Evalúe un bloque de apartamentos en menos de 5 minutos

Empecemos con un caso que podría ocurrirle hoy mismo:

Imagínese que un conocido se sienta a su lado en un café y le dice: «Alguien quiere vender un bloque de pisos aquí en la calle, conocí a la anciana, su hijo lo cuida ahora. Me informaré por usted». Un día después, recibes las cifras por WhatsApp: 240.000 euros de alquiler anual, el precio de compra se dice que es de 8,5 millones, ubicación A. Suena emocionante, pero ¿es realmente un buen negocio?

Lo importante es que sólo necesitas dos cifras: el precio de compra (PP) y el alquiler anual neto en frío (ANR). Una vez que las tengas, podrás calcular inmediatamente el factor de precio de compra y el rendimiento. Ambos son los ratios más importantes para reconocer si una inversión tiene sentido o no.

Otro consejo: Independientemente del factor rendimiento o precio de compra, utilice mi calculadora inmobiliaria gratuita en Immobilien Guru.

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Calcular el factor de precio de compra y el rendimiento

Ejemplo:

• Precio de compra: 8.500.000 euros
• JNKM: 240.000 EUROS

Ahora puede empezar de inmediato:

Factor de precio de compra = precio de compra / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un factor de precio de compra de 35 significa que se tarda más de 35 años en recuperar el precio de compra a través de los ingresos por alquiler, sin costes, sin intereses, sin riesgos. Demasiado tiempo.

¿Qué rentabilidad obtienes?

También puedes verlo inmediatamente:

Rendimiento = JNKM / precio de compra = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %.

Suena bien al principio, pero ¿lo es realmente?

El límite mágico: 5,5% o más – se aplica a los tipos de interés actuales del 3,5

Si trabajas con capital prestado -y casi todo el mundo lo hace-, tienes que tener en cuenta los tipos de interés vigentes. Supongamos que obtienes un 3,5% de interés. Si somos realistas, añadiremos un 2% para mantenimiento y reservas. En total, un 5,5%.

Así que sólo se gana de un rendimiento de más de 5,5

Con una rentabilidad de sólo el 2,8 %, está sufriendo pérdidas mes tras mes, a pesar de los ingresos por alquiler.

¿Cuánto debe pagar como máximo?

He aquí el truco: basta con invertir la fórmula. ¿Quieres al menos un 6 % de rentabilidad? Pues entonces:

Precio de compra = JNKM / rendimiento deseado Precio de compra = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 euros

Con un rendimiento del 6 %, la propiedad debería costar un máximo de 4 millones de euros. Con un rendimiento del 8 %, podría llegar a costar 3 millones de euros.

Ejemplo: Desea un 8

Precio de compra = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 euros

Todo lo que supere esa cifra no es atractivo desde el punto de vista financiero, o hay que negociar a la baja el precio de compra.

Eso es todo lo que tienes que recordar en el primer paso, ¡con una rápida evaluación desde tu smartphone o cuaderno! ¿Recibes una oferta? Pregunte por la dirección, el precio de compra, JNKM (estado de renovación, estado de alquiler, …) – entonces usted puede hacer una valoración rápida y el vendedor puede vender su edificio de apartamentos rápidamente.

Conclusión: «Sólo 2 números deciden» – en pocas palabras

Todo lo que realmente necesitas:

• El alquiler anual neto en frío (JNKM)
• El precio de compra

Luego compáralo con los costes de financiación actuales y el colchón de mantenimiento del 2 %. A partir de una rentabilidad del 5,5 %, estás en números negros: todo lo que sea menos es un riesgo o un pasatiempo.

Fórmula para su vida cotidiana

Rendimiento deseado / JNKM = precio máximo de compra

Tenga presente esta fórmula: la necesitará más a menudo cuando estudie ofertas inmobiliarias. Reconocerá en segundos si una propiedad es adecuada o no. Y aún mejor: podrás hacer inmediatamente una oferta realista al vendedor.

