Impuesto sobre bienes inmuebles: ¿qué es?

¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles? ¿Explicado de forma sencilla?

El impuesto sobre bienes inmuebles es un impuesto anual que grava la propiedad de la tierra o bienes inmuebles. Se utiliza para financiar servicios públicos como la construcción de carreteras, los bomberos, la policía y las escuelas.

El importe del impuesto sobre bienes inmuebles suele calcularse en función del valor de mercado estimado / Verkerhwert o del valor catastral estándar del inmueble. En algunas regiones, el impuesto sobre bienes inmuebles también puede basarse en el tamaño o el estado del edificio de la propiedad.

En EE.UU., el impuesto sobre bienes inmuebles puede variar según el estado o el municipio. En Alemania, difiere de un estado a otro.

Por regla general, los propietarios o usufructuarios deben pagar el impuesto sobre bienes inmuebles anual o trimestralmente.

Comparación del impuesto sobre bienes inmuebles

El impuesto sobre bienes inmuebles en EE.UU. y en Alemania difiere en algunos aspectos importantes:

1. Finalidad del impuesto
2. Cálculo y base
3. Tipo e importe del impuesto
4. Pago y plazos

Finalidad del impuesto

En Estados Unidos, el impuesto sobre bienes inmuebles se utiliza para financiar servicios públicos como escuelas, carreteras y seguridad pública. En Alemania, el impuesto sobre bienes inmuebles grava la propiedad de un terreno.

Cálculo y base

En EE.UU., el impuesto sobre bienes inmuebles se calcula a partir del valor de mercado estimado de la propiedad. En Alemania, el impuesto sobre bienes inmuebles se calcula a partir del valor del terreno, que se obtiene del valor estándar del terreno y de los gastos de construcción.

Tipo e importe del impuesto

El tipo impositivo del impuesto sobre bienes inmuebles en EE.UU. varía de un estado a otro y de un municipio a otro. En Alemania, el tipo impositivo del impuesto sobre bienes inmuebles está fijado por ley y suele oscilar entre el 300 y el 600% del valor catastral estándar.

Pago y plazos

En EE.UU., el impuesto sobre bienes inmuebles se devenga anualmente y debe ser abonado por los propietarios. En Alemania, el impuesto sobre bienes inmuebles suele devengarse trimestralmente y también pueden pagarlo los propietarios o los beneficiarios de la propiedad.

En conjunto, las diferencias entre los impuestos sobre la propiedad en EE.UU. y Alemania son significativas, pero sirven en ambos países para financiar los servicios públicos.

Un vistazo a los hechos: Tabla de impuestos

He aquí una comparación directa del impuesto sobre bienes inmuebles en EE.UU. y en Alemania:

¡Esta tabla contiene las diferencias más importantes entre el impuesto sobre bienes inmuebles!

Los enlaces más importantes: Impuesto sobre bienes inmuebles

Estos son los enlaces más importantes para Alemania y Estados Unidos, con especial atención a los estados de Nueva York y California.

• Impuesto sobre bienes inmuebles (Alemania)
• Impuesto sobre bienes inmuebles (Nueva York)
• Impuesto sobre bienes inmuebles (California)
• …
• Impuestos EE.UU. (compra de bienes inmuebles)

Social y de postín: Definición y explicación

¿Qué significa la vinculación social? Un compromiso social es un compromiso de precio de la propiedad. Para apoyar a los ciudadanos con bajos ingresos, el Estado ofrece viviendas sociales.

Importante: Si quiere alquilar aquí, necesita un certificado de idoneidad para la vivienda.

Esto se ve favorecido por el apoyo de los fondos públicos, como los préstamos a bajo interés y las subvenciones de las autoridades públicas. Si quieres comprar una propiedad con un compromiso social, estás atado a ella hasta que se hayan devuelto los préstamos y subvenciones públicas. Una vez pagado todo, hay que esperar otros 10 años hasta que el compromiso social termine oficialmente: Post-compromiso.

Alquiler máximo: alquiler de coste y aumento de alquiler

¿Qué renta puede esperar como propietario de un inmueble con compromiso social? Para garantizar una vivienda asequible, aquí sólo se cobra un «alquiler de coste». Para ello, sólo se tienen en cuenta los gastos de funcionamiento del inmueble, como los gastos de financiación y el préstamo público del edificio. En ese caso, el aumento de la renta sólo puede producirse cada tres años. Una vez finalizado el periodo de compromiso adicional, podrá ajustar el alquiler a los precios actuales.

