Alquilar un chalet: retorno de la inversión e incremento del valor

¿Vale la pena alquilar en España? ¡Sí! Como se verá más adelante en el ejemplo, algunos generan entre el 5% y el 10% del importe de la compra al año, sólo alquilando en la temporada alta y en torno a ella. Los 3 a 6 meses restantes los utilizas tú mismo.

¿Piensa alquilar por primera vez?

No sólo es rentable el alquiler, sino también el aumento del valor de la propiedad en lugares especiales como Mallorca o Ibiza. Más sobre esto después del cálculo del rendimiento.

Aprenda todo lo que necesita saber en esta guía.

Alquiler: Rendimiento de un chalet

En Alemania, las viviendas se utilizan raramente como casas de vacaciones y se alquilan en periodos valle. Si lo son, el cálculo funciona de manera un poco diferente que con la típica propiedad totalmente alquilada. En un contrato de alquiler a largo plazo, el inquilino X paga la suma Y cada mes. Alquilar en los centros de vacaciones también implica un poco de especulación, dependiendo de las temporadas altas y bajas. Sin embargo, en principio, el cálculo del rendimiento de la propiedad es el mismo.

Objetivo de rendimiento del alquiler: el inquilino paga su chalet

Resumamos el sencillo objetivo de una buena rentabilidad inmobiliaria:

El rendimiento debe ser tan alto que sus inquilinos paguen su villa.

El valor varía, actualmente un buen rendimiento es de al menos el 6% (en Alemania). Con unos tipos de interés más altos para la financiación en el extranjero, el valor aumenta en consecuencia. Un 1% más de interés requiere directamente un 1% más de rendimiento, por decirlo de forma sencilla.

Calcula el rendimiento: Ejemplo para empezar

El cálculo habitual de la rentabilidad funciona de manera que se calcula la renta fría anual (es decir, la renta mensual * 12). En el caso del alquiler parcial, el posible alquiler frío anual es igual de importante, pero centrado en algunas semanas o meses del año en los que no se utiliza el inmueble.

Simplemente calculado:

Rentabilidad = ingresos anuales (alquiler en frío) / inversión (precio de compra y gastos accesorios)

Un ejemplo rápido:

• 6,7 % = 80.000 / 1.200.000

¡Tip! Además de la villa (extras como la piscina) y la buena ubicación, el número de dormitorios / baños es siempre decisivo para los buenos precios de alquiler.

En principio, sin embargo, todo sigue igual. Cálculo del rendimiento.

Rendimiento de un chalet resumido

Dato 1) El cálculo de la rentabilidad de un inmueble es importante cuando se quiere alquilarlo. Hecho 2) Sencillamente, pone los ingresos del alquiler en relación con sus existencias (precio de compra y gastos accesorios), con el objetivo de que sus inquilinos, paguen su villa.

Dato 3) El resultado del rendimiento inmobiliario es un porcentaje. Si está (actualmente) por encima del 6%, todos los gastos de funcionamiento (financiación [reembolso, intereses] y mantenimiento) están cubiertos, por así decirlo. Si el rendimiento es (actualmente) inferior al 6%, se paga mensualmente.

También aquí, a título ilustrativo, el cálculo de la rentabilidad «habitual» (por el alquiler íntegro de una inversión) y ajustada, la rentabilidad de un inmueble alquilado en el extranjero (casa de vacaciones) que también utiliza.

Fórmula

La fórmula de cálculo:

Alquilado por completo:

Rentabilidad = alquiler anual en frío (alquiler en frío * 12) / inversión (precio de compra y gastos accesorios)

Alquiler parcial:

Rentabilidad = alquiler anual en frío / inversión (precio de compra y gastos accesorios)

Así que, en principio, el mismo cálculo.

Alquiler: ¿Cuánto cuesta el alquiler de qué chalet?

Consejo. ¿Se pregunta por cuánto puede alquilarse un inmueble que vale X? Compara ofertas en plataformas de pisos de vacaciones o en AirBnb. Utilice parámetros similares (ubicación, estado, espacio vital, habitaciones).

De este modo, también podrá beneficiarse de las experiencias de otros arrendadores de la localidad sin tener que experimentar usted mismo con los alquileres.

