Apoyo en fondos propios al comprar una propiedad inmobiliaria

Sea para uso personal o como inversión, toda compra inmobiliaria requiere fondos propios. La cantidad de fondos propios que debe aportar es especialmente importante al comprar su primera propiedad inmobiliaria. Si compra una propiedad inmobiliaria para su propio uso, debe aportar tantos fondos propios como sea posible. Si invierte en una propiedad inmobiliaria como inversión financiera, es preferible tener menos.

Como regla básica:

• Interés personal = tanto patrimonio propio como sea posible
• Inversión de capital = tanto patrimonio propio como sea posible

¿Por qué esto?

El patrimonio propio como mecanismo de seguridad

Para que el banco pueda concederle un préstamo para su vivienda, necesita una cierta garantía de poder recuperar completamente ese dinero posteriormente. Por eso se examina previamente su solvencia. Cuanto más líquidas sean sus finanzas, menos necesitará de fondos propios. Por el contrario, si sus gastos superan sus ingresos, deberá contar con más fondos propios. Una vez que haya obtenido su préstamo, lo reembolsará cada mes.

Más alta es su solvencia, menos fondos propios tiene.

Importante: como propietario ocupante, usted mismo debe pagar los intereses de su préstamo. Por el contrario, los inversores pueden deducirlos de sus impuestos.

Utilidad personal: aquí está la cantidad de capital propio que necesitas

Como propietario ocupante, por lo tanto, debes aportar la mayor cantidad posible de capital propio. Además, cuanto más elevado sea el capital propio, menor será la carga de intereses. De hecho, cuanto más capital propio aportes, menos riesgos asume el banco que te financia y más bajará el cálculo de los intereses.

En principio: 20% de capital propio para los propietarios ocupantes

Gastos mensuales y ingresos

¿Cuánto debes ganar al mes? Nuestro consejo: el costo mensual de tu préstamo no debería superar el 40% de tu ingreso neto.

Aquí tienes un ejemplo de cálculo:

• Ingreso (neto): 3.000 euros
• 40% = 1.300 euros

El reembolso mensual, incluyendo intereses, no debería superar los 1.300 euros.

Inversión de capital: el poco capital propio que necesitas

Mientras que para un uso personal necesitas tanto capital propio como sea posible, como inversor tienes la ventaja de tener que aportar mucho menos capital propio. Además, puedes deducir los intereses de tus impuestos. Idealmente, incluso es el inquilino quien paga indirectamente tus intereses. Como comprador de una vivienda como inversión, tu capital propio cubre solo entre el 10 y el 15 % de los costos.

Se trata especialmente de

• Gastos de compra
• Impuesto de transmisiones patrimoniales
• Gastos del notario
• Gastos judiciales
• Gastos de corretaje

Capital circulante: inversiones rápidas

Nuestro consejo de experto: utilice su capital propio disponible. ¿Cómo funciona? Es muy sencillo: compra un bien inmobiliario y aporta fondos propios. Estos últimos se devuelven y puedes utilizarlos directamente para tu próximo inversión.

Conclusión: es la cantidad de capital propio que necesitas ¡así de simple!

Aquí tienes otra vez la regla general:

• Interés personal = tanto capital propio como sea posible
• Inversión de capital = tanto menos capital propio como sea posible

En el caso de uso personal, sus fondos propios sirven como garantía para que el banco recupere su dinero más o menos pronto, independientemente de lo que ocurra. En principio, los fondos propios que utilice no deberían superar el 40 % de su salario neto. En cambio, como inversor, solo tendría que aportar entre el 10 y el 15 % de fondos propios. Los intereses corren por cuenta del inquilino y, con fondos propios circulantes, puede invertir directamente en la siguiente propiedad inmobiliaria.

Para obtener más información sobre los fondos propios y el financiamiento inmobiliario, consulte mi nuevo proyecto para compradores inmobiliarios (Immobilien-Erfahrung.de):

• Fondos propios (externo)

Errores al comprar una propiedad inmobiliaria: ¡absolutamente evitables!

Comprar una propiedad inmobiliaria por impulso, elegir una propiedad demasiado específica y mal ubicada o comprar una casa para uso propio: la lista de errores posibles es larga. Aquí te mostramos lo que debes evitar absolutamente.

