Vender un edificio de viviendas en Múnich: paso a paso

Empecemos por la pregunta: ¿cuánto vale realmente su edificio de viviendas en Múnich? Descubra todos los pasos del proceso de venta, desde la tasación hasta la entrega de llaves.

Determine el valor de su edificio de apartamentos

El valor de su propiedad depende de varios factores, como la ubicación, el tamaño de los pisos y el estado del edificio, según el año de construcción. Un precio de venta realista es crucial para que la venta tenga éxito.

Cómo valorar un bloque de pisos

La valoración de un edificio de apartamentos se basa en métodos específicos como el método del valor comparativo, el método del valor de los activos y el método del valor de los beneficios capitalizados. La combinación de estos métodos proporciona un valor de mercado realista.

Normalmente se utilizan al menos dos de estos métodos para determinar un valor exacto.

• Valorar un bloque de apartamentos
• Procedimientos típicos de evaluación
• Evaluación gratuita por expertos

Vender en Múnich: ¿Qué hay que tener en cuenta?

A la hora de vender su edificio de viviendas en Múnich, debe tener en cuenta algunos aspectos importantes:

1. Ubicación y precios inmobiliarios: El grupo objetivo de compradores depende en gran medida de la ubicación y de los precios actuales de los inmuebles.
2. Documentos: Asegúrese de haber preparado todos los documentos pertinentes, como planos, extractos del registro de la propiedad y listas de inquilinos.
3. Buenos contactos o un agente inmobiliario: Un agente inmobiliario con experiencia puede ayudarle a organizar eficazmente el proceso de venta y a dirigirse a los compradores adecuados.

Ubicación y precios inmobiliarios: El grupo objetivo de los compradores en Múnich

Múnich es un mercado inmobiliario muy solicitado, con precios elevados. El grupo objetivo de compradores potenciales busca inversiones a largo plazo y está dispuesto a pagar los precios correspondientes.

Hay que llegar a las personas que se centran en inversiones a largo plazo y no necesitan un flujo de caja inmediato.

Documentos: Planos, extracto del registro de la propiedad, listas de inquilinos, etc.

Antes de iniciar el proceso de venta, asegúrese de tener listos todos los documentos necesarios para la venta de la propiedad. Esto incluye, entre otras cosas:

1. Extracto del catastro
2. Mapa de parcelas
3. Planos y permisos de construcción
4. Estado de renovación
5. Contratos de arrendamiento y lista de inquilinos
6. Declaraciones de gastos de explotación
7. Certificado energético
8. Informe de situación o dictamen pericial

Buenos contactos o un buen agente inmobiliario

Dado que los bloques de pisos en Múnich suelen alcanzar precios elevados, es aconsejable consultar a un agente inmobiliario con experiencia. Un agente inmobiliario tiene los contactos necesarios y puede ayudarle a dirigirse a los compradores adecuados y conseguir el mejor precio posible.

En última instancia, siempre es una cuestión personal decidir si desea vender con o sin agente inmobiliario.

Impuestos al vender en Múnich: ¿Qué tendrá que pagar?

Un rápido vistazo a los aspectos fiscales de la venta de su edificio de apartamentos en Múnich:

1. Impuesto de especulación: La venta dentro del periodo de especulación está sujeta a impuestos.
2. Regla de los 3 objetos en Múnich.
3. Asset & share deals: Diferencias de fiscalidad en función de la estructura de venta.

Los impuestos son los mismos independientemente de si vende en Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Neuhausen-Nymphenburg, Au-Haidhausen, Sendling-Westpark, Schwanthalerhöhe, Sendling o Bogenhausen.

Impuesto de especulación: ¿vender sin pagar impuestos?

El periodo de especulación suele ser de 10 años para los inmuebles alquilados. Si vende dentro de este periodo, debe pagar impuestos sobre los beneficios. Una vez transcurrido el plazo, la venta está exenta de impuestos.

Encontrará más información sobre la regla de los 3 objetos y las operaciones con activos frente a las operaciones con acciones en nuestro artículo aquí.

Asesoramiento inmobiliario y fiscal

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Vender un edificio de apartamentos en Frankfurt am Main: paso a paso

Comencemos con la pregunta básica: ¿Cuánto vale realmente su edificio de apartamentos en Frankfurt? En Frankfurt, la ubicación (A-/B-/C-ubicación), el nivel de alquiler en comparación con el índice de alquileres, la ordenanza de conservación y la estructura de inquilinos determinan el factor. Aquí conocerá todos los pasos desde el valor de mercado hasta la entrega de las llaves, con datos del mercado de Frankfurt y particularidades fiscales en Hessen.

