Inversión de capital en la compra de bienes inmuebles

Ya sea para uso propio o como inversión, el capital propio es necesario para toda compra de propiedades. Especialmente si va a comprar su primera propiedad, la cantidad de capital que debe aportar es importante. Si va a comprar una propiedad para su propio uso, debe aportar el máximo de capital posible. Si está invirtiendo en una propiedad como inversión de capital, menos es más.

Como regla básica:

• Interés propio = La mayor equidad posible
• Inversión de capital = el menor capital posible

¿Por qué?

La equidad como mecanismo de seguridad

Para que el banco le conceda un préstamo para su propiedad, necesita una cierta seguridad de que recuperará ese dinero en su totalidad más adelante. Por eso se comprueba previamente su solvencia. Cuanto más líquidas sean tus finanzas, menos capital necesitarás. Sin embargo, si sus gastos superan a sus ingresos, necesitará más capital. Una vez que haya recibido su préstamo, lo devolverá mensualmente mediante cuotas.

Cuanto mejor sea su calificación crediticia, menor será su patrimonio neto

Importante: Como propietario, tiene que pagar usted mismo los intereses de su préstamo. Los inversores, en cambio, pueden deducirlos de sus impuestos.

Interés propio: Este es el capital que necesitas

Por lo tanto, como propietario, debe aportar el máximo de capital posible. Además, cuanto mayor sea el patrimonio neto, menor será la carga de los intereses. Cuanto más capital aportas, menos riesgo hay para el banco financiador y menos se calculan los tipos de interés.

Como norma general: 20% de fondos propios para los propietarios

Gastos e ingresos mensuales

Entonces, ¿cuánto debe ganar cada mes? Nuestro consejo: el coste mensual de tu préstamo no debe superar el 40% de tus ingresos netos.

He aquí un ejemplo de cálculo:

• Ingresos (netos): 3.000 euros
• 40% = 1.300 euros

Por lo tanto, el reembolso mensual, incluidos los intereses, no debe superar los 1.300 euros.

Inversión de capital: es el poco capital que necesitas

Mientras que para ser propietario se necesita el máximo capital propio posible, como inversor se disfruta de la ventaja de tener que aportar mucho menos capital propio. También puede deducir los intereses de sus impuestos. Lo ideal es que incluso el inquilino pague indirectamente sus intereses. Como comprador de una propiedad como inversión, su capital cubre sólo el 10-15% de los costes.

Entre ellas se encuentran:

• Gastos de compra incidentales
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
• Gastos de notario
• Costas judiciales
• Costes de intermediación

Fondos propios rodantes: inversiones rápidas

Nuestro consejo: aprovecha tu capital rodante. ¿Pero cómo funciona? Es sencillo: compras una propiedad y aportas capital. Ahora se vuelve a pagar a través del canje y puedes utilizarlo directamente para tu próxima inversión.

Conclusión: ¡este es el capital que necesitas!

Así que aquí está la regla general de nuevo:

• Interés propio = La mayor equidad posible
• Inversión de capital = el menor capital posible

En el caso del uso personal, su capital sirve como garantía para el banco de que definitivamente recuperará su dinero tarde o temprano. En principio, los fondos propios que pongas no deben superar el 40% de tu salario neto. Como inversor, en cambio, sólo tiene que aportar entre el 10 y el 15 por ciento como capital. Los intereses corren a cargo del inquilino y, con la ayuda del capital rodante, se puede invertir directamente en la siguiente propiedad.

En mi nuevo proyecto para compradores de inmuebles (Immobilien-Erfahrung.de) puede encontrar más información sobre la financiación de fondos propios e inmobiliarios:

• Patrimonio (externo)

Errores en la compra de inmuebles: ¡hay que evitarlos a toda costa!

La compra de una propiedad emocional, una propiedad demasiado especial en una mala ubicación y la compra de una casa para uso personal: la lista de posibles errores es larga. Descubra aquí lo que debe evitar a toda costa.

