Definiciones de rendimiento: Explicado de forma sencilla

Si está pensando en comprar una propiedad por primera vez, aquí hay un concepto clave que aparecerá en muchas fórmulas.

¿Qué significa rendimiento?

El rendimiento se refiere a la ganancia anual de una inversión con respecto a su capital invertido. Suele expresarse en forma de porcentaje, el tipo de interés, y se utiliza para comparar diferentes opciones de inversión de capital opcional. Calcular el rendimiento inmobiliario significa conocer dos valores: Rendimiento bruto y neto. A la hora de calcular la rentabilidad exacta de un inmueble, es decir, el rendimiento anual de la inversión en forma de porcentaje, hay que tener en cuenta, por supuesto, muchos otros aspectos y cifras clave.

Factor/rendimiento de alquiler/precio por metro cuadrado: principales criterios de decisión

En el contexto de la manía del flujo de caja, todo el mundo parece hablar únicamente del factor del precio de compra y del rendimiento del alquiler. Pero, ¿cuándo merece realmente la pena una propiedad? ¿Qué es lo más importante a tener en cuenta? En este vídeo aprenderá cuáles son los principales criterios de decisión (factor, rendimiento del alquiler, precio por metro cuadrado…) para los bienes inmuebles y por qué también debe vigilar siempre el aumento del valor…

¿Quiere invertir a mayor escala?

Si quieres invertir en algo más que «sólo» una propiedad, te recomiendo que eches un vistazo a Alex Fischer (en el vídeo). Él mismo posee más de 20.000 m² en lugares codiciados de Düsseldorf y hace unos años empezó a poner por escrito sus conocimientos, haciendo vídeos. Aquí hay cientos de consejos para los inversores inmobiliarios, desde la construcción de un inmueble hasta la compra como inversión, pasando por la estructura de la empresa, la optimización fiscal y el alquiler.

• Inversión inmobiliaria a gran escala (externa): Invertir en inmuebles

¿Calcular correctamente los bienes inmuebles como inversión?

¿Calcular correctamente los bienes inmuebles como inversión? Las figuras clave más importantes:

1. Ingresos por alquileres
2. Pago al banco (gastos)
3. Equidad
4. Costes de explotación
5. Flujo de caja
6. Impuesto

Inversión inmobiliaria en Sylt (Alemania). ¡Tip! Lea más sobre la compra de una granja aquí.

Inversión inmobiliaria en Los Ángeles (California, Estados Unidos):

Compra y alquiler de inmuebles

Multiplicador del alquiler (factor de precio de compra)

En las exposiciones inmobiliarias casi siempre encontrará información sobre el rendimiento bruto, a veces también sobre el multiplicador de la renta. El multiplicador del alquiler (factor de precio de compra) es un simple ratio para comparar diferentes propiedades de un vistazo.

Así se calcula el multiplicador de la renta:

Multiplicador del alquiler = precio de compra / alquiler frío anual

Ejemplo:

Un piso en Los Ángeles cuesta 1.000.000 de euros y aporta una renta anual de 52.000 euros, tiene un multiplicador de renta de 19,2:

Multiplicador del alquiler = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendimiento bruto

El rendimiento bruto en porcentaje es la contrapartida del multiplicador.

Así se calcula el rendimiento bruto:

Rendimiento bruto = alquiler anual en frío x 100 / precio de compra

Ejemplo:

Su piso en Los Ángeles genera unos ingresos anuales por alquiler del equivalente a 52.000 euros, el precio de compra fue de 1.000.000 de euros. El rendimiento bruto es de 5,2:

• Rendimiento bruto = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendimiento de los fondos propios

La rentabilidad de los fondos propios se calcula con la siguiente fórmula de rentabilidad:

Beneficio después de impuestos x 100 / capital inmovilizado

Rendimiento de la propiedad

El rendimiento de la propiedad se calcula de la siguiente manera:

Ingresos por alquiler – gastos de mantenimiento – carga fiscal = rendimiento de la propiedad

Renovación del núcleo y modernización energética en Berlín. ¡Consejo de lectura! Renovación de edificios antiguos + puesta en valor

Rendimiento neto y bruto del alquiler

Rendimiento bruto del alquiler

Así se calcula el rendimiento bruto del alquiler:

100 x alquiler frío neto anual / precio de compra del inmueble = rendimiento bruto del alquiler en %.

