¿Qué se discute políticamente?

Según documentos filtrados, la CDU y la SPD discuten actualmente varias medidas para estabilizar el mercado inmobiliario alemán y estimular la construcción de viviendas. Utilizar al máximo los beneficios fiscales: Consejos fiscales para inmobiliarias. Entre otros puntos se mencionan:

• Un nuevo patrimonio especial de hasta quinientos mil millones de euros
• Reintroducción de amortizaciones especiales para construcciones nuevas
• Programas de financiación para primeros compradores con menor capital propio
• Digitalización y aceleración de permisos de construcción

Estas medidas tienen efectos diferentes en compradores y inversores. A continuación diferenciamos los hechos según el grupo objetivo.

Primero el video sobre los leaks, después los hechos para compradores y inversores.

Leak de GroKo: Video

Patrimonio especial, política de construcción, desarrollo de tipos de interés y deducciones especiales en YouTube x Inmobiliaria Experiencia.

Para primeros compradores: Facilitaciones, pero costos de financiación en aumento

Muchos compradores jóvenes luchan actualmente con altas barreras de entrada: tipos de interés elevados, capital propio escaso y objetos caros. El gobierno reacciona – al menos según los borradores – con propuestas específicas de apoyo:

Medidas planeadas:

• Programas de apoyo a las tasas de interés para familias
• Barreras de entrada más bajas en financiaciones KfW
• Subsidios simplificados en el primer compra

Pero al mismo tiempo, el Estado planea un patrimonio especial de miles de millones de euros. Este se financiará con nuevos préstamos – y precisamente eso conlleva un problema: las tasas de interés en el mercado de capitales podrían subir a largo plazo.

Aunque el Banco Central Europeo reduzca las tasas de interés clave, esto solo tiene un efecto limitado en las financiaciones de construcción. Estas se basan principalmente en títulos a largo plazo como el bono alemán a diez años. Si aumenta su rentabilidad, también aumentarán las tasas de interés de construcción Comparación – especialmente para primeros compradores con plazos largos, un tema serio.

Lo que los primeros compradores deberían tener en cuenta ahora:

• Evaluar la protección contra fluctuaciones de interés (por ejemplo, préstamos forward)
• Planificar oportunidades de financiación desde el principio
• Calcular decisiones de compra de forma realista

Para inversores: depreciación especial como palanca

Para los inversores, las planeadas depreciaciones especiales en la construcción nueva podrían convertirse en una palanca central. Actualmente, la depreciación lineal para edificios de viviendas está limitada a aproximadamente el dos por ciento anual. Una depreciación especial permite depreciaciones adicionales en los primeros años – según modelos anteriores hasta el cinco por ciento anual durante cuatro años.

Ventajas ejemplificadas:

• Depreciación más rápida = alivio fiscal más rápido
• Mejora de la ratio de capital propio mediante optimización fiscal
• Más incentivos para proyectos de construcción nueva

En tiempos de aumento de los costos de construcción, estos estímulos podrían volver a generar dinamismo en el mercado de proyectos. Sin embargo: el patrimonio especial que se introducirá en paralelo aumenta la necesidad de capital del Estado – y podría hacer que los tipos de interés del capital ajeno sigan subiendo en los próximos meses.

Lo que los inversores pueden hacer ahora:

• Reevaluar fiscalmente proyectos de nueva construcción
• Proteger tempranamente sus estrategias de financiación
• Combinar posibilidades de financiación con efectos fiscales

Entre política y mercado: nuevas dinámicas surgen

Los planes filtrados muestran que la política quiere establecer estímulos – tanto para compradores privados como para inversores institucionales. Sin embargo, el marco financiero en el que surgen estos programas podría aumentar a largo plazo los costos de financiación. Esto lleva a una dinámica interesante:

• Más apoyo por un lado
• Aumento de los costos de interés por el otro

Quien esté activo en el mercado inmobiliario, ya sea de forma privada o comercial, debería observar esta evolución con atención. Pues ella decide en gran medida si las subvenciones realmente ofrecen ventajas notables o si se compensan con mayores costos de crédito.

Conclusión? Oportunidades para compradores e inversores – con un riesgo adicional

Para los primeros compradores, nuevos programas de subvención podrían ayudarles finalmente a dar el paso hacia la propiedad. Para los inversores, las amortizaciones especiales hacen que los nuevos edificios vuelvan a ser más atractivos. Sin embargo, los gastos estatales planeados traen riesgos de interés que pueden dificultar la financiación.

Quien actúe ahora debería comparar específicamente, revisar las subvenciones y, sobre todo, hacer una cosa: asegurar estratégicamente los costos de financiación. Pues la gran coalición quiere lograr mucho – pero también mueve los tipos de interés.

