Vender un edificio de apartamentos en Frankfurt am Main: paso a paso

Comencemos con la pregunta básica: ¿Cuánto vale realmente su edificio de apartamentos en Frankfurt? En Frankfurt, la ubicación (A-/B-/C-ubicación), el nivel de alquiler en comparación con el índice de alquileres, la ordenanza de conservación y la estructura de inquilinos determinan el factor. Aquí conocerá todos los pasos desde el valor de mercado hasta la entrega de las llaves, con datos del mercado de Frankfurt y particularidades fiscales en Hessen.

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Vista general del mercado de Frankfurt: factores, rentabilidades, precios

Frankfurt es uno de los lugares más caros de Alemania. La rentabilidad bruta inicial varía según la ubicación entre el 2,8 % y el 4,5 %. Visión general de los multiplicadores típicos sobre la renta anual neta bruta:

• A-ubicación (Westend, Sachsenhausen-Nord, Nordend-West): Factor 26 – 32, aproximadamente 7.500 – 11.000 €/m² de superficie útil
• B-ubicación (Bornheim, Bockenheim, Ostend, Nordend-Ost): Factor 22 – 26, aproximadamente 5.500 – 7.500 €/m²
• C-Lage (Rödelheim, Bockenheim-Rand, Sachsenhausen-Süd, Riederwald): Factor 18 – 22, aproximadamente 3.800 – 5.500 €/m²
• D-Lage (Höchst, Sossenheim, Fechenheim, Griesheim): Factor 15 – 19, aproximadamente 2.800 – 4.000 €/m²

Ejemplo de cálculo: MFH en Bornheim

Un edificio de viviendas típico en Frankfurt para ilustración:

• 8 unidades de vivienda, 620 m² de superficie útil, año de construcción rehabilitado
• Alquiler neto anual: 148.800 € (promedio 20 €/m²)
• Factor B-Lage: 24x → valor de mercado aproximado de 3,57 millones de €
• Rentabilidad bruta inicial: 4,17 %
• Precio por m²: aproximadamente 5.760 €

Si el alquiler está por debajo del índice de alquileres (potencial de aumento de alquiler), los inversores suelen pagar un factor adicional de 1 a 3 puntos.

Determine el valor de su vivienda de múltiples familias

El valor de su inmueble depende de diversos factores, entre ellos la ubicación, el tamaño de los apartamentos, la estructura de alquileres y el estado del edificio. En Frankfurt, además, es relevante: ¿Se encuentra la propiedad en un área sujeta a una ordenanza de conservación (protección de entornos)? ¿Aplica el derecho de prelación municipal? ¿Cuál es la capacidad de WEG (división en pisos en propiedad)?

Así se evalúa un edificio de apartamentos en Frankfurt

La evaluación se realiza según tres métodos clásicos:

• Método del valor de renta: Estándar para edificios de apartamentos arrendados. Cálculo a través del rendimiento neto y el tipo de interés inmobiliario (actualmente en Frankfurt entre el 2,8 y el 4,2 %).
• Método de comparación: A través de un factor y €/m² de ventas similares en el barrio. En Frankfurt es muy revelador debido a la gran cantidad de datos.
• Método del valor objetivo: Solo complementario, ya que los compradores orientados a rentabilidad dominan.

En la práctica, los expertos combinan al menos dos métodos. En Frankfurter Premium-MFH, los evaluadores experimentados ponderan el método del valor de renta con un 70-80 %.

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• Métodos de evaluación típicos
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Preguntas? Evaluación, venta, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

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Instrucciones: así vende su casa de alquiler / casa de renta

Utilice mi lista de verificación como resumen o navegue por las distintas fases del proceso de venta. Todos los 18 pasos en 3 fases:

Edificio de apartamentos & preparación de la venta – Fase 1

1. Planificación financiera y momento de venta
2. Contratar agente inmobiliario – si contrata con agente inmobiliario
3. Documentación y documentos
4. Aumentar el valor de la propiedad
5. Determinar el precio de oferta para el mercado de Frankfurt
6. Crear un exposé

Vender y encontrar compradores solventes – Fase 2

7. Vender la propiedad
8. Contato con interesados en la compra
9. Filtrar y seleccionar interesados en la compra
10. Verificación de solvencia
11. Organizar visitas in situ
12. Conversación de venta & negociación del precio de compra

Contrato de compra y entrega de llaves – Fase 3

13. Redactar el contrato de compra ante notario
14. Cita con el notario en Frankfurt am Main
15. Inscripción en el registro de la propiedad y liquidación del pago
16. Entrega de la vivienda
17. Gastos notariales & comisión del agente inmobiliario
18. Impuestos en la venta de vivienda en alquiler en Frankfurt

Vender en Frankfurt: ¿En qué hay que prestar atención?

