Impuestos sobre la venta de un edificio de apartamentos

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• Impuestos sobre la venta de un edificio de apartamentos

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Vende tu piso y quédate: ¿Es posible?

Vender su piso le permite mejorar su situación financiera y seguir conservando su vivienda. Pero además de mejorar tu liquidez, puedes disfrutar de otras muchas ventajas.

Ventajas: Mayor liquidez y libertad

Por ejemplo, algunos modelos le permiten recomprar posteriormente los bienes vendidos. También se puede conceder a sus herederos un derecho prioritario de recompra. Además, el capital liberado puede utilizarse para pagar préstamos, usted y su familia quedan aliviados económicamente y pueden disfrutar de su jubilación sin preocupaciones.

Estas son las ventajas:

• Mejora de la liquidez
• No es necesario mudarse
• Flexibilidad
• Liquidación de la herencia
• Reembolso de préstamos

Desventajas: Pérdida de propiedad y costes fijos

Sin embargo, también debe tener en cuenta las desventajas. Según el modelo, es posible que ya no pueda disponer de todo el piso a pesar de tener concedido el derecho de residencia y que se le prohíba, por ejemplo, alquilar o arrendar su vivienda. Al mismo tiempo, sigue teniendo que pagar el mantenimiento del inmueble, los gastos de conservación y el impuesto de bienes inmuebles.

Todas las desventajas de un vistazo:

• Pérdida de bienes
• Prohibido alquilar
• Costes continuos

En definitiva, hay ventajas e inconvenientes a la hora de vender un piso y seguir viviendo en él. Las ventajas y los inconvenientes dependerán del modelo que elijas.

Los modelos más importantes de un vistazo

Como ya hemos mencionado, existen diversas opciones que le permiten vender su casa sin tener que salir de su entorno familiar. Se las presentamos.

Venta parcial: pago único inmediato

Con la venta parcial de su piso, hasta el 50% de su piso se vende a una empresa professional de venta parcial. Usted recibe inmediatamente el precio de compra. El derecho de usufructo vitalicio se le garantiza en el registro de la propiedad y paga una cuota mensual al comprador parcial. La particularidad de la venta parcial: puede seguir alquilando y arrendando su piso y generar así un flujo de caja adicional. Además, puede recomprar íntegramente la parte vendida.

La venta parcial de un vistazo:

• Enajenación de hasta el 50% de la vivienda
• Recibir un pago instantáneo
• Garantía del derecho de usufructo en virtud del derecho catastral
• Pago de una cuota mensual de uso

Renta vitalicia: Pago periódico de una renta vitalicia

Una alternativa a la venta parcial es la renta vitalicia. Se trata de un acuerdo por el que usted vende su vivienda y, a cambio, recibe un pago periódico adicional durante el resto de su vida. El importe de la mensualidad suele depender de la edad del vendedor y del valor de la vivienda. Cuanto mayor sea el vendedor, mayor será la mensualidad. Sin embargo, a diferencia de la venta parcial, la renta vitalicia no le garantiza el derecho de usufructo, sino sólo el derecho de residencia.

La renta vitalicia en resumen:

• Venta del piso completo
• Pago adicional de la pensión
• El importe depende del valor de la propiedad y de su antigüedad
• Garantía del derecho de residencia

Tanto si se trata de una venta parcial como de una renta vitalicia, vender un piso sin mudarse es ideal para crear un colchón financiero sin tener que abandonar la vivienda.

Hipoteca inversa: la vivienda como garantía del préstamo

Una hipoteca inversa también le permite permanecer en su casa después de una venta exitosa. Si opta por una hipoteca inversa, su vivienda se utiliza como garantía para obtener dinero de un prestamista. A diferencia de las hipotecas tradicionales, en las que el prestatario paga intereses y amortizaciones, con una hipoteca inversa el prestatario no tiene que hacer ningún pago. En cambio, el importe del préstamo se incrementa con el tiempo por los intereses y las cuotas y vence cuando el prestatario fallece o se muda.

Todo lo que necesita saber sobre las hipotecas inversas:

• Piso como garantía para el prestamista
• Sin pagos adicionales por parte del prestatario

Derecho de usufructo o derecho de habitación en caso de venta y donación

Sin embargo, también puede vender o ceder su piso y hacer que se registre el derecho de usufructo exclusivo. En el caso de un inmueble, el derecho de usufructo permite al usufructuario ocupar el inmueble y utilizarlo como considere oportuno, para obtener ingresos por alquiler o para arrendarlo. El derecho de usufructo no suele estar limitado a ningún periodo de tiempo concreto y finaliza en cuanto fallece el usufructuario.

En lugar de un derecho de usufructo, también puede registrarse un derecho de habitación. A diferencia del derecho de usufructo, el derecho de habitación sólo da derecho a usar y ocupar la propiedad, pero no a obtener ingresos de ella ni a alquilarla.

Conclusión: las ventajas superan a los inconvenientes

Si desea permanecer entre sus cuatro paredes y, de paso, aumentar sus medios económicos, tiene a su disposición diversas opciones. Entre ellas figuran la venta parcial, la hipoteca inversa, la renta vitalicia, el derecho de usufructo y el derecho de habitación. Cada uno de estos conceptos tiene sus ventajas e inconvenientes. Por lo tanto, es importante examinar detenidamente las condiciones para tomar la decisión correcta. Algunas de las ventajas son los ingresos adicionales, la continuidad y no tener que mudarse, mientras que algunas de las desventajas son la pérdida de la propiedad, las restricciones y los costes.

Así que tómate el tiempo suficiente para comparar los distintos modelos y tomar la mejor decisión para ti.

