Impuestos sobre la venta de un edificio de apartamentos

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• Impuestos sobre la venta de un edificio de apartamentos

¿Está exenta de impuestos la venta de un piso?

Al igual que ocurre con la compra de una casa, un piso o un terreno, también puede haber que pagar impuestos por la venta. Los impuestos que tiene que pagar y el importe de los mismos dependen del valor de la propiedad y del uso del piso. En determinadas circunstancias puede ahorrarse impuestos. El llamado impuesto de especulación desempeña un papel importante.

Impuesto de especulación para alquileres y ocupación por el propietario

Por regla general, se incurre en el impuesto de especulación si un inmueble se revende en un plazo determinado tras su compra y no se ha utilizado como vivienda habitual. En Alemania, este periodo de especulación suele ser de 10 años. Si la venta tiene lugar dentro de este periodo, el beneficio obtenido con la venta está sujeto al impuesto sobre la renta y se denomina impuesto de especulación.

Exento de impuestos si transcurren más de 10 años entre la compra y la venta

Si usted o sus hijos vivían en el piso, no hay que pagar el impuesto de especulación, aunque hayan transcurrido menos de 10 años entre la compra y la venta. Sin embargo, si el piso es de alquiler, debe respetar el periodo de especulación.

Comercio a partir del límite de tres objetos

El límite de tres propiedades suele afectar a los comerciantes inmobiliarios y especuladores que compran y venden un elevado número de propiedades en un corto periodo de tiempo. Si un vendedor vende más de tres propiedades en un periodo de cinco años, puede ser clasificado como operador inmobiliario comercial y, por tanto, quedar sujeto a tributación. En este caso, las plusvalías pueden tributar como ingresos, lo que supone una mayor carga fiscal.

Por tanto, si ya ha vendido varias propiedades recientemente, es aconsejable que no venda su piso hasta pasados 5 años para evitar impuestos adicionales.

Impuestos sobre sucesiones y donaciones

Pero, ¿qué impuestos se aplican si el piso es una propiedad heredada? Si decide vender un piso heredado, es muy posible que esté sujeto a un periodo de especulación. También en este caso, la cuestión decisiva es: ¿ocupación en propiedad o alquiler?

Sin embargo, hay que tener en cuenta una particularidad: El inicio del periodo de especulación no es el día de la herencia o donación, sino el día en que el piso fue adquirido por su propietario original.

Con la herencia, el periodo de especulación vinculado a la misma también pasa al heredero.

Si, por ejemplo, hereda un piso en alquiler adquirido hace 15 años, el periodo de especulación ha terminado y puede vender el piso sin tener que pagar el impuesto de especulación.

Conclusión: Así puede ahorrar impuestos

En resumen, al vender un piso se puede incurrir en varios impuestos. El periodo de especulación y el límite de tres objetos desempeñan un papel especialmente importante. También se aplican normas especiales a la venta de un piso tras una herencia o donación, que requieren consideración. Por lo tanto, es aconsejable informarse sobre las normas y reglamentos fiscales pertinentes antes de vender un piso e incluir los pagos de impuestos que se producirán en sus costes.

1. infórmese sobre las opciones de inversión que le convienen (objetivos, riesgo)

El primer consejo es investigar a fondo las distintas opciones de inversión y elegir las que mejor se adapten a sus objetivos y tolerancia al riesgo.

Esto significa que debe informarse sobre las distintas posibilidades en las que puede invertir su dinero heredado. Se trata, por ejemplo, de acciones, bonos, fondos, ETF, inmuebles como inversión o formas alternativas de inversión. Debe considerar qué opciones de inversión se adaptan mejor a sus objetivos financieros y a su tolerancia al riesgo. Un asesor o experto financiero puede ayudarle a elegir las opciones de inversión más adecuadas para usted.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 1:

• Conozca las distintas opciones de inversión
• Elija las que mejor se adapten a sus objetivos y a su propensión al riesgo
• Considere sus objetivos financieros y su tolerancia al riesgo
• Pida consejo a un asesor o experto financiero si no está seguro.

