Propiedad y fuente [año]: Grupos objetivo en venta

Las fuentes de agua son un bien codiciado, lo que supone una ventaja para usted como vendedor.

El agua de calidad como materia prima: la comercialización

El agua es la materia prima del futuro. En la actualidad, la escasez de recursos es tan extrema que ciudades como Ciudad del Cabo carecen de un suministro de agua estable durante semanas en verano. Países de Europa y partes de Estados Unidos también se ven afectados por la escasez de agua. Un buen momento para vender. Porque al mismo tiempo, el agua es el alimento por excelencia. Prácticamente todos los demás alimentos contienen este ingrediente básico. Hay agua en todos los supermercados, en todas las gasolineras y en todos los restaurantes.

Las fuentes no se agotan. A diferencia de otras fuentes de materias primas, ya sea el mineral de hierro, el carbón o el petróleo, las fuentes de agua se regeneran con relativa rapidez gracias a los mecanismos de la naturaleza. Esto también desempeña un papel en la valoración, o determinación del valor. Pero más adelante, en el ejemplo de cálculo, hablaremos de ello.

Venta directa con nosotros: Información sobre el caudal

Quiere vender su fuente, con discreción y experiencia:

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Valoración: Determinar el valor

En primer lugar, no podemos describir el valor de una fuente de agua con una simple fórmula. Sin embargo, queremos darle una idea de cómo se valora la propiedad en sí, pero sobre todo, el potencial del manantial, para aquellos que han heredado un manantial de agua de este tipo y han entrado en posesión de forma bastante inesperada (dicha herencia, divorcio, donación y otras posibilidades de diseño).

También es importante: el dictamen pericial lo elabora un experto. Más sobre esto en un momento.

Y ahora la pregunta: ¿cómo se calcula el valor de una fuente de agua?

¿Cómo se calcula el valor de una fuente de agua?

Para una primera aproximación a la evaluación, suele utilizarse el rendimiento de la fuente junto con la calidad.

Rendimiento de la fuente + calidad del suelo / agua + accesibilidad del transporte

Por supuesto, hay muchos más factores que influyen, como por ejemplo la famosa ubicación, ¡la ubicación! La ubicación siempre juega un papel importante en el sector inmobiliario, por supuesto también aquí cuando se trata de las conexiones de transporte, es decir, la infraestructura y la proximidad a los mercados de venta.

Debido a la gran demanda: Este es el valor ideal (desde el origen hasta la entrega [embotellado hasta el envío en el puerto]).

Cálculo: Determinar el potencial (precio de oferta)

Una fuente de alto rendimiento es, por supuesto, un buen argumento de venta. Por ello, la capacidad también se considera un factor de valor clave.

Si una fuente de agua en el ejemplo de cálculo rinde 1.200 millones de litros al año y éstos se calculan a 2 céntimos por litro, ya se está avanzando hacia una facturación previsible de 3,6 millones.

Potencial anual + desarrollo

El potencial anual como base:

• Rendimiento anual: 1.200 millones
• Precio por litro: 2,0 céntimos (máximo)
• Facturación: 3,6 millones

Un precio de oferta realista sería de 3,6 millones. Esto puede justificarse por la evidencia actual de las cantidades de producción, así como por la calidad del agua y la previsión de desarrollo de la zona.

Precio máximo de la oferta: 3,6 millones

Compradores de fuentes de agua: Solvencia, experiencia

Los Estados, los fondos de inversión y también los grandes gigantes de la alimentación buscan buenas fuentes de agua. Así que el momento es el adecuado. La experiencia en ventas y una red exclusiva de compradores internacionales son importantes. Por lo tanto, aquí está la pista una vez más:

¿A quién puede vender las fuentes de agua?

Como ya hemos dicho, el círculo de compradores de un objeto tan especial es extremadamente pequeño. Por un lado, hay que encontrar a la persona que aporte el capital necesario y que, al mismo tiempo, tenga interés en poder acceder él mismo al agua dulce.

Fuera del mercado: discreto, anónimo y directo

Por ello, la venta de estas fuentes suele realizarse a través de corredores especializados en zonas fuera del mercado. Aquí, sólo a título personal, se informa de estos contactos.

Ventajas: La confirmación de la financiación está disponible, la red personal, la discreción y el anonimato, el proceso rápido hasta el KV y el notario.

Esta tarea no la realizan los corredores tradicionales, sino unos muy especializados con acceso directo a las oficinas familiares, los fondos de inversión y otras instituciones.

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En este segmento de precios altos, incluso una fluctuación del 5% es una gran apuesta para usted, el vendedor. Si acude a la venta sin experiencia, es probable que le devoren en las negociaciones, sencillamente. Entonces ya no hablamos del 5%, sino del 10%, 15% o incluso 20%.