¿Son 8,5 millones un buen negocio?

He entrado en esto en detalle en immobilien-erfahrung.de, se puede leer de nuevo aquí: La diferencia entre propiedad de inversión y propiedad de inversión.

La diferencia radica en el enfoque: con una propiedad de inversión, lo que cuenta es lo que entra en su cuenta cada mes, es decir, un flujo de caja positivo de los ingresos por alquiler, por lo general en B-ubicaciones y C-ubicaciones. Con una inversión inmobiliaria, en cambio, lo que cuenta es la revalorización a largo plazo y los ingresos por ventas, normalmente en ubicaciones A como Berlín, Colonia, Düsseldorf & Co.

¿Quiere ingresos directos? La primera opción le aporta ingresos directamente. ¿Quiere más dinero a largo plazo? La segunda requiere paciencia, capital y conocimiento del mercado; a cambio, puede esperar grandes beneficios más adelante.

Aún mejor:

Si compra barato en una ubicación A, tanto mejor Flujo de caja + efectivo a largo plazo = clase superior. Compra, mejora, aumenta el alquiler, aumenta el valor.

Eso es. Así es como se evalúa con extrema rapidez. Buena suerte con su inversión.

Por lo tanto, su oferta de precio de compra depende siempre de sus objetivos personales: ¿Necesita/quiere liquidez operativa o estratégica?

¿Cuánto valdría para usted esta propiedad con un alquiler neto anual de 240.000 euros en una ubicación A?

¿Más consejos sobre el terreno?

¿Quiere reconocer regularmente las buenas operaciones, tomar decisiones más rápidas o simplemente aprender de mi experiencia? Entonces navegue por el blog o lea los artículos más importantes sobre los temas: paso a paso, desde la práctica, para inversores.

Te he explicado estos temas con detalle:

• Valorar bloque de apartamentos
• Calcular el factor precio de compra
• Consejo: Mi calculadora del factor precio de compra
• Calcular correctamente las devoluciones
• Financiación con apalancamiento

¿Quiere vender o tiene preguntas? Entonces escríbame: estaré encantado de ayudarle.

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¿Califato 2041? Un experimento mental

¿Cuánto falta para que se forme el primer partido islámico, las mezquitas caractericen cada vez más el paisaje urbano, las mujeres lleven velo y una «policía de la sharia» recorra las escuelas (Der Westen) y las ciudades, y no sólo en algunas partes de Renania del Norte-Westfalia? Si se mantiene en 503.000 personas (que de todas formas va en aumento) y una tasa del 78,6%, puedes calcular tú mismo cuándo se alcanza la masa crítica.

Alemania está cambiando.

Ahora a las noticias:

Concentración islamista en Hamburgo: más de 1000 participantes

Más de 1000 islamistas se reunieron en Hamburgo en un mitin organizado por el grupo «Muslim Interaktiv» (fuente: Welt).

Los participantes pidieron el fin de la «dictadura de valores» alemana y apoyaron la idea de un califato.

Carteles con lemas provocativos

En los carteles podían verse lemas como «El califato es la solución».

«Musulmanes interactivos»: influir en los jóvenes musulmanes

El grupo «Muslim Interactive» pretende atraer a los jóvenes musulmanes y trata temas como la discriminación. Su líder, Joe Adade Boateng, actúa como influencer islamista en las redes sociales.

Crítica a la cobertura mediática del conflicto de Oriente Próximo

La manifestación también abordó el conflicto de Oriente Medio y criticó la cobertura mediática del mismo. Ya había habido manifestaciones anteriores de este grupo, que dieron lugar a debates políticos sobre cómo tratar a los opositores al Estado y a la democracia.

Se trata de un caso aislado. … Hamburgo el año pasado

No es un fenómeno nuevo, especialmente en Hamburgo.

