditen von 2,4 bis 3,2 Prozent. Kaufpreisfaktoren:

• Top-Lagen Westend y Nordend: Factor 35–45
• Mainufer-Apartments: Faktor 32–40
• B-Lagen Sachsenhausen, Bornheim: Faktor 28–34

• Denkmalschutz vs. Neubau: Altbauten bieten Sonder-AfA bis 9 % jährlich über 8 Jahre plus 7 % über 4 Jahre. Neubau bietet modernen Standard und niedrige Instandhaltungsrücklagen.
• Mieterprofil: Expats und Banker zahlen Spitzenmieten, Vertragslaufzeiten 2–4 Jahre üblich.
• Demanda estructural: Fráncfort beneficia de las reubicaciones tras el Brexit, del lugar de la BCE y de la expansión del centro financiero.

Teuerste Straßen in Berlin und Hamburg im direkten Vergleich. Zurück zur Übersicht: Teuerste Straßen in Deutschland.

Häufige Fragen zu Frankfurts teuersten Lagen

Welche Straßen sind in Frankfurt am teuersten?

Die teuersten Adressen sind das Deutschherrnufer (bis 13.850 €/qm), die Holzhausenstraße (bis 12.500 €/qm), der Reuterweg im Westend (bis 11.500 €/qm) sowie die Annstraße (bis 11.000 €/qm). Freistehende Gründerzeithäuser im Westend werden für 5 bis 15 Millionen Euro gehandelt.

Wie teuer sind Immobilien in Frankfurt im Vergleich zu München?

Frankfurt liegt im Top-Segment bei 10.000 bis 14.000 Euro pro Quadratmeter — vergleichbar mit München. Als EU-Finanzplatz und EZB-Standort bleibt die Nachfrage strukturell hoch.

Lohnt sich der Kauf im Westend als Kapitalanlage?

Das Westend bietet stabile Nachfrage durch Bankmanager, Unternehmensanwälte und internationale Expats. Bruttomietrenditen von 2,5 bis 3,2 Prozent sind realistisch. Als Kapitalanlage ist das Westend wegen des begrenzten Angebots gut positioniert.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen?

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 2 Mio. Euro fallen 120.000 Euro allein für die Grunderwerbsteuer an. Gesamtnebenkosten von ca. 11–12 Prozent sind realistisch.

Welche Frankfurter Stadtteile eignen sich für Investoren?

Westend-Süd und Nordend-West sind wertstabil mit hoher Mietnachfrage und Denkmal-AfA. Sachsenhausen-Nord bietet modernen Neubau mit Wertsteigerungspotenzial. Bornheim und Gallus sind für Einsteiger interessant.