Ocupación por el propietario: ¿compra alquilada o no alquilada?

Supongamos que quiere comprar la propiedad para uso propio. Eso significa que quiere comprar su propiedad, mudarse directamente y quizás incluso rediseñarla según convenga. En este caso, lo más adecuado es un inmueble no alquilado. Ahorrará tiempo, ya que no tendrá que avisar al inquilino, así como costes y esfuerzo.

Ventajas cuando la propiedad no está alquilada: menos costes, tiempo y esfuerzo

Pero, ¿qué hacer cuando ha encontrado la propiedad de sus sueños y está alquilada? A continuación, debe comunicar sus propias necesidades.

Cese del uso propio: Plazo legal, excepciones & Co.

Por lo tanto, los inquilinos pueden recibir un preaviso de rescisión si necesitan la propiedad para su propio uso. Lo único que tiene que hacer es cumplir el plazo legal de 3 a 9 meses para rescindir el contrato de arrendamiento por uso personal.

Además, debe dar razones comprensibles de por qué necesita la casa o el piso para su propio uso. También es posible si un beneficiario tiene que mudarse por motivos urgentes. Por lo tanto, el mero deseo de trasladarse personalmente no es suficiente. También se aplican excepciones en caso de enfermedad, vejez o familias monoparentales.

Consejo de lectura: Notificación de cese del uso propio

Alquilado frente a no alquilado para inversiones de capital

Si adquiere una propiedad como inversión, tanto las propiedades alquiladas como las no alquiladas tienen sus ventajas e inconvenientes.

Compra alquilada: No hay nuevos arrendamientos ni vacantes

Si desea comprar una propiedad que ya está alquilada, esto sin duda ofrece algunas ventajas. No tendrá que buscar nuevos inquilinos y evitará así el riesgo de una vacante. El vendedor también puede darte información sobre el comportamiento de pago de los inquilinos. Al mismo tiempo, alquilar significa que tienes que hacerte cargo de todos los contratos de alquiler. Esto incluye las que están redactadas incorrectamente.

He aquí las ventajas de un vistazo:

• No es necesario un nuevo arrendamiento
• Los inquilinos ya son conocidos
• Bajo riesgo de vacante

Comprar sin alquilar: Arrendamiento actual y precio de mercado

Si compra un inmueble que no está alquilado, primero debe esperar que se desocupe, pero también puede renovarlo y acondicionarlo directamente si es necesario. También puede formular aquí sus propios contratos de alquiler y puede alquilar el inmueble por un alquiler actual de mercado. A propósito: las obras de renovación que sirven para aumentar el valor de la propiedad son deducibles de impuestos, ¡otro punto a favor!

Estas son las ventajas que puede esperar al comprar un inmueble no alquilado:

• Precio de mercado de los nuevos alquileres
• Redacción independiente de un contrato de arrendamiento
• Tiempo suficiente para las obras de renovación

Conclusión: ¿Debe comprar alquilado o sin alquilar?

A la hora de responder a esta pregunta, no se trata sólo de la finalidad y el objetivo de la propiedad, sino también de qué ventajas pueden combinarse mejor con ella. ¿Preferiría mudarse rápidamente a la nueva vivienda? Entonces, una propiedad no alquilada implica mucho menos tiempo, coste y esfuerzo. Si la casa o el piso es una inversión, tienes que decidir por ti mismo con qué pasos siguientes te sientes más cómodo.

¡Consejo! Encontrará más ventajas y desventajas de los inmuebles alquilados y no alquilados en mi nuevo proyecto para compradores de inmuebles (Immobilien-Erfahrung.de):

• ¿Comprar alquilado vs no alquilado? – exterior

Impuesto sobre el comercio (GewSt) – impuesto para las empresas comerciales

El impuesto sobre actividades económicas (GewSt) se aplica, por lo general, a los ingresos de todas las empresas comerciales alemanas y, por tanto, se basa en el poder adquisitivo objetivo de cada empresa. Dado que las sociedades de responsabilidad limitada, las sociedades anónimas y similares se consideran siempre empresas comerciales en virtud de su forma jurídica, el impuesto sobre actividades económicas es obligatorio para las sociedades, independientemente de la composición del equipo fundador.

