Costes para el corredor: nueva regulación en el BGB

Como ya se ha descrito, la comisión del corredor no está claramente regulada en Alemania. En las últimas décadas, se ha convertido en costumbre que el comprador pague la comisión del agente al comprar una propiedad. Esto significa que el 100% de los costes se trasladan al comprador.

La nueva ley, con efecto a partir del 23 de diciembre de 2020, decide ahora que el vendedor debe asumir al menos la mitad de la comisión del corredor.

Compra privada, comercio inmobiliario no comercial

Sin embargo, el nuevo reglamento sólo se aplica a las compras privadas. Por lo tanto, si adquiere un inmueble con fines comerciales, no está sujeto a esta nueva disposición del BGB. Los artículos 656c y 656d sólo se aplican si el comprador es un consumidor. Lea más, incluyendo las nuevas disposiciones del BGB, sobre la comisión del corredor aquí : Nueva ley (externa).

Para los compradores privados de bienes inmuebles, esto supone algunos cambios, ya que la comisión del corredor constituye una gran parte de los costes auxiliares de la compra. En la compra de una casa, pero también en la de un piso o un terreno, el comprador deberá pagar hasta un 7,14%.

La comisión de intermediación suele ser del 7,14

Ejemplo de cálculo: 3.570 euros ahorrados

Incluso con una propiedad con un precio de compra de 3.570 euros, con esta nueva ley se han reducido efectivamente los costes accesorios al comprar una propiedad.

• Precio de compra: 100.000 euros
• Comisión del corredor: 7,14 %.
• Costes para el corredor: 7.140 euros

Para un condominio con un precio de compra de 100.000 euros, tiene que pagar una comisión de agente de 7.140 euros de su propio bolsillo.

Con la nueva ley, el vendedor debe ahora pagar al menos la mitad de estos costes cuando se compra una propiedad de forma privada.

Esto reduce directamente sus costes de compra auxiliares en 3570 euros.

¿Intermediación inmobiliaria privada? Procedimiento

Comprador, vendedor y contrato de compraventa – ¿Conoce 1) un inmueble que se va a vender y 2) un comprador? Ahora tiene la idea de que podría intermediar la propiedad y cobrar la comisión del agente. Pero, ¿es eso posible? La venta de una propiedad sigue un procedimiento fijo, desde la exposición de la propiedad hasta la fase de venta, pasando por la visita, las negociaciones, la cita con el notario, el contrato de venta y el pago de las facturas, el notario, el agente inmobiliario y el impuesto de transferencia de tierras. Lea más sobre las 3 fases aquí: Vendiendo la propiedad. Lo cierto es que, aunque no sea agente inmobiliario, puede cobrar una comisión por intermediar en una propiedad. El lema importante es: Sólo los que escriben, se quedan. Por lo tanto, veamos el proceso de intermediación y el contrato de intermediación, que también hay que tener como particular para tener derecho a la comisión.

• Intermediario de la propiedad privada

Paso a paso del divorcio: año de separación, procedimiento e hijos comunes

El divorcio tiene lugar mediante la solicitud de uno o ambos cónyuges y mediante una orden judicial. Entre otras cosas, hay que presentar una petición de divorcio ante el tribunal de familia, completar el año de separación y aclarar cuestiones importantes. El curso exacto del divorcio viene determinado por el trato entre los cónyuges.

Lo más importante de un vistazo

• El año de separación pretende ser un periodo de reflexión para la pareja. El acortamiento del año de separación sólo es admisible en casos especiales
• Los divorcios amistosos llevan menos tiempo y cuestan menos. Los divorcios contenciosos suelen prolongarse durante mucho tiempo y pueden ser muy angustiosos
• La demanda de divorcio la presenta el demandante, es decir, el cónyuge que quiere divorciarse. Con la ayuda de un notario, la equiparación de las pensiones puede excluirse o concretarse.
• Los posibles aspectos de un acuerdo de divorcio incluyen, por ejemplo, la manutención, la custodia de los hijos comunes, los procedimientos con los bienes comunes o también la continuación del apellido común.
• El divorcio debe comunicarse abiertamente con los hijos para darles claridad. Hay que evitar a toda costa un conflicto de lealtades para el niño.
• Desde 1977, la ley ya no exige un motivo de divorcio. Los motivos más comunes de divorcio son la infidelidad, la violencia en la relación o las peleas.

