Negociación de la comisión del intermediario

A diferencia del alquiler de inmuebles, en el que se aplica el principio de «el comprador paga», es decir, el cliente del agente inmobiliario debe pagar la comisión, en la venta de inmuebles la situación es diferente. En la venta de inmuebles, la comisión del agente inmobiliario puede negociarse libremente entre el vendedor y el comprador. Esto ofrece la posibilidad de acuerdos individuales que pueden satisfacer los intereses tanto del vendedor como del comprador.

«Al vender, la comisión del agente inmobiliario puede negociarse libremente entre el vendedor y el comprador».

Sin importe de comisión legalmente definido

Un aspecto importante a tener en cuenta es que el importe de la comisión de los agentes inmobiliarios en Alemania no está fijado por ley. Por lo tanto, no hay niveles máximos de comisión que no se puedan sobrepasar. Esta libertad da lugar a una amplia gama de tarifas de comisión, dependiendo de la región, el valor de la propiedad y la negociación entre las partes.

«La comisión de los agentes inmobiliarios no está fijada por ley en Alemania. Así que no hay un importe máximo de comisión».

Comisión típica de un agente inmobiliario por la venta de una casa

A pesar de la falta de requisitos legales, las comisiones de los agentes inmobili arios suelen basarse en las tarifas estándar de los respectivos estados federados. Para inmuebles de menos de un millón de euros, la comisión típica oscila entre el 5,95% y el 7,14%, IVA incluido. Estas tarifas pueden servir de orientación a la hora de calcular los costes de venta de un chalet.

¿Se mantiene la comisión para los inmuebles más caros?

Comisión reducida para inmuebles de alto precio

En el caso de las propiedades de más de 1 millón de euros, la comisión del agente inmobiliario suele reducirse. La comisión suele oscilar entre el 4 y el 5%. Para propiedades aún más caras, como las de más de 10 millones de euros, la comisión puede bajar aún más, hasta el 2-3%. A partir de un precio de venta de 50 millones de euros, las tarifas son incluso del 1-2 %. Este ajuste escalonado de las tasas de comisión tiene en cuenta el hecho de que, en el caso de propiedades muy caras, se puede conseguir una remuneración adecuada para el agente inmobiliario incluso sin un porcentaje proporcionalmente alto.

• < 1 millón de euros, normalmente del 5,95 % al 7,14 % (IVA incluido)
• > 1 millón de euros, normalmente del 4,76 al 5,95
• > 10 millones de euros, normalmente ~ 2,38 a 3,57
• > 50 millones de euros, normalmente ~ 1,19 a 2,38

La mayoría de las transacciones se hacen con agentes inmobiliarios, en Alemania y ciudades como Berlín más del 80%. Aquí hay 3 razones por las que muchas personas trabajan con agentes inmobiliarios:

¿Por qué merece la pena recurrir a un agente inmobiliario a la hora de vender un inmueble?

1. Ahorro de tiempo
2. Discreción en las ventas
3. Comprobación de los antecedentes de los interesados

Ahorro de tiempo

Vender un inmueble requiere mucho tiempo, desde la preparación de los documentos hasta la organización de las visitas y las negociaciones. Un agente inmobiliario se encarga de estas tareas y alivia considerablemente al vendedor al gestionar todo el proceso de venta con professionalidad y eficacia.

Discreción en las ventas

Muchos vendedores valoran la discreción a la hora de vender su propiedad, ya sea por motivos personales o comerciales. Un agente inmobiliario puede ayudar a mantener la discreción en el proceso de venta filtrando a los posibles compradores y poniéndose en contacto únicamente con los interesados serios. Además, la experiencia y los conocimientos de un agente pueden garantizar la confidencialidad de la información sensible sobre la propiedad y el proceso de venta.

Comprobación de los antecedentes de los interesados

Un agente inmobiliario con experiencia dispone de los recursos y conocimientos necesarios para investigar a fondo a los posibles compradores. Esto incluye, entre otras cosas, una comprobación del crédito para asegurarse de que son compradores serios y una revisión de sus intenciones de compra para evitar perder el tiempo con compradores poco fiables.

No hay nada peor que un acuerdo casi perfecto que se cae justo antes del notario y todo vuelve a empezar.

