Préstamos inmobiliarios: Explicación rápida

Si lo que busca son consejos sobre el seguimiento de la financiación, puede saltarse esta pequeña sección. Los que quieren financiar su primera propiedad, ya sea una casa o un piso, volvieron a explicarse rápidamente:

¿Qué significa anualidad / cuota de crédito?

Anualidad / cuota del préstamo – El término técnico «anualidad» es el reembolso anual al banco de un préstamo inmobiliario. Consiste en la devolución (reembolso del préstamo) y los intereses (costes de su préstamo). Si los tipos de interés suben, la cuota mensual del préstamo, o la anualidad, aumentará.

Explicado rápidamente:

• Anualidad – Suma anual del reembolso y los intereses
• Cuota del préstamo – Pago mensual (reembolso e intereses)

¿Qué significa el reembolso? – Devolución del préstamo

Reembolso (devolución del préstamo) – El término reembolso se refiere a la devolución de su préstamo. Con cada reembolso, la deuda restante disminuye y los intereses también.

Consejo. Digresión – Como propietario con financiación, no cree que la inflación sea tan mala. ¿Por qué?

Los reembolsos típicos son (eran) del 2% anual. Con este 2% usted financia su propiedad a lo largo de 30 años (2% cada año) y, en consecuencia, aprovecha también las ventajas que le proporciona la inflación (depreciación del dinero). Al fin y al cabo, 1.000 euros de hoy «ya no son lo mismo» dentro de 10 años con una inflación del 3%, 4% o incluso 5%. Mientras tanto, el valor de su propiedad ha aumentado y también sus ingresos por alquiler. Lea más sobre el sector inmobiliario y la inflación aquí.

¿Qué significa el interés? – Costes del crédito

Interés (coste del crédito) – El interés es, por así decirlo, el coste que se paga por pedir un préstamo. La base de los costes de intereses mensuales o anuales es el importe de su deuda restante.

En los últimos 10 o 15 años, normalmente se contaba con tipos de interés del 2%. Eso está cambiando ahora, porque los tipos de interés están subiendo.

Cuanto más alto sea el tipo de interés, más altos serán los costes mensuales

En el cálculo puede ver los efectos de las próximas subidas de los tipos de interés en sus activos.

Alta inflación, subida de los tipos de interés: consejos para su préstamo

Consejos de mi artículo: Alta inflación, subida de los tipos de interés, ¿qué hacer? en immobilien-erfahrung.de

La alta inflación, la subida de los tipos de interés, ¡son noticias para la mayoría!

El BCE no ha aumentado el tipo de interés básico desde 2011. Esta nueva situación desafía a los constructores de viviendas y a los inversores de capital y obliga a adoptar nuevas formas de pensar. Resumamos los consejos una vez más:

Nuevo préstamo inmobiliario: no espere mucho tiempo

Debes cerrar tu préstamo lo antes posible y en el mayor tiempo posible, ese es el mejor consejo que te podemos dar en tiempos de la vuelta de los tipos de interés.

Los tipos de interés van a subir y la mejor manera de protegerse de la subida de los tipos -al fin y al cabo, va a devolver el préstamo durante décadas- es pedir un préstamo rápido. Además, su préstamo debe tener una duración lo más larga posible para que pueda aprovechar los tipos de interés todavía favorables durante el mayor tiempo posible.

¿Quieres comprar pronto? Entonces:

• Completar lo antes posible
• Concluir lo más a largo plazo posible

Si ya no se trata de su primera financiación inmobiliaria, sino de la próxima financiación de seguimiento, puedo recomendar lo siguiente:

Seguimiento de la financiación en más de un año: Préstamo a plazo

Con un «préstamo a plazo», puede aprovechar los tipos de interés actuales de hoy para su financiación posterior en 1 o 2 años.

Este es mi consejo cuando hay que hacer el seguimiento de la financiación de tu casa o piso.

¿Nunca ha oído hablar de un préstamo a plazo? Entonces, aquí hay una explicación rápida.