Ejemplo de cálculo del rendimiento bruto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: Alquiler neto en frío por año = 150.000
3. Paso: 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rentabilidad bruta del alquiler

Rendimiento neto del alquiler

Así se calcula el rendimiento neto del alquiler:

1. Etapa: Precio de compra + gastos accesorios de compra
2. Paso: Alquiler neto en frío – gastos de gestión (anuales) – gastos de mantenimiento (anuales) = ingresos netos anuales
3. Paso: Rendimiento neto anual / costes de inversión

Ejemplo de cálculo del rendimiento neto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: 150.000 euros netos de alquiler en frío – 20.000 euros de administración – 70.000 euros de mantenimiento = 60.000 euros de ingresos netos anuales
3. Paso: 60.000 euros de ingresos netos anuales / 3.350.000 euros de costes de inversión x 100 = 1,79 por ciento de rentabilidad neta del alquiler

Reserva de mantenimiento según la ordenanza de cálculo

En el artículo: Reforma y Modernización aprenderá sobre la reserva de mantenimiento según la Ordenanza de Cálculo Alemana. Hay dos métodos comunes para calcular la reserva de mantenimiento que se utilizan. ¡Tip! ¿Piensa renovar o modernizar pronto? Aquí puede encontrar nuestra guía que incluye las subvenciones estatales:

• Propiedad de reurbanización

Gastos corrientes y reservas: Lista

Los gastos de funcionamiento y las reservas son principalmente:

• Gestión inmobiliaria para su propiedad
• Costes de reparación, mantenimiento y renovación
• Gastos de mantenimiento que no se producen regularmente
• Llamadas telefónicas, correspondencia, cuenta e intereses
• Tasas de servicio proporcionales para los pisos vacíos
• Seguro de gastos judiciales y pérdida de alquileres

Método 1: La fórmula de Peter explicada de forma sencilla

La fórmula de Peters calcula una vida útil de 80 años. La fórmula establece que durante este tiempo se incurre en el 150% de los costes de producción puros (costes de construcción sin costes de terreno, desarrollo, arquitecto, etc.) para el mantenimiento y la renovación.

Casa
80 años de vida útil
150% de los costes de producción para la renovación, el mantenimiento

Para los condominios en edificios de apartamentos, se supone el 100%. Esta cantidad se divide en un 65% para los trabajos en la propiedad común y otro 35% para los trabajos en la propiedad individual.

Condominio
80 años de vida útil
100% de los costes de fabricación

Formación de reservas según la fórmula de Peters

Si además se calcula, por ejemplo, con un inmueble cuyos costes de producción son de 4.500 euros por metro cuadrado, resulta una reserva mensual de 7,05 euros por metro cuadrado.

Reserva: Casa
Costes de producción: 4.500 € / m²
Reserva mensual: 7,05 € / m²

En el caso de los condominios, esto se traduce en una reserva algo menor de 4,50 euros por metro cuadrado para la comunidad de propietarios.

Reserva: Condominio
Costes de producción: 4.500 € / m²
Reserva mensual: 7,05 € / m²

¡Tip! Se divide en el mencionado 65% para las obras en la propiedad común y otro 35% para las obras en la propiedad separada.

• Reserva de la comunidad de propietarios: 4,65 / m²
• Reserva de propietarios de pisos: 2,40 € / m²

Estos costes no pueden repercutirse en el inquilino.

Método 2: Reserva anual según el apartado 2 del artículo 28

El artículo 28, párrafo 2, de la segunda ordenanza de cálculo también proporciona directrices sobre el importe adecuado de una reserva de mantenimiento razonable. Estas estimaciones de costes son bastante más bajas que las que se hacen según la fórmula de Peters, pero se escalonan en función de la edad del edificio (base: costes de producción de 4.500 euros por metro cuadrado):

• Edificios residenciales hasta 22 años = 21,30 €/m² de superficie habitable
• Edificio residencial hasta 32 años = 27,00 euros / m² de superficie habitable
• Edificios residenciales de más de 32 años = 34,50 euros / m² de superficie habitable
• Edificio con ascensor + 3,00 € / m²

Vender bienes inmuebles

Las razones para una valoración son múltiples. El valor de las propiedades implica grandes sumas de dinero y todas las partes están interesadas en un análisis professional. Si el valor de su propiedad está dentro del rango adecuado, esto generará una gran demanda, que finalmente encontrará al interesado que pagará el mejor precio. No regales dinero. Toda la información importante sobre la valoración de las ventas inmobiliarias resumida para usted:

• Valoración de la propiedad: factores

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

• Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble

El cálculo utiliza en primer lugar el valor estándar del terreno para determinar el valor de mercado del mismo y, a continuación, se añade el valor real de la construcción.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.