Eso significa…

La comisión suele basarse en las tarifas típicas de los respectivos estados federados y a menudo se reduce en el caso de los inmuebles más caros. Esto permite mantener el coste de la venta dentro de unos límites razonables, al tiempo que se recurre a los servicios de un agente inmobiliario professional para garantizar el mejor precio y el buen fin de la venta.

Nuestra oferta exclusiva fuera del mercado

Actualmente en Berlín.

Berlín Villas (3)

Nuestra cartera de propiedades siempre incluye ofertas exclusivas(fuera de mercado) por valor de 3-15 millones de euros que no están disponibles públicamente en el mercado. Estas villas son adecuadas tanto para uso privado como para alquiler. Además, ofrecemos la opción de subdivisión y venta en unidades individuales.

¿Está en contacto con personas que buscan chalets en Berlín?

Inversiones inmobiliarias en Berlín (20+)

Actualmente tenemos en cartera 3 impresionantes villas en Berlín. Pero eso no es todo: también presentamos proyectos individuales con un enfoque de uso mixto. Estos pueden servir como inversiones de primera clase y ofrecen la oportunidad de invertir en propiedades residenciales y comerciales en Berlín por valor de entre 4 y 20 millones de euros.

Nuestros expertos inmobiliarios cuentan con una amplia red de contactos y un profundo conocimiento del mercado inmobiliario berlinés. Esto nos permite identificar constantemente nuevas ofertas que se ajustan perfectamente a las necesidades de nuestros clientes.

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Benefíciese de nuestro programa de pronosticadores

¿Qué es exactamente un «tipster»? Un «tipster» no es un agente inmobiliario, sino una persona que establece contacto entre compradores potenciales y vendedores de inmuebles. Si nos da un consejo y este consejo conduce a una compra exitosa, le recompensaremos con una generosa comisión.

10% comisión tipster: Cálculo

Supongamos que el precio de compra de una propiedad es de 5 millones de euros y la comisión es del 2% de este precio de compra:

Precio de compra: 5.000.000 euros Comisión (2%): 5.000.000 euros * 0,02 = 100.000 euros

Por tanto, la comisión asciende a 100.000 euros.

Ahora quieres calcular cuánto recibe el tipster de esta comisión. Has indicado que el tipster recibirá el 10% de la comisión:

Comisión del tipster (10%): 100.000 euros * 0,10 = 10.000 euros

La comisión del tipster es, por tanto, de 10.000 euros.

En resumen:

• Precio de compra: 5.000.000 euros
• Comisión: 100.000 euros
• Comisión Tipster: 10.000 euros

¡Situación en la que todos ganan! Vendedor, comprador y usted

Nuestro programa de tipsters es una situación en la que todos ganan. Usted ayuda a compradores potenciales a encontrar la villa de sus sueños en Berlín y, al mismo tiempo, gana una atractiva comisión.

Si desea más información sobre nuestro programa de recomendación o tiene contactos que puedan estar interesados en nuestras exclusivas villas, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estamos deseando trabajar con usted y llevar a cabo exitosas operaciones inmobiliarias en Berlín.

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Nuestras ofertas exclusivas fuera de mercado en Fráncfort y alrededores

Actualmente disponible en Fráncfort del Meno.

Villas de lujo en Fráncfort (2)

Nuestra cartera de propiedades incluye regularmente ofertas exclusivas por valor de 18 millones de euros que no están disponibles públicamente en el mercado. Estas villas son adecuadas tanto para uso privado como para alquiler. También ofrecemos la opción de dividirlas en unidades individuales y venderlas.

¿Tiene contactos que buscan chalets de lujo en Fráncfort del Meno?

Inversión inmobiliaria (5+)

Actualmente tenemos en cartera 2 impresionantes villas de lujo en el barrio de Fráncfort. Pero eso no es todo: también presentamos proyectos con un enfoque de uso mixto. Estos representan oportunidades de inversión de primer orden y ofrecen la posibilidad de invertir en inmuebles residenciales y comerciales en Fráncfort del Meno por valor de entre 4 y 20 millones de euros.