Ejemplo: Alquilar en temporada alta – ¡2,6% de rentabilidad!

Por ejemplo, un conocido alquila su propiedad de 2.100.000 euros por 54.000 euros sólo en el mes de julio.

Rendimiento para este mes:

2,57 % del precio de compra

En Alemania, los inversores se centran en el sector inmobiliario para su inversión de capital, con una rentabilidad anual del 6%, por lo que en lugares como Ibiza se puede ganar casi la mitad de la rentabilidad mínima necesaria en un mes. Por supuesto, el año no ofrece 12 veces el mes de julio (temperaturas cálidas, vacaciones de verano en muchos países). Pero sólo la temporada principal, de mayo a septiembre, genera una cantidad decente de ingresos.

Lamentablemente, se paga un poco más de interés y también hay que organizar el alquiler.

Las tasas: Servicio de alquiler y de la casa + Ventaja

Los que alquilan en lugares de moda como Mallorca, Ibiza o Marbella, naturalmente, no se encargan de ello. Pero hay excelentes contactos locales que se encargan de todo directamente por un 20-25% de los ingresos del alquiler: Alquiler, limpieza de la casa, mantenimiento, mantenimiento del jardín y de la piscina. Por supuesto, podría contratar todo por separado, pero la compra única es la mejor manera de alquilar a inquilinos serios sin estrés.

Alquiler a través de agencia:

20% – 25% de los ingresos por alquiler

Una vez más, la gran ventaja:

• Alquilar la villa
• Comunicación con los inquilinos
• Entrega de la villa (entrada y salida)
• Mantenimiento
• Instalaciones exteriores como jardín, piscina, pista de tenis, etc.
• Todo sin estrés

Veamos ahora directamente un ejemplo práctico con cifras concretas.

Ventajas: Rendimiento del alquiler y aumento del valor (de la propiedad)

Los inmuebles en los puntos calientes españoles son, por supuesto, algo más caros que comprar «en casa». Esto conlleva la ventaja del rendimiento, no todos «se atreven a dar el paso». Además, se necesita más capital propio en el extranjero, hasta un 50-60% del precio de compra. Más sobre esto en un momento.

1. Buena rentabilidad, a menudo superior al 10%.
2. Además, el aumento del valor de la propiedad

Precio de compra incluido el cálculo de la renovación, por ejemplo

En el ejemplo, usted compra un inmueble, incluidos los gastos auxiliares, por 1,9 millones de euros e invierte otros 240.000 euros para la reforma hasta el final.

• Precio de compra: 1.90.000 euros
• Rehabilitación: 240.000 euros
• Inversión: 2.140.000 euros

En los meses punta como junio, julio y agosto se pueden conseguir entre 50.000 y 60.000 euros al mes, de forma realista y con reserva previa en enero, febrero y marzo. Calculamos 14.000 euros / semana en temporada alta +/- 1 mes antes y después de la temporada alta; también tenemos en cuenta las vacantes realistas y su propio uso, por ejemplo, durante los meses de invierno.

Cálculo: Ingresos por alquiler

A continuación, los meses difieren. Ejemplo:

• Enero – Marzo: Interés propio
• Abril: Vacío
• Mayo: 12.000 euros / semana
• Junio – agosto: 14.000 euros/semana
• Septiembre: 11.000 euros / semana
• Octubre – Noviembre: Vacío
• Diciembre: Interés propio

Su rendimiento se calcula a partir del precio de compra, el servicio de alquiler/casa y los ingresos:

• Alquiler anual en frío: 260.000 euros / año
• Servicio doméstico (20%): 26.000 euros / año
• Alquiler anual en frío (neto): 234.000 euros / año

En resumen:

• Inversión: 2.140.000 euros / año
• Rendimiento: 10,9 % Rendimiento

En Alemania, los inmuebles con rendimientos superiores al 10% son extremadamente raros o se encuentran en ubicaciones C, lo que conlleva riesgos. Aquí usted compra en la mejor ubicación, villas con piscina y vista al mar.