Error: Mala ubicación del inmueble

Uno de los errores más graves es comprar una propiedad en una mala ubicación. La demanda es baja, el alquiler es difícil y el riesgo de desocupación es alto. Las grandes ciudades en lugares B muy solicitados son las más adecuadas. Las inversiones inmobiliarias también merecen la pena un poco fuera de las grandes metrópolis, en los suburbios. Aquí están los mejores lugares de un vistazo:

• Comprar en las principales ciudades (no en las metrópolis de la categoría A)
• Áreas metropolitanas, el famoso Speckgürtel, con buena ubicación B
• Ciudades buscadas con ubicación B

Error: Sus bienes inmuebles son demasiado específicos

Cuanto más especial sea su propiedad, más difícil será venderla o alquilarla posteriormente. Un loft elegante con vistas al horizonte o un chalet de diseño en la linde del bosque suenan tentadores, pero no son ni de lejos tan populares como un piso medio de 1 a 3 habitaciones en las afueras de la ciudad. Nuestro consejo: Antes de empezar a buscar una propiedad, infórmese de los diferentes tipos de casas y pisos y de su demanda, y no invierta en una propiedad demasiado lujosa.

Aunque cada propiedad en el mercado tiene su propio encanto, puede que no sea tan fácil revenderla después:

Error: Compra de bienes para uso personal

Uno de los errores más fundamentales que cometen los principiantes es comprar una propiedad para uso propio. Al fin y al cabo, no son los inquilinos ni la Agencia Tributaria quienes pagan por la propiedad, sino usted mismo. Esto hace que la vivienda en propiedad sea la más cara. Por eso recomendamos invertir primero en una propiedad como inversión de capital y sólo después en la ocupación por el propietario.

Consejo de lectura: ¿uso personal o inversión de capital? Ventajas y desventajas

Error: comprar una casa como primera propiedad

Al igual que en el caso de la vivienda en propiedad, cuando se compra una casa se asume el 100% de los costes. Por lo tanto, para su primera propiedad, no invierta en una casa, sino en un piso. Como propietario de una vivienda, siempre tiene que asumir solo todos los gastos. Sin embargo, si usted es propietario de un piso, estos gastos se dividen entre las partes.

Error: Compra emocional de bienes inmuebles

Ha tratado el tema de la inversión inmobiliaria, los diferentes tipos de ubicaciones y tipos de inmuebles y ha aclarado la cuestión de la propiedad de inversión o de rendimiento, y de repente tropieza con un piso que le recuerda a su infancia? Lo importante aquí es: Nunca compre una propiedad basándose en sus emociones. Manténgase fiel a su estrategia y a sus objetivos y piense racionalmente en la compra.

Error: no se tiene en cuenta el valor de reventa

A la hora de comprar su propiedad, piense también en el valor de reventa. Al fin y al cabo, no debería tener grandes pérdidas tras una reventa posterior. Aquí, sobre todo, la ubicación vuelve a desempeñar un papel importante.

He aquí la comparación de los 3 tipos de ubicación y su aumento de valor:

• Ubicación A: Incremento anual del valor del 4-6%.
• Ubicación B: Incremento anual del valor del 1-2%.
• Ubicación C: no hay aumento de valor (posiblemente una pequeña disminución de valor)

Error: Comprar por el equipamiento superior

Si adquiere una vivienda por sus características, puede acabar pagando una prima innecesaria al comprarla. En su lugar, debe utilizar la estrategia de «comprar y voltear». En otras palabras, se compra una propiedad barata, se renueva y se rehabilita y así se vuelve a obtener un beneficio cuando se revende. Al fin y al cabo, no puedes aumentar los metros cuadrados de tu vivienda, pero siempre puedes mejorar las instalaciones.

Comprar una propiedad: Aprender de la A a la Z

Si quiere saber más sobre las distintas fuentes de error, consulte nuestra guía:

• Errores al comprar un inmueble (externo)

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• Bienes inmuebles: acumulación de riqueza a pesar de la inflación

La propiedad inmobiliaria como inversión o libreta de ahorro & Co.