2. hablar con un asesor financiero o un experto

El segundo consejo es: habla con un asesor financiero o un experto que pueda ayudarte a decidir.

Esto significa que si no está seguro de cómo invertir bien el dinero heredado, puede ser útil pedir consejo a un asesor o experto financiero. Un asesor financiero conoce las distintas opciones de inversión y puede ayudarle a desarrollar una estrategia de inversión que se ajuste a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo. Un experto en un área de inversión concreta, como el sector inmobiliario o el arte, también puede darle valiosos consejos.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 2:

• Hable con un asesor financiero o un experto
• Pida consejo si no está seguro de cómo invertir bien su dinero heredado
• Un asesor financiero conoce las distintas opciones de inversión y puede ayudarle a desarrollar una estrategia de inversión.
• Un experto en un área de inversión concreta puede darle valiosos consejos

3. objetivos realistas y plan financiero

Consejo 3: Fíjate objetivos realistas y crea un plan financiero para asegurarte de que inviertes tu dinero sabiamente.

Esto significa que es importante establecer objetivos claros y crear un plan financiero para asegurarse de que invierte el dinero heredado con sensatez. Por ejemplo, sus objetivos pueden ser ahorrar cierta cantidad de dinero para comprar una propiedad en el futuro (consejo 8), o crear seguridad financiera para su jubilación. Un plan financiero te ayuda a seguir tus objetivos y a controlar tus gastos e ingresos.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 3:

• Establecer objetivos realistas
• Crear un plan financiero
• Te ayuda a seguir tus objetivos y a controlar tus gastos e ingresos

4. diversifique su cartera

El consejo 4 es diversificar la cartera para minimizar el riesgo.

Esto significa que es importante diversificar su cartera para minimizar el riesgo. Diversificación significa que invierte su dinero en diferentes opciones y sectores de inversión, en lugar de poner todo su dinero en una sola opción. De este modo, puede reducir el riesgo de sufrir grandes pérdidas si una inversión obtiene malos resultados. Es importante tener una cartera equilibrada que conste de diferentes opciones de inversión.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 4:

• Diversifique su cartera
• Invertir en diferentes opciones y sectores de inversión
• Reducir el riesgo de pérdidas
• Mantener una cartera equilibrada de diferentes opciones de inversión

5. acciones con revalorización a largo plazo / menor riesgo

Consejo 5: Considere la posibilidad de invertir en acciones para beneficiarse de la revalorización a largo plazo.

Esto significa que puede ser una opción invertir en acciones para beneficiarse de los aumentos de valor a largo plazo. Las acciones son títulos de empresas que cotizan en bolsa. Pueden proporcionarle una rentabilidad atractiva si la empresa tiene éxito y aumenta de valor. Sin embargo, también es importante tener en cuenta que las acciones son especulativas y que existe un riesgo de pérdida. Por lo tanto, debe pensar detenidamente si las acciones se ajustan a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 5:

• Considere la posibilidad de invertir en acciones
• Beneficio de los incrementos de valor a largo plazo
• Las acciones son participaciones en empresas que cotizan en bolsa.
• Tenga en cuenta que las acciones son especulativas y existe riesgo de pérdidas

6. piense en los ETF (fondos y bonos)

Consejo 6: Considere también opciones de inversión como bonos, fondos, ETF y otros valores.

Esto significa que es importante considerar otras opciones de inversión, como bonos, fondos, ETF y otros valores, si quiere invertir su dinero heredado de forma inteligente. Los bonos son instrumentos de deuda emitidos por empresas o gobiernos para recaudar dinero.

Pueden ser una buena forma de obtener una rentabilidad fija. Los fondos son vehículos de inversión que reúnen el dinero de muchos inversores y lo invierten en diversos valores. Los ETF son fondos cotizados que siguen un índice específico. Hay muchas opciones de inversión que puede considerar, y debe pensar detenidamente cuáles se adaptan mejor a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 6:

• Considere opciones de inversión como bonos, fondos, ETF y otros valores
• Los bonos son instrumentos de deuda emitidos por empresas o gobiernos.
• Los fondos reúnen el dinero de muchos inversores e invierten en diversos valores.
• Los ETF son fondos cotizados que siguen un índice específico.
• Elija las opciones de inversión que mejor se adapten a sus objetivos y a su propensión al riesgo

7. robo advisor en lugar de gestor de activos

Consejo 7: Considere la posibilidad de utilizar un robo advisor como herramienta financiera automatizada.

