Préstamos inmobiliarios: Explicación rápida

Si lo que busca son consejos sobre el seguimiento de la financiación, puede saltarse esta pequeña sección. Los que quieren financiar su primera propiedad, ya sea una casa o un piso, volvieron a explicarse rápidamente:

¿Qué significa anualidad / cuota de crédito?

Anualidad / cuota del préstamo – El término técnico «anualidad» es el reembolso anual al banco de un préstamo inmobiliario. Consiste en la devolución (reembolso del préstamo) y los intereses (costes de su préstamo). Si los tipos de interés suben, la cuota mensual del préstamo, o la anualidad, aumentará.

Explicado rápidamente:

• Anualidad – Suma anual del reembolso y los intereses
• Cuota del préstamo – Pago mensual (reembolso e intereses)

¿Qué significa el reembolso? – Devolución del préstamo

Reembolso (devolución del préstamo) – El término reembolso se refiere a la devolución de su préstamo. Con cada reembolso, la deuda restante disminuye y los intereses también.

Consejo. Digresión – Como propietario con financiación, no cree que la inflación sea tan mala. ¿Por qué?

Los reembolsos típicos son (eran) del 2% anual. Con este 2% usted financia su propiedad a lo largo de 30 años (2% cada año) y, en consecuencia, aprovecha también las ventajas que le proporciona la inflación (depreciación del dinero). Al fin y al cabo, 1.000 euros de hoy «ya no son lo mismo» dentro de 10 años con una inflación del 3%, 4% o incluso 5%. Mientras tanto, el valor de su propiedad ha aumentado y también sus ingresos por alquiler. Lea más sobre el sector inmobiliario y la inflación aquí.

¿Qué significa el interés? – Costes del crédito

Interés (coste del crédito) – El interés es, por así decirlo, el coste que se paga por pedir un préstamo. La base de los costes de intereses mensuales o anuales es el importe de su deuda restante.

En los últimos 10 o 15 años, normalmente se contaba con tipos de interés del 2%. Eso está cambiando ahora, porque los tipos de interés están subiendo.

Cuanto más alto sea el tipo de interés, más altos serán los costes mensuales

En el cálculo puede ver los efectos de las próximas subidas de los tipos de interés en sus activos.

Alta inflación, subida de los tipos de interés: consejos para su préstamo

Consejos de mi artículo: Alta inflación, subida de los tipos de interés, ¿qué hacer? en immobilien-erfahrung.de

La alta inflación, la subida de los tipos de interés, ¡son noticias para la mayoría!

El BCE no ha aumentado el tipo de interés básico desde 2011. Esta nueva situación desafía a los constructores de viviendas y a los inversores de capital y obliga a adoptar nuevas formas de pensar. Resumamos los consejos una vez más:

Nuevo préstamo inmobiliario: no espere mucho tiempo

Debes cerrar tu préstamo lo antes posible y en el mayor tiempo posible, ese es el mejor consejo que te podemos dar en tiempos de la vuelta de los tipos de interés.

Los tipos de interés van a subir y la mejor manera de protegerse de la subida de los tipos -al fin y al cabo, va a devolver el préstamo durante décadas- es pedir un préstamo rápido. Además, su préstamo debe tener una duración lo más larga posible para que pueda aprovechar los tipos de interés todavía favorables durante el mayor tiempo posible.

¿Quieres comprar pronto? Entonces:

• Completar lo antes posible
• Concluir lo más a largo plazo posible

Si ya no se trata de su primera financiación inmobiliaria, sino de la próxima financiación de seguimiento, puedo recomendar lo siguiente:

Seguimiento de la financiación en más de un año: Préstamo a plazo

Con un «préstamo a plazo», puede aprovechar los tipos de interés actuales de hoy para su financiación posterior en 1 o 2 años.

Este es mi consejo cuando hay que hacer el seguimiento de la financiación de tu casa o piso.

¿Nunca ha oído hablar de un préstamo a plazo? Entonces, aquí hay una explicación rápida.

Préstamo a plazo = concluir anticipadamente, asegurar los tipos de interés actuales

Préstamo a plazo – Un préstamo a plazo es un típico préstamo de renta vitalicia, la única diferencia es que lo sacas uno o dos años antes del final de la financiación actual. Los costes son algo más elevados, pero ya puedes fijar el tipo de interés (aún más favorable) ahora. Si los tipos de interés son significativamente más altos dentro de dos años, su financiación de seguimiento comenzará con el tipo de interés vigente en la actualidad.

Seguimiento de la financiación en más de 5 años: A corto plazo

Desgraciadamente, un préstamo a plazo sólo es posible durante un determinado periodo de tiempo, así que si su financiación de seguimiento vence primero en cinco, seis o siete años, este consejo para la situación actual de los tipos de interés le será de gran ayuda.

Financiación de seguimiento a corto plazo (sólo 1, 2 años de plazo) y esperar la evolución de los tipos de interés.

Lo normal es que contrate su financiación con un tipo de interés fijo, que sea lo más largo posible. Ahora estamos en una fase de bajos intereses, por lo que sólo puede subir, sobre todo si tenemos en cuenta la inflación actual.

Por lo tanto, sólo debería planificar su financiación de seguimiento con un plazo a corto plazo, para poder reaccionar a las variaciones de los tipos de interés. Si el tipo de interés vuelve a bajar, puede utilizarlo en su financiación posterior.

Estos fueron los consejos más importantes para comprar una casa o un piso en tiempos de subida de los tipos de interés. Lo mismo ocurre con los que ya han comprado su casa o piso y que pronto tendrán que afrontar la financiación posterior.

Con estos tres consejos puede minimizar los riesgos para usted y su inversión inmobiliaria.