Nuestros expertos inmobiliarios cuentan con una amplia red y un profundo conocimiento del mercado inmobiliario de Fráncfort. Esto nos permite encontrar constantemente nuevas ofertas que se ajustan perfectamente a las necesidades de nuestros clientes.

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Benefíciese de nuestro programa de pronosticadores

¿Qué es exactamente un «tipster»? Un «tipster» no es un agente inmobiliario, sino una persona que establece contacto entre compradores potenciales y vendedores de inmuebles. Si nos da un consejo y este consejo conduce a una compra exitosa, le recompensaremos con una generosa comisión.

Cálculo de la comisión del tipster del 10

Supongamos que el precio de compra de una propiedad es de 5 millones de euros y la comisión es del 2% de este precio de compra:

Precio de compra: 5.000.000 euros Comisión (2%): 5.000.000 euros * 0,02 = 100.000 euros

Por tanto, la comisión asciende a 100.000 euros.

Ahora quieres calcular cuánto recibe el tipster de esta comisión. Has indicado que el tipster recibirá el 10% de la comisión:

Comisión del tipster (10%): 100.000 euros * 0,10 = 10.000 euros

La comisión del tipster es, por tanto, de 10.000 euros.

En resumen:

• Precio de compra: 5.000.000 euros
• Comisión: 100.000 euros
• Comisión Tipster: 10.000 euros

El vendedor, el comprador y usted salen ganando

Con nuestro programa de tipsters todos ganamos. Usted ayuda a compradores potenciales a encontrar la propiedad de sus sueños en Fráncfort del Meno y, al mismo tiempo, gana una atractiva comisión.

Si desea más información sobre nuestro programa de recomendación o tiene contactos que puedan estar interesados en nuestros exclusivos inmuebles, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estamos deseando trabajar con usted y llevar a cabo exitosas operaciones inmobiliarias en Fráncfort del Meno.

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Nuestras ofertas exclusivas fuera de mercado en Hamburgo

Actualmente disponible en Hamburgo.

Áticos en Hamburgo (1,5 millones)

Nuestra cartera de propiedades incluye regularmente ofertas exclusivas por valor de 1,5 millones de euros que no están disponibles públicamente en el mercado. Estos áticos ofrecen lujo y confort en una de las ciudades más codiciadas de Alemania. Son aptos tanto para uso privado como para alquiler.

¿Tiene contactos que busquen áticos en Hamburgo?

Inversiones inmobiliarias en Hamburgo (5+)

Actualmente tenemos en cartera 3 impresionantes áticos en Hamburgo. Pero eso no es todo: también presentamos proyectos con un enfoque de uso mixto. Estos representan oportunidades de inversión de primer orden y ofrecen la posibilidad de invertir en inmuebles residenciales y comerciales en Hamburgo por valor de entre 10 y 18 millones de euros.

Nuestros expertos inmobiliarios cuentan con una amplia red y un profundo conocimiento del mercado inmobiliario de Hamburgo. Esto nos permite encontrar constantemente nuevas ofertas que se ajustan perfectamente a las necesidades de nuestros clientes.

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Benefíciese de nuestro programa de pronosticadores

¿Qué es exactamente un «tipster»? Un «tipster» no es un agente inmobiliario, sino una persona que establece contacto entre compradores potenciales y vendedores de inmuebles. Si nos da un consejo y este consejo conduce a una compra exitosa, le recompensaremos con una generosa comisión.

Cálculo de la comisión del tipster del 10

Supongamos que el precio de compra de una propiedad es de 1,5 millones de euros y la comisión es del 2% de este precio de compra:

Precio de compra: 1.500.000 euros Comisión (2%): 1.500.000 euros * 0,02 = 30.000 euros

Por tanto, la comisión asciende a 30.000 euros.

Ahora quieres calcular cuánto recibe el tipster de esta comisión. Has indicado que el tipster recibirá el 10% de la comisión:

Comisión del tipster (10%): 30.000 euros * 0,10 = 3.000 euros

La comisión del tipster es, por tanto, de 3.000 euros.

En resumen:

• Precio de compra: 1.500.000 euros
• Comisión: 30.000 euros
• Comisión del Tipster: 3.000 euros

El vendedor, el comprador y usted salen ganando

Nuestro programa de tipsters es una situación en la que todos ganan. Usted ayuda a los compradores potenciales a encontrar el ático de sus sueños en Hamburgo y gana al mismo tiempo una atractiva comisión.