Un robo advisor es una herramienta digital que actúa como gestor automatizado de activos. Utiliza modelos algorítmicos para desarrollar estrategias de inversión e invertir su dinero automáticamente. Todo lo que tiene que hacer es especificar sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo, y el robo advisor creará una cartera personalizada para usted.

Puede utilizar el robo advisor en línea en cualquier momento y tener acceso a su cartera las 24 horas del día. Los robo advisors suelen ser más baratos que los gestores de activos tradicionales, por lo que son especialmente adecuados para los inversores que optan por una estrategia de inversión a largo plazo. Sin embargo, debe tener en cuenta que los robo advisors también entrañan riesgos, por lo que debe considerar detenidamente si se ajustan a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 7:

• Considere la posibilidad de utilizar un robo advisor como herramienta financiera automatizada
• Utilice modelos algorítmicos para desarrollar estrategias de inversión e invierta su dinero automáticamente
• Especifique sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo y reciba una cartera personalizada
• Utilice el Robo Advisor en línea las 24 horas del día
• Los robo advisors suelen ser más baratos que los gestores de activos tradicionales
• Ten en cuenta que los robo advisors también tienen riesgos

Más información sobre el trading automatizado:

• Robo Advisor: Proveedor
• Robo Advisor: 20 consejos

8. invertir en bienes inmuebles como inversión de capital

Consejo 8: Considere la posibilidad de invertir en bienes inmuebles para beneficiarse de la revalorización y de los ingresos por alquiler.

Esto significa que invertir en bienes inmuebles para beneficiarse de la revalorización y de los ingresos por alquiler puede ser una opción. Los bienes inmuebles pueden ser una buena forma de obtener una rentabilidad estable.

Por ejemplo, puede invertir en una propiedad y alquilarla a inquilinos para generar ingresos regulares. Sin embargo, también es importante tener en cuenta que las inversiones inmobiliarias requieren mucho capital y existe el riesgo de sufrir pérdidas. Por lo tanto, debe pensar detenidamente si las inversiones inmobiliarias se ajustan a sus objetivos y a su tolerancia al riesgo.

En función de los bienes heredados, también podría plantearse crear una fundación familiar con ventajas fiscales.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 8:

• Considere la posibilidad de invertir en bienes inmuebles
• Beneficios por revalorización y alquiler
• Las inversiones inmobiliarias pueden proporcionar un rendimiento estable
• Tenga en cuenta que las inversiones inmobiliarias requieren mucho capital y existe riesgo de pérdidas
• Elija las opciones de inversión que mejor se adapten a sus objetivos y a su propensión al riesgo

Más sobre el tema:

• El sector inmobiliario como inversión
• Comprar la primera vivienda

9 Inversiones sostenibles y ecológicas con futuro – idea

Consejo 9: Considera la posibilidad de invertir el dinero de tu herencia en inversiones sostenibles para tener un impacto positivo y beneficiarte económicamente.

Esto significa que invertir su dinero heredado en inversiones sostenibles puede ser una opción para tener un impacto positivo y beneficiarse económicamente. Los vehículos de inversión sostenible son inversiones que se guían por criterios sociales, medioambientales y de gobernanza (ASG) y contribuyen a crear un futuro más sostenible. Por ejemplo, puede invertir en empresas comprometidas con la protección del clima o en fondos que inviertan en proyectos sostenibles.

Es importante tener en cuenta que las inversiones sostenibles no están exentas de riesgo y debe considerar si se ajustan a sus objetivos y tolerancia al riesgo. También debe asegurarse de que las inversiones sostenibles en las que invierte son realmente sostenibles y no sólo productos del llamado «lavado verde» que sólo pretenden ser sostenibles.

