Vender un piso por una renta vitalicia

Muchas personas mayores se enfrentan a un dilema financiero. En algunos casos, ni los ahorros ni la pensión bastan para cubrir los gastos corrientes. En otros casos, los problemas de salud pueden hacer que aumenten los gastos asistenciales. La única salida: vender su propia casa.

Pero para muchas personas mayores, su casa es algo más que un techo. Es su hogar, donde han vivido durante décadas y que les resulta familiar. Vender su casa puede significar que se vean arrancados de su entorno familiar y tengan que mudarse a un entorno desconocido.

En estos casos, la venta a cambio de una renta vitalicia puede ser una opción atractiva. Al vender su vivienda a cambio de una renta vitalicia, puede seguir viviendo en ella y completar el pago mensual de su pensión.

Cómo funciona la pensión inmobiliaria

La renta vitalicia es un acuerdo entre el vendedor y el comprador por el que el vendedor transfiere la propiedad de su bien al comprador y recibe a cambio una renta vitalicia. El importe de la renta vitalicia se determina en el momento de formalizar el contrato y depende de varios factores, como el valor de la propiedad, la edad y la esperanza de vida del vendedor y los tipos de interés vigentes.

A cambio de la renta vitalicia, el vendedor conserva el derecho a vivir en el inmueble de por vida. Esto significa que puede seguir viviendo y utilizando la propiedad. Esto le permite seguir permaneciendo en su entorno familiar y seguir proporcionándose seguridad financiera.

La renta vitalicia en resumen:

• Piso vendido al proveedor de rentas vitalicias
• Pago mensual de una anualidad en lugar del pago del precio de compra
• Registro de un derecho de residencia de por vida

Requisitos: Edad y valor de la propiedad

Para recibir una renta vitalicia hay que cumplir ciertos requisitos. Para garantizar un riesgo financiero calculable para los proveedores, muchos fijan una edad mínima para los vendedores. Suele oscilar entre los 60 y los 65 años. Además, se suelen preferir inmuebles libres de cargas y se suele fijar el valor mínimo del inmueble, ya que garantiza una renta inmobiliaria mínima. En este caso, uno puede orientarse por el valor fijado individualmente por el proveedor. Por regla general, los proveedores exigen una pensión mínima de 150 a 250 euros al mes.

Los requisitos de un vistazo:

• Edad mínima del vendedor: 60 años o más
• Pago mínimo: a partir de 150 euros al mes
• Propiedad libre de cargas

Impuestos: Impuesto sobre la renta

En el caso de las rentas vitalicias inmobiliarias, sólo se grava la parte correspondiente a los ingresos, ya que los pagos de las rentas se clasifican como «otros ingresos» en la Ley del Impuesto sobre la Renta. La cuota de renta depende de diversos factores, en particular de la edad en el momento de la celebración del contrato, y puede deducirse de los impuestos como gasto especial. La cuota tributaria disminuye continuamente con el aumento de la edad en el momento de la celebración del contrato. Esto significa que, por lo general, las personas mayores tienen que pagar menos impuestos que los jóvenes.

¿Venta de renta vitalicia o venta de piso tradicional?

Además de la renta vitalicia, también puede optar por una venta tradicional de su vivienda. Las ventajas de una venta completa: recibe de una sola vez el precio de compra acordado. El precio de venta suele ser superior al de una renta vitalicia, pero pierde todos los derechos de propiedad sobre su vivienda.

Como ya se ha dicho, la renta vitalicia le permite seguir viviendo en su casa al tiempo que libera su patrimonio inmobiliario. Además, te ahorras los gastos de mudanza y no tienes que comprar un piso nuevo ni pagar alquiler.

