El curso magistral de un vistazo: «Propietario

¿Todavía está pensando si vale la pena reservar el curso de formación? Lea aquí todo lo importante sobre los contenidos del Curso Magistral «Propietario de Vivienda», incluyendo el resumen del curso, la conclusión, la experiencia y la evaluación final.

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Antes de pasar al contenido, una pregunta importante:

¿A quién va dirigido el Curso Magistral? Problemas típicos

¿Es propietario de un inmueble (o quiere prepararse de la mejor manera posible)? Entonces es posible que esté familiarizado con estos problemas típicos, desde las desocupaciones hasta los gastos administrativos.

• Vacante: Dificultades para alquilar la totalidad de los inmuebles
• Atrasos en el pago del alquiler: problemas con los inquilinos que no quieren o no pueden pagar
• Costes de mantenimiento: dificultades para financiar y organizar reparaciones y renovaciones
• Moho: Problemas de humedad y moho en los pisos de alquiler
• Rotación de inquilinos: Cambios frecuentes de inquilinos que ocasionan esfuerzos y costes adicionales.
• Asuntos jurídicos: Dificultades para cumplir las leyes de arrendamiento y negociación de contratos.
• Financiación: retos en la obtención y gestión de préstamos e hipotecas
• Aspectos fiscales: Complejidades relacionadas con los impuestos sobre bienes inmuebles y las declaraciones fiscales.
• Gastos administrativos: tiempo y esfuerzo necesarios para la administración general de las propiedades.

Temas y áreas de aprendizaje del coaching

¡Cuidado! ¡Hay mucho contenido! Empecemos por los hechos:

Aprenderá esto y mucho más en el Curso Magistral «Propietario». Aquí hay 3 temas importantes brevemente explicados, del curso de Alex Fischer, que me gustaría presentar brevemente:

Alquiler completo Conocimientos básicos

Esta lección proporciona los conocimientos básicos para lograr la plena ocupación a la vez que se generan ingresos adicionales. Se presentan estrategias y técnicas para evitar desocupaciones y aumentar la demanda de propiedades en alquiler.

Ahorrar costes al comprar materiales de construcción

En este curso aprenderá a ahorrar de forma significativa en los proyectos de renovación tomando decisiones inteligentes a la hora de comprar materiales de construcción, parqué, herrajes, electrónica y otros materiales. Con este consejo, podrá reducir los costes de material hasta un 50% y aumentar así su rentabilidad.

Ganancias inmobiliarias inmediatamente exentas de impuestos

En esta lección, conocerá una estrategia que le permite obtener ganancias inmobiliarias libres de impuestos de forma inmediata, sin tener que esperar al periodo de tenencia habitual de 10 años. Aprenderá cómo puede acumular riqueza sin tener que pagar impuestos aplicando inteligentemente la estrategia «live-through». Esta lección le proporciona valiosos conocimientos e información jurídica para optimizar sus inversiones inmobiliarias a efectos fiscales y generar así más beneficios a largo plazo.

Conclusión Curso Máster: mi experiencia

La masterclass «El poder de la carrera professional» de Alex Fischer ofrece una oportunidad inestimable para llevar su carrera professional al siguiente nivel. Abarcando una amplia gama de temas, desde el trabajo en equipo hasta la comprensión de las expectativas de los jefes y la gestión eficaz del tiempo, obtendrá valiosos conocimientos y consejos prácticos para aumentar su eficacia y maximizar su éxito en el entorno laboral. Este curso le proporcionará las herramientas y estrategias necesarias para alcanzar sus objetivos professionales y obtener el prestigio y el reconocimiento que se merece.

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Mi evaluación de la Masterclass

De mi experiencia en el máster, concluiría con:

4,7 / 5,0 estrellas

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¿Qué hay de nuevo? Clima, nueva construcción y renovación

Por supuesto, la política climática ha dejado un sello muy grande en el acuerdo entre el SPD, los Verdes y el FDP. Ya se han acordado 177 páginas de acuerdo de coalición. La búsqueda del término «clima» arroja 198 resultados. Más de 40 páginas tratan de los cambios para una mayor protección del clima. El gran objetivo es la neutralidad climática.