He aquí una lista de viñetas con un breve resumen del contenido del consejo 9:

• Considera la posibilidad de invertir tu dinero heredado en inversiones sostenibles.
• Invierta en un futuro más sostenible y benefíciese económicamente
• Las formas sostenibles de inversión se basan en criterios ASG (sociales, medioambientales y de gobernanza)
• Considerar que las formas sostenibles de inversión tienen riesgos
• Asegúrese de que las inversiones sostenibles en las que invierte son realmente sostenibles.

Más información aquí:

• Inversiones ecológicas

Conclusión: Invertir bien la herencia

Hay muchas formas de invertir el dinero heredado. Es importante que sopese las distintas opciones y elija la inversión más adecuada para usted. También debe considerar sus objetivos y cuánto riesgo está dispuesto a asumir. Si no está seguro, también puede contratar a un asesor financiero o a un planificador financiero para que le ayude a decidir.

Herencias y herencias de bienes inmuebles

Nunca antes se había heredado tanto en Alemania como este año, informa NDR. Continúa: «Según el Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW), cada año se heredan o regalan hasta 400.000 millones de euros».

Puede encontrar el informe en la mediateca del NDR:

• Disputas por la herencia: ¿Cómo se hace un buen testamento?

Disputa en la comunidad de herederos y venta de partición

Ya hemos informado en el blog sobre el tema de las disputas en la comunidad de herederos. Si una persona fallecida deja varios herederos y la división del patrimonio entre los herederos no es consensuada, la división se determina por ley. Al tratarse de un bien común, los coherederos sólo pueden disponer de la herencia conjuntamente.

Si esta disposición conjunta no funciona, cada coheredero puede exigir la disolución de la comunidad de herederos en cualquier momento y perseguirla de forma independiente. En este caso, el coheredero individual puede disponer de su parte en el conjunto de la herencia, pero no de su parte en los bienes individuales.

• Disputa en la comunidad de herederos

Si los herederos están en disputa, a veces hay una subasta de partición, una forma específica de venta forzosa. El objetivo de la subasta de partición es convertir los bienes en una suma de dinero divisible y repartirlos entre los copropietarios.

Un extracto del lunes 25 de abril de 2022, de 22:00 a 22:45, con nuestro experto en televisión Jan Rickel.

Fuente de la imagen: 45 Min Reportage / NDR

Lea más sobre el tema aquí:

Testamento, casa y cuota obligatoria

El reparto de los bienes de una persona fallecida puede hacerse constar en una declaración escrita antes del fallecimiento, que es el testamento. Toda persona es capaz de hacer un testamento a partir de los 16 años y no necesita un notario en el caso de un testamento manuscrito, ya que el propio testador lo redacta a mano.

Sin embargo, si se desea un testamento notarial, éste debe ser protocolizado por un notario, cuyos costes dependen del valor de la herencia. En aras de la claridad, el documento debe llevar la etiqueta «Testamento» o «Última Voluntad» y se debe añadir la firma del testador y una fecha al final. Si hay varios testamentos, el testamento con la fecha más reciente es el que da fe.

• Will
• Acción obligatoria

¿Herencia sin testamento?

El derecho de sucesión entra en vigor si no hay testamento. Regula quién recibe los bienes del fallecido después de la muerte y cómo se hace. En el caso de varios herederos, pueden formarse comunidades de herederos y la herencia pasa a su posesión.

Lascomunidades de herederos se forman automáticamente tras la muerte del testador si hay varios herederos. A continuación, deben dividir el patrimonio entre ellos y tomar decisiones conjuntas sobre los bienes heredados, como los inmuebles. Si quieres decidir por ti mismo qué familiares heredan qué bienes, debes redactar un testamento y regularlo todo con precisión.

• Herederos sin testamento

Vender una propiedad en la edad de jubilación

Para aquellos que se enfrentan por primera vez a la venta de un inmueble, hoy quiero explicarles la venta de inmuebles, pero también dos alternativas que tienes como propietario si aún no puedes desprenderte completamente de tu condominio o casa. La venta parcial y la renta inmobiliaria. Además, una alternativa si se trata «sólo» de liquidez, el préstamo hipotecario.