Préstamo a plazo = concluir anticipadamente, asegurar los tipos de interés actuales

Préstamo a plazo – Un préstamo a plazo es un típico préstamo de renta vitalicia, la única diferencia es que lo sacas uno o dos años antes del final de la financiación actual. Los costes son algo más elevados, pero ya puedes fijar el tipo de interés (aún más favorable) ahora. Si los tipos de interés son significativamente más altos dentro de dos años, su financiación de seguimiento comenzará con el tipo de interés vigente en la actualidad.

Seguimiento de la financiación en más de 5 años: A corto plazo

Desgraciadamente, un préstamo a plazo sólo es posible durante un determinado periodo de tiempo, así que si su financiación de seguimiento vence primero en cinco, seis o siete años, este consejo para la situación actual de los tipos de interés le será de gran ayuda.

Financiación de seguimiento a corto plazo (sólo 1, 2 años de plazo) y esperar la evolución de los tipos de interés.

Lo normal es que contrate su financiación con un tipo de interés fijo, que sea lo más largo posible. Ahora estamos en una fase de bajos intereses, por lo que sólo puede subir, sobre todo si tenemos en cuenta la inflación actual.

Por lo tanto, sólo debería planificar su financiación de seguimiento con un plazo a corto plazo, para poder reaccionar a las variaciones de los tipos de interés. Si el tipo de interés vuelve a bajar, puede utilizarlo en su financiación posterior.

Estos fueron los consejos más importantes para comprar una casa o un piso en tiempos de subida de los tipos de interés. Lo mismo ocurre con los que ya han comprado su casa o piso y que pronto tendrán que afrontar la financiación posterior.

Con estos tres consejos puede minimizar los riesgos para usted y su inversión inmobiliaria.

Pongámonos prácticos ahora:

¿Cuánto le cuesta un cambio de tipo de interés del 1% o del 2%?

Ejemplo de préstamo de 100.000 euros para casa y piso

¿Qué significa un cambio en los tipos de interés para su cartera?

He aquí otros dos ejemplos prácticos con una variación de los tipos de interés del 1% y del 2%, en perspectiva para los próximos años. Para simplificar el cálculo del ejemplo, utilizamos un volumen de financiación de 100.000 euros. ¿Cuáles son los efectos de una variación del tipo de interés de sólo el 1%, en el primer año de su financiación?

Crédito al 2% (actual): 4.000 euros / año

Paso 1: Considere la posibilidad de pedir un préstamo hoy, con un tipo de interés del 2%.

El crédito de hoy:

• Crédito: 100.000 euros
• Reembolso (2%): 2.000 euros / año
• Interés (2%): 2.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 4.000 euros

Crédito 2023 (3% / +1% de incremento): 5.000 euros / año

Especulemos con que el aumento de los tipos de interés en 2023 será del 1%. Esto cambiaría rápidamente su cálculo de rendimiento, porque los costes aumentan.

¡Hablando de aumentos de costes! ¿Se ha enterado de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles? Desde 2022, los propietarios de tierras en Alemania han recibido una carta en la que se les pide que presenten nuevos datos a la Agencia Tributaria. El objetivo es reformar el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles, ya que se basa en datos de hace más de 50 años. Lea más sobre la reforma del impuesto sobre la propiedad 2025 aquí.

Volvamos al aumento de los costes de los intereses, que se producen en el primer año y (dependiendo de la deuda restante) en los años siguientes.

Crédito 2023 (adoptado):

• Crédito: 100.000 euros
• Reembolso (2%): 2.000 euros / año
• Interés (3%): 3.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 5.000 euros

Conclusión con un aumento del 1% del tipo de interés de un préstamo de 100.000 euros:

Con sólo un aumento del 1% del tipo de interés, sus costes aumentan directamente en + 1.000 euros, sólo en el primer año.

Los intereses se calculan anualmente. Costes de seguimiento

El efecto se repite en cada año posterior, en el sentido de que se paga un 1% más de intereses. Esto significa que si reembolsa los primeros 2.000 euros en el primer año de su financiación (100.000 euros), quedan 98.000 euros de deuda residual. Por lo tanto, en el segundo año también pagas 980 euros más de intereses a tu banco que antes.