Otros impuestos para las empresas:

• Impuesto de sociedades (KSt)
• Impuesto sobre la renta (ESt)
• Impuesto sobre las ganancias de capital (KapESt)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

Si quiere saber más sobre los impuestos de las empresas inmobiliarias, puede obtener más información aquí:

• Ahorrar impuestos sobre los bienes inmuebles

El impuesto sobre actividades económicas en detalle: recaudación, tasa y desgravaciones

Como impuesto sobre el objeto o la propiedad, el impuesto sobre el comercio es, por su naturaleza, uno de los verdaderos impuestos. Efectivamente, pertenece a los impuestos municipales y contribuye significativamente a su sistema financiero. Los municipios tienen derecho a recaudar el impuesto y a fijar el tipo impositivo válido para un año mediante una resolución. El impuesto sobre actividades económicas es pagadero trimestralmente, el 15 de febrero, el 15 de mayo, el 15 de agosto y el 15 de noviembre, en cuotas iguales como pago anticipado. Estos impuestos ya no son deducibles como gasto empresarial a partir del periodo impositivo de 2008, pero pueden acreditarse como una suma global contra el impuesto sobre la renta a pagar.

Fechas para el pago anticipado del impuesto sobre actividades económicas:

• 15 de febrero
• 15 de mayo
• 15 de agosto
• 15 de noviembre

Según la Ley del Impuesto sobre Actividades Económicas (Gewerbesteuergesetz, GewStG), las personas físicas y las sociedades colectivas pueden compensar su carga fiscal con una cantidad exenta de impuestos – actualmente 24.500 euros; las personas jurídicas pueden reducir su carga fiscal con una cantidad exenta de impuestos reducida – actualmente 3.900 euros.

¿Qué empresas están sujetas al impuesto sobre actividades económicas?

La mayoría de las empresas comerciales están sujetas al impuesto sobre actividades económicas. Dado que, en principio, todas las sociedades se consideran empresas comerciales, este tipo de impuesto es especialmente relevante para la sociedad de responsabilidad limitada (GmbH) y la sociedad anónima (AG).

Además, las sociedades colectivas (OHG) y las sociedades civiles (GbR) suelen estar sujetas al impuesto sobre actividades económicas, al menos en la medida en que sus ingresos anuales superen los 24.500 euros. Sin embargo, un GbR entre autónomos sigue estando exento del impuesto sobre actividades económicas. Lo mismo ocurre con los propios autónomos: Una empresa unipersonal sólo tiene que pagar impuestos sobre el comercio si el fundador de la empresa es un pequeño comerciante o un comerciante registrado (e. Kfm.).

Resumen de las formas de derecho de sociedades

Puede encontrar más información sobre las diferentes formas jurídicas en los siguientes enlaces. Empezando por el empresario individual y los comerciantes registrados… a las distintas sociedades y corporaciones… a otras empresas, como la fundación familiar, se explican de forma sencilla y comprensible todos los aspectos esenciales de la constitución, la responsabilidad, la carga fiscal, etc. En primer lugar, una visión general de las distintas formas jurídicas de las empresas:

• Empresa individual (UE)
  • Autónomo
  • Pequeños comerciantes
  • Comerciantes registrados (e. K.)
• Sociedades silenciosas
• Sociedades BGB / sociedad civil (GbR)
• Asociaciones
  • Sociedad Limitada (KG)
  • Sociedad General (OHG)
  • Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Comanditaria (GmbH & Co KG)
  • Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Colectiva(GmbH & Co OHG)
• Empresas
  • Sociedad anónima (AG)
    • AG & Co KGaA
  • Sociedad comanditaria por acciones (KGaA)
  • Sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)
    • GmbH & Co KGaA
  • Empresa emprendedora / UG (responsabilidad limitada)
  • Sociedad Europea / Societas Europaea (SE)
    • SE & Co KGaA
• Otras empresas
  • Fundaciones / Fundaciones familiares
  • Seguros
  • Asociaciones
  • Asociaciones registradas (e. V.)
  • Cooperativas registradas (e. G.)

Impuestos en Alemania: Lista

Impuesto de sociedades (KSt), impuesto sobre la renta (ESt), impuesto sobre las plusvalías (KapESt), impuesto sobre el volumen de negocios (USt), impuesto sobre actividades económicas (GewSt): ¿quién paga qué? En este resumen de los diferentes tipos de impuestos en Alemania, encontrará los impuestos relevantes para usted como individuo y para su empresa, dependiendo de la forma jurídica que haya elegido. Además, después de la lista de impuestos: ¿Cómo funciona el ciclo fiscal en torno al estado financiero mensual, el estado financiero anual y el balance? Un poco de información para los que están creando su primera empresa. ¿Qué impuestos hay? Explicaciones sencillas, definiciones, optimización fiscal, una visión de los impuestos.

