Derechos y deberes de la comunidad de propietarios

La comunidad hereditaria surge cuando varias personas se convierten en coherederas de la herencia de una persona fallecida. Como miembros de la comunidad hereditaria, los coherederos tienen diversos derechos y obligaciones.

Derechos: renunciar a la herencia, vender parte de la herencia y disolución

Los derechos incluyen, entre otros, el derecho a utilizar la herencia y el derecho a vender la parte de la herencia. Cada coheredero tiene derecho a vender su parte de la herencia, por lo que los demás coherederos tienen derecho de tanteo. También existe el derecho a disolver la comunidad de herederos si ésta deja de funcionar o si hay un litigio sobre la herencia.

Además, los coherederos pueden renunciar a la herencia en determinadas circunstancias si no desean aceptarla o si tuvieran que asumir las deudas del difunto. La renuncia debe hacerse en un plazo determinado.

Los derechos de un vistazo:

• Renunciar a la herencia
• Derecho de uso
• Derecho a vender la herencia
• Derecho preferente
• Derecho a disolver la comunidad de copropietarios

Funciones: Contratos de arrendamiento, gestión & Co.

Entre las obligaciones de los coherederos está la de hacerse cargo de los contratos de arrendamiento si el fallecido era inquilino de un piso o casa en el momento de su muerte. Los coherederos también tienen un deber de administración de la herencia. Deben administrar adecuadamente la herencia, mantenerla y llevar a cabo medidas de mantenimiento si es necesario.

Otro deber importante de los coherederos es el pago del pasivo de la herencia. Los coherederos son responsables solidarios de las deudas del difunto y deben garantizar su pago. Al hacerlo, también deben tener en cuenta los impuestos de la herencia.

Sus funciones resumidas:

• Asunción de contratos de arrendamiento
• Deber administrativo
• Pago del pasivo de la herencia

Requisito previo para la venta de un piso

Por tanto, para vender un piso de una comunidad de herederos, todos los herederos deben estar de acuerdo con la venta. Una venta sólo puede realizarse conjuntamente y de mutuo acuerdo. Ello requiere una estrecha cooperación y acuerdo entre los herederos para garantizar una buena administración de la herencia.

Los herederos deben ponerse de acuerdo sobre la venta del piso

Sin embargo, en la práctica puede resultar difícil ponerse de acuerdo sobre una venta conjunta. A menudo hay emociones y recuerdos asociados a la propiedad, lo que puede hacer que la cuestión sea delicada para algunos herederos.

Por ello, no es infrecuente que algunos herederos no quieran o no puedan aceptar la venta. En algunos casos, esto puede dar lugar a desacuerdos y disputas en torno a la herencia. Veamos ahora con más detalle qué opciones existen entonces.

Disputa y conflicto en la comunidad de herederos

Si la comunidad de herederos no está de acuerdo con la venta del piso, puede ser difícil encontrar una solución amistosa. Si todos los herederos deniegan su consentimiento a la venta, el inmueble no podrá venderse.

En este caso, existen varias posibilidades para que proceda la comunidad de herederos.

Que los coherederos paguen la parte de la herencia

Una posibilidad es que un único coheredero pague a los demás coherederos y se convierta así en el único propietario de los bienes. Si un coheredero desea liquidar a los demás coherederos, primero hay que determinar el valor de la propiedad y las cuotas de los coherederos. Para ello, puede consultarse a un perito o tasador. A continuación, se calcula la parte de cada coheredero en función del valor de la propiedad. El coheredero que desee pagar a los demás coherederos debe entonces pagar la parte correspondiente a los demás coherederos para adquirir sus partes en la propiedad.

Así funciona el pago de una cuota hereditaria:

• Determinación del valor de los bienes inmuebles
• Cálculo de la cuota hereditaria
• Pago a los coherederos

Vender la parte de la herencia a un tercero

Sin embargo, puede ocurrir que los demás herederos no estén de acuerdo o no puedan adquirir la parte del heredero vendedor. En este caso, el heredero vendedor puede vender la participación a un tercero. El requisito para ello es que se haya concedido a los coherederos un derecho de tanteo de dos meses y que la venta de la parte de la herencia sólo sea posible en su totalidad. Si decide vender la parte de la herencia, esto no sólo se aplica al piso, sino también al resto de la herencia.

Subasta de partición por el tribunal de distrito

La subasta de partición en la comunidad de hered eros por el tribunal de distrito suele ser el último recurso. Si los herederos no se ponen de acuerdo, un heredero puede solicitar una subasta de partición. El tribunal local subastará entonces la propiedad para dividir posteriormente el producto entre los coherederos. Sin embargo, esta vía suele llevar aparejados unos costes elevados y suele dar lugar a unos ingresos considerablemente inferiores a los de una venta privada.

La subasta de particiones de un vistazo:

• Último recurso en caso de litigio
• Resolución del tribunal local
• Reparto de las ganancias entre los herederos
• Desventaja: Costes elevados y bajo precio de compra

Procedimiento: Venta de un piso heredado

Cuando varios herederos han heredado una vivienda y deciden venderla, tienen que seguir ciertos pasos para llevar a cabo la venta de forma legalmente correcta. Esto requiere una buena planificación y coordinación dentro de la comunidad de herederos, así como la intervención de un notario con experiencia para garantizar que el proceso de venta se desarrolle sin problemas.

He aquí los puntos más importantes de antemano:

1. Consentimiento a la venta por parte de toda la comunidad de herederos
2. Comercialización de la propiedad
3. Preparación del contrato de compraventa ante notario
4. Pago del precio de compra y liquidación

Consentimiento para la venta

En primer lugar, la comunidad de herederos debe estar de acuerdo en que se venda el piso. Todos los herederos deben estar de acuerdo. Una vez alcanzado el acuerdo, debe aprobarse una resolución conjunta que regule todos los aspectos de la venta, como el precio de venta, el reparto de los ingresos entre los herederos y quién llevará a cabo la venta.

Comercialización de la propiedad

Una vez que la comunidad de herederos ha decidido vender el piso, hay que ponerlo a la venta. Para ello, se puede encargar a un agente inmobiliario que valore el piso, prepare exposiciones inmobiliarias y se encargue de la comercialización. Alternativamente, los herederos pueden vender el piso ellos mismos poniendo anuncios o utilizando plataformas en línea.

Preparación del contrato de compraventa ante notario

Una vez que se ha encontrado un comprador, hay que concertar una cita con el notario, durante la cual se llevan a cabo el contrato de compraventa, la transmisión de la propiedad y el cambio en el registro de la propiedad. El contrato de compraventa regula todos los detalles de la venta, como el precio de compra, el momento de la transferencia de la propiedad y todas las demás condiciones. El traspaso es la declaración formal del vendedor de que transfiere la propiedad del inmueble al comprador. La modificación del registro de la propiedad es la inscripción del comprador como nuevo propietario del piso en el registro de la propiedad.

Pago del precio de compra y liquidación

Una vez cumplidos todos los trámites, el comprador debe pagar el precio de compra. En cuanto se haya recibido el precio de compra, se lleva a cabo el cambio en el registro de la propiedad y el comprador queda registrado como nuevo propietario del piso.

Solicitar un certificado sucesorio: esto es lo que importa

Durante el proceso de venta, los herederos deben aportar pruebas de que poseen el título de propiedad de la casa heredada. A menudo se requiere para ello un certificado de herencia, ya que el propietario fallecido sigue inscrito como propietario en el registro de la propiedad. El certificado sucesorio puede solicitarse al tribunal sucesorio, pero no es necesario en todos los casos. Alternativamente, la sucesión también puede probarse mediante un certificado sucesorio europeo o una disposición de bienes por causa de muerte conforme al artículo 35 (1) de la GBO, siempre que conste en un documento público (por ejemplo, un testamento notarial) y se presente el acta de apertura de la disposición.

