Aprender inversión inmobiliaria desde cero

El principio: Aún recuerdo lo abrumador que fue para mí empezar a buscar inversiones inmobiliarias. Cálculos de rendimientos, valoraciones y todos esos términos técnicos… puede resultar realmente intimidante. Pero Lukinski te guía desde el principio y te explica todo lo que necesitas saber para adentrarte en este fascinante mundo.

Evaluación y adquisición rápidas

Una parte importante de la inversión inmobiliaria es la capacidad de evaluar rápidamente las propiedades y desarrollar estrategias de adquisición inteligentes. ¡Y eso es exactamente lo que Lukinski le muestra! Usted aprenderá cómo evaluar rápidamente las propiedades e identificar las mejores oportunidades de inversión.

Perspectivas personales y estrategias B2B

Lo que más me gusta de Lukinski es su visión personal. Conoces a inversores de éxito que comparten sus experiencias y estrategias. Eso vale su peso en oro. También hay consejos y trucos sobre cómo establecer con éxito relaciones B2B en el sector inmobiliario.

Mi misión Aumentar los excedentes propios en Alemania

Mi misión con el nuevo canal de YouTube es facilitar al máximo el acceso al mundo inmobiliario en Alemania.

En nuestro país, sólo el 42,1% de la población es propietaria de su piso o casa, mientras que alrededor del 57,9% vive de alquiler.

En comparación, el 62,9% de los estadounidenses y el 70% de los europeos son propietarios de su vivienda.

Mi objetivo es romper el mito de que el mercado inmobiliario es complicado e inabordable. No se trata de trajes y corbatas, sino de conocimientos prácticos y fáciles de entender. En mi canal podrás aprender paso a paso cómo invertir en el sector inmobiliario. Trataremos temas como el cálculo del rendimiento, la adquisición de propiedades, las opciones de financiación y mucho más.

Juntos exploraremos el mundo de la inversión inmobiliaria y descubriremos las oportunidades que puede ofrecer sin renunciar a la elegancia.

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Descubra conmigo los factores decisivos, las cifras clave y los fundamentos de la inversión inmobiliaria. Comparada con otras formas de inversión, la inmobiliaria ofrece una forma «más segura» de invertir el capital, con rendimientos constantes y revalorización a largo plazo. ¿Quiere invertir su dinero sabiamente? Mi recomendación: Bienes inmuebles, ingresos pasivos y una buena vida.

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La comunidad de propietarios de un vistazo

Una comunidad de propietarios (WEG) es una comunidad de propietarios que poseen uno o más pisos en un edificio común. Por tanto, cuando usted compra un piso en un inmueble, se convierte automáticamente en copropietario y forma parte de la comunidad de propietarios.

La comunidad de propietarios puede describirse así:

Comunidad de todos los propietarios de un inmueble.

La comunidad de propietarios es responsable de la gestión, mantenimiento y modernización de los bienes comunes. Las decisiones se toman en la junta de propietarios, donde cada propietario tiene un voto. Se nombra un administrador que representa los intereses de los propietarios y es responsable de la gestión y el mantenimiento de los bienes comunes. La comunidad de propietarios es una entidad jurídica y puede, por ejemplo, celebrar contratos o comparecer ante los tribunales.

La comunidad de propietarios de un vistazo:

• Una WEG es la comunidad de todos los propietarios de un inmueble.
• Cada propietario puede representar su derecho de voto en la junta de propietarios
• Cada propietario tiene una determinada cuota de copropiedad en los bienes comunes
• Cada miembro de un WEG debe correr con los gastos de los bienes comunes
• Cada propietario es responsable de su propiedad.
• Cada propietario tiene ciertos derechos y obligaciones que cumplir
• Cada WEG debe contar con ciertos documentos que establezcan normas y límites

Acciones de propiedad y bienes comunes

La distribución de la propiedad en una comunidad de propietarios se define en la declaración de división. En ella se describe exactamente qué partes del edificio se asignan a la propiedad separada y cuáles se consideran propiedad común.