Si necesitas vender o necesitas dinero:

1. Venta directa – Venta completa
2. Venta parcial – Proporcionada, con opción de venta total
3. Pensión inmobiliaria – Completa con el pago mensual
4. Préstamo hipotecario – financiación con crédito

Además, un consejo extra sobre el tema: legar correctamente.

Venta de casa / piso – Opción 1

La decisión final sería vender la propiedad directamente a un nuevo propietario. Vayamos primero al proceso y luego a la pregunta: ¿Vender con o sin agente inmobiliario?

Paso a paso hacia la venta

El proceso de venta típico comprende (explicado de forma sencilla) 18 pasos, divididos en 3 fases. Primero viene la preparación, desde el momento de la venta, pasando por el cálculo del precio de venta, hasta la exposición.

A esto le sigue la fase de venta, que requiere bastante tiempo, y que comienza con la estrategia de marketing, desde las redes personales hasta las plataformas inmobiliarias, la comunicación con los interesados, las comprobaciones individuales de crédito y las inspecciones de la propiedad. Con interesados concretos, siguen las conversaciones de venta y, por supuesto, la negociación del precio final de venta o de compra.

Por último, pero no por ello menos importante, llega el proceso de venta, en el que siguen el contrato de compra, la cita con el notario, la transferencia del precio de compra y la entrega de la propiedad.

• Vender la propiedad

Lista de control en 18 pasos

Las 3 fases de la venta de un inmueble

1. Preparación: Preparar la propiedad y la venta
1. Planificación financiera y calendario de venta
2. Contratar a un agente inmobiliario
3. Registros y documentos
4. Aumentar el valor de la propiedad
5. Determinar el precio de la oferta
6. Crear una exposición
2. Fase de venta: comercializar la propiedad y encontrar compradores
1. Propiedad del mercado
2. Contacto con posibles compradores
3. Filtrar y seleccionar a los posibles compradores
4. Comprobación de crédito
5. Fechas de visualización
6. Charla de ventas y negociación del precio de compra
3. Operación de venta: Contrato de compraventa hasta la entrega
1. Redactar el contrato de compraventa ante notario
2. Nombramiento de notario
3. Inscripción en el registro de la propiedad y tramitación de los pagos
4. Entrega de la propiedad
5. Gastos de notario y comisión de agente
6. Pagar impuestos

¿Vender con o sin agente inmobiliario?

Si no tiene experiencia en la venta de inmuebles, debe confiar en la experiencia de un agente inmobiliario. Como puede ver en el proceso de venta, necesita tiempo, documentos, pero también conocimientos, por ejemplo, sobre la comprobación del crédito de los posibles compradores, para no realizar 30 visitas que no conduzcan a una venta. Además, hay factores como la valoración de la propiedad, pero también el mantenimiento de los anuncios y la exposición. Además, está la carga emocional para algunas personas.

Como se dijo al principio, si todavía no puede desprenderse completamente de su condominio o casa, hay alternativas.

Venta parcial: venta proporcional / derecho de residencia – Opción 2

En el caso de una compra o venta parcial de su propiedad, tiene la ventaja de que sigue siendo el único ocupante y usuario de la misma. El llamado «derecho de usufructo» significa que usted tiene el derecho exclusivo de vivir y utilizar su propiedad a pesar de ser el nuevo copropietario.

¿Cómo funciona la venta parcial?

Al mismo tiempo, vende parte de su propiedad a una empresa financiera. La empresa financiera se convierte así en copropietaria de su propiedad. Las empresas financieras compran acciones de casi todos los tipos de bienes inmuebles, ya sea un terreno, un condominio, una casa, un edificio de apartamentos o incluso bienes inmuebles comerciales y especiales. La cuota vendida suele oscilar entre el 10% y el 50%.

A menudo, además de la parte vendida, se habla directamente de una venta completa, que se completa en 10, 15 o 20 años.

