Llegar a la meta con el análisis de necesidades e inversiones

Al igual que los inmuebles privados, el precio de los inmuebles comerciales ha aumentado considerablemente en los últimos años. A la vista de la evolución del valor del capital, cabe suponer que los precios seguirán subiendo. Recomendamos un análisis exhaustivo de las necesidades y de la inversión para preparar la compra de un inmueble comercial:

• Se trata de un tipo de propiedad comercial. ¿Para qué se necesita?
• ¿Qué requisitos se exigen al inmueble y qué características debe tener?
• ¿Cuál es el presupuesto disponible?

Selección del emplazamiento: Decisivo para el éxito

¿Qué ubicación es la ideal para la empresa? ¿Qué ventajas puede y debe aportar la nueva ubicación a la empresa? Si dirige un bufete de abogados y los clientes le visitan, es posible que necesite un aparcamiento suficiente en un lugar céntrico. En las zonas suburbanas, puede ser necesario un buen acceso al transporte público. Si vende productos a sus clientes, una tienda en la zona peatonal puede ser crucial para el éxito. Si sólo necesita un almacén, los inmuebles comerciales pueden adquirirse sin duda en ubicaciones urbanas favorables.

Para las empresas de fabricación que reciben regularmente entregas y repartos, es fundamental contar con buenas conexiones de transporte. Se pueden imponer prohibiciones de conducir en los desplazamientos por zonas residenciales. También hay que tener en cuenta las restricciones de peso y altura de los vehículos si, por ejemplo, hay que pasar puentes en la aproximación. Debe haber espacio suficiente en el lugar y en sus alrededores para girar. También hay que prever las plazas de aparcamiento para los empleados.

Comprar o alquilar: ¿Qué vale más la pena? – Vídeo

En este vídeo de Finanzfluss (Youtube) se plantea la interesante cuestión: ¿Comprar o alquilar? Una cuestión central para quienes compran su primer local comercial. Por cierto, también puedes encontrar más consejos sobre la compra aquí:

• Comprar una casa
• Comprar un condominio

¡Tip! Comprar y alquilar en uno:

• Comprar un apartamento

Decidir sobre el objeto adecuado

Le ayudamos a reducir las ofertas. Nuestra experiencia en todos los sectores le garantiza la mejor ubicación posible para su empresa, consulta o bufete. No sólo identificamos los requisitos de la propiedad, sino que también los evaluamos desde una perspectiva professional. Como agente experimentado, evaluamos de forma realista el potencial de las propiedades que se ofrecen.

Comprobar los aspectos legales

Fíjate bien en los derechos de uso de la propiedad. Esto puede dar lugar a considerables restricciones de uso. Por ejemplo, está prohibido montar una empresa de producción en un local comercial. El derecho a utilizar el inmueble como propiedad comercial se deriva del permiso de construcción, pero éste puede modificarse en determinadas circunstancias. Póngase en contacto con nosotros si tiene alguna duda sobre los métodos de construcción, la licencia de obras y el derecho de uso de los inmuebles comerciales.

El local comercial ideal se ajusta a los requisitos de su empresa en cuanto a la distribución de la superficie, la estática, la iluminación y la altura de las salas. ¿Son suficientes a largo plazo el espacio de oficinas, el espacio de almacenamiento y el espacio de venta disponibles? ¿Se puede acomodar la producción en los locales?

Además, hay que calcular la altura de la sala, la estática y la capacidad de carga del suelo si se utilizan máquinas más pesadas en la producción. Hay que asegurar el suministro de agua y electricidad, incluidas las conexiones de alta tensión, así como los sistemas de calefacción, las instalaciones sanitarias y los aparcamientos para clientes y empleados. Si es necesario realizar conversiones importantes después de la compra, esto no sólo cuesta dinero sino también tiempo y retrasa el inicio de las actividades operativas.

Evaluar el potencial

Evaluamos el potencial de su futura propiedad comercial. Evite las malas inversiones, las conversiones costosas y los largos litigios. Los buenos agentes inmobiliarios preparan una tasación del valor justo de mercado del inmueble comercial y le asesoran con conocimientos del sector sobre los requisitos y las especificaciones legales de su empresa. Juntos estudiamos qué criterios debe cumplir el nuevo edificio de la empresa y buscamos las mejores ofertas del mercado para usted.

Publicidad exterior y tapones para clientes

En principio, todo empresario tiene derecho a anunciarse públicamente para atraer la atención. Los topes para clientes, que son grandes soportes para carteles que llaman la atención sobre las ofertas especiales, no sólo forman parte del negocio en las zonas peatonales. Sin embargo, normalmente se requiere un permiso oficial para instalar estos topes para clientes. Si el espacio de la vía pública se utiliza para fines comerciales, debe solicitarse un permiso de uso especial. La oficina de orden público es la encargada de expedir el permiso.

El espacio público de circulación incluye no sólo las carreteras, sino también otros caminos y lugares utilizados por el público en general, como los peatones y los ciclistas. En cuanto la empresa vaya a utilizarlo, será necesario un permiso oficial. Estaremos encantados de comprobar por usted hasta qué punto el objeto elegido cumple sus requisitos. Si lo desea, estaremos encantados de solicitar los permisos y licencias necesarios por usted como precaución.

¿Quién necesita una licencia de restaurante?