Error: mala ubicación de la propiedad inmobiliaria

Uno de los errores más graves es la compra de una propiedad inmobiliaria mal ubicada. La demanda es baja, la alquiler difícil y el riesgo de vacancia elevado. Las grandes ciudades situadas en zonas B muy demandadas son las más adecuadas. Incluso fuera de las grandes metrópolis, en la zona periférica, las inversiones inmobiliarias son interesantes. Por eso, aquí tienes nuevamente un vistazo a los mejores emplazamientos:

• Comprar en grandes ciudades (no las metrópolis en situación top A)
• Aglomeraciones, el famoso anillo de seguridad, con buena situación B
• Ciudades demandadas con situación B

Error: Su inmueble es demasiado específico

Plus votre bien immobilier est spécial, plus il sera difficile de le revendre ou de le louer par la suite. Un loft chic avec vue sur la ligne d’horizon ou une villa Diseño a la lisière d’une forêt peuvent paraître séduisants, mais ils sont loin d’être aussi demandés qu’un appartement moyen de 1 à 3 pièces en périphérie. Notre conseil : avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, étudiez donc les différents types de maisons et d’appartements et leur demande, et n’investissez pas dans un bien trop insolite.

Cada bien inmobiliario en el mercado tiene cierto encanto individual, pero puede que no se revenda tan bien después:

Error de cálculo: Comprar un bien inmobiliario para uso propio

Una de las errores más fundamentales que cometen los principiantes es comprar una propiedad para su propio uso. Después de todo, no son los inquilinos ni el fisco quienes pagan la propiedad, sino usted mismo. Por lo tanto, el uso personal es la forma más cara de vivienda. Por eso recomendamos invertir primero en un bien inmobiliario como inversión financiera y solo después en una propiedad para uso personal.

Consejo de lectura: Utilidad personal o inversión en capital? Ventajas e inconvenientes

Error: comprar una casa como primer bien inmobiliario

De la misma manera que para la ocupación personal, permaneces sentado al 100% en los costos durante la adquisición de una casa. Por lo tanto, para tu primer bien inmobiliario, no inviertas en una casa, sino en un apartamento. Como propietario de una casa, siempre debes soportar solo todos los gastos. Sin embargo, si eres propietario de un apartamento, estos gastos se reparten entre las partes.

Error: Compra inmobiliaria bajo el impulso de la emoción

Se ha centrado en el tema de la inversión inmobiliaria, en los diferentes tipos de ubicación y de bienes inmobiliarios, se ha planteado la pregunta sobre la inversión o rendimiento inmobiliario, y de repente se encuentra con un apartamento que le recuerda su infancia. Lo importante aquí: Nunca compre un bien inmobiliario basándose en sus emociones. Permanezca fiel a su estrategia y a sus objetivos y reflexione racionalmente sobre la compra.

Error: el valor de reventa no se tiene en cuenta

Al comprar su propiedad inmobiliaria, también piense en el valor de reventa. De hecho, no debe hacer una gran pérdida tras una venta posterior. En este caso, la ubicación juega un papel importante.

A continuación, la comparación de los tres tipos de situaciones y su aumento de valor:

• Situación A: aumento anual del valor del 4 al 6%.
• Situación B: aumento anual del valor del 1 al 2%.
• Situación C: sin plusvalía (posible pequeña pérdida de valor)

Error: comprar por el equipo de vanguardia

Si compra una propiedad basándose en su equipamiento, incluso puede que realice una plusvalía innecesaria en la compra. En su lugar, debería aplicar la estrategia del ‘comprar y vender’. Por lo tanto, compra una propiedad a bajo precio, la renueva y la rehabilita y así obtienes nuevamente beneficios al venderla. Después de todo, no puedes multiplicar los metros cuadrados de tu propiedad, pero siempre puedes mejorar su amueblamiento.

Comprar una propiedad: Aprender de A a Z

Si desea aprender más sobre las diferentes fuentes de error, consulte nuestra guía:

• Errores al comprar una propiedad (externo)

Si vous souhaitez en savoir plus sur l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, de nombreux articles, des guides sur le thème loué vs non loué, ainsi que des check-lists, le tout gratuitement et consultable en ligne 24 heures sur 24, chez nous !

