¿Qué se discute políticamente?

Según documentos filtrados, la CDU y la SPD discuten actualmente varias medidas para estabilizar el mercado inmobiliario alemán y estimular la construcción de viviendas. Utilizar al máximo los beneficios fiscales: Consejos fiscales para inmobiliarias. Entre otros puntos se mencionan:

• Un nuevo patrimonio especial de hasta quinientos mil millones de euros
• Reintroducción de amortizaciones especiales para construcciones nuevas
• Programas de financiación para primeros compradores con menor capital propio
• Digitalización y aceleración de permisos de construcción

Estas medidas tienen efectos diferentes en compradores y inversores. A continuación diferenciamos los hechos según el grupo objetivo.

Primero el video sobre los leaks, después los hechos para compradores y inversores.

Leak de GroKo: Video

Patrimonio especial, política de construcción, desarrollo de tipos de interés y deducciones especiales en YouTube x Inmobiliaria Experiencia.

Para primeros compradores: Facilitaciones, pero costos de financiación en aumento

Muchos compradores jóvenes luchan actualmente con altas barreras de entrada: tipos de interés elevados, capital propio escaso y objetos caros. El gobierno reacciona – al menos según los borradores – con propuestas específicas de apoyo:

Medidas planeadas:

• Programas de apoyo a las tasas de interés para familias
• Barreras de entrada más bajas en financiaciones KfW
• Subsidios simplificados en el primer compra

Pero al mismo tiempo, el Estado planea un patrimonio especial de miles de millones de euros. Este se financiará con nuevos préstamos – y precisamente eso conlleva un problema: las tasas de interés en el mercado de capitales podrían subir a largo plazo.

Aunque el Banco Central Europeo reduzca las tasas de interés clave, esto solo tiene un efecto limitado en las financiaciones de construcción. Estas se basan principalmente en títulos a largo plazo como el bono alemán a diez años. Si aumenta su rentabilidad, también aumentarán las tasas de interés de construcción Comparación – especialmente para primeros compradores con plazos largos, un tema serio.

Lo que los primeros compradores deberían tener en cuenta ahora:

• Evaluar la protección contra fluctuaciones de interés (por ejemplo, préstamos forward)
• Planificar oportunidades de financiación desde el principio
• Calcular decisiones de compra de forma realista

Para inversores: depreciación especial como palanca

Para los inversores, las planeadas depreciaciones especiales en la construcción nueva podrían convertirse en una palanca central. Actualmente, la depreciación lineal para edificios de viviendas está limitada a aproximadamente el dos por ciento anual. Una depreciación especial permite depreciaciones adicionales en los primeros años – según modelos anteriores hasta el cinco por ciento anual durante cuatro años.

Ventajas ejemplificadas:

• Depreciación más rápida = alivio fiscal más rápido
• Mejora de la ratio de capital propio mediante optimización fiscal
• Más incentivos para proyectos de construcción nueva

En tiempos de aumento de los costos de construcción, estos estímulos podrían volver a generar dinamismo en el mercado de proyectos. Sin embargo: el patrimonio especial que se introducirá en paralelo aumenta la necesidad de capital del Estado – y podría hacer que los tipos de interés del capital ajeno sigan subiendo en los próximos meses.

Lo que los inversores pueden hacer ahora:

• Reevaluar fiscalmente proyectos de nueva construcción
• Proteger tempranamente sus estrategias de financiación
• Combinar posibilidades de financiación con efectos fiscales

Entre política y mercado: nuevas dinámicas surgen

Los planes filtrados muestran que la política quiere establecer estímulos – tanto para compradores privados como para inversores institucionales. Sin embargo, el marco financiero en el que surgen estos programas podría aumentar a largo plazo los costos de financiación. Esto lleva a una dinámica interesante:

• Más apoyo por un lado
• Aumento de los costos de interés por el otro

Quien esté activo en el mercado inmobiliario, ya sea de forma privada o comercial, debería observar esta evolución con atención. Pues ella decide en gran medida si las subvenciones realmente ofrecen ventajas notables o si se compensan con mayores costos de crédito.

Conclusión? Oportunidades para compradores e inversores – con un riesgo adicional

Para los primeros compradores, nuevos programas de subvención podrían ayudarles finalmente a dar el paso hacia la propiedad. Para los inversores, las amortizaciones especiales hacen que los nuevos edificios vuelvan a ser más atractivos. Sin embargo, los gastos estatales planeados traen riesgos de interés que pueden dificultar la financiación.

Quien actúe ahora debería comparar específicamente, revisar las subvenciones y, sobre todo, hacer una cosa: asegurar estratégicamente los costos de financiación. Pues la gran coalición quiere lograr mucho – pero también mueve los tipos de interés.