Por ejemplo, los sistemas de calefacción deberán funcionar con al menos un 65% de energías renovables a partir de 2025, independientemente de si se trata de una casa unifamiliar, un condominio o un edificio de apartamentos. Se va a impulsar masivamente la construcción de viviendas, pasando de los actuales 306.000 pisos construidos al año a un total de 400.000 nuevos pisos. Un aumento del 30,5% en la construcción de viviendas. Esto, a su vez, (y otras herramientas como el freno al alquiler) pretende «hacer asequible la vivienda».

Los datos más importantes de un vistazo: 2022…

Los cambios de un vistazo:

• Nueva construcción de 400.000 viviendas / año, 100.000 de ellas públicas
• Propio Ministerio de la Construcción
• Promoción de la propiedad
• Límite de alquiler regional
• La industria de la construcción y la protección del clima
• Paneles solares en todas las superficies del tejado
• Suministro de calor neutro desde el punto de vista climático: Sistemas de calefacción
• Estaciones de carga (e-car) Expansión

Fuente: Acuerdo de coalición en materia inmobili aria – Immobilien-Erfahrung.de

Construcción de nuevas viviendas y auge de la edificación: +100.000 viviendas anuales

El nuevo gobierno federal quiere promover un boom de la construcción. Para ello, se van a construir 400.000 nuevos pisos al año, como se ha descrito al principio. En la actualidad, se terminan algo más de 306.000 pisos al año. Por consiguiente, la cantidad se incrementará en un 30,5%.

Ministro de la Construcción y Ministerio de la Construcción

La Agencia Inmobiliaria Federal, en particular, se encargará de ello, con inversiones públicas para 100.000 pisos. Pero, según el acuerdo de coalición, el nuevo gobierno federal quiere aún más, incluso se va a crear un ministerio de construcción independiente con su propio ministro de construcción.

Otro de los grandes problemas de Alemania que el gobierno federal quiere resolver son los larguísimos trámites de los permisos de construcción. Se trata de simplificarlas para que la construcción pueda o pueda llevarse a cabo más rápidamente, desde los nuevos pisos hasta los aerogeneradores.

La construcción nueva y el Ministerio de la Construcción de un vistazo

Los datos más importantes de un vistazo:

• Ministerio de la Construcción y Ministro de la Construcción
• Agencia Federal para las Tareas Inmobiliarias (BIma)
• Inversiones en construcción: + 30,5 % o ~94.000 viviendas / año
• Permiso de planificación: Rapidez en la construcción

Freno a la renta: limitación regional

Uno de los temas más importantes del nuevo acuerdo de coalición es «la vivienda y la construcción». El aumento de los alquileres en los centros urbanos alemanes domina los titulares, ya sea en Internet, en la televisión o en los periódicos. Especialmente en grandes ciudades como Berlín, Múnich y Hamburgo, la vivienda asequible se está convirtiendo en un verdadero problema, sobre todo para las familias jóvenes.

No hay signos de cambio de tendencia. Incluso mirando los aumentos de los alquileres de los últimos años y décadas, no hay alivio a la vista. Incluso el Banco Central Europeo exige ahora a Alemania que tome medidas para contrarrestar el aumento generalizado de los precios en el país, como ha informado esta mañana Deutschlandfunk.

Evolución del índice de precios del alquiler en Alemania

Evolución del índice de precios de los alquileres en Alemania en los años comprendidos entre 1995 y 2020 (2015 = índice 100):

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Como se ha descrito, se construirán 400.000 viviendas anuales con este fin, 100.000 de ellas financiadas con fondos públicos.