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No-persona GmbH: La GmbH sin accionistas

La Kein-Personen-GmbH -o Kein-Mann-GmbH o Keinmann-GmbH- es una curiosidad entre las formas alemanas de derecho societario, porque representa una GmbH que no tiene accionistas. En la versión austriaca de la GmbHG, la adquisición así como la pignoración de acciones propias por parte de la empresa está expresamente prohibida en el artículo 81 y se declara ineficaz. En Alemania, en cambio, no existe tal restricción, por lo que una GmbH tiene derecho a adquirir sus propias acciones como entidad jurídica sin restricciones. Así, también es posible la adquisición del 100% de las acciones de la empresa.

Causas de la tierra de nadie GmbH: herencia, donación, rescisión & Co

Pero, ¿cómo puede haber una GmbH sin accionistas? Puede haber diferentes razones para que todas las acciones de la GmbH sean propiedad de la misma: La GmbH puede registrarse como heredera de las acciones de la empresa y, por lo tanto, quedarse sin un solo accionista en caso de herencia; en el caso de una empresa unipersonal o una GmbH bipersonal, este escenario es fácilmente imaginable. Otra posibilidad es que la GmbH reciba acciones en forma de donación por parte de sus accionistas o que no queden accionistas en la GmbH mediante una caducidad, es decir, la exclusión forzosa de los accionistas que no quieren o no pueden pagar y que han incumplido su aportación de capital de acuerdo con los estatutos.

Otros motivos son, por ejemplo, la venta de acciones a la GmbH; el abandono de las acciones por parte del accionista o los accionistas a favor de una contraprestación, normalmente la liberación o el descargo de las obligaciones (de pago) existentes; o la retirada de los accionistas por rescisión ordinaria.

Posibles causas de la aparición de una GmbH sin personal:

• Herencia
• Donación
• Caducación
• Compra de acciones/venta de acciones
• Abandona
• Anulación

Establezca una GmbH: Forma jurídica y alternativas

1. One-person GmbH: Fundador en solitario
2. GmbH para dos personas: Dúo de fundadores
3. Sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)
4. Caso especial: Real Estate GmbH
5. Formas jurídicas: Lista

One-person GmbH: Fundador en solitario

GmbH unipersonal – ¡El modelo de GmbH para fundadores en solitario! Si se nombran nuevos accionistas o se abandonan los existentes, el modelo de GmbH que se ha elegido puede cambiar fácilmente. Tanto si se trata de una empresa unipersonal, como de una GmbH bipersonal o incluso de una empresa que funciona sin ningún accionista… En cualquier caso, hay características especiales que debe conocer, ya que se apartan de la norma de la sociedad de responsabilidad limitada convencional.

• Unipersonal

GmbH para dos personas: Dúo de fundadores

GmbH para dos personas – ¡El modelo de GmbH para fundar dúos! Si se nombran nuevos accionistas o se abandonan los existentes, el modelo de GmbH que se ha elegido puede cambiar fácilmente. Tanto si se trata de una empresa unipersonal, como de una GmbH bipersonal o incluso de una empresa que funciona sin ningún accionista… En cualquier caso, hay características especiales que debe conocer, ya que se apartan de la norma de la sociedad de responsabilidad limitada tradicional.

• GmbH para dos personas

Sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)

Sociedad de responsabilidad limitada (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) – La sociedad de responsabilidad limitada (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) es una forma jurídica alemana fundada por al menos una persona y dirigida por al menos un socio. Como su nombre indica, esta forma jurídica corporativa se caracteriza por la limitación de la responsabilidad de su(s) accionista(s).

• Sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)

Caso especial: Real Estate GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – En este artículo aprenderá lo básico sobre las empresas inmobiliarias. ¿A quién se le ocurre constituir una sociedad de responsabilidad limitada al comprar una casa o un condominio? Hay que reconocer que esto no tiene sentido en el caso de la vivienda en propiedad, pero sí en el del alquiler.

• Inmobiliaria Ltd.

Aquí encontrará todas las formas jurídicas que puede elegir como fundador en Alemania y una guía con una lista de comprobación:

Formas jurídicas: Lista

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, la elección de la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos en el proceso de creación de una empresa. Tanto si quiere crear una empresa inmobiliaria especial como una empresa de nueva creación, aquí le he resumido todos los tipos de empresas en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

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GmbH: Formación, ventajas y desventajas

A continuación, aprenderá todo lo que necesita saber sobre la creación de una GmbH. ¿Cómo se puede ser accionista de una GmbH? ¿Cuáles son las diferencias entre las empresas incompletas y las completas? ¿Cuáles son las ventajas? ¿Cuáles son las desventajas? ¿Cómo se crea una empresa? ¿Qué es una empresa? Obtendrá respuestas a todas estas preguntas y más, explicadas de forma sencilla y rápida. Además, todo lo que necesita saber sobre los impuestos en Alemania y el comercio inmobiliario.

Aprenda todo lo que necesita saber aquí. Además, encontrará todos los tipos de empresas y formas jurídicas alemanas, así como consejos para la creación de una empresa, incluido el caso especial de las GmbH inmobiliarias, las fundaciones familiares y las empresas.

Si está pensando en constituir una sociedad de responsabilidad limitada, lo primero que debe conocer es el proceso de constitución: ¿Quién puede constituir qué exactamente, cuándo y a cuántos… cuáles son las diferencias y similitudes entre las distintas formas de derecho de sociedades? Es igualmente importante conocer las ventajas y desventajas de una GmbH: Desde la distribución de beneficios hasta el ahorro de impuestos: una visión general de los siete criterios de fundación más importantes.

¿Cuáles son los criterios de fundación?

1. Número de accionistas
2. Gestión
3. Fundación
4. Nombre de la empresa
5. Financiación
6. Responsabilidad
7. Distribución de beneficios

Corporation GmbH: Gestión según el HGB

En el mundo empresarial, hay muchas formas diferentes de negocio que puedes elegir. A grandes rasgos, se dividen en dos categorías, a saber, las empresas unipersonales y las empresas, que a su vez se dividen en empresas incompletas -entre las que se encuentran las empresas inactivas y las empresas BGB- y las empresas completas -sociedades, corporaciones y algunas más-.

