1) Venta bajo presión de tiempo, mala preparación

El esfuerzo y el alcance de la venta de una propiedad suelen subestimarse con frecuencia. Una consecuencia común es la presión por tiempo que se genera, lo cual afecta negativamente al precio de venta. Los errores en la preparación de la venta pueden tener consecuencias amplias, no solo financieras. Finalmente, el comprador también debe obtener una financiación en su banco basada en las informaciones proporcionadas y en los documentos presentados. Con una preparación insuficiente, el proyecto de venta puede fracasar en cualquier fase.

Consejo: No dejes nada al azar. Dedica suficiente tiempo a la preparación de la venta de tu propiedad.

Define tus objetivos y planifica los pasos de la venta con visión de futuro. Deja que nuestro servicio profesional te apoye en la venta orientada a objetivos y óptima de tu propiedad.

2) Valoración incorrecta del precio de compra

La determinación del precio de oferta se basa siempre en el valor de la propiedad inmobiliaria. Sin embargo, la evaluación personal de los propietarios suele desviarse ampliamente de ello: el precio de venta se estima demasiado alto o demasiado bajo. En ambos casos se genera una pérdida financiera y, posiblemente, el bien inmueble no podrá ser financiado por el comprador. Nuestra valoración acorde al mercado se compone de diversos factores. En la evaluación, consideramos exclusivamente objetos comparables al suyo. Esto afecta tanto al tipo de vivienda o tipo de vivienda, como a la ubicación de la inmobiliaria y su equipamiento. La determinación del precio de compra es un aspecto decisivo para un éxito en la venta de inmuebles.

Consejo: Nuestro procedimiento evalúa los objetos vendidos en su región y, así, determina un precio de venta realista y acorde al mercado. No deje dinero en el aire.

Todo lo que necesita saber sobre la evaluación de bienes raíces, lo encontrará aquí:

• Evaluación de inmuebles

Preguntas? Evaluación, venta, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

• Contacto

3) Documentación incompleta o faltante

La obtención y presentación de documentos para la venta de una propiedad es necesaria en cada fase. Los compradores interesados, organismos públicos, oficinas y bancos solicitan documentos o los emiten. Reúna lo antes posible todos los documentos necesarios documentos y documentos. Los extractos del registro de la propiedad se obtienen en el juzgado, también son importantes las declaraciones de partición de la vivienda. Los datos clave completos del objeto, que se derivan de planos arquitectónicos, extractos del registro de la propiedad y planos de ubicación, se solicitan al menos en la cita de visita por parte de un comprador serio. Si el certificado energético o documentos importantes no están disponibles a tiempo, los posibles compradores pueden perder interés o la venta puede fracasar más tarde, por ejemplo, si el banco objeta documentos faltantes o un precio de compra demasiado elevado.

Consejo: Si lo desea, podemos obtener para usted muchos de los documentos solicitados.

Aquí una lista de los documentos más importantes para venta de vivienda y venta de vivienda:

1. Planos del plano
2. Plan de ubicación
3. Extracto del registro de la propiedad
4. Certificado de seguro contra incendios
5. Una visión general de los gastos adicionales
6. Lista de todas las obras de reforma
7. Fotos
8. El actual certificado energético
9. La indicación de la superficie útil
10. Contratos de arrendamiento posiblemente existentes
11. En caso de múltiples propietarios, la indicación de las proporciones de propiedad
12. Una descripción detallada del inmueble

Más información sobre los documentos más importantes aquí:

• Documentos de venta

4) Inmueble mal representado

Las inmobiliarias se venden hoy en línea, ya sea en caso de divorcio, separación o herencia. Los interesados buscan en los Medios de comunicación social y en las bases de datos en línea de internet inmuebles adecuados. Presente su inmueble de manera óptima y acorde al público objetivo.

Consejo: Antes del horario de visita y ya desde el primer momento de las fotografías, el inmueble debe parecer cuidado y habitable.

No olvide preparar su inmueble tanto por dentro como por fuera en un estado impecable.

• No postergue reparaciones y trabajos de mantenimiento.
• Despeje y cree una impresión clara y ordenada.
• Asegure la limpieza y una atmósfera acogedora y atractiva.