Aumento del valor de la propiedad

Además del rendimiento de la propiedad, está el aumento general del precio del suelo. ¿Sabes qué ventajas ofrecen lugares como Ibiza y Mallorca? El espacio no es infinito. Al igual que en Suiza, por ejemplo, el espacio edificable es limitado y, en consecuencia, los aumentos reales del precio del suelo son mayores en comparación con una inversión de capital que se hace «en casa» cerca.

He aquí un extracto del Frankfurter Rundschau, actual del año pasado:

«De media, los precios de las propiedades de la isla aumentaron un 27,2%, con la mayor tasa de aumento registrada por los investigadores del mercado en la ciudad de Palma, con un 42,1%, seguida del suroeste, donde las propiedades vacacionales cuestan ahora un 37,8% más que hace cinco años».

Calculemos «sólo» con la media del 27,2%.

• 27,2 % / 5 = 5,45 % anual.

¿Qué costes secundarios surgen al comprar un inmueble?

El bloque de costes auxiliares es relativamente amplio si realmente se tienen en cuenta todos los aspectos. Pero hay algunas diferencias.

Costes para el corredor

Costes de intermediación – En Alemania, los costes de intermediación (para compras privadas) se dividen al 50% entre el vendedor y el comprador (por ley). Si una propiedad se vende de empresa a empresa, la distribución de los costes de intermediación es libremente divisible entre el comprador y el vendedor. En España (es decir, también en Ibiza, Mallorca o Marbella) los costes de intermediación ya están incluidos en el precio de compra de la propiedad (5% para las propiedades estándar).

Impuesto sobre bienes inmuebles en la compra de un chalet

Impuesto sobre el patrimonio – Si compra una propiedad en España y pone más de 700.000 euros del precio de compra con fondos propios (no con financiación), tiene que pagar impuestos por todo lo que supere los 700.000 euros libres de impuestos. El impuesto sobre el patrimonio español oscila entre el 0,2 y el 2,5% del patrimonio neto que se ingresa.

Consejo. El importe exento de impuestos difiere en los municipios. En Cataluña y Valencia, la cantidad libre de impuestos es sólo de 500.000. En Madrid, la cantidad libre de impuestos es ilimitada.

Ejemplo:

• Precio total de compra de la villa: 1,8 millones de euros
• Participación en el capital social (60%): 1,08 millones de euros
• Asignación: 700.000 euros
• Activos imponibles: 308.000 euros
• Tipo impositivo: 0,3
• Importe del impuesto: 924,00 euros

Impuesto sobre el patrimonio: Tabla

Aquí están todos los tipos impositivos con límites de valoración:

Fuente: WF Salinas.

Renovación de propiedades existentes

Renovación y actualización – Seguramente querrá diseñar su villa de acuerdo con sus deseos e ideas. Para ello, debe contar al menos con los costes de actualización y, dependiendo del año de construcción de la casa o de la última reforma, también con los costes de renovación (del jardín, la piscina a los dormitorios, la cocina, los baños).

Resumen de los costes auxiliares típicos:

1. Gastos de viaje teóricos (visita al lugar)
2. Gastos de intermediación – pagados por el vendedor
3. Gastos de notario – contrato de compraventa
4. Costes del registro de la propiedad – cambio de titularidad
5. Rehabilitación/mejora (para edificios existentes)
6. Impuesto sobre el patrimonio (a partir de 700.000 euros)
7. Impuesto sobre la propiedad (después de la compra)

Conclusión: Comprar y alquilar un chalet

Ahora sí que has aprendido mucho. Sobre la rentabilidad del alquiler en periodos estacionales. Se ha enterado de los impuestos, pero también de los costes adicionales de la compra con una inmobiliaria al alquiler en el mantenimiento de su propiedad.

Con estos conocimientos puede encontrar una villa rentable para alquilar en España.

¡Aquí tengo 2 consejos extra para ti!