El año de separación: los requisitos legales

El matrimonio y la familia se consideran una de las instituciones sociales más importantes del sistema jurídico. Por lo tanto, el año de separación pretende actuar como medida preventiva contra decisiones posiblemente erróneas, puramente emocionales y sólo temporales, que podrían lamentarse en retrospectiva. Aunque el año de separación sea visto por muchos matrimonios como un acoso o una pura carga, la intención de la normativa es clara. La decisión debe poder ser revisada y posiblemente modificada en el tiempo previsto. Además, el tiempo es útil para ocuparse de algunas cosas que son importantes para el curso posterior del divorcio, como el acuerdo de divorcio.

Aunque existe la obligación de demostrar que se ha cumplido el año de separación, no es posible solicitar al juzgado el inicio del año ni hacerlo ante notario. Por lo tanto, tiene sentido registrar el comienzo del año por escrito. El acortamiento o incluso la omisión completa del año de separación sólo puede producirse por una decisión de dificultad del tribunal según el artículo 1565, párrafo 2. Un ejemplo de esta decisión puede ser la violencia doméstica extrema, que el tribunal califica de dificultad excesiva.

• El año de separación debe ser un periodo de reflexión para la pareja
• El acortamiento del año de separación sólo es admisible en casos especiales

Divorcio contencioso o amistoso: la pregunta inicial antes del divorcio

El tribunal de familia suele decidir si un divorcio es amistoso o contencioso. Si el divorcio es amistoso entre los dos cónyuges, el procedimiento de divorcio es muy sencillo. Si se cumple el año de separación, sólo hay que decidir el divorcio y la equiparación de la pensión, que suele realizarse de oficio. En este caso, un solo abogado es suficiente para ambos cónyuges, lo que ahorra enormes costes de divorcio. A menudo es posible incluso un divorcio en línea para los cónyuges, lo que minimiza el tiempo necesario y mantiene los costes bajos. Un divorcio amistoso puede verse facilitado en gran medida por un acuerdo de divorcio, que es redactado por los cónyuges durante el año de separación.

Si hay un divorcio impugnado, ambos cónyuges están obligados a estar representados por sus propios abogados. Esto aumenta enormemente los costes del divorcio para ambas partes. Los procedimientos de los divorcios impugnados suelen ser más largos que los de los divorcios amistosos y conllevan mayores costes.

• Los divorcios amistosos duran menos y cuestan menos
• Los divorcios contenciosos suelen prolongarse durante mucho tiempo y pueden ser muy angustiosos

El procedimiento – petición de divorcio y ajuste de los derechos de pensión

Independientemente de si el divorcio es amistoso o contencioso, el demandante, es decir, el cónyuge que solicita el divorcio o su bufete de abogados, presenta la demanda de divorcio ante el tribunal de familia competente una vez transcurrido el año de separación. Esta solicitud muestra si el divorcio es contencioso o amistoso. Si se disputa por cuestiones consecuentes (a excepción de la equiparación de la pensión), también se presentan junto con la demanda de divorcio otras solicitudes relativas, por ejemplo, a los alimentos.

En el siguiente paso, el tribunal notifica formalmente al otro cónyuge, es decir, al demandado, la petición de divorcio y, en su caso, las peticiones sobre los asuntos subsiguientes. En el caso de los divorcios amistosos, ahora le corresponde al demandado informar al tribunal de que la información de la petición es correcta y declarar que consentirá la separación. En el caso de los divorcios impugnados, el abogado de la parte demandada suele posicionarse sobre la petición de divorcio y los asuntos posteriores.

En la mayoría de los divorcios, la equiparación de las pensiones debe ser realizada por los tribunales de familia. Regula los derechos y las perspectivas de las prestaciones de jubilación por vejez o por disminución de la capacidad de ganancia que los cónyuges han adquirido durante el matrimonio. Los matrimonios de hasta tres años deben solicitar la equiparación de la pensión, todos los demás pueden excluirla ante el notario o estructurarla de forma más detallada. Si se lleva a cabo dicha equiparación, los cónyuges deben rellenar los formularios requeridos por el tribunal, firmarlos y enviarlos al tribunal de familia en un plazo determinado. A continuación, el tribunal envía estos formularios a los proveedores de pensiones para que aclaren las reclamaciones de pensión surgidas durante el matrimonio.