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Vista general del mercado de Frankfurt: factores, rentabilidades, precios

Frankfurt es uno de los lugares más caros de Alemania. La rentabilidad bruta inicial varía según la ubicación entre el 2,8 % y el 4,5 %. Visión general de los multiplicadores típicos sobre la renta anual neta bruta:

• A-ubicación (Westend, Sachsenhausen-Nord, Nordend-West): Factor 26 – 32, aproximadamente 7.500 – 11.000 €/m² de superficie útil
• B-ubicación (Bornheim, Bockenheim, Ostend, Nordend-Ost): Factor 22 – 26, aproximadamente 5.500 – 7.500 €/m²
• C-Lage (Rödelheim, Bockenheim-Rand, Sachsenhausen-Süd, Riederwald): Factor 18 – 22, aproximadamente 3.800 – 5.500 €/m²
• D-Lage (Höchst, Sossenheim, Fechenheim, Griesheim): Factor 15 – 19, aproximadamente 2.800 – 4.000 €/m²

Ejemplo de cálculo: MFH en Bornheim

Un edificio de viviendas típico en Frankfurt para ilustración:

• 8 unidades de vivienda, 620 m² de superficie útil, año de construcción rehabilitado
• Alquiler neto anual: 148.800 € (promedio 20 €/m²)
• Factor B-Lage: 24x → valor de mercado aproximado de 3,57 millones de €
• Rentabilidad bruta inicial: 4,17 %
• Precio por m²: aproximadamente 5.760 €

Si el alquiler está por debajo del índice de alquileres (potencial de aumento de alquiler), los inversores suelen pagar un factor adicional de 1 a 3 puntos.

Determine el valor de su vivienda de múltiples familias

El valor de su inmueble depende de diversos factores, entre ellos la ubicación, el tamaño de los apartamentos, la estructura de alquileres y el estado del edificio. En Frankfurt, además, es relevante: ¿Se encuentra la propiedad en un área sujeta a una ordenanza de conservación (protección de entornos)? ¿Aplica el derecho de prelación municipal? ¿Cuál es la capacidad de WEG (división en pisos en propiedad)?

Así se evalúa un edificio de apartamentos en Frankfurt

La evaluación se realiza según tres métodos clásicos:

• Método del valor de renta: Estándar para edificios de apartamentos arrendados. Cálculo a través del rendimiento neto y el tipo de interés inmobiliario (actualmente en Frankfurt entre el 2,8 y el 4,2 %).
• Método de comparación: A través de un factor y €/m² de ventas similares en el barrio. En Frankfurt es muy revelador debido a la gran cantidad de datos.
• Método del valor objetivo: Solo complementario, ya que los compradores orientados a rentabilidad dominan.

En la práctica, los expertos combinan al menos dos métodos. En Frankfurter Premium-MFH, los evaluadores experimentados ponderan el método del valor de renta con un 70-80 %.

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• Métodos de evaluación típicos
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Preguntas? Evaluación, venta, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

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Instrucciones: así vende su casa de alquiler / casa de renta

Utilice mi lista de verificación como resumen o navegue por las distintas fases del proceso de venta. Todos los 18 pasos en 3 fases:

Edificio de apartamentos & preparación de la venta – Fase 1

1. Planificación financiera y momento de venta
2. Contratar agente inmobiliario – si contrata con agente inmobiliario
3. Documentación y documentos
4. Aumentar el valor de la propiedad
5. Determinar el precio de oferta para el mercado de Frankfurt
6. Crear un exposé

Vender y encontrar compradores solventes – Fase 2

7. Vender la propiedad
8. Contato con interesados en la compra
9. Filtrar y seleccionar interesados en la compra
10. Verificación de solvencia
11. Organizar visitas in situ
12. Conversación de venta & negociación del precio de compra

Contrato de compra y entrega de llaves – Fase 3

13. Redactar el contrato de compra ante notario
14. Cita con el notario en Frankfurt am Main
15. Inscripción en el registro de la propiedad y liquidación del pago
16. Entrega de la vivienda
17. Gastos notariales & comisión del agente inmobiliario
18. Impuestos en la venta de vivienda en alquiler en Frankfurt

Vender en Frankfurt: ¿En qué hay que prestar atención?