Agentes: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Como agente inmobiliario estoy en la búsqueda de clientes, proporcionamos exposiciones, programamos visitas y ayudamos con el proceso de compra en el lugar, desde el notario hasta la financiación si es necesario. Una pequeña selección de mis villas en Mallorca, Marbella e Ibiza se puede encontrar aquí:

• Lukinski: Villas

Financiación en el extranjero: fondos propios y tipo de interés

¿Quiere comprar un chalet en España? Ya sea en Mallorca, Marbella o Ibiza, las condiciones de financiación inmobili aria difieren considerablemente. Si no va a comprar su chalet para un uso 100% personal, sino que lo va a alquilar parcial o totalmente como inversión, debe conocer las condiciones especiales de España. Además, también les daré algunas ideas de los Estados Unidos, a modo de comparación. De este modo, podrá comprobar lo barata que es la financiación en su país y lo caros que resultan los préstamos como extranjero en otros países, en relación con su tipo de interés y su patrimonio. Al final, siempre se trata de la rentabilidad.

• Financiación en el extranjero

El impuesto sobre la especulación explicado de forma sencilla

El nombre lo dice todo, este impuesto pretende limitar la especulación en el mercado inmobiliario. Por eso el legislador dice: Si compras una propiedad, sólo puedes venderla libre de impuestos después de X años. X = años difiere en función de si compró la propiedad como inversión (alquiler) o si vive en ella usted mismo (ocupación por el propietario).

Debe declarar los beneficios superiores a 600 euros (cantidad exenta de impuestos, EStG § 23) en su declaración de la renta. Los beneficios se introducen en el anexo «Otros ingresos».

Volvamos a la diferencia de Frist.

Distinción: Alquiler (inversión de capital) / uso propio

El periodo de especulación difiere en función de si se compra un inmueble como inversión para alquilarlo. O si compra una propiedad para su propio uso, es decir, si vive en ella.

Periodo de especulación:

• Uso de terceros – 10 años
• Interés propio – 3 años

El impuesto sobre la especulación sólo se aplica a las ventas privadas

El impuesto se encuentra en la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG), artículo 22 Tipos de otros ingresos, más concretamente en el artículo 22, apartado 2: «Los ingresos procedentes de operaciones de venta privada en el sentido del artículo 23», por lo que se trata de un impuesto que sólo grava las ventas privadas.

La ley:

• § 23 Operaciones de venta privadas – externas

Si vende comercialmente, se le aplica un impuesto diferente. Por lo tanto, también debe conocer la regla de las 3 propiedades. Establece que cualquiera que venda 3 propiedades en un plazo de 5 años entra en el ámbito del comercio inmobiliario comercial.

Ejemplo: Plazo para la inversión de capital / uso personal

Otros dos ejemplos prácticos del impuesto sobre la especulación.

Impuesto sobre la especulación Inversión de capital

Si compras una propiedad a los 42 años, la alquilas y la vendes a los 50, habrás comprado y vendido la propiedad en ocho años. En consecuencia, se debe pagar el impuesto sobre la especulación.

• < 10 años de posesión = impuesto de especulación

No se aplica el impuesto de especulación: también compra su propiedad a los 42 años y vende parte de ella a los 53 años. Por lo tanto, hay más de 10 años entre la compra y la venta de la propiedad. Por lo tanto, no se debe pagar ningún impuesto sobre la especulación.

• Mantenida > 10 años = sin impuesto de especulación

Impuesto sobre la especulación Interés propio

En el caso del uso personal, los plazos cambian a un periodo de 3 años. Todo lo demás permanece igual, incluido el importe del impuesto sobre la especulación.

Importe del impuesto de especulación

Y ahora la pregunta más importante, ¿cuál es el impuesto sobre la venta?

¿A cuánto asciende el impuesto sobre la especulación?

No existe un tipo impositivo fijo para el impuesto sobre la especulación. Su agencia tributaria calcula el importe con su respectivo nivel impositivo.

Tipo de impuesto sobre la renta propio al 40%.

• Beneficio de la venta: 20.000 euros
• Impuesto de especulación (40%): 8.000 euros

Volver a la enciclopedia inmobiliaria.

Procedimiento: Establecimiento de las bases

Antes de profundizar en el tema de las fundaciones familiares, empecemos con una visión general de las fundaciones. Una visión básica de la definición, los requisitos como el patrimonio y el proceso de creación de una fundación, antes de profundizar en dos temas: 1) las fundaciones y los bienes inmuebles, y 2) las fundaciones familiares. Primero, la pregunta: ¿Qué es una fundación?

¿Qué es una fundación explicada de forma sencilla?