• Impuestos: Lista

Impuesto de sociedades (KSt) – impuesto para personas jurídicas

El impuesto de sociedades (KSt) suele gravar la renta o los beneficios de las personas jurídicas con sede en Alemania, por lo que es complementario al impuesto sobre la renta (ESt), que suele gravar a las personas físicas. Los sujetos pasivos suelen ser sociedades, asociaciones, cooperativas y fundaciones. Entra en juego una limitación del impuesto de sociedades, por ejemplo, si la dirección y la sede de la persona jurídica están situadas en el extranjero. Las entidades políticas, las empresas federales, los bancos y fondos sociales estatales, las asociaciones professionales y algunas más están totalmente exentas de la obligación de pagar el impuesto de sociedades.

Otros impuestos para las empresas:

• Impuesto sobre la renta (ESt)
• Impuesto sobre las ganancias de capital (KapESt)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
• Impuesto sobre el comercio (GewSt)

Si quiere saber más sobre los impuestos de las empresas inmobiliarias, puede obtener más información aquí:

• Ahorrar impuestos sobre los bienes inmuebles

El impuesto de sociedades en detalle: recaudación, exacción y desgravaciones

Como impuesto de sociedades, el impuesto sobre la renta de las empresas cuenta como impuesto comunitario y es recaudado tanto por el gobierno federal como por los Länder. La cuantía del gravamen se determina en función de la base imponible, que es el resultado del beneficio menos los gastos especiales y las cargas extraordinarias, y actualmente es del 15 por ciento más el recargo de solidaridad (SolZ), lo que da lugar a una carga fiscal total del 15,825 por ciento. El impuesto de sociedades se abona trimestralmente, el 10 de marzo, el 10 de junio, el 10 de septiembre y el 10 de diciembre, en partes iguales, como pago anticipado, y se compensa con la deuda tributaria real tras el cierre de cada ejercicio.

Fechas para el pago anticipado del impuesto de sociedades:

• 10 de marzo
• 10 de junio
• 10 de septiembre
• 10 de diciembre

Por regla general, la declaración del impuesto de sociedades debe presentarse antes del 30 de abril del año siguiente, a más tardar, por el período fiscal anterior. Las prórrogas son posibles en determinadas circunstancias. Los miembros de las profesiones de asesoramiento fiscal suelen estar sujetos a diferentes plazos para presentar la declaración del impuesto de sociedades.

Indemnizaciones para empresas sin reparto de beneficios

Las empresas sin reparto de beneficios -por ejemplo, las asociaciones sin ánimo de lucro- pueden utilizar una desgravación de 5.000 euros actualmente, mientras que las cooperativas y asociaciones agrícolas y forestales pueden tener derecho a una desgravación de 15.000 euros. Para las empresas que contabilizan las pérdidas dentro del periodo impositivo válido, la imposición no se aplica en absoluto.

¿Qué empresas están sujetas al impuesto de sociedades?

La mayoría de las personas jurídicas están sujetas al impuesto de sociedades. Por lo general, se ven afectadas todas las corporaciones -sociedades de responsabilidad limitada (GmbH), sociedades anónimas (AG), sociedades comanditarias por acciones (KGaA), etc.-, así como las cooperativas y las cooperativas empresariales. Además, las mutuas de seguros y las asociaciones de fondos de pensiones tienen que cumplir su obligación de pagar el impuesto de sociedades, al igual que las instituciones, fundaciones, asociaciones, etc. Las empresas públicas con actividad comercial -por ejemplo, las empresas de transporte o los servicios públicos- también están afectadas por el impuesto de sociedades.

• Asociaciones
• Instituciones
• Fundaciones
• Empresas
• Cooperativas de compra
• Cooperativas empresariales
• Mutuas de seguros
• Mutualidades de fondos de pensiones
• Sociedades mercantiles de derecho público

Las sociedades de personas, como la sociedad colectiva (OHG) o la sociedad comanditaria (KG), no están, en principio, sujetas al impuesto de sociedades ni al impuesto sobre la renta, mientras que las personas físicas y jurídicas con estatuto de socio que pertenecen a ellas sí lo están. El beneficio generado por la sociedad está sujeto a una determinación uniforme y separada y se asigna directamente a los socios individuales según su forma jurídica: Las personas jurídicas deben imputar sus beneficios al impuesto de sociedades, y las personas físicas al impuesto sobre la renta.