No sólo se considera que la propiedad en sí misma es una protección segura contra la inflación; esto también tiene un efecto positivo en la financiación. Por lo tanto, la suposición de que hay que ahorrar dinero para acumular activos no es del todo correcta. Al contrario: si se invierte a conciencia, la inflación puede incluso jugar a su favor.

Inversiones tradicionales frente a la inflación

Tomemos como ejemplo la clásica libreta de ahorros. Usted ingresa regularmente dinero en esta cuenta para ahorrarlo. Ya sea para su pensión, sus inversiones futuras, sus planes de viaje o la educación de sus hijos. Si ha ingresado 10.000 euros, por ejemplo, eso suena bien al principio. Pero, ¿qué ocurre en caso de inflación? El dinero se devalúa. Los precios de los productos suben. La vida se encarece. Los 10.000 euros siguen en su cuenta de ahorros, pero ahora valen menos.

Libreta de ahorros – Si hubieras puesto los 10.000 en una libreta de ahorros, seguirías teniendo 10.000.

La libreta de ahorros, como inversión clásica, se considera segura, pero en realidad se pierde capital en caso de inflación. Incluso los intereses bienintencionados del banco ya no hacen mucha diferencia. La situación es completamente diferente con los bienes inmuebles como inversión de capital.

Invertir en bienes inmuebles: Ventajas

Incluso en tiempos de crisis, el sector inmobiliario se considera una inversión segura. Su valor es estable frente a la inflación e incluso su préstamo puede verse afectado positivamente por una depreciación del dinero. Puede vender su propiedad más tarde por el doble de su valor. Si ha invertido en un aumento del valor de su propiedad, por ejemplo, mediante la renovación y la reforma, puede aumentar aún más el precio de venta de su casa o piso.

Propiedad – Si en el ejemplo hubiera comprado una propiedad por 10.000, la vendería después por 20.000.

He aquí un ejemplo de cálculo:

• Comprar una propiedad (hoy): 65.000 euros (~15% de equidad = sus 10.000)
• Vender la propiedad (más tarde): 130.000 euros

Préstamos: Reembolso rápido y eficaz

Con la inflación, el dinero se devalúa. El valor de su propiedad aumenta constantemente. En lo que respecta a la financiación, las cosas se están poniendo interesantes:

¿Qué ocurre con su préstamo?

Sigamos con el ejemplo de los 10.000 euros. Si se pide el préstamo hoy, más adelante seguirán siendo 10.000 euros. Al fin y al cabo, ya lo sabemos: la cantidad de dinero siempre es la misma.

Supongamos ahora que ha alquilado su propiedad para generar ingresos pasivos. Ahora recibe más renta debido a la inflación y sigue pagando sus cuotas:

• 2020 = 350 euros de alquiler / reembolso 300 euros
• 2035 = 460 euros de alquiler / reembolso 300 euros

Conclusión: minimizar el riesgo de inflación

Así que ya ves: A diferencia de las inversiones financieras tradicionales, los bienes inmuebles le ofrecen algunas ventajas que las libretas de ahorro, las pensiones Riester y otras similares simplemente no pueden prometer. Mientras que su dinero invertido pierde valor allí, con los bienes inmuebles como inversión de capital puede generar aún más dinero en tiempos de crisis. Su préstamo también se devolverá más rápidamente, especialmente si sus ingresos por alquiler aumentan.

Préstamos inmobiliarios: Tipos de financiación

Sin comparación, siempre pagará demasiado. Una planificación exhaustiva basada en sus necesidades y en los tipos de interés hipotecarios actuales es la base de todos los préstamos inmobiliarios.

