Immobilien AG: actividades, bolsa, condiciones y ventajas

Una sociedad anónima inmobiliaria -o AG inmobiliaria para abreviar- es una empresa inmobiliaria que tiene la forma jurídica de una sociedad anónima ordinaria (AG) y cuya actividad principal está orientada al sector inmobiliario. Así pues, los activos de la empresa se destinan predominantemente -o exclusivamente- a inversiones inmobiliarias, o bien consisten en la construcción de inmuebles y la posterior venta de los mismos.

Las mayores empresas alemanas que cotizan en bolsa en el sector inmobiliario residencial (a 31.12.2o19):

• Vonovia
• Viviendas alemanas
• LEG
• DÍA
• Grand City Properties
• Inmobiliaria Adler
• GAG

Actividades comerciales Real Estate AG – Construcción, Comercio, Gestión & Co.

La gama de actividades de las sociedades anónimas inmobiliarias se centra, por ejemplo, en el desarrollo de proyectos y la construcción de inmuebles. La gestión y la venta de inmuebles también son focos habituales de este tipo de empresas. En definitiva, las sociedades anónimas pueden dedicarse al comercio de inmuebles, a la intermediación de los mismos, así como a la tenencia y gestión de sus propias carteras o a ofrecer los correspondientes servicios para carteras de inversión ajenas a la sociedad. Las sociedades anónimas inmobiliarias son una opción popular, especialmente para el alquiler.

Las posibles actividades de un vistazo:

• Desarrollo de proyectos
  • Construcción
• Comercio inmobiliario
  • Adquisición
  • Distribución
• Gestión inmobiliaria
  • Mantenga
  • Agricultura
  • Alquilar
• Servicios a terceros
  • Adquisición de bienes inmuebles fuera de la empresa

Empresa inmobiliaria en la Bolsa – Requisitos legales y ventajas

Las sociedades anónimas inmobiliarias pueden elegir si quieren o no cotizar en bolsa. Si usted es accionista de una sociedad anónima inmobiliaria y decide cotizar en bolsa, está sujeto a la Ley alemana de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (Ley REIT). La Ley de REIT determina qué normas generales se aplican a su empresa y qué calificaciones debe tener su empresa para ser admitida como sociedad REIT, y qué normas fiscales deben tenerse en cuenta.

Muchas empresas familiares que desean operar en el sector inmobiliario como sociedad anónima (AG) deciden deliberadamente no cotizar en bolsa, ya que los accionistas de su empresa van a estar restringidos a su propio círculo de contactos familiares y no se prevé la negociación de acciones en público.

Sociedad anónima inmobiliaria cotizada / REIT-AG

La sociedad REIT se basa originalmente en una forma societaria estadounidense, a saber, el «Real Estate Investment Trust» – abreviado: REIT – que dio nombre a la sociedad inmobiliaria cotizada. Desde sus inicios, el fondo ha experimentado un considerable auge. La forma jurídica de la empresa, que era poco conocida en 1960, conquistó lenta pero inexorablemente el mundo en los años 90 y adquirió renombre internacional. Con la promulgación de la Ley de REIT en 2007, también se introdujo en Alemania la forma jurídica del REIT-AG.

Para facilitar la distinción entre ellos, los REITs alemanes también se denominan a menudo G-REITs, siendo la «G» de «Alemania». A veces, REIT también se traduce incorrectamente como fondo inmobiliario en este país – sin embargo, hay algunas características legales y económicas especiales en comparación con la forma legal alemana del fondo inmobiliario.

Requisitos legales según REITG – cotización en bolsa, cuota & Co.

Para que las sociedades anónimas inmobiliarias sean reconocidas como sociedades anónimas REIT y puedan disfrutar de las ventajas y beneficios correspondientes, deben cumplir una serie de requisitos definidos en la Ley alemana de sociedades anónimas inmobiliarias con acciones cotizadas (REITG). Una de estas normas exige que la sociedad anónima inmobiliaria cotice obligatoriamente en bolsa. Otras restricciones se refieren al free float permitido de la empresa -es decir, todas las acciones de la empresa distribuidas entre varios inversores menores-, así como la participación de los accionistas junto con la distribución per cápita de las acciones. Otros requisitos regulan los fondos propios, el inmovilizado y el volumen de negocio generado por la gestión de los inmuebles.

Requisitos legales para un REIT-AG:

• Sede y gestión en Alemania
• Obligación de cotizar en el mercado
• Free float en el momento de la admisión a bolsa: al menos el 25%.
• Flotante libre después de la cotización: al menos el 15%.
• Ratio de fondos propios: al menos el 45
• Inversiones inmobiliarias (bienes inmuebles): al menos el 75%.
• Ingresos procedentes de la propiedad inmobiliaria: al menos el 75
• Participación del REIT por accionista: máximo 10%.
• Ratio de distribución (beneficio neto): al menos el 90%.