Inscripción en el registro de la propiedad en caso de venta rápida

Se recomienda que los herederos inscriban su posición como propietarios en el registro de la propiedad antes de la venta, si es necesario, ya que el registro de la propiedad se vuelve incorrecto tras la muerte del testador. Por lo general, los herederos están obligados a corregir el registro de la propiedad e inscribirse como nuevos propietarios. Esto puede ser especialmente importante si la venta se produce años después. En este caso, la corrección del registro de la propiedad debe hacerse lo antes posible y, a más tardar, en los dos años siguientes a la herencia. El proceso suele ser gratuito dentro de este plazo.

No es necesaria la transcripción en caso de venta posterior

Sin embargo, si la venta de la casa tiene lugar inmediatamente después del fallecimiento del causante, no suele ser necesario realizar una regularización catastral. En este caso, la propiedad puede demostrarse, por ejemplo, presentando el certificado de herencia y el comprador puede inscribirse directamente en el registro de la propiedad.

Lo más importante en resumen:

• Certificado de herencia que acredita la nueva propiedad del piso
• Alternativa: Prueba mediante certificado sucesorio europeo
• La comunidad de herederos debe inscribirse como nueva propietaria
• Excepción: la venta se produce poco después de la aceptación de la herencia

Conclusión: Venta de un piso por una comunidad de herederos

En resumen, la venta de un piso por una comunidad de herederos puede ser un proceso complejo. Por ello, es especialmente importante que usted y sus coherederos conozcan sus derechos y obligaciones. Una vez que la comunidad de herederos ha acordado la venta, los herederos deben demostrar su propiedad del piso heredado. Esto puede hacerse solicitando un certificado sucesorio, pero también hay formas alternativas de probar la propiedad, como el certificado sucesorio europeo o una disposición de bienes por causa de muerte. También puede tener sentido corregir la situación de la propiedad en el registro de la propiedad para evitar problemas en una venta posterior.

La comunidad de propietarios de un vistazo

Una comunidad de propietarios (WEG) es una comunidad de propietarios que poseen uno o más pisos en un edificio común. Por tanto, cuando usted compra un piso en un inmueble, se convierte automáticamente en copropietario y forma parte de la comunidad de propietarios.

La comunidad de propietarios puede describirse así:

Comunidad de todos los propietarios de un inmueble.

La comunidad de propietarios es responsable de la gestión, mantenimiento y modernización de los bienes comunes. Las decisiones se toman en la junta de propietarios, donde cada propietario tiene un voto. Se nombra un administrador que representa los intereses de los propietarios y es responsable de la gestión y el mantenimiento de los bienes comunes. La comunidad de propietarios es una entidad jurídica y puede, por ejemplo, celebrar contratos o comparecer ante los tribunales.

La comunidad de propietarios de un vistazo:

• Una WEG es la comunidad de todos los propietarios de un inmueble.
• Cada propietario puede representar su derecho de voto en la junta de propietarios
• Cada propietario tiene una determinada cuota de copropiedad en los bienes comunes
• Cada miembro de un WEG debe correr con los gastos de los bienes comunes
• Cada propietario es responsable de su propiedad.
• Cada propietario tiene ciertos derechos y obligaciones que cumplir
• Cada WEG debe contar con ciertos documentos que establezcan normas y límites

Acciones de propiedad y bienes comunes

La distribución de la propiedad en una comunidad de propietarios se define en la declaración de división. En ella se describe exactamente qué partes del edificio se asignan a la propiedad separada y cuáles se consideran propiedad común.

Cada propietario tiene una cuota de copropiedad en los bienes comunes del edificio, como el solar, la fachada, la escalera o el tejado. La cuantía de la cuota depende del tamaño del piso respectivo en relación con la superficie habitable total del edificio.

Para ello, cada propietario ocupa la propiedad separada de su piso. Esto significa que son los únicos propietarios de su piso y que pueden utilizarlo y gestionarlo libremente.

Es el derecho de todo propietario:

• Copropietario de los bienes comunes
• Propiedad horizontal de un piso propio

Derechos y deberes del WEG

Cada propietario de una comunidad de propietarios tiene determinados derechos y obligaciones derivados de la Ley de Propiedad Horizontal y de la declaración de división. En este apartado veremos estos aspectos con más detalle y explicaremos qué derechos y obligaciones tiene un propietario.

Los derechos y obligaciones en una WEG incluyen:

• Administración
• Mantenimiento
• Reunión de propietarios
• Resoluciones

Administración y mantenimiento

Los propietarios son corresponsables de la gestión y el mantenimiento de los bienes comunes. Esto incluye, por ejemplo, el mantenimiento del jardín, la limpieza de la escalera o la reparación del tejado. Los gastos se reparten entre los propietarios en proporción a sus cuotas de propiedad.

Todo propietario tiene este deber:

• Responsable de los bienes comunes
• Responsable de la gestión interna o externa

Participación en la reunión de propietarios

La junta de propietarios es el órgano central de la comunidad de propietarios y sirve para tomar decisiones importantes para los bienes comunes. Por lo tanto, es importante que los propietarios asistan a la reunión y expresen sus opiniones. Sin embargo, no es obligatorio asistir.

Debe levantarse acta de la junta de propietarios, que será firmada por un propietario y el administrador. El acta debe contener todas las resoluciones aprobadas y los resultados de las votaciones.

¿Le interesa el tema de las juntas de propietarios? Infórmese aquí.

• Reunión de propietarios

Procedimiento de votación y toma de decisiones

En la junta de propietarios, las decisiones se toman por votación. Existen diferentes procedimientos de votación, por ejemplo, mayoría simple, mayoría cualificada o decisión unánime. Una resolución sólo es válida si se ha aprobado correctamente y no infringe la ley ni la declaración de división.

Normas de la casa, Declaración de partición & Co.

Para regular las cuotas de propiedad en una casa con varias partes y garantizar una convivencia armoniosa, se necesitan normas escritas. Por ello, toda casa con varias partes tiene una declaración de división, normas comunitarias y normas de la casa.

El reglamento de régimen interior es el documento más importante y, desde el punto de vista jurídico, el más importante para regular el funcionamiento de un bloque de pisos. Lo redacta la comunidad de propietarios o el administrador designado y es una obligación para ellos.

Las normas comunes regulan todas las normas y leyes de convivencia en el condominio y están legalmente detrás de las normas de la casa. Dado que las normas de la comunidad pueden ser determinadas por los propios propietarios, los cambios pueden decidirse por unanimidad en la junta de propietarios.

La declaración de división de una propiedad siempre existe cuando toda la propiedad se divide en partes individuales, como unidades residenciales individuales. Por tanto, describe la división formal de la propiedad y define los derechos y obligaciones de los propietarios.

El orden de los WEG de un vistazo:

• Normas de la casa: regular el funcionamiento en edificios de varios pisos
• Normas comunitarias: regulan todas las normas y leyes de convivencia en el complejo de viviendas.
• Declaración de división: describe así la división formal de la propiedad

Sociedad Limitada: formación, ventajas e inconvenientes

A continuación encontrará todo lo que necesita saber sobre la creación de una sociedad limitada. ¿Cómo se puede ser socio de una sociedad limitada? ¿Cuándo es responsable el socio comanditario? ¿Cómo se responsabiliza el socio general? ¿Cuáles son las ventajas? ¿Cuáles son las desventajas? ¿Cómo se crea una empresa? ¿Qué es una empresa? Obtendrá respuestas a todas estas preguntas y más, explicadas de forma sencilla y rápida. Además, todo lo que necesita saber sobre los impuestos en Alemania y el comercio inmobiliario.

Si está pensando en constituir una sociedad limitada, primero debe conocer el proceso de constitución: ¿Quién puede constituir qué exactamente, cuándo y a cuántos… cuáles son las diferencias y similitudes entre las distintas formas de derecho societario? Es igualmente importante conocer las ventajas y desventajas de una KG: Desde la distribución de beneficios hasta el ahorro de impuestos: una visión general de los siete criterios de fundación más importantes.

¿Cuáles son los criterios de fundación?