Procedimiento de venta: corredor, tasación, negociaciones

¿Cuál es el procedimiento en la venta? La mejor manera de comparar la fase de venta es con la venta de un terreno.

Cuando se vende un terreno, lo que importa no es el desarrollo, sino el posible desarrollo, es decir, el potencial, como se ha descrito anteriormente en la valoración. Al mismo tiempo, las investigaciones especiales tienen una importancia muy especial para los compradores de fuentes de agua, por ejemplo, los estudios de suelos.

Pero antes de llegar a temas como el estudio del suelo, hay que empezar por el paso 1.

A grandes rasgos, la venta de una fuente de agua implica 3 fases: Preparación, «marketing» y cierre de la venta ante notario.

El paso 1 es, por tanto, la preparación en las ventas. El segundo paso es la fase de comercialización de la fuente, aunque la palabra «comercialización» no debe malinterpretarse aquí. Al fin y al cabo, en el 99% de los casos se vende fuera de mercado. El tercer paso es la tramitación de las ventas.

Se pueden cometer errores en los tres campos. Cuanto antes se produzca un error en el proceso, mayor será el impacto. Probablemente conozca la famosa cita sobre el «batir de las alas de la mariposa».

Si desea saber más sobre el tema de la venta de terrenos, por ejemplo, porque nunca ha tenido que ocuparse del tema de la venta de terrenos o de terrenos con fuentes, aquí encontrará el procedimiento básico, explicado de forma sencilla y detallada:

• Venta de un terreno Procedimiento

Impuestos sobre la venta

Por regla general, también le informamos aquí sobre los impuestos que se generan al vender un inmueble. Por ejemplo, si quiere vender una vivienda típica en Berlín. Ya lo sabía: los beneficios están exentos de impuestos si se ha vivido en la ETW durante 2 años… ¡pero no es tan sencillo con una fuente de agua!

Los parámetros para la venta de una fuente de agua son claramente más individuales. Ya no se trata «sólo» de una parcela de 1.000 metros cuadrados en barbecho. Por ello, nos gustaría remitirle a nuestro artículo general sobre el tema.

• Venta de propiedades / terrenos: Impuestos

Si necesita información fiscal precisa, póngase en contacto con nosotros.

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Berlin – capital, centro económico internacional, crisol cultural y uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de Europa. Mientras que unos 3,8 millones de habitantes se distribuyen entre los doce distritos, el espacio de vivienda premium se concentra en pocas microzonas claramente delimitadas. El espectro va desde Apartamentos hasta Lofts y viviendas en edificios antiguos hasta penthouses con vista al río Spree y mansiones protegidas por la normativa histórica Villen en terrenos propios de agua. Mientras que el Kurfürstendamm se considera una ubicación de lujo en la avenida, Berlin-Mitte, Tiergarten, Charlottenburg y Grunewald forman el verdadero clúster premium. ¿Quieres comprar o alquilar en Berlín? Aquí obtendrás las calles más caras con precios por metro cuadrado, perfiles de compradores, consejos de insiders y perspectivas de inversión. A la página principal: calles más caras de Alemania.

Zonas premium de Berlín: Puerta de Brandenburgo, Tiergarten, Schwanenwerder

Berlín es un mercado con dos velocidades. El amplio mercado del sector medio se mueve entre 4.500 y 7.500 euros por metro cuadrado. Sin embargo, en las zonas de máxima demanda – en el Pariser Platz, en la Inselstraße en Schwanenwerder o en Am Zirkus – se alcanzan precios que compiten con los de Múnich-Bogenhausen, Hamburgo-Harvestehude o Fráncfort-Westend. Lo que tienen en común estas zonas: escasez, protección de monumentos, compradores internacionales – y un alto porcentaje de transacciones Off-Market, que nunca se publican.

Lista: Las calles y plazas más caras de Berlín

Antes de adentrarnos en las microzonas – un resumen compacto. Los precios máximos por metro cuadrado oscilan entre 9.100 euros (Klopstockstraße) y 23.000 euros (Inselstraße/Schwanenwerder).