En el caso de los divorcios amistosos, la fecha de divorcio se acuerda después de recibir los formularios. Los divorcios conflictivos deben aclarar los asuntos posteriores con antelación, ya que de lo contrario la fecha del divorcio puede posponerse cada vez más.

• La demanda de divorcio la presenta el demandante, es decir, el cónyuge que desea divorciarse
• Con la ayuda de un notario, la equiparación de la pensión puede excluirse o hacerse más detallada

El convenio de divorcio: el contenido y la normativa

Todas las cuestiones relativas al matrimonio y al divorcio pueden regularse en un acuerdo de divorcio. En general, este acuerdo regula cómo se van a tratar los bienes comunes, los hijos comunes o cosas similares después del divorcio. Se intenta aclarar de antemano todos los puntos que normalmente se resuelven durante el divorcio para que éste sea lo más sencillo posible. Por lo tanto, un acuerdo postdivorcio incluye aspectos como la manutención. En este caso, se puede liquidar tanto la pensión alimenticia de separación para el período comprendido entre la separación y el divorcio como la pensión alimenticia post-matrimonial para el período posterior al divorcio.

El convenio de divorcio también regula la custodia de los hijos comunes, su manutención y, en su caso, el derecho de visita del progenitor no cuidador. Además, el acuerdo de divorcio especifica cómo se van a tratar los bienes comunes, como la vivienda común o los enseres domésticos. Otros puntos posibles de un convenio de divorcio son los acuerdos sobre la equiparación de ganancias, la exclusión del régimen económico matrimonial de la comunidad de ganancias y el acuerdo sobre la separación de bienes, la renuncia al derecho a la herencia y al derecho a una porción obligatoria y la continuación del apellido común.

• El acuerdo de divorcio intenta resolver todos los posibles puntos de disputa antes del divorcio para que éste sea lo más sencillo posible
• Los posibles aspectos de un acuerdo de divorcio incluyen, por ejemplo, la manutención, la custodia de los hijos comunes, los procedimientos con los bienes comunes o también la continuación del apellido común.

Divorcio con hijos: la comunicación y el conflicto de lealtades

El divorcio debe ser comunicado abiertamente por los padres a los hijos. Lo mejor es hacerlo en una conversación abierta antes del divorcio, en la que los hijos tengan la oportunidad de hacer preguntas y dispongan de tiempo suficiente para adaptarse a la situación. Presentar a los niños un hecho consumado sólo conduce a una confusión duradera y a muchas preguntas sin respuesta. Esta conversación también es necesaria para los niños que ya son lo suficientemente mayores como para sospechar de una separación por su comportamiento anterior, ya que de lo contrario quedan preguntas sin respuesta y pueden surgir conflictos de lealtad. La apertura es muy importante en esta situación para evitar disputas y ambigüedades.

Por mucho que los padres se peleen o por mucho que el resentimiento sea hacia la ex pareja, los niños no deben estar expuestos a estas disputas. Si se arrastra a los hijos a la disputa, a menudo se produce un conflicto de lealtad para el niño. Sin embargo, hay muchas cosas que los padres hacen inconscientemente durante un divorcio y que pueden llevar a esos conflictos a los niños. El secreto sobre lo que hay que hacer, la presión para tomar decisiones o la difamación del otro en su ausencia pueden tener efectos desastrosos en el bienestar emocional del niño. Por lo tanto, ambos progenitores deben ser neutrales con respecto al niño y evitar en todo caso las declaraciones contra el otro miembro de la pareja.

• El divorcio debe ser comunicado abiertamente a los niños para darles claridad
• Hay que evitar a toda costa un conflicto de loaylidad para el niño.

Los motivos del divorcio – no exigidos por la ley

La ley estipula muchas cosas cuando se trata del divorcio. Sin embargo, desde 1977, las parejas casadas ya no tienen que declarar un motivo de divorcio para poder divorciarse. El principio de culpabilidad fue sustituido por el principio de avería. Sin embargo, el legislador estipula un año de separación. Antes de que las parejas puedan divorciarse, deben pasar por un año de separación, durante el cual la pareja está separada pero sigue casada. Este año se pretende proteger contra las decisiones precipitadas y los caprichos puramente emocionales y preservar el principio del matrimonio. Sólo en casos de especial dificultad se puede prescindir del año de separación.