¿Cómo funciona una fundación? En términos generales, una fundación es una institución que persigue un propósito definido con la ayuda de activos. El propósito lo determina el propio fundador.

Cualquier persona física mayor de 18 años puede crear una fundación, pero también cualquier persona puramente jurídica y las asociaciones con capacidad jurídica. El patrimonio es, por así decirlo, el único requisito para establecer una fundación. En principio, los hay:

• Fundaciones benéficas
• Y hay otras subformas, como las fundaciones familiares (más abajo).

¿Qué hacen las fundaciones benéficas?

Antes de llegar a la fundación familiar, he aquí la diferencia: las organizaciones sin ánimo de lucro actúan en la iglesia o persiguen otros fines benéficos. Por ejemplo, conceden becas, apoyan a las guarderías.

La recaudación se destina a su vez a estos fines (la fundación).

Así que si tuvieras 10 millones en tu cuenta bancaria, podrías coger 1 millón y crear esa fundación benéfica. Si aún no tiene 10 millones en activos privados, consulte AF Tax Coaching, que le enseña a convertir los impuestos en activos privados. ¡Esto es sólo una nota al margen!

Procedimiento de incorporación: Finalidad, patrimonio, forma jurídica

En primer lugar, ¿qué tipo de forma jurídica es una fundación? Hay dos formas jurídicas disponibles para usted como fundador a la hora de crear una fundación. Una es la fundación con capacidad jurídica, la otra es la fundación fiduciaria.

Variante 1: La fundación con capacidad jurídica

Actúa de forma independiente, por lo que también debe contar con un patronato que represente a la fundación en todos los asuntos.

Variante 2: La fundación fiduciaria

Aquí se transfiere el capital social al fiduciario de acuerdo con el contrato. Este fideicomisario gestiona su patrimonio de forma separada del suyo y de acuerdo con las disposiciones de los estatutos de su fundación.

Una vez tomada la decisión, llega la fase de cimentación.

El proceso de constitución de una fundación está claramente regulado en Alemania, al igual que otras formas jurídicas:.

1. Comprobar los requisitos (propósito y activos)
2. Elija el propósito de la fundación
3. Determinar los activos de la fundación
4. Elegir los beneficiarios de la fundación
5. Elija la forma jurídica
6. Asuntos y estatutos de la Fundación
7. Reconocimiento por parte de la autoridad supervisora de la fundación y de la agencia tributaria
8. Transferencia de capital social
9. Fundación Run

Ahora ya sabes lo básico sobre la fundación.

Una fundación persigue un objetivo concreto. Funciona con los activos (capital social) aportados por el fundador. Puede ser independiente o administrado en fideicomiso. Hasta ahora, todo va bien. Ahora llegamos a la parte emocionante: Bienes inmuebles, optimización fiscal y fundaciones familiares.

Primero, una pequeña pista para ti:

Más consejos fiscales Ahorrar impuestos como los súper ricos

Mi gran objetivo para este y el próximo año: ¡quiero daros más consejos sobre impuestos! Desde impuestos para principiantes hasta prácticos trucos fiscales, como que el presidente de EE.UU. paga 750 dólares de impuesto sobre la renta y 1.000 millones de paquete de acciones casi libre de impuestos. ¡Ahorrar impuestos como los súper ricos! Acompáñeme a conocer el mundo de la optimización fiscal. Por el blog:

• Conozca los impuestos

Fundación familiar: optimización inmobiliaria y fiscal

Una fundación familiar suele crearse para acumular activos. Más explícitamente: para la acumulación de activos con optimización fiscal. Pero también se pueden utilizar las fundaciones familiares para la optimización fiscal de los bienes inmuebles.

Un ejemplo rápido:

Con una fundación familiar, sólo se paga el 15% del impuesto de sociedades por el alquiler de bienes inmuebles.

Las ganancias de capital están exentas de impuestos (tras el periodo de especulación)

Impuesto sobre sucesiones, impuesto sobre donaciones, renta: casi exento de impuestos

El fundador y sus hijos pueden retirar cada uno un tercio de los ingresos. Esto significa que dos tercios de los ingresos han desaparecido. ¿Qué significa eso? Su fundación benéfica está casi totalmente exenta de impuestos, al igual que el impuesto de sucesiones, el de donaciones y el de la renta.