• Método del valor real

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

• Procedimiento de valor comparativo

Calcular el valor de la propiedad

Gratis para comprar, invertir, vender y alquilar. Lea más aquí en nuestro formulario para propietarios:

• Calcular el valor de la propiedad: Fórmulas

He aquí algunos ratios y fórmulas iniciales para los compradores:

Rendimiento bruto

El rendimiento bruto en porcentaje es la contrapartida del multiplicador.

Así se calcula el rendimiento bruto:

Rendimiento bruto = alquiler anual en frío x 100 / precio de compra

Ejemplo:

Su piso en Los Ángeles genera unos ingresos anuales por alquiler del equivalente a 52.000 euros, el precio de compra fue de 1.000.000 de euros. El rendimiento bruto es de 5,2:

• Rendimiento bruto = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Compara: Multiplicador del alquiler (factor de precio de compra)

En las exposiciones inmobiliarias casi siempre encontrará información sobre el rendimiento bruto, a veces también sobre el multiplicador de la renta. El multiplicador del alquiler (factor de precio de compra) es un simple ratio para comparar diferentes propiedades de un vistazo.

Así se calcula el multiplicador de la renta:

Multiplicador del alquiler = precio de compra / alquiler frío anual

Ejemplo:

Un piso en Los Ángeles cuesta 1.000.000 de euros y aporta una renta anual de 52.000 euros, tiene un multiplicador de renta de 19,2:

Multiplicador del alquiler = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendimiento bruto del alquiler

Así se calcula el rendimiento bruto del alquiler:

100 x alquiler frío neto anual / precio de compra del inmueble = rendimiento bruto del alquiler en %.

Ejemplo de cálculo del rendimiento bruto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: Alquiler neto en frío por año = 150.000
3. Paso: 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rentabilidad bruta del alquiler

Formulario

Calcular el valor de la propiedad – alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más.

• Calcular el valor de la propiedad: Fórmulas

A continuación hemos recopilado algunos buenos vídeos de expertos para usted. Compra, inversión e impuestos, aquí tienes consejos para tu próxima inversión:

¿Qué significa rendimiento? Explicación sencilla (definiciones)

¿Qué significa rendimiento? Explicado de forma sencilla (Definiciones de bienes inmuebles)

Descripción de Youtube: «Aquí le explico de forma muy sencilla lo que significa el término rendimiento en el ámbito de la propiedad inmobiliaria / bienes raíces / compra de inmuebles. Tal vez se haya preguntado alguna vez «¿Qué es el rendimiento?» o «¿Qué significa el rendimiento?» o «¿Cuál es la definición / explicación del rendimiento?». […]»

Valoración: 362 positivos / 19 negativos

¿Quiere invertir a mayor escala?

Si quieres invertir en algo más que «sólo» una propiedad, te recomiendo que eches un vistazo a Alex Fischer (en el vídeo). Él mismo posee más de 20.000 m² en lugares codiciados de Düsseldorf y hace unos años empezó a poner por escrito sus conocimientos, haciendo vídeos. Info: bienes raíces Düsseldorf. Aquí hay cientos de consejos para los inversores inmobiliarios, desde la construcción de un inmueble hasta la compra como inversión, pasando por la estructura de la empresa, la optimización fiscal y el alquiler.

• Inversión inmobiliaria a gran escala (externa): Invertir en inmuebles

Calcular correctamente los bienes inmuebles como inversión – rendimiento

Calcular correctamente los bienes inmuebles como inversión – rendimiento y más en 6 sencillos pasos | Parte 1 – por Immocation

1. Ingresos por alquileres
2. Pago al banco (gastos)
3. Equidad
4. Costes de explotación
5. Flujo de caja
6. Impuesto

Consejos en vídeo sobre el tema de la compra y la inversión

Descripción de Youtube: «El cálculo es un paso muy importante en la inversión inmobiliaria. En este vídeo le explicamos lo que es importante a la hora de calcular la rentabilidad de los inmuebles como inversión. Hablamos, por ejemplo, de los impuestos, la financiación de la propiedad, los fondos propios y el flujo de caja. También presentamos Excel para inmuebles y una calculadora inmobiliaria de Excel. […]»

Calcule correctamente antes de comprar

Valoración del vídeo: 1.900 positivos / 65 negativos

Calcular correctamente antes de comprar Parte 2

Valoración del vídeo: 1.100 positivos / 24 negativos

Rendimientos inmobiliarios: ¡así se calcula correctamente!