• Año 1 + 1.000 euros
• Año 2 + 980 euros
• ..

Por lo tanto, sólo el aumento del 1% del tipo de interés, en los dos primeros años de financiación, supone unos costes adicionales de 1.980 euros.

Crédito 2024 (4% / +2% de incremento) – 6.000 euros / año

¿Qué pasaría si los tipos de interés de su financiación inmobiliaria subieran un 2%? Veamos este ejemplo: Si los tipos de interés subieran un 2% en 2024.

Crédito 2024 (adoptado):

• Crédito: 100.000 euros
• Reembolso (2%): 2.000 euros / año
• Interés (4%): 4.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 6.000 euros

Conclusión +2% de aumento:

Con sólo un aumento del 2% del tipo de interés, sus costes aumentan directamente en + 2.000 euros, sólo en el primer año.

Ejemplo de préstamo 500.000 euros para casa y piso

100.000 euros no es una base para financiar una propiedad en la mayoría de las ciudades, especialmente en las ubicaciones A y B, donde los importes de financiación suelen ser mucho mayores. Por lo tanto, he aquí un ejemplo de los costes de intereses adicionales calculados con un importe de préstamo de 500.000 euros.

Crédito al 2% (actual): 20.000 euros / año

En primer lugar, volvamos a ver la base, la financiación inmobiliaria con 500.000 euros al nivel de interés actual de alrededor del 2% para la financiación inicial.

El crédito de hoy:

• Crédito: 500.000 euros
• Reembolso (2%): 10.000 euros / año
• Interés (2%): 10.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 20.000 euros

Crédito 2023 (3% / +1% de aumento): 25.000 euros / año

Si el tipo de interés sube sólo un 1%, esto supone directamente para usted unos costes adicionales de 5.000 euros al año. Aquí se muestra el ejemplo para el año 2023.

Crédito 2023 (adoptado):

• Crédito: 500.000 euros
• Reembolso (2%): 10.000 euros / año
• Interés (3%): 15.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 25.000 euros

Conclusión con un aumento del 1% del tipo de interés de un préstamo de 500.000 euros:

Con sólo un aumento del 1% del tipo de interés, sus costes aumentan directamente en + 5.000 euros, sólo en el primer año.

Crédito 2024 (4% / +2% de incremento) – 30.000 euros / año

Sólo el aumento del tipo de interés del 1% supone 5.000 euros de gastos adicionales que tiene en el primer año de su financiación inmobiliaria. Si los tipos de interés suben un 2%, los costes adicionales se elevan a 10.000 euros en el primer año de su financiación inmobiliaria.

Una vez más, si se reembolsan 10.000 euros en el primer año a la tasa de reembolso habitual del 2%, quedan 490.000 euros de deuda residual. En consecuencia, 9.800 euros de costes adicionales y ya después de dos años un total de 19.800 euros.

Crédito 2024 (adoptado):

• Crédito: 500.000 euros
• Reembolso (2%): 10.000 euros / año
• Interés (4%): 20.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 30.000 euros

Conclusión +2% de aumento:

Con sólo un aumento del 2% del tipo de interés, sus costes aumentan directamente en + 10.000 euros, sólo en el primer año.

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¿Qué préstamo para la construcción se ajusta a sus necesidades de financiación?

La categoría de préstamos para la construcción incluye toda la financiación de la construcción y los préstamos para construir una casa o comprar una casa o un piso. El préstamo para la construcción más solicitado y solicitado es el préstamo de renta vitalicia, que recuerda al antiguo préstamo hipotecario en sus detalles contractuales y su seguridad. La decisión correcta para un préstamo para la construcción depende de varios factores y requisitos previos. Además del préstamo de la anualidad, puede elegir, por ejemplo, un préstamo de la sociedad inmobiliaria, un préstamo inmediato de la sociedad inmobiliaria, un préstamo del KfW o una combinación de diferentes préstamos inmobiliarios.