• Asociaciones: entidades jurídicas con participación en los beneficios

Los partidos políticos, las asociaciones professionales, las sociedades de beneficencia y las empresas federales suelen estar exentos del impuesto de sociedades.

Resumen de las formas de derecho de sociedades

Puede encontrar más información sobre las diferentes formas jurídicas en los siguientes enlaces. Empezando por el empresario individual y los comerciantes registrados… a las distintas sociedades y corporaciones… ¡a otras empresas como la fundación familiar – todos los aspectos esenciales de la formación, la responsabilidad, la carga fiscal y más se explican de una manera sencilla y comprensible! En primer lugar, una visión general de las distintas formas jurídicas de las empresas:

• Empresa individual (UE)
  • Autónomo
  • Pequeños comerciantes
  • Comerciantes registrados (e. K.)
• Sociedades silenciosas
• Sociedades BGB / sociedad civil (GbR)
• Asociaciones
  • Sociedad Limitada (KG)
  • Sociedad General (OHG)
  • Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Comanditaria (GmbH & Co KG)
  • Sociedad de Responsabilidad Limitada y Sociedad Colectiva(GmbH & Co OHG)
• Empresas
  • Sociedad anónima (AG)
    • AG & Co KGaA
  • Sociedad comanditaria por acciones (KGaA)
  • Sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)
    • GmbH & Co KGaA
  • Empresa emprendedora / UG (responsabilidad limitada)
  • Sociedad Europea / Societas Europaea (SE)
    • SE & Co KGaA
• Otras empresas
  • Fundaciones / Fundaciones familiares
  • Seguros
  • Asociaciones
  • Asociaciones registradas (e. V.)
  • Cooperativas registradas (e. G.)

Impuestos en Alemania: Lista

Impuesto de sociedades (KSt), impuesto sobre la renta (ESt), impuesto sobre las plusvalías (KapESt), impuesto sobre el volumen de negocios (USt), impuesto sobre actividades económicas (GewSt): ¿quién paga qué? En este resumen de los diferentes tipos de impuestos en Alemania, encontrará los impuestos relevantes para usted como individuo y para su empresa, dependiendo de la forma jurídica que haya elegido. Además, después de la lista de impuestos: ¿Cómo funciona el ciclo fiscal en torno al estado financiero mensual, el estado financiero anual y el balance? Un poco de información para los que están creando su primera empresa. ¿Qué impuestos hay? Explicaciones sencillas, definiciones, optimización fiscal, una visión de los impuestos.

• Impuestos: Lista

Rechazar la herencia – si las deudas forman parte del patrimonio

La herencia puede ser rechazada por cualquier heredero. Esto es especialmente útil si las deudas o los bienes inmuebles que necesitan ser rehabilitados forman parte del patrimonio. Aquí podrá saber qué obligaciones hay que cumplir, cuánto cuesta renunciar a una herencia y cómo se puede limitar la responsabilidad de los herederos.

Los datos más importantes de un vistazo:

• La forma correcta es decisiva para que la renuncia a la herencia sea legalmente válida.
• El contenido de la declaración debe contener los motivos precisos de la renuncia a la herencia
• Los herederos no son informados por el tribunal testamentario de su papel de herederos, a menos que haya una sucesión o que sucedan como herederos
• Una herencia sobreendeudada puede llevar a la ruina económica al heredero
• Los bienes inmuebles renovables pueden formar parte de la herencia y reducir su valor
• Los costes de eliminar una herencia en caso de sobreendeudamiento son muy bajos
• Una herencia sólo puede ser aceptada o renunciada en su totalidad
• Según el caso, es posible una renuncia posterior a la herencia
• Sin embargo, la renuncia a la herencia también puede ser impugnada a posteriori

La forma – debes prestar atención a esto

Renunciar a la herencia requiere algunas reglas. No basta con informar a la familia o no reaccionar ante la herencia. La forma es muy importante. El heredero debe presentar una renuncia ante el tribunal testamentario, ya sea en forma de registro escrito o en un formulario certificado públicamente. Sin embargo, una simple carta no es suficiente. También es posible una comparecencia personal ante el tribunal testamentario. Allí, el heredero explica su petición y un funcionario judicial la registra por escrito. Es responsable el tribunal de distrito en cuya circunscripción tuvo el fallecido su última residencia.