Una fundación familiar suele ser creada por una sola persona. El fundador transfiere su patrimonio a la fundación. Esto, a su vez, da lugar al impuesto sobre donaciones. Sin embargo, tiene una asignación en el acuerdo de la fundación.

Asignación para la fundación: evitar el impuesto sobre donaciones

La cuantía de la prestación depende de quién sea el beneficiario de la fundación. Si su esposa es la beneficiaria, tendría una asignación de regalo de 500.000 euros. Si uno de sus hijos es beneficiario de la fundación, la transferencia está libre del impuesto sobre donaciones hasta 400.000 euros.

Es importante tener en cuenta que esta cantidad libre de impuestos sólo se aplica en el momento de la fundación. Si sólo crea una fundación después de haberla establecido, la cantidad libre de impuestos que puede reclamar es sólo de 20.000 euros.

Nota sobre la fundación:

• Transferencia de activos en el momento de la incorporación
• Prestaciones hasta 500.000 (el cónyuge es beneficiario)
• Fundación después del establecimiento con desgravación fiscal de 20.000

Invertir en bienes inmuebles: Sólo el 15% del impuesto de sociedades (ingresos por alquiler)

Una vez que sus activos están invertidos en su fundación, puede utilizar e invertir los activos existentes.

Ahora viene lo más importante. Una fundación está sujeta al impuesto de sociedades. Así que sólo pagas el 15% del impuesto de sociedades en lugar del impuesto sobre actividades económicas.

Sólo se paga el impuesto sobre actividades económicas con una fundación familiar si es comercial. La mera compra, gestión y tenencia de bienes inmuebles no es comercial. Sólo dejas que tus activos trabajen.

Sus ingresos por alquiler también están ahora sujetos al impuesto de sociedades, que es sólo del 15%.

¿Fundación o empresa inmobiliaria (gestión de activos)?

Quizás ahora diga, ¿también podría crear una sociedad de responsabilidad limitada de gestión de activos (externa)? Sí, pero:

En algún momento seguramente querrá vender una de las propiedades. Aquí es donde entra en juego la diferencia entre una fundación familiar y una sociedad anónima inmobiliaria.

Si vende un inmueble a través de una sociedad anónima, el beneficio de su venta está totalmente sujeto a impuestos, es decir, al 15%, a veces incluso al 30%.

Si vende una propiedad a través de la fundación, la ganancia de capital está completamente exenta de impuestos, siempre que haya esperado el periodo de especulación de 10 años.

Periodo de especulación (excursus)

Para frenar el aumento de los precios en el mercado inmobiliario, el legislador ha elaborado la siguiente sencilla normativa: Si transcurre un periodo de al menos 10 años entre la compra y la venta de un inmueble, el producto de la venta queda exento de impuestos. De este modo, las inversiones inmobiliarias deberían ser de naturaleza a largo plazo y la obtención de beneficios a corto plazo menos atractiva.

¿Y si quiero recibir dinero de la fundación?

Si retira dinero de su fundación familiar, deberá pagar un 25% de impuesto sobre las ganancias de capital. Es lo mismo que ocurre con los retiros de una GmbH (distribución de beneficios). Quién recibe el dinero, es decir, quién es el beneficiario, ya se determinó al crear la fundación familiar.

Ventajas de la fundación familiar: Conclusión

De este modo, con una fundación familiar se combinan las ventajas de la empresa inmobiliaria GmbH, con sólo un 15% de impuesto de sociedades sobre los ingresos por alquiler y la ganancia de capital libre de impuestos (tras el periodo de especulación), a partir del undécimo año, como en el caso de los particulares, a través de la fundación familiar.

Con esta forma jurídica, puede crear una cartera inmobiliaria de gran tamaño y optimizada desde el punto de vista fiscal. Las cargas fiscales más favorables permiten que su cartera crezca más rápidamente, al fin y al cabo, puede hacer frente a los pasivos más rápidamente y, por tanto, reinvertir más rápidamente.

Y lo mejor de todo es que obtendrá sus ingresos por alquiler al 85% después de impuestos, además de la ganancia de capital libre de impuestos tras el periodo de especulación.