El llamado «Home Staging» resulta beneficioso. Para ello, la propiedad se prepara de manera que los posibles interesados se sientan como en casa y se enamoren de la vivienda. Estamos encantados de ofrecerle consejos. Algunas sugerencias para el Home Staging:

• Retire los objetos personales antes de la cita de visita
• Valore visual y emocionalmente la propiedad

5) Fotos: Luz natural, espacio libre y diversidad

El factor más importante, sin embargo, son las imágenes, especialmente para la venta de inmuebles y el anuncio. Un comprador, por supuesto, quiere ver lo máximo posible del inmueble para hacerse una idea de si el objeto podría ser algo para él.

Para tomar buenas imágenes de su inmueble, hay algunas cosas que debe tener en cuenta: los espacios deben estar, por supuesto, limpios y ordenados. Además, debe tomar las imágenes necesariamente a la luz del día, para que se vean realmente bien los espacios y los compradores puedan evaluar cuánta luz natural entra en las habitaciones.

La habitación más bonita, la terraza en el techo, la cocina abierta o quizás el balcón con vista. Su imagen principal debe ser la más representativa y mostrar lo mejor del inmueble. No deben faltar imágenes de todos los espacios y, si existen, del jardín/balcón/terraza, una vista exterior y, sobre todo, un plano.

Consejos para las fotos:

• Los espacios limpios y ordenados
• Luz del día (habla a favor de espacios luminosos)
• La primera imagen debe ser la mejor foto
• Cubrir todos los espacios y habitaciones
• Plano

¿En qué hay que prestar atención al exponer, lo aprenderá aquí:

• Crear exponer

6) Mal preparado para la cita de visita

Los interesados en la compra tienen preguntas importantes durante las visitas. Necesitan tiempo para familiarizarse con el inmueble y su entorno. En cuanto a preguntas técnicas, se esperan respuestas competentes y bien fundamentadas. Al vender inmuebles, se plantean preguntas detalladas sobre la propiedad comunitaria, ya que también se adquieren junto con el inmueble.

Consejo: Le ayudamos a preparar las posibles preguntas durante la cita de visita. Ya durante la selección de los interesados en la compra realizamos una preselección, para que ni tiempo ni esfuerzo se pierdan.

Nos encargamos de los conversaciones de venta para usted. Con años de experiencia, podemos llevar a cabo muy exitosamente las negociaciones de venta de inmuebles. Como agente inmobiliario, mantenemos un enfoque objetivo y no nos dejamos presionar para tomar decisiones.

• Consejos para citas de visita

Conclusión: ¿Cómo evitar errores & riesgos?

Si desea vender su inmueble y evitar estos errores desde el principio, póngase directamente en contacto con una agencia inmobiliaria. Los agentes inmobiliarios son contactos expertos que no solo aportan años de experiencia, sino también el conocimiento y la competencia necesarios.

Con un servicio de agencia inmobiliaria, excluye largas negociaciones y compradores reacios, por lo que podrá realizar pronto un contrato de compraventa y dar inicio al traspaso.

Preguntas? Evaluación, venta, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)¿Tiene aún preguntas sobre la Evaluación o sobre la venta? Valoración gratuita, recomendación del agente inmobiliario y quizás ya tenemos los compradores adecuados. Escríbame o llámeme, totalmente sin compromiso.

• Contacto

Käuferseite: So schätzen Käufer eine Immobilie ein

Kommen wir erst einmal zu einer persönlichen Einschätzung, wie Immobilien aus meiner Erfahrung, von Käufern, bewertet werden – schauen wir also zuerst auf die Käuferseite.

Faktoren: Bausubstanz, Ausstattung & Co.

95% bis 98% vom Verkaufspreis, den Käufer bereit sind für eine Immobilie zu zahlen, hängt von den harten Fakten ab: Bausubstanz, Ausstattung, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Zimmeranzahl / -aufteilung und so weiter.

95% bis 98% = Harte Fakten

Diese Kriterien sind dem Käufer wichtig:

• Bausubstanz
• Ausstattung
• Grundstücksfläche
• Wohnfläche
• Zimmeranzahl
• Zimmeraufteilung
• …

Persönliches Interesse: Wohnort & Umgebung

Ein kleinerer Anteil vom persönlich, gerechtfertigten Kaufpreis, von maximal 2% bis 5%, ist dann das persönlich Interesse an einer Immobilie. Ein einfaches Beispiel? Manche Menschen lieben die Natur, sind aber jobbedingt in der Innenstadt gefangen. Dementsprechend sind sie beispielsweise bereit, für Immobilien mit Grünanteil, z.b. Dachterrassen, wesentlich tiefer in die Tasche zu greifen. Obwohl sie die Fläche in Ländern, wie Deutschland nur für ein paar Monate im Jahr wirklich effektiv nutzen können.