La sociedad de responsabilidad limitada -GmbH- es una de las llamadas sociedades completas y, a diferencia de las sociedades incompletas, no está sujeta al Código Civil alemán (BGB), sino al Código de Comercio alemán (HGB). Como sociedad anónima, la GmbH tiene una estructura más compleja que otras formas de derecho societario, ya que no puede fundarse de manera informal como una sociedad colectiva (OHG), sino que requiere la certificación notarial del acuerdo de los accionistas.

Otras corporaciones típicas:

• Empresa emprendedora / UG (responsabilidad limitada)
• Sociedad anónima (AG)
• Sociedad Europea (Societas Europaea, abreviado: SE)
• Sociedad comanditaria por acciones (KGaA)

Variante de forma jurídica GmbH & Co KGaA – KGaA con socio general GmbH

A veces la GmbH también aparece en combinación con una sociedad limitada por acciones (KGaA). Por ejemplo, las empresas familiares se organizan a veces como Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien – en resumen: GmbH & Co KGaA. En este caso, forman una sociedad anónima en sentido jurídico, pero el socio colectivo, como accionista responsable personalmente, no es una persona física cualquiera, sino específicamente una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH). Si el socio colectivo es en cambio una AG, se habla de una AG & Co KGaA, y en el caso de una Societas Europaea de una SE & Co KGaA.

Más sobre las formas híbridas individuales:

• AG & Co KGaA – véase sociedad anónima (AG)
• SE & Co KGaA – véase Societas Europaea (SE)

Las empresas que operan bajo la variante de forma jurídica de la GmbH & Co KGaA sólo existen desde finales de los años 90, después de que una sentencia del Tribunal Supremo Federal (BGF) explicara claramente las cuestiones jurídicas abiertas. Los departamentos de licencias de algunos conocidos clubes de fútbol han optado por crear una GmbH & Co KGaA, al igual que muchas otras empresas de los más diversos sectores: Alimentos, productos farmacéuticos, ropa, publicaciones y medios digitales, por nombrar sólo algunos.

Ejemplos para las empresas GmbH & Co KGaA:

• Asklepios Kliniken GmbH & Co. KGaA
• Borussia Dortmund GmbH & Co. KGaA
• CoinIX GmbH & Co. KGaA
• Funke Mediengruppe GmbH & Co. KGaA
• H&R GmbH & Co. KGaA
• Jack Wolfskin Ausrüstung für Draußen GmbH & Co. KGaA
• Merz Pharma GmbH & Co. KGaA
• Mineralbrunnen Überkingen-Teinach GmbH & Co. KGaA
• NorCom Information Technology GmbH & Co. KGaA
• Paragon GmbH & Co. KGaA
• Schwartauer Werke GmbH & Co. KGaA
• Wiley-VCH GmbH & Co. KGaA

CEWE Stiftung & Co. KGaA es un caso especial: En esta empresa, el socio general está encarnado por una fundación. En principio, la sociedad comanditaria por acciones es posible en todas las combinaciones imaginables, como señala GUB Investment Trust KGaA como ejemplo.

Lea más sobre el tema «Establecer una fundación familiar» aquí:

• Establecer una fundación familiar

Fundación y gestión: solo, en pareja o en equipo

¿Quiere crear una sociedad de responsabilidad limitada y vivir su sueño de independencia en la realidad? No hay problema. Porque para la fundación de una GmbH, una persona física -o jurídica- es completamente suficiente. Si lo desea, puede ser el único fundador de la empresa y, por tanto, asumir automáticamente la gestión en solitario. Por otra parte, los dúos de fundadores suelen compartir la gestión, mientras que en una GmbH multipersonal todos los socios pueden ejercer sus derechos de cogestión. Opcionalmente, el puesto de director general también puede externalizarse y cubrirse externamente. En este caso, se habla de un director general externo por encargo.

Quien en última instancia tiene el poder de la gestión… Existe la obligación para con los demás accionistas de proporcionar información sobre los asuntos de la GmbH y de presentarles los libros y registros para su inspección si así lo solicitan.

Consejo: Una sociedad de responsabilidad limitada es una forma excelente de crear una empresa familiar. Gracias a las posibilidades flexibles de adaptar el capital social y las acciones de la empresa al marco financiero de todos los miembros de la familia y de gestionar la empresa a través de las generaciones, padres, hijos y nietos pueden participar juntos en la sociedad de responsabilidad limitada.

Inscripción en el registro mercantil: las aplicaciones más importantes para los fundadores de GmbH

La relación interna determina el inicio de la empresa como la fecha acordada contractualmente entre los socios. Sin embargo, en la relación externa, la constitución de la GmbH está fechada en la primera acción en nombre de la empresa, es decir, a más tardar con la inscripción vinculante en el registro mercantil. El registro le cuesta una media de entre 200 y 300 euros y suele ser realizado por un notario.

Al estar inscrito como socio de una GmbH en el registro mercantil, puede -al igual que un socio de la OHG- comerciar oficialmente con una denominación social. Esto significa que su empresa tiene una denominación social, es decir, un nombre oficial, que puede diseñar libremente junto con los demás accionistas. No importa si es una empresa personal, una empresa en especie, una empresa ficticia o una empresa mixta… Siempre que el nombre se ajuste a la prohibición de engañar a las personas y el nombre sea «Gesellschaft…. mbH» o tiene el sufijo «GmbH», casi todo está permitido.

Número de identificación fiscal, oficina de licencias comerciales, estatutos y notario

En primer lugar, recibirá un número de identificación fiscal (NIF) de su oficina local de impuestos, que sirve como requisito básico para todos los demás trámites y solicitudes. El registro de la GmbH como sociedad o empresa comercial lo lleva a cabo la Oficina de Licencias Comerciales por una tasa de tramitación que oscila entre los 10 y los 65 euros.