Cada propietario tiene una cuota de copropiedad en los bienes comunes del edificio, como el solar, la fachada, la escalera o el tejado. La cuantía de la cuota depende del tamaño del piso respectivo en relación con la superficie habitable total del edificio.

Para ello, cada propietario ocupa la propiedad separada de su piso. Esto significa que son los únicos propietarios de su piso y que pueden utilizarlo y gestionarlo libremente.

Es el derecho de todo propietario:

• Copropietario de los bienes comunes
• Propiedad horizontal de un piso propio

Derechos y deberes del WEG

Cada propietario de una comunidad de propietarios tiene determinados derechos y obligaciones derivados de la Ley de Propiedad Horizontal y de la declaración de división. En este apartado veremos estos aspectos con más detalle y explicaremos qué derechos y obligaciones tiene un propietario.

Los derechos y obligaciones en una WEG incluyen:

• Administración
• Mantenimiento
• Reunión de propietarios
• Resoluciones

Administración y mantenimiento

Los propietarios son corresponsables de la gestión y el mantenimiento de los bienes comunes. Esto incluye, por ejemplo, el mantenimiento del jardín, la limpieza de la escalera o la reparación del tejado. Los gastos se reparten entre los propietarios en proporción a sus cuotas de propiedad.

Todo propietario tiene este deber:

• Responsable de los bienes comunes
• Responsable de la gestión interna o externa

Participación en la reunión de propietarios

La junta de propietarios es el órgano central de la comunidad de propietarios y sirve para tomar decisiones importantes para los bienes comunes. Por lo tanto, es importante que los propietarios asistan a la reunión y expresen sus opiniones. Sin embargo, no es obligatorio asistir.

Debe levantarse acta de la junta de propietarios, que será firmada por un propietario y el administrador. El acta debe contener todas las resoluciones aprobadas y los resultados de las votaciones.

¿Le interesa el tema de las juntas de propietarios? Infórmese aquí.

• Reunión de propietarios

Procedimiento de votación y toma de decisiones

En la junta de propietarios, las decisiones se toman por votación. Existen diferentes procedimientos de votación, por ejemplo, mayoría simple, mayoría cualificada o decisión unánime. Una resolución sólo es válida si se ha aprobado correctamente y no infringe la ley ni la declaración de división.

Normas de la casa, Declaración de partición & Co.

Para regular las cuotas de propiedad en una casa con varias partes y garantizar una convivencia armoniosa, se necesitan normas escritas. Por ello, toda casa con varias partes tiene una declaración de división, normas comunitarias y normas de la casa.

El reglamento de régimen interior es el documento más importante y, desde el punto de vista jurídico, el más importante para regular el funcionamiento de un bloque de pisos. Lo redacta la comunidad de propietarios o el administrador designado y es una obligación para ellos.

Las normas comunes regulan todas las normas y leyes de convivencia en el condominio y están legalmente detrás de las normas de la casa. Dado que las normas de la comunidad pueden ser determinadas por los propios propietarios, los cambios pueden decidirse por unanimidad en la junta de propietarios.

La declaración de división de una propiedad siempre existe cuando toda la propiedad se divide en partes individuales, como unidades residenciales individuales. Por tanto, describe la división formal de la propiedad y define los derechos y obligaciones de los propietarios.

El orden de los WEG de un vistazo:

• Normas de la casa: regular el funcionamiento en edificios de varios pisos
• Normas comunitarias: regulan todas las normas y leyes de convivencia en el complejo de viviendas.
• Declaración de división: describe así la división formal de la propiedad

Impuesto sobre la propiedad: ¿qué es?

¿Qué es el impuesto sobre la posesión de terrenos (Inmobiliaria): explicado de forma sencilla?