Sin embargo, no sólo la forma es muy decisiva para el éxito de la renuncia, sino también el contenido y el plazo de la declaración. La declaración debe indicar claramente los motivos por los que el heredero no desea aceptar la herencia. Las razones deben estar claramente enumeradas. Por ejemplo, que el patrimonio esté compuesto principalmente por deudas.

Herencia: ¿aceptar o rechazar? – Consejos de un abogado

El plazo de seis semanas: no pierdas la noción del tiempo

La declaración está sujeta al llamado plazo de seis semanas. Si no desea aceptar la herencia, deberá presentar la correspondiente declaración ante el tribunal sucesorio competente en el plazo de seis semanas; de lo contrario, la herencia se considerará aceptada.

En general, el tribunal testamentario no tiene la obligación de presentar. A los herederos sólo se les notifica la herencia si hay un testamento o les sucede la herencia porque, por ejemplo, otra persona ya ha renunciado a ella. En todos los demás casos, se supone que los herederos saben si heredan o no algo de un familiar fallecido.

Limitar la responsabilidad de los herederos – proteger el patrimonio privado

Además de la renuncia a la herencia, también es posible limitar la responsabilidad de los herederos y proteger así los bienes privados para que no sean absorbidos por las deudas de la herencia. Esto puede aplicarse limitando la responsabilidad de los herederos en el marco de una insolvencia patrimonial. En ese caso, los herederos sólo responden de las deudas del fallecido con los bienes heredados. Así, el patrimonio privado queda intacto si la herencia no es suficiente para pagar las deudas.

Los costes: renuncia a la herencia en caso de sobreendeudamiento

Si la herencia está sobreendeudada, los costes son muy bajos. Las tasas de renuncia a la herencia en el tribunal testamentario son una tarifa plana de 30 euros. Si se rechaza una herencia que no está sobreendeudada, se incurre en los gastos de acuerdo con la Ley de Costas Judiciales y Notariales. Cuanto mayor sea el valor de la herencia, más caro será el procedimiento.

Una herencia sólo puede ser renunciada en su totalidad. Por lo tanto, no es posible aceptar los bienes y renunciar a las deudas. Si se renuncia a una herencia, el heredero ya no tiene derecho a la parte obligatoria, a la que todo heredero tiene normalmente derecho por ley. Si todos los posibles herederos renuncian a la herencia, ésta pasa a ser propiedad del Estado. El Estado utiliza los activos (si los hay) para pagar parte de las deudas. Los acreedores de las deudas restantes se quedan con las manos vacías en este caso.

Impugnación del descargo de responsabilidad: sólo es posible en determinados casos

Si después resulta que los valores o los bienes inmuebles pertenecen a la herencia de la que usted no tenía conocimiento en el momento de la renuncia, es muy posible una impugnación. La impugnación debe declararse por escrito ante el tribunal testamentario en un plazo de seis semanas desde que se haya reconocido el error y debe estar motivada. Sin embargo, si la herencia fue renunciada por sobreendeudamiento y posteriormente resulta que la herencia no contiene tantas deudas como se suponía al principio, la renuncia no puede ser impugnada.

Rechazar la herencia a posteriori: impugnar la aceptación de la herencia

Una vez aceptada la herencia o transcurrido el plazo, no suele haber vuelta atrás. Sin embargo, una vez más las excepciones confirman la regla. En algunos casos, es posible retirarse de la herencia a posteriori. Si, por ejemplo, después de la aceptación de la herencia sale a la luz que el patrimonio contiene un importante préstamo del fallecido que usted desconocía hasta entonces, se puede impugnar la aceptación de la herencia. Sin embargo, es un requisito previo que usted tenga un conocimiento exhaustivo de los bienes y las deudas de la herencia. Sin embargo, si el heredero quiere impugnar las aceptaciones porque no se conocía el plazo de seis semanas o no estaba claro cuándo empieza, esto también es posible con un buen abogado.

Lea más sobre el tema de la renuncia a la herencia.