Si desea más información sobre nuestro programa de recomendación o tiene contactos que puedan estar interesados en nuestras propiedades exclusivas, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estamos deseando trabajar con usted y llevar a cabo exitosas operaciones inmobiliarias en Hamburgo.

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Vender plano de forma privada o con agente inmobiliario? La pregunta clave

Ambas opciones son posibles — pero la decisión no debe basarse únicamente en «tiempo disponible». Tiene consecuencias financieras en el rango de cinco a seis cifras. Estudios del ámbito de habla alemana muestran que las inmobiliarias que se venden con un agente inmobiliario profesional alcanzan, en promedio, un 5 a 15 por ciento más en el precio de venta que los anuncios privados comparables. En un piso valorado en 500.000 €, eso representa una diferencia de 25.000 a 75.000 € — claramente más que cualquier comisión.

Vamos a analizar ambas opciones en detalle.

Vender una vivienda sin agente inmobiliario: El reto DIY

¿Se puede vender una vivienda sin agente inmobiliario?

Sí, legalmente siempre es posible vender en privado. Ahorra la comisión del agente inmobiliario — pero asume usted mismo todas las tareas, todos los riesgos y todos los costos. La idea del «venta privada gratuita» es un mito.

¿Qué tareas le tocarán a usted?

El proceso incluye mucho más que una foto y un anuncio. Concretamente:

• Evaluación del piso en propiedad y estrategia de precios acorde al mercado
• Adquisición de todos los documentos y archivos (extracto del registro de la propiedad, declaración de partición, actas de la junta de propietarios, liquidaciones de ayudas para vivienda, certificado energético)
• Fotos profesionales, planos, posiblemente staging de la vivienda
• Elaborar el anuncio con todas las indicaciones legales obligatorias
• Publicación del anuncio en ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen
• Preselección de solicitudes (compradores reales vs. turistas, nómadas de alquiler, buscadores de datos)
• Comprobaciones de solvencia de los interesados serios
• Organizar y realizar visitas (a menudo 15-30 citas)
• Negociación del precio y reserva
• Selección del notario y acompañamiento en la firma del contrato de compraventa
• Acta de entrega, entrega de llaves, notificación al proveedor

¿Cuánto cuesta realmente la venta privada?

Los costos ocultos en la venta privada suelen subestimarse. Una estimación realista para un piso promedio:

¿Qué riesgos asume el vendedor privado?

Los riesgos financieros y legales suelen pasarse por alto, pero son en realidad la razón por la que muchos vendedores privados al final acaban recurrir al agente inmobiliario:

• Precio de oferta equivocado: Demasiado bajo = dinero en efectivo perdido. Demasiado alto = la vivienda se convierte en un objeto de museo, las reducciones de precio parecen desesperadas
• Peligros de responsabilidad: Defectos ocultos pueden llevar incluso años después a la anulación del contrato
• Obligación de proporcionar el certificado de eficiencia energética: Multas de hasta 10.000 € por infracciones
• Abuso de datos: Solicitudes de competidores, ladrones de datos, estafadores
• Riesgo de seguridad durante las visitas: Personas ajenas en la vivienda
• Solicitudes de dinero negro / intentos de blanqueo de capitales: El vendedor es responsable por infracciones al derecho de lavado de dinero
• Negociaciones emocionales: Los vendedores privados no son negociadores profesionales — los compradores lo aprovechan
• Retrasos temporales: Los ventas privadas duran en promedio dos a tres meses más

Decida por la venta privada si tiene 80+ horas de tiempo disponibles, puede evaluar el mercado de forma realista, conoce los aspectos legales — y puede vivir con un posible precio de venta 5-15 % más bajo.

Vender una Plano con agente inmobiliario: El apoyo profesional

¿Debería contratar a un agente inmobiliario?

Un buen Agente inmobiliario no solo le ahorra tiempo — gracias a su conocimiento del mercado, su rutina de negociación y su red de compradores, normalmente consigue un precio de venta más alto que la venta privada, lo cual compensa con creces la comisión.