Fuentes y contexto:

• Https://www.welt.de/politik/…
• Https://www.bild.de/politik/…
• Https://www.handelsblatt.com/meinung/…

Localización AAA de Alemania: Berlín

Quien compra su primer inmueble busca una rentabilidad inmediata. Si tiene tiempo, en Berlín puede obtener unos beneficios impresionantes. Libre de impuestos para los propietarios-ocupantes después de sólo 3 años. Tanto para propietarios como para inversores, Berlín es el lugar donde hay que estar en Alemania y nada va a cambiar.

Mercado inmobiliario de Berlín: un mercado con un crecimiento excepcional del valor.

Esto convierte a Berlín no sólo en el lugar donde hay que estar, sino también en un hotspot. Las calles más caras de Berlín se encuentran principalmente en el centro y suroeste, hasta Wannsee y Potsdam. En ninguna otra ciudad alemana se invierte tanto. Pero, ¿cómo han evolucionado los precios de compra (de las viviendas)?

Un vistazo a las tendencias de los precios de compra en los últimos 10 años y lo que puede aprender de ellas para su inversión en Berlín.

¿Está buscando una o más inversiones en Berlín? Escríbame o llámeme: Contacto.

¿Por qué muchos inversores nacionales y extranjeros adoran Berlín?

El impresionante aumento del valor de la vivienda en Berlín

La evolución de los precios inmobiliarios en los últimos 10 años es notable: de un valor medio de 2.070 euros por metro cuadrado se ha pasado a 5.114 euros por metro cuadrado, lo que corresponde a un impresionante aumento del 147% (datos oficiales: Oficina Federal de Estadística). Incluso en periodos más cortos, como 5 años (aumento del 51% a 3.378 euros/m²) y 3 años (aumento del 20% a 4.249 euros/m²), es evidente el enorme potencial de crecimiento del mercado inmobiliario berlinés.

Berlín: +147 % de aumento de precios en 10 años

Las cifras ilustran la creación de valor a largo plazo de la propiedad berlinesa:

• 10 años: Aumento de 2.070 euros/m² a 5.114 euros/m², lo que corresponde a un incremento de valor del 147%.
• 5 años: Aumento del valor de 3.378 euros/m² a 5.114 euros/m², lo que supone un incremento del 51%.
• 3 años: Mejora de 4.249 €/m² a 5.114 €/m², un aumento del 20%.

Venta libre de impuestos: Ejemplo de uso personal

Ahorrar impuestos en Alemania no es tan difícil. Por ejemplo, mediante el uso personal. Calcular el aumento de valor, una gran inversión con mucha seguridad.

• Importe de la inversión: 13 millones de euros
• Venta libre de impuestos posible después de 3 años para uso privado.
• Se realizó un aumento de 13,0 millones de euros a 15,6 millones de euros para las propiedades no alquiladas, lo que corresponde a un
• Esto corresponde a unaumento de valor del 20,3%, es decir, +2,639 millones de euros en 3 años.

PS:

• Alquiler a largo plazo: Una combinación de ingresos por alquiler y revalorización del capital puede dar lugar a aumentos considerables de los activos al cabo de 10 años(periodo de especulación).

Rendimiento del alquiler comparado con la revalorización

A pesar de un rendimiento de alquiler actual de sólo el 1,2% con un alquiler básico medio de 13.500 euros al mes, el desarrollo del valor a largo plazo ilustra el verdadero potencial de beneficio. En un periodo de 5 años, el alquiler asciende a 810.000 euros y en 10 años a 1.620.000 euros, lo que convierte a la propiedad no sólo en un flujo de ingresos continuo, sino también en un valioso activo.

Puede invertir en bloques de apartamentos en Berlín o en propiedades privadas para uso propio, como chalés en Berlín.

Casas adosadas, edificios residenciales y comerciales en Berlín.

Villas exclusivas en el suroeste de Berlín.

Ventajas fiscales para uso privado y alquiler

Uno de los mayores atractivos del mercado inmobiliario berlinés son los incentivos fiscales. Para uso privado, el sistema fiscal alemán permite una venta libre de impuestos al cabo de sólo tres años. Regulado por el impuesto de especulación. Esto significa que una propiedad no alquilada comprada por 13 millones de euros puede venderse por 15,6 millones de euros tras un aumento de valor del 20,3%: un beneficio libre de impuestos de 2,639 millones de euros.