Las preguntas más importantes sobre la herencia de las deudas

Las deudas en la herencia suelen ser un shock y una situación nueva para los herederos. Surgen muchas preguntas que quedan sin respuesta. Por ello, los expertos de Lukinski responden a todas las preguntas sobre el tema de la herencia y la renuncia a la misma para que usted esté bien informado.

¿Qué pasa con las deudas después de la muerte?

A la muerte del testador, todos los bienes pasan a los herederos. Esto incluye tanto los activos como las deudas. Por lo tanto, las deudas forman parte de la herencia.

¿Se puede renunciar a una herencia si se tienen deudas?

Si las deudas forman parte de la herencia, el heredero también debe responder de ellas con su patrimonio particular. Si el propio heredero está endeudado, puede renunciar a la herencia endeudada en un plazo de seis semanas y, por tanto, no tiene que responder de la herencia.

¿Cuánto tiempo se tarda en renunciar a una herencia?

El plazo para renunciar a la herencia es de seis semanas desde que el heredero tiene conocimiento de la misma. El tribunal no tarda en tramitar la renuncia.

¿Cuánto cuesta renunciar a una herencia?

Si una herencia está sobreendeudada, la renuncia a la herencia tiene un coste fijo de 30 euros. Si se renuncia a la herencia aunque no haya deudas en la misma, el importe varía en función de la cuantía de la misma.

¿Se me notificará cuando herede?

Si no se ha redactado un testamento y se hereda según la sucesión intestada, sólo se le notificará si sucede a la herencia. Sin embargo, si usted es el heredero de primer orden, es decir, el hijo o el cónyuge del fallecido, no se le notificará la herencia.

Rescindir un contrato de arrendamiento: plazos, servicio y derechos especiales de rescisión

Quiere expandirse, mudarse a una nueva ciudad o tener que cambiar su ubicación por trabajo. Todas estas son razones para dejar tu piso de alquiler y empezar algo nuevo. Pero esto no es tan fácil como podría pensarse, porque hay que tener en cuenta muchas cosas. Desde los plazos de preaviso y los derechos especiales de rescisión hasta las cláusulas del inquilino y las formas de rescisión.

El contrato de arrendamiento: cómo rescindirlo y qué puede contener

El contrato de alquiler es el documento más importante entre el inquilino y el propietario. Sin embargo, el contenido del contrato de arrendamiento apenas está regulado por la ley y está sujeto principalmente a las partes contratantes. Los puntos que no se encuentran en un contrato de alquiler están regulados por el Código Civil alemán (BGB). Info: mercado alemán. Sin embargo, a la hora de firmar un contrato de alquiler, hay que ser precavido, porque a menudo hay cláusulas ocultas que no están permitidas. En particular, en lo que respecta a la terminación, hay estipulaciones precisas. El ejemplo que más frecuentemente da lugar a disputas es el de la renuncia al preaviso, porque no puede fijarse por un periodo superior a cuatro años. Sin embargo, si es así, es legalmente inválido. Otras disposiciones del BGB también establecen normas especiales para los contratos de arrendamiento. La fianza no puede superar los tres meses de alquiler. Por eso, antes de firmar un contrato de alquiler, infórmate de lo que está permitido y lo que no.

Si ha llegado el momento de rescindir el contrato, hay que cumplir algunas formalidades. Los errores pueden hacer que la rescisión no sea válida y que, en última instancia, tenga que pagar un doble alquiler. Los puntos más importantes que deben incluirse en una notificación de rescisión son:

• La fecha de notificación
• Nombre y dirección del propietario y del inquilino
• Referencia explícita al deseo de terminar
• Firma de todos los inquilinos
• Dirección exacta y designación concreta del inmueble de alquiler
• Retirada de la orden de domiciliación bancaria (si la hay)
• Nota sobre la devolución de la fianza (si se deposita)
• Acuerdo sobre la entrega del piso + aceptación (incluido el protocolo)
• Pedir confirmación por escrito de la terminación
• Las plazas de aparcamiento alquiladas por separado deben cancelarse individualmente

Plazos de preaviso: ¿qué son?

