Exposé für Haus & Wohnung erstellen

Sie haben jetzt schon viel gelernt, zum Immobilienverkauf. Jetzt geht es daran, das erste Wissen anzuwenden, indem das Immobilienexposé erstellt wird.

Immobilie beschreiben: Fakten & Zahlen

Im Immobilienexposé finden sich die wichtigsten Informationen zum Objekt. Das sind insbesondere Bilder und Fakten zum Objekt, vom Baujahr, über die Größe des Grundstück, bis hin zur Wohnflächenberechnung und auch die Infrastruktur: Wo befindet sich die Immobilie und was befindet sich in unmittelbarer Nähe?

Die wichtigsten Fakten:

• Baujahr
• Größe des Grundstücks
• Wohnflächenberechnung
• Infrastruktur
• Lage

All das wird im Immobilienexposé zusammengefasst und gibt Interessenten einen ersten Einblick. Bevor also aufwendige Besichtigungstermine organisiert werden müssen, können potentielle Käufer schnell und einfach die wichtigsten Informationen sehen und im Zweifel, auch mit anderen Angeboten vergleichen.

Unterlagen für das Immobilienexposé – Checkliste

Wie schon zuvor gelernt, ist insbesondere die visuelle Aufbereitung des Immobilienexposé ein großer Faktor für den letztendlich zu erzielenden Verkaufspreis. Denn, je besser die Aufarbeitung, desto mehr kaufkräftige Interessenten werden sich für Ihr Objekt interessieren.

Unterlagen für das Immobilienexposé – Checkliste

1. Baujahr
2. Größe des Grundstücks
3. Wohnflächenberechnung
4. Grundriss
5. Baubeschreibung
6. Energiewerte und Energieausweis
7. Fotos von innen und außen
8. Infrastruktur der Umgebung
9. Extras (Fußbodenheizung, Balkon, Pool, Carport, usw.)

Last but not least, was viele vergessen, gutes Bildmaterial!

Professionelle Fotos machen: Beispiel & Tipps

Ziehen Sie am besten auch hier wieder den einfachen Vergleich zum Autohandel, egal ob VW, Bentley oder Lamborghini. Wenn Sie das Werbematerial nicht richtig entwerfen, werden die Menschen das Produkt nicht hinterfragen. Im Immobilienhandel geht es also letztendlich immer darum, Nachfrage zu schaffen. Dabei geht es allerdings nicht um quantitative Menge in der Nachfrage, sondern um qualitative Menge.

Achtung! Die größten Fehler bei der Bilderstellung

Tatsächlich sind viele Exposés, die wir erhalten, „sehr einfach“ aus. Die Bilder sind verschwommen und nicht wirklich scharf. Die Lichteinstellungen stimmen nicht. Alles ist dunkel. Und die Räume wirken düster und klein. Dazu sind Informationen gequetscht aufbereitet oder zu wenig, und die Schriftart ist verspielt.

Bitte vermeiden Sie folgende Fehler:

• Verschwommene Bilder
• Unscharfe Bilder
• Falsche Lichteinstellungen
• Zu dunkle Bilder
• Räume wirken düster und klein

Hier ein paar Beispiele:

Außenbereich der Immobilie fotografieren

Im Außenbereich entstehen die meisten Fehler durch Bewegungsunschärfe, sehr häufig durch Überbelichtung. Manchmal ist die Linse der Smartphone-Kamera leicht verdreckt und oft achten Verkäufer einfach nicht auf optisch, ansprechendes Bildmaterial, wie hier im Beispiel eines Einfamilienhauses zu sehen.

Beginnen wir damit, wie Sie es nicht tun sollten – mit einem schlechten Bild:

• Verwackelt durch lichte Bewegung
• Schräg in der Perspektive
• Blasse Farbgebung

Richtig:

Innenbereich der Immobilie fotografieren

Auch in Innenräumen lassen sich viele Fehler begehen. Das Licht ist, ebenso wie im Außenbereich, eine große Fehlerquelle.

Hier beginnen wir ebenfalls mit dem schlechten Beispiel:

• Verwackelt durch lichte Bewegung
• Schräg in der Perspektive
• Blasse Farbgebung

Richtig:

Sie wollen sich noch ein paar weitere Beispiel-Exposés anschauen? Dann finden Sie hier noch 2, 3 weitere Beispiele für Gestaltung mit Wirkung:

• Immobilien Exposé gestalten – Beispiele und Vorlagen

Herzlichen Glückwunsch! Sie sind jetzt – zumindest von den Grundlagen – im Ablauf des Immobilienverkauf eingelesen.

Kommen wir nun zur Verkaufsphase.

Weiter zu Schritt 7: Immobilie vermarkten

Sind alle Vorbereitungen getroffen, geht es nun in die Verkaufsphase. Wie Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vermarkten, hängt sowohl vom Immobilientyp, als auch von der Lage ab. Wie Sie eine Immobilie in A-Lage, B-Lage und C-Lage effizient an den Käufer bringen, erfahren Sie hier.

• Immobilie vermarkten

Zurück zu Schritt 5: Angebotspreis ermitteln

Wie wird der Kaufpreis für eine Immobilie festgelegt? Welche Kriterien haben hier Einfluss? Und sind Angebotspreis und Verkaufspreis das gleiche? In unserem Ratgeber lernen Sie, wie Sie den Verkaufspreis Ihrer Immobilie festlegen und welche Faktoren für den Käufer besonders im Vordergrund stehen.

• Angebotspreis ermitteln

Puerta de Brandemburgo, gran zoológico & Co.

Berlín es cada vez más popular y, sobre todo, los jóvenes se sienten atraídos por la capital alemana. Con numerosas urbanizaciones, calles comerciales, lugares de interés y monumentos, Berlín es especialmente diversa y, por ello, tan solicitada. No sólo acoge a jóvenes estudiantes, familias y parejas, sino también a numerosas grandes empresas y negocios. Cada vez son más las personas que se sienten atraídas por la megaciudad por motivos privados pero también professionales, por lo que el espacio vital es muy popular y, sobre todo, limitado. Así que quien tenga una propiedad en Berlín puede considerarse afortunado.