El impuesto sobre la posesión de terrenos es un impuesto anual que se aplica sobre la propiedad de un terreno o una inmueble. Su objetivo es financiar servicios públicos como la construcción de carreteras, bomberos, policía y escuelas.

La cantidad del impuesto sobre la posesión de terrenos se calcula normalmente en función del valor estimado de mercado / valor de circulación o del valor del suelo de referencia del terreno. En algunas regiones, el impuesto sobre la posesión de terrenos también puede basarse en el tamaño o el estado del edificio que se encuentra en el terreno.

El impuesto sobre la posesión de terrenos puede variar según el estado o el municipio en los EE.UU. En Alemania, varía de un estado federal a otro.

Normalmente, los propietarios o beneficiarios deben pagar el impuesto sobre la posesión de terrenos anualmente o trimestralmente.

Comparación del impuesto sobre la posesión de terrenos

El impuesto sobre la posesión de terrenos en los EE.UU. y en Alemania se diferencian en algunos aspectos importantes:

1. Propósito del impuesto
2. Cálculo y base
3. Tasa impositiva y cuantía
4. Pago y plazos

Propósito del impuesto

El impuesto sobre bienes inmuebles en los EE.UU. se utiliza para financiar servicios públicos como escuelas, carreteras y seguridad pública. En Alemania, el impuesto sobre bienes inmuebles tiene como finalidad gravar la posesión de un terreno.

Cálculo y base

En los EE.UU., el impuesto sobre bienes inmuebles se calcula en función del valor estimado del terreno en el mercado. En Alemania, el impuesto sobre bienes inmuebles se calcula en función del valor del terreno, que se obtiene a partir del valor del suelo de referencia y del gasto en edificio.

Tasa impositiva y cuantía

La tasa impositiva del impuesto sobre bienes inmuebles varía en los EE.UU. de estado a estado y de municipio a municipio. En Alemania, la tasa impositiva del impuesto sobre bienes inmuebles está fijada legalmente y suele oscilar entre el 300 y el 600 por ciento del valor del suelo de referencia.

Pago y plazos

La tasa de suelo en los EE.UU. vence anualmente y debe pagarse por los propietarios. En Alemania, la tasa de suelo vence en general cada tres meses y puede pagarse tanto por los propietarios como por los usufructuarios del terreno.

En total, las diferencias entre la tasa de suelo en los EE.UU. y en Alemania son significativas, pero sirven a ambos países para financiar servicios públicos.

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Hechos a la vista: Tabla impositiva

Aquí una comparación directa, la impuesto sobre bienes inmuebles en EE.UU. y en Alemania:

Esta tabla contiene las diferencias más importantes del impuesto sobre bienes inmuebles!

Los enlaces más importantes: Impuesto sobre bienes inmuebles

Aquí los enlaces más importantes para Alemania y EE.UU. con enfoque en los estados federales Nueva York y California.

• Impuesto sobre bienes inmuebles (Alemania)
• Impuesto sobre bienes inmuebles (Nueva York)
• Impuesto sobre bienes inmuebles (California)
• …
• Impuestos EE.UU. (Compra de inmuebles)

Impuesto sobre bienes inmuebles: definición y explicación

No hay que confundir el impuesto sobre bienes inmuebles con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Mientras que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sólo se debe pagar una vez cuando se adquiere una propiedad o un terreno, el impuesto sobre bienes inmuebles se recauda cuatro veces al año. Existe una distinción entre el impuesto sobre la propiedad «A» y el impuesto sobre la propiedad «B». Mientras que el impuesto sobre la propiedad «A» se aplica a los inmuebles y terrenos de uso agrícola y forestal, el impuesto sobre la propiedad «B» se aplica a otros terrenos y edificios urbanizados. Así pues, los bienes de renta y los bienes de inversión entran en el grupo «B».