1. Número de accionistas
2. Gestión
3. Fundación
4. Nombre de la empresa
5. Financiación
6. Responsabilidad
7. Distribución de beneficios

Aprenda todo lo que necesita saber aquí. Además, encontrará todos los tipos de empresas y formas jurídicas alemanas, así como consejos para la creación de una empresa, incluido el caso especial de las GmbH inmobiliarias, las fundaciones familiares y las empresas.

Partnership KG: Gestión según el HGB

En el mundo empresarial, hay muchas formas diferentes de negocio que puedes elegir. A grandes rasgos, se dividen en dos categorías, a saber, las empresas unipersonales y las empresas, que a su vez se dividen en empresas incompletas -entre las que se encuentran las empresas inactivas y las empresas BGB- y las empresas completas -sociedades, corporaciones y algunas más-.

La sociedad comanditaria – abreviado: Kommandite o KG – es una de las llamadas sociedades completas y, a diferencia de las sociedades incompletas, no está sujeta al Código Civil alemán (BGB), sino al Código de Comercio alemán (HGB). Como sociedad colectiva, la KG es una forma de derecho corporativo poco complicada, ya que puede fundarse de manera informal y sólo se requiere un mínimo de dos miembros fundadores.

Otras asociaciones típicas:

• Sociedad General (OHG)
• Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Comanditaria (GmbH & Co KG)
• Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Colectiva(GmbH & Co OHG)

La sociedad comanditaria también aparece en cierta medida como negocio de comercio de acciones, concretamente en forma de sociedad comanditaria por acciones (KGaA). Ya no se trata de una sociedad en sentido jurídico, sino de una corporación basada en una sociedad anónima (AG), a la que se le han dado características de sociedad…. Sin embargo, el carácter especial de una sociedad limitada tradicional brilla en una KGaA, lo que podría convertirla en una forma jurídica de empresa atractiva para las nuevas empresas que aprecian la combinación de socio general y socio limitado.

Más información sobre la sociedad comanditaria por acciones:

• Sociedad comanditaria por acciones (KGaA)

Proceso de formación de la KG: desde el número de accionistas hasta el reparto de beneficios

¿Quiere crear una sociedad limitada? No hay problema. El proceso de creación de una sociedad limitada es bastante sencillo: por un lado, se necesita al menos otra persona para poder crear una sociedad limitada. En segundo lugar, basta con un acuerdo informal de asociación, siempre que no se aporten bienes inmuebles a la sociedad. Debido a la gran similitud del proceso de formación y las formalidades, la KG se suele denominar una variación de la sociedad colectiva.

Formación KG a partir de 2 personas: Número de identificación fiscal, registro comercial, nombre de la empresa

La constitución de una sociedad limitada requiere al menos dos personas físicas -o también jurídicas-. La ley no especifica el número máximo de socios permitidos. La relación interna determina el inicio de la asociación como la fecha acordada contractualmente entre los socios. Sin embargo, en la relación externa, la creación de la KG está fechada en la primera acción en nombre de la empresa, es decir, a más tardar con la inscripción vinculante en el registro mercantil. El registro cuesta una media de entre 200 y 300 euros y suele ser realizado por un notario. Recibirá un número de identificación fiscal -o NIF, para abreviar- de su oficina de impuestos local. El registro de la sociedad limitada lo lleva a cabo la oficina comercial por una tasa de tramitación que oscila entre 10 y 65 euros. Sólo en el caso de los bienes inmuebles aportados se producen costes adicionales por la certificación notarial del acuerdo de asociación.

Al estar inscrito como socio KG en el registro mercantil, puede comerciar oficialmente, como un socio colectivo. Esto significa que su empresa tiene una denominación social, es decir, un nombre oficial, que puede diseñar libremente junto con los demás socios. No importa si es una empresa personal, una empresa en especie, una empresa ficticia o una empresa mixta… Mientras el nombre esté en consonancia con la prohibición de engañar a la gente y tenga el sufijo «KG», casi todo está permitido.

Socio comanditario y socio general: una cuestión de responsabilidad

¿Qué es un socio comanditario y un socio colectivo? Esta es una pregunta que muchas personas se hacen cuando oyen hablar por primera vez de las características especiales de una sociedad limitada. Esto se debe a que, a diferencia de las demás sociedades, los socios de una sociedad limitada están claramente divididos en socios colectivos y socios comanditarios. Por lo tanto, una misma persona física o jurídica nunca puede ser al mismo tiempo socio colectivo y socio comanditario.

Los socios generales de una KG se denominan socios generales. Soportan el mismo riesgo de responsabilidad que los socios de una sociedad colectiva: responden con su patrimonio empresarial y privado de forma ilimitada, directa y solidaria. Sus derechos y obligaciones como socios también son en gran medida los mismos que los de los socios colectivos; sólo se diferencia el reparto de beneficios y pérdidas.

Los socios comanditarios de una KG se denominan socios comanditarios. Desde el momento de la inscripción de la sociedad en el registro mercantil, sólo son responsables de la contribución allí inscrita, la llamada suma de responsabilidad. Sin embargo, entre la entrada en la sociedad y el registro, existe el mismo riesgo de responsabilidad para los socios comanditarios que para los socios colectivos: durante este periodo, desde el punto de vista jurídico, sólo hay socios plenamente responsables. Por lo tanto, si algo va mal y la sociedad limitada incumple los pagos y tiene dificultades financieras, usted, como futuro socio comanditario -incluso en el caso de decisiones erróneas de su(s) copartícipe(s)- tiene que asumir la responsabilidad ilimitada de las deudas de la sociedad con su patrimonio privado.

Gestión con plena responsabilidad, colusión y control

La gestión es competencia del socio general. Por regla general, los socios comanditarios no pueden participar en la toma de decisiones sobre las actividades empresariales ordinarias, a menos que dicha gestión conjunta se haya estipulado expresamente en el contrato de sociedad. En cambio, en el caso de la gestión única por parte de un socio comanditario, se discute si la facultad de gestión única, una vez concedida al socio, puede retirarse de nuevo mediante un acuerdo de los accionistas y cómo hacerlo. Por ello, para evitar ambigüedades y disputas, los socios comanditarios suelen estar excluidos de las actividades de gestión.

Las transacciones legales también están sujetas al poder de representación individual de los socios generales. Esto significa que cada socio plenamente responsable puede realizar actos jurídicos en nombre de la sociedad limitada de forma completa y sin restricciones. Las desviaciones -como la representación conjunta- son posibles por contrato, siempre que todos los socios estén de acuerdo. Sólo en el caso de acciones que vayan más allá del funcionamiento ordinario de la empresa comercial, usted, como socio general, tiene que consultar con sus copartícipes. En este caso, los socios comanditarios también pueden opinar y hacer uso de su derecho de oposición.

Dado que el poder de gestión y el poder de representación otorgan a los socios colectivos individuales una gran libertad de decisión, cada socio -independientemente de si es socio colectivo o comanditario- puede en cualquier momento obtener personalmente información sobre los asuntos de la sociedad, inspeccionar los libros comerciales o elaborar un balance a partir de los papeles de la empresa. Esto garantiza que ninguno de los socios actúe a espaldas de los demás y que los desacuerdos se aborden personalmente.

Financiación, distribución de pérdidas y ganancias

La financiación de su empresa depende enteramente de usted, por lo que teóricamente puede prescindir de cualquier capital inicial. Sin embargo, es aconsejable tener algunas reservas y elaborar un plan de financiación para estar preparado financieramente en caso de sorpresas desagradables.

A diferencia de la sociedad colectiva, el reparto de beneficios en una sociedad comanditaria no se realiza, por lo general, al 4% de la cuota de capital más los beneficios adicionales según las cabezas; en su lugar, los beneficios adicionales se distribuyen «en una proporción razonable» de acuerdo con la normativa legal. Esto también se aplica a la distribución de las pérdidas. Para evitar conflictos, deben establecerse de antemano normas claras en el acuerdo de asociación.