Estos factores se tienen en cuenta en la renta de costes:

• Gastos de funcionamiento
• Costes de financiación
• Préstamos para edificios públicos

Resumen: ¿Qué es un vínculo social?

He aquí los puntos más importantes resumidos de un vistazo:

• Financiación con fondos públicos
• Alquiler a personas con bajos ingresos con un certificado de derecho a la vivienda
• El período de gracia termina 10 años después de la devolución total de los préstamos públicos
• El alquiler máximo está limitado por la renta de coste

Invertir en una propiedad con compromiso social

Ahora que hemos aclarado qué es un inmueble socialmente comprometido, surge naturalmente la pregunta: ¿merece la pena invertir en un inmueble de este tipo como propietario e inversor de capital? Veamos los dos casos con más detalle:

Compra de inmuebles con compromiso social para su ocupación en propiedad

Como ya se ha mencionado, sólo las personas que tienen un certificado de derecho a la vivienda debido a sus bajos ingresos pueden mudarse a una vivienda con compromiso social. Esto también se aplica a la ocupación por el propietario. Por lo tanto, si usted, como comprador, sólo gana un salario bajo, la compra de una propiedad con vinculación social para la ocupación por el propietario es muy posible. Sin embargo, si gana demasiado, tendrá que solicitar una exención adicional. Esto también puede suponer un aumento de los costes de compra incidentales, ya que tendrá que pagar un impuesto de ocupación insuficiente.

El resumen más importante:

• Sólo para compradores con bajos ingresos
• Si el salario es demasiado alto: solicite una exención y pague una tasa por déficit

Inmuebles con compromiso social como inversión de capital

Si se invierte en una propiedad con una obligación social como inversión de capital, siempre hay que esperar un déficit. Por tanto, los inmuebles con compromiso social sólo son realmente interesantes como inversión financiera para los inversores de capital si la baja rentabilidad repercute en un precio de compra favorable y su objetivo es la revalorización libre de impuestos.

Conclusión: ¿Debe comprar una vivienda con vinculación social?

Como inversor, la inversión en un inmueble como bono social sólo merece la pena si el objetivo es la revalorización libre de impuestos y sin presión temporal. Mientras que los propietarios se benefician sobre todo si ellos mismos tienen un certificado de derecho a la vivienda.

Puede encontrar aún más consejos sobre la propiedad inmobiliaria con la vinculación social aquí:

• Vinculación social: Propiedad, vivienda social, obligación, control de alquileres y plazos (externo)

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Rechazar la herencia: tiene sentido según la situación

La herencia no siempre guarda sólo cosas buenas para los descendientes. Aunque muchos sueñen con riquezas y joyas caras, las deudas o los inmuebles en mal estado también pueden formar parte del patrimonio. En estos casos, es posible renunciar a la herencia en un plazo determinado y de acuerdo con ciertos criterios. Los expertos de Lukinski explican ahora qué sucede con la herencia y cuál es la mejor manera de proceder en este caso.

La forma y el plazo: debe prestar atención a esto

Renunciar a la herencia requiere algunas reglas. No basta con informar a la familia o no reaccionar ante la herencia. La forma es muy importante. El heredero debe presentar una renuncia ante el tribunal testamentario, ya sea en forma de registro escrito o en un formulario certificado públicamente. Sin embargo, una simple carta no es suficiente. También es posible una comparecencia personal ante el tribunal testamentario. Allí, el heredero explica su petición y un funcionario judicial la registra por escrito. Es responsable el tribunal de distrito en cuya circunscripción tuvo el fallecido su última residencia. Si el fallecido es alemán pero tenía su residencia en el extranjero, el tribunal de distrito de Berlín-Schöneberg es el responsable. Existe una normativa especial en Baden-Württemberg. En este estado federal, la notaría estatal es su contacto.

Sin embargo, no sólo la forma es muy decisiva para el éxito de la renuncia, sino también el contenido y el plazo de la declaración. La declaración debe indicar claramente los motivos por los que el heredero no desea aceptar la herencia. Las razones deben estar claramente enumeradas. Por ejemplo, que el patrimonio esté compuesto principalmente por deudas. La declaración está sujeta al llamado plazo de seis semanas. Si el heredero no desea aceptar la herencia, deberá presentar la correspondiente declaración ante el tribunal testamentario competente en el plazo de seis semanas; de lo contrario, la herencia se considerará aceptada. Se supone que la fecha límite es el día en que se enteró de la herencia, que suele coincidir con el día del fallecimiento. El plazo sólo se amplía en algunos casos excepcionales. Por ejemplo, si el fallecido o el propio heredero se encuentran en el extranjero en el momento del fallecimiento, el plazo de seis semanas puede posponerse.

