Métodos de valoración de casas y pisos

El tipo de propiedad determina el método de valoración utilizado para determinar el valor de mercado. Existen varios métodos de valoración normalizados para determinar el valor de mercado de los inmuebles.

Comparación de los métodos de valoración: resumen rápido

Por regla general, al menos 2 de estos procedimientos se calculan simultáneamente:

1. Método del valor comparativo
2. Enfoque de capitalización de ingresos
3. Método del valor de los activos
4. Procedimiento residual
5. Determinación del valor del préstamo hipotecario

Método del valor comparativo para propiedades no urbanizadas y ETWs

¿Qué significa el método del valor comparativo?

En el método del valor comparativo, simplemente nos fijamos en el precio de venta de propiedades similares o cercanas y utilizamos estos precios como referencia para determinar el valor de una propiedad.

Es como decir: «Esta propiedad es similar a las que se han vendido recientemente, por lo que probablemente tendrá un precio similar».

Este método de valoración se basa en una comparación de los precios de venta de propiedades o pisos similares en el vecindario. Se tienen en cuenta varios factores, como el tamaño de la propiedad, la ubicación, la infraestructura local y otras características que pueden influir en el valor de la propiedad. Comparando con transacciones similares, los tasadores inmobiliarios pueden hacer una estimación realista del valor de mercado actual.

Explicado de forma rápida y sencilla:

• Determinación del valor del terreno por comparación con parcelas / propiedades similares
• Basado en la idea de que propiedades similares alcanzan precios similares

Más información sobre la:

• Método del valor comparativo

Enfoque de capitalización de ingresos para inmuebles alquilados

¿Qué significa el método de capitalización de beneficios?

En el enfoque de capitalización de rentas, estimamos el valor de un inmueble en función de las rentas de alquiler que puede generar. Si un inmueble tiene unos ingresos por alquiler elevados o tiene potencial para generarlos, su valor se estima más alto. Es como mirar al futuro para ver lo rentable que podría ser la propiedad.

Este método se centra en los ingresos potenciales que puede generar el inmueble. Para ello, se utilizan los ingresos por alquiler actuales o previstos y se convierten en un valor de capital utilizando un factor de capitalización. Este valor capitalizado constituye la base de la valoración del inmueble. Además de los ingresos por alquileres, también se tienen en cuenta otros factores, como los costes de explotación, la rotación de los inquilinos, los periodos de desocupación y la posible evolución futura del mercado. De este modo, el enfoque de capitalización de rentas permite una evaluación sólida del potencial económico a largo plazo de un inmueble alquilado.

Explicado de forma rápida y sencilla:

• Capitalización de los ingresos generados
• Método principal para la valoración de inmuebles alquilados, terrenos y empresas
• Centrarse en los posibles ingresos futuros de la propiedad

Más información sobre la:

• Enfoque de capitalización de ingresos

Método del valor material para casas unifamiliares y pisos

¿Qué significa el método del valor de los activos?

El método del valor de los activos se basa en lo que costaría construir un inmueble nuevo en la actualidad. A continuación, se deduce cuánto ha perdido valor el inmueble entretanto porque ha envejecido. Se utiliza principalmente en casas y pisos para determinar su valor material puro.

En este método, el valor del activo inmobiliario se determina sobre la base de los costes de producción o de nueva construcción. Estos costes se ajustan para tener en cuenta las reducciones de valor debidas al envejecimiento y al desgaste. También pueden incluirse en la valoración las características especiales o estructurales. El método del valor de los activos es especialmente adecuado para los inmuebles cuyo valor se define menos por su capacidad de generar ingresos y más por su sustancia material.

Explicado de forma rápida y sencilla:

• Determinación del valor del activo deduciendo el valor de desgaste de los nuevos costes de construcción
• Se utiliza principalmente para viviendas unifamiliares y condominios
• Se centra en las características físicas y los costes de reconstrucción del inmueble

Más información sobre la:

• Método del valor de los activos

Método residual: Determinación del importe máximo invertible

¿Qué es el método residual, explicado de forma sencilla?

El método residual es como ver el dinero que le sobra a un inversor después de deducir todos los gastos. Ayuda a determinar la cantidad máxima que un inversor puede gastar en una propiedad en función de los ingresos futuros previstos. Es una especie de red de seguridad para garantizar la rentabilidad de una inversión.