¿Es su propio restaurante o cafetería un sueño largamente acariciado? Antes de servir una pizza, un kebab, un filete o un café con leche al cliente, el local comercial previsto tiene que enfrentarse a algunas cuestiones. Para explotar un restaurante, hay que obtener el correspondiente permiso de la autoridad competente, que en lenguaje oficial es la licencia de restaurante. Este es el primer paso para demostrar la idoneidad personal y professional. Al mismo tiempo, también hay que demostrar que el local comercial es adecuado para un restaurante. Esto último se demuestra con el plano de planta, que muestra que el edificio comercial tiene espacio suficiente, aparcamiento, cocina e instalaciones sanitarias.

Uso del sendero por parte de su empresa

Los asientos exteriores del local comercial son especialmente demandados en el sector de la restauración. En verano, la pizza, el café y los aperitivos se sirven preferentemente al aire libre. Los clientes que acuden a la tienda deben ser atraídos por la atractiva decoración exterior. Se requiere un permiso de uso especial para la publicidad, el surtido y los asientos al aire libre en la acera. Comprobamos y evaluamos qué inmuebles comerciales son adecuados para su proyecto.

A la hora de conceder el permiso, la autoridad suele sopesar la anchura del sendero y los espacios libres existentes. Debe mantenerse una anchura mínima para los peatones. Los requisitos varían de un municipio a otro. Comprobamos por usted si la oficina de orden público aprueba el uso previsto.

En cualquier caso, hay que solicitar un uso especial para el pavimento. Los carteles publicitarios, las mesas y las sillas no cuentan como uso público. Por lo tanto, siempre hay que solicitar un uso especial, aunque la anchura sea suficiente.

Programas de promoción del KfW para empresas

Como banco estatal de fomento, el KfW Bank concede préstamos a las profesiones liberales, las PYME y las empresas de nueva creación. Los bajos tipos de interés, los años de carencia y los largos vencimientos se adaptan a las necesidades de las empresas. Además del préstamo promocional del KfW, las empresas también pueden obtener el Préstamo Inicial ERP para una financiación a bajo interés.

La oficina de empleo paga una subvención de inicio. Otras opciones de financiación son el KfW Startgeld y el capital ERP para empresas de nueva creación y con menos de tres años de existencia.

Vender inmuebles comerciales

¿Quiere comprar un inmueble y vender otro y busca un socio que realice la venta por usted? La venta de inmuebles comerciales implica grandes sumas de dinero y la mayor competencia en la investigación del posible comprador. ¿Para qué tipo de negocio es adecuado el inmueble? ¿Se trata de una propiedad en una zona comercial o está ofreciendo una propiedad en zonas mixtas? ¿Qué valor del suelo se puede conseguir y a qué precio por metro cuadrado se venden inmuebles comerciales similares en su localidad? Todas estas preguntas sólo pueden responderse mediante un análisis detallado en la venta de inmuebles comerciales.

• Vender inmuebles comerciales

Responsabilidad y tareas

La administración de la propiedad lleva a cabo las decisiones de los propietarios de los pisos, organiza sus reuniones y vela por el cumplimiento de las normas de la casa. El servicio es ofrecido específicamente por empresas de servicios o particulares. A menos que se acuerde individualmente, la administración de la propiedad es responsable de la gestión técnica de la misma. Como residente en un edificio de apartamentos, puede pedir que le envíen las directrices de la empresa de gestión de la propiedad en forma de archivo PDF para tenerlas siempre a mano en caso de que haya dudas, por ejemplo, sobre los costes de los servicios y las reparaciones. Las tareas exactas también se establecen en las directrices. El administrador de la propiedad debe realizar inspecciones periódicas para determinar la necesidad de mantenimiento lo antes posible y tomar las medidas necesarias.

Costes y en inglés

El coste de un administrador de fincas suele ser de 20 a 26 euros por unidad, o el precio se determina con un porcentaje del 5 o 6 del alquiler frío. No existe una formación normalizada para los administradores de fincas. La mayoría de los administradores de fincas han realizado previamente un aprendizaje como agentes inmobiliarios. Es importante tener los conocimientos necesarios sobre el sector inmobiliario, ya sea mediante formación o estudio. En muchas ciudades también es una gran ventaja saber hablar inglés. De este modo, también podrás comunicarte con los inquilinos que se han trasladado desde el extranjero y sabrás si alguien te pregunta si eres responsable de la gestión de la casa o de la propiedad. También hay muchas soluciones de software útiles para la contabilidad, por ejemplo, que a menudo sólo están disponibles en inglés.

La gestión de la propiedad en un vistazo

• Tareas: Supervisión de la comunidad de propietarios y su reunión, mantenimiento de la propiedad y aplicación de las normas de la casa.
• Formación: sobre todo, agente inmobiliario o persona con conocimientos de la profesión
• Precio/coste de 20 a 26 euros por unidad o el 5-6% del alquiler en frío.
• Gestión de casas en inglés – «house management» o «property management».

Todos los edificios de apartamentos tienen una empresa de gestión de la propiedad, ya sea el propietario o un proveedor de servicios externo. Si quiere saber en detalle lo que una empresa de gestión inmobiliaria puede hacer y lo que no puede hacer, eche un vistazo al siguiente artículo:

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