Lista: Los lugares y calles más caros

Antes de examinar con más detalle cada una de las calles y plazas de Berlín, le ofrecemos un resumen de las calles y plazas más caras de Berlín. El precio de compra por metro cuadrado oscila entre 9.100 y 23.000 euros.

• En el Circo, Werderscher Markt
• Breitscheidplatz
• Gendarmenmarkt
• Inselstraße
• Klopstockstraße
• Kurfürstendamm
• Plaza de París
• Savignyplatz

Werderscher Markt

Werderscher Markt se encuentra en el distrito de Berlín Mitte y está idealmente situado cerca del Kupfergraben y del Spree. En Werderscher Markt hay varios complejos residenciales con opciones de vivienda, así como numerosas oficinas. Así que si quiere vivir muy céntrico y en el centro de la ciudad, seguro que encuentra aquí el condominio adecuado. ¿O quiere comprar un piso y alquilarlo? La zona de Werderscher Markt también es perfecta para ello. Los pisos de alquiler son siempre muy demandados aquí.

El precio por metro cuadrado aquí es

Precio máximo hasta 15.000€/m2

Aquí, en Werde’s Market, encontrará las mejores direcciones como:

• El Ministerio de Asuntos Exteriores
• Fuente del Oso
• Arcotel John F. Berlin

Werderscher Markt en Berlín (mapa):

Compruébelo usted mismo y explore el Werderscher Markt de forma virtual.

Breitscheidplatz

La plaza Breitscheidplatz de Berlín está situada en el centro de la capital y se encuentra al suroeste del gran Tiergarten. En las inmediaciones se encuentran numerosas tiendas, oportunidades de compra, restaurantes y los famosos grandes almacenes KaDeWe. Por lo tanto, si quiere vivir en un lugar muy céntrico o invertir en una propiedad en dicha zona, debería echar un vistazo a las propiedades de esta plaza. Si quiere comprar una propiedad aquí, puede encontrar más información sobre los agentes inmobiliarios de lujo en Berlín aquí.

Aquí encontrará las mejores direcciones como:

• Iglesia Memorial Kaiser Wilhelm
• KaDeWe
• Numerosas oportunidades de compra

Breitscheidplatz en Berlín (mapa):

Explore usted mismo la hermosa plaza y eche un vistazo virtual a los alrededores.

Gendarmenmarkt

Las propiedades en Gendarmenmarkt son muy populares y codiciadas, especialmente por su ubicación. La plaza se encuentra en Berlín Mitte y está cerca del gran Tiergarten. Por lo tanto, aquí no sólo se vive en medio de una gran variedad de tiendas, sino también cerca de la naturaleza y de una gran zona verde. Los precios de las propiedades aquí son de un máximo de 9.750 euros por metro cuadrado. Para un piso de tres habitaciones de unos 70 metros cuadrados, hay que esperar un precio de compra de hasta 700.000 euros.

El precio por metro cuadrado aquí es

Precio máximo hasta 9.750€/m2

Aquí encontrará las mejores direcciones como:

• Catedral de Francia
• Catedral de Alemania
• Universidad de Música Hanns Eisler de Berlín

Gendarmenmarkt en Berlín (mapa):

Inselstraße

La Inselstraße, en Berlín-Mitte, deleita con su exclusiva ubicación. Las orillas del río Spree están a poca distancia, los monumentos y lugares de interés más importantes de la ciudad están a sólo un viaje en metro, y para aquellos que necesitan un descanso del colorido ajetreo de la ciudad, los numerosos espacios verdes y parques ofrecen un relajante cambio de escenario. Las propiedades en esta zona son ideales como inversión y tienen un precio, en este entorno, de 23.000 euros por metro cuadrado.

El precio por metro cuadrado aquí es

Precio máximo hasta 23.000€/m2

Aquí encontrará las mejores direcciones como:

• Canal de Spree
• Puente de la isla

Inselstraße en Berlín (mapa):

¿Quiere echar un vistazo a la zona? Aquí se encuentra, por ejemplo, el puente de la isla:

Klopstockstraße

La calle Klopstockstraße, en el Tiergarten de Berlín, tiene una ubicación ideal y es especialmente popular por su proximidad al gran Tiergarten. Los que viven aquí están situados en el centro y, a pesar de ello, tienen una gran zona verde en la puerta. Aquí encontrará sobre todo edificios de apartamentos y, por tanto, numerosas oportunidades residenciales o de inversión. Los precios de las propiedades aquí son de 9.100 euros por metro cuadrado como máximo.

El precio por metro cuadrado aquí es

Precio máximo hasta 9.100€/m2

Aquí encontrará las mejores direcciones como:

• Zoo
• Cerca de Lazy Lake

Klopstockstraße en Berlín (mapa):

Kurfürstendamm

Kurfürstdamm, en Berlín Mitte, es una zona residencial especialmente popular y está idealmente situada en el corazón del centro de la ciudad. En la famosa calle comercial principal, además de las numerosas oportunidades de compra, también encontrará algunas interesantes y hermosas propiedades en el popular distrito de Charlottenburg-Wilmersdorf. Si busca una propiedad aquí, debe esperar un precio máximo de 9.800 euros por metro cuadrado. Así que si buscas un buen piso de tres dormitorios con unos 90 metros cuadrados, deberías esperar pagar algo menos de 900.000 euros. Descubra más sobre cómo vivir en Kurfürstendamm aquí.

El precio por metro cuadrado aquí es

Precio máximo hasta 9.800€/m2

Aquí encontrará las mejores direcciones como:

• Opciones de compra como Gucci, Louis Vuitton, Zara
• Hard Rock Café

Kurfürstendamm en Berlín (mapa):

Explore usted mismo la zona y pasee por la calle comercial de forma virtual.

Plaza de París

La Pariser Platz de Berlín se encuentra directamente en la Puerta de Brandemburgo y es especialmente atractiva por su ubicación ideal en Berlín Mitte. Si tiene una propiedad aquí, seguro que tiene una vista impresionante del hito de la capital alemana o del gran Tiergarten. Aquí se vive en pleno centro de la ciudad y, sin embargo, cerca de una zona verde muy grande y extensa. Las propiedades en esta ubicación son muy codiciadas y cuestan alrededor de 10.200 euros por metro cuadrado.