Además, las participaciones en los beneficios suelen abonarse en la cuenta de capital hasta que se corresponden con la aportación inscrita en el registro mercantil. Todos los beneficios que superan esta cifra se consideran obligaciones de la sociedad comanditaria con sus socios comanditarios y se abonan fuera de la cuenta de capital o se pagan directamente.

Derechos de los socios comanditarios: objeción, control, beneficio & Co.

Los derechos de los socios con responsabilidad parcial aseguran su posición en la sociedad limitada a pesar del reparto del riesgo de responsabilidad entre los socios colectivos: El derecho de objeción entra en juego en el caso de acciones extraordinarias para la empresa… el derecho de control garantiza que se le informe sobre todos los asuntos… Los beneficios se distribuyen adecuadamente y usted tiene los mismos derechos de rescisión que un socio general.

Resumen de los derechos de los socios comanditarios:

• Derecho de objeción
  • En caso de que se produzcan actos inusuales para la empresa
• Derecho de control
  • Para asuntos empresariales
• Participación en los beneficios
  • 4 % de su cuota de capital
  • Beneficio adicional en una proporción razonable
• Derecho de rescisión
  • 6 meses de antelación al cierre de un ejercicio

Deberes de los socios comanditarios: contribución obligatoria, responsabilidad y pérdida

Como socio comanditario, en muchos casos no puede tomar sus propias decisiones y depende de la orientación del socio general gestor en el día a día. Sin embargo, especialmente en lo que respecta a las cuestiones de responsabilidad y a la aportación de capital, es importante que conozca no sólo sus derechos sino también sus obligaciones como socio comanditario.

Los deberes de los socios comanditarios en un vistazo:

• Contribución de capital
  • La contribución obligatoria puede diferir del importe de la obligación
• Responsabilidad antes del registro
  • Sin restricciones
  • Directamente
  • Solidaridad
• Responsabilidad tras el registro
  • Hasta la contribución registrada (importe de la responsabilidad)
• Participación en las pérdidas
  • En una proporción razonable

Ventajas: Flexibilidad de acción, crecimiento del capital, riesgo de responsabilidad en la elección

Tras presentar las características típicas de una sociedad limitada, seguro que ya se ha dado cuenta de las ventajas que le ofrece esta forma jurídica: La formación es relativamente sencilla y no se necesita ningún capital inicial. Puede participar activamente en el equipo y mantener su independencia como socio general o, como socio comanditario, dejar que otros gestionen el día a día sin limitar el volumen de negocio. En ambos casos, esto le ofrece una atractiva flexibilidad de acción a un coste relativamente bajo.

Además, como socio comanditario cuenta con el apoyo de su(s) cofundador(es) plenamente responsable(s): toman juntos todas las decisiones extraordinarias, mientras que los socios colectivos asumen el riesgo de responsabilidad decisiva de forma conjunta y solidaria. Si se contratan más socios comanditarios, la base de capital también puede aumentarse rápida y fácilmente, por lo que los bancos suelen ser muy positivos a la hora de conceder préstamos a las sociedades comanditarias.

• Fundación rápida y sin complicaciones
• Capital social flexible
• Atractiva flexibilidad de actuación en el equipo
• No hay restricción de volumen de negocios
• Decisiones del equipo para operaciones extraordinarias
• Responsabilidad solidaria de los socios colectivos
• Bajo riesgo de responsabilidad para los socios comanditarios
• Crecimiento rápido y fácil del capital
• Alta calificación crediticia

Desventajas: Riesgo total para los socios generales, requisito de registro y HGB.

También se identifican rápidamente las desventajas de fundar una sociedad limitada: Por un lado, no tiene el cien por cien del poder de decisión y debe ponerse de acuerdo con sus socios en casos especiales. No obstante, en caso de duda, usted debe ser plena y completamente responsable, ¡incluso en privado! -aunque usted no sea responsable de las pérdidas. Además, los socios comanditarios sólo participan en las deudas de la sociedad hasta el importe de la respectiva suma de responsabilidad. En tercer lugar, como sociedad limitada está obligada a inscribirse en el registro mercantil y ya no está sujeta únicamente al BGB. Por último, pero no menos importante: Dado que el éxito de una sociedad limitada está ligado en gran medida al espíritu de equipo y a la cooperación de cada uno de los socios, las disputas internas o los incumplimientos graves de la confianza pueden dar lugar a la disolución de la sociedad, por lo que los acuerdos de sucesión deben estar expresamente estipulados en el contrato de sociedad.

• Requisito de consentimiento en un caso especial
• Responsabilidad total (incluido el patrimonio privado) de los socios colectivos
• Participación en pérdidas de los socios comanditarios sólo hasta el importe de la responsabilidad
• Obligación de inscribirse en el registro mercantil
• Validez del HGB
• Poner en peligro la continuidad de la empresa por desavenencias en el equipo
• Fijación de las normas de sucesión en el acuerdo de accionistas

Evaluación: Activa y pasiva con espíritu de equipo hacia la meta

Después de comparar las ventajas y los inconvenientes, surge lo siguiente: una sociedad limitada ofrece un amplio abanico de posibilidades para participar directa o indirectamente en una empresa. Por lo tanto, es adecuado tanto para los personajes a los que les gusta tomar sus propias decisiones como para los que están dispuestos a aceptar un cierto riesgo por sus objetivos…. así como para aquellos que rehúyen del riesgo empresarial y se esfuerzan por conseguir un crecimiento del capital sin grandes esfuerzos personales. Requisito común: para participar en una KG, hay que ser un jugador de equipo y ser capaz de respetar y aceptar las opiniones y consejos de los demás.

Immobilien KG: Gestión de activos, pool familiar & Co.

¿No le parece mal la idea de una sociedad limitada y ahora se pregunta cómo puede combinar su sociedad con el sector inmobiliario? Desde agentes inmobiliarios hasta empresas de gestión de activos y piscinas familiares. Toda la información esencial sobre las sociedades generales inmobiliarias, los GbR inmobiliarios y las KG inmobiliarias de un vistazo.

Un pequeño consejo: cuando adquiera y/o gestione bienes inmuebles, asegúrese de que todos los detalles estén claramente indicados en el acuerdo de asociación. Debido al principio de responsabilidad solidaria, ilimitada y directa, también debe asegurarse de que sus copartícipes gestores sean personas con una solvencia comparable; de lo contrario, podrían surgir dificultades de financiación y solvencia.

Variante 1: Agente inmobiliario con licencia comercial

Si quieres convertirte en agente inmobiliario autónomo, no es tan fácil. La profesión de agente inmobiliario está sujeta a la obligación de ejercerla y no es una de las profesiones liberales. Esto significa que para poder ejercer esta actividad, primero hay que solicitar el permiso a la oficina de licencias comerciales y esperar una luz positiva. La ley exige el permiso oficial para poder evaluar su fiabilidad de antemano.

Agente inmobiliario OHG, GbR & KG

Las asociaciones también pueden actuar como agentes inmobiliarios. Sin embargo, sin personalidad jurídica propia, las sociedades colectivas, las sociedades civiles y las sociedades limitadas deben obtener un permiso oficial para cada socio gestor individual. Además del formulario de solicitud de autorización, hay que presentar otros documentos. Entre ellas se encuentran:

• Un certificado de buena conducta de la policía, disponible previa solicitud en la Oficina de Registro de Residentes;
• Un extracto del Registro Central de Comercio – disponible a petición del Ordnungsamt;
• Un certificado de liquidación de impuestos – disponible a petición de la oficina de impuestos;
• Un certificado de procedimiento de insolvencia no en curso – disponible a petición del tribunal local;
• Un certificado de las inscripciones que faltan en el registro de deudores – disponible a petición en el tribunal de distrito.

También se puede obtener un certificado de competencia de forma voluntaria.