• Venta parcial

Descrito rápidamente:

• La empresa financiera compra acciones de la propiedad
• FU se convierte en copropietario; usted tiene el único derecho de residencia/uso
• Por ello, se paga una cuota de uso (mensual)

El canon de uso se acumula (cuasi alquiler)

En el caso de una venta parcial, debe prestar especial atención a las condiciones. Explicado rápidamente: anualmente se devuelve entre el 3% y el 5% del importe que se vendió prorrateado. Esto se conoce como la tasa de usuario. En comparación con un préstamo hipotecario que también podría contratar sobre su propiedad, esto supone entre un 2% y un 4% más, ya que con un préstamo hipotecario actualmente sólo pagaría alrededor del 1%.

Comparación de la venta parcial/préstamo hipotecario:

• Venta parcial: mínimo 3% – 5% anual.
• Préstamo hipotecario: actualmente el 1% anual.

p.a. = por año

¿Por qué algunos optan, sin embargo, por la venta parcial? La venta a una empresa financiera es relativamente rápida, no hay verificación de crédito, la transferencia del precio de compra es rápida, especialmente en caso de falta de liquidez en la vejez, una alternativa rápida.

Venta parcial resumida:

• Vendes parte de tu propiedad (normalmente entre el 10 y el 50%)
• Compra parcial de la casa: Sí
• Compra parcial del piso: Sí
• Compra parcial de terrenos: Sí
• La empresa financiera se convierte en copropietaria
• Usted sigue siendo el único usuario de la propiedad
• Pagas una cuota mensual de uso
• Ventas totales en X años (opcional)

10% – 50% vender con la opción 2: venta parcial.

Pensión inmobiliaria: Venta / Derecho de residencia – Opción 3

La pensión inmobiliaria es especialmente interesante para las personas que ya han alcanzado una edad superior, normalmente a partir de los 70, 75 años.

La renta inmobiliaria significa: usted vende su propiedad (directamente) por completo, pero conserva un derecho de residencia y uso de por vida. Además, recibe una pequeña cantidad mensual. Para algunos, esta es una buena solución. Además, usted ya no tiene nada que ver con los gastos de mantenimiento, el nuevo propietario se encarga de ello.

En comparación con una venta parcial, usted está relativamente libre de preocupaciones en su vejez. Resumamos una vez más la pensión inmobiliaria.

• Pensión inmobiliaria

La pensión inmobiliaria explicada de forma sencilla:

• Venta directa y completa
• Derecho de residencia y uso de por vida
• Pequeña «pensión extra» mensual del vendedor
• Sin costes de mantenimiento

Una vejez sin preocupaciones, en su propia propiedad:

Préstamos hipotecarios: ¿Sólo liquidez? – Opción 4

Por último, la opción número 4: Si la liquidez es su única preocupación.

Si quiere vender su propiedad en la vejez por problemas de liquidez, es aconsejable pedir un préstamo hipotecario en lugar de vender. Este tipo de préstamo hipotecario es significativamente más barato que, por ejemplo, la cuota de usuario de una venta parcial. Además, usted sigue siendo propietario del 100% de la vivienda sin dar acciones a un copropietario.

Pida consejo a su banco habitual y, si es necesario, 2 o 3 alternativas.

Consejo adicional sobre el tema: legar correctamente

¿Tiene hijos, nietos, parientes cercanos u otras personas a las que le gustaría legar sus bienes inmuebles? Entonces vale la pena pensar en la tierra desde el principio. Por un lado, puede ahorrar impuestos y, por otro, puede seguir experimentando la alegría de dar.

Herencia anticipada: Impuestos & Co.

¡Tip! Antes de que sea demasiado tarde, habla pronto con tus padres y abuelos sobre la herencia. Porque una herencia temprana puede ahorrarte bastantes gastos, sobre todo de impuestos. Conozca más sobre la herencia temprana aquí:

• Legar correctamente

Para los herederos:

• Heredar correctamente

Heredar correctamente también significa a menudo evitar las disputas entre los hijos.

¡Toma precauciones!