• Descubra aquí todo lo relacionado con la vida en Berlín.

El precio por metro cuadrado aquí es

Precio máximo hasta 10.200€/m2

Aquí encontrará las mejores direcciones como:

• Puerta de Brandemburgo
• Starbucks
• Madame Tussauds Berlín
• Monumento a los judíos asesinados

Pariser Platz en Berlín (mapa):

Compruébelo usted mismo y explore virtualmente la Pariser Platz, la Puerta de Brandemburgo y el gran Tiergarten.

Savignyplatz

La plaza Savignyplatz está situada en Berlín Mitte, en Charlottenburg, en plena naturaleza y rodeada de numerosos pequeños cafés. Aquí, en el oeste de Berlín, hay un lugar ideal para vivir e invertir en propiedades. La plaza Savignyplatz es una ubicación residencial ideal y conduce a varias calles animadas. Aquí puede visitar restaurantes, boutiques o el parque.

Aquí encontrará las mejores direcciones como:

• Parque con flores y esculturas
• L’Osteria Berlín

Savignyplatz en Berlín (mapa):

Las calles residenciales más caras de Berlín

Fuentes: Imagen / Engel und Völkers / Lukinski

Más sobre Berlín: Inmobiliaria

Compra, alquiler y venta de inmuebles en Berlín – Berlín no sólo es el «place to be» en Alemania cuando se trata de inmuebles, Berlín es conocido en toda Europa y en todo el mundo. Junto a Londres y París, Berlín es el punto de atracción en Europa para los propios europeos, los turistas y los inversores inmobiliarios.

Mercado inmobiliario de Berlín: Visión general

Millones de turistas, además de los casi 4 millones de habitantes que viven en la ciudad, pisos antiguos renovados en Kreuzberg, condominios chic en Berlín-Mitte, grandes e imponentes villas en Berlín Grunewald y exclusivas propiedades fuera del mercado.

El mercado inmobiliario de Berlín, debido a sus diferentes distritos, a su alta fluctuación de personas, a las leyes del gobierno estatal y también a los inversores internacionales, es un mercado inmobiliario en el que se necesita tiempo como comprador y especialmente como inversor con cartera.

Aquí encontrará la gran visión general, sobre el tema de la compra, la venta, el alquiler, la inversión de capital y todo lo que necesita saber sobre el mercado inmobiliario de Berlín.

• Inmobiliaria Berlín

Venta de inmuebles en Berlín

Selling property Berlin – Berlín es conocida como capital, como ciudad universitaria y como baluarte histórico. Como lugar internacional, Berlín es un lugar atractivo para vivir para personas de todo el mundo. Mientras que el barrio de Wilmersdorf, en Charlottenburg, convence por sus cuidados espacios verdes, las zonas residenciales de Prenzlauer Berg y Weißensee, en Berlín-Pankow, inspiran por sus precios inmejorables y su céntrica ubicación. ¿Quiere vender su piso, su edificio de apartamentos o su propiedad en la metrópolis mundial de Berlín? Con nuestras guías y consejos gratuitos sobre los temas de venta y valoración de inmuebles, estará bien preparado. Volver a la vista general: Venta de inmuebles en Berlín.

• Pankow
• Charlottenburg
• Wilmersdorf
• Friedrichshain-Kreuzberg
• Prenzlauer Berg
• Kreuzberg
• Wannsee
• Steglitz
• Schöneberg

Vivir en Berlín: Zonas residenciales populares

Vivir en Berlín – Le presentamos los barrios más bonitos de la capital alemana y le decimos dónde puede comprar las mejores propiedades, de mayor calidad y más exclusivas, para establecer su nuevo hogar, o qué distritos son los más adecuados para invertir en una propiedad allí como inversión. Aquí presentamos las zonas residenciales más populares: desde el lujoso Grunewald hasta el encantador Schmargendorf y desde el tranquilo Dahlem hasta el histórico Charlottenburg.

• Grunewald
• Charlottenburg
• Zoo
• Dahlem
• Schmargendorf
• Prenzlauer Berg
• Kreuzberg
• Kurfürstendamm

Piso en el sótano: ¿Qué es? – Características y definición

Un piso en el sótano es, sobre todo, barato. A pesar de su alquiler comparativamente bajo, el inmueble, que suele estar situado en pleno centro de la ciudad, es bastante impopular y algunos aspectos disuaden a los posibles inquilinos. A pesar de ello, con unos sencillos trucos puedes convertir fácilmente un sótano en un piso y ganar algo de dinero de forma paralela. Tienes la opción de convertir tu propio sótano y alquilarlo o comprar un condominio en la ciudad. Aquí puede encontrar todo lo relacionado con los sótanos.

¿Busca un piso adecuado, ya sea como inquilino o como inversor? Entonces eche un vistazo a nuestra guía de tipos de pisos de la A a la Z.

Características importantes: Vivir en el sótano

Como ya ha comprobado, un piso bajo se encuentra en el sótano o bodega. Sin embargo, esto no significa necesariamente que su espacio vital sea incómodo o sombrío. En la actualidad, los terrenos de cultivo se incluyen en la construcción de muchas casas y, por lo tanto, se diseñan como pisos propiamente dichos. Por lo general, dispondrá de su propia escalera de acceso al piso y, en muchos casos, se incluye una pequeña terraza o zona verde que sustituye al balcón. A pesar de algunas ventajas, no hay que ignorar los defectos. Los techos serán un poco más bajos y, en general, las ventanas serán más pequeñas y recibirás comparativamente poca luz natural.

¿Pueden todos los sótanos convertirse en apartamentos?

El sótano suele convertirse en un pequeño apartamento para uso personal. Por ejemplo, si los niños quieren un poco más de privacidad, tiene la opción de convertir el sótano y crear una segunda entrada a través de la escalera independiente. Sin embargo, si piensa convertir su propio sótano en un piso para alquilarlo después, debe seguir algunas pautas. La más importante es la altura del techo, que debe garantizar un tamaño determinado. Estas directrices son diferentes en cada estado federal. A lo largo de este artículo, aprenderá más sobre la construcción.

Ventajas y desventajas de un piso en el sótano: el clima, la luz del día, las escaleras & co.