Además, en el acuerdo de accionistas se puede acordar la denominada obligación de realizar aportaciones adicionales. Se trata de una obligación opcional, limitada o ilimitada, de los socios de realizar otras aportaciones adicionales, limitadas o ilimitadas, además de las ya existentes. Este requisito suele estar vinculado a ciertas condiciones o a la aparición de determinadas situaciones, por ejemplo, la reurbanización pendiente de un inmueble. Según la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada (GmbHG), dichas aportaciones adicionales acordadas deben ser proporcionales a las participaciones en la GmbH de los distintos socios. Sin embargo, mediante el abandono -es decir, renunciando a las propias acciones de la empresa- es posible liberarse de una obligación existente de realizar aportaciones adicionales.

Extracto de la ley – § 26 GmbHG:

(1) Los estatutos pueden prever que los accionistas decidan solicitar otras aportaciones (aportaciones adicionales) por encima de los importes nominales de las acciones.

(2) El pago de las cotizaciones adicionales se hará en proporción a las acciones.

(3) La obligación de realizar aportaciones adicionales puede limitarse en los estatutos a una cantidad determinada en proporción a las acciones.

25.000 euros de capital social, la mitad para la fundación en efectivo

Un requisito previo para la inscripción en el registro mercantil es el pago del capital social requerido de al menos 25.000 euros en la cuenta de la empresa. Al menos la mitad de la cantidad especificada debe ingresarse en la cuenta de la empresa en el momento de la constitución de la GmbH en efectivo. Para el valor residual es irrelevante si se trata de una aportación en metálico o en especie, como bienes inmuebles, maquinaria, hipotecas, etc., lo principal es que la aportación nominal se anote de forma reconocible en el acuerdo de accionistas según su tipo.

Posibles contribuciones en especie:

• Inmobiliaria
• Máquinas
• Coche
• Equipo de oficina y negocios
• Copyright
• Embargos inmobiliarios
• Derechos de marca
• Patentes
• Créditos recuperables

En general, el capital social se define como la suma de todas las aportaciones de capital y recibe el término «capital suscrito» en el balance. El valor exacto lo determinan los accionistas en el acuerdo de accionistas y puede variar para cada uno de ellos. El importe mínimo prescrito se establece por encima de los 100 euros, por lo que todas las aportaciones de mayor valor deben ser un múltiplo de 50. Además, hay que ingresar una cuarta parte como mínimo en cada aportación de capital hasta alcanzar un summa sumarum de 12.500 euros.

Beneficios, pérdidas y responsabilidad

A diferencia de las sociedades colectivas (OHG) y de las sociedades comanditarias (KG), los beneficios obtenidos por una sociedad de responsabilidad limitada no se pagan necesariamente de forma directa. Más bien, los socios deciden conjuntamente cómo repartir los beneficios: En el caso de un reparto de beneficios, el cálculo de las participaciones en los beneficios se realiza en proporción a las participaciones de cada uno de los socios. En cambio, en el caso de la formación de una reserva, el beneficio se retiene y contribuye a la ampliación de los fondos propios.

La limitación de la responsabilidad es un factor clave en la denominación de una GmbH y a menudo un criterio para elegir ésta y no otra forma jurídica de empresa. Como corporación, la GmbH es una entidad jurídica de derecho privado. De este modo, la responsabilidad de los accionistas individuales se limita al patrimonio de la empresa y no tienen que participar en las pérdidas con su patrimonio privado en caso de deudas de la empresa. Sin embargo, antes de la inscripción en el registro mercantil, sigue siendo una pre-GmbH y, por lo tanto, todos los socios que participan en la pre-fundación son responsables sin limitación, directa y solidariamente.

Sin embargo, se aplica una responsabilidad distinta al director general: en caso de duda, es el único que debe responder también con su patrimonio privado.

Órganos de la empresa: Director General, Consejo de Supervisión y Junta General de Accionistas

Una sociedad de responsabilidad limitada se compone de varios órganos. Estos órganos se dividen en:

1. Los directores,
2. El Consejo de Supervisión y
3. La junta general.

Los consejeros delegados se ocupan de los negocios cotidianos y de otros asuntos de la empresa y representan a su empresa de cara al exterior de acuerdo con la GmbHG. El consejo de supervisión está obligado por ley a superar un determinado número de empleados y funciona como órgano de control de la empresa nombrando y asesorando al consejo de administración, pero también supervisando y, en caso de duda, destituyéndolo. Alternativamente, su establecimiento también puede determinarse en el marco de los estatutos. La junta de accionistas actúa como órgano de decisión de la GmbH.

Si quiere saber más sobre los órganos individuales de una sociedad de responsabilidad limitada, siga leyendo aquí:

• Órganos de una GmbH

Ventajas: Reputación, calificación crediticia, seguridad, flexibilidad & Co.

Tras presentar las características típicas de una sociedad de responsabilidad limitada, seguro que ya ha reconocido las ventajas que le ofrece esta forma jurídica: El elevado capital inicial también convierte a la sociedad de responsabilidad limitada en una forma jurídica reputada, lo que puede ser una ventaja, especialmente en materia de financiación de la empresa. Por ello, las instituciones financieras suelen estar dispuestas a conceder buenos préstamos y los socios comerciales y los clientes obtienen más seguridad gracias a la buena calificación crediticia.

Además, también se aceptan aportaciones en especie, de modo que no depende únicamente del patrimonio en efectivo de un accionista. El riesgo financiero, por otra parte, sigue siendo bajo, ya que los socios no responden con su patrimonio privado. La tributación con el impuesto de sociedades también es más favorable en muchos casos que tener que gestionar todo -como ocurre con las sociedades colectivas- a través del impuesto sobre la renta.