Hay muchas razones diferentes para terminar un matrimonio. En cada caso, las razones son diferentes y la situación individual de la pareja juega un papel enorme. Para algunos, ciertas razones son el motivo de la separación, mientras que para otros no son realmente una razón. Sin embargo, en la mayoría de los casos, se reduce a problemas similares. Los motivos más comunes de separación son, por ejemplo, la infidelidad, la violencia en la relación, las discusiones o la falta de compromiso.

• La ley ya no exige motivos para el divorcio desde 1977
• Los motivos más comunes de divorcio son la infidelidad, la violencia en la relación o las peleas

Divorcio: Guía, ayuda y consejos

El divorcio es complejo, es cierto. Pero no estás solo. Muchas personas se divorcian y, de hecho, la mayoría siempre encuentra una buena solución. Sólo un pequeño porcentaje acaba luchando. Para que pueda prepararse bien, puede encontrar aquí nuestras pequeñas guías y consejos sobre el divorcio, la familia, el dinero y los bienes inmuebles.

• Divorcio: Guía

Restricción a la venta de un vistazo: Impedir la venta de bienes separados

• El propietario de un piso, o de una parte del mismo, tiene derecho a vender la propiedad
• Si el propietario es miembro de una comunidad de propietarios, los miembros tienen el deseo de que el nuevo propietario se integre adecuadamente en el grupo.
• Regulación en WEG §12: En la declaración de división puede estipularse que los condóminos requieran el consentimiento de otros condóminos o de un tercero para la venta de su propiedad.
• Objetivo: Las comunidades de propietarios tienen menos problemas con la incorporación de nuevos propietarios
• El contrato entre el propietario y el comprador no es válido en la mayoría de los casos sin el consentimiento de la comunidad de propietarios

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Reglas de la casa en las casas de vecindad: sus derechos y deberes

Vivir en un edificio de apartamentos con extraños bajo el mismo techo no siempre puede ser fácil. Las opiniones difieren, sobre todo en lo que respecta a las habitaciones de uso común, como el pasillo o el sótano. Para que todos los inquilinos sepan lo que pueden hacer y lo que no, las normas más importantes y los casos más comunes se recogen en el reglamento de la casa. Entonces, ¿qué tiene que observar usted como inquilino y qué ocurre si infringe las normas de la casa?

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Reglas de la casa: diferentes tipos, quién las determina y las cambia y las consecuencias de las infracciones

En primer lugar, debe saber que existen diferentes tipos de reglas de la casa. En primer lugar, las que forman parte del contrato de arrendamiento y, por tanto, están firmadas y aceptadas por usted y, en segundo lugar, las que existen de forma externa al contrato de arrendamiento. La diferencia es que las normas externas de la casa no pueden imponerle ningún derecho u obligación, ya que usted nunca ha firmado ni aceptado estas normas de la casa. Estas reglas de la casa sólo describen instrucciones ordenadas sobre ciertos temas. Por lo tanto, las normas externas de la casa pueden ser cambiadas o modificadas por el propietario en cualquier momento. Por otro lado, las normas de la casa en el contrato de alquiler pueden imponer derechos y obligaciones al inquilino. Por ejemplo, quitar la nieve en invierno o limpiar el hueco de la escalera. Estas normas de la casa no pueden ser cambiadas simplemente por el propietario, ya que están establecidas en el contrato de arrendamiento y tú tendrías que dar primero tu consentimiento. Ambas reglas de la casa son establecidas por el propietario y se determinan los puntos registrados en ellas. Sin embargo, no es sólo el propietario quien exige que se cumplan las normas de la casa, sino todos los residentes del edificio.

Las infracciones de las normas de la casa también distinguen entre los dos tipos. El incumplimiento de las normas establecidas en el contrato de arrendamiento puede dar lugar a una advertencia y, en casos graves, a la rescisión del contrato de arrendamiento. En el caso de las infracciones de las normas externas de la casa, normalmente no se pueden aplicar sanciones contra usted.

¿Qué puede ser regulado por las normas de la casa y qué no?