¿Lo sabía ya? Sólo 2 datos

1. El islam domina al 78,6% de los inmigrantes en Alemania
2. 41,3% de delincuencia Inmigrantes sin pasaporte (14,3% de la población)

Islam: 78,6% de los inmigrantes en Alemania

Inmigración de 503.000 personas (excluida Ucrania), de las cuales el 78,6% son islámicas. Aquí puede verse la distribución de la afiliación religiosa de los solicitantes de asilo por primera vez en Alemania en 2023. Fuente: Oficina Federal de Estadística.

El 41,3% (¡!) de los sospechosos son extranjeros

De la categoría «Los problemas deben abordarse de forma objetiva y orientada a la búsqueda de soluciones», hoy sobre las estadísticas de delincuencia de 2023: Berlín, Fráncfort del Meno, Hamburgo y grandes zonas de Renania del Norte-Westfalia en particular están luchando contra el aumento de la delincuencia, con un 41,3% de sospechosos que son personas sin ciudadanía alemana (que son solo el 14,6% de la población). La inmigración criminal se está convirtiendo cada vez más en un riesgo de inversión para Alemania como lugar de negocios. En 4 años + 9,3% de delitos, sólo el año pasado 5%.

• Noticias sobre estadísticas de delincuencia

Nuestras ofertas exclusivas fuera de mercado en Hamburgo

Actualmente disponible en Hamburgo.

Áticos en Hamburgo (1,5 millones)

Nuestra cartera de propiedades incluye regularmente ofertas exclusivas por valor de 1,5 millones de euros que no están disponibles públicamente en el mercado. Estos áticos ofrecen lujo y confort en una de las ciudades más codiciadas de Alemania. Son aptos tanto para uso privado como para alquiler.

¿Tiene contactos que busquen áticos en Hamburgo?

Inversiones inmobiliarias en Hamburgo (5+)

Actualmente tenemos en cartera 3 impresionantes áticos en Hamburgo. Pero eso no es todo: también presentamos proyectos con un enfoque de uso mixto. Estos representan oportunidades de inversión de primer orden y ofrecen la posibilidad de invertir en inmuebles residenciales y comerciales en Hamburgo por valor de entre 10 y 18 millones de euros.

Nuestros expertos inmobiliarios cuentan con una amplia red y un profundo conocimiento del mercado inmobiliario de Hamburgo. Esto nos permite encontrar constantemente nuevas ofertas que se ajustan perfectamente a las necesidades de nuestros clientes.

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Benefíciese de nuestro programa de pronosticadores

¿Qué es exactamente un «tipster»? Un «tipster» no es un agente inmobiliario, sino una persona que establece contacto entre compradores potenciales y vendedores de inmuebles. Si nos da un consejo y este consejo conduce a una compra exitosa, le recompensaremos con una generosa comisión.

Cálculo de la comisión del tipster del 10

Supongamos que el precio de compra de una propiedad es de 1,5 millones de euros y la comisión es del 2% de este precio de compra:

Precio de compra: 1.500.000 euros Comisión (2%): 1.500.000 euros * 0,02 = 30.000 euros

Por tanto, la comisión asciende a 30.000 euros.

Ahora quieres calcular cuánto recibe el tipster de esta comisión. Has indicado que el tipster recibirá el 10% de la comisión:

Comisión del tipster (10%): 30.000 euros * 0,10 = 3.000 euros

La comisión del tipster es, por tanto, de 3.000 euros.

En resumen:

• Precio de compra: 1.500.000 euros
• Comisión: 30.000 euros
• Comisión del Tipster: 3.000 euros

El vendedor, el comprador y usted salen ganando

Nuestro programa de tipsters es una situación en la que todos ganan. Usted ayuda a los compradores potenciales a encontrar el ático de sus sueños en Hamburgo y gana al mismo tiempo una atractiva comisión.

Si desea más información sobre nuestro programa de recomendación o tiene contactos que puedan estar interesados en nuestras propiedades exclusivas, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estamos deseando trabajar con usted y llevar a cabo exitosas operaciones inmobiliarias en Hamburgo.