Datos sobre el freno al alquiler regional

Probablemente ya conozca el Mietpreisbremse de Berlín. El experimento fracasó, pero el límite de la renta no. Según el acuerdo de coalición, habrá un freno al alquiler regional, limitado a un máximo de 3 años. Los alquileres en esta región podrán entonces subir un máximo del 11%, hasta ahora era del 15%.

Freno a la renta en el acuerdo de coalición:

1. Límite de renta para cada región
2. Limitado a un máximo de +11
3. Limitado a un máximo de 3 años / región

Promover la propiedad: aumentar la tasa de propiedad

En general, debería promoverse más la propiedad. Ya hemos tratado en detalle el tema de la ocupación por el propietario, especialmente en relación con los bienes inmuebles como inversión de capital (alquiler). La vivienda en propiedad es la forma más cara de vivienda, pero a largo plazo es una forma de crear riqueza para los particulares. En consecuencia, más ciudadanos alemanes deberían convertirse en propietarios de viviendas. Principalmente, por supuesto, en pisos, después de todo, el sellado de las áreas de tierra está aumentando cada vez más. Sólo en Alemania se precintan cada día cinco hectáreas de terreno, por ejemplo para aparcamientos, pero también para nuevas construcciones.

Esto es lo que dice el acuerdo de coalición:

«Queremos que más personas en Alemania puedan vivir en una vivienda en propiedad»

46,5% Tasa de propiedad en Alemania

¿Qué pasa con la tasa de propiedad de la vivienda en Alemania?

• 2018 – 46,5%
• 2014 – 45,5%
• 2010 – 45,7%
• 2006 – 41,6%
• 2002 – 42,6%
• 1998 – 40,9%

Fuente: Oficina Federal de Estadística

Sistema solar: Uso de las superficies de los tejados

Lasinstalaciones solares vuelven a ser un gran tema, ya que durante muchos años el Estado ha concedido muchas subvenciones para ellas. Ahora las instalaciones solares van a ser obligatorias para una gran parte de la industria de la construcción.

En concreto, todo hasta el acuerdo de coalición:

«Todas las superficies de los tejados adecuadas se utilizarán para la energía solar en el futuro».

Los objetivos son muy ambiciosos: para 2030, el 90% de la electricidad deberá proceder únicamente de la energía solar. Hay muchas zonas disponibles para ello, basta con pensar en los supermercados de una sola planta con sus tejados planos o en los enormes centros logísticos.

«Para los nuevos edificios comerciales, debería ser obligatorio; para los nuevos edificios privados, debería convertirse en la norma».

Actualmente, Alemania necesita una cantidad neta de electricidad producida de 220 gigavatios. Se espera que la energía solar cubra 200 gigavatios en los próximos años.

Objetivo: 200 gigavatios / año mediante electricidad procedente del sol

Instalación, ya sea una casa unifamiliar o un edificio de apartamentos:

Suministro de calor neutro desde el punto de vista climático: Sistemas de calefacción

Se introducirán los siguientes cambios en la Ley de Energía de los Edificios (GEG): Los sistemas de calefacción instalados después de 2025 deberán funcionar con un 65% de energías renovables. Esto supondrá un gran reto, y habrá que instalar sistemas híbridos con energía solar térmica además de los actuales.

¡Tip! Lea más sobre el «Futuro» aquí:

• Casa de bajo consumo
• Energía solar para el hogar

Además, hay algunos cambios detallados, especialmente para las conversiones, extensiones bajo líneas.

El aislamiento, cada vez más importante en la nueva construcción:

Estaciones de carga: Ampliación pública y en la casa

El cambio a la movilidad eléctrica, del que he escrito con frecuencia aquí en el blog, también será muy interesante.

El titular es grande:

15 millones de coches eléctricos + 1 millón de estaciones de recarga

15 millones de coches eléctricos supondrán grandes retos para la red eléctrica. Para suministrar electricidad a todos estos coches, la red de recarga alemana se ampliará a un millón de estaciones de recarga.