Los modelos flexibles de GmbH también permiten la creación de una GmbH en solitario o entre socios, así como en equipo: la gestión se puede organizar de forma interna y externa para una o varias personas. Las acciones de la GmbH pueden ser compradas y vendidas tanto por personas físicas como jurídicas. Esto facilita el cambio de accionistas.

• Forma jurídica respetada
• Alta calificación crediticia
• Más seguridad para bancos, socios comerciales y clientes
• Las contribuciones en especie están permitidas
• Bajo riesgo financiero debido a la limitación de la responsabilidad
• Una fiscalidad más favorable con el impuesto de sociedades
• Gran flexibilidad en la estructura y la gestión
• Se aceptan personas jurídicas como accionistas
• Simple cambio de accionistas

Desventajas: Responsabilidad del impuesto sobre actividades económicas, 25.000 euros de capital social y responsabilidad

También se identifican rápidamente las desventajas de fundar una GmbH: Por un lado, el elevado capital social de al menos 25.000 euros es un problema evidente para muchos empresarios. La responsabilidad social también es de al menos 25.000 euros. La fundación no puede tener lugar de manera informal, sino que está sujeta a amplias formalidades y requisitos. En caso de duda, el director general también es responsable con su patrimonio privado. Los bancos pueden socavar fácilmente la exención de responsabilidad si, a pesar de su elevada solvencia, pretenden obtener una garantía directamente ejecutable de los accionistas. Por último, pero no por ello menos importante, la GmbH está sujeta al impuesto sobre actividades económicas y, en función del objeto de la empresa y de su gestión, tiene que pagar otros gravámenes fiscales.

• Se requiere un capital social elevado
• Pasivo basado en el capital social
• Sin fundamento informal
• Posible responsabilidad privada de los administradores
• Los bancos pueden exigir garantías directamente ejecutables
• Elevados impuestos sobre el comercio

Evaluación: Invertir, arriesgar y cubrir

Después de comparar las ventajas y desventajas, queda claro: a primera vista, el proceso de formación parece complejo y mucho más extenso que, por ejemplo, con una sociedad civil… Sin embargo, el proceso no es excesivamente difícil, especialmente si se trata de una empresa unipersonal. Una GmbH tiene especial sentido si se planifican proyectos empresariales expuestos a un alto grado de riesgo o si el director general y el accionista son la misma persona. Las empresas de nueva creación con reservas monetarias y los inversores inmobiliarios tienen muchas opciones para estructurar y gestionar sus sueños y objetivos empresariales a través de una GmbH.

Para las familias en particular, la GmbH suele ser una forma jurídica adecuada, ya que cada miembro de la familia puede contribuir a la empresa en función de sus cualificaciones, posibilidades y fiabilidad, y los cambios pueden realizarse fácilmente a través de las generaciones.

Modelos GmbH con y sin accionistas

Como accionista único, usted es su propio jefe: es fundador, accionista y director general al mismo tiempo y puede configurar su GmbH totalmente según sus deseos. Si la responsabilidad empresarial es demasiado alta para usted o si tiene planes para los que depende de varias personas, puede incorporar tantos cofundadores como desee o añadirlos a la GmbH más adelante. También puedes dividir la autoridad de gestión entre una o varias personas. La GmbH multipersonal es, por tanto, el modelo de GmbH más común.

Si se nombran nuevos accionistas o se abandonan los existentes, el modelo de GmbH que se ha elegido puede cambiar fácilmente. Tanto si se trata de una empresa unipersonal, como de una GmbH bipersonal o incluso de una empresa que funciona sin ningún accionista… En cualquier caso, hay características especiales que debe conocer, ya que se apartan de la norma de la sociedad de responsabilidad limitada tradicional. A continuación, conocerá los aspectos más importantes para los fundadores en solitario, los dúos fundadores y los fundadores en equipo, para que pueda tomar una decisión informada sobre la forma de empresa que mejor se adapte a usted y a sus planes antes de iniciar su propio negocio.

• GmbH para dos personas
• Unipersonal
• Kein-Personen-GmbH

Consejo: Existe un protocolo de ejemplo para las formaciones de GmbH con un máximo de tres accionistas, que puede simplificarle considerablemente el proceso de formación.

Immobilien GmbH: Gestión, Alquiler, Marketing & Co.

¿No le parece mal la idea de una sociedad de responsabilidad limitada y ahora se pregunta cómo puede combinar su sociedad de responsabilidad limitada con el sector inmobiliario? Una compañía inmobiliaria es una empresa que sirve para financiar, desarrollar, realizar, alquilar o comercializar bienes inmuebles, desde una sola propiedad hasta una cartera de inmuebles de tres o más dígitos. La gestión de los bienes inmuebles o de los bienes inmuebles de terceros en nombre de terceros también puede ser gestionada por una empresa inmobiliaria.

Pequeño consejo: Cuando adquiera y/o gestione un inmueble, asegúrese de que todos los detalles estén claramente recogidos en el acuerdo de accionistas.

Vermögensverwaltende GmbH – Variante 1: Ventajas de la Immobilien GmbH

Esta variante de la GmbH de gestión de activos suele denominarse empresa de leasing por las ventajas que conlleva. Impresiona con varias ventajas, en primer lugar las impresionantes ventajas fiscales: En lugar de tener que pagar impuestos sobre la propiedad alquilada de forma privada a tipos elevados (impuesto sobre la renta, recargo de solidaridad, impuesto eclesiástico), una sociedad colocada al frente de la propiedad puede ahorrar impuestos en una medida considerable. Los ingresos por alquiler se contabilizan como ingresos empresariales y, por tanto, se gravan al tipo del impuesto de sociedades, lo que reduce considerablemente la carga fiscal total.