Las condiciones de los préstamos inmobiliarios se basan en el tipo de interés vigente, así como en su calificación crediticia y en el importe de la amortización, el plazo y otros detalles relacionados con el préstamo. Una vez que se haya decidido por un tipo de préstamo, deberá comparar diferentes ofertas y comparar diferentes modelos de reembolso en la calculadora de préstamos. Acortar el plazo con una tasa de reembolso elevada tiene un efecto positivo en las condiciones de su préstamo inmobiliario. Para asegurarse de que el préstamo inmobiliario a largo plazo pueda ser devuelto sin problemas, debe planificar concretamente su presupuesto disponible y tener en cuenta que tiene otros gastos además del préstamo inmobiliario y que también puede devolverlo en los meses difíciles sin que haya un cuello de botella financiero. Una vez que haya planificado su cuota mensual y nos haya comunicado el importe de su patrimonio, realizaremos una comparación professional para usted y le mostraremos un préstamo inmobiliario orientado explícitamente a sus ideas y a la base financiera.

Para la financiación inicial y la posterior, debes tener en cuenta otros criterios además de los tipos de interés. Un buen y sólido préstamo inmobiliario tiene opciones de reembolso flexibles en las condiciones generales y le ofrece la posibilidad de reembolsos libres no programados o un cambio en el importe de la cuota dentro del plazo.

Préstamos inmobiliarios: Alternativas y comparación

Cuando contrató su financiación inmobiliaria hace unos años, se ató a un tipo de interés largo. Pero en los últimos años, los tipos de interés deudores de los préstamos para la construcción se han vuelto notablemente saludables, lo que hace que su financiación para la construcción sea innecesariamente cara y poco atractiva. Si tiene un préstamo inmobiliario con un plazo inferior a 10 años, debe ser paciente y esperar a que venza el tipo de interés fijo. Si el tipo de interés fijo es más largo, usted tiene la opción, después de 10 años, de rescindir las obligaciones con su financiera inmobiliaria y reprogramar el préstamo para la construcción a un préstamo más favorable.

Préstamo de renta vitalicia

El préstamo de renta vitalicia ha sustituido a la financiación hipotecaria y ahora se considera la forma clásica, sólida y más frecuentemente elegida de financiación de la construcción. Este tipo de financiación de la construcción le proporciona varias ventajas y le da seguridad, ya que paga una cantidad continua durante un plazo fijo, que se compone de la amortización y el pago de intereses. Con cada reembolso, el importe de su préstamo disminuye, por lo que el importe de la parte de reembolso real aumenta y la obligación de pagar intereses al banco disminuye.

• Préstamo de renta vitalicia

Préstamo para la construcción

Para su financiación de la construcción, debería considerar en primer lugar un préstamo para la construcción con un tipo de interés favorable. Para tomar la decisión correcta, debe comparar los tipos de interés deudores y efectivos y no olvidar que las condiciones generales son una parte importante de las condiciones. Existen diferentes tipos de préstamos para la construcción que le ofrecen distintas ventajas y posibilidades. Para asegurarse de que la financiación de la construcción se ajusta a sus necesidades y a sus deseos de reembolso, también debe prestar atención a la selección de un préstamo para la construcción al margen de los tipos de interés y hacer la comparación basándose en todos los puntos contractuales.

• Préstamo para la construcción

Contrato de ahorro inmobiliario

En el pasado, el contrato de ahorro para la construcción se consideraba la inversión de ahorro clásica para todo aquel que quisiera cumplir el sueño de tener una vivienda propia. Hace unos años, había tipos de interés más altos para el ahorro en la construcción, lo que hacía que la oferta fuera más interesante para los posibles propietarios y que el ahorro fuera mayor. Pero incluso hoy, a pesar de la bajada de los tipos de interés, el contrato de ahorro para la construcción no ha perdido su atractivo y constituye una base estable si se quiere construir una casa, financiar un condominio o comprar una propiedad existente. Los ahorros para la construcción se cuentan como capital propio y, por tanto, reducen la cantidad de dinero que debe integrar en una financiación inmobiliaria sin ahorros para la construcción. Si se trata de un ahorro para la construcción, sólo hay que preocuparse de los costes de compra auxiliares con el capital propio, mientras que la otra parte del capital propio se compensa con la suma del ahorro para la construcción. Por lo tanto, los consejos sobre el dinero de la construcción valen mucho.