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El KfW de un vistazo: Mejora de las condiciones domésticas

• Abreviatura de Kreditanstalt für Wiederaufbau (Corporación de Préstamos para la Reconstrucción)
• Institución de derecho público y mayor banco nacional de promoción
• Objetivo: mejorar las condiciones sociales, económicas y ecológicas de Alemania

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Normativa legal: calefacción, aislamiento y energía solar

Por supuesto, existen algunas normativas legales en lo que respecta al ahorro de energía y, especialmente, a las casas de bajo consumo. Más sobre impuestos: guía fiscal inmobiliaria. Ahora es incluso obligatorio construir con eficiencia energética. Pero, ¿qué significa exactamente eso? Esto incluye dos puntos importantes en particular. El aislamiento correcto y actualizado de la casa, pero también la calefacción correcta de la casa. Al principio parece más difícil de lo que es, porque una casa que ahorra energía no sólo ayuda al medio ambiente, sino también a su cartera al final.

Calefacción y agua caliente: qué hay que tener en cuenta al construir una casa que ahorre energía

La calefacción y el calentamiento del agua desempeñan un papel crucial en la eficiencia energética, ya que ambos consumen la mayor parte de la energía en el hogar. En la actualidad, los sistemas de calefacción de gas y petróleo funcionan de forma muy eficiente, pero no está claro cómo evolucionarán los precios y la seguridad del suministro de estas fuentes de energía en el futuro.

¿Qué alternativas hay? Probablemente la más sencilla sea la energía del sol, que es casi gratuita. La capta a través de grandes ventanas orientadas al sur y puede utilizar bombas de calor complementarias, energía solar térmica y calderas de pellets para hacer el resto. No sólo se calentará su casa ahorrando energía, sino que también estará haciendo algo bueno por el medio ambiente y reduciendo sus costes.

Aislamiento térmico: lo más importante en el camino hacia una casa que ahorre energía

La tecnología del aislamiento térmico mejora y cambia constantemente. Las ventanas actuales de doble acristalamiento, por ejemplo, tienen un efecto aislante entre un 50 y un 60% mayor que las de los años setenta. Pero, ¿qué tipos de aislamiento son modernos?

Hoy en día, las superficies exteriores de la casa y el tejado también están aisladas contra la pérdida de calor gracias a un mejor aislamiento. Para ello se utilizan materiales aislantes como las placas de poliestireno y los materiales aislantes de fibra de madera, que reducen enormemente la pérdida de energía. Según la actual Ordenanza de Ahorro de Energía (EnEV 2009), quien escatime en el aislamiento al construir su casa perderá oportunidades de financiación o tendrá que pagar una multa. Pero los propietarios de viviendas también tienen que invertir en el aislamiento de su propiedad más adelante. Sin embargo, esto no se limita a aislar las superficies exteriores y el techo. Todas las tuberías de calefacción y agua caliente también deben estar aisladas, lo que se garantiza con mangueras aislantes. Pero si no quiere prescindir de nada, también hay que aislar los cajones de las persianas, ya que es un punto que se suele descuidar. Un pequeño esfuerzo, pero que también reduce el consumo de energía.

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Casa de bajo consumo: los distintos modelos y sus diferencias

Debido a la actual Ordenanza de Ahorro de Energía (EnEV 2009), la cuestión a la hora de construir una casa ya no es si quieres una casa de bajo consumo o una casa normal, sino cuánta energía quieres ahorrar en tu nueva casa. Esto no sólo es importante para los costes energéticos posteriores, sino también para la financiación de la casa que se necesita por adelantado. Por lo tanto, hay que informarse de antemano sobre los diferentes modelos de casas que ahorran energía.

La Casa de la Eficiencia del KfW: características, diferencias y normas legales

El término Casa Eficiente KfW debe entenderse principalmente como un término de calidad para las casas especialmente económicas que ahorran energía. Pero además de esta función, también es importante el apoyo financiero del banco de desarrollo KfW. Este modelo se divide en 3 estándares diferentes que indican el grado de eficiencia energética de la casa y hasta qué punto está por debajo de las especificaciones de la actual Ordenanza de Ahorro de Energía. Las normas de eficiencia de la casa KfW 40, 55 y 70 muestran: Cuanto menor sea el número, mejor será la eficiencia energética de la casa y mayor será la subvención del banco de desarrollo KfW.