Pequeño consejo: Para las sociedades anónimas inmobiliarias, poco antes de la cotización, se concede un plazo de dos años para cumplir todos los requisitos necesarios. Hasta que no se hayan cumplido todos los requisitos de la REITG, dicha empresa se considera un pre-REIT.

Ventajas de las sociedades anónimas REIT: exención fiscal, ventaja competitiva & Co

Las sociedades anónimas inmobiliarias que cotizan en bolsa son especialmente populares entre los financieros y los grandes inversores porque están exentas tanto del impuesto de sociedades como del impuesto sobre actividades económicas, siempre que cumplan los requisitos legales de acuerdo con el REITG. Al ser el sector inmobiliario una oportunidad de inversión especialmente segura, ofrece la posibilidad de amortiguar las fluctuaciones y los riesgos de la inflación. Además, la compra y venta de acciones es sencilla gracias al acceso al mercado, y las transferencias de propiedad pueden realizarse con rapidez y flexibilidad.

El acceso al mercado de capitales permite a una empresa inmobiliaria generar hábilmente capital propio, que puede financiar la inversión en bienes inmuebles. En consecuencia, las sociedades anónimas inmobiliarias tienen una clara ventaja en cuanto a la velocidad de crecimiento de su patrimonio, lo que supone una mayor competitividad en el mercado en general. Otras formas jurídicas de empresas, en cambio, dependen de la retención de sus beneficios -es decir, de dejar los beneficios en la empresa en lugar de distribuirlos y acumularlos en ella- para aumentar el capital social de su empresa o, de lo contrario, no tienen derecho legal a un reparto de beneficios. La forma jurídica también ofrece un grado considerable de seguridad, ya que el capital social representa algo menos de la mitad del capital total de la sociedad anónima.

Ventajas para las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa:

• No hay impuesto de sociedades
• Sin impuesto comercial
• Asegurar la inversión mediante activos tangibles (bienes inmuebles)
• Oportunidad de compensar la inflación
• Compra/venta de acciones rápida y sencilla
• Transferencia flexible de acciones
• Adquisición de capital simple
• Ventaja competitiva gracias a la alta tasa de crecimiento
• Alta seguridad a través de la proporción de fondos propios

Ventajas para los inversores – Flujo de caja estable, crecimiento y 90 % de dividendos

Otra ventaja: la sociedad anónima REIT también ofrece un negocio lucrativo para los inversores. Las sociedades anónimas suelen establecerse a largo plazo, lo que significa que la empresa puede ofrecer a los inversores la perspectiva de un flujo de caja estable y un crecimiento a largo plazo sin exponerlos a un mayor riesgo. El reparto de dividendos también es muy atractivo para los accionistas, con un mínimo legal del 90% del beneficio neto del ejercicio según la legislación mercantil.

Ventajas para los inversores inmobiliarios de AG:

• Flujo de caja estable
• Crecimiento empresarial a largo plazo
• Riesgo bajo
• Atractivo reparto de dividendos

Sin embargo, la aplicación del procedimiento de media renta no es posible para los accionistas en lo que respecta a la distribución de beneficios. Sus beneficios deben estar totalmente gravados.

Sociedad anónima inmobiliaria / REIT-AG – ¿Para quién vale la pena?

¿También está pensando en fundar una empresa inmobiliaria o tomar una participación en una empresa inmobiliaria ya existente? Para las empresas constructoras y promotoras suele ser una empresa lucrativa, pero también como financiador o accionista de un holding inmobiliario, la constitución de una sociedad anónima inmobiliaria puede ser muy rentable. Además, la ocurrencia económica de las sociedades anónimas inmobiliarias se extiende a las asociaciones de viviendas, a las empresas de gestión inmobiliaria y a las grandes empresas de intermediación.

La propiedad de la cartera inmobiliaria puede ser mantenida como inversión directa por la propia empresa inmobiliaria o por otra empresa inmobiliaria cuyas acciones son adquiridas por la empresa inmobiliaria mediante una participación. A menudo se utiliza una mezcla de inversiones directas y de terceros para adquirir, mantener o vender bienes inmuebles. Debido a la amplia gama de propiedades, tanto residenciales como comerciales, la cotización en bolsa representa un modelo atractivo para las empresas inmobiliarias.

AG: Fundación, forma jurídica, acciones inmobiliarias (lista)

1. Sociedad anónima (AG)
2. Acciones inmobiliarias: Lista de empresas
3. Inmobiliaria Ltd.
4. Alternativas al REIT: formas jurídicas en Alemania

Sociedad Anónima (AG): formación, responsabilidad, forma jurídica y Co.