Las normas de la casa se encargan, por lo general, de regular la convivencia de varias partes. También deben regular el modo en que los inquilinos deben tratar su piso y las zonas comunes. Los epígrafes importantes que deben figurar en las normas de la casa son, por ejemplo

• Limpieza y orden
• Ruido y silencio
• Normas de seguridad
• Uso de las salas comunes
• Calefacción y ventilación

Para que quede más claro qué reglas de la casa rigen qué, he aquí un pequeño ejemplo: El contrato de alquiler puede estipular que el inquilino debe limpiar la escalera. Las normas externas de la casa regulan entonces con qué frecuencia, qué y cómo se debe limpiar la escalera. De esta manera, las áreas de responsabilidad se dividen entre las diferentes reglas de la casa. Sin embargo, las normas externas de la casa no pueden ampliar las obligaciones del contrato de alquiler, sino que sólo las especifican con mayor precisión. El reglamento de la casa tampoco puede conceder al propietario ningún otro derecho. Pero las normas de la casa en el contrato de alquiler también tienen sus límites. También en este caso, el arrendador no puede prescribir ciertas cosas que están reguladas de forma diferente por la ley. Entre ellas, por ejemplo, la calefacción. El arrendador no puede prescribir en las normas de la casa cuándo el inquilino puede o no puede calentar, porque según la ley, el inquilino tiene derecho a un piso suficientemente calentado y caliente en todas las épocas del año. Así que lee atentamente las normas de la casa y conoce tus obligaciones.

Las disputas más frecuentes sobre las normas de la casa

Por supuesto, las normas de la casa se supone que deben evitar las disputas, pero éstas se producen una y otra vez. Por supuesto, las reglas de la casa difieren según la casa y las circunstancias, pero hay reglas generales que deberían evitar las disputas. Las preguntas que se hacen una y otra vez y los temas que, sin embargo, dan lugar a disputas una y otra vez son, por ejemplo:

Cierre de la puerta principal

Este punto es la manzana de la discordia en muchos edificios de apartamentos, ya que una persona no se siente segura mientras la puerta no esté cerrada, y la otra no quiere tener que buscar la llave en una situación de peligro. En este caso, el propietario puede prescribir lo que considere correcto. Puede estipular que la puerta debe permanecer cerrada por razones de seguridad, pero también que debe permanecer abierta por razones de seguridad contra incendios. La situación legal en este caso no está clara y también hay diferentes opiniones en los tribunales.

Visitantes

Otro punto conflictivo es el tema de las visitas, porque oficialmente no se puede prohibir al inquilino tener visitas. Incluso no se permiten restricciones, como la de visitar sólo sin perro. Lo que sí puede hacer el propietario es prohibir al inquilino la entrada a la casa. Si un visitante llama la atención negativamente en varias ocasiones, por ejemplo, por perturbar la paz o causar daños, el propietario puede prohibir a esta persona la entrada en la casa y se le prohibirá la visita. Si un visitante permanece en el piso alquilado durante más de seis semanas, debe informarse al propietario.

Tiempos de silencio y ruido

Las horas de silencio más habituales, recogidas en las normas de la casa, son al mediodía, entre las 13 y las 15 horas, y por la noche, entre las 22 y las 6 horas. Sin embargo, estos horarios pueden variar los fines de semana. Durante estas horas de silencio, todos los inquilinos deben ser considerados con el ruido. Hay que evitar la música alta o el ruido de los niños jugando. La excepción, sin embargo, es el ruido de los bebés o los niños pequeños. Esto debe ser tolerado incluso por la noche. Sin embargo, el inquilino no puede prohibir que se duchen o se bañen durante estas horas. Sin embargo, por consideración al resto de la casa, las duchas no deben tomarse durante horas por la noche, especialmente en edificios con altos niveles de ruido.

Almacenamiento de bicicletas o carritos de bebé

Los carritos de bebé, las sillas de ruedas o los andadores pueden ser aparcados en el hueco de la escalera por el inquilino, pero sólo bajo ciertas condiciones. Por ejemplo, puede que no haya ningún otro trastero adecuado y que no se pueda esperar que el inquilino lleve el objeto al piso porque el ascensor no existe o es demasiado pequeño. Sin embargo, si se coloca un objeto en el pasillo, no se deben infringir las normas de seguridad contra incendios, de modo que ningún inquilino pueda verse en peligro por el objeto. Las bicicletas tienen una norma ligeramente diferente. En principio, no pueden aparcarse en el hueco de la escalera. Si no hay un sótano para bicicletas u otros almacenes y la bicicleta corre el riesgo de ser robada frente al edificio, el inquilino puede aparcar la bicicleta en el patio o llevarla a su propio piso.