En general, el tribunal testamentario no tiene la obligación de presentar. A los herederos sólo se les notifica la herencia si hay un testamento o les sucede la herencia porque, por ejemplo, otra persona ya ha renunciado a ella. En todos los demás casos, se supone que los herederos saben si heredan o no algo de un familiar fallecido.

• La forma correcta es decisiva para que la renuncia a la herencia sea legalmente válida.
• El contenido de la declaración debe contener los motivos precisos de la renuncia a la herencia
• Los herederos no son informados por el tribunal testamentario de su papel de herederos, a menos que haya una sucesión o que sucedan como herederos

Herencia: ¿aceptar o rechazar? – Consejos de un abogado

Rechazar una herencia – ¿Cuándo tiene sentido?

Ningún heredero está obligado a aceptar la herencia. Esto es principalmente para la protección del heredero, ya que no sólo recibe los bienes sino también las deudas del fallecido, de las que responde con su propio patrimonio privado. Por eso, antes de aceptar o rechazar una herencia, todo heredero debe hacerse una idea precisa del patrimonio y las deudas del fallecido. Entre ellos se encuentran los saldos bancarios, los valores, los objetos de valor, los terrenos y los bienes inmuebles, pero también los gastos funerarios, los préstamos, los atrasos en la manutención o las reclamaciones de porciones obligatorias. También pueden añadirse los gastos de administración de la herencia o la apertura de un testamento. Si este examen muestra que hay más débitos que créditos, tiene sentido renunciar a la herencia. Si los bienes inmuebles que necesitan ser renovados forman parte del patrimonio, también es necesario un examen detallado. Si se acepta la herencia, hay que invertir mucho dinero en las obras de renovación, que pueden ser muy caras según el caso. Por lo tanto, debe considerar cuidadosamente si quiere aceptar la herencia en tal caso o no.

• Una herencia sobreendeudada puede llevar a la ruina económica al heredero
• Los bienes inmuebles renovables pueden formar parte de la herencia y reducir su valor

Los costes: renuncia a la herencia en caso de sobreendeudamiento

Si la herencia está sobreendeudada, los costes son muy bajos. Las tasas de renuncia a la herencia en el tribunal testamentario son una tarifa plana de 30 euros. Si se rechaza una herencia que no está sobreendeudada, se incurre en los gastos de acuerdo con la Ley de Costas Judiciales y Notariales. Cuanto mayor sea el valor de la herencia, más caro será el procedimiento.

Una herencia sólo puede ser renunciada en su totalidad. Por lo tanto, no es posible aceptar los bienes y renunciar a las deudas. Si se renuncia a una herencia, el heredero ya no tiene derecho a la parte obligatoria, a la que todo heredero tiene normalmente derecho por ley. Si todos los posibles herederos renuncian a la herencia, ésta pasa a ser propiedad del Estado. El Estado utiliza los activos (si los hay) para pagar parte de las deudas. Los acreedores de las deudas restantes se quedan con las manos vacías en este caso.

• Los costes de eliminar una herencia en caso de sobreendeudamiento son muy bajos
• Una herencia sólo puede ser aceptada o renunciada en su totalidad

Volver a decidir a posteriori, ¿es posible?

Una vez aceptada la herencia o transcurrido el plazo, no suele haber vuelta atrás. Sin embargo, una vez más las excepciones confirman la regla. En algunos casos, es posible retirarse de la herencia a posteriori. Si, por ejemplo, después de la aceptación de la herencia sale a la luz que el patrimonio contiene un importante préstamo del fallecido que usted desconocía hasta entonces, se puede impugnar la aceptación de la herencia. Sin embargo, es un requisito previo que usted tenga un conocimiento exhaustivo de los bienes y las deudas de la herencia. Sin embargo, si el heredero quiere impugnar las aceptaciones porque no se conocía el plazo de seis semanas o no estaba claro cuándo empieza, esto también es posible con un buen abogado.