Calculamos su ventaja personal y elaboramos una oferta de condiciones para usted en función de sus deseos de financiación, la garantía preferida para el préstamo y su capital propio, así como la solvencia. La propiedad que se va a financiar es una parte importante del acuerdo de préstamo. Los préstamos para la construcción son diferentes para un edificio nuevo que para un edificio antiguo, y la financiación es diferente para un condominio que para una vivienda unifamiliar con un gran terreno.

Préstamos a la construcción para la financiación inicial y de seguimiento

Una diferencia importante entre los distintos préstamos para la construcción se basa en si se desea una financiación inicial o una financiación posterior. También puede optar por un préstamo para la construcción que va unido a un préstamo para la modernización y le proporciona dinero para la renovación o reparación de la propiedad además de la compra de la casa. En Lukinski – Ihr Hausverkauf encontraremos el préstamo para la construcción adecuado para su financiación y le mostraremos las ventajas de las condiciones que recibirá si toma la decisión correcta. Estaremos encantados de comparar diferentes ofertas entre sí o de presentarle varias propuestas para que las compare en función de sus condiciones. Con Lukinski, puede financiar proyectos de construcción y edificación en el sector inmobiliario de forma favorable y ventajosa.

Préstamos inmobiliarios y opciones de financiación

¿Quiere cumplir su sueño de tener su propia casa, un condominio, un terreno o un local comercial? Entonces, la elección correcta del préstamo inmobiliario determina cuán alta será la carga de los intereses y, por lo tanto, los costes totales de su préstamo inmobiliario. Incluso a la hora de elegir un préstamo inmobiliario, a usted, como comprador potencial, se le plantean muchas preguntas y consideraciones sobre si debe elegir, por ejemplo, una financiación clásica de renta vitalicia u optar por otra forma de financiación.

El seguimiento de la financiación también es posible de varias maneras. En última instancia, se enfrenta a la cuestión de si le conviene más un tipo de interés deudor largo y fijo o un préstamo inmobiliario flexible.

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¿Financiación de seguimiento favorable para un préstamo inmobiliario?

Puede elegir entre tres opciones de financiación diferentes para el seguimiento de la financiación. Los expertos comprobarán las mejores condiciones para usted y le asesorarán detalladamente sobre el préstamo a plazo, la prórroga y el reescalonamiento del préstamo inmobiliario. La financiación posterior que le conviene depende de varios factores y requiere una planificación óptima.

Las preguntas más frecuentes en las consultas

• ¿Cuáles son los tipos de interés de la financiación complementaria?
• ¿Cómo funciona la financiación de seguimiento?
• ¿Cuánto cuesta la financiación posterior?
• ¿Cuándo se puede hacer un seguimiento de la financiación?

A grandes rasgos, lo siguiente se aplica a la financiación de seguimiento (regla general)

Si el nuevo tipo de interés es como mínimo un 0,2% inferior al anterior, la reestructuración de la deuda merece la pena.

¿Qué tengo que tener en cuenta?

• Inicio temprano de la planificación
• Ahorrar capital social
• Compruebe las ofertas a fondo
• Negocie con su asesor bancario
• ¡Tip! No sólo los tipos de interés, también hay que prestar atención a las condiciones auxiliares
• Fijar cuotas mensuales
• Optimícelos para que realice todos los reembolsos de forma segura y regular
• Si es posible, haga canjes especiales adicionales
• ¡Tip! Utilice también su opción de terminación especial

Después de 10 años, puede reprogramar y hacer uso de su derecho especial de rescisión, más sobre esto en un momento, después de los consejos la próxima cita bancaria.

Financiación inmobiliaria: así piensa el banco – Videoconsejo

Los siguientes dos vídeos ofrecen una buena visión de la mentalidad de los bancos con «Internas zur Kreditvergabe» y «Wie man sich auf einen Banktermin vorbereitet».

Vídeo: Internos sobre el préstamo

También deberías echar un vistazo a este vídeo de Alex Fischer:

Vídeo: Cómo preparar la cita con el banco

Financiación de seguimiento antes de la expiración del tipo de préstamo fijo

¿Desea refinanciar antes una financiación inmobiliaria más antigua y con altos intereses y no esperar a que venza el tipo de interés fijo?