Por supuesto, no todas las estaciones de recarga serán públicas; una gran parte se instalará en casas y garajes, cocheras y garajes subterráneos. Ya se están instalando estaciones de recarga rápida en cada vez más garajes subterráneos. Según el estado actual de la tecnología, los coches eléctricos pueden recargarse en unos 30 minutos.

Lo interesante es que en el futuro los coches eléctricos podrían formar parte de la red eléctrica. Como almacenamiento descentralizado de electricidad. Si se recurre cada vez más a la energía solar, a la energía eólica y a la hidroeléctrica, la energía no está siempre disponible en la misma cantidad. Tampoco podemos aumentar la potencia de una central eléctrica. Las baterías de los coches eléctricos podrían servir para el almacenamiento descentralizado de nuestras ciudades en el futuro.

No hay subidas de impuestos: Se mantiene el tipo impositivo máximo

Por último, algo bueno, para todos los propietarios que también alquilan, el tipo impositivo máximo no se ha tocado. Tampoco hubo otras subidas de impuestos.

Impuesto sobre bienes inmuebles: definición y explicación

No hay que confundir el impuesto sobre bienes inmuebles con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Mientras que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sólo se debe pagar una vez cuando se adquiere una propiedad o un terreno, el impuesto sobre bienes inmuebles se recauda cuatro veces al año. Existe una distinción entre el impuesto sobre la propiedad «A» y el impuesto sobre la propiedad «B». Mientras que el impuesto sobre la propiedad «A» se aplica a los inmuebles y terrenos de uso agrícola y forestal, el impuesto sobre la propiedad «B» se aplica a otros terrenos y edificios urbanizados. Así pues, los bienes de renta y los bienes de inversión entran en el grupo «B».

• Impuesto sobre bienes inmuebles «A» para terrenos de uso agrícola y forestal
• Impuesto sobre bienes inmuebles «B» para otras propiedades desarrolladas y urbanizables

Cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles: factores importantes

Hay varios factores que influyen en el importe del impuesto sobre bienes inmuebles. Entre ellos se encuentran el valor de tasación de la propiedad, el tipo de tasación individual, el estado federal y el tipo de propiedad.

Aquí, de un vistazo:

• Cobro en función del valor de la propiedad (valor de tasación), propiedad gravada
• Municipio (tasa de evaluación individual)
• Estado federal (antiguo o nuevo Länder)
• Tipo de propiedad (casa, casa adosada, piso, otros)

Veamos esto con más detalle.

Valor unitario: Valor del inmueble

El valor estándar es el valor de los bienes inmuebles o el valor de la propiedad. He aquí un breve ejemplo de cálculo:

• Valor de tasación determinado: 100.000
• X Tipo de impuesto sobre bienes inmuebles: 0,35%.
• X Tasa de evaluación municipal (B): 470%.
• = Tipo de impuesto sobre bienes inmuebles

Por lo tanto, necesita saber 1) el valor de su propiedad (valor de tasación), 2) el tipo impositivo de su propiedad y 3) el tipo de tasación municipal (B).

Tipo de gravamen y código del impuesto sobre la propiedad: ubicación y tipo de propiedad

La tasa de gravamen es una cifra determinada individualmente que fija la ciudad o el municipio. Esta cantidad se multiplica por el valor de tasación de su propiedad. Lo mismo ocurre con el código del impuesto sobre la propiedad. Esto depende del estado federal y del tipo de propiedad.

Puede encontrar las cifras exactas del impuesto sobre bienes inmuebles por estado federal aquí: Impuesto sobre bienes inmuebles

Por ejemplo, la cifra del impuesto sobre la propiedad en Hamburgo difiere de la de Berlín.