En el caso contrario, también hay algunas posibilidades. Si la herencia se ha renunciado por sobreendeudamiento y posteriormente resulta que la herencia no contiene tantas deudas como se suponía al principio, no se puede impugnar la renuncia. Sin embargo, si después resulta que los valores o los bienes inmuebles pertenecen a la herencia de la que usted no tenía conocimiento en el momento de la renuncia, la impugnación es muy posible. La impugnación debe declararse por escrito ante el tribunal testamentario en un plazo de seis semanas tras el reconocimiento del error.

• Según el caso, es posible una renuncia posterior a la herencia
• Sin embargo, la renuncia a la herencia también puede ser impugnada a posteriori

Más información sobre la herencia sin testamento

Las preguntas más importantes sobre el tema de la renuncia a la herencia

Muchas normativas, plazos y declaraciones complican la renuncia a una herencia. Para que no le quede ninguna duda sin resolver, nuestros expertos de Lukinski responden a las preguntas más importantes sobre el tema de la renuncia a la herencia.

¿Cuánto cuesta renunciar a una herencia?

El coste de la renuncia a una herencia cuesta una tarifa plana de 30 euros si la herencia está sobreendeudada. Si se renuncia a una herencia que no está sobreendeudada, los costes se calculan en función del importe de la herencia.

¿Qué ocurre si se renuncia a una herencia?

Si un heredero renuncia a la herencia, deja de tener derecho a hacerse cargo de los bienes y deudas del fallecido y no responde de ellos con su patrimonio particular. Con la renuncia, el heredero pierde todos los derechos y reclamaciones que tenga sobre la herencia. Esto incluye también la parte obligatoria.

¿Cuándo empieza el plazo para renunciar a una herencia?

El plazo de seis semanas para renunciar a la herencia comienza en el momento en que el heredero tiene conocimiento de su condición de tal. En la mayoría de los casos, el plazo comienza con el conocimiento del fallecimiento del difunto, es decir, la fecha de su muerte.

¿Cuál es la sucesión legal?

Si no se ha dejado un testamento o si éste se ha declarado inválido, se aplica la sucesión intestada. Esto se basa en el grado de parentesco y el estado civil del testador. Para ello, los familiares se dividen en tres órdenes.

¿Qué tengo que hacer para renunciar a una herencia?

El heredero debe presentarse personalmente en el tribunal testamentario de su propia residencia o de la última residencia del fallecido, identificarse y renunciar a la herencia. En el acto, se hace constar el rechazo.

¿Qué pasa con las deudas después de la muerte?

En principio, tanto los bienes como las deudas pasan a los herederos tras el fallecimiento, siempre que no rechacen la herencia.

Por qué la inspección de edificios es tan importante para los constructores

La inspección del edificio es algo que muchos constructores simplemente olvidan o aceptan sin saberlo. En muchos casos, el edificio se considera aceptado por el cliente a pesar de que no se ha producido la debida recepción del edificio. Esto se aplica, por ejemplo, si el contratista fija un plazo de aceptación en un contrato de construcción, pero el cliente lo deja vencer. Estos casos ocurren más a menudo de lo que se cree, y en la mayoría de los casos los constructores están tan estresados que ya no saben que es necesaria una aceptación adecuada.

Aceptación del edificio: un acto jurídico importante

Muchas empresas constructoras descartan la inspección de edificios como una mera formalidad y le restan importancia. Sin embargo, la inspección de edificios es un acto jurídico importante que puede tener consecuencias legales de gran alcance. Los errores que no se reconocen durante la recepción pueden costar caro al propietario del edificio. En general, la recepción se refiere a la entrega del edificio terminado al propietario del mismo. Con la aceptación, el cliente reconoce que todo se ha hecho según el contrato y que no hay defectos por parte de la empresa constructora. Con la aceptación, la reclamación de cumplimiento contra la empresa constructora expira al mismo tiempo y se pueden hacer valer los derechos de garantía. Ya está claro lo devastador que puede ser para el constructor-propietario no llevar a cabo la aceptación. Una vez que se ha producido la aceptación, la carga de la prueba se invierte. Esto significa que, antes de la aceptación, el contratista de obras es responsable de probar los defectos al propietario del edificio, y a partir de la aceptación, el propietario del edificio debe probar los defectos al contratista y demostrar que no fueron causados por él. Explicado a modo de ejemplo, esto significa que en el caso de un defecto como un parquet alabeado, el parquetero debe demostrar antes de la aceptación que este defecto no se debe a su mala madera o a un defecto de su trabajo, sino que tiene otro origen. Sin embargo, después de la aceptación, el constructor es responsable de demostrar que el defecto fue culpa del artesano y no de él. Esto puede resultar difícil para los constructores, ya que es complicado demostrar el origen de un defecto a posteriori. Por lo tanto, después de la aceptación, los defectos son problema del constructor y ya no del contratista. Por lo tanto, todos los constructores deben ser precavidos y hacer que la aceptación se lleve a cabo cuidadosamente para evitar estos riesgos.