Al vender su vivienda plurifamiliar en Frankfurt am Main, existen aspectos específicos de Frankfurt que difieren en comparación con el resto del país:

1. Situación y microsituación: Los factores del barrio varían entre 15x y 32x.
2. Ordenanza de conservación & derecho de preferencia: Frankfurt tiene en muchos barrios protección de entorno, la ciudad puede ejercer el derecho de preferencia.
3. Frene a los precios de alquiler: Limita los nuevos precios de alquiler, influye en la evaluación.
4. Grupo objetivo de compradores: Plataforma financiera internacional = oficinas familiares, gestores de activos, capital extranjero.
5. Impuesto sobre adquisición de bienes raíces de Hesse: 6,0 %, uno de los más altos de Alemania, influye en la calculación del comprador.
6. Documentación: Listas completas de inquilinos, WALT, lista de retrasos en la mantenimiento.
7. Estrategia off-market: Las viviendas plurifamiliares premium en Frankfurt se negocian en gran parte sin una comercialización pública.

Grupos objetivo de compradores en Frankfurt: ¿Quién compra qué?

Frankfurt am Main es un lugar de inversión dinámico en Alemania como plaza financiera internacional. Dependiendo del volumen y la ubicación, se dirige a diferentes tipos de compradores:

• Inversores privados acaudalados (1 – 5 millones de €): Buscan ubicaciones B como Bornheim, Bockenheim, Nordend-Ost. Mantienen a largo plazo, orientados al factor.
• Oficinas familiares (3 – 20 millones de €): Prefieren ubicaciones A como Westend, Sachsenhausen-Nord, Nordend-West. Conservación del capital antes que rentabilidad.
• Compradores institucionales / gestores de activos (a partir de 10 millones de €): Compras por cartera, a menudo estructuradas como operación de participación.
• Constructores: Buscan objetos divisibles en WEG o potencial de construcción adicional / densificación. Pagan un premium por el potencial de desarrollo.
• Compradores internacionales (Suiza, Austria, Asia, Oriente Próximo): Frankfurt es un puerto seguro. Ubicaciones de Westend y centro de la ciudad.
• Fondaciones & cajas de pensiones: Solo objetos de núcleo, WALT largos, estructura edilicia nueva.

Deben dirigirse a compradores potenciales que deseen realizar inversiones a largo plazo y no solo estén interesados en rentabilidades a corto plazo. Dirigirse al tipo equivocado de comprador puede costar hasta el 15 % del precio de venta.

Barrios en comparación: ¿Qué factor paga el comprador en cada zona?

Visión general de las ubicaciones más importantes de Frankfurt para inversiones en MFH:

• Westend-Süd / Westend-Nord: Ubicación premium, factor 28 – 32, compradores: Family Offices, inversores internacionales
• Sachsenhausen-Nord (Alt-Sachsenhausen, Museumsufer): Factor 26 – 30, compradores: inversores privados acaudalados
• Nordend-West: Ubicación residencial popular, factor 25 – 29
• Bornheim (Berger Straße): Barrio en auge, factor 23 – 26
• Bockenheim: Cercanía a la universidad, factor 21 – 25
• Ostend (EZB-Quartier): Valoración impulsada por la EZB, factor 22 – 26
• Sachsenhausen-Süd: Factor 20 – 24
• Rödelheim: Factor 18 – 22, compradores: inversores orientados a rentabilidad
• Höchst / Sossenheim: Factor 15 – 19, inversores orientados al cashflow

Ordenación de conservación y protección del entorno en Fráncfort

En varios distritos de Fráncfort están vigentes ordenanzas de conservación social. Consecuencias para la venta:

• La ciudad tiene derecho de prelación, el comprador debe presentar una declaración de desvío
• La división en pisos en propiedad requiere autorización
• Las modernizaciones están restringidas
• Procesos notariales más largos (plazo de prelación de 3 meses)
• Los promotores construyen con factores más bajos debido a las restricciones de división

Documentación: planos, extracto del registro de la propiedad, listas de inquilinos & Co.

Antes de comenzar con el proceso de venta, asegúrese de que tenga preparada toda la documentación necesaria:

1. Extracto del registro de la propiedad (no mayor de 3 meses)
2. Mapa de parcelas / mapa de bienes inmuebles
3. Planos de construcción, permisos de construcción, certificado de finalización
4. Estado de rehabilitación & historia de modernizaciones
5. Contratos de arrendamiento y lista de inquilinos con fecha de inicio del alquiler, alquiler frío e índice de actualización

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