Los plazos de preaviso suelen ser relativamente sencillos. En el caso de los inquilinos con contrato de arrendamiento de duración indefinida, se aplica el preaviso habitual de tres meses, independientemente del tiempo que el inquilino haya vivido allí. Además, la carta de rescisión debe haber llegado al propietario antes del tercer día laborable de un mes. En este caso, los inquilinos ni siquiera tienen que dar una razón específica para avisar. Un recibo posterior sólo supone un retraso de un mes. Los inquilinos de este tipo de arrendamiento sólo pueden hacer uso de la rescisión sin preaviso en casos especiales y excepcionales. Se trata, por ejemplo, de emergencias como una grave infestación de moho en el piso o una perturbación sostenida de la paz doméstica. En comparación, a los propietarios les resulta mucho más difícil rescindir el contrato de arrendamiento. Necesitan una razón legalmente reconocida para la terminación. Dichos motivos pueden ser muy diversos y van desde el uso del local por parte del inquilino incumpliendo el contrato (por ejemplo, el alquiler no autorizado a terceros) hasta el incumplimiento de las normas de la casa o el impago del alquiler. Estas razones están legalmente reconocidas como motivos de rescisión sin previo aviso. Si el arrendador no puede demostrar que el inquilino ha actuado en contra del contrato, sólo podrá rescindir el contrato en casos especiales, por ejemplo, si el inquilino tiene que mudarse él mismo. Los plazos de preaviso para la rescisión por parte del arrendador dependen de la duración del arrendamiento. Para un arrendamiento de hasta cinco años, se aplica el plazo de preaviso normal de tres meses. Si el arrendamiento lleva más de cinco años, el plazo de preaviso es de seis meses. Más de ocho años de arrendamiento dan lugar a un periodo de preaviso de nueve meses.

Rescisión del contrato de arrendamiento: entregar correctamente

El Código Civil alemán establece que la rescisión del contrato de arrendamiento debe hacerse por escrito (artículo 568 del Código Civil). Sin embargo, esto no es tan sencillo como parece. No se admiten ni se aceptan correos electrónicos, telegramas ni faxes. Lo más seguro es enviar una notificación de rescisión por correo certificado con acuse de recibo, ya que de este modo podrá demostrar la rescisión en caso de litigio. Sin embargo, en general, es mejor ir sobre seguro a la hora de avisar. No lo envíe en el último momento, sino con un poco de antelación para poder cumplir todos los plazos. Especialmente cuando se envía la carta por correo, siempre es posible que el destinatario no esté allí y, por lo tanto, sólo reciba un resguardo de recogida. Sin embargo, la notificación de rescisión sólo se considera entregada cuando se recoge la carta. Otra formalidad importante es la firma bajo la notificación. Si no es el caso de todos los inquilinos, la notificación de rescisión no es legalmente válida y no puede ser procesada.

Derechos especiales de rescisión

Los derechos especiales de rescisión, como su nombre indica, sólo pueden utilizarse en casos especiales. Éstas dependen siempre del respectivo contrato de arrendamiento y de la situación exacta. Los más comunes son:

Anuncio de una modernización

Cuando se anuncia una modernización, el inquilino tiene derechos especiales de rescisión contra el propietario. Ejemplo: Si se anuncia una modernización en agosto, el inquilino puede avisar hasta el 30 de septiembre. El contrato finalizaría entonces el 30 de octubre.

Aumento de la renta al alquiler local comparable

El inquilino también tiene derechos especiales en caso de un aumento inminente del alquiler. El plazo de preaviso se reduce a dos meses.

Aumento del alquiler de las viviendas sociales

Si se aumenta el alquiler en una vivienda social, el inquilino tiene derecho a un plazo de preaviso más corto. En este caso es un mes.

Fallecimiento del inquilino

Si un inquilino fallece, el arrendamiento no termina automáticamente. Las parejas de hecho, los cónyuges o los herederos tienen un mes para decidir si continúan o no con la tenencia. Si decide no hacerlo, se aplica el plazo de preaviso de tres meses.

Proporcionar un nuevo inquilino – ventajoso para el inquilino

Dependiendo de la situación, puede ser ventajoso para el inquilino proporcionar un nuevo inquilino. Si el arrendamiento ya no es sostenible para el inquilino debido a un cambio de trabajo o a un cambio de situación vital, como un hijo y un espacio vital demasiado pequeño, el inquilino puede proporcionar un nuevo inquilino. Sin embargo, el hecho es que el propietario no tiene que aceptar a todos los nuevos inquilinos. El propietario debe estar de acuerdo con el nuevo inquilino propuesto. Otra ventaja surge si hay que hacerse cargo de elementos como la cocina amueblada o similares, porque el inquilino puede aclararlo directamente con el siguiente inquilino y así ahorrar dinero y tiempo.