Además, el alquiler y el arrendamiento de bienes inmuebles privados no se considera, por lo general, una actividad comercial que esté sujeta a impuestos. La gestión de activos puros tiene lugar fuera de las transacciones comerciales generales, por lo que el impuesto sobre actividades económicas se omite por completo al solicitarlo a la oficina fiscal competente. Para no arriesgarse a que se le aplique el tipo impositivo completo del impuesto sobre actividades económicas más adelante, debería subcontratar todas las tareas administrativas y manuales de carácter comercial como medida de precaución.

Atención: En el caso de una sociedad de responsabilidad limitada inmobiliaria, no se prevé el habitual reparto de beneficios, ya que los socios deben practicar la retención final sobre sus ganancias en caso de reparto de beneficios. En cambio, el ahorro resultante de los beneficios fiscales se utilizará para pagar deudas o como inversión de activos.

Asset-managing GmbH – Variante 2: Ventajas de la sociedad de cartera

Esta variante de la GmbH de gestión de activos es, a diferencia de la GmbH inmobiliaria presentada anteriormente, una sociedad inmobiliaria comercial. En este caso, las participaciones directas se reúnen en una empresa matriz jerárquicamente superior, denominada holding. Además de las participaciones en sociedades anónimas como la GmbH y la AG, también se pueden incorporar otras formas de derecho societario. Uno de los objetivos de una sociedad de cartera es ahorrar impuestos: Al combinar las distintas participaciones de la empresa, no se cobra el impuesto sobre las plusvalías en caso de reparto de beneficios.

Impuestos para los accionistas de la GmbH: KSt, GewSt, USt & Co.

Como accionista de una sociedad anónima, debe conocer algunos tipos de impuestos, ya que al crear su empresa, recibe ingresos de su negocio y, por supuesto, debe pagar impuestos por ellos. Por lo tanto, de acuerdo con la legislación fiscal, naturalmente debe pagar el impuesto sobre el volumen de negocios, en la medida en que la GmbH no sólo realiza un volumen de negocios exento de impuestos. Todas las empresas están sujetas al impuesto de sociedades. La exención de impuestos es posible en determinadas circunstancias, por ejemplo, si la GmbH cumple los criterios de no tener ánimo de lucro. El pago del impuesto sobre actividades económicas también es obligatorio para una GmbH, aunque todos los miembros fundadores sean autónomos, ya que, en virtud de su forma jurídica, siempre se considera una empresa comercial.

• Impuesto de sociedades (KSt)
• Impuesto sobre el comercio (GewSt)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
• Impuesto sobre la renta (ESt)
• Impuesto sobre las ganancias de capital (KapESt)

Otros impuestos: LSt para los empleados, GrESt y GrSt

Como empleador, la GmbH también es responsable del pago del impuesto sobre la renta de todas las personas que mantienen una relación laboral con ella. Según la legislación fiscal, el director general se considera un empleado dependiente. Cuando se adquiere una propiedad, se debe pagar un impuesto único de transferencia de tierras. Siempre se cobra si la empresa no sólo alquila sino que también adquiere bienes inmuebles. A continuación, se recauda el impuesto sobre la propiedad de todos los bienes inmuebles propiedad de la GmbH.

• Impuesto sobre el salario (LSt)
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (GrESt)
• Impuesto sobre bienes inmuebles (GrSt)

Aquí puede saber qué impuestos puede esperar de una empresa inmobiliaria:

• Ahorrar impuestos sobre los bienes inmuebles

Conclusión: Sociedad de responsabilidad limitada – ¿Para quién vale la pena?

Los modelos versátiles de GmbH le permiten iniciar su sueño de tener su propia empresa en cualquier constelación y tienen la posibilidad de reaccionar con flexibilidad a los cambios en el número de accionistas. Tanto si prefiere trabajar solo como en equipo, una GmbH ofrece a los fundadores en solitario, a los fundadores en equipo y a las asociaciones empresariales una forma jurídica adecuada para llevar a cabo incluso negocios arriesgados con habilidad y sin responsabilidad privada. La fácil introducción de nuevos accionistas y la gestión cambiante permiten una gestión intergeneracional de la sociedad de responsabilidad limitada y también pueden organizar una sucesión segura.

Desde el punto de vista inmobiliario, las sociedades inmobiliarias de gestión de activos son especialmente interesantes para las empresas de nueva creación y los inversores con un elevado patrimonio privado que desean gestionar, alquilar y, en su caso, vender sus propias propiedades inmobiliarias y/o las de terceros de forma no comercial (Immobilien GmbH) o comercial (Holding). La GmbH también es una buena opción para la transmisión a largo plazo de bienes inmuebles a los hijos y nietos. Además, el capital aportado a la GmbH está protegido incluso si surgen cuellos de botella financieros privados.

Comparación: ¿empresa unipersonal, GmbH unipersonal, pequeña AG o empresa emprendedora?

Si está pensando en crear una empresa por su cuenta, puede elegir entre diferentes formas jurídicas de empresa: Por un lado, está la clásica sociedad unipersonal, en la que se actúa como autónomo o empresario registrado o se crea una pequeña empresa. También puede elegir entre una sociedad de responsabilidad limitada unipersonal y una sociedad empresarial -a menudo denominada «mini-GmbH»- o crear una pequeña sociedad anónima.

Empresa unipersonal y GmbH unipersonal

Básicamente, no hay mucha diferencia entre las dos formas jurídicas de empresa unipersonal y sociedad unipersonal, porque en ambos casos usted es el único accionista con poder único de gestión y poder único de representación. Sin embargo, la diferencia decisiva radica en la forma de la responsabilidad: como empresario registrado (e. Kfm.) o mujer de negocios registrada (e. Kff.), usted es responsable de forma ilimitada, directa y solidaria; en cambio, como socio único de una GmbH unipersonal, usted es responsable exclusivamente de la empresa hasta el importe de la aportación de capital que haya realizado.