Fuentes y contexto:

• Https://www.welt.de/politik/…
• Https://www.bild.de/politik/…
• Https://www.handelsblatt.com/meinung/…

¿Qué hay de nuevo? Clima, nueva construcción y renovación

Por supuesto, la política climática ha dejado un sello muy grande en el acuerdo entre el SPD, los Verdes y el FDP. Ya se han acordado 177 páginas de acuerdo de coalición. La búsqueda del término «clima» arroja 198 resultados. Más de 40 páginas tratan de los cambios para una mayor protección del clima. El gran objetivo es la neutralidad climática.

Por ejemplo, los sistemas de calefacción deberán funcionar con al menos un 65% de energías renovables a partir de 2025, independientemente de si se trata de una casa unifamiliar, un condominio o un edificio de apartamentos. Se va a impulsar masivamente la construcción de viviendas, pasando de los actuales 306.000 pisos construidos al año a un total de 400.000 nuevos pisos. Un aumento del 30,5% en la construcción de viviendas. Esto, a su vez, (y otras herramientas como el freno al alquiler) pretende «hacer asequible la vivienda».

Los datos más importantes de un vistazo: 2022…

Los cambios de un vistazo:

• Nueva construcción de 400.000 viviendas / año, 100.000 de ellas públicas
• Propio Ministerio de la Construcción
• Promoción de la propiedad
• Límite de alquiler regional
• La industria de la construcción y la protección del clima
• Paneles solares en todas las superficies del tejado
• Suministro de calor neutro desde el punto de vista climático: Sistemas de calefacción
• Estaciones de carga (e-car) Expansión

Fuente: Acuerdo de coalición en materia inmobili aria – Immobilien-Erfahrung.de

Construcción de nuevas viviendas y auge de la edificación: +100.000 viviendas anuales

El nuevo gobierno federal quiere promover un boom de la construcción. Para ello, se van a construir 400.000 nuevos pisos al año, como se ha descrito al principio. En la actualidad, se terminan algo más de 306.000 pisos al año. Por consiguiente, la cantidad se incrementará en un 30,5%.

Ministro de la Construcción y Ministerio de la Construcción

La Agencia Inmobiliaria Federal, en particular, se encargará de ello, con inversiones públicas para 100.000 pisos. Pero, según el acuerdo de coalición, el nuevo gobierno federal quiere aún más, incluso se va a crear un ministerio de construcción independiente con su propio ministro de construcción.

Otro de los grandes problemas de Alemania que el gobierno federal quiere resolver son los larguísimos trámites de los permisos de construcción. Se trata de simplificarlas para que la construcción pueda o pueda llevarse a cabo más rápidamente, desde los nuevos pisos hasta los aerogeneradores.

La construcción nueva y el Ministerio de la Construcción de un vistazo

Los datos más importantes de un vistazo:

• Ministerio de la Construcción y Ministro de la Construcción
• Agencia Federal para las Tareas Inmobiliarias (BIma)
• Inversiones en construcción: + 30,5 % o ~94.000 viviendas / año
• Permiso de planificación: Rapidez en la construcción

Freno a la renta: limitación regional

Uno de los temas más importantes del nuevo acuerdo de coalición es «la vivienda y la construcción». El aumento de los alquileres en los centros urbanos alemanes domina los titulares, ya sea en Internet, en la televisión o en los periódicos. Especialmente en grandes ciudades como Berlín, Múnich y Hamburgo, la vivienda asequible se está convirtiendo en un verdadero problema, sobre todo para las familias jóvenes.

No hay signos de cambio de tendencia. Incluso mirando los aumentos de los alquileres de los últimos años y décadas, no hay alivio a la vista. Incluso el Banco Central Europeo exige ahora a Alemania que tome medidas para contrarrestar el aumento generalizado de los precios en el país, como ha informado esta mañana Deutschlandfunk.

Evolución del índice de precios del alquiler en Alemania

Evolución del índice de precios de los alquileres en Alemania en los años comprendidos entre 1995 y 2020 (2015 = índice 100):

Puede encontrar más estadísticas en Statista

Como se ha descrito, se construirán 400.000 viviendas anuales con este fin, 100.000 de ellas financiadas con fondos públicos.

Datos sobre el freno al alquiler regional

Probablemente ya conozca el Mietpreisbremse de Berlín. El experimento fracasó, pero el límite de la renta no. Según el acuerdo de coalición, habrá un freno al alquiler regional, limitado a un máximo de 3 años. Los alquileres en esta región podrán entonces subir un máximo del 11%, hasta ahora era del 15%.