Al vender su vivienda plurifamiliar en Frankfurt am Main, existen aspectos específicos de Frankfurt que difieren en comparación con el resto del país:

1. Situación y microsituación: Los factores del barrio varían entre 15x y 32x.
2. Ordenanza de conservación & derecho de preferencia: Frankfurt tiene en muchos barrios protección de entorno, la ciudad puede ejercer el derecho de preferencia.
3. Frene a los precios de alquiler: Limita los nuevos precios de alquiler, influye en la evaluación.
4. Grupo objetivo de compradores: Plataforma financiera internacional = oficinas familiares, gestores de activos, capital extranjero.
5. Impuesto sobre adquisición de bienes raíces de Hesse: 6,0 %, uno de los más altos de Alemania, influye en la calculación del comprador.
6. Documentación: Listas completas de inquilinos, WALT, lista de retrasos en la mantenimiento.
7. Estrategia off-market: Las viviendas plurifamiliares premium en Frankfurt se negocian en gran parte sin una comercialización pública.

Grupos objetivo de compradores en Frankfurt: ¿Quién compra qué?

Frankfurt am Main es un lugar de inversión dinámico en Alemania como plaza financiera internacional. Dependiendo del volumen y la ubicación, se dirige a diferentes tipos de compradores:

• Inversores privados acaudalados (1 – 5 millones de €): Buscan ubicaciones B como Bornheim, Bockenheim, Nordend-Ost. Mantienen a largo plazo, orientados al factor.
• Oficinas familiares (3 – 20 millones de €): Prefieren ubicaciones A como Westend, Sachsenhausen-Nord, Nordend-West. Conservación del capital antes que rentabilidad.
• Compradores institucionales / gestores de activos (a partir de 10 millones de €): Compras por cartera, a menudo estructuradas como operación de participación.
• Constructores: Buscan objetos divisibles en WEG o potencial de construcción adicional / densificación. Pagan un premium por el potencial de desarrollo.
• Compradores internacionales (Suiza, Austria, Asia, Oriente Próximo): Frankfurt es un puerto seguro. Ubicaciones de Westend y centro de la ciudad.
• Fondaciones & cajas de pensiones: Solo objetos de núcleo, WALT largos, estructura edilicia nueva.

Deben dirigirse a compradores potenciales que deseen realizar inversiones a largo plazo y no solo estén interesados en rentabilidades a corto plazo. Dirigirse al tipo equivocado de comprador puede costar hasta el 15 % del precio de venta.

Barrios en comparación: ¿Qué factor paga el comprador en cada zona?

Visión general de las ubicaciones más importantes de Frankfurt para inversiones en MFH:

• Westend-Süd / Westend-Nord: Ubicación premium, factor 28 – 32, compradores: Family Offices, inversores internacionales
• Sachsenhausen-Nord (Alt-Sachsenhausen, Museumsufer): Factor 26 – 30, compradores: inversores privados acaudalados
• Nordend-West: Ubicación residencial popular, factor 25 – 29
• Bornheim (Berger Straße): Barrio en auge, factor 23 – 26
• Bockenheim: Cercanía a la universidad, factor 21 – 25
• Ostend (EZB-Quartier): Valoración impulsada por la EZB, factor 22 – 26
• Sachsenhausen-Süd: Factor 20 – 24
• Rödelheim: Factor 18 – 22, compradores: inversores orientados a rentabilidad
• Höchst / Sossenheim: Factor 15 – 19, inversores orientados al cashflow

Ordenación de conservación y protección del entorno en Fráncfort

En varios distritos de Fráncfort están vigentes ordenanzas de conservación social. Consecuencias para la venta:

• La ciudad tiene derecho de prelación, el comprador debe presentar una declaración de desvío
• La división en pisos en propiedad requiere autorización
• Las modernizaciones están restringidas
• Procesos notariales más largos (plazo de prelación de 3 meses)
• Los promotores construyen con factores más bajos debido a las restricciones de división

Documentación: planos, extracto del registro de la propiedad, listas de inquilinos & Co.