Rendimientos inmobiliarios: ¡así se calcula correctamente! – de immlab

Descripción de Youtube: «Cuando se trata de inversiones, el rendimiento que se supone que debe producir la inversión prevista es, por supuesto, de crucial importancia. Esto también se aplica a las inversiones inmobiliarias, por supuesto. La cuestión, sin embargo, es cómo se puede calcular esta rentabilidad, porque no se trata simplemente de que se haga un depósito y se distribuya al final del plazo. El proceso es un poco más complejo, porque suele haber un banco implicado que cobra intereses y la agencia tributaria también está interesada en una inversión inmobiliaria. En este vídeo, queremos echar un vistazo a las cifras que intervienen en el cálculo de la rentabilidad inmobiliaria y cómo es el cálculo en términos concretos.»

Parte 1

Valoración: 140 positivos / 10 negativos

Parte 2

Valoración: 118 positivo / 4 negativo

¿Qué factores influyen en el rendimiento?

Todos los costes que tiene afectan al rendimiento de la propiedad. Entre ellos se encuentran los factores más importantes:

1. Precio de compra
2. Gastos accesorios de compra (impuesto de transmisiones patrimoniales, honorarios del agente inmobiliario, gastos de notario)
3. Ingresos por alquileres
4. Gastos administrativos
5. Gastos de mantenimiento
6. Vida útil (tiempo hasta la eliminación prevista)
7. Aumento del valor
8. Impuestos (ahorros y cargas)
9. Costes de financiación

¿Sigue siendo posible un rendimiento del 6,5% en el sector inmobiliario?

¿Sigue siendo posible un rendimiento del 6,5% en el sector inmobiliario? – por el Dr. Florian Roski.

Descripción de Youtube: «Me preguntaron si hoy en día todavía es posible obtener una rentabilidad del 6,5% con los bienes inmuebles. En este vídeo profundizo en cómo se relacionan el tipo de interés y el precio de compra, el tipo de interés y la rentabilidad y el gasto y la rentabilidad.»

Valoración: 155 positivos / 8 negativos

Compra o alquiler calculado: 3 costosos errores de pensamiento

Comprar o alquilar calculado a través de: 3 costosos errores de pensamiento por Finanztip.

Descripción de Youtube: «¿Comprar su propia casa o alquilarla? ¿El alquiler es realmente una pérdida de dinero? Estos errores de pensamiento popular pueden costarle miles de euros. Saidi explica cómo calcular esta gran decisión con sensatez».

Valoración: 4.200 positivos / 148 negativos

Valoración: 1.100 positivos / 29 negativos

Ahorrar impuestos con los inmuebles

Ahorrar impuestos con los inmuebles por el asesor fiscal Martin Müller.

Valoración: 1.200 positivos / 42 negativos

Valoración: 392 positivos / 5 negativos

Valoración: 412 positivos / 3 negativos

La propiedad inmobiliaria como inversión en Maguncia

Pregunta: Usted trabaja principalmente en Maguncia y sus alrededores como inversor y asesor financiero en el sector inmobiliario. En su opinión, ¿cuál es la evolución del mercado inmobiliario en la región de Maguncia?

Precios inmobiliarios y precios por metro cuadrado

Mientras tanto, los alquileres por metro cuadrado y también los precios de compra del metro cuadrado residencial en Maguncia son más altos que en Wiesbaden o Colonia, por ejemplo. Creo que eso lo dice todo. En cuanto a los alquileres, la marca de 10 euros se resquebrajó como la renta media por metro cuadrado a principios de 2019. En la actualidad, la media de Maguncia para la compra de una vivienda es de algo menos de 3.600 euros por metro cuadrado, unos 10 euros más que su ciudad vecina. Todo el mundo sabe que la situación entre Maguncia y Wiesbaden es como la de Colonia y Düsseldorf. Una competencia mayormente amorosa.

Comprar un piso en Maguncia: 3.600 euros por metro cuadrado

Desde el punto de vista de los compradores de propiedades, especialmente los que quieren utilizar su propiedad como inversión, esto es un gran avance. Hay estadísticas serias que predicen una ganancia de seis cifras después de 25 años, especialmente para la compra de un condominio que no es utilizado por el propietario. Por supuesto, hay que preguntarse por qué es así.