2% bis 5% = Persönliches Interesse

Fazit: Lage entscheidet ebenfalls!

Weniger als <0,1% haben ein extrem persönliches Interesse an einem Objekt. Denken Sie an eine Eigentumswohnung in bester Lage, inmitten von München oder Berlin. Más: inmuebles Berlín. Hier bieten sich die Käufer teilweise selbst nach oben. Das ist aber die Ausnahme.

Deshalb benötigen Sie einen soliden, berechneten Angebotspreis für Ihre Immobilie.

Verkäuferseite: So bewerten Sie Ihre Immobilie

Sie haben gelernt, dass Sie für die Bewertung einer Immobilie vor allem auch die harten Fakten setzen müssen.

Faktoren: Lage, Immobilie & Extras

Dabei geht es um die Lage, welche Infrastruktur befindet sich in der Nähe? Im nächsten Schritt geht es um die Immobilie selbst, welche Fläche (Grundstück, Wohnraum) steht zur Verfügung, wie ist die Raumaufteilung? Danach kommen die Extras und Ausstattung, vom Carport über Balkon, Wintergarten, Terrasse bis hin zum Swimmingpool.

3 Faktoren: Immobilienbewertung

1. Lage – Infrastruktur in der Nähe
2. Immobilie – Fläche und Substanz
3. Extras – Ausstattung

Dafür gibt es natürlich Methoden und Abläufe. Diese habe ich hier, in einem ersten kurzen Überblick für Sie zusammengefasst.

Immobilienbewertung: Verkehrswert ermitteln

Nun wissen wir zwar, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, doch um den genauen Angebotspreis zu ermitteln, braucht es eine Immobilienbewertung. Hier wird der Verkehrswert berechnet – auch genannt: Der Marktwert. Sie können sich zwischen drei Verfahren entscheiden.

1. Ertragswertverfahren
2. Sachwertverfahren
3. Vergleichswertverfahren

Hier eine kurze Erläuterung:

Ertragswertverfahren: Gebäudeertragswert und Verkehrswert

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders bei bereits vermieteten Immobilien. Hier wird der Bodenwertverzinsungsbetrag und der Gebäudeertragswert miteinander addiert. Miteinbezogen werden außerdem Mieteinnahmen, die Kosten für Bewirtschaftung der Liegschaft, so wie Instandhaltungskosten.

• Ertragswertverfahren

Sachwertverfahren: Bodenrichtwert und Sachwert

Entscheiden Sie sich für das Sachwertverfahren, addieren Sie stattdessen den Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen. Hier werden potenziell anfallende Kosten im Falle eines Neubaus und Kosten für Modernisierungsmaßnahmen mit eingerechnet.

• Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren: Vergleich mit ähnlichen Objekten

Meistens gibt es bereits ähnliche Immobilien auf dem Markt, die Sie preislich mit Ihrem Objekt vergleichen können. Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus, empfehlen wir oft dieses Verfahren. Beim Vergleichswertverfahren sind Baujahr, Größe der Immobilie und Lage sind ausschlaggebende Faktoren.

• Vergleichswertverfahren

Weitere Kriterien der Bewertung: Lage, Größe & Co.

Neben Lage, Immobilienart und Ausstattung, gibt es weitere Faktoren, die den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Mängel, ähnliche Immobilien auf dem Markt und deren Kaufpreise, sowie die finanzielle Situation der Zielgruppe beeinflussen den Wert Ihres Objektes ebenfalls.

Lesen Sie hier mehr: Immobilie bewerten

Kriterien der Immobilienbewertung:

• Wertermittlung durch Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertberechnung
• Mängelliste des Objekts erstellen
• Bestehende Finanzierung einkalkulieren
• Finanzielle Situation der Zielgruppe
• Verhandlungsspielraum festlegen

Ein Makler ist gefunden, die Immobilie vorbereitet und der Angebotspreis steht fest? Dann fehlt jetzt nur noch das Erstellen des Exposés.

Weiter zu Schritt 6: Exposé erstellen

Das Immobilien Exposé ist einer der wichtigsten Schritte. Welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie professionelle Fotos machen, erfahren Sie hier.

• Exposé erstellen

Zurück zu Schritt 4: Immobilienwert steigern

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren, empfehlen wir immer über eine Wertsteigerung nachzudenken. Schließlich lassen sich durch Sanierung, Renovierung & Co. auf effiziente Weise den Kaufpreis erhöhen.

• Immobilienwert steigern