Apoyo en fondos propios al comprar una propiedad inmobiliaria

Sea para uso personal o como inversión, toda compra inmobiliaria requiere fondos propios. La cantidad de fondos propios que debe aportar es especialmente importante al comprar su primera propiedad inmobiliaria. Si compra una propiedad inmobiliaria para su propio uso, debe aportar tantos fondos propios como sea posible. Si invierte en una propiedad inmobiliaria como inversión financiera, es preferible tener menos.

Como regla básica:

• Interés personal = tanto patrimonio propio como sea posible
• Inversión de capital = tanto patrimonio propio como sea posible

¿Por qué esto?

El patrimonio propio como mecanismo de seguridad

Para que el banco pueda concederle un préstamo para su vivienda, necesita una cierta garantía de poder recuperar completamente ese dinero posteriormente. Por eso se examina previamente su solvencia. Cuanto más líquidas sean sus finanzas, menos necesitará de fondos propios. Por el contrario, si sus gastos superan sus ingresos, deberá contar con más fondos propios. Una vez que haya obtenido su préstamo, lo reembolsará cada mes.

Más alta es su solvencia, menos fondos propios tiene.

Importante: como propietario ocupante, usted mismo debe pagar los intereses de su préstamo. Por el contrario, los inversores pueden deducirlos de sus impuestos.

Utilidad personal: aquí está la cantidad de capital propio que necesitas

Como propietario ocupante, por lo tanto, debes aportar la mayor cantidad posible de capital propio. Además, cuanto más elevado sea el capital propio, menor será la carga de intereses. De hecho, cuanto más capital propio aportes, menos riesgos asume el banco que te financia y más bajará el cálculo de los intereses.

En principio: 20% de capital propio para los propietarios ocupantes

Gastos mensuales y ingresos

¿Cuánto debes ganar al mes? Nuestro consejo: el costo mensual de tu préstamo no debería superar el 40% de tu ingreso neto.

Aquí tienes un ejemplo de cálculo:

• Ingreso (neto): 3.000 euros
• 40% = 1.300 euros

El reembolso mensual, incluyendo intereses, no debería superar los 1.300 euros.

Inversión de capital: el poco capital propio que necesitas

Mientras que para un uso personal necesitas tanto capital propio como sea posible, como inversor tienes la ventaja de tener que aportar mucho menos capital propio. Además, puedes deducir los intereses de tus impuestos. Idealmente, incluso es el inquilino quien paga indirectamente tus intereses. Como comprador de una vivienda como inversión, tu capital propio cubre solo entre el 10 y el 15 % de los costos.

Se trata especialmente de

• Gastos de compra
• Impuesto de transmisiones patrimoniales
• Gastos del notario
• Gastos judiciales
• Gastos de corretaje

Capital circulante: inversiones rápidas

Nuestro consejo de experto: utilice su capital propio disponible. ¿Cómo funciona? Es muy sencillo: compra un bien inmobiliario y aporta fondos propios. Estos últimos se devuelven y puedes utilizarlos directamente para tu próximo inversión.

Conclusión: es la cantidad de capital propio que necesitas ¡así de simple!

Aquí tienes otra vez la regla general:

• Interés personal = tanto capital propio como sea posible
• Inversión de capital = tanto menos capital propio como sea posible

En el caso de uso personal, sus fondos propios sirven como garantía para que el banco recupere su dinero más o menos pronto, independientemente de lo que ocurra. En principio, los fondos propios que utilice no deberían superar el 40 % de su salario neto. En cambio, como inversor, solo tendría que aportar entre el 10 y el 15 % de fondos propios. Los intereses corren por cuenta del inquilino y, con fondos propios circulantes, puede invertir directamente en la siguiente propiedad inmobiliaria.

Para obtener más información sobre los fondos propios y el financiamiento inmobiliario, consulte mi nuevo proyecto para compradores inmobiliarios (Immobilien-Erfahrung.de):

• Fondos propios (externo)

Errores al comprar una propiedad inmobiliaria: ¡absolutamente evitables!