Sin embargo, la norma de casas eficientes KfW 40 prescribe aún más normas: debe consumir un 60% menos de energía que un edificio nuevo comparable según la norma KfW 100. Además, no se puede utilizar madera en la construcción de las ventanas; en su lugar, deben utilizarse ventanas de triple acristalamiento de PVC-5. La casa debe ser hermética y utilizar energías renovables.

La casa pasiva: el aislamiento es lo más importante

Una casa pasiva no es un tipo específico de edificio. La denominación de casa pasiva sólo indica que la casa tiene un aislamiento térmico tan bueno que no necesita calefacción convencional. Por lo tanto, tiene una recuperación de calor pasiva combinada con un sistema de ventilación. El objetivo es que la pérdida de calor por transmisión o ventilación sea lo más baja posible. El aislamiento es muy bueno, especialmente en zonas como el tejado, la envolvente del edificio, las ventanas y también en el sótano, por lo que es impermeable al aire. El aire fresco lo proporciona el sistema de ventilación, que también puede calentarlo al mismo tiempo utilizando la energía del aire de salida.

Cuando se proyecta una casa pasiva, hay que tener más cuidado que con cualquier otra para asegurarse de que el aislamiento es bueno y de que no hay fugas. Las ventanas de triple acristalamiento son imprescindibles, y lo ideal es que estén orientadas al sur. Los frentes de cristal o las superficies orientadas al este o al oeste pueden provocar rápidamente el indeseable efecto incubadora en verano. La falta de calefacción le permite ahorrar una enorme cantidad de dinero y también es buena para el medio ambiente. Por tanto, la casa pasiva no sólo ofrece una temperatura constante en la casa, sino también unos servicios de construcción muy compactos. Por desgracia, la construcción de una casa de este tipo lleva mucho tiempo y, por tanto, es más costosa.

La casa de PlusEnergy: productor de energía y caso ideal

La PlusEnergyHouse hace honor a su nombre. Es una auténtica minicentral eléctrica y combina las técnicas de las casas pasivas y de energía cero. En verano produce más energía de la que puede consumir a lo largo del año. ¿Cómo puede funcionar algo así y por qué aún no son todas las casas PlusEnergy?

La casa PlusEnergy combina las técnicas de un buen aislamiento, un moderno sistema de calefacción y un sistema fotovoltaico desproporcionadamente grande. Esta combinación garantiza que la casa cubra sus propias necesidades y disponga de otra energía que pueda utilizar libremente, por ejemplo, para alimentar de electricidad la red de suministro local. Así, el propietario recibe incluso un pequeño ingreso adicional por el hecho de que su casa produce energía. Desde el punto de vista ecológico, esta casa es el caso ideal, no sólo para su propietario, sino también para el medio ambiente. Pero, ¿qué es exactamente un sistema fotovoltaico desproporcionado y qué hace exactamente? Esta pregunta es bastante fácil de responder, porque un sistema fotovoltaico no es otra cosa que un sistema solar. Por tanto, utiliza la energía del sol para generar electricidad y abastecer la casa con ella. Sin embargo, gracias al buen aislamiento y al moderno sistema de calefacción, la casa no necesita tanta energía solar como la que suministra el sistema fotovoltaico y, por tanto, sobra tormenta.

Cobertura de riesgos: posibilidades, ventajas y cómo evitar errores

En el momento de financiar una propiedad, pocos futuros propietarios piensan en su propia muerte. La amenaza del desempleo no es necesariamente algo en lo que se piensa a la hora de comprar una propiedad. Pero la vida no siempre va según lo previsto y nadie es inmune a los golpes del destino. Para proteger financieramente a sus seres queridos, debería optar por un seguro de vida a plazo. Unas prestaciones elevadas y un pago directo en caso de evento asegurado son las señas de identidad de los seguros a plazo y deberían considerarse en cuanto se financie una propiedad o se incurra en una responsabilidad importante que afecte a la familia. Con algunos préstamos inmobiliarios, el banco insiste en el seguro de deuda residual. Esto suele ser innecesariamente costoso y puede evitarse si usted toma sus propias previsiones y proporciona seguridad mediante un seguro de vida a plazo.

Para encontrar una oferta adecuada, debe comprobar no sólo el importe de la prima y la cuantía que se paga en caso de producirse un evento asegurado, sino también qué prestaciones generales incluye un seguro de duración. Hay un modelo adecuado para cada exigencia y necesidad, en el que puede asegurarse a un precio favorable y proteger a su familia de la pérdida de sus propias cuatro paredes.