Antes de comenzar con el proceso de venta, asegúrese de que tenga preparada toda la documentación necesaria:

1. Extracto del registro de la propiedad (no mayor de 3 meses)
2. Mapa de parcelas / mapa de bienes inmuebles
3. Planos de construcción, permisos de construcción, certificado de finalización
4. Estado de rehabilitación & historia de modernizaciones
5. Contratos de arrendamiento y lista de inquilinos con fecha de inicio del alquiler, alquiler frío e índice de actualización

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]]> https://lukinski.es/el-presidente-de-ee-uu-solo-paga-750-euros-de-impuesto-sobre-la-renta-el-coaching-fiscal-asi-es-como-funciona/ Fri, 02 Oct 2020 14:17:48 +0000 https://lukinski.de/el-presidente-de-ee-uu-solo-paga-750-euros-de-impuesto-sobre-la-renta-el-coaching-fiscal-asi-es-como-funciona/ Hoy ha aparecido en los telediarios de todo el mundo. El presidente de EE UU, Trump, sólo paga 750 euros de impuesto sobre la renta, según el New York Times. Se pone aún mejor, Trump no pagó ningún impuesto sobre la renta en 10 de los 15 años desde 2000, según el New York Times. ¿Se trata de estrategias de ahorro fiscal cuestionables o simplemente de una optimización fiscal? Optimización fiscal / elusión fiscal / ahorro fiscal, como quiera que se llame. Todo el mundo lo hace, ya presentando su propia declaración de la renta anual. De nuevo, todos los métodos que utiliza son legítimos y legales. ¿Cómo lo hace?

Casi sin impuesto sobre la renta: New York Times

Yo mismo me he dedicado a las finanzas durante mucho tiempo. ¿Por qué? Las finanzas son un asunto del jefe. Su asesor fiscal suele ser sólo un «asesor», no un «diseñador», lo sé por experiencia propia. Luego el titular de ayer del New York Times:

Historia: 750 dólares de impuestos sobre la renta

«Donald J. Trump pagó 750 dólares en impuestos sobre la renta (o impuestos federales sobre la renta en Estados Unidos) el año que ganó la presidencia. En su primer año en la Casa Blanca, pagó otros 750 dólares. En 10 de los 15 años anteriores, no había pagado ningún impuesto sobre la renta, principalmente porque declaró que perdía mucho más dinero del que ganaba.

Mientras el presidente lleva a cabo una campaña de reelección que, según las encuestas, corre el riesgo de perder, sus finanzas están bajo tensión, se enfrenta a pérdidas y a una deuda de cientos de millones de dólares que él mismo ha garantizado que va a vencer. También está bajo la presión de una disputa de una década con el Servicio de Impuestos Internos sobre la legalidad de una devolución de impuestos de 72,9 millones de dólares que reclamó y recibió después de declarar grandes pérdidas. Un fallo adverso podría costarle más de 100 millones de dólares». – Extracto del New York Times.

En una sesión informativa en la Casa Blanca el domingo, Trump negó la historia del New York Times y afirmó que paga «mucho» en impuestos federales sobre la renta.

«Pago mucho, y pago mucho en impuestos federales» – Donald Trump (traducido)

Trump añadió que está dispuesto a publicar sus declaraciones de impuestos una vez que deje de ser auditado por el Servicio de Impuestos Internos, que, según dijo, «me trata mal».

¿Debe un presidente de EE.UU. hacer pública su declaración de la renta?

Es importante destacar que el presidente no está obligado a conservar sus declaraciones de impuestos durante la auditoría, a pesar de sus reiteradas afirmaciones en sentido contrario. Trump también se negó a responder en la sesión informativa cuánto pagaba de impuestos federales y se marchó.

Evasión de impuestos: ¿Cómo lo hace? 4 ejemplos

El artículo del Times describe una serie de reclamaciones fiscales de carácter empresarial y transaccional que podrían plantear importantes problemas de auditoría para el presidente y sus organizaciones empresariales. También identifica las formas que el código fiscal ofrece a los propietarios de empresas para reducir sus impuestos.

Nota: Para más información, consulte el artículo completo en Investopedia. Aquí hay 4 ejemplos del artículo:

Pérdida de la «exención» del casino

La investigación del Times pone en evidencia ciertas estrategias de reducción de impuestos en las declaraciones de Trump.

La devolución de 70,1 millones de dólares recibida para el período 2005-2007 parece deberse a la devolución de aproximadamente 700 millones de dólares en pérdidas empresariales reclamadas para 2009. Estas pérdidas se basaron probablemente en la afirmación de haber «abandonado» por completo el negocio de los casinos Trump Atlantic City (Fuente: HACIENDA. «Publicación 544 (2019), Ventas y otras disposiciones de activos». Consultado el 1 de octubre de 2020).