Variante 2: Sociedad gestora de activos

Si desea actuar en el ámbito de los ingresos excedentarios -es decir, los ingresos procedentes del trabajo no autónomo, los bienes de capital, el alquiler y el arrendamiento financiero u otros ingresos-, una sociedad de gestión de activos podría ser ideal para usted. Normalmente, puede utilizar la forma jurídica de una GbR o recurrir a las sociedades mercantiles reguladas en el HGB, como la OHG o la KG. Las formas mixtas, como la GmbH & Co KG, también son concebibles en principio, pero implican más regulaciones y requisitos.

Participación, digamos, y beneficios fiscales

Una sociedad de gestión de activos tiene sentido si varios inversores inmobiliarios quieren gestionar conjuntamente sus propiedades inmobiliarias. También es interesante el aspecto de asegurar la sucesión en caso de herencia. El acuerdo de asociación determina el grado de influencia de los socios individuales: las decisiones suelen tomarse en función de las acciones, pero los socios con una pequeña participación también pueden adquirir un derecho de voto dominante, por ejemplo, si tienen una enorme pericia, professionalidad o experiencia.

¿Ventajas fiscales de este acuerdo? La sociedad de capital no es lo mismo que el objeto fiscal: cada socio tributa individualmente y todos los impuestos sobre la renta, así como los impuestos sobre la herencia, la venta o la transmisión gratuita de las participaciones de la sociedad deben ser declarados individualmente por cada socio a efectos fiscales.

Empresa familiar gestora de activos / pool familiar

La sociedad limitada es especialmente adecuada para la gestión del patrimonio familiar. La gestión familiar interna de la cartera inmobiliaria conjunta -el llamado pool familiar- es, por tanto, ventajosa porque los ingresos generados de este modo no se consideran ingresos comerciales, sino ingresos privados procedentes del alquiler y el arrendamiento. Esto significa que no hay ningún impuesto sobre el comercio y que no es necesario registrarse en la oficina de comercio, que está sujeta a tasas. En cambio, en el caso de las empresas, los bienes inmuebles cuentan como activos empresariales y, como tales, están sujetos al impuesto sobre actividades económicas.

Además, se evita la afiliación obligatoria a la Cámara de Industria y Comercio (IHK) sin tener que pagar el impuesto sobre actividades económicas y puede dejar que su dinero trabaje sin que vaya a parar a la IHK en forma de pago de cotizaciones. Se pueden ahorrar más impuestos si la propiedad se mantiene en la empresa durante al menos diez años, porque entonces la venta ya no se grava con el impuesto sobre la renta.

Pequeño consejo: debido a la responsabilidad limitada de los socios comanditarios, los miembros menores de la familia también pueden participar en la sociedad familiar, mientras que los padres, como socios colectivos, asumen todo el riesgo y, por tanto, también toman todas las decisiones empresariales ordinarias.

Impuestos para los accionistas de KG: ESt, USt y KSt

Como accionista de KG, no tiene que pensar seriamente en algunos tipos de impuestos, porque sin los ingresos de una empresa, no tiene que pagar el impuesto sobre actividades económicas. Sin embargo, existe una determinación uniforme y separada de los beneficios, que constituye la base para la evaluación del impuesto sobre la renta de los socios de KG. Por lo tanto, las participaciones en los beneficios se evalúan como ingresos de las operaciones comerciales. La legislación fiscal establece que, además del impuesto sobre la renta de cada socio -o del impuesto de sociedades de cada persona jurídica-, deben pagarse otras contribuciones del impuesto sobre el volumen de negocios, en la medida en que la sociedad comanditaria no realice únicamente un volumen de negocios exento de impuestos.

• Impuesto sobre la renta (ESt)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
• Si procede, impuesto de sociedades (KSt)

Aquí puede saber qué impuestos puede esperar de una empresa inmobiliaria:

• Ahorrar impuestos sobre los bienes inmuebles

Sociedad Limitada – ¿Para quién vale la pena?

Si le gusta trabajar en un equipo familiar y no quiere superar grandes obstáculos burocráticos, puede empezar a trabajar rápida y fácilmente como socio comanditario. Puede decidir por sí mismo de antemano si quiere actuar como socio colectivo y, por tanto, asumir también todo el riesgo, o si prefiere quedarse sentado como socio comanditario mientras deja que su dinero trabaje por usted. Gran libertad de decisión frente al crecimiento del capital con responsabilidad limitada: una sociedad limitada tiene sentido sobre todo para las empresas de nueva creación que están dispuestas a asumir una gran responsabilidad empresarial o que buscan unos buenos ingresos adicionales sin tener que contribuir de forma significativa a la empresa.

En el ámbito inmobiliario, la sociedad comanditaria es especialmente interesante para los principiantes que prefieren invertir su capital directamente en la gestión de la propiedad o en el negocio inmobiliario, en lugar de desembolsar el capital social de una sociedad anónima. Para las familias, la sociedad limitada ofrece una forma jurídica corporativa atractiva para gestionar la cartera inmobiliaria conjunta de forma rentable y sin complicaciones. Otra ventaja es que los hijos menores de edad también pueden integrarse en el grupo familiar como socios comanditarios.

Limitación de responsabilidad, ¿sí o no? KG & GmbH & Co KG en comparación

Muchos futuros empresarios se enfrentan a la cuestión de si quieren crear una sociedad limitada (KG) o más bien una sociedad de responsabilidad limitada (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co KG). Las dos formas de derecho de sociedades son muy similares en muchos aspectos; sin embargo, una diferencia significativa radica en la cuestión de la responsabilidad. En una sociedad limitada, el socio colectivo asume todo el riesgo y es responsable tanto de los asuntos empresariales como de los privados. La situación es diferente con una GmbH y Co KG: En este caso, el socio colectivo no es una persona física, sino una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH), es decir, una sociedad con responsabilidad limitada. En consecuencia, su patrimonio privado no se ve afectado y el socio colectivo sólo es responsable en términos empresariales.

Puede obtener más información sobre la GmbH & Co KG aquí:

• Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Comanditaria (GmbH & Co KG)

Aprenda gratuitamente: Creación de una empresa y formas jurídicas

Además de la sociedad limitada (KG), existen otros tipos de empresas alternativas que podrían ser interesantes para usted como fundador. ¿Quiere saber más sobre la creación de una empresa? Infórmese sobre el capital social, los impuestos y las ventajas y desventajas individuales de los distintos tipos de empresas.

Aquí encontrará todas las formas jurídicas que puede elegir como fundador en Alemania y una guía con una lista de comprobación:

1. Formas jurídicas: Lista
2. Fundar una empresa: Procedimiento, costes y resumen

Formas jurídicas: Lista

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, la elección de la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos en el proceso de constitución de la empresa. Tanto si quiere crear una empresa inmobiliaria especial como una empresa de nueva creación, aquí le he resumido todos los tipos de empresas en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

Tipos de empresas en detalle:

• Empresa unipersonal
• Empresario registrado / mujer de negocios registrada (e. K.)
• Asociación civil (GbR)
• Sociedad General (OHG)
• Sociedad Limitada (KG)
• Empresa emprendedora (UG)
• GmbH: Sociedad de responsabilidad limitada
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Sociedad anónima (AG)
• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fundación / Fundación familiar

Creación de una empresa: Procedimiento, costes y lista de control

Crear una empresa (inmobiliaria) – ¿Quiere crear su primera empresa? Requisitos para usted como fundador, capital social, acuerdos de accionistas, costes de la fundación, formularios legales y listas de comprobación. Esto parece complicado para los principiantes, pero en realidad es bastante sencillo. El proceso de creación de una empresa suele ser relativamente igual. Aquí le resumo el proceso en sencillos pasos. Aprenda a crear su propia empresa. Después de la gran guía sobre todas las formas jurídicas y los tipos de empresas, hoy nos ocupamos en detalle de la creación de una empresa (inmobiliaria) para principiantes.