Casa y piso en Maguncia: Tipos de inmuebles populares

Pregunta: ¿Cuál es la inversión inmobiliaria más popular actualmente en Maguncia?

En realidad, todos los tipos de casas y pisos que ofrece el mercado. Desde casas unifamiliares en las afueras de la ciudad hasta pisos antiguos en el casco antiguo, pasando por lofts a orillas del Rin, incluso inmuebles de oficinas en el centro o en una de las muchas zonas comerciales: Maguncia ofrece algo para cada deseo de inversión. Como en todas partes, es una cuestión de precio, y eso depende no sólo de la ubicación, el estado y la edad, sino también de la oferta global. No importa lo que sea: aconsejo a todo posible comprador que tenga aclaradas todas las preguntas sobre la financiación, etc. Porque actualmente hay muchos más interesados que ofertas. Hay que actuar rápido.

Los condominios cercanos al casco antiguo son especialmente populares:

Ubicación de Maguncia

Esta popular ciudad estudiantil se encuentra en Renania-Palatinado, directamente en el Rin. Las ciudades circundantes son:

• Wiesbaden
• Frankfurt
• Darmstadt
• Bad Kreuznach

Aquí está el mesolaje de Maguncia:

Préstamo, préstamo inmobiliario & Co.

Pregunta: ¿Qué sitios de Internet y ofertas hay para los inversores inmobiliarios que tengan sentido y sean útiles desde el punto de vista de un experto? En su opinión, ¿qué pasa con las calculadoras de préstamos online?

Calcular el préstamo con la calculadora online

Empezaré con las calculadoras de préstamos: No veo que se esté haciendo nada mal ahí. Por eso no voy a recomendar ningún ordenador en particular. Las calculadoras de la Stiftung Warentest o de un periódico online de renombre no son ciertamente sospechosas en cuanto a la transmisión oculta de los datos del usuario. Básicamente, esta calculadora en línea sólo puede ser una fuente de información inicial. Por ejemplo, para mi pregunta sobre lo que tengo que pagar mensualmente por mi préstamo inmobiliario en términos de intereses y tasas de amortización. También puedo preguntar al revés:

Si dispongo de una cantidad x al mes, ¿qué cantidad de préstamo puedo permitirme para comprar un piso?

Estas calculadoras para determinar el préstamo son fiables:

1. Stiftung Warentest
2. Periódicos serios en línea

Préstamo inmobiliario: hable con el asesor bancario

Por otro lado, no conozco ninguna calculadora de préstamos -ni siquiera la de una entidad financiera- que calcule el tipo de interés que tengo que pagar por mi préstamo inmobiliario con respecto a mi capital social y otras garantías. Eso es siempre una cuestión de discusión personal con el banco. Por eso no sirve de nada llamar y utilizar varias calculadoras de préstamos en Internet. La mejor calculadora de préstamos con la información más precisa y el resultado más seguro para mí sigue siendo hablar con el propio financiero. Es una buena idea obtener ofertas de diferentes bancos. A veces hay diferencias realmente notables en los tipos de interés ofrecidos.

Consejo: La forma más fiable es hablar siempre con su banco financiador.

Portales inmobiliarios: Para compradores y vendedores

Entre los sitios web más conocidos para los inversores inmobiliarios se encuentran los conocidos portales inmobiliarios. También en este caso no puedo recomendar ni desaconsejar. Cualquiera que esté seriamente interesado en comprar una propiedad debería registrarse siempre en varios portales al mismo tiempo. No sólo los particulares como vendedores de inmuebles, sino también los agentes inmobiliarios suelen tener portales preferidos. Como resultado, encuentro diferentes ofertas de propiedades en diferentes sitios web. También recomiendo registrarse en las páginas web de las agencias inmobiliarias de renombre. A través de los boletines informativos, siempre se puede saber muy rápidamente lo que ocurre en el mercado inmobiliario deseado.

Calcular las devoluciones: en línea y en persona

Cualquiera que piense en el sector inmobiliario como inversión quiere, naturalmente, saber qué rendimiento tendrá su propiedad. En otras palabras: ¿cuánto dinero voy a ganar con mi inversión? Por supuesto, hay muchas herramientas para esto en Internet. Las calculadoras de rendimiento para inmuebles suelen estar vinculadas a una agencia inmobiliaria o a una entidad financiera. Eso no es una desventaja, sólo hay que saberlo. Porque la gran mayoría de las calculadoras online de rendimientos inmobiliarios no pueden tener en cuenta todos los detalles del inmueble. Por eso siempre es mucho mejor obtener una visión general a través de la calculadora en línea y luego tener una conversación personal con una propiedad real.