Después de 10 años, puede reprogramar y hacer uso de su derecho especial de rescisión sin que su deseo de obtener un préstamo más barato para su propiedad vaya acompañado de una penalización por reembolso anticipado para el banco. En cuanto al seguimiento de la financiación, los bajos tipos de interés son la primera opción de nuestros clientes. Tenga en cuenta que un tipo de interés bajo no es suficiente si las demás condiciones no le convienen. Encontraremos su financiación de seguimiento personal y le haremos una oferta que le convenga en su totalidad.

Comparar las ventajas de la financiación del seguimiento individual

Identificar las mejores condiciones de una oferta requiere muchos conocimientos técnicos y una competencia básica en la evaluación de los préstamos de seguimiento. Todos los pasos: guía de venta. Su prestamista se encargará de esta tarea por usted y le recomendará un préstamo que se ajuste a su deseo de financiación posterior en cuanto a su orientación y base contractual.

La oferta de condiciones de cada prestamista es única y se adapta a sus necesidades.

No existe una financiación de seguimiento de las ventajas primarias que sirva para todos y que sea igualmente adecuada para todos los propietarios. En primer lugar, depende de la elección correcta del préstamo y de las condiciones y plazos de flexibilidad que le convengan.

Calculadora: cuota, tasa de amortización, deuda restante

¿Cuánto le costará la financiación de la construcción prevista? Pero mucho más importante para el día a día es saber cuál será su carga mensual y qué ocurre si el tipo de reembolso cambia más adelante. ¿A cuánto ascenderá la deuda restante al final del periodo de interés fijo? Muchas preguntas, esta calculadora de cuotas le da todas las respuestas importantes sobre la cuota, la tasa de reembolso y la deuda residual.

• Calculadora de tarifas

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6 consejos para el seguimiento de su préstamo y la reestructuración de su deuda

Estadísticamente, sobre todo en los primeros años después de pedir el préstamo, hay más posibilidades de que el prestatario no pueda pagar la deuda. Esto se debe especialmente a una mala planificación de la financiación. Para los bancos, esto significa que el riesgo de impago es enormemente alto durante este periodo. Para asegurarte de que encuentras la financiación adecuada para ti y de que el seguimiento del préstamo va bien, hay 6 consejos que debes seguir. Puede encontrar más información en nuestros 9 consejos sobre préstamos para la construcción.

Consejo 1: los prestatarios fiables tienen ventajas con el banco

A la hora de financiar, es importante que demuestres a tu banco que eres un futuro prestatario. Para los prestatarios que ya han demostrado durante varios años que son capaces de pagar el préstamo de acuerdo con el contrato, los bancos están dispuestos a ofrecer mejores condiciones. Al principio de un préstamo, una gran parte de la cuota mensual suele ser de intereses, y sólo con el paso del tiempo aumenta la parte de reembolso. En el caso de una reprogramación de la deuda, una parte del préstamo suele estar ya pagada. Para los bancos, esto significa que la relación préstamo-valor es más baja que en el caso de un préstamo inicial y también la cantidad de asesoramiento requerido es menor, ya que los clientes ya saben cómo funciona la financiación y lo que se espera de ellos. Esto significa que el banco tiene menos trabajo con el cliente, lo que facilita la preparación de la oferta y lleva menos tiempo.

Consejo 2 – Los gastos de tramitación de los préstamos personales son inadmisibles

Desde una sentencia judicial del Tribunal Supremo Federal en 2014, es ilegal que los bancos cobren comisiones de tramitación por los préstamos personales. Antes se cobraba sobre todo en los préstamos a plazos y para coches, pero también en la financiación inmobiliaria. El banco cobraba esta tasa para poder comprobar la solvencia del cliente. Sin embargo, al tratarse de una cuestión que sólo interesa al banco, estos costes ya no pueden cargarse al cliente. Lo bueno es que todavía puedes recuperar las tasas hoy en día. Suelen ser del 1 al 4% del importe del préstamo, lo que puede suponer una suma considerable. Así que todas las cuotas que pagó hace menos de diez años pueden ser devueltas. Lo único importante es que usted mismo tome medidas, ya que hasta ahora los bancos no han puesto ninguna objeción a la devolución voluntaria del dinero.