• Fundar una empresa

Sociedad colectiva: formación, ventajas e inconvenientes

A continuación, aprenderá todo lo que necesita saber sobre la creación de una sociedad colectiva. ¿Cómo se puede ser socio de una sociedad colectiva? ¿Cuáles son las diferencias entre las empresas incompletas y las completas? ¿Cuáles son las ventajas? ¿Cuáles son las desventajas? ¿Cómo se crea una empresa? ¿Qué es una empresa? ¿Qué impuestos hay en Alemania para una OHG? Obtendrá respuestas a todas estas preguntas y más, explicadas de forma sencilla y rápida. Además, todo lo que necesita saber sobre los impuestos y el comercio inmobiliario.

Si está pensando en crear una sociedad colectiva, primero debe conocer el proceso de constitución: ¿Quién puede constituir qué exactamente, cuándo y a cuántos… cuáles son las diferencias y similitudes entre las distintas formas de derecho de sociedades? Es igualmente importante conocer las ventajas e inconvenientes de una sociedad colectiva: Desde el reparto de beneficios hasta el ahorro de impuestos: un resumen de los siete criterios de fundación más importantes para usted.

¿Cuáles son los criterios de fundación?

1. Número de accionistas
2. Gestión
3. Fundación
4. Nombre de la empresa
5. Financiación
6. Responsabilidad
7. Distribución de beneficios

Aprenda todo lo que necesita saber aquí. Además, encontrará todos los tipos de empresas y formas jurídicas alemanas, así como consejos para la creación de una empresa, incluido el caso especial de las GmbH inmobiliarias, las fundaciones familiares y las empresas.

Asociación OHG: Gestión según el HGB

En el mundo empresarial, hay muchas formas diferentes de negocio que puedes elegir. A grandes rasgos, se dividen en dos categorías, a saber, las empresas unipersonales y las empresas, que a su vez se dividen en empresas incompletas -entre las que se encuentran las empresas inactivas y las empresas BGB- y las empresas completas -sociedades, corporaciones y algunas más-.

La sociedad colectiva – OHG para abreviar – es una de las llamadas sociedades completas y, a diferencia de las sociedades incompletas, no está sujeta al Código Civil alemán (BGB), sino al Código de Comercio alemán (HGB). Como sociedad colectiva, la sociedad general es una forma de derecho corporativo poco complicada, ya que puede fundarse de manera informal y sólo se requiere un mínimo de dos socios fundadores.

Otras asociaciones típicas:

• Sociedad Limitada (KG)
• Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Comanditaria (GmbH & Co KG)
• Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Colectiva(GmbH & Co OHG)

Proceso de constitución de la OHG: desde el número de accionistas hasta el reparto de beneficios

¿Quiere crear una sociedad colectiva? No hay problema. El proceso de constitución de una sociedad colectiva es bastante sencillo: en primer lugar, necesita al menos otra persona para poder constituir una sociedad colectiva. O bien, ya es cofundador de una sociedad civil (GbR) y ha decidido convertir la sociedad incompleta en una sociedad colectiva. En segundo lugar, basta con un acuerdo informal de asociación en la medida en que no se aporten bienes inmuebles a la sociedad.

Formación de OHG a partir de 2 personas: Número de identificación fiscal, registro comercial, nombre de la empresa

La constitución de una sociedad colectiva requiere al menos dos personas físicas -o también jurídicas-. La ley no especifica el número máximo de socios permitidos. La relación interna determina el inicio de la empresa como la fecha acordada contractualmente entre los socios. Sin embargo, en las relaciones externas, la constitución de la sociedad colectiva tiene como fecha la primera acción en nombre de la sociedad, es decir, a más tardar con la inscripción vinculante en el registro mercantil. El registro cuesta una media de entre 200 y 300 euros y suele ser realizado por un notario. Recibirá un número de identificación fiscal -o NIF, para abreviar- de su oficina de impuestos local. El registro de la sociedad colectiva lo lleva a cabo la oficina de comercio por una tasa de tramitación de entre 10 y 65 euros. Sólo en el caso de los bienes inmuebles aportados se producen costes adicionales por la certificación notarial del acuerdo de asociación.

Al estar inscrito como socio colectivo en el registro mercantil, puede explotar oficialmente su empresa, a diferencia de lo que ocurre con un socio colectivo o un empresario individual. Esto significa que su negocio tiene una empresa, es decir, un nombre oficial, que puede diseñar libremente junto con los demás socios. No importa si es una empresa personal, una empresa en especie, una empresa de fantasía o una empresa mixta… Mientras el nombre esté en consonancia con la prohibición de engañar a la gente y tenga el sufijo «OHG», casi todo está permitido.

Gestión individual, acuerdos y contratación

Aunque es posible gestionar una sociedad colectiva conjuntamente con algunos o todos los socios mediante un acuerdo, normalmente todos los socios tienen el poder de gestión única y suelen tomar sus decisiones en solitario. Este poder de dirección única se aplica a todas las actividades empresariales normales, como la compra y la venta, la contratación de personal, la aceptación de letras de cambio y algunas más.

El poder de representación individual también se aplica a los negocios jurídicos. Esto significa que cada socio puede realizar actos jurídicos en nombre de la sociedad colectiva en su totalidad y sin restricciones. Las desviaciones -como la representación conjunta- son posibles por contrato, siempre que todos los socios estén de acuerdo. Sólo en el caso de operaciones jurídicas extraordinarias debe consultar con sus socios. Este es el caso, por ejemplo, de la incorporación de un socio silencioso, pero la compra o venta de un inmueble también requiere el consentimiento previo de todos los socios. Además, los socios gestores sólo pueden nombrar conjuntamente a un procurador; cada uno de ellos tiene derecho a revocar la procuración individualmente.

Dado que el poder único de gestión y el poder único de representación otorgan a los socios individuales una gran libertad de decisión, cada socio puede, en cualquier momento, informarse personalmente de los asuntos de la empresa, inspeccionar los libros comerciales o elaborar un balance a partir de los papeles de la empresa. Esto garantiza que ninguno de los socios actúe a espaldas de los demás y que los desacuerdos se aborden personalmente.

Financiación, responsabilidad y distribución de beneficios

La financiación queda a su entera discreción, por lo que, en teoría, puede prescindir de todo el capital inicial. Sin embargo, es aconsejable disponer de ciertas reservas y elaborar un plan de financiación para estar preparado financieramente en caso de sorpresas desagradables. El riesgo empresarial es asumido conjuntamente por todos los socios y son responsables tanto de los asuntos empresariales como de los privados. Por lo tanto, si algo va mal y la sociedad colectiva incumple los pagos y entra en dificultades financieras, usted -incluso en el caso de decisiones erróneas de su(s) copartícipe(s)- tiene que asumir toda la responsabilidad con su patrimonio privado.

A diferencia de la GbR, el reparto de beneficios en una sociedad colectiva no se realiza a partes iguales, sino en función del valor de la aportación realizada. De acuerdo con la normativa legal, cada socio recibe el 4 por ciento de su participación en el capital -teniendo en cuenta las aportaciones y las bajas- y sólo se distribuye el excedente de beneficios restante en función de las cabezas. Las normas de desviación pueden establecerse en el acuerdo de accionistas.

Derechos de los accionistas: retirada de capital, control, rescisión & Co.

Los derechos de los socios aseguran su posición en la sociedad colectiva a pesar del riesgo de responsabilidad conjunta: La autoridad empresarial individual sólo se aplica dentro de un marco determinado y consuetudinario… el derecho de control significa que está informado sobre todos los asuntos… Las aportaciones y las retiradas están bastante compensadas e incluso en caso de pérdidas puede asegurar una parte de su aportación de capital.