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Villas Ibiza, Berlín, Los Ángeles

Aquí encontrarás mis favoritos personales de todo el mundo, desde los mediterráneos Ibiza, Mallorca, Marbella y Berlín hasta los fascinantes destinos de Estados Unidos como Los Ángeles, ¡todo en una sola línea!

• Villas Lukinski

Lukinski Villas como App

¿Y lo mejor? He desarrollado mi propia aplicación Lukinski Villas, que contiene todas las fotos y datos de la propiedad. Así que usted puede explorar las propiedades de sus sueños en su teléfono inteligente y tener toda la información a su alcance.

Mi misión: Seguir entrando, vendiendo, comprando, alquilando

Sin embargo, mi viaje no termina aquí. Mi misión es seguir adentrándome en el mundo de la inversión inmobiliaria, vendiendo, comprando y alquilando. Tanto en España como en Estados Unidos, buscaré nuevas oportunidades. Para ello, me centraré en mis lugares favoritos personales y en todos los destinos relevantes cercanos a ellos.

¡Descubra conmigo el mundo de las villas de lujo!

En mi último vídeo, te llevo de viaje por el mundo de las villas de lujo. Te muestro algunas de mis favoritas y te cuento mis experiencias en el mundo inmobiliario. Si te fascinan las villas impresionantes, los viajes emocionantes y la inversión inmobiliaria, no puedes perderte este vídeo.

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Lukinski YouTube: Yield, Investment & Co.

Descubra conmigo los factores decisivos, las cifras clave y los fundamentos de la inversión inmobiliaria. Comparada con otras formas de inversión, la inmobiliaria ofrece una forma «más segura» de invertir el capital, con rendimientos constantes y revalorización a largo plazo. ¿Quiere invertir su dinero sabiamente? Mi recomendación: Bienes inmuebles, ingresos pasivos y una buena vida.

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Renacimiento de la construcción en altura

El panorama de la construcción en Alemania está experimentando actualmente un renacimiento de la construcción de rascacielos. A pesar de que en el pasado el número de rascacielos era comparativamente bajo, la demanda de espacio urbano y arquitectura moderna ha hecho brotar del suelo proyectos cada vez más audaces. Veamos algunos de los fascinantes proyectos que están a punto de conquistar los cielos de Alemania.

Vídeo documental: Nuevos rascacielos

Westend 1

Este proyecto de Fráncfort encarna el espíritu de modernidad y establece nuevas pautas para los edificios de oficinas innovadores.

Messeturm

Como uno de los lugares emblemáticos de Fráncfort, la Messeturm lucirá con nuevo esplendor y combinará una estética atemporal con elementos modernos.

Torre Commerzbank

Este edificio emblemático ya consolidado está experimentando una emocionante transformación que lo llevará al futuro de la construcción sostenible.

Elbtower

En Hamburgo, la imponente Elbtower no sólo enriquecerá el horizonte, sino que servirá de nuevo hito arquitectónico.

Torre Estrel

Con la Torre Estrel, Berlín no sólo tendrá el hotel más alto de Alemania, sino también un lugar de lujo y entretenimiento.

Frankfurt Cuatro

Cuatro extraordinarias torres que darán forma al futuro paisaje urbano de Fráncfort y crearán un moderno espacio vital.

Más información sobre el proyecto de construcción:

• Frankfurt Cuatro

Torre del Milenio

Este proyecto de Múnich no sólo será una torre impresionante, sino también un símbolo de innovación técnica y sostenibilidad.

El panorama alemán de los rascacielos está evolucionando rápidamente y se enfrenta a un futuro apasionante lleno de estructuras impresionantes. Estos nuevos rascacielos no sólo darán forma a la arquitectura de las ciudades, sino que también allanarán el camino a nuevas ideas e innovaciones. Al tiempo que preserva sus tradiciones y valores, Alemania se abre al diseño moderno y al progreso tecnológico. Le invitamos a emprender con nosotros este apasionante viaje hacia arriba y a seguir de cerca los apasionantes avances.