Como con cualquier piso, hay que tener en cuenta las ventajas y desventajas de un piso en el sótano. Antes de planear la conversión de su sótano en un piso, de mudarse a uno o de comprarlo, debe estar seguro de que un sótano es lo que necesita. Hemos resumido aquí los datos más importantes para que pueda tomar la decisión correcta.

Ventajas: buen clima interior, distancias cortas, terraza propia

Una gran ventaja es el clima interior en un piso sótano. Al estar bajo el nivel del suelo, se mantiene agradablemente fresco en verano y apenas entra el calor. Al mismo tiempo, el aire caliente no puede escapar rápidamente en invierno. Otra ventaja son las distancias cortas en su piso. A diferencia de otros inquilinos, un piso en el sótano tiene una entrada independiente a través de su propia escalera, lo que significa que nunca tendrás que cargar con las cajas de bebidas y las bolsas de la compra durante mucho tiempo. Tampoco es raro que tenga su propia terraza y posiblemente una pequeña zona verde como sustituto de un balcón. Por último, pero no por ello menos importante, el mayor punto a favor es, por supuesto, la excelente ubicación en el centro de la ciudad por un precio comparativamente bajo.

• Buen clima interior
• Distancias cortas, pocas escaleras
• Terraza propia, zona verde
• Precios bajos a pesar del centro de la ciudad

Desventajas: poca luz natural y mayores costes de calefacción

Probablemente la mayor desventaja es la falta de luz natural debido a las pequeñas ventanas. Además, las paredes suelen ser más bajas que en otros pisos y las escaleras, que hay que utilizar, hacen que un piso bajo no esté libre de barreras. Otra desventaja es que los costes de calefacción pueden ser mayores. Normalmente puede beneficiarse de las paredes calefactadas de los inquilinos vecinos, pero no es el caso de un sótano. También debe tener en cuenta que la entrada a su piso suele estar en la calle y, por tanto, la probabilidad de robo es mayor.

• Menos pescado al día
• Muros bajos
• No está libre de barreras
• Posible aumento de los costes de calefacción

¿Está interesado en comprar un piso? Aquí encontrará consejos útiles y toda la información importante sobre el tema.

Piso en el sótano: ¿Para quién es adecuado el piso en el sótano?

Un piso bajo es diferente a los demás pisos. Te ves obligado a aceptar algunas desventajas que no tendrías de otro modo. Incluso si quiere invertir en un sótano o planea convertir su sótano en uno para alquilarlo después, debe prestar atención a los posibles inquilinos. Hemos enumerado dos grupos que encajarían perfectamente en un sótano.

Estudiantes: Cerca de la universidad y de un pequeño alquiler

Los estudiantes son probablemente la primera opción para los inquilinos de los sótanos. Una razón decisiva para ello es la ubicación de dicho piso. Este tipo de alojamiento suele encontrarse en pleno centro de la ciudad y cerca de la universidad. Esto le da mucha flexibilidad. El precio del alquiler también juega un papel decisivo. Los estudiantes, en particular, son conocidos por no tener una fortuna y, por lo tanto, un piso en el sótano sería perfecto para ellos. Puedes vivir muy céntrico y no pagar un alquiler elevado por ello. A cambio, la mayoría de los jóvenes también aceptan algunas desventajas. Otro punto a favor es la posibilidad de reducir el alquiler si sólo hay una altura de techo de 1m-2m en algunas zonas del piso. Con los metros cuadrados correspondientes, sólo tiene que pagar la mitad del precio/metro cuadrado.

Solteros: un piso de transición perfecto

Para los solteros o las personas solas, un piso en el sótano es ideal. La ubicación central y los bajos costes son también un factor importante para ellos. Está bien comunicado y normalmente sólo tiene que recorrer distancias cortas para trabajar. También tiene la opción de tener su propia terraza y una pequeña zona verde, que puede diseñar según sus deseos personales. A menudo se construye un piso en el sótano de la casa de los padres o se utiliza como vivienda temporal para ahorrar dinero.

Cita para ver: Luz, clima y seguro

Especialmente en el caso de los sótanos, hay que prestar atención a algunos aspectos importantes durante la visita. Si está planeando invertir su dinero en una propiedad de este tipo, debe conocer todo al respecto y considerar algunos aspectos para que pueda planificar con su dinero. Un piso en el sótano es diferente de un piso convencional. Para estar preparado para todo a la hora de mudarse o comprar, hemos resumido y enumerado los puntos más importantes durante la visita.

¡Tip! Si quiere saber más sobre los condominios, puede encontrar un artículo útil aquí.

Luz y Ventanas: visita en el momento adecuado del día

Este consejo puede sonar un poco extraño al principio, pero le recomendamos que programe su cita de visita por la tarde (12:00-16:00). La sencilla razón es que es el momento en el que entra más luz en el piso y puedes ver si la luz del día que entra es suficiente para ti. También debes prestar atención a la orientación de las ventanas. Si dan a la calle, es posible que los transeúntes miren hacia dentro y tendría que instalar pantallas de privacidad adicionales. Si las ventanas dan a una zona verde, la habitación parecerá más luminosa y acogedora.

Clima: Busque signos de moho

El clima también juega un papel importante en un piso bajo. Al entrar, busque posibles olores. ¿Huele a humedad, a moho o a rancio? Desgraciadamente, estos son signos de moho, y esto puede ocurrir rápidamente en un piso sótano. Por ello, revise los alféizares de las ventanas y las paredes y busque manchas o decoloraciones. La causa del moho puede ser una fuga en las tuberías o un mal aislamiento de las paredes. Todos estos son aspectos importantes que debe comprobar antes de comprar/alquilar.

Seguro: para daños por inundaciones y tormentas

Averigüe también si el piso tiene un seguro de remanso y si su seguro paga los daños por inundación o tormenta. A veces puede ocurrir que el agua entre en el sótano durante las fuertes tormentas, sólo que esta vez sería su piso. Así que debería estar asegurado, tanto si es el propietario como el inquilino, para que no le pase nada en el peor de los casos.