Las fundaciones familiares también tienen ventajas para las siguientes generaciones, sus hijos y nietos. En caso de herencia, sus participaciones se dividen a partes iguales entre la primera línea hereditaria, es decir, su cónyuge y sus hijos. Si mueren, la fundación pasa a la siguiente generación.

Aprenda gratuitamente: Creación de una empresa y formas jurídicas

Además de la fundación familiar, hay otros tipos de empresas alternativas que pueden ser interesantes para usted como fundador. ¿Quiere saber más sobre cómo montar un negocio? Infórmese sobre el capital social, los impuestos y las ventajas e inconvenientes de los distintos tipos de empresas.

Aquí encontrará todas las formas jurídicas que puede elegir como fundador en Alemania y una guía con una lista de comprobación:

1. Formas jurídicas: Lista
2. Fundar una empresa: Procedimiento, costes y resumen

Formas jurídicas: Lista

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, la elección de la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos en el proceso de constitución de la empresa. Tanto si quiere crear una empresa inmobiliaria especial como una empresa de nueva creación, aquí le he resumido todos los tipos de empresas en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

Tipos de empresas en detalle:

• Empresa unipersonal
• Empresario registrado / mujer de negocios registrada (e. K.)
• Asociación civil (GbR)
• Sociedad General (OHG)
• Sociedad Limitada (KG)
• Empresa emprendedora (UG)
• GmbH: Sociedad de responsabilidad limitada
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Sociedad anónima (AG)
• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)

Creación de una empresa: Procedimiento, costes y lista de control

Crear una empresa (inmobiliaria) – ¿Quiere crear su primera empresa? Requisitos para usted como fundador, capital social, acuerdos de accionistas, costes de la fundación, formularios legales y listas de comprobación. Esto parece complicado para los principiantes, pero en realidad es bastante sencillo. El proceso de creación de una empresa suele ser relativamente igual. Aquí le resumo el proceso en sencillos pasos. Aprenda a crear su propia empresa. Después de la gran guía sobre todas las formas jurídicas y los tipos de empresas, hoy nos ocupamos en detalle de la creación de una empresa (inmobiliaria) para principiantes.

• Fundar una empresa

Impuesto sobre la renta (ESt) – Impuesto sobre las personas físicas

El impuesto sobre la renta – ESt para abreviar – suele gravar los ingresos de las personas físicas, en función de su capacidad de pago. Por ingresos se entiende la suma de todas las rentas del trabajo en el sentido de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG) menos la suma de todas las deducciones pertinentes en virtud de la legislación fiscal, como por ejemplo las desgravaciones. Los sujetos pasivos se dividen en autónomos, que generalmente tienen que pagar ellos mismos el impuesto sobre la renta, y asalariados, cuyo impuesto sobre la renta es retenido por su empleador en forma de impuesto sobre el salario y pagado a la Agencia Tributaria en su nombre.

Otros impuestos para las empresas:

• Impuesto de sociedades (KSt)
• Impuesto sobre las ganancias de capital (KapESt)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
• Impuesto sobre el comercio (GewSt)

Si quiere saber más sobre los impuestos de las empresas inmobiliarias, puede obtener más información aquí:

• Ahorrar impuestos sobre los bienes inmuebles

El impuesto sobre la renta en detalle: recaudación, exacción y obligación tributaria

Como impuesto conjunto, estos ingresos fiscales se reparten entre el gobierno federal, los Länder y los municipios. Los ayuntamientos reciben el tipo aplicable según la ley federal – actualmente el 15% del impuesto sobre los salarios y del impuesto sobre la renta – mientras que el importe restante va a parar al gobierno federal y a los Länder a partes iguales. En general, todas las personas físicas están sujetas al impuesto sobre la renta y deben tributar por sus ingresos derivados de la actividad por cuenta propia y ajena. Los principios básicos de la ley del impuesto sobre la renta son los siguientes:

• Principio de red
• Principio de periodicidad
• Principio de renta mundial
• Principio de los tipos impositivos graduales
• Imposición en función de la capacidad de pago

Las personas físicas residentes en Alemania están sujetas a una imposición ilimitada; las personas físicas residentes en el extranjero que obtienen ingresos en Alemania están sujetas a una imposición limitada.