• Impuesto sobre bienes inmuebles «A» para terrenos de uso agrícola y forestal
• Impuesto sobre bienes inmuebles «B» para otras propiedades desarrolladas y urbanizables

Cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles: factores importantes

Hay varios factores que influyen en el importe del impuesto sobre bienes inmuebles. Entre ellos se encuentran el valor de tasación de la propiedad, el tipo de tasación individual, el estado federal y el tipo de propiedad.

Aquí, de un vistazo:

• Cobro en función del valor de la propiedad (valor de tasación), propiedad gravada
• Municipio (tasa de evaluación individual)
• Estado federal (antiguo o nuevo Länder)
• Tipo de propiedad (casa, casa adosada, piso, otros)

Veamos esto con más detalle.

Valor unitario: Valor del inmueble

El valor estándar es el valor de los bienes inmuebles o el valor de la propiedad. He aquí un breve ejemplo de cálculo:

• Valor de tasación determinado: 100.000
• X Tipo de impuesto sobre bienes inmuebles: 0,35%.
• X Tasa de evaluación municipal (B): 470%.
• = Tipo de impuesto sobre bienes inmuebles

Por lo tanto, necesita saber 1) el valor de su propiedad (valor de tasación), 2) el tipo impositivo de su propiedad y 3) el tipo de tasación municipal (B).

Tipo de gravamen y código del impuesto sobre la propiedad: ubicación y tipo de propiedad

La tasa de gravamen es una cifra determinada individualmente que fija la ciudad o el municipio. Esta cantidad se multiplica por el valor de tasación de su propiedad. Lo mismo ocurre con el código del impuesto sobre la propiedad. Esto depende del estado federal y del tipo de propiedad.

Puede encontrar las cifras exactas del impuesto sobre bienes inmuebles por estado federal aquí: Impuesto sobre bienes inmuebles

Por ejemplo, la cifra del impuesto sobre la propiedad en Hamburgo difiere de la de Berlín.

Ejemplo: Piso por 100.000 euros

Veamos un breve ejemplo para concluir:

• Valor de tasación determinado: 100.000
• Tipo de impuesto sobre bienes inmuebles: 0,35% = 350 euros
• Tasa de evaluación municipal (B): 470% = 1.645 euros
• = 1.645 euros o en el trimestre 411,25 euros (tipo de impuesto sobre la propiedad)

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• Comprar piso

Aviso de uso propio: Definición y explicación

Si compra una propiedad que ya está alquilada, esto no significa que tenga que seguir alquilándola. Por el contrario, en algunos casos puede incluso mudarse a su nueva propiedad poco después de la compra. Para ello, debe preparar y presentar una notificación de necesidad propia.

Plazo para la declaración de necesidad propia: de 3 a 9 meses

Veamos ahora paso a paso los detalles de dicha terminación.

Razones demostrables para el uso propio: deseo de tener hijos, edad avanzada & Co.

Por lo tanto, debe demostrar los motivos para poner fin al arrendamiento. No toda razón es también una razón de necesidad propia. En cambio, debe poder demostrar que tiene que mudarse a la casa o al piso por razones imperiosas y que no tiene otra alternativa. La enfermedad, la vejez o el embarazo pueden ser estos motivos.

He aquí algunos ejemplos:

• Deseo de tener hijos
• Ampliación del espacio vital
• Mudanza professional
• Piso de reemplazo
• Alta edad
• Enfermedad

Aviso para los beneficiarios: De los niños a la abuela

Además, también puede avisar a los inquilinos si una persona que le beneficia necesita urgentemente la vivienda. Esto incluye a los nietos, a los compañeros de vida y también a los suegros y a los padres.

Los beneficiarios son:

• Niños
• Padres
• Abuelos
• Hermanos
• Nieto
• Sobrinos y sobrinas
• Suegros y suegras
• Cónyuge
• Compañero de vida

Primos, sobrinos-nietos y bisnietos también forman parte del grupo de beneficiarios. En algunos casos, necesitará pruebas de los antecedentes exactos y de la relación entre usted y la persona.

Consejo de lectura: Todo sobre el tema de la compra de inmuebles

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