Enfoques estratégicos de inversión para propietarios

Para los propietarios, el periodo de tenencia de diez años para una venta libre de impuestos ofrece una oportunidad de inversión a largo plazo. Mediante la combinación de los ingresos por alquiler y la revalorización del capital, un arrendador puede obtener un crecimiento significativo de sus activos al cabo de 10 años. Esto subraya la importancia de elegir el momento adecuado para comprar y vender con el fin de aprovechar al máximo las oportunidades del mercado.

Conclusión: Perspectivas a largo plazo en el mercado inmobiliario berlinés

Los datos hablan por sí solos: el mercado inmobiliario berlinés ofrece un enorme potencial a los inversores con una perspectiva a largo plazo. Aunque los rendimientos de los alquileres pueden ser moderados en estos momentos, el continuo aumento del valor y las ventajas fiscales garantizan que la paciencia y un enfoque estratégico merecen la pena. Por tanto, Berlín sigue siendo una dirección privilegiada para los inversores inmobiliarios con visión de futuro.

Más sobre inversiones en Berlín

Más información sobre inversiones en Berlín:

• Comprar una villa en Berlín
• La calle más cara de Berlín
• La propiedad como inversión de capital
• Inmuebles fuera de mercado Berlín

Fundación familiar: ¿Desde cuándo resulta realmente rentable?

La fundación familiar no es un producto masivo. Los costos de creación y operativos, así como su complejidad estructural, solo se justifican a partir de un tamaño crítico de patrimonio.

• Regla de la palma: Capital propio: A partir de aproximadamente 1 millón de euros de patrimonio libre o a partir de un portafolio inmobiliario con un flujo de caja sostenible de 60.000 a 100.000 euros anuales.
• Costes de constitución: 15.000–40.000 € (notario, estatutos de la fundación, planificación fiscal) – detalles en Costes de la fundación familiar
• Costes recurrentes: 5.000–15.000 € anuales (contabilidad, balance anual, supervisión de la fundación, junta directiva)
• Por debajo de este umbral: una Sociedad Limitada de Inmuebles o una Sociedad Limitada de Gestión de Patrimonio suelen ser más eficientes – visión general de todas las formas jurídicas en Alemania
• Horizont temporal: una fundación solo tiene sentido si se mantiene durante dos generaciones (50+ años)

Resumen: Lo que aprenderá en este guía

Los efectos fiscales centrales de la creación de una fundación familiar a primera vista.

Consejo: Fondos familiares de A–Z con consejos fiscales exclusivos en Steuern Sparen One.

Ejemplo de cálculo: Fundación familiar vs. patrimonio privado vs. Sociedad Anónima

Un inversor posee un edificio de apartamentos con los siguientes datos clave:

• Valor de mercado: 2.000.000 €
• Alquiler neto anual: 90.000 €
• Amortización & gastos de publicidad: 30.000 €
• Ganancia fiscal: 60.000 € anuales
• Impuesto personal del inversor: 42 %

Carga fiscal anual en comparación

A lo largo de 30 años, se obtiene un beneficio de liquidez de aproximadamente 515.000 € en comparación con el patrimonio privado. Sin embargo, la fundación familiar deduce de ello la impuesto de sucesiones (ver abajo).

Los cinco principales beneficios fiscales de la fundación familiar

1. Solo 15 % de impuesto de sociedades sobre las rentas de alquiler

Una vez que las inmobiliarias se encuentran en la fundación, los ingresos por alquiler no están sujetos a la renta (hasta el 45 % + solidaridad + posiblemente impuesto eclesiástico), sino a la imposición corporativa del 15 % más el complemento de solidaridad – efectivamente un 15,825 %.

Los ingresos por alquiler en la fundación familiar se gravan con solo un 15,825 % – en lugar del máximo del 47,475 % en el patrimonio privado.

2. Exención de impuesto sobre el comercio mediante deducción ampliada

Mientras que la fundación gestiona exclusivamente su propio patrimonio inmobiliario (sin comercio, sin carácter comercial), se aplica la deducción ampliada del impuesto sobre el comercio según el artículo 9, número 1, oración 2, del Impuesto sobre el Comercio. Efecto: 0 € de impuesto sobre el comercio a pesar de la formal comercialidad de la fundación.

Atención, información privilegiada: La energía solar fotovoltaica, la renta de vacaciones con carácter hotelero o la subarrendación de equipos empresariales pueden hacer que se anule la deducción ampliada – entonces de repente amenazan 14–17 % de impuesto sobre el comercio sobre el beneficio total.

3. Plazo de especulación de 10 años también en la fundación

La venta de inmuebles en la fundación familiar, a diferencia de la sociedad limitada, es exenta de impuestos tras el cumplimiento del plazo de especulación de diez años. Con esto, la fundación combina la ventaja de la baja imposición continua (KSt) con el privilegio del patrimonio privado en el momento de la salida. Más información en el calculador de impuesto de especulación.