En resumen:

• Calcula tanto la rentabilidad como el importe del préstamo online
• A continuación, en el segundo paso, busque una conversación con su asesor bancario.

Su asesor bancario estará encantado de asesorarle en materia de financiación inmobiliaria para que pueda comprar su vivienda en Maguncia:

Rendimiento: definición, explicación y ejemplo

Pregunta: ¿Cómo se calcula el rendimiento del alquiler de un inmueble?

Ubicación para el rendimiento de la propiedad y la inversión inmobiliaria

Hay varios métodos. Pero, en primer lugar, ¿por qué debería un inversor inmobiliario pensar siquiera en el cálculo de la rentabilidad? La respuesta es bastante sencilla, porque sólo calculando la rentabilidad puedo comparar el valor de una inversión inmobiliaria con el de otra inversión. Además, las diferentes propiedades también tienen diferentes rendimientos. Que me guste un piso o una casa no significa necesariamente que sea una buena inversión. El cálculo del rendimiento permite comparar propiedades de diferentes lugares y regiones.

Las diferentes propiedades tienen diferentes niveles de rendimiento

Un ejemplo: Si desea absolutamente comprar una propiedad en Maguncia con fines de inversión, puede darse cuenta rápidamente de que, desde un punto de vista puramente de rendimiento, puede ser mejor comprar en los alrededores. Por el mismo dinero, a menudo se obtiene «más» propiedad y una mayor rentabilidad.

• Propiedad de inversión: Ubicación A
• Propiedad de renta: ubicación B y ubicación C

Rendimiento neto y rendimiento bruto

Pero ahora pasemos a los diferentes métodos de cálculo. Empecemos con una decisión básica sobre qué rendimiento se entiende realmente cuando un agente inmobiliario afirma que la propiedad tiene un rendimiento de xy%. Por ejemplo, en el caso del rendimiento bruto, sólo se calculan los gastos de compra y los gastos accesorios de adquisición del inmueble con respecto a los ingresos por alquiler. En el caso del rendimiento neto, también se incluyen en la contraprestación los gastos corrientes de mantenimiento, administración e impuestos.

Estas son las diferencias de un vistazo:

• Rendimiento bruto: costes de compra y costes auxiliares frente a los ingresos por alquiler
• Rendimiento neto: Incluyendo los costes de mantenimiento, administración e impuestos

Calculadora de rendimientos: Ejemplo

¿Cómo se calcula la rentabilidad? Vea cómo funciona aquí:

Rendimiento de los fondos propios e intereses

Rendimiento de los fondos propios – también es un término de uso frecuente: en este caso, los intereses que pueda tener que pagar por un préstamo inmobiliario se incluyen en el gasto corriente del rendimiento neto y se ponen en relación con el importe de los fondos propios utilizados para la compra de inmuebles. Si los tipos de interés son bajos -como lo han sido durante años-, la partida de intereses en el cálculo es muy pequeña, y el rendimiento de los fondos propios es entonces naturalmente alto. Por cierto, aquí no se tienen en cuenta los importes de los reembolsos ni los aumentos del valor de la propiedad.

Mejora del rendimiento: Venta con beneficio

Esto es especialmente importante en lo que respecta al reembolso, porque al devolver el préstamo voy aumentando mi patrimonio poco a poco, como en una hucha. En cuanto a los ingresos del piso -si el alquiler no aumenta-, mis ingresos y mi rendimiento del patrimonio disminuirían. A la inversa, el aumento del valor de la propiedad también supone un aumento del patrimonio. Esto se notaría como un aumento de la rentabilidad si puedo vender la propiedad con un beneficio o -por ejemplo, al comprar otra propiedad- darme una ventaja de tipo de interés en la financiación hipotecando la primera y ahora más valiosa propiedad.

Rendimiento de la propiedad: cálculo sencillo

Reconozco que son cálculos muy detallados. Para empezar, el rendimiento de la propiedad pura es suficiente. En este caso, se pretende que la propiedad se pague íntegramente con fondos propios. Todos los ingresos y gastos de la propiedad se registran y se ponen en relación con el precio de compra. De este modo, puedo calcular fácilmente el rendimiento puro de la propiedad.