Subsidio para personas con bajos ingresos y gastos empresariales deducibles

Las personas físicas con bajos ingresos pueden utilizar un subsidio para sí mismas hasta un importe actual de 9.168 euros – esto se aplica tanto a los ingresos de los trabajadores autónomos como a los ingresos de los no autónomos. Los empresarios con obligación de pagar el impuesto sobre la renta también pueden declarar los siguientes gastos empresariales deducibles para reducir sus beneficios y, en consecuencia, su base imponible:

• Gastos de alquiler
• Costes del coche
• Costes de personal
• Depreciación
• Impuesto soportado deducible
• Impuesto sobre el volumen de negocios pagado
• Compras de bienes y servicios
• Gastos en activos de bajo valor

¿Qué empresas están sujetas al impuesto sobre la renta?

La mayoría de las personas físicas están sujetas al impuesto sobre la renta. Por lo tanto, este tipo de impuesto es especialmente relevante para las empresas individuales (UE) y las empresas BGB (GbR). Además, las sociedades colectivas (OHG) y las sociedades comanditarias (KG) suelen estar sujetas al impuesto sobre la renta. No obstante, el impuesto sobre la renta también puede ser obligatorio para una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH) o una sociedad anónima (AG), si procede.

Las sociedades como la sociedad colectiva (OHG) o la sociedad comanditaria (KG) no están, en principio, sujetas al impuesto de sociedades ni al impuesto sobre la renta, pero sí lo están las personas físicas y jurídicas con estatuto de socio que pertenecen a ellas. El beneficio generado por la sociedad está sujeto a una determinación uniforme y separada y se asigna directamente a los socios individuales según su forma jurídica: Las personas jurídicas deben imputar sus beneficios al impuesto de sociedades, y las personas físicas al impuesto sobre la renta.

• Asociaciones: Personas físicas con participaciones en beneficios

Resumen de las formas de derecho de sociedades

Puede encontrar más información sobre las diferentes formas jurídicas en los siguientes enlaces. Empezando por el empresario individual y los comerciantes registrados… a las distintas sociedades y corporaciones… ¡a otras empresas como la fundación familiar – todos los aspectos esenciales de la formación, la responsabilidad, la carga fiscal y más se explican de forma sencilla y comprensible! En primer lugar, una visión general de las distintas formas jurídicas de las empresas:

• Empresa individual (UE)
  • Autónomo
  • Pequeños comerciantes
  • Comerciantes registrados (e. K.)
• Sociedades silenciosas
• Sociedades BGB / sociedad civil (GbR)
• Asociaciones
  • Sociedad Limitada (KG)
  • Sociedad General (OHG)
  • Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Comanditaria (GmbH & Co KG)
  • Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Colectiva(GmbH & Co OHG)
• Empresas
  • Sociedad anónima (AG)
    • AG & Co KGaA
  • Sociedad comanditaria por acciones (KGaA)
  • Sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)
    • GmbH & Co KGaA
  • Empresa emprendedora / UG (responsabilidad limitada)
  • Sociedad Europea / Societas Europaea (SE)
    • SE & Co KGaA
• Otras empresas
  • Fundaciones / Fundaciones familiares
  • Seguros
  • Asociaciones
  • Asociaciones registradas (e. V.)
  • Cooperativas registradas (e. G.)

Impuestos en Alemania: Lista

Impuesto de sociedades (KSt), impuesto sobre la renta (ESt), impuesto sobre las plusvalías (KapESt), impuesto sobre el volumen de negocios (USt), impuesto sobre actividades económicas (GewSt): ¿quién paga qué? En este resumen de los diferentes tipos de impuestos en Alemania, encontrará los impuestos relevantes para usted como individuo y para su empresa, dependiendo de la forma jurídica que haya elegido. Además, después de la lista de impuestos: ¿Cómo funciona el ciclo fiscal en torno al estado financiero mensual, el estado financiero anual y el balance? Un poco de información para los que están creando su primera empresa. ¿Qué impuestos hay? Explicaciones sencillas, definiciones, optimización fiscal, una visión de los impuestos.

• Impuestos: Lista