Se permitirían siempre que Trump no recibiera nada a cambio de renunciar a su participación en el negocio. Sin embargo, los registros del procedimiento de quiebra muestran que Trump recibió el 5% de las acciones de la empresa sucesora, lo que habría descalificado cualquier pérdida del abandono y limitado su deducción a una pérdida de 3.000 dólares para el año (Fuente: IRS. «Parte I, Sección 165. Pérdidas». Consultado el 1 de octubre de 2020)

Honorarios de consultoría vs. remuneración de empleados vs. regalo

Los «honorarios de consultoría» no especificados que aparecen en las declaraciones de impuestos pueden indicar una estrategia común para reducir los ingresos y los impuestos de las empresas. La deducción de 747.622 dólares en honorarios de consultoría pagados a Ivanka Trump plantea varios interrogantes. Como empleada de la organización Trump, Ivanka no debería cobrar como consultora, es decir, como contratista independiente.

A diferencia de la remuneración de los empleados, los honorarios de consultoría evitan la retención de impuestos a cargo del pagador. Pero para que sean deducibles, deben ser cantidades razonables y de libre competencia. Aunque un asesor es declarable y tributable, Ivanka podría evitar cualquier responsabilidad fiscal. Como professional del sector inmobiliario, Ivanka podría tener suficientes pérdidas patrimoniales para compensar el pago. Esta deducción de tasas puede hacer que Hacienda plantee otra cuestión. Los funcionarios pueden cuestionar si la cuota -que supera con creces la exención anual del impuesto sobre donaciones de 15.000 dólares para 2020- es realmente una transferencia de propiedad a un miembro de la familia sobre la que el cedente debe el impuesto sobre donaciones (Fuente: IRS. «Publication 950.» Accessed Oct. 1, 2020).

Gastos empresariales y personales

Aunque no se declaran todos los gastos empresariales de Trump, el artículo menciona partidas que podrían ser en realidad gastos personales no deducibles (Fuente: IRS. «Publication 529.» Accessed Oct. 1, 2020)

Se señala que, sobre esta base, el IRS puede rechazar las deducciones por los aviones utilizados para viajes personales y los gastos de aseo para las apariciones en televisión. Dado que las deducciones por honorarios legales se informan como una suma global, el Times se pregunta si el total incluye los honorarios pagados a los abogados que representan a Donald Trump, Jr. en las investigaciones y los acuerdos legales personales del presidente para obtener acuerdos de no divulgación de los demandantes.

¿Residencia o inversión?

La urbanización de Trump Seven Springs, en Bedford (Nueva York), plantea otros interrogantes. Aunque Forbes informó de que Eric Trump describió la propiedad como una residencia personal, Donald Trump la describió como una inversión y dedujo los 2,2 millones de dólares del impuesto sobre la propiedad como un gasto empresarial. Las deducciones del impuesto sobre la propiedad de las residencias personales están sujetas al límite de 10.000 dólares de las deducciones de impuestos estatales y locales (IRS. «Topic No. 503 Deductible Taxes», consultado el 1 de octubre de 2020).

Consejos de lectura: Creación de riqueza & Co.

Aquí tengo algunos consejos de lectura para ti:

1. «Regalo de miles de millones: acciones en gran parte libres de impuestos»
2. Impuestos y activos: aprender de la experiencia de los inversores

«Regalo de miles de millones: acciones en gran parte libres de impuestos»

«Regalo de miles de millones para Döpfner, ¿en gran parte libre de impuestos?» – este titular no es mío, sino del Morgenpost. De hecho, Matthias Döpfner ha dado un giro a la editorial como jefe. Mientras que el propietario Friede Springer respalda con confianza sus decisiones. Se vendieron acciones de prensa, se adquirieron nuevos medios online como Business Insider, Idealo, Immowelt o incluso StepStone. Ya en 2012, Döpfner obtuvo un grueso paquete de acciones por más de 70 millones de euros, ahora va un «regalo de miles de millones» para el jefe de Axel Springer, según Manager Magazin. El directivo de medios de comunicación, de 57 años, aumenta su participación en Axel Springer SE de algo menos del tres por ciento a un total de alrededor del 22 por ciento.

¡Tip! ¿Cómo es que se puede obtener un bloque de acciones casi libre de impuestos? Explico la metodología y la ley que la sustenta un poco más abajo en el artículo.

• Regalar acciones: ¿muy libre de impuestos?



Bienes inmuebles, impuestos y activos: aprender de las experiencias de los inversores

Bienes inmuebles, impuestos y riqueza: aprender de las experiencias de los inversores. ¿Quién mejor para aprender que los millonarios hechos a sí mismos? Inversores modernos como Alex Fischer, viejos gigantes de Estados Unidos como Rockefeller y, por supuesto, los grandes de la historia, Sir Isaac Newton. Descubra por qué en este artículo.

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Recuerde siempre: los impuestos son cosa del jefe.

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