Periodo de inversión: factor importante

Por último, hay que incluir un aspecto muy importante en el cálculo del rendimiento: ¡el periodo de inversión! Los rendimientos inmobiliarios también deben calcularse a lo largo de un periodo de al menos 10 años. En este caso, se incluye en el cálculo la evolución de los ingresos por alquiler, pero también el aumento de valor. También hay que incluir los costes de mantenimiento a lo largo de los años. En este punto, a más tardar, necesita un buen conocimiento del mercado por su cuenta o el asesoramiento y los conocimientos de un buen experto.

Periodo: Al menos 10 años

Estos factores están incluidos:

• Ingresos por alquileres
• Aumento del valor
• Costes de mantenimiento

Fórmula: Aumento del rendimiento después de 10 años

Como regla general, concluyo con este cálculo: si pagó unas 25 veces el alquiler neto anual en frío por la propiedad cuando la compró, puede volver a multiplicar los ingresos por alquiler correspondientes por 25 después de un periodo imaginario de 10 años y un aumento medio del alquiler de aproximadamente el 1% para calcular el valor de su propiedad dentro de diez años. Si también incluyo alrededor del 20% de los ingresos por alquiler para el mantenimiento, etc., puedo volver a aplicar mi cálculo de rendimiento de arriba para el escenario de diez años más tarde.

De este modo, podrá calcular el valor de su propiedad dentro de 10 años:

• Para la compra: 25 veces el alquiler neto anual en frío
• Caducidad: 10 años
• Aumento del alquiler: 1%.
• Ingresos por alquileres x 25
• = Valor de la propiedad en 10 años

Las propiedades cercanas al centro de la ciudad, en particular, ofrecen una alta rentabilidad:

Acumular activos: Formas seguras de inversión

Pregunta: Según su experiencia, ¿qué tres inversiones son las mejores?

Ciertamente, no existen «las» mejores inversiones de capital. La inversión debe ajustarse siempre a la persona y a sus objetivos. Un inversor busca la máxima seguridad, mientras que otro no tiene problemas con el riesgo y las pérdidas. Luego hay personas que literalmente quieren ver en qué han invertido su dinero, algo que, de nuevo, a otros inversores no les importa en absoluto.

La propiedad inmobiliaria como inversión popular

Al menos para todas las personas que quieren ver a dónde ha ido a parar su dinero, los bienes inmuebles son la mejor forma de inversión. Si lo haces bien con los inmuebles, también tendrás un rendimiento estable y decente. Y, por último, podré vivir algún día en mi inversión de capital.

Materias primas y tierras raras

Por otro lado, los que no temen el gran riesgo pueden invertir su dinero en materias primas o tierras raras, por ejemplo. Hay personas en algunos bancos importantes y también en el mercado de la consultoría que saben lo que hacen. Como he dicho, no es para los débiles de corazón y, por cierto, también es una inversión que debería durar un poco más.

Fondo de Inversión en Banco y Seguros

Para los puros fanáticos de la seguridad que prefieren prescindir de los beneficios espectaculares, existen fondos cuyos beneficios están limitados, pero que también están protegidos contra las pérdidas. Pero ahí estamos de nuevo bastante cerca de los buenos inmuebles.

El oro como inversión: desventajas

Pregunta: El oro ha sido durante mucho tiempo una inversión popular. Explique a nuestros lectores tres razones a favor y en contra del oro como inversión.

Creo que puedo hacerlo muy brevemente: Cualquiera que tenga miedo de una caída total de la moneda debería comprar oro para su dinero. Porque el oro siempre tendrá un cierto valor debido a su limitada aparición.

Grandes fluctuaciones de valor

Pero eso es todo lo que habla del oro como inversión de capital desde mi punto de vista. A largo plazo, el oro está expuesto a fluctuaciones de valor mucho mayores en el mercado de capitales que muchas acciones o fondos de renta variable.

Rendimiento y tipo de cambio

La segunda razón en contra del oro como inversión financiera es que el oro se negocia en dólares. Así que no sólo tengo que evaluar el rendimiento del oro como tal, sino que también es importante el tipo de cambio entre el dólar y el euro. Si el oro ha evolucionado positivamente en valor, por ejemplo, el aumento de valor puede tener un efecto mucho menor debido a un tipo de cambio débil.

Almacenamiento y gastos de funcionamiento

En tercer lugar, tengo que guardar el oro en un depósito bancario o de forma muy segura en casa. Ambas cosas suponen un coste. Después de todo, sólo un 16% de la población dice que el oro es una buena inversión para acumular riqueza. El 27% de los encuestados confía en que una propiedad para alquilar es buena para planificar el patrimonio.