Ejemplo: Piso por 100.000 euros

Veamos un breve ejemplo para concluir:

• Valor de tasación determinado: 100.000
• Tipo de impuesto sobre bienes inmuebles: 0,35% = 350 euros
• Tasa de evaluación municipal (B): 470% = 1.645 euros
• = 1.645 euros o en el trimestre 411,25 euros (tipo de impuesto sobre la propiedad)

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Vínculo social y compromiso posterior: definición y explicación

¿Qué es el compromiso social? Un compromiso social es un compromiso sobre el precio de la vivienda. Para apoyar a los ciudadanos de bajos ingresos, el Estado ofrece, por lo tanto, viviendas sociales.

Importante: para alquilar aquí, se necesita un permiso de vivienda.

Esta situación se favorece con ayudas públicas, como los préstamos a tipos de interés bajos y las subvenciones públicas. Si desea comprar una propiedad con un compromiso social, por lo tanto, está vinculado a esta propiedad hasta que los préstamos y subvenciones públicas hayan sido devueltos. Si todo ha sido devuelto, aún hay que esperar 10 años antes de que el compromiso social termine oficialmente: Post-affectación.

Luz mayor: alquiler basado en costos & aumento del alquiler

¿Qué alquiler puede esperar un propietario de un inmueble de carácter social? Para garantizar una vivienda asequible, solo se aplica un «alquiler basado en costos». Solo se tienen en cuenta los gastos corrientes del inmueble, como los costos de financiación y los préstamos públicos para la construcción. Un aumento del alquiler solo puede tener lugar cada tres años. Después del final del período de compromiso posterior, puede ajustar el alquiler a los precios actuales de alquiler.

Estos factores se tienen en cuenta en el alquiler basado en costos:

• Gastos corrientes
• Costos de financiación
• Préstamos públicos para la construcción

Resumen: ¿Qué es un enlace social?

Aquí tienes un resumen de los puntos más importantes:

• Financiación mediante fondos públicos
• Alquiler a personas con bajos ingresos mediante un certificado de autorización de vivienda
• El período de retención finaliza 10 años después del reembolso total de los préstamos públicos.
• El alquiler máximo está limitado por el alquiler basado en los costos

Invertir en una propiedad inmobiliaria con compromiso social

Ahora que hemos aclarado qué es una propiedad inmobiliaria de carácter social, surge naturalmente la siguiente pregunta: ¿vale la pena invertir en este tipo de propiedad como usuario personal e inversor? Analicemos estos dos casos con más detalle:

Comprar una propiedad inmobiliaria con compromiso social para uso personal

Como ya hemos mencionado, solo las personas que dispongan de un permiso de vivienda debido a sus bajos ingresos pueden mudarse a una vivienda de carácter social. Esto también se aplica para su uso personal. Si, como comprador, ganas solo un salario modesto, es totalmente posible adquirir una vivienda con vinculación social para tu propio uso. Por otro lado, si ganas demasiado, debes solicitar una exención adicional. Esto puede conllevar además un aumento de los gastos adicionales de compra, ya que debes pagar una tasa de ocupación inadecuada.

Lo más importante en resumen:

• Solo para compradores con ingresos bajos
• En caso de salario demasiado alto: solicitud de exención y pago de una tasa de ocupación incorrecta

Inmuebles con compromiso social como inversión

Si inviertes en un inmueble de carácter social como inversión financiera, siempre debes esperar una cobertura insuficiente. Por lo tanto, los inmuebles de carácter social solo son realmente interesantes como inversión financiera para los inversores si el bajo rendimiento se traduce en un precio de compra ventajoso y si tu objetivo es obtener una plusvalía exenta de impuestos.

Conclusión: ¿debería comprar una propiedad con compromiso social?

Como inversor, solo resulta interesante invertir en una propiedad como vivienda social si desea obtener una plusvalía no imponible sin restricciones de tiempo. Mientras que los propietarios ocupantes se benefician especialmente si poseen ellos mismos un permiso de vivienda.