Resumen de los derechos de los accionistas:

• Autoridad de gestión única
  • En el caso de las acciones habituales
  • Tras la revocación de la procuración
• Requisito de consentimiento
  • En el caso de actos jurídicos extraordinarios
  • En caso de nombramiento de un firmante autorizado
• Poder de representación individual
  • Para todos los negocios jurídicos
• Derecho de control
  • Para asuntos empresariales
• Reembolso de gastos
  • Para los gastos de los fondos privados
• Retirada de capital
  • 4% de su cuota de capital (independiente de las pérdidas)
• Participación en los beneficios
  • 4% de su cuota de capital
  • Beneficio extra según cabezas
• Derecho de rescisión
  • 6 meses de antelación al cierre de un ejercicio
• Acción de liquidación
  • Según su cuota de capital

Deberes de los accionistas: cláusula de no competencia, pérdida y responsabilidad

Como socio colectivo, puede tomar sus propias decisiones en muchos casos, de forma similar a un empresario individual, y no depende del consentimiento de sus compañeros en el día a día. Sin embargo, hay algunos casos en los que no se puede evitar la aprobación de los demás. Por lo tanto, es importante que conozca tanto sus derechos como sus deberes como socio: los deberes de los socios salvaguardan principalmente la propia sociedad colectiva.

Los deberes de los accionistas en un vistazo:

• Contribución de capital
  • Contribución en efectivo
  • Activos materiales
  • Valores de la derecha
• Cláusula de no competencia
  • Negocios en la misma línea de comercio
  • Responsabilidad personal en empresas del mismo tipo
• Participación en las pérdidas
  • Según los responsables
• Responsabilidad
  • Sin restricciones
  • Directamente
  • Solidaridad

Ventajas: Sin capital social, alta solvencia, responsabilidad solidaria

Tras presentar las características típicas de una sociedad colectiva, seguro que ya ha reconocido las ventajas que le ofrece esta forma jurídica: La fundación es relativamente sencilla y no se necesita ningún capital inicial. Puedes participar en un equipo sin perder tu independencia ni tener que operar con un volumen de negocio limitado y seguir contando con el apoyo de tu(s) cofundador(es): tomáis juntos todas las decisiones extraordinarias, asumís el riesgo de responsabilidad de forma conjunta y, por tanto, obtenéis una buena calificación crediticia frente a los bancos y otras instituciones financieras. Los beneficios se distribuyen como un porcentaje de su participación en el capital y sólo el exceso de beneficios se distribuye según las cabezas. De este modo, los mayores depositantes son recompensados de forma justa por su financiación y el riesgo asociado.

• Fundación rápida y sin complicaciones
• Capital social flexible
• Sin límite de facturación
• Alta calificación crediticia
• Distribución de los beneficios según la participación en el capital y los beneficios adicionales según las cabezas
• Riesgo de responsabilidad en el equipo

Desventajas: Responsabilidad total, obligación de registro y HGB

También se identifican rápidamente las desventajas que puede acarrear la constitución de una sociedad colectiva: Por un lado, no tiene el cien por cien del poder de decisión y debe ponerse de acuerdo con sus socios en casos especiales. No obstante, en caso de duda, usted debe ser plena y completamente responsable, ¡incluso en privado! -aunque usted no sea responsable de las pérdidas. En tercer lugar, como sociedad colectiva está obligada a inscribirse en el registro mercantil y ya no está sujeta únicamente al BGB. Por último, pero no menos importante: Dado que el éxito de una sociedad colectiva depende en gran medida del espíritu de equipo y de la cooperación de cada uno de los socios, las disputas internas o las infracciones graves de la confianza pueden llevar a la disolución de la sociedad.

• Requisito de consentimiento en un caso especial
• Responsabilidad total (incluido el patrimonio privado)
• Obligación de inscribirse en el registro mercantil
• Validez del HGB
• Poner en peligro la continuidad de la empresa por desavenencias en el equipo

Evaluación: Actuar y ser solidarios en equipo

Después de comparar las ventajas y los inconvenientes, queda claro que si le gusta actuar en un equipo pequeño y familiar para comerciar conjuntamente y no quiere superar ningún obstáculo burocrático importante, puede empezar rápida y fácilmente como sociedad colectiva. Los beneficios se reparten de forma equitativa y las pérdidas se asumen de forma conjunta, por lo que los negocios con un riesgo manejable son especialmente adecuados como objetivo. Además, una sociedad colectiva tiene sentido para los empresarios que no disponen del capital social necesario para una sociedad anónima y/o que desean eliminar las restricciones de volumen de negocios de una sociedad anónima.

OHG inmobiliaria: cambio de forma jurídica, gestión de activos & Co.

¿Cree que la idea de una sociedad general no está nada mal y ahora se pregunta cómo puede combinar su sociedad con el sector inmobiliario? Desde los trucos de cambio de forma y las contribuciones privadas a las empresas hasta los agentes inmobiliarios y las empresas de gestión de activos. Toda la información esencial sobre las sociedades inmobiliarias, los GbR inmobiliarios y las KG inmobiliarias de un vistazo.

Un pequeño consejo: cuando adquiera y/o gestione un inmueble, asegúrese de que todos los detalles estén claramente recogidos en el acuerdo de asociación. Debido al principio de responsabilidad solidaria, ilimitada y directa, también debe asegurarse de que sus copartícipes gestores sean personas con una solvencia comparable; de lo contrario, podrían surgir dificultades de financiación y solvencia.

Variante 1: Ahorro de impuestos mediante el cambio de forma jurídica

Como particular, le gustaría aportar su propiedad a una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH) o a otra sociedad, pero los gravámenes fiscales son demasiado elevados para usted? Entonces debería considerar la posibilidad de transferir su propiedad a una sociedad. La ventaja: las sociedades registradas pueden convertirse fácilmente en sociedades anónimas mediante un cambio de forma y puede ahorrarse el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Cambio de forma jurídica a una sociedad registrada

Por supuesto, también puede constituir primero una sociedad civil (GbR) y convertir su propiedad en acciones de GbR al 100%. El siguiente paso sería cambiar la forma jurídica a una sociedad colectiva (OHG) con inscripción en el registro mercantil, lo que convierte a la GbR en una empresa de pleno derecho y, sobre todo, en una sociedad registrada, que es el requisito básico para la conversión en una GmbH. En cualquier caso, se necesita otra persona para la fundación que se incorpore temporalmente a la empresa sin estar involucrada.

Cambio de forma jurídica a sociedad anónima después de 5 años

El cambio de forma jurídica a una sociedad de responsabilidad limitada vuelve a estar exento de impuestos en cuanto a la identidad de la persona jurídica, por lo que sigue estando exento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y puede seguir transmitiendo su propiedad privada a una sociedad. Sólo tiene que esperar hasta que haya transcurrido el periodo de bloqueo de cinco años, ya que, de lo contrario, los impuestos seguirán siendo exigibles con carácter retroactivo según la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (GrEStG). Si todo va bien, usted sigue siendo propietario al 100% y su cofundador puede dejar la GmbH sin problemas.

Variante 2: Agente inmobiliario con licencia comercial

Si quieres convertirte en agente inmobiliario autónomo, no es tan fácil. La profesión de agente inmobiliario está sujeta a un comercio obligatorio y no se considera una profesión liberal. Esto significa que para poder ejercer esta actividad, primero hay que solicitar el permiso a la oficina de licencias comerciales y esperar una luz positiva. La ley exige el permiso oficial para poder evaluar su fiabilidad de antemano.

Agente inmobiliario OHG, GbR & KG

Las asociaciones también pueden actuar como agentes inmobiliarios. Sin embargo, sin personalidad jurídica propia, las sociedades colectivas, las sociedades civiles y las sociedades limitadas deben obtener un permiso oficial para cada socio gestor individual. Además del formulario de solicitud de autorización, hay que presentar otros documentos. Entre ellas se encuentran:

• Un certificado de buena conducta de la policía, disponible previa solicitud en la Oficina de Registro de Residentes;
• Un extracto del Registro Central de Comercio – disponible a petición del Ordnungsamt;
• Un certificado de liquidación de impuestos – disponible a petición de la oficina de impuestos;
• Un certificado de procedimiento de insolvencia no en curso – disponible a petición del tribunal local;
• Un certificado de las inscripciones que faltan en el registro de deudores – disponible a petición en el tribunal de distrito.

También se puede obtener un certificado de competencia de forma voluntaria.