Aktiengesellschaft (AG) – La sociedad anónima es una forma jurídica alemana fundada por al menos una persona y organizada por diferentes organismos. En lugar de un director general, la empresa es gestionada por un consejo de administración formado por al menos una persona. Como su nombre indica, esta forma jurídica de empresa se dedica principalmente al comercio de acciones. ¿Desea crear una empresa por su cuenta o junto con otras personas y conocer de antemano los formularios del derecho de sociedades? Entonces ha llegado al lugar adecuado.

• Sociedad anónima (AG)

Acciones inmobiliarias: Lista de empresas

Acciones inmobiliarias – No todo el mundo puede permitirse un inmueble como inversión de capital. Sin embargo, a través de las acciones inmobiliarias, todo el mundo puede participar en el mercado inmobiliario e invertir dinero. Los precios de las acciones de las grandes empresas suben año tras año. Vonovia, Deutsche Wohnen, Dream Global, CBRE y Patrizia son algunas de las empresas activas más conocidas en Alemania. Además, hay más de 25 empresas más. Tenemos un resumen de las acciones inmobiliarias más populares para usted como inversor. Pero primero, un vistazo a los riesgos de las acciones, el mercado de valores, para los principiantes y novatos. Ahora a la lista y más sobre el mercado inmobiliario, sus opciones de inversión y todos los precios de un vistazo, aquí en el artículo sobre acciones inmobiliarias.

• Acciones inmobiliarias

Immobilien GmbH & Vermögensverwaltende GmbH

Alternativa – En este artículo aprenderá lo básico sobre las empresas inmobiliarias. Explicado brevemente: Una empresa inmobiliaria es una empresa que persigue el objetivo de alquilar, desarrollar, financiar, realizar y/o comercializar. No importa si se trata de una o varias propiedades. La gestión de inmuebles residenciales y comerciales -en interés propio o como servicio ofrecido a terceros- es también un enfoque popular para las empresas inmobiliarias y las sociedades de responsabilidad limitada de gestión de activos. Infórmese sobre las principales ventajas e inconvenientes de la compra de bienes inmuebles y los costes que cabe esperar.

• Inmobiliaria Ltd.

Alternativas al REIT: formas jurídicas en Alemania

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, la elección de la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos en el proceso de creación de una empresa. Tanto si quiere crear una empresa inmobiliaria especial como una empresa de nueva creación, aquí le he resumido todos los tipos de empresas en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

Tipos de empresas en detalle:

• Empresa unipersonal
• Empresario registrado / mujer de negocios registrada (e. K.)
• Asociación civil (GbR)
• Sociedad General (OHG)
• Sociedad Limitada (KG)
• Empresa emprendedora (UG)
• GmbH: Sociedad de responsabilidad limitada
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Sociedad anónima (AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fundación / Fundación familiar

Por qué la inspección de edificios es tan importante para los constructores

La inspección del edificio es algo que muchos constructores simplemente olvidan o aceptan sin saberlo. En muchos casos, el edificio se considera aceptado por el cliente a pesar de que no se ha producido la debida recepción del edificio. Esto se aplica, por ejemplo, si el contratista fija un plazo de aceptación en un contrato de construcción, pero el cliente lo deja vencer. Estos casos ocurren más a menudo de lo que se cree, y en la mayoría de los casos los constructores están tan estresados que ya no saben que es necesaria una aceptación adecuada.

Aceptación del edificio: un acto jurídico importante

Muchas empresas constructoras descartan la inspección de edificios como una mera formalidad y le restan importancia. Sin embargo, la inspección de edificios es un acto jurídico importante que puede tener consecuencias legales de gran alcance. Los errores que no se reconocen durante la recepción pueden costar caro al propietario del edificio. En general, la recepción se refiere a la entrega del edificio terminado al propietario del mismo. Con la aceptación, el cliente reconoce que todo se ha hecho según el contrato y que no hay defectos por parte de la empresa constructora. Con la aceptación, la reclamación de cumplimiento contra la empresa constructora expira al mismo tiempo y se pueden hacer valer los derechos de garantía. Ya está claro lo devastador que puede ser para el constructor-propietario no llevar a cabo la aceptación. Una vez que se ha producido la aceptación, la carga de la prueba se invierte. Esto significa que, antes de la aceptación, el contratista de obras es responsable de probar los defectos al propietario del edificio, y a partir de la aceptación, el propietario del edificio debe probar los defectos al contratista y demostrar que no fueron causados por él. Explicado a modo de ejemplo, esto significa que en el caso de un defecto como un parquet alabeado, el parquetero debe demostrar antes de la aceptación que este defecto no se debe a su mala madera o a un defecto de su trabajo, sino que tiene otro origen. Sin embargo, después de la aceptación, el constructor es responsable de demostrar que el defecto fue culpa del artesano y no de él. Esto puede resultar difícil para los constructores, ya que es complicado demostrar el origen de un defecto a posteriori. Por lo tanto, después de la aceptación, los defectos son problema del constructor y ya no del contratista. Por lo tanto, todos los constructores deben ser precavidos y hacer que la aceptación se lleve a cabo cuidadosamente para evitar estos riesgos.