Convierte tu sótano: Planifique su sótano

Especialmente en las grandes ciudades, el espacio para vivir es cada vez más escaso y los sótanos son más populares que nunca. Muchos propietarios de edificios de apartamentos están habilitando espacios para vivir en el sótano con el fin de alquilarlos después. Si usted, como propietario, también está interesado en la transformación de un sótano, aquí tiene los datos más importantes que debe tener en cuenta. Hay que seguir algunas pautas oficiales para que sea hogareño y las hemos resumido para ti.

Conversión de sótanos y normas de construcción: lo que debe tener en cuenta

Especialmente cuando se trata de convertir las habitaciones del sótano, hay que tener en cuenta algunas cosas. En cada estado federado, las normas de construcción y, por tanto, los requisitos mínimos para los espacios habitables se interpretan de forma diferente y hay que atenerse a su normativa a la hora de realizar la conversión. Por ejemplo, la altura mínima de las habitaciones es de 2,50 metros en Berlín y sólo 2,30 metros en Schleswig-Holstein. Las directrices también difieren en cuanto al tamaño de las áreas de las ventanas. En la mayoría de los Estados federados, la superficie de las ventanas debe representar el 10% de la superficie de la habitación. En Baviera es del 12,5%. Por lo tanto, debe informarse exactamente antes de construir para evitar sanciones.

Costes elevados durante la reconversión: costes auxiliares, sistema de alcantarillado y más

A primera vista, parece especialmente fácil y económico construir un piso en el sótano. Sin embargo, no hay que ignorar los importes de la conversión. Esto comienza con los costes de planificación y aprobación, ya que un arquitecto tiene que conseguir que el edificio sea aprobado por las autoridades, entre otras cosas. Además, hay que instalar aislamiento acústico en el techo y sistemas de calefacción. Al mismo tiempo, suelen necesitarse unidades de elevación de aguas residuales y deben ampliarse las ventanas. A menudo, las paredes exteriores también necesitan un aislamiento adicional. A grandes rasgos, la conversión de un sótano en un piso bajo podría suponer un coste adicional de 2.000 euros por metro cuadrado.

¡Tip! ¿Le interesa el sector inmobiliario como inversión? Entonces eche un vistazo a nuestro artículo.

El sector inmobiliario, la inversión y la economía en China

En primer lugar, la pregunta más importante, ¿cómo está funcionando el mercado inmobiliario? Las buenas noticias primero: muy buenas. Ejemplo: En la capital, Pekín, los precios de compra (según el índice de precios de la vivienda) aumentaron en 47,2 puntos (+ 47,2 %). Un buen rendimiento de la propiedad. En comparación, en Alemania el índice de precios de la vivienda subió 32,3 puntos en el mismo periodo. China sigue avanzando.

¿Sólo comprarlo? Por supuesto que no puedes. Quién lo iba a decir, sólo los ciudadanos chinos pueden ser propietarios de inmuebles en China. Y sí, sólo los ciudadanos chinos pueden ser propietarios de bienes inmuebles en China, como aprenderá más adelante en la sección sobre modelos de negocio e impuestos.

A modo de pequeño análisis, con una mirada retrospectiva a los últimos años, hemos querido resumir las cifras más importantes relativas a la economía, la población, la estructura de edad y también la evolución de los precios de los inmuebles. Porque… Es posible que pronto haya sustituido a Estados Unidos como la mayor economía. Con sus millones de megaciudades como Chongqing, Shanghai, Beijing, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan y Tianjin. Aquí están las últimas cifras del FMI:

Quien quiere invertir dinero en el extranjero, o incluso montar una empresa/sucursal en el país y vivir aquí, busca una cosa por encima de todo:

Seguridad de la planta

Los mercados están sujetos a fluctuaciones; cuanto más extremas sean éstas, mayor será el riesgo para el capital. Mientras que hace 10 años el mercado inmobiliario seguía dando grandes saltos hacia arriba, pero al mismo tiempo también hacia abajo, las tendencias se están estabilizando cada vez más, los extremos son cada vez más pequeños. En consecuencia, primero hay que echar un vistazo al sector inmobiliario chino y a la evolución de los precios de compra.

Precio de la vivienda en China: Vista de Pekín

Precios de la vivienda en Pekín, China – Está consultando el índice de precios de la vivienda proporcionado por la Oficina Nacional de Estadísticas de China (NBSC). Los datos del NBSC se remontan a enero de 2011. Desde 2015, los precios han ido subiendo cada año, para los edificios residenciales, pero también para el suelo.

¿Qué dice el índice de precios de la vivienda?

Los precios de la vivienda han aumentado de forma constante en los últimos años en casi todas las provincias. Así lo demuestra el índice de precios de la vivienda disponible aquí en el NBSC, que, a partir del año 2015 (índice = 100), se situó en torno a los 47,2 puntos en 2020. Esto significa que los precios han aumentado un 47,2% en comparación con el año base 2015.

Por supuesto, la capital, Pekín, es el punto caliente para los inversores extranjeros. Como se puede ver enseguida en comparación con el conjunto del país, con un aumento de

Esto está atrayendo cada vez más el interés de los inversores de Europa, Estados Unidos, Emiratos Árabes Unidos y toda Asia hacia China.

Fuente: Global Property Guide

El precio del suelo: Índice de precios de China

Esta estadística procede del Banco de Pagos Internacionales (Real Residential Property Prices for China [QCNR628BIS]). La base aquí es 2016, lo que significa que los precios han aumentado en torno a 9,9 puntos desde 2016.

Comparación: China / Alemania: Evolución del precio de la vivienda

Ahora muchos se preguntarán, ¿cómo es el desarrollo en Alemania? ¿Merece la pena invertir en inmuebles? Aquí puede ver la evolución de los precios de la vivienda en Alemania en los años 2000 a 2019 (2015 = Índice 100); así como las estadísticas anteriores sobre la vivienda en Pekín.

China 2015 / 2019 Desarrollo:

• 48,1 puntos (+)

Alemania 2015 / 2019 Desarrollo:

• 28,1 puntos (+)

Los precios de la vivienda se estabilizan: análisis de 10 años

Fuente: Datos del CEIC

Al igual que la economía china, el mercado inmobiliario se está estabilizando. Los extremos de fluctuación son cada vez más pequeños. Así, independientemente de la política, China se está convirtiendo en un mercado cada vez más estable, también para los inversores que quieren invertir dinero a largo plazo. Los riesgos están disminuyendo.