Aquí encontrará aún más consejos sobre inmuebles con compromiso social:

• Obligación de vivienda social: Inmuebles, vivienda social, obligación, control de alquileres y plazos (externo)

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Social y de postín: Definición y explicación

¿Qué significa la vinculación social? Un compromiso social es un compromiso de precio de la propiedad. Para apoyar a los ciudadanos con bajos ingresos, el Estado ofrece viviendas sociales.

Importante: Si quiere alquilar aquí, necesita un certificado de idoneidad para la vivienda.

Esto se ve favorecido por el apoyo de los fondos públicos, como los préstamos a bajo interés y las subvenciones de las autoridades públicas. Si quieres comprar una propiedad con un compromiso social, estás atado a ella hasta que se hayan devuelto los préstamos y subvenciones públicas. Una vez pagado todo, hay que esperar otros 10 años hasta que el compromiso social termine oficialmente: Post-compromiso.

Alquiler máximo: alquiler de coste y aumento de alquiler

¿Qué renta puede esperar como propietario de un inmueble con compromiso social? Para garantizar una vivienda asequible, aquí sólo se cobra un «alquiler de coste». Para ello, sólo se tienen en cuenta los gastos de funcionamiento del inmueble, como los gastos de financiación y el préstamo público del edificio. En ese caso, el aumento de la renta sólo puede producirse cada tres años. Una vez finalizado el periodo de compromiso adicional, podrá ajustar el alquiler a los precios actuales.

Estos factores se tienen en cuenta en la renta de costes:

• Gastos de funcionamiento
• Costes de financiación
• Préstamos para edificios públicos

Resumen: ¿Qué es un vínculo social?

He aquí los puntos más importantes resumidos de un vistazo:

• Financiación con fondos públicos
• Alquiler a personas con bajos ingresos con un certificado de derecho a la vivienda
• El período de gracia termina 10 años después de la devolución total de los préstamos públicos
• El alquiler máximo está limitado por la renta de coste

Invertir en una propiedad con compromiso social

Ahora que hemos aclarado qué es un inmueble socialmente comprometido, surge naturalmente la pregunta: ¿merece la pena invertir en un inmueble de este tipo como propietario e inversor de capital? Veamos los dos casos con más detalle:

Compra de inmuebles con compromiso social para su ocupación en propiedad

Como ya se ha mencionado, sólo las personas que tienen un certificado de derecho a la vivienda debido a sus bajos ingresos pueden mudarse a una vivienda con compromiso social. Esto también se aplica a la ocupación por el propietario. Por lo tanto, si usted, como comprador, sólo gana un salario bajo, la compra de una propiedad con vinculación social para la ocupación por el propietario es muy posible. Sin embargo, si gana demasiado, tendrá que solicitar una exención adicional. Esto también puede suponer un aumento de los costes de compra incidentales, ya que tendrá que pagar un impuesto de ocupación insuficiente.

El resumen más importante:

• Sólo para compradores con bajos ingresos
• Si el salario es demasiado alto: solicite una exención y pague una tasa por déficit

Inmuebles con compromiso social como inversión de capital

Si se invierte en una propiedad con una obligación social como inversión de capital, siempre hay que esperar un déficit. Por tanto, los inmuebles con compromiso social sólo son realmente interesantes como inversión financiera para los inversores de capital si la baja rentabilidad repercute en un precio de compra favorable y su objetivo es la revalorización libre de impuestos.

Conclusión: ¿Debe comprar una vivienda con vinculación social?

Como inversor, la inversión en un inmueble como bono social sólo merece la pena si el objetivo es la revalorización libre de impuestos y sin presión temporal. Mientras que los propietarios se benefician sobre todo si ellos mismos tienen un certificado de derecho a la vivienda.

Puede encontrar aún más consejos sobre la propiedad inmobiliaria con la vinculación social aquí:

• Vinculación social: Propiedad, vivienda social, obligación, control de alquileres y plazos (externo)

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