• Inselstraße – Schwanenwerder, terrenos de agua
• Am Zirkus – Mitte, Yoo Berlin (Philippe Starck)
• Werderscher Markt – Mitte, townhouses en Friedrichswerder
• Pariser Platz – Mitte, Puerta de Brandenburgo
• Kurfürstendamm – Charlottenburg, ubicación en el boulevard
• Gendarmenmarkt – Mitte, conjunto clasicista
• Schiffbauerdamm – Mitte, ubicación junto al río Spree
• Klopstockstraße – Tiergarten, barrio de Hansa
• Breitscheidplatz – Charlottenburg, City West
• Savignyplatz – Charlottenburg, encanto de edificios antiguos

Comparación rápida: Precio máximo, perfil del comprador, carácter de inversión

Islandstraße – Schwanenwerder

La Islastraße se encuentra en la península privada Schwanenwerder en el Gran Wannsee – la ubicación residencial más exclusiva de Berlín y una de las direcciones más discretas de Alemania. La isla solo es accesible a través de un único puente, y casi todos los terrenos disponen de acceso directo al agua con muelle privado para embarcaciones. Históricamente, aquí vivían familias de industriales como los Schwartzkopff; hoy en día, son fundaciones familiares, empresarios y personas acaudaladas las que poseen propiedades que rara vez cambian de dueño. Cuando ocurre, casi siempre se trata de transacciones Off Market.

Microlocación y carácter

• Ubicación directa junto al lago Wannsee, orientación sur/occidental
• Terrenos a partir de aproximadamente 1.500 m² hasta más de 8.000 m²
• Mix arquitectónico: villas de la época de los orígenes, Bauhaus, construcciones modernas
• Altísimo nivel de privacidad gracias al acceso a la isla

Precio máximo hasta 23.000 euros/m² – algunos terrenos con acceso al agua se negocian en cifras de dos cifras en millones de euros.

Perspectiva de inversión Schwanenwerder

Schwanenwerder no es un mercado de rentabilidad, sino un almacén de valor. Las rentabilidades de alquiler se calculan por debajo del 1,8 por ciento brutos – la ubicación se compra, no se alquila. Quien invierte aquí apuesta por la estabilidad de valor, la protección contra la inflación y la transmisión de patrimonio a la próxima generación. Inversión en el sentido clásico es aquí secundaria.

Am Zirkus y Werderscher Markt

La dirección Am Zirkus en Berlín Mitte equivale al complejo residencial Yoo Berlin – diseñado por el famoso diseñador francés Philippe Starck, terminado en el Spreebogen con vista al Reichstag y al distrito gubernamental. Aquí se vendieron apartamentos con precios por metro cuadrado por encima de los 14.000 euros, los penthouses aún más. El adyacente Werderscher Markt destaca con los townhouses en Friedrichswerder – un barrio urbano con pretensiones clasicistas directamente entre el Ministerio de Asuntos Exteriores, la iglesia de Friedrichswerder de Schinkel y el Kupfergraben.

Lo que hace especial a esta ubicación

• Dirección de diseño Yoo Berlin (Philippe Starck) – clientela internacional
• Townhouses Friedrichswerder – formato raro en el centro de la ciudad con entrada propia
• Cerca directa del Schlossplatz, Humboldt Forum y Museumsinsel
• Gran proporción de propietarios internacionales (EE.UU., Suiza, Oriente Próximo)

Precio máximo hasta 15.000 euros/m² – los penthouses Yoo Berlin superan este precio en algunos casos.

Ejemplo de cálculo: Un penthouse de 130 m² en Am Zirkus con vista al río Spree a 15.000 euros/m² equivale a un precio de compra de 1,95 millones de euros. Con una renta máxima de 32 euros/m² frío, la rentabilidad bruta de alquiler se sitúa alrededor del 2,5 por ciento – típica para zonas de lujo.

Pariser Platz

El Pariser Platz, directamente junto al Porta de Brandenburgo, es la dirección más representativa de Alemania. Las pocas unidades de vivienda aquí son extremadamente escasas – el área está dominada por embajadas (EE.UU., Francia, Reino Unido), hoteles (Adlon Kempinski) y sedes principales de bancos. Quien posee una vivienda privada aquí pertenece a un círculo de dos dígitos. Consecuencia: las transacciones son casi exclusivamente Off Market, los precios se negocian individualmente.

Perfil del comprador y características del lugar

• Representantes internacionales de empresas y diplomáticos
• Family Offices con vinculo con Berlín
• Propietarios con demanda de representación
• Vista directa al Pueblo de Brandenburgo y al Tiergarten

Precio máximo de hasta 10.200 euros/m² según datos del mercado – en la práctica, se negocian precios significativamente más altos para los objetos de élite.

Kurfürstendamm

El Kurfürstendamm en Charlottenburg-Wilmersdorf es la ubicación más famosa de Berlín. Más de 3,5 kilómetros de tiendas de lujo (Gucci, Louis Vuitton, Dior), hoteles de lujo (Bristol, Waldorf Astoria) y edificios históricos representativos se suceden uno tras otro. Las zonas residenciales por encima de las tiendas y en las calles laterales (Bleibtreustraße, Fasanenstraße, Schlüterstraße) pertenecen a las direcciones más codiciadas del oeste.

