Grundbucheintrag: Ablauf & Dauer

Ist der Kaufvertrag unterzeichnet, erfolgt nun der Eintrag in das Grundbuch. Bei dem Grundbuch handelt es sich um ein öffentlich zugängliches Verzeichnis, das jede Gemeinde besitzt. Hier hat jedes Grundstück seine eigene Seite mit allen wichtigen Informationen. Dazu gehört auch der Besitzer des Grundstücks. Es geht also darum, dass Sie aus dem Grundbuch ausgetragen und der Käufer eingetragen wird. Erst dann gehört die Immobilie dem neuen Besitzer.

Das steht im Grundbuch:

• Besitzer
• Beschränkungen
• Grundpfandrecht
• Lasten & Rechte Dritter

Termin beim Notar: Auflassungsvormerkung

Auch der Grundbucheintrag gehört zu den Aufgaben des Notars. Er beglaubigt den Kaufvertrag und dessen Unterzeichnung und sorgt dann im Anschluss für eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Eine Auflassungsvormerkung bedeutet, dass der Verkäufer nun keine Möglichkeit mehr hat, das Haus oder die Wohnung anderweitig zu veräußern. Wird die Immobilie mit einem Kredit komplett abgezahlt, wird hier außerdem die Bank vermerkt. Schließlich muss sich die Bank absichern, dass sie am Ende ihr investiertes Geld auch wiederbekommt. Kann der Kaufpreis komplett ohne Finanzierung der Bank bezahlt werden, dann ist der Käufer der alleinige Besitzer und es wird keine Grundschuld vermerkt.

Zusammengefasst:

• Käufer wird als neuer Besitzer vermerkt
• Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr verkaufen
• Bei Darlehen / Kredit: Grundschuld wird notiert

Antrag & Dauer des Grundbucheintrags

Bis der neue Eigentümer komplett eingetragen wurde, kann das ein bisschen Zeit dauern. Meistens dauert es nur wenige Wochen. Kalkulieren Sie auch hier genügend Zeit ein. Sollte das verantwortliche Amtsgericht zu dem Zeitpunkt ausgelastet sein, kann es sich bis zur vollständigen Abwicklung auch ein oder zwei Monate ziehen. Die Kosten für Notar und Grundbucheintrag gelten als Nebenkosten und sind zuzüglich zum Kaufpreis. Genaueres dazu im nächsten Schritt.

Zahlungsabwicklung: Ratenzahlung oder Einmalzahlung?

Wir empfehlen immer, dass der Kaufpreis einmalig an Sie ausgezahlt wird. Es steht Ihnen zwar auch die Option der Ratenzahlung zur Verfügung, doch dann stellt sich die Frage, ab wann das Objekt offiziell in den Besitz des Käufers übergeht. Um hier also Schwierigkeiten und Komplikationen zu vermeiden, sollten Sie eher von einer Ratenzahlung absehen. Außerdem können Sie hier entscheiden, ob Sie den Kaufpreis direkt auf Ihr Konto überwiesen kriegen möchten, oder ob der Betrag zuerst an das Notaranderkonto zu überweisen ist.

Diese Punkte gilt es bei der Zahlunsgabwicklung zu klären:

• Einmalzahlung oder Ratenzahlung?
• Direktzahlung oder Bezahlung über den Notar?

Nachdem der Käufer den Kaufpreis der Immobilie überwiesen hat, bereiten Sie die Übergabe der Immobilie vor.

Weiter zu Schritt 16: Übergabe der Immobilie

Einer der letzten Schritte ist die Übergabe der Immobilie. Hierfür fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an und übergeben auch die Schlüssel. Was in das Übergabeprotokoll reingehört und welche Schlüssel Sie übergeben sollten, mehr dazu hier:

• Übergabe der Immobilie

Zurück zu Schritt 14: Notartermin

Bevor Sie Ihr Objekt übergeben, machen Sie und der Käufer einen Notartermin aus, um den Immobilienverkauf zu bestätigen. Mehr zu Ablauf und Dauer in unserem Ratgeber:

• Notartermin

Calcula el precio de compra: Factores importantes

Hay varios factores importantes para calcular el precio de compra. La ubicación del inmueble, su emplazamiento y su año de construcción son importantes. Una vez que se ha determinado el precio de compra de la propiedad durante la valoración de la misma, hay que añadir los costes de compra auxiliares.