China construye y construye.

En resumen: ¿el mercado inmobiliario de China en los últimos 5 años? El índice general de precios subió 9,9 puntos, y en megaciudades como Pekín incluso 47,2 puntos. Esto nos lleva a analizar la economía, el producto interior bruto y el poder adquisitivo en China. A continuación, conocerá los diferentes tipos de empresas en China.

Economía en China: PIB y poder adquisitivo

Fuente: Socialmediaone.de(Marketing China)

A continuación, un rápido vistazo a la economía china. Para un análisis más detallado, véase el enlace de la fuente. Esta infografía es interesante porque hace 10 años todo el mundo pensaba que China superaría a Estados Unidos en 2014. Como sabemos hoy, fue un error de apreciación. Estados Unidos sigue estando por delante de China.

En la actualidad, la economía estadounidense se comporta de forma espléndida, especialmente después de que el presidente de los Estados Unidos redujera muchos impuestos.

Consejo: Ahorre impuestos con los bienes inmuebles (EE.UU.)

Hasta 2025, Estados Unidos seguirá estando por delante de China como economía. Según las previsiones actuales del FMI, vistas aquí sobre la base del producto interior bruto (PIB) ajustado al poder adquisitivo, en los años 2019 a 2021 (en miles de millones de dólares estadounidenses).

Fuente: Statista.

Previsión de crecimiento (FMI): 2025

Vista desde la Torre de la Perla Oriental en Shanghai.

Población: previsión hasta 2025

No sólo es China uno de los grandes actores, sino que el país sigue creciendo, como se ve aquí, en población total desde 1980 hasta 2018 y las proyecciones hasta 2025, con la población acercándose a los mil quinientos millones de habitantes en 2025.

• 2025 – 1.417 bn +0,9 %
• 2020 – 1.404 bn +2,18 %
• 2015 – 1.374 bn + 2,53 %
• 2010 – 1.340 bn + 5,76 %
• 2000 – 1.267 bn + 10,84%
• 1990 – 1.143 bn.
• 1980 – 987.05 m
• …

Cada vez hay más habitantes que ganan más dinero. Desde 2006/2008, el producto interior bruto ha aumentado casi inexorablemente. Como las estadísticas valen más que mil palabras, he aquí el producto interior bruto (PIB) a precios corrientes, desde 1980 hasta 2019 y las previsiones, también con una previsión hasta 2025 (en miles de millones de dólares estadounidenses).

• 2025 – 23.029 bn $ + 54,97 %
• 2020 – 14.860 millones de dólares + 33,71%.
• 2015 – 11.113 millones de dólares + 84,20 %
• 2010 – 6.033 mil millones de dólares + 163,44%.
• 2005 – 2.290 millones de dólares + 90,04 %
• 2000 – 1.205 millones de dólares
• 1990 – 396.000 millones de dólares
• 1980 – 303.000 millones de dólares
• …

Aquí puedes ver una vez más el crecimiento real del producto interior bruto (PIB) desde 1980 hasta 2019 y las previsiones hasta 2025 (en comparación con el año anterior).

¿Qué significa eso por persona? Si se divide el PIB entre los individuos, se observa que el poder adquisitivo de los individuos en China aumenta y se incrementa. Otro indicador que convierte a China en uno de los mercados de venta actuales y futuros.

• 2025 – 16.284,03 $ + 50,22 %
• 2020 – 10.839,44 $ + 34,07 %
• 2015 – 8.084,80 $ + 79,67 %
• 2010 – 4.499,79 $ + 373,08 %
• 2000 – 951,15 $ + 174,21 %
• 1990 – 346,86 $
• 1980 – 307,00 $
• …

¿Quién compra? Edad media de la población de 1950 a 2020 y previsiones hasta 2050.

• 2050 – 47,6 años (+ 1,3 años)
• 2040 – 46,3 años (+ 3,7 años)
• 2030 – 42,6 años (+ 4,2 años)
• 2020 – 38,4 años (+ 3,2 años)
• 2010 – 35,2 años (+ 5,1 años)
• 2000 – 30,1 años
• …

¿Importación o producción propia? China: Importación de bienes de 2009 a 2019 (en miles de millones de dólares estadounidenses).

• 2019 – 2.077,1 mil millones de dólares + 23,67%.
• 2015 – 1.679,57 millones de dólares + 20,29 %
• 2010 – 1.396,25 millones de dólares

Valor de las exportaciones alemanas a China de 2007 a 2019 (en miles de millones de euros).

• 2019 – 95.980 millones de dólares (+24.700 millones)
• 2015 – 71.280 millones de dólares (+ 17.490 millones)
• 2010 – 53.790 millones de dólares (+ 23.890 millones)
• 2007 – 29.900 millones de dólares

El centro de Shanghái, con su gran comunidad financiera internacional, es uno de los puntos de llegada para los empresarios que quieren afianzarse en China. Así que veamos los diferentes tipos de empresas que son posibles en China (para los extranjeros).

Impuesto: Ingresos por alquiler en China

Fuente: Global Property Guide.

En primer lugar, ¡sólo los ciudadanos chinos pueden ser propietarios de bienes inmuebles en China!

En general, el alquiler de inmuebles está sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IIT), al Impuesto sobre Actividades Económicas (BT) y al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (RET). Además de estos 3 impuestos, puede haber algunos otros impuestos y recargos sobre las rentas de alquiler que varían de una ciudad a otra. Los gobiernos locales de algunas provincias tienen una gran libertad fiscal. Por lo tanto, los tipos impositivos y el cálculo de la renta imponible varían de una ciudad a otra.

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IIT)
• Impuesto sobre actividades económicas (BT)
• Impuesto sobre bienes inmuebles (RET)

Impuesto sobre la renta: alquiler de pisos

Las rentas de la inversión, incluidos los ingresos por alquiler, se gravan con una retención a tanto alzado del 20% de los ingresos brutos.

Impuesto sobre el comercio

Los no residentes que obtienen ingresos por alquiler están sujetos a un impuesto de actividades económicas del 3%. La base imponible se calcula deduciendo de los ingresos brutos el impuesto sobre actividades económicas, los gastos de explotación, los gastos administrativos y los gastos financieros.