Inspección de edificios: todo forma parte del proceso

Para estar seguro en lo que respecta a la inspección de edificios, debe prestar atención a algunas cosas desde el principio. Lo mejor es estipular directamente en el contrato de construcción que se llevará a cabo una inspección formal del edificio una vez finalizada la obra. La aceptación formal de la obra es absolutamente necesaria para tener derecho a la rectificación de posibles defectos. Para la inspección del edificio en sí, debería llevar su propio experto. Dado que la mayoría de los constructores no son muy expertos en la materia, merece la pena contar con alguien que tenga experiencia y pueda detectar posibles fallos que tú no habrías visto. En el momento de la aceptación, se elabora el llamado protocolo de aceptación. Aquí se enumeran todos los defectos que se encontraron el día de la aceptación, pero también los que se identificaron antes y aún no se han subsanado. Es aconsejable dar una vuelta por la casa con el perito el día antes de la aceptación para poder examinar todo en detalle con tranquilidad y sin presión de tiempo. Los expertos suelen encontrar los fallos porque saben, gracias a su experiencia, dónde buscar. El constructor debe registrar una reserva para todos los defectos que se detecten durante la recepción, de lo contrario pierde el derecho a que se subsanen los defectos. Sin embargo, los constructores también pueden rechazar la aceptación en determinadas situaciones y deberían hacerlo, especialmente en caso de defectos graves. Si se descubren defectos graves durante la recepción, como un sistema de calefacción que no funciona o unas marquesinas que aún no se han instalado, el constructor debe negarse en cualquier caso a firmar el acta de recepción del edificio, aunque el constructor le inste a hacerlo. En cualquier caso, el protocolo sólo debería firmarse cuando se hayan eliminado realmente todos los defectos. La promesa de eliminar los defectos en un futuro próximo no debería ser suficiente para el constructor y usted debería ser muy preciso con estas importantes formalidades. Por lo tanto, al redactar el contrato, insista en una aceptación y llévela a cabo con cuidado. Cumpla con todas las formalidades para que realmente tenga derecho a que se rectifiquen los defectos a posteriori.

Aceptación de la construcción: ¿qué pasa con los defectos?

Después de la aceptación de la casa terminada, el constructor debe ser pagado en su totalidad. Sin embargo, si hay defectos durante la aceptación, el constructor tiene derecho a retener parte del dinero hasta que los defectos hayan sido reparados. El constructor puede retener de su pago final el doble de la cantidad que se espera que sea necesaria para reparar los defectos. Debería hacerlo para asegurarse de que los defectos se subsanan realmente. Desgraciadamente, los defectos se producen con regularidad durante las inspecciones de los edificios, por lo que hace tiempo que han dejado de ser una rareza. Si durante la recepción de la construcción de su casa se detectan defectos, deberá fijar con la empresa constructora una fecha en el protocolo de recepción en la que deberán eliminarse todos los defectos encontrados. Ese día debe realizarse una segunda inspección de recepción para comprobar si se han eliminado los defectos de acuerdo con el contrato. Si todavía se encuentran defectos en esta fecha, puede establecer una nueva fecha en la que los defectos deben ser eliminados. Por lo general, las empresas constructoras no pueden negarse a aceptar el objeto terminado. Para evitar problemas y discusiones, especifique todo en el contrato de obra y póngase de acuerdo con la empresa de antemano para no tener que discutir después sobre esos pequeños detalles. También es importante para usted que la empresa constructora sólo tenga que haber completado lo estipulado en el contrato en la fecha de aceptación. Así que es mejor ser preciso y detallado, especialmente en lo que respecta al contenido del contrato de construcción. Si algo no figura en el contrato de construcción y sólo lo ha acordado verbalmente con la empresa constructora, por ejemplo, no tendrá ningún derecho legal sobre ello en la fecha de aceptación. Lo mismo ocurre si la empresa constructora ha instalado cosas adicionales que no figuran en el contrato de construcción. No tiene la obligación de pagar este extra. Para proteger a todos, lo más sensato es un contrato de construcción detallado.