Variante 3: Sociedad gestora de activos

Si desea actuar en el ámbito de los excedentes de ingresos, es decir, los ingresos procedentes del trabajo no autónomo, los bienes de capital, el alquiler y el arrendamiento financiero u otros ingresos, una sociedad de gestión de activos podría ser ideal para usted. Normalmente, puede utilizar la forma jurídica de una GbR o recurrir a las sociedades mercantiles reguladas en el HGB, como la OHG o la KG. Las formas mixtas, como la GmbH & Co KG, también son concebibles en principio, pero implican más regulaciones y requisitos.

Participación, digamos, y beneficios fiscales

Una sociedad de gestión de activos tiene sentido si varios inversores inmobiliarios quieren gestionar conjuntamente sus participaciones inmobiliarias. También es interesante el aspecto de asegurar la sucesión en caso de herencia. El acuerdo de asociación determina el grado de influencia de los socios individuales: las decisiones suelen tomarse en función de las acciones, pero los socios con una pequeña participación también pueden adquirir un derecho de voto dominante, por ejemplo, si tienen una enorme pericia, professionalidad o experiencia.

¿Ventajas fiscales de este acuerdo? La sociedad de capital no es lo mismo que el objeto fiscal: cada socio tributa individualmente y todos los impuestos sobre la renta, así como los impuestos sobre la herencia, la venta o la transmisión gratuita de las participaciones de la sociedad deben ser declarados individualmente por cada socio a efectos fiscales.

Impuestos para los accionistas de OHG: ESt, IVA, GewSt y KSt

Como socio de una sociedad colectiva, tiene que conocer algunos tipos de impuestos, ya que cuando crea su empresa, recibe ingresos por su actividad y, por supuesto, también debe pagar impuestos por estos ingresos. La legislación fiscal estipula que, además del impuesto sobre la renta de cada socio -o del impuesto de sociedades de cada persona jurídica-, hay que pagar más impuestos por el impuesto sobre el volumen de negocios, en la medida en que la sociedad colectiva no sólo realiza un volumen de negocios libre de impuestos. Las empresas con ingresos anuales superiores a 24.500 euros también deben pagar el impuesto sobre actividades económicas.

• Impuesto sobre la renta (ESt)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
• En su caso, impuesto comercial (GewSt)
• Si procede, impuesto de sociedades (KSt)

Aquí puede saber qué impuestos puede esperar de una empresa inmobiliaria:

• Ahorrar impuestos sobre los bienes inmuebles

Conclusión: La sociedad general, ¿para quién merece la pena?

Si está dispuesto a unir fuerzas con otras personas de confianza para poner en marcha su propio negocio de forma rápida y sencilla, no necesitará enormes reservas financieras y además pagará relativamente pocos impuestos sobre sus beneficios. Por lo tanto, una OHG es ideal para los jóvenes emprendedores con visión de futuro que quieren tomar las riendas de su vida, no sólo soñar con la autorrealización y no quieren esperar a tener ahorrado el capital inicial necesario.

En términos inmobiliarios, una sociedad colectiva es especialmente interesante para los principiantes que prefieren invertir su capital directamente en la gestión de la propiedad o en el negocio de los bienes inmuebles en lugar de poner el capital social de una sociedad anónima. Para los socios de BGB, una sociedad colectiva suele significar el siguiente paso hacia el éxito empresarial, aunque sólo sea para reducir el riesgo de responsabilidad. Sin embargo, a partir de un determinado volumen de negocios, debería considerar la posibilidad de convertir su comercio en una GmbH o aportarlo como contribución en especie a una GmbH existente.

Limitación de responsabilidad, ¿sí o no? OHG & GmbH & Co OHG en comparación

Algunos futuros fundadores de empresas se preguntan si la constitución de una sociedad colectiva (OHG) se ajusta realmente a sus planes de futuro o tal vez sería mejor una sociedad de responsabilidad limitada & Compagnie Offene Handelsgesellschaft (GmbH & Co OHG). Hay muchas similitudes entre las dos asociaciones, pero una diferencia significativa radica en la cuestión de la responsabilidad. En una sociedad colectiva tradicional, todos los socios comparten todo el riesgo y son responsables solidarios, es decir, tanto de los asuntos empresariales como de los privados. La situación es diferente con una GmbH y una Co OHG: En este caso, el socio responsable personalmente no es una persona física, sino una GmbH, es decir, una sociedad de responsabilidad limitada. En consecuencia, su patrimonio privado no se ve afectado y el socio sólo responde por los negocios.

Puede obtener más información sobre la GmbH & Co OHG aquí:

• Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Colectiva(GmbH & Co OHG)

Empresa comercial en lugar de pequeña empresa: OHG y GbR en comparación

Muchos futuros empresarios se enfrentan a la cuestión de si quieren constituir una sociedad civil (GbR) o una sociedad colectiva (OHG). Las dos formas de derecho mercantil son muy similares en muchos aspectos: el trasfondo, es decir, la motivación para fundar, es la forma más fácil de averiguar qué forma jurídica se adapta mejor a sus objetivos empresariales. ¿Quiere dirigir una pequeña empresa y esperar un volumen de negocio manejable? Entonces está en el lado seguro con el GbR. ¿Desea explícitamente dirigir una empresa comercial y no tener restricciones de facturación? Entonces el OHG es más adecuado.

Puede obtener más información sobre las parejas de hecho aquí:

• Asociación civil (GbR)

Aprenda gratuitamente: Creación de una empresa y formas jurídicas

Además de la sociedad colectiva (OHG), hay otros tipos de empresas alternativas que podrían ser interesantes para usted como fundador. ¿Quiere saber más sobre la creación de una empresa? Infórmese sobre el capital social, los impuestos y las ventajas e inconvenientes de los distintos tipos de empresas.

Aquí encontrará todas las formas jurídicas que puede elegir como fundador en Alemania y una guía con una lista de comprobación:

1. Formas jurídicas: Lista
2. Fundar una empresa: Procedimiento, costes y resumen

Formas jurídicas: Lista

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, la elección de la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos en el proceso de constitución de la empresa. Tanto si quiere crear una empresa inmobiliaria especial como una empresa de nueva creación, aquí le he resumido todos los tipos de empresas en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

Tipos de empresas en detalle:

• Empresa unipersonal
• Empresario registrado / mujer de negocios registrada (e. K.)
• Asociación civil (GbR)
• Sociedad Limitada (KG)
• Empresa emprendedora (UG)
• GmbH: Sociedad de responsabilidad limitada
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Sociedad anónima (AG)
• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fundación / Fundación familiar

Creación de una empresa: Procedimiento, costes y lista de control

Crear una empresa (inmobiliaria) – ¿Quiere crear su primera empresa? Requisitos para usted como fundador, capital social, acuerdos de accionistas, costes de la fundación, formularios legales y listas de comprobación. Esto parece complicado para los principiantes, pero en realidad es bastante sencillo. El proceso de creación de una empresa suele ser relativamente igual. Aquí le resumo el proceso en sencillos pasos. Aprenda a crear su propia empresa. Después de la gran guía sobre todas las formas jurídicas y los tipos de empresas, hoy nos ocupamos en detalle de la creación de una empresa (inmobiliaria) para principiantes.

• Fundar una empresa

Visión general de la obligación de limpiar las carreteras en invierno: Para evitar accidentes en condiciones de nieve y hielo

• Es la obligación de seguridad vial en condiciones de nieve y hielo para evitar accidentes
• Existe para cada residente en una calle, vía de acceso o acera
• Existe una amplia normativa y resoluciones legales en el caso de caminos inadecuadamente despejados, por lo que, en el peor de los casos, hay que buscar el asesoramiento de un organismo experto.
• En los edificios de apartamentos, el propietario asume la obligación, pero suele encargar a un conserje la realización de estos

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Servicio de invierno: ¿Cuándo tengo que empezar a quitar la nieve?

Derechos y deberes en torno a la limpieza de la nieve

La obligación del municipio de limpiar la arena: ¿se debe exigir a los ciudadanos que limpien las carreteras?