Más información sobre el tema de los seguros

En el sector de los seguros se distingue entre seguros obligatorios, necesarios y recomendados. El seguro de enfermedad, al igual que el seguro de dependencia, es uno de los contratos que todo ciudadano alemán está obligado a suscribir por ley. Si está financiando una casa, puede haber seguros adicionales que cubran al banco y a usted. Más información sobre el tema de los seguros.

Seguro comercial

Toda empresa debe asegurar de forma óptima sus existencias y los daños a terceros. Como empresario, usted corre numerosos riesgos, por lo que no debe prescindir de un seguro comercial en ningún caso. Si sus empleados causan daños a los clientes o socios contractuales, esto puede dar lugar a elevadas reclamaciones por daños y perjuicios. Los seguros comerciales cubren una gran variedad de riesgos y, por tanto, pueden adaptarse de forma óptima a sus necesidades.

• Más información sobre el seguro de edificios.

Seguro de responsabilidad civil

Si usted causa daños a terceros sin tener la culpa, es responsable y puede ser «reclamado» por el perjudicado. Esto se aplica tanto a los daños que usted causa a los particulares como a las empresas. Mientras que es relativamente fácil indemnizar por un jarrón roto o una ventana dañada, se complica en el caso de daños materiales o personales causados por accidente. En este caso, puede enfrentarse rápidamente a costes incalculables y, sin un seguro de responsabilidad civil, debe esperar pagar toda una vida de daños causados por usted.

• Toda la información sobre el seguro de responsabilidad civil.

Seguro de defensa jurídica

Hay una diferencia entre tener razón y acertar. Aunque crea que tiene la razón y esté seguro de que la ley está de su lado, una demanda sin asistencia legal puede tener el efecto contrario y, además, acarrearle altos costes. Con el seguro de defensa jurídica, usted se protege de las restricciones financieras y puede solicitar asesoramiento jurídico y ser representado por un abogado ante los tribunales ordinarios en cualquier momento. Si está asegurado económicamente en caso de litigio, no tiene que «ceder» por razones de costes y tiene la posibilidad de exigir sus derechos.

• Infórmese de todo lo relacionado con el seguro de defensa jurídica.

Seguro de hogar

Como propietario, debería estar asegurado contra cualquier eventualidad. El seguro de hogar es una de las coberturas básicas que paga los daños causados por factores ambientales, por ejemplo. Si su tejado queda cubierto por una tormenta o su casa resulta dañada por un incendio, esto puede llevar a la pérdida de los medios de subsistencia y a su ruina financiera si no cuenta con una póliza de seguro de edificios potente. Si un árbol cae en su propiedad y golpea su casa, los daños y los costes subsiguientes suelen ser inmensos. Con el seguro de hogar, tienes la ventaja de estar cubierto ante cualquier eventualidad y protegido de los daños materiales.

• Todo sobre el seguro de hogar.

Seguro del contenido del hogar

El robo, el hurto y el vandalismo o los daños por incendio pueden perjudicarle de un momento a otro de tal manera que no pueda afrontar los costes de adquirir nuevos enseres domésticos «sin más». Con un seguro de hogar, puede tomar precauciones en caso de emergencia y evitar que los muebles destruidos o robados le lleven a la ruina financiera. No en vano, el seguro del hogar es uno de los seguros privados más importantes que debes contratar tanto como propietario como inquilino.

• Todo lo relacionado con los seguros del hogar.

Seguro de coche

Todo propietario de un vehículo debe contratar un seguro de responsabilidad civil de automóviles. Sin embargo, el seguro de automóvil exigido por la ley sólo le cubre si causa daños a terceros en el tráfico rodado. El seguro de responsabilidad civil no cubre los daños a su propio vehículo ni los costes en caso de robo. En este caso, deberías optar por un seguro a todo riesgo o parcialmente a todo riesgo y excluir la posibilidad de pagar tú mismo los elevados costes, lo que podría suponer un atasco financiero. Dado que las primas y las prestaciones difieren entre los distintos proveedores de seguros de coche, deberías hacer una comparación exhaustiva y elegir las condiciones más favorables para ti.

• Aprenda todo sobre los seguros de coche.