Formatos de vivienda en el Ku’damm

• Edificios antiguos con altura de techo de 3,50 m+ y parquet original
• Penthouse con terraza en el techo sobre los lindes
• Casas de patio con tranquilo patio interior – aislamiento acústico de la calle principal
• Proyectos de nueva construcción de lujo con conserje

Precio máximo hasta 9.800 euros/m² en el Boulevard, los objetos destacados con el carácter de penthouse alcanzan 18.000 euros/m² y más.

Ejemplo de cálculo: Un apartamento de tres habitaciones en un edificio antiguo rehabilitado de 90 m² a 9.800 euros/m² da lugar a un precio de compra de 882.000 euros. Con una renta fría de 22 euros/m² (1.980 euros/mes), la rentabilidad bruta se sitúa alrededor del 2,7 por ciento – típica para el sector City-West-Premium. Más información: Vivir en el Kurfürstendamm.

Gendarmenmarkt

El Gendarmenmarkt se considera el lugar más hermoso de Berlín – flanqueado por el Konzerthaus, el Français y el Deutscher Dom. Las direcciones cercanas, Markgrafenstraße, Jägerstraße y Charlottenstraße ofrecen un conjunto clasicista con alto valor representativo. Los desarrolladores han realizado en los últimos ciclos varios edificios nuevos de lujo, que se comercializaron con precios por metro cuadrado por encima de los 12.000 euros.

• Konzerthaus, Deutscher Dom, Französischer Dom como vecindad inmediata
• Gastronomía de lujo y hoteles grandes (Hilton, Regent)
• Camino corto hasta Friedrichstraße, Unter den Linden, Museumsinsel

Precio máximo hasta 9.750 euros/m² – nuevos edificios premium y penthouses por encima.

Schiffbauerdamm

El Schiffbauerdamm sigue la orilla norte del río Spree entre Friedrichstraße y Reichstag. La ubicación se beneficia de vistas al agua, proximidad al distrito gubernamental y al Berliner Ensemble – y ha producido en los últimos años varias residencias de alta calidad junto al río Spree.

• Viviendas con vista directa al río Spree y balcón hacia el agua
• A pie de calle el Bundestag, el Palacio de Friedrichstadt y los Hackeschen Höfe
• Bueno para inversores: combinación ubicación + rendimiento de alquiler por encima de lo habitual

Precio máximo hasta 9.300 euros/m².

Klopstockstraße

La Klopstockstraße se encuentra en el histórico barrio de Hansaviertel en el borde norte del Gran Jardín Zoológico – un conjunto legendario entre arquitectos de la Interbau, con edificios de Walter Gropius, Oscar Niemeyer y Alvar Aalto. Quien vive aquí vive en el centro, pero tiene el Jardín Zoológico y el Nuevo Lago a la puerta.

• Conjunto arquitectónicamente destacado del barrio de Hansaviertel
• Edificios de apartamentos con amplios planos
• Ideal para inversiones en edificios de apartamentos
• Parque Zoológico y Nuevo Lago a 5 minutos a pie

Precio máximo hasta 9.100 euros/m².

Savignyplatz y Breitscheidplatz

El Savignyplatz en Charlottenburg es la versión literaria y bohemia

Preguntas frecuentes sobre las calles más caras de Berlín

¿Cuál es la calle más cara de Berlín?

Las direcciones más caras se encuentran en Grunewald (Bismarckallee, Douglasstraße), en Wannsee y en Dahlem. En estas zonas los precios de villas oscilan entre 3 y 30 millones de euros. Los precios de viviendas en el segmento de alta gama en el Kurfürstendamm o en Mitte alcanzan entre 12.000 y 20.000 euros por metro cuadrado.

¿Cuáles son las zonas de Berlín que más están aumentando de valor?

Prenzlauer Berg, Friedrichshain y Neukölln se han desarrollado en 15 años de barrio barato a caro. Para inversores, zonas emergentes como Pankow o Weißensee aún ofrecen precios de entrada por debajo del promedio berlinés. Una evaluación fundamentada de inmuebles es indispensable antes de comprar.

¿Cuánto cuesta una vivienda en las zonas más caras de Berlín?

En Mitte, Charlottenburg y Grunewald los precios de compra de viviendas en propiedad oscilan entre 6.000 y 12.000 euros por metro cuadrado. Como Inversión las mejores zonas de Berlín son atractivas por la demanda estable y el aumento de alquileres — las rentabilidades brutas ascienden al 2,5 al 3,5 por ciento.