Por lo tanto, el precio de compra final se compone de

1. Precio de compra del inmueble
2. Gastos de compra incidentales

Gastos accesorios de compra: impuesto de transmisiones patrimoniales, agente inmobiliario & Co.

No todos los costes de compra auxiliares son iguales en todos los estados federales. Algunos costes auxiliares, como el impuesto de transmisiones patrimoniales, difieren de un estado federal a otro. A veces también depende de si se compra una casa, un piso o un edificio de apartamentos . La estrategia de inversión, es decir, bienes de renta o bienes de inversión, también puede tener un efecto diferente en los costes auxiliares de compra. Si además compra a través de un agente inmobiliario, también tendrá que pagar una comisión de agente, que también difiere según el estado federal.

Consejo de lectura: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por Estado federado

¿Qué es lo que cuenta como gastos de compra auxiliares?

• Impuesto de transmisiones patrimoniales (3,5-6,5%)
• Gastos de notario (1,5%)
• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%)
• Comisión del agente (3,57-7,14%; 50:50 para la compra privada)

en su propia casa en un entorno de ensueño. ¿Cuáles son los costes de compra auxiliares en este caso?

Ejemplo: Comprar una casa en NRW, incluidos los gastos de adquisición

Este breve ejemplo le muestra cómo estos costes de compra auxiliares se suman al precio de compra original. Supongamos que quiere invertir en una vivienda unifamiliar en NRW. Para simplificar el ejemplo, supongamos que, tras la inspección técnica y comercial, el precio de compra es de 100.000 euros.

• Precio de compra de una casa en NRW: 100.000 euros

Calcular el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en NRW

Dependiendo del estado federal, el impuesto de transferencia de tierras oscila entre el 3,5% y el 6,5%. Nuestra propiedad está en NRW. Un vistazo a la tabla y vemos: el impuesto sobre la propiedad en NRW es del 6,5%.

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales en NRW (6,5%): 6.500 euros

Gastos de notaría: Sellado del contrato de compraventa

También incurrirá en gastos de notario. Al fin y al cabo, el contrato de compra debe estar sellado. Puede estimar esta cantidad en un 1,5% del precio de compra de la propiedad.

• Gastos de notaría (1,5%): 1.500 euros

Inscripción en el registro de la propiedad Costes: Transferencia de la propiedad

¿Se ha pagado el impuesto de transmisiones patrimoniales, así como el notario? ¡Muy bien! Luego viene la inscripción en el registro de la propiedad. Aquí, la propiedad que ha comprado se registra como su propiedad. Debe prever un 0,5% para esta transferencia.

• Inscripción en el registro de la propiedad (0,5%): 500 euros

Costes de intermediación: comisión y distribución

Si interviene un corredor, la comisión del corredor se debe pagar en el último paso. Es importante señalar aquí: Si se trata de una compra de una propiedad privada, la comisión del agente se divide al 50% entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, si la compra de la propiedad es una compra comercial (por ejemplo, en nombre de una empresa), entonces la comisión y la distribución son libremente negociables. El importe de la comisión del corredor varía en función del estado federal. En Renania del Norte-Westfalia es del 3,57%.

• Comisión del corredor (3,57% [3.570 / 2]): 1.785 euros

Conclusión: El precio de compra y los costes accesorios de compra en un vistazo

Por lo tanto, el precio real de compra de la propiedad es de 100.000 euros. Si se añaden los gastos de compra auxiliares, estamos entonces en 110.285 euros, que hay que invertir en total. Nuestro consejo: desde el principio, haga una lista concisa de los costes de compra auxiliares en los que incurrirá y añádalos al precio de compra original. Esto evitará sorpresas desagradables en cuanto a la financiación.

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La medición de las particiones de un vistazo: Medición oficial de los nuevos límites de la propiedad

• Esto permite vender la superficie parcial de una parcela y darle su propia inscripción en el registro de la propiedad
• Registra los nuevos límites de la propiedad en el catastro inmobiliario
• Se debe encargar la encuesta a un perito de designación pública

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