4. Baja imposición de las distribuciones a los destinatarios

Las donaciones a los beneficiarios (destinatarios) están sujetas a la retención de impuestos de 25 % más el solido, es decir, 26,375 %. De esta manera, la carga total (KSt + retención por rendimientos) también en caso de retiro completo es menor que el tipo impositivo máximo en el patrimonio privado.

5. Protección contra la imposición por salida del país

Si el patrocinador planea mudarse al extranjero (Suiza, Dubái, Portugal, etc.), se aplica la imposición por retiro al extranjero según el § 6 AStG en el patrimonio privado o en las participaciones en sociedades limitadas – venta fingida con carga total de impuesto sobre reservas ocultas. La fundación familiar, como propietaria con capacidad jurídica, permanece en el interior del país y no desencadena este impuesto. En grandes patrimonios, existe un potencial de ahorro en el rango de los siete dígitos.

Impuesto sobre donaciones al crear: el privilegio de las clases impositivas

A diferencia de lo que a menudo se afirma, la transferencia de patrimonio a una fundación familiar no es exenta de impuesto sobre donaciones. Sin embargo, aplica el privilegio de las clases impositivas según el § 15 Abs. 2 Frase 1 del Estatuto de Sucesiones: lo decisivo es el parentesco con el beneficiario más alejado de la fundación.

Clases impositivas y exenciones

Consejo de diseño: La estatuto de la fundación debería limitar conscientemente el círculo de beneficiarios a miembros de la familia cercanos, para asegurar la clase impositiva I. Quien incluya «todos los descendientes así como sus cónyuges», corre el riesgo de errores costosos.

Impuesto de sucesión sustitutiva: El precio de la eternidad

Dado que una fundación no muere, el legislador finge un caso de sucesión cada 30 años – el impuesto de sucesión sustitutivo según el § 1 Abs. 1 Nr. 4 del Estatuto de Sucesiones.

Cálculo y exenciones

• Basis de cálculo: Patrimonio de la fundación menos dos exenciones de 400.000 € cada una (en total 800.000 €)
• Clase impositiva: Clase I (ficticia: dos hijos como herederos)
• Tasa impositiva: 7–30 % según la cantidad de patrimonio
• Fraccionamiento: En el caso de patrimonio inmobiliario, el impuesto puede repartirse durante un máximo de 30 años (artículo 24 de la Ley de Sucesiones)

Ejemplo de cálculo de la sustitución fiscal de sucesiones

Patrimonio de la fundación después de 30 años: 5.000.000 €

• Exención: 800.000 €
• Valor gravable: 4.200.000 €
• Tasa impositiva Clase I: 19 %
• Impuesto de sustitución fiscal de sucesiones: aproximadamente 798.000 €
• Con fraccionamiento durante 30 años: aproximadamente 26.600 € anuales

Trampa de liquidez: Las fundaciones inmobiliarias puras sin reservas de flujo de caja se ven en apuros cada 30 años. Quien planee a largo plazo, debe crear una reserva de liquidez con anticipación o aprovechar el derecho al fraccionamiento.

Transferir inmuebles a la fundación: Lo que debe saber

Die Übertragung von Bestandsimmobilien in eine Familienstiftung ist juristisch und steuerlich anspruchsvoll.

Atención plazo de especulación al aportar

Wird eine Immobilie aus dem Privatvermögen vor Ablauf der 10-Jahres-Frist in die Stiftung eingebracht, kann dies als Veräußerung i.S.d. § 23 EStG gewertet werden – mit voller Spekulationssteuer auf den Wertzuwachs. Eine unentgeltliche Übertragung kann hier helfen, ist aber sorgfältig zu strukturieren.

Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en caso de transmisión

Die Übertragung in die Stiftung löst grundsätzlich Grunderwerbsteuer aus (3,5–6,5 % je nach Bundesland). Bei Schenkung an die Stiftung kann die Befreiung nach § 3 Nr. 2 GrEStG greifen – Voraussetzung ist eine echte unentgeltliche Übertragung.

Asset Protection: Wann greift der Schutz?

• 4 años después de la transmisión (§ 3 AnfG): Protección contra la anulación por parte de los acreedores del fundador
• 10 años con intención (artículo 3, apartado 1, AnfG): Con intención de discriminación, el plazo se prolonga
• Anulación de insolvencia (§ 134 InsO): 4 años para prestaciones gratuitas

Insider: Quien crea la fundación solo cuando las cosas se ponen difíciles, no tiene protección. La protección de activos solo funciona «en tiempos buenos».

Fundación familiar vs. sociedad limitada inmobiliaria: ¿Qué estructura encaja?