El método residual no es un método normalizado, sino que se utiliza para determinar el importe máximo que puede invertirse. Los costes que debe asumir el inversor se deducen del valor de venta del inmueble. Este método da una indicación de la cantidad máxima que un inversor puede gastar en una propiedad basándose en los ingresos esperados.

Explicado de forma rápida y sencilla:

• Determinación del importe máximo invertible deduciendo los costes del inversor del valor de venta
• No es un método normalizado, sino una guía para inversores
• Indica el potencial máximo de inversión en función de la rentabilidad prevista.

Determinar el valor del préstamo hipotecario: minimizar el riesgo de los préstamos

¿Qué significa cálculo del valor hipotecario?

El cálculo del valor del préstamo hipotecario lo utilizan los bancos para determinar el valor de una propiedad antes de utilizarla como garantía para un préstamo. Los bancos quieren asegurarse de que la propiedad vale lo suficiente para garantizar el dinero prestado. Tienen en cuenta la seguridad de que la propiedad pueda venderse en un periodo de tiempo más largo. Esto ayuda a minimizar el riesgo para el banco y a conceder los préstamos con seguridad.

La determinación del valor hipotecario tampoco está normalizada. Los bancos y el sector crediticio suelen determinar el valor hipotecario del inmueble para minimizar el riesgo a la hora de conceder un préstamo. En la tasación se incluye la probabilidad de que la propiedad pueda venderse con seguridad al valor del préstamo hipotecario en un periodo de tiempo más largo. En la mayoría de los casos, entre el 70% y el 80% del valor de mercado alcanzable se pone a disposición como línea de crédito.

Explicado de forma rápida y sencilla:

• Determinación del valor del préstamo hipotecario por los bancos para minimizar el riesgo de los préstamos
• Tiene en cuenta la seguridad de las ventas de propiedades durante un periodo de tiempo más largo
• Los bancos suelen ofrecer entre el 70% y el 80% del valor de mercado previsto como línea de crédito.

Valorar propiedad [año]

Ahora ya conoce los métodos típicos que utilizamos para valorar una propiedad, con una explicación sencilla. Puedes encontrar más información sobre este tema aquí:

• Valorar propiedad [año]

Valor de mercado: Precio de venta [año] de casa y piso

Empecemos por las dos preguntas más importantes:

¿Qué significa valor de mercado?

El valor de mercado es el precio que se puede realizar en el curso ordinario de los negocios dentro del plazo especificado de acuerdo con las circunstancias legales y las características reales, las otras propiedades y la ubicación de la propiedad o el otro objeto de la valoración.

En 2004, el término «valor de mercado», que se utiliza en toda la UE, se añadió a la definición de valor de mercado del artículo 194 delCódigo de la Edificación alemán(BauGB). El valor de mercado es, por tanto, una estimación del precio que puede obtenerse en el mercado. El valor de mercado se utiliza generalmente para la compraventa de terrenos y edificios. También puede ser necesario determinar el valor de mercado en caso de subastas forzosas, liquidaciones de impuestos por parte de la Agencia Tributaria, divorcios y herencias .

¿Dónde puedo encontrar el valor de mercado?

No encontrará el valor de mercado en una lista, hay que calcularlo utilizando los métodos típicos de valoración – más sobre esto en un momento.

Determinación del valor de mercado: ¿Cómo se calcula el valor de mercado?

La tasación del valor de mercado se refiere a la macrolocalización (ciudad/región) y microlocalización (entorno inmediato de la propiedad) de la propiedad, su sección, tamaño y cualquier carga inmobiliaria existente que pueda reducir el valor. Según el BauGB, el valor de mercado no es un valor fijo permanente, sino que se refiere a la fecha de referencia indicada en la tasación. Es posible que el valor de mercado cambie significativamente a lo largo de un determinado periodo de tiempo.

El valor de mercado cuantifica el valor en el momento de la tasación. La tasación del valor de mercado tiene en cuenta los siguientes puntos:

• Valor material de la propiedad, si se desarrolla
• Naturaleza y ubicación de la propiedad (tamaño, tipo de desarrollo)
• Circunstancias jurídicas (por ejemplo, catastro, protección de monumentos)
• Otros objetos de la valoración

Pero..:

En realidad, sin embargo, la demanda del mercado influye decisivamente en el valor de su propiedad.