Freno a la renta en el acuerdo de coalición:

1. Límite de renta para cada región
2. Limitado a un máximo de +11
3. Limitado a un máximo de 3 años / región

Promover la propiedad: aumentar la tasa de propiedad

En general, debería promoverse más la propiedad. Ya hemos tratado en detalle el tema de la ocupación por el propietario, especialmente en relación con los bienes inmuebles como inversión de capital (alquiler). La vivienda en propiedad es la forma más cara de vivienda, pero a largo plazo es una forma de crear riqueza para los particulares. En consecuencia, más ciudadanos alemanes deberían convertirse en propietarios de viviendas. Principalmente, por supuesto, en pisos, después de todo, el sellado de las áreas de tierra está aumentando cada vez más. Sólo en Alemania se precintan cada día cinco hectáreas de terreno, por ejemplo para aparcamientos, pero también para nuevas construcciones.

Esto es lo que dice el acuerdo de coalición:

«Queremos que más personas en Alemania puedan vivir en una vivienda en propiedad»

46,5% Tasa de propiedad en Alemania

¿Qué pasa con la tasa de propiedad de la vivienda en Alemania?

• 2018 – 46,5%
• 2014 – 45,5%
• 2010 – 45,7%
• 2006 – 41,6%
• 2002 – 42,6%
• 1998 – 40,9%

Fuente: Oficina Federal de Estadística

Sistema solar: Uso de las superficies de los tejados

Lasinstalaciones solares vuelven a ser un gran tema, ya que durante muchos años el Estado ha concedido muchas subvenciones para ellas. Ahora las instalaciones solares van a ser obligatorias para una gran parte de la industria de la construcción.

En concreto, todo hasta el acuerdo de coalición:

«Todas las superficies de los tejados adecuadas se utilizarán para la energía solar en el futuro».

Los objetivos son muy ambiciosos: para 2030, el 90% de la electricidad deberá proceder únicamente de la energía solar. Hay muchas zonas disponibles para ello, basta con pensar en los supermercados de una sola planta con sus tejados planos o en los enormes centros logísticos.

«Para los nuevos edificios comerciales, debería ser obligatorio; para los nuevos edificios privados, debería convertirse en la norma».

Actualmente, Alemania necesita una cantidad neta de electricidad producida de 220 gigavatios. Se espera que la energía solar cubra 200 gigavatios en los próximos años.

Objetivo: 200 gigavatios / año mediante electricidad procedente del sol

Instalación, ya sea una casa unifamiliar o un edificio de apartamentos:

Suministro de calor neutro desde el punto de vista climático: Sistemas de calefacción

Se introducirán los siguientes cambios en la Ley de Energía de los Edificios (GEG): Los sistemas de calefacción instalados después de 2025 deberán funcionar con un 65% de energías renovables. Esto supondrá un gran reto, y habrá que instalar sistemas híbridos con energía solar térmica además de los actuales.

¡Tip! Lea más sobre el «Futuro» aquí:

• Casa de bajo consumo
• Energía solar para el hogar

Además, hay algunos cambios detallados, especialmente para las conversiones, extensiones bajo líneas.

El aislamiento, cada vez más importante en la nueva construcción:

Estaciones de carga: Ampliación pública y en la casa

El cambio a la movilidad eléctrica, del que he escrito con frecuencia aquí en el blog, también será muy interesante.

El titular es grande:

15 millones de coches eléctricos + 1 millón de estaciones de recarga

15 millones de coches eléctricos supondrán grandes retos para la red eléctrica. Para suministrar electricidad a todos estos coches, la red de recarga alemana se ampliará a un millón de estaciones de recarga.

Por supuesto, no todas las estaciones de recarga serán públicas; una gran parte se instalará en casas y garajes, cocheras y garajes subterráneos. Ya se están instalando estaciones de recarga rápida en cada vez más garajes subterráneos. Según el estado actual de la tecnología, los coches eléctricos pueden recargarse en unos 30 minutos.

Lo interesante es que en el futuro los coches eléctricos podrían formar parte de la red eléctrica. Como almacenamiento descentralizado de electricidad. Si se recurre cada vez más a la energía solar, a la energía eólica y a la hidroeléctrica, la energía no está siempre disponible en la misma cantidad. Tampoco podemos aumentar la potencia de una central eléctrica. Las baterías de los coches eléctricos podrían servir para el almacenamiento descentralizado de nuestras ciudades en el futuro.

No hay subidas de impuestos: Se mantiene el tipo impositivo máximo

Por último, algo bueno, para todos los propietarios que también alquilan, el tipo impositivo máximo no se ha tocado. Tampoco hubo otras subidas de impuestos.