Preparar el contrato de compra: Datos importantes, anexos & Co.

Para asegurarse de que su contrato de compraventa esté listo para la certificación notarial, debe recopilar por adelantado todos los datos, documentos y compromisos importantes. Repasemos cronológicamente los puntos más importantes.

Datos maestros: Comprador y vendedor

Los datos maestros del comprador y del vendedor deben figurar al principio del contrato.

Los datos maestros incluyen:

• Nombre
• Dirección
• Fecha de nacimiento

Datos maestros: Casa, piso y edificio de apartamentos

Lo mismo ocurre con la propiedad. Los datos maestros de su propiedad incluyen la dirección exacta del inmueble y, en el caso de los condominios, la unidad residencial. También debe indicarse aquí la ubicación y el número de hoja del registro de la propiedad.

Resumido aquí:

• Dirección del inmueble
• Unidad residencial, si procede
• Ubicación
• Número de hoja del registro de la propiedad

Precio de compra y plazo de pago, incluidos los gastos imprevistos

El precio final de la compra se muestra entonces aquí. Importante: No se trata sólo del precio de compra de la vivienda en sí, sino del precio final, incluidos los gastos auxiliares como el notario, el agente inmobiliario, la inscripción en el registro de la propiedad, etc. También debe indicarse aquí el plazo de pago.

Consejo de lectura: Calcular el precio de compra incluyendo los gastos accesorios de compra

• Precio de compra
• Plazo de pago

Datos y lista de inquilinos: Anexo

Importante para los inmuebles alquilados: la lista de inquilinos y los datos. Se adjuntan como apéndice al contrato de compra. Por último, debe exponerse toda la información relativa al arrendamiento y a la fianza correspondiente. Los atrasos en el pago del alquiler y del dinero de la casa también deben figurar aquí. Si no hay atrasos, hay que confirmarlo.

• Datos del inquilino / Lista de inquilinos
• Situación actual de los arrendamientos
• Depósitos de los inquilinos pagados
• Confirmación: No hay retrasos en el pago del alquiler
• Confirmación: No hay atrasos en el pago de la casa

Compromisos del vendedor en el contrato de compraventa

También es importante: todas las promesas hechas por el vendedor deben estar escritas en el contrato de compraventa. Si, por ejemplo, hay que hacer obras de renovación o reforma, hay que documentarlas aquí. Así se evitan malentendidos posteriores.

Los documentos de la carga de la tierra de su banco

Por último, necesitará los documentos de carga de la tierra de su banco financiador. Si aún no los tiene para su cita con el notario, entonces incluya en el contrato de compraventa el poder para el nombramiento de la carga de la tierra.

Transición económica: liquidación y costes

Si la propiedad se transfiere al comprador, esto también implica una transferencia económica. La transferencia económica implica tanto la liquidación de las cuentas de los inquilinos como las contribuciones de los residentes. Importante: Si compra la vivienda antes de mediados de año, el vendedor debe encargarse de la liquidación. Si compras la propiedad en la segunda mitad del año, tienes que ocuparte de ella.

También necesitará los siguientes documentos para la transición económica:

• Documentos para la declaración del inquilino
• Créditos debidos a las contribuciones de las autoridades locales
• Cesión de créditos a los artesanos

Lista de control: Cómo redactar el contrato de compraventa

A continuación, un resumen de todos los datos y anexos importantes para el contrato de compraventa:

1. Datos maestros del comprador y del vendedor
2. Datos maestros de la propiedad
3. Precio de compra y plazo de pago
4. Datos y lista de inquilinos
5. Compromisos de la parte vendedora
6. Documentos de la tasa de propiedad
7. Documentos para la declaración del inquilino
8. Créditos debidos a las contribuciones de las autoridades locales
9. Cesión de créditos a los artesanos

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• Comprar piso

Calcula el precio de compra: Factores importantes

Hay varios factores importantes para calcular el precio de compra. La ubicación del inmueble, su emplazamiento y su año de construcción son importantes. Una vez que se ha determinado el precio de compra de la propiedad durante la valoración de la misma, hay que añadir los costes de compra auxiliares.

Por lo tanto, el precio de compra final se compone de

1. Precio de compra del inmueble
2. Gastos de compra incidentales

Gastos accesorios de compra: impuesto de transmisiones patrimoniales, agente inmobiliario & Co.

No todos los costes de compra auxiliares son iguales en todos los estados federales. Algunos costes auxiliares, como el impuesto de transmisiones patrimoniales, difieren de un estado federal a otro. A veces también depende de si se compra una casa, un piso o un edificio de apartamentos . La estrategia de inversión, es decir, bienes de renta o bienes de inversión, también puede tener un efecto diferente en los costes auxiliares de compra. Si además compra a través de un agente inmobiliario, también tendrá que pagar una comisión de agente, que también difiere según el estado federal.

Consejo de lectura: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por Estado federado

¿Qué es lo que cuenta como gastos de compra auxiliares?

• Impuesto de transmisiones patrimoniales (3,5-6,5%)
• Gastos de notario (1,5%)
• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%)
• Comisión del agente (3,57-7,14%; 50:50 para la compra privada)

en su propia casa en un entorno de ensueño. ¿Cuáles son los costes de compra auxiliares en este caso?

Ejemplo: Comprar una casa en NRW, incluidos los gastos de adquisición

Este breve ejemplo le muestra cómo estos costes de compra auxiliares se suman al precio de compra original. Supongamos que quiere invertir en una vivienda unifamiliar en NRW. Para simplificar el ejemplo, supongamos que, tras la inspección técnica y comercial, el precio de compra es de 100.000 euros.

• Precio de compra de una casa en NRW: 100.000 euros

Calcular el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en NRW

Dependiendo del estado federal, el impuesto de transferencia de tierras oscila entre el 3,5% y el 6,5%. Nuestra propiedad está en NRW. Un vistazo a la tabla y vemos: el impuesto sobre la propiedad en NRW es del 6,5%.

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales en NRW (6,5%): 6.500 euros

Gastos de notaría: Sellado del contrato de compraventa

También incurrirá en gastos de notario. Al fin y al cabo, el contrato de compra debe estar sellado. Puede estimar esta cantidad en un 1,5% del precio de compra de la propiedad.

• Gastos de notaría (1,5%): 1.500 euros

Inscripción en el registro de la propiedad Costes: Transferencia de la propiedad

¿Se ha pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales, así como el notario? ¡Muy bien! Luego viene la inscripción en el registro de la propiedad. Aquí, la propiedad que ha comprado se registra como su propiedad. Debe prever un 0,5% para esta transferencia.

• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%): 500 euros

Costes de intermediación: comisión y distribución

Si interviene un corredor, la comisión del corredor se debe pagar en el último paso. Es importante señalar aquí: Si se trata de una compra de una propiedad privada, la comisión del agente se divide al 50% entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, si la compra de la propiedad es una compra comercial (por ejemplo, en nombre de una empresa), entonces la comisión y la distribución son libremente negociables. El importe de la comisión del corredor varía en función del estado federal. En Renania del Norte-Westfalia es del 3,57%.

• Comisión del corredor (3,57% [3.570 / 2]): 1.785 euros

Conclusión: El precio de compra y los costes accesorios de compra en un vistazo

Por lo tanto, el precio real de compra de la propiedad es de 100.000 euros. Si se añaden los gastos de compra auxiliares, estamos entonces en 110.285 euros, que hay que invertir en total. Nuestro consejo: desde el principio, haga una lista concisa de los costes de compra auxiliares en los que incurrirá y añádalos al precio de compra original. Esto evitará sorpresas desagradables en cuanto a la financiación.

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