¿También es usted empresario individual y no quiere seguir asumiendo el enorme riesgo de la responsabilidad civil? Entonces debería pensar en transformar su empresa unipersonal en una sociedad de responsabilidad limitada unipersonal. El cambio de forma es fácil de realizar, pero puede suponer una gran diferencia en caso de pérdidas. Para evitar la responsabilidad personal, como parte de los comerciantes registrados (e. K.) sólo necesita un certificado notarial que confirme un valor de al menos 25.000 euros para su negocio y presentarlo en el registro mercantil junto con el balance de apertura. La empresa unipersonal se incorpora prácticamente a la GmbH como aportación en especie.

Empresa emprendedora y pequeña sociedad anónima

También puede considerar la posibilidad de fundar una «Unternehmergesellschaft» (UG). A menudo denominada «pequeña GmbH» o «mini-GmbH», esta forma jurídica de empresa es una subforma de la sociedad de responsabilidad limitada convencional, pero a diferencia de la GmbH «normal» sólo requiere un euro como capital social. Por lo tanto, resulta especialmente atractivo para los fundadores en solitario que no disponen de 25.500 euros en su cuenta bancaria. Sin embargo, sin el capital social de una GmbH, su imagen ante los bancos podría ser menor y sus posibilidades de obtener un buen préstamo podrían disminuir.

La llamada «pequeña AG» está destinada principalmente a los accionistas individuales que desean mantener su sociedad anónima dentro de un círculo reducido de personas. Aparte del accionista individual, que también asume el papel del consejo de administración, sólo se requiere el nombramiento de otras tres personas como miembros del consejo de supervisión. Sin embargo, la constitución de una sociedad anónima, independientemente de su tamaño, lleva mucho tiempo y es más costosa que las otras formas habituales de derecho de sociedades. Por lo tanto, una sociedad de responsabilidad limitada unipersonal o una sociedad empresarial puede ser más adecuada si piensa crear su negocio solo. También puede considerar la posibilidad de crear una empresa individual.

Puede obtener más información sobre las diferentes formas jurídicas para los empresarios en solitario aquí:

• Empresa individual (UE)
• Empresa emprendedora / UG (responsabilidad limitada)
• Pequeña sociedad anónima – véase AG

Consejo de lectura: Formularios legales y bienes raíces GmbH

1. Formas jurídicas: Lista
2. Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

Formas jurídicas: Lista

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, la elección de la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos en el proceso de creación de una empresa. Tanto si quiere crear una empresa inmobiliaria especial como una empresa de nueva creación, aquí le he resumido todos los tipos de empresas en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

Tipos de empresas en detalle:

• Empresa unipersonal
• Empresario registrado / mujer de negocios registrada (e. K.)
• Asociación civil (GbR)
• Sociedad General (OHG)
• Sociedad Limitada (KG)
• Empresa emprendedora (UG)
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Sociedad anónima (AG)
• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fundación / Fundación familiar

Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

En este artículo aprenderá lo básico sobre las empresas inmobiliarias. Explicado brevemente: Una empresa inmobiliaria es una empresa que persigue el objetivo de alquilar, desarrollar, financiar, realizar y/o comercializar. No importa si se trata de una o varias propiedades. La gestión de inmuebles residenciales y comerciales -en interés propio o como servicio ofrecido a terceros- es también un enfoque popular para las empresas inmobiliarias y las sociedades de responsabilidad limitada de gestión de activos. Infórmese sobre las principales ventajas e inconvenientes de la compra de bienes inmuebles y los costes que cabe esperar.

• Inmobiliaria Ltd.

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Prestaciones hereditarias: ¿qué se grava y qué no?

Para proteger a los herederos de una gran carga financiera, se aplican diferentes tipos impositivos y desgravaciones en función del grado de parentesco. Estas desgravaciones incluyen varias cosas que no tienen que tributar para que los herederos no tengan que pagar la mayor parte como impuestos, especialmente en el caso de una herencia grande. A partir de ahora podrá saber qué desgravaciones fiscales existen y a cuánto ascienden para los respectivos miembros de la familia.

• Patrimonio vitalicio: legar correctamente
• Más información sobre: heredar correctamente

Prestaciones de jubilación – reguladas con precisión para los hijos y los cónyuges

Los subsidios de pensión se pagan si la pareja o los hijos dependían de la ayuda económica del fallecido. En el caso de los cónyuges, la cuantía de la pensión es de 256.000 euros, siempre que el cónyuge superviviente no tenga una pensión de viudedad o una pensión professional por la que no se deba pagar el impuesto de sucesiones. Si existe tal pensión, el valor de la misma se determina sobre la base de la duración prevista de las prestaciones y la asignación de la pensión se reduce en este valor.

Los hijos tienen derecho a una pensión que se gradúa en función de la edad del hijo en el momento del fallecimiento. Los niños de hasta 5 años tienen derecho a una pensión de 52.000 euros. A partir de ese momento, la asignación de la pensión disminuye en aproximadamente 10.000 euros cada cinco años. Por lo tanto, los hijos de entre 20 y 27 años pueden solicitar una asignación de pensión de 10.300 euros, pero estas asignaciones sólo son pertinentes si los hijos no tienen una pensión propia, como una pensión de orfandad.

• Los subsidios de pensión se aplican si la pareja o los hijos dependían de la ayuda económica del fallecido
• Los cónyuges y las parejas civiles registradas reciben 256.000 euros
• Los niños reciben 52.000 euros, pero la cantidad se reduce bajo ciertas condiciones

Impuesto de sucesiones: uso inteligente de las desgravaciones – consejos de un abogado especialista

Otros subsidios – diferentes según el grado de relación

Los demás subsidios, además de los subsidios de pensión, se regulan en función del grado de parentesco y son independientes de las pensiones de supervivencia existentes o de los bienes propios. En consecuencia, los cónyuges y las parejas registradas heredan una asignación de 500.000 euros. Los hijos del fallecido o los nietos del mismo, si sus padres fallecen antes de la herencia, pueden reclamar un subsidio de 400.000 euros. Los nietos cuyos padres aún viven pueden solicitar ayudas libres de impuestos por valor de 200.000 euros. En el caso de los bisnietos o de los propios padres del fallecido, se aplican subsidios de 100.000 euros. Todos los demás herederos pueden solicitar una desgravación de 20.000 euros. Para que haya que pagar el menor número posible de impuestos al heredar, el testador puede tomar decisiones importantes mucho antes del fallecimiento y determinarlas en el testamento.