Impuesto sobre bienes inmuebles

El impuesto municipal sobre la propiedad se aplica a las empresas y a los particulares con inversores extranjeros. Los propietarios de bienes inmuebles (pero no de terrenos) están sujetos a este impuesto, que se recauda al 1,2% del valor de tasación. Si la propiedad es alquilada por el propietario, el tipo impositivo a pagar por ello es del 12%. Este tipo impositivo se aplica a los ingresos anuales por alquiler. Un caso especial es el del alquiler de viviendas, donde el tipo también puede reducirse al 4%. Sin embargo, la práctica puede variar dentro de China, ya que los tipos impositivos aplicables los establecen las autoridades locales, según Global Property Guide.

Este impuesto se paga a las administraciones locales y se fracciona anualmente.

Impuesto: Ganancias de capital

Sólo los ciudadanos chinos pueden poseer tierras en China.

Impuesto sobre la renta

Los beneficios de la venta de bienes inmuebles se gravan a un tipo fijo del 20%. La base imponible es el precio de venta bruto menos los costes de adquisición y los gastos razonables correspondientes. La deducción máxima por gastos de promoción inmobiliaria es del 10% de los gastos inmobiliarios.

Impuesto sobre el comercio

La propia venta también está sujeta al impuesto sobre actividades económicas. Se trata del 5% del beneficio neto.

Las propiedades que han sido ocupadas por el propietario durante cinco años antes de la venta están exentas. En Pekín, el plazo es de un año.

Impuesto sobre el crecimiento de los terrenos

El impuesto sobre el incremento del suelo es un impuesto sobre las transacciones, que grava la transferencia de los derechos de uso del suelo de propiedad estatal, en China. Se basa en el beneficio neto y se recauda con tipos progresivos. La base imponible se determina deduciendo del producto de la venta del inmueble el coste de adquisición del terreno, los gastos de urbanización, los gastos de reparación y mantenimiento, los pagos de impuestos correspondientes y otras cantidades consideradas deducibles por las autoridades fiscales.

Los tipos impositivos comienzan en el 30 %. Sin embargo, podrían llegar al 60%. Esto depende de la base imponible, que es la valoración del beneficio neto combinada con las deducciones totales.

«¿Sociedad de responsabilidad limitada inmobiliaria en China?

Dado que la propiedad directa no es posible para los extranjeros, a continuación se exponen los posibles modelos de negocio que se pueden emprender junto con socios chinos. Para obtener consejos sobre la creación de una empresa en China, me gustaría remitir a un sitio externo con información mucho más detallada sobre la creación de una empresa.

Esta pregunta surge con relativa frecuencia entre los inversores que quieren expandirse a China. En Alemania, a muchos les gusta crear una GmbH inmobili aria o una fundación familiar. En Europa, al igual que en América, la gente está acostumbrada a que la creación de una empresa para actividades en el mercado local sea relativamente fácil. Sin embargo, en China, cada vez que un extranjero crea una empresa, debe participar un socio chino.

Puede encontrar más información sobre los modelos de empresa aquí (externo).

Lista de empresas:

• Oficina de representación
• Empresa con participación exclusivamente extranjera (WFOE)
• Empresas comerciales extranjeras (FICE)
• Empresa conjunta – joint venture
• Asociaciones con socios extranjeros (Foreign Invested Partnerships)
• Ramas

Alternativa: Invertir en acciones

Cada vez son más los que invierten en China, por supuesto también en bolsa. Acciones como Tencent, Xi y también otras nuevas como Niu (coche eléctrico) están ganando mes a mes. Por ello, cada vez son más los que piensan en invertir en propiedades en China. Desde las acciones individuales hasta los ETF, pasando por el comercio de divisas.

Esta es una lista de participaciones que me parecen interesantes:

Datos: Global X ETFs

¡Tip! Acciones inmobiliarias en Alemania

¿Qué empresas cotizan en la Bolsa alemana? A continuación, una visión de los 30 principales valores inmobiliarios de Alemania:

• Acciones inmobiliarias: Alemania

Vender propiedades, diseñar una exposición: Centrarse en los argumentos de venta

Todo el mundo sabe cómo son las exposiciones o los anuncios de los grandes portales inmobiliarios. Eso es exactamente en lo que quiero centrarme hoy. Cada uno presenta una exposición de forma diferente, pero lo importante es:

Una exposición reúne toda la información relevante sobre un inmueble (a primera vista) de forma enfocada.

Ya ha aprendido lo que tiene que estar exactamente en la exposición en la guía de venta de inmuebles. Este artículo trata específicamente de la preparación visual de los anuncios inmobiliarios.

Opciones de diseño para las exposiciones: aumento del precio de venta

¿Pero qué opciones de diseño hay para las exposiciones? Cuanto mayor sea la calidad de la propiedad, más detallada será la descripción del objeto. Por ello, no basta con poner un anuncio en un portal inmobiliario, como hacen muchos simples agentes inmobiliarios. Cuanto mayor sea la calidad de la presentación, mayor será el precio de venta que se pueda alcanzar finalmente.

La inversión merece la pena para cualquier tipo de propiedad, ya que el diseño básico se realiza con relativa rapidez. Por supuesto, no se necesita tal exposición inmobiliaria para un simple condominio, por 100.000 euros. ¿Pero tal vez sí? Como ya se aprendió en la guía sobre la venta de inmuebles, se puede aumentar el valor de una propiedad con sólo presentarla de forma professional, hasta un 20%, incluso un 30% (aumentando los compradores potenciales, a veces incluso con guerras de ofertas). Sin embargo, el 20% completo no se debe únicamente a la exposición inmobiliaria, sino también a diversos aspectos, como la preparación inmobiliaria. Puede leer más sobre esto en el artículo » Ratgeber Immobilien Verkauf«.

Aumento del valor: Factor visual y diseño

En esta guía sobre el tema de las exposiciones inmobiliarias, me gustaría llamar su atención sobre dos aspectos en particular.

1. Visuales – Comparación del antes y el después
2. Diseño expositivo: diseño de alta calidad

A continuación nos centraremos en estos dos puntos: El diseño y los efectos visuales.