• Contrato de ahorro inmobiliario

Préstamo inmobiliario

Si quiere comprar y financiar una casa o un piso, un préstamo inmobiliario es una decisión adecuada. En principio, no hay ninguna diferencia fundamental entre un préstamo para la construcción y un préstamo inmobiliario. Pero cuando se compra una propiedad ya existente, se suele solicitar un préstamo inmobiliario y no un préstamo para la construcción. El préstamo inmobiliario debe estar bien planificado y adaptado a sus necesidades y a su idea de las condiciones. La flexibilidad en el contrato es una ventaja que debes asegurar durante un periodo de tiempo más largo. Los tipos de interés inmobiliarios se encuentran actualmente en un nivel sorprendentemente favorable. Sin embargo, un préstamo inmobiliario puede encarecerse en varios miles de euros si se planifica de forma incorrecta, ya que se trata de una suma de inversión elevada y a largo plazo.

• Préstamo inmobiliario

Préstamo KfW

Los préstamos del KfW son un componente importante y económico de la financiación de la construcción perfectamente planificada. Como comprador privado de inmuebles, puede beneficiarse de estos fondos de préstamo subvencionados y optar por un componente complementario óptimo de su financiación de la construcción. La financiación exclusiva a través de un préstamo del KfW no es posible, ya que el Kreditanstalt für Wiederaufbau sólo financia determinados bloques de construcción. ¿Le gustaría renovar su casa para hacerla más eficiente energéticamente o adecuada a su edad? Encuentre un préstamo KfW adecuado que reduzca notablemente el tipo de interés global de su préstamo para la construcción o inmobiliario. Financiar su propia vivienda de dos maneras es una opción totalmente práctica y favorable, ya que siempre se beneficia de un préstamo del KfW y elige el mejor tipo de interés dentro de la financiación de su construcción.

• Préstamo KfW

Ofertas, reembolso y financiación sin fondos propios

Más sobre el tema de las ofertas, el reembolso y la financiación sin fondos propios.

Seguimiento de la financiación

¿Terminará pronto el tipo de interés fijo de su actual préstamo inmobiliario? Entonces no pierda tiempo a la hora de encontrar la mejor financiación de seguimiento.

• Seguimiento de la financiación

Financiación sin capital propio

La financiación sin fondos propios suele ser posible y se realiza a través de la financiación completa. Gracias a nuestra experiencia en el mercado y a nuestros conocimientos, en Lukinski somos su interlocutor si está pensando en comprar una casa con financiación completa sin fondos propios. Estaremos encantados de asesorarle individual y personalmente sobre todas las ventajas y riesgos que hay que tener en cuenta en la financiación total sin fondos propios.

• Financiación sin capital propio

Oferta de financiación

La financiación a medida para la compra de inmuebles se basa en una oferta determinada personalmente para usted.

• Oferta de financiación

Financiación de la vivienda

El término financiación de la vivienda abarca diversos préstamos con los que puede financiar su propiedad. Infórmese con nosotros en Lukinski – Ihr Hausverkauf, con qué préstamo puede comprar de forma segura y barata. No sólo encontraremos un préstamo de construcción o inmobiliario favorable para usted, sino que también le asesoraremos detalladamente sobre qué tipo de financiación le ofrece ventajas fundamentales y la máxima flexibilidad en el plazo de amortización.

• Financiación de la vivienda

Financiación plana

El préstamo vivienda se diferencia del clásico préstamo inmobiliario principalmente en que no se financia una casa entera, sino la respectiva vivienda. Para encontrar condiciones favorables y la mejor estrategia de financiación para usted, debe comparar diferentes financiaciones de vivienda y elegir a expertos en el campo de la intermediación.