Comprar una propiedad inmobiliaria por impulso, elegir una propiedad demasiado específica y mal ubicada o comprar una casa para uso propio: la lista de errores posibles es larga. Aquí te mostramos lo que debes evitar absolutamente.

Error: mala ubicación de la propiedad inmobiliaria

Uno de los errores más graves es la compra de una propiedad inmobiliaria mal ubicada. La demanda es baja, la alquiler difícil y el riesgo de vacancia elevado. Las grandes ciudades situadas en zonas B muy demandadas son las más adecuadas. Incluso fuera de las grandes metrópolis, en la zona periférica, las inversiones inmobiliarias son interesantes. Por eso, aquí tienes nuevamente un vistazo a los mejores emplazamientos:

• Comprar en grandes ciudades (no las metrópolis en situación top A)
• Aglomeraciones, el famoso anillo de seguridad, con buena situación B
• Ciudades demandadas con situación B

Error: Su inmueble es demasiado específico

Plus votre bien immobilier est spécial, plus il sera difficile de le revendre ou de le louer par la suite. Un loft chic avec vue sur la ligne d’horizon ou une villa Diseño a la lisière d’une forêt peuvent paraître séduisants, mais ils sont loin d’être aussi demandés qu’un appartement moyen de 1 à 3 pièces en périphérie. Notre conseil : avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, étudiez donc les différents types de maisons et d’appartements et leur demande, et n’investissez pas dans un bien trop insolite.

Cada bien inmobiliario en el mercado tiene cierto encanto individual, pero puede que no se revenda tan bien después:

Error de cálculo: Comprar un bien inmobiliario para uso propio

Una de las errores más fundamentales que cometen los principiantes es comprar una propiedad para su propio uso. Después de todo, no son los inquilinos ni el fisco quienes pagan la propiedad, sino usted mismo. Por lo tanto, el uso personal es la forma más cara de vivienda. Por eso recomendamos invertir primero en un bien inmobiliario como inversión financiera y solo después en una propiedad para uso personal.

Consejo de lectura: Utilidad personal o inversión en capital? Ventajas e inconvenientes

Error: comprar una casa como primer bien inmobiliario

De la misma manera que para la ocupación personal, permaneces sentado al 100% en los costos durante la adquisición de una casa. Por lo tanto, para tu primer bien inmobiliario, no inviertas en una casa, sino en un apartamento. Como propietario de una casa, siempre debes soportar solo todos los gastos. Sin embargo, si eres propietario de un apartamento, estos gastos se reparten entre las partes.

Error: Compra inmobiliaria bajo el impulso de la emoción

Se ha centrado en el tema de la inversión inmobiliaria, en los diferentes tipos de ubicación y de bienes inmobiliarios, se ha planteado la pregunta sobre la inversión o rendimiento inmobiliario, y de repente se encuentra con un apartamento que le recuerda su infancia. Lo importante aquí: Nunca compre un bien inmobiliario basándose en sus emociones. Permanezca fiel a su estrategia y a sus objetivos y reflexione racionalmente sobre la compra.

Error: el valor de reventa no se tiene en cuenta

Al comprar su propiedad inmobiliaria, también piense en el valor de reventa. De hecho, no debe hacer una gran pérdida tras una venta posterior. En este caso, la ubicación juega un papel importante.

A continuación, la comparación de los tres tipos de situaciones y su aumento de valor:

• Situación A: aumento anual del valor del 4 al 6%.
• Situación B: aumento anual del valor del 1 al 2%.
• Situación C: sin plusvalía (posible pequeña pérdida de valor)

Error: comprar por el equipo de vanguardia

Si compra una propiedad basándose en su equipamiento, incluso puede que realice una plusvalía innecesaria en la compra. En su lugar, debería aplicar la estrategia del ‘comprar y vender’. Por lo tanto, compra una propiedad a bajo precio, la renueva y la rehabilita y así obtienes nuevamente beneficios al venderla. Después de todo, no puedes multiplicar los metros cuadrados de tu propiedad, pero siempre puedes mejorar su amueblamiento.

Comprar una propiedad: Aprender de A a Z

Si desea aprender más sobre las diferentes fuentes de error, consulte nuestra guía:

• Errores al comprar una propiedad (externo)

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