Empecemos con ejemplos prácticos de fotografía inmobiliaria. Aquí me gusta hacer una comparación con el comercio de automóviles. Cuanto más ordenado y limpio esté un coche en venta, mayor será la calidad de la presentación y mayor será el precio de venta. Lo mismo ocurre con los bienes inmuebles. Comienza en la preparación. Desde la limpieza hasta la eliminación de los defectos visuales, la mejora vale la pena para cualquier tipo de propiedad.

Tipo de propiedad: Para todos los tipos de pisos/casas

Los siguientes ejemplos de fotografía inmobiliaria y diseño de exposiciones le ayudarán con todos estos tipos de inmuebles:

• Casa unifamiliar (y edificio de apartamentos)
• Casa adosada
• Casa adosada
• Villa urbana
• Villa
• Casa de diseño
• Casa de campo
• Casa con entramado de madera
• Bauhaus / Cubo
• Casa del Mediterráneo
• Más especial (casa del capitán, casa frisona, casa de tejado inclinado, casa sueca o bungalow)

Extracto: Diseñar una exposición inmobiliaria para la venta

Este es un extracto de mi guía: Vender propiedades.

Ya ha aprendido mucho sobre la venta de inmuebles. Ahora es el momento de aplicar los conocimientos iniciales creando la exposición de la propiedad.

La exposición inmobiliaria contiene la información más importante sobre el inmueble. Esto incluye, en particular, fotos, datos sobre la propiedad, desde el año de construcción, hasta el tamaño de la propiedad, pasando por el cálculo de la superficie habitable y también aquí la infraestructura, ¿dónde se encuentra la propiedad y qué hay en las inmediaciones?

Todo ello se resume en la exposición inmobiliaria y ofrece a los interesados una primera visión. Antes de tener que organizar largas citas de visita, los posibles compradores pueden ver rápida y fácilmente la información más importante y, en caso de duda, también compararla con otras ofertas.

Como ya hemos aprendido, la preparación visual de la exposición del inmueble es un factor especialmente importante para el precio de venta que finalmente se puede conseguir. Cuanto más desestructurada sea la presentación, más se interesarán los posibles compradores por su propiedad.

Documentos para una exposición inmobiliaria detallada – lista de comprobación

Documentos para la exposición inmobiliaria:

1. Año de fabricación
2. Tamaño de la parcela
3. Cálculo de la superficie habitable
4. Plano de la planta
5. Descripción del edificio
6. Valores energéticos y certificado energético
7. Fotos del interior y del exterior
8. Infraestructura circundante
9. Extras (calefacción por suelo radiante, balcón, piscina, carport, etc.)

Por último, pero no menos importante, lo que muchos olvidan, ¡un buen material visual!

De hecho, muchas de las exposiciones que recibimos como agentes inmobiliarios tienen un aspecto «muy básico». Las fotos son borrosas, no son realmente nítidas, los ajustes de luz no son correctos, todo es oscuro, haciendo que las habitaciones parezcan lúgubres y pequeñas. Además, la información está aplastada o es demasiado escasa, el tipo de letra es juguetón, etc.

Una vez más, lo mejor es establecer una simple comparación con el comercio de automóviles, ya sea VW, Bentley o Lamborghini. Si el material publicitario y el trabajo de relaciones públicas no crean las imágenes adecuadas, la gente no demandará el producto. Así que, al final, el comercio inmobiliario también consiste siempre en crear demanda. Sin embargo, no se trata de una cantidad cuantitativa en la demanda, sino de una cantidad cualitativa en la demanda. Las palabras clave son solvencia y capacidad crediticia.

Fotos de inmuebles antes/después: 5 ejemplos

Vamos primero a lo más importante, ¡las fotos e imágenes de su propiedad! No importa si se trata de un lujoso chalet, un apartamento en el centro de la ciudad o una casa independiente en las afueras. Aquí quiero mostrarte algunos errores estándar con ejemplos.

1. Villa desde el exterior: Detalle de la imagen del error
2. Villa desde el exterior: Ruido de imagen de error
3. Casa unifamiliar desde el exterior: borrosa y sobreexpuesta
4. Condominio desde el interior: Detalle y color
5. Condominio desde el interior: Mala iluminación

Villa desde el exterior: Detalle de la imagen del error

Antes era un condominio.

Condominio después.

Villa desde el exterior: Ruido de imagen de error

Antes era un condominio.

Condominio después.

Casa unifamiliar desde el exterior: borrosa y sobreexpuesta

Antes era un condominio.

Condominio después.

Condominio desde el interior: Detalle y color

Antes era un condominio.

Condominio después.

Condominio desde el interior: Mala iluminación

Antes era un condominio.

Condominio después.

Diseño de exposiciones: 5 ejemplos

En los tres ejemplos siguientes puede ver tres opciones de diseño para exposiciones inmobiliarias. Siéntase libre de utilizarlos como fuente de inspiración.

Gracias al diseño de alta calidad de los documentos, un número considerablemente mayor de posibles compradores tendrá conocimiento de la propiedad y, en consecuencia, las consultas también aumentarán. A través del mayor número de consultas, y sigue siendo una cantidad mayor y cualitativa de compradores potenciales. Esto aumenta las posibilidades de una venta rápida y rentable.

Ejemplo de exposición 1

Ejemplo de exposición 2

Ejemplo de exposición 3

Ejemplo de exposición 4

Ejemplo de exposición 5 – Acento de color A

Ejemplo de exposición 5 – Acento de color B

¡Consejo de lectura! Fotos y vídeos de drones

Créame, hay pocas formas y posibilidades de mostrar los bienes inmuebles de forma tan espectacular como con los drones. Las fotografías y grabaciones de vídeo de los drones muestran las propiedades, así como su ubicación e infraestructura, con una exhaustividad sin precedentes. Con la grabación de vídeo, ya no se depende de las condiciones del inmueble; el espacio libre sobre el mismo ofrece suficientes posibilidades para resaltar claramente las ventajas del inmueble.

En este artículo, te presentaré un dron en particular, el DJI Mini 2. La gran ventaja de este dron es que pesa menos de 250 gramos y se puede volar sin licencia. Esto aumenta enormemente los posibles usos y posibilidades. Lea más sobre el informe de la prueba aquí:

• DJI Drone: Prueba