La demanda de propiedades y las características que se buscan varían mucho de una región a otra. Basta pensar en ubicaciones A como Múnich y Berlín, donde la ubicación desempeña un papel fundamental en el valor de mercado.

Documentos para determinar el valor de mercado

Para la valoración de las ventas inmobiliarias se suelen analizar los siguientes documentos:

• Extracto del catastro
• Planos del edificio, planos de planta, secciones
• Descripción del edificio
• Plano del emplazamiento y mapa de parcelas
• Cálculo de la superficie habitable
• Certificado energético

En el caso de los condominios, también se exige lo siguiente:

• Actas de las tres últimas juntas de propietarios
• Plan de empresa
• Declaración de partición (registro de la propiedad)
• Declaración del subsidio de vivienda

En el caso de las propiedades que producen ingresos, también deben presentarse:

• Costes de explotación
• Listas de alquiler
• Contratos de alquiler

También hay que tener en cuenta los derechos y gravámenes:

• Documentos notariales
• Registros especiales (derechos de paso, derechos residenciales, etc.)

Ponderación de los criterios en el valor de mercado

Se concede especial importancia a la ubicación y a los riesgos futuros previstos del inmueble. Los riesgos suelen ser de modernización, como los costes que cabe esperar debido a un retraso en la renovación. También se evalúan las medidas de mantenimiento más costosas, que suelen incluir el tejado, el sótano, las ventanas y la calefacción. También se evalúa el tipo de vivienda. Si el edificio se construyó antes de 1945, se trata de un edificio antiguo; después de 1945, se clasifica como edificio nuevo. También se tienen en cuenta el diseño exterior, la planta, el jardín, la fachada, la distribución de las habitaciones y las condiciones de iluminación.

Factores como la ubicación, el balcón y el atractivo para el grupo destinatario desempeñan un papel importante en la alquilabilidad del inmueble. Otros factores incluidos en la valoración son, por ejemplo, el ascensor y el equipamiento del inmueble:

• Superficie de la parcela (superficie habitable proporcional o superficie total)
• Espacio habitable según la Ordenanza sobre el Espacio Habitable (WoFIV)
• Garaje, aparcamiento subterráneo, plazas de aparcamiento (riesgos de reforma existentes)
• Sótano adicionalmente utilizable o, por ejemplo, retraso en la renovación del sótano
• Datos demográficos de la ubicación de la propiedad
• Tipo de propiedad (comercial, residencial, asistencial, catalogada, otras formas especiales, propiedad mixta)

Valoración: 3 métodos de valoración

Toda la información importante sobre la valoración de ventas inmobiliarias y otros procedimientos de valoración resumida para usted:

Enfoque de capitalización de ingresos: Desglose en valor de mercado y valor de renta del edificio

El enfoque de capitalización de los ingresos divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de los ingresos del edificio. Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. En consecuencia, se comparan los ingresos por alquiler menos los costes de gestión y el valor del terreno, incluidos los intereses.

Método del valor material: Valor de nueva construcción de un inmueble

En el método del valor de los activos, el valor de mercado del terreno se determina primero utilizando el valor estándar del terreno, tras lo cual se añade el valor de los activos del edificio. El valor inmobiliario del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por antigüedad.

El valor tangible del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor tangible del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor tangible. El cálculo del factor de valor del activo depende del tipo de edificio, del valor provisional del activo y del valor estándar del terreno. El valor total del activo material así calculado indica los recursos financieros que serían necesarios para reconstruir el inmueble.

Método del valor comparativo: Comparación con propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza sobre todo en la venta de condominios y edificios residenciales. El valor comparativo también puede determinarse para terrenos no urbanizados.

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con distribuciones comparables. Los inmuebles incluidos en la valoración deben estar en las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente realista. Se utiliza a menudo para determinar el valor de las propiedades, ya que las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

Valorar propiedad [año]

Tasación de viviendas, tasación de pisos, ¿a qué hay que prestar atención para conseguir un buen precio de venta? Aquí encontrará mis consejos:

• Valorar propiedad [año]