Inspección de edificios: todo forma parte del proceso

Para estar seguro en lo que respecta a la inspección de edificios, debe prestar atención a algunas cosas desde el principio. Lo mejor es estipular directamente en el contrato de construcción que se llevará a cabo una inspección formal del edificio una vez finalizada la obra. La aceptación formal de la obra es absolutamente necesaria para tener derecho a la rectificación de posibles defectos. Para la inspección del edificio en sí, debería llevar su propio experto. Dado que la mayoría de los constructores no son muy expertos en la materia, merece la pena contar con alguien que tenga experiencia y pueda detectar posibles fallos que tú no habrías visto. En el momento de la aceptación, se elabora el llamado protocolo de aceptación. Aquí se enumeran todos los defectos que se encontraron el día de la aceptación, pero también los que se identificaron antes y aún no se han subsanado. Es aconsejable dar una vuelta por la casa con el perito el día antes de la aceptación para poder examinar todo en detalle con tranquilidad y sin presión de tiempo. Los expertos suelen encontrar los fallos porque saben, gracias a su experiencia, dónde buscar. El constructor debe registrar una reserva para todos los defectos que se detecten durante la recepción, de lo contrario pierde el derecho a que se subsanen los defectos. Sin embargo, los constructores también pueden rechazar la aceptación en determinadas situaciones y deberían hacerlo, especialmente en caso de defectos graves. Si se descubren defectos graves durante la recepción, como un sistema de calefacción que no funciona o unas marquesinas que aún no se han instalado, el constructor debe negarse en cualquier caso a firmar el acta de recepción del edificio, aunque el constructor le inste a hacerlo. En cualquier caso, el protocolo sólo debería firmarse cuando se hayan eliminado realmente todos los defectos. La promesa de eliminar los defectos en un futuro próximo no debería ser suficiente para el constructor y usted debería ser muy preciso con estas importantes formalidades. Por lo tanto, al redactar el contrato, insista en una aceptación y llévela a cabo con cuidado. Cumpla con todas las formalidades para que realmente tenga derecho a que se rectifiquen los defectos a posteriori.

Aceptación de la construcción: ¿qué pasa con los defectos?

Después de la aceptación de la casa terminada, el constructor debe ser pagado en su totalidad. Sin embargo, si hay defectos durante la aceptación, el constructor tiene derecho a retener parte del dinero hasta que los defectos hayan sido reparados. El constructor puede retener de su pago final el doble de la cantidad que se espera que sea necesaria para reparar los defectos. Debería hacerlo para asegurarse de que los defectos se subsanan realmente. Desgraciadamente, los defectos se producen con regularidad durante las inspecciones de los edificios, por lo que hace tiempo que han dejado de ser una rareza. Si durante la recepción de la construcción de su casa se detectan defectos, deberá fijar con la empresa constructora una fecha en el protocolo de recepción en la que deberán eliminarse todos los defectos encontrados. Ese día debe realizarse una segunda inspección de recepción para comprobar si se han eliminado los defectos de acuerdo con el contrato. Si todavía se encuentran defectos en esta fecha, puede establecer una nueva fecha en la que los defectos deben ser eliminados. Por lo general, las empresas constructoras no pueden negarse a aceptar el objeto terminado. Para evitar problemas y discusiones, especifique todo en el contrato de obra y póngase de acuerdo con la empresa de antemano para no tener que discutir después sobre esos pequeños detalles. También es importante para usted que la empresa constructora sólo tenga que haber completado lo estipulado en el contrato en la fecha de aceptación. Así que es mejor ser preciso y detallado, especialmente en lo que respecta al contenido del contrato de construcción. Si algo no figura en el contrato de construcción y sólo lo ha acordado verbalmente con la empresa constructora, por ejemplo, no tendrá ningún derecho legal sobre ello en la fecha de aceptación. Lo mismo ocurre si la empresa constructora ha instalado cosas adicionales que no figuran en el contrato de construcción. No tiene la obligación de pagar este extra. Para proteger a todos, lo más sensato es un contrato de construcción detallado.