• Financiación plana

Comparación de la financiación

No es fácil encontrar la financiación adecuada para la construcción o el sector inmobiliario sin comparar. Los tipos de interés son más baratos que nunca, pero el largo plazo del préstamo inmobiliario da lugar a diferencias significativas entre las distintas opciones de financiación. Utilice la calculadora de financiación de la construcción y obtenga una primera visión general de sus opciones y del tipo de interés individual en función de sus datos.

• Comparación de la financiación

Financiación intermedia

Puede haber varias razones para la financiación intermedia. ¿Ya tiene una propiedad, pero quiere mudarse por motivos professionales o privados y no puede vender su casa tan rápidamente? ¿No quiere renunciar al uso de capital propio y asegurarse una financiación inmobiliaria favorable de esta manera? Entonces, la financiación provisional adicional es la solución que le permite cerrar una brecha entre la financiación de la casa y el capital que pronto estará disponible.

• Financiación intermedia

Tipo de interés y de construcción

Construir el interés

Los tipos de interés de la construcción se han mantenido bajos durante varios años. Pero, ¿qué tendencia seguirán los tipos de interés de la construcción y merece la pena fijar ahora un tipo de interés fijo a largo plazo y protegerse contra una posible subida de los tipos de interés?

¿O es que los tipos de interés de la construcción siguen bajando y la financiación te sale demasiado cara si optas ahora por un tipo de interés fijo con un plazo de 10 o incluso 20 años? Si entiende el gráfico de tipos de interés y utiliza correctamente el barómetro de tipos de interés, obtendrá una visión transparente de la evolución actual y futura de los tipos de interés de la construcción.

• Construir el interés

Tipos de interés hipotecarios

Hoy en día, el término «interés hipotecario» se sustituye por el de «interés de construcción». Los tipos de interés de la construcción, o los tipos de interés hipotecarios, determinan si un préstamo para la construcción es barato o caro. Debido a los actuales tipos de interés de la construcción, históricamente bajos, puede financiar su propiedad de forma muy favorable y asegurarse una ventaja que tiene un efecto duradero en los costes totales de financiación.

• Tipos de interés hipotecarios

Calculadora: Financiación inmobiliaria y de la construcción

Las calculadoras son necesarias en relación con la financiación de la construcción para poder determinar con precisión los costes de la compra o la renovación de una propiedad. También se utiliza una calculadora para determinar el coste del préstamo. Los costes del préstamo consisten en los intereses y la parte de reembolso del importe actual del préstamo. El interés juega un papel importante. Como el plazo de un préstamo inmobiliario suele ser de diez años, el pago de los intereses se reparte a lo largo de un periodo de tiempo prolongado. Si la oferta de un banco es sólo medio punto porcentual más barata en su tipo de interés, ya puedes ahorrar varios cientos de euros al año. Esto también se debe a los elevados importes de los préstamos, que en la mayoría de los casos de financiación de la construcción ascienden a una suma de seis cifras. Antes de pedir un préstamo, es importante el asesoramiento individual. A menudo, la financiación de la construcción se compone de varios pilares y no de un solo préstamo. El contrato de ahorro para la construcción, el capital social y los préstamos subvencionados son anteriores al clásico préstamo bancario. La razón es que estos tipos de financiación son bastante más baratos que el préstamo bancario en cuanto a sus costes. La calculadora le ayuda a dividir la financiación en diferentes elementos y así determinar los costes con certeza.

Más calculadoras para propietarios

Lea más sobre los temas individuales aquí:

• Calculadora de comparación de ofertas
• Calculadora de presupuesto
• Calculadora de presupuesto
• Calculadora de costes de compra incidental
• Calculadora de alquileres
• Calculadora de reembolso
• Calculadora de intereses

¿Cómo reconocer una buena financiación de la construcción?

Nos gustaría señalar que los tipos de interés más bajos no proporcionan por sí solos ninguna información sobre un préstamo para la construcción realmente bueno que se ajuste a sus necesidades. Sólo si todas las condiciones se ajustan a sus necesidades, la flexibilidad de las condiciones marco y el plazo de amortización son correctos en función del importe de la cuota que haya elegido, podrá elegir el mejor préstamo para la construcción.