Pongámonos prácticos ahora:

¿Cuánto le cuesta un cambio de tipo de interés del 1% o del 2%?

Ejemplo de préstamo de 100.000 euros para casa y piso

¿Qué significa un cambio en los tipos de interés para su cartera?

He aquí otros dos ejemplos prácticos con una variación de los tipos de interés del 1% y del 2%, en perspectiva para los próximos años. Para simplificar el cálculo del ejemplo, utilizamos un volumen de financiación de 100.000 euros. ¿Cuáles son los efectos de una variación del tipo de interés de sólo el 1%, en el primer año de su financiación?

Crédito al 2% (actual): 4.000 euros / año

Paso 1: Considere la posibilidad de pedir un préstamo hoy, con un tipo de interés del 2%.

El crédito de hoy:

• Crédito: 100.000 euros
• Reembolso (2%): 2.000 euros / año
• Interés (2%): 2.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 4.000 euros

Crédito 2023 (3% / +1% de incremento): 5.000 euros / año

Especulemos con que el aumento de los tipos de interés en 2023 será del 1%. Esto cambiaría rápidamente su cálculo de rendimiento, porque los costes aumentan.

¡Hablando de aumentos de costes! ¿Se ha enterado de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles? Desde 2022, los propietarios de tierras en Alemania han recibido una carta en la que se les pide que presenten nuevos datos a la Agencia Tributaria. El objetivo es reformar el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles, ya que se basa en datos de hace más de 50 años. Lea más sobre la reforma del impuesto sobre la propiedad 2025 aquí.

Volvamos al aumento de los costes de los intereses, que se producen en el primer año y (dependiendo de la deuda restante) en los años siguientes.

Crédito 2023 (adoptado):

• Crédito: 100.000 euros
• Reembolso (2%): 2.000 euros / año
• Interés (3%): 3.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 5.000 euros

Conclusión con un aumento del 1% del tipo de interés de un préstamo de 100.000 euros:

Con sólo un aumento del 1% del tipo de interés, sus costes aumentan directamente en + 1.000 euros, sólo en el primer año.

Los intereses se calculan anualmente. Costes de seguimiento

El efecto se repite en cada año posterior, en el sentido de que se paga un 1% más de intereses. Esto significa que si reembolsa los primeros 2.000 euros en el primer año de su financiación (100.000 euros), quedan 98.000 euros de deuda residual. Por lo tanto, en el segundo año también pagas 980 euros más de intereses a tu banco que antes.

• Año 1 + 1.000 euros
• Año 2 + 980 euros
• ..

Por lo tanto, sólo el aumento del 1% del tipo de interés, en los dos primeros años de financiación, supone unos costes adicionales de 1.980 euros.

Crédito 2024 (4% / +2% de incremento) – 6.000 euros / año

¿Qué pasaría si los tipos de interés de su financiación inmobiliaria subieran un 2%? Veamos este ejemplo: Si los tipos de interés subieran un 2% en 2024.

Crédito 2024 (adoptado):

• Crédito: 100.000 euros
• Reembolso (2%): 2.000 euros / año
• Interés (4%): 4.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 6.000 euros

Conclusión +2% de aumento:

Con sólo un aumento del 2% del tipo de interés, sus costes aumentan directamente en + 2.000 euros, sólo en el primer año.

Ejemplo de préstamo 500.000 euros para casa y piso

100.000 euros no es una base para financiar una propiedad en la mayoría de las ciudades, especialmente en las ubicaciones A y B, donde los importes de financiación suelen ser mucho mayores. Por lo tanto, he aquí un ejemplo de los costes de intereses adicionales calculados con un importe de préstamo de 500.000 euros.

Crédito al 2% (actual): 20.000 euros / año

En primer lugar, volvamos a ver la base, la financiación inmobiliaria con 500.000 euros al nivel de interés actual de alrededor del 2% para la financiación inicial.

El crédito de hoy:

• Crédito: 500.000 euros
• Reembolso (2%): 10.000 euros / año
• Interés (2%): 10.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 20.000 euros

Crédito 2023 (3% / +1% de aumento): 25.000 euros / año

Si el tipo de interés sube sólo un 1%, esto supone directamente para usted unos costes adicionales de 5.000 euros al año. Aquí se muestra el ejemplo para el año 2023.

Crédito 2023 (adoptado):

• Crédito: 500.000 euros
• Reembolso (2%): 10.000 euros / año
• Interés (3%): 15.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 25.000 euros

Conclusión con un aumento del 1% del tipo de interés de un préstamo de 500.000 euros:

Con sólo un aumento del 1% del tipo de interés, sus costes aumentan directamente en + 5.000 euros, sólo en el primer año.

Crédito 2024 (4% / +2% de incremento) – 30.000 euros / año

Sólo el aumento del tipo de interés del 1% supone 5.000 euros de gastos adicionales que tiene en el primer año de su financiación inmobiliaria. Si los tipos de interés suben un 2%, los costes adicionales se elevan a 10.000 euros en el primer año de su financiación inmobiliaria.

Una vez más, si se reembolsan 10.000 euros en el primer año a la tasa de reembolso habitual del 2%, quedan 490.000 euros de deuda residual. En consecuencia, 9.800 euros de costes adicionales y ya después de dos años un total de 19.800 euros.

Crédito 2024 (adoptado):

• Crédito: 500.000 euros
• Reembolso (2%): 10.000 euros / año
• Interés (4%): 20.000 euros / año
• Anualidad (importe total / año): 30.000 euros

Conclusión +2% de aumento:

Con sólo un aumento del 2% del tipo de interés, sus costes aumentan directamente en + 10.000 euros, sólo en el primer año.

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