Consejo 3 – Encontrar la financiación de seguimiento adecuada

Por lo tanto, los bancos tienen buenas razones para cortejar a los reestructuradores de deuda, ya que pueden obtener ventajas de ello. Pero la reprogramación también suele ser más favorable para los prestatarios. En función de la situación del mercado financiero, los tipos de interés pueden ser tan favorables que le compense más reprogramar un préstamo antiguo que seguir pagándolo en las antiguas condiciones. Los tipos de interés suelen ser mejores hoy que cuando usted pidió el préstamo. Si espera que los tipos de interés suban en el futuro, es aconsejable elegir un periodo de interés fijo largo y asegurarse unos buenos tipos de interés. De este modo, puede conseguir un rápido ajuste de los tipos de interés si rescinde el antiguo préstamo antes de tiempo.

Si quiere hacerlo todo bien, empiece a pensar hoy mismo en cómo quiere enfocar la reprogramación de su préstamo dentro de unos años para asegurarse una buena financiación de seguimiento. Incluso son doblemente rentables si los proveedores asumen los costes de la reprogramación de la deuda para el prestatario.

Consejo 4 – Reestructuración de la deuda con un préstamo a plazo

Los préstamos a plazo son una buena idea para todos aquellos a los que les gusta planificar con seguridad. Si las condiciones actuales, incluidos los bajos tipos de interés, son óptimas para el prestatario y al préstamo actual aún le quedan algunos años de vida, merece la pena contratar el llamado préstamo a plazo. Con este préstamo, puede asegurar su financiación de seguimiento para el final de su plazo. Infórmese de las condiciones favorables que pueden dejar de ofrecerse al final de su plazo y asegúrese de obtener las mejores condiciones con hasta 5 años de antelación. Por ello, siempre vale la pena mantenerse informado y vigilar el mercado de tipos de interés aunque la financiación ya esté en marcha.

Sugerencia 5: compruebe la tarifa base

A la hora de buscar una refinanciación, lo más importante es vigilar el tipo de interés básico. Las diferentes situaciones de los tipos de interés pueden tener un gran impacto en su financiación. Cuando los tipos de interés son bajos, por supuesto que merece la pena buscar una financiación posterior, pero no hay que olvidar la evolución en los próximos años. Cuando los tipos de interés son buenos, es una buena idea empezar a financiar su propiedad. Por lo tanto, el tipo básico le da una buena orientación sobre lo que son y serán los tipos de interés. Si es bajo, es una buena señal de que la financiación a bajo coste también está a su alcance en los próximos años. Mientras no haya presiones inflacionistas y el tipo de interés básico se mantenga en su nivel actual, no tiene nada de qué preocuparse y puede empezar a planificar su financiación posterior.

Consejo 6 – Seguimiento de la financiación para los constructores

Es especialmente importante que los constructores, los compradores y los clientes contraten una buena financiación. Para muchos, esta decisión es una inversión que define la vida, por lo que no hay que precipitarse. Una vez que haya encontrado la propiedad de sus sueños o haya decidido construir sus propias cuatro paredes, lo más importante es planificar la financiación antes de seguir adelante. La financiación determinará los próximos años o décadas de su vida, por lo que debe estar absolutamente seguro. Por supuesto, los tipos de interés también juegan un papel importante en este caso y no deberías dudar en conseguir varias ofertas para encontrar la financiación adecuada para ti. Si los tipos de interés son bajos, deberías optar por un plazo largo y ajustar la tasa de amortización mensual a tus necesidades individuales. Preste atención a la opción de cambiar el tipo de reembolso, que debería hacer durante el plazo. La mejor manera de responder a las preguntas es hablar con su asesor bancario, que podrá darle muchos consejos útiles.

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