¿Qué tareas realiza el agente inmobiliario?

El agente inmobiliario se encarga de la mayoría de las mencionadas tareas:

• Determinación del valor de mercado con objetos de comparación y estrategia de precios realista
• Obtención de todos los documentos (a menudo acceso directo a las autoridades)
• Exposición profesional, fotógrafo, posiblemente tours 360°
• Publicidad multicanal (portales + red propia + off-market)
• Selección completa de los interesados
• Comprobación de solvencia y confirmación de financiación
• Visitas programadas como visitas individuales o estructuradas profesionalmente
• Negociación de precios con rutina de negociación
• Preparación de contratos con notario
• Acompañamiento hasta la entrega

Venta premium y fuera del mercado para inversores

Für hochwertige Objekte ab ca. 1 Mio. € ist der diskrete Off-Market-Verkauf oft die bessere Wahl: keine öffentlichen Inserate, kein Besichtigungstourismus, gezielte Ansprache aus einem qualifizierten Investorennetzwerk. Wer Privatsphäre, Mieterruhe oder Reputationsschutz benötigt (Erbschaft, Scheidung, Nachfolge, prominente Lage), profitiert hier deutlich. Diese Form des Verkaufs ist ohne professionelles Netzwerk faktisch nicht möglich.

Vista general: privado vs. agente inmobiliario

Elija al agente inmobiliario si quiere ahorrar tiempo, minimizar riesgos de responsabilidad y alcanzar con alta probabilidad un mayor ingreso neto.

Contrato con agente inmobiliario: ¿Cuál es la variante adecuada?

Quien contrata a un agente inmobiliario debería conocer el tipo de contrato — determina cuán activamente se realizará la venta:

• Encargo sencillo (encargo general): Varios agentes inmobiliarios trabajan en paralelo. Suena bien, pero suele ser contraproducente: ningún agente invierte en marketing, ya que otro podría cerrar la venta. Resultado: una venta perezosa, el precio se devalúa.
• Encargo exclusivo: Un agente inmobiliario obtiene el derecho exclusivo de venta. El vendedor aún puede vender en privado. Solución equilibrada.
• Encargo exclusivo cualificado: Exclusivamente el agente vende, incluso el propietario redirige a los interesados. Ofrece la mayor calidad de venta, ya que el agente invierte plenamente. Estándar para inmuebles premium.

Importante: fijar por escrito la duración del contrato (habitual: 6 meses), las reglas de cancelación y las prestaciones concretas de venta.

Preguntas? Evaluación, venta, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

• Contacto

Costos del agente inmobiliario: comisión, reparto y negociación

Los costos de un agente inmobiliario en Alemania varían según región, valor del inmueble y acuerdo. Lo habitual es un 3 % a un 7 % del precio de compra (más IVA), normalmente dividido entre comprador y vendedor.

Ejemplos de comisiones en euros

Repartición de la comisión en la compra de inmuebles (desde diciembre de 2020)

Desde el 23 de diciembre de 2020, en la venta de viviendas y casas unifamiliares a consumidores se aplica la repartición legal de la comisión según los §§ 656a–656d del BGB: si el vendedor ha encargado al agente inmobiliario, puede transferir como máximo la mitad de la comisión al comprador — y solo si puede demostrar que ha pagado su propia parte. Por lo tanto, el comprador nunca pagará más que el vendedor.

Principio del encargador en el mercado de alquiler

A diferencia del mercado de compraventa: desde 2015, en el mercado de alquiler se aplica el verdadero principio del encargador — quien encarga al agente inmobiliario, paga. En los alquileres, normalmente es el propietario quien lo hace.

La comisión es negociable

Las tarifas de comisión son negociables, algunos agentes inmobiliarios trabajan con tarifas fijas o bonos por éxito. En objetos de mayor valor a partir de aproximadamente 750.000 € son habituales tarifas reducidas. Consejo: no negociar por la cantidad, sino por la calidad — presupuesto fijo para marketing, staging del hogar, contacto con inversores.

Lista de verificación: Encontrar agentes inmobiliarios serios

Con esta lista de verificación podrá encontrar agentes inmobiliarios serios en su zona. En caso de duda: escríbame o llámememe brevemente: <a href="