Así lo confirman también las siguientes estadísticas:

Mi conclusión: Si quiere evitar la debilidad del mercado de capitales a corto plazo, puede invertir en oro durante un periodo de tiempo limitado. A largo plazo, hay formas de inversión mucho más valiosas. Por cierto, esto es también lo que dicen los defensores de los consumidores.

Maguncia: un lugar atractivo para los inversores

Pregunta: Según su experiencia o la de sus clientes, ¿cómo es la calidad de vida en Maguncia? ¿Qué lugares y eventos hacen que la ciudad sea atractiva para inquilinos e inversores?

Maguncia es una gran ciudad con el encanto de un pequeño pueblo encantador, al menos eso es lo que dicen todos los que aman vivir en esta ciudad. Por cierto, también creo que no te das cuenta de los 220.000 habitantes de la ciudad. Sin duda, esto también se debe a que los distritos individuales actuales, como Mombach, Gonsenheim, Hechtsheim, etc., han conservado su propio carácter. Al fin y al cabo, todas ellas fueron en su día comunidades independientes. Pero incluso en el centro de la ciudad, no se siente abrumado por los edificios altos, los amplios pasillos de las calles o similares. Hay una acogedora parte de la ciudad con muchas casas con entramado de madera y otros edificios antiguos y bien proporcionados alrededor de la catedral. Por supuesto, la propia catedral no es un museo, sino una animada iglesia del centro de la ciudad.

Eso hace que el Maguncia sea atractivo:

• Una pequeña ciudad encantadora y adorable
• Barrios con fuerte carácter
• Lugares de interés
• Alta calidad de vida
• La cultura del carnaval

Por supuesto: y luego está el carnaval, perdón: Fastnacht – como dicen los habitantes de Maguncia. Sin «Weck,Woi, Wurscht», es decir, sin panecillos, vino y salchichas, no se puede sobrevivir a la «Fassenacht» ni a la vida urbana de Maguncia. Sin embargo, no sé si esta tríada culinaria ya existía en la época de Johannes Gutenberg, que vivió y trabajó en Maguncia.

Un lugar muy popular en Maguncia es la Marktplatz, en el centro de la ciudad:

Wiesbaden en comparación

En Wiesbaden, creo que se puede decir sin envidia, el sector premium sigue estando en primer plano en lo que a inmuebles se refiere. Es decir, casas y pisos más o menos lujosos a los precios correspondientes. Por regla general, también son habitados por los propios residentes. En cambio, en Maguncia hay numerosos proyectos de viviendas nuevas a gran escala. La mayoría de ellos son para viviendas de lujo, pero ciertamente sólo en raras ocasiones para el lujo. Yo mencionaría el nuevo barrio residencial del puerto, o el «Heilig-Kreuz-Areal». Vivir en el paseo marítimo es muy atractivo. Son muchos los que comparan este nuevo barrio directamente con una localidad de Niza, ¡no es broma!

La construcción de estos pisos se debe principalmente a que los trabajadores de la zona de Fráncfort han corrido la voz de que vivir en Maguncia es bueno y, en comparación con Fráncfort, barato. Esto aumenta la demanda de viviendas y también el precio. Si ahora empiezo a especular un poco sobre por qué esto es mejor para Maguncia que para Wiesbaden, diría: Maguncia es más grande, más moderna, quizás también un poco más viva y dinámica que Wiesbaden. Pero como he dicho, esto es una especulación real. Se basa en lo que me dicen mis clientes cuando dan razones para comprar en Maguncia.

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Bingen es una alternativa real

Pregunta: Supongamos que un lector es un inversor inmobiliario en la región del Rin-Meno y está buscando nuevos inmuebles que merezcan la pena. ¿Cuál es su consejo sobre las propiedades rentables en Maguncia y sus alrededores?

Claramente: Bingen, a orillas del Rin, o algún que otro municipio limítrofe. Esto tiene que ver con el hecho de que, por un lado, los precios de las propiedades aquí son considerablemente más baratos que en Maguncia o en las ciudades vecinas como Ingelheim, Nierstein, etc. Los alquileres en la zona de Bingen también son más bajos que en la aglomeración urbana, pero tampoco son mucho más bajos en relación con el precio de compra. Esto significa que los rendimientos de los que hablamos anteriormente suelen ser significativamente mejores para las propiedades más en el campo. Así que definitivamente vale la pena buscar un poco más allá.

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