Sólo lo que queda de la herencia después de deducir las desgravaciones es imponible. Cada adquisición imponible se redondea a 100 euros. Los tipos impositivos individuales del impuesto de sucesiones dependen de las diferentes clases de impuestos de los herederos y también se gradúan progresivamente.

• Se aplican otras desgravaciones tanto a las herencias como a las donaciones
• Las indemnizaciones se basan en el grado de relación

Regalos: desgravaciones e impuesto sobre donaciones

El impuesto de sucesiones y el de donaciones están estrechamente relacionados. Se aplican prácticamente las mismas desgravaciones que en el caso de las herencias, sin embargo, las desgravaciones concedidas como donación sólo pueden quedar libres de impuestos una vez cada diez años. Por tanto, los testadores que deseen reducir el impuesto de sucesiones para sus herederos deben empezar a ceder sus bienes diez años antes de su muerte. En el caso de las familias de retazos, esta normativa significa que puede tener sentido adoptar a los hijos del cónyuge para que las cantidades libres de impuestos sean iguales a las de los hijos biológicos. La adopción no afecta a la sucesión del otro progenitor biológico.

De este modo, la donación permite ahorrar en el impuesto de sucesiones. Los testadores deben ser conscientes de estas posibilidades y utilizarlas de forma selectiva para tener que pagar menos de la herencia en impuestos. Las parejas no casadas deben tener en cuenta que incluso las uniones civiles de larga duración sólo permiten las desgravaciones fiscales indicadas si se reconocen oficialmente, ya sea mediante el matrimonio o el registro de la pareja.

• En el impuesto sobre donaciones se aplican las mismas desgravaciones fiscales que en el impuesto sobre sucesiones.
• Ambos están estrechamente relacionados y siguen las mismas premisas

Bienes exentos de impuestos: obras de arte, bibliotecas o efectos domésticos

Además de las desgravaciones fiscales, también hay bienes que están exentos de impuestos. Para los parientes cercanos de la clase impositiva I, los bienes muebles, como el ajuar doméstico o los objetos similares de uso cotidiano, se consideran libres de impuestos si no superan un valor de 42.000 euros. Para el resto de herederos, se aplica un valor de 12.000 euros. Si las obras de arte, los archivos o las bibliotecas forman parte del patrimonio, suelen estar exentos de impuestos en un 60%. Si el patrimonio incluye un edificio en el que vive uno de los herederos, éste también puede quedar exento de impuestos.

• Algunos bienes están libres de impuestos o exentos de ellos hasta una determinada cantidad
• Los archivos, las obras de arte y las bibliotecas están exentos de impuestos en un 60%.

Más información sobre el tema: ¡Levantar correctamente en vida!

Las preguntas más importantes sobre el tema de las desgravaciones fiscales y el impuesto de sucesiones

Dado que los importes exentos de impuestos varían en función del grado de parentesco y también dependen de la sucesión, a menudo surgen preguntas sobre este tema. Para que sepa a qué desgravación tiene derecho y a qué cantidad de impuesto de sucesiones debe responder, los expertos de Lukinski responden a todas las preguntas importantes sobre el tema de las desgravaciones y el impuesto de sucesiones.

¿Cuál es la cuantía del impuesto de sucesiones?

Los importes libres de impuestos varían en función del grado de parentesco. En el caso de los cónyuges y parejas, se aplica un importe de 500.000 euros; en el caso de los hijos y nietos, si sus padres ya han fallecido, se aplica un importe de 400.000 euros. En el caso de los nietos cuyos padres aún viven, se aplica un importe de 200.000 euros y en el caso de los padres y abuelos se aplica un importe de 100.000 euros.

¿A cuánto asciende la cuantía exenta de impuestos para las herencias entre hermanos?

En el caso de herencias entre hermanos, se aplica una asignación de 20.000 euros. Los herederos están sujetos a la clase de impuestos 2.

¿Cómo puedo evitar el impuesto de sucesiones?

El impuesto sobre sucesiones puede reducirse si el testador comienza a entregar su herencia en vida. En este caso hay que tener en cuenta algunas pautas para no incurrir en el impuesto sobre donaciones. Si se respeta todo, el impuesto de sucesiones puede reducirse por la donación y, según el caso, incluso eliminarse por completo.

¿Cuándo se paga el impuesto de sucesiones?

El impuesto de sucesiones lo pagan todos los herederos. Sin embargo, el impuesto sólo se aplica a la cantidad que supera la exención de impuestos. El posible importe libre de impuestos varía en función del grado de parentesco.

¿Las donaciones están sujetas a impuestos?

El impuesto sobre donaciones está muy cerca del impuesto sobre sucesiones. En general, una donación debe tributar del mismo modo que una herencia, pero en este caso se aplican las mismas desgravaciones. Por tanto, los testadores pueden minimizar el impuesto de sucesiones haciendo una donación en vida.

¿Hasta cuándo está libre de impuestos una herencia?

Esto depende del grado de parentesco. Los parientes cercanos, como los cónyuges y los hijos, tienen un subsidio mayor que los nietos, padres o abuelos del fallecido.

¿A cuánto asciende el impuesto de sucesiones?

La cuantía del impuesto de sucesiones depende del grado de parentesco, de la cuantía del patrimonio, pero también de las respectivas desgravaciones. La cuantía del impuesto de sucesiones en cada caso concreto debe calcularse individualmente.

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