He aquí las ventajas de un vistazo:

• Renta vitalicia: sin necesidad de mudarse y liberación del capital inmobiliario
• Venta tradicional: pago de la totalidad del precio de compra

Conclusión: Seguridad en la vejez

En general, la venta de un piso por una renta vitalicia ofrece a las personas mayores una alternativa atractiva a la venta tradicional de un piso. La renta vitalicia permite convertir el producto de la venta en una pensión mensual que se abona hasta el final de la vida y garantiza así unos ingresos regulares en la vejez. Al mismo tiempo, hay que tener en cuenta que con la venta del inmueble, todos los derechos de propiedad se transfieren al comprador. Por este motivo, es importante tomarse el tiempo suficiente con antelación para sopesar las respectivas ventajas e inconvenientes y tomar la mejor decisión para uno mismo.

La venta prorrateada de casa y piso explica

La venta parcial de una propiedad es una buena forma de liberar parte de su capital inmobiliario y seguir conservando el derecho exclusivo de residencia y uso. En una venta parcial, hasta la mitad de su propiedad se vende a un proveedor de ventas par ciales. Usted recibe inmediatamente el precio de compra. El derecho de usufructo queda asegurado en el registro de la propiedad y, a cambio, usted paga una cuota mensual de uso al comprador parcial.

Esto conlleva multitud de ventajas. Veámoslas más de cerca.

Ventajas de la venta parcial

Tanto si vende parte de su vivienda de forma privada como a través de un proveedor professional de venta parcial, conservará su independencia financiera, permanecerá en su entorno familiar y podrá beneficiarse de un flujo de caja adicional.

Las ventajas de la venta parcial de un vistazo:

• Mejora de la liquidez
• Sin necesidad de mudarse
• Derecho de usufructo exclusivo de la propiedad
• Posibilidad de seguir utilizando la propiedad o de alquilarla
• Posibilidad de recompra por el vendedor o los herederos

Más libertad financiera gracias al pago inmediato

Una de las mayores ventajas de la venta parcial de una propiedad es que dispone de fondos líquidos inmediatos sin tener que vender la propiedad por completo. Así, puede obtener dinero de forma rápida y sencilla para hacer frente a obligaciones financieras, realizar inversiones o cumplir un deseo de toda la vida.

Derecho de usufructo exclusivo de la propiedad

Como vendedor parcial, obtiene el derecho a vivir en su casa y utilizarla como desee. Puede utilizar la vivienda para uso propio y hacer que se instalen en ella familiares o cuidadores. Además, el derecho de usufructo le permite alquilar su propiedad.

Acumulación de riqueza mediante el alquiler y la revalorización

La venta parcial de una propiedad también puede ser una oportunidad para contribuir a la acumulación de riqueza mediante el alquiler de la propiedad. Alquilando la propiedad, se pueden generar ingresos regulares por alquiler, que pueden servir como ingresos adicionales.

En caso de que aumente el valor de la vivienda, también se beneficiará, por ejemplo, si decide venderla por completo al cabo de 10 años.

Vendedores y herederos se benefician

No sólo usted como vendedor se beneficia de una venta parcial, sino también sus herederos. Al aumentar su liquidez, la familia se ve aliviada económicamente. Tras su fallecimiento, los herederos también gozan de un derecho prioritario de recompra de la parte vendida. Si sus herederos deciden vender toda la propiedad, el comprador parcial se hace cargo de la liquidación y sus herederos no tienen que preocuparse de nada.

También hay que tener en cuenta algunas cosas a la hora de vender una parte. Entonces, ¿cuáles son las desventajas de una venta parcial?

Desventajas de la venta parcial

En comparación con otros modelos, como la renta vitalicia, usted sigue siendo el propietario del inmueble con la venta parcial. Debido al derecho de usufructo registrado, puede generar un flujo de caja adicional de la propiedad, pero al mismo tiempo esto también conlleva algunos costes.

Cuota de usuario: Pagos mensuales a compradores parciales

Como ya se ha mencionado, como usufructuario tienes que pagar una cuota mensual de uso al comprador. El importe de la cuota de uso depende de varios factores, como la situación económica actual y el precio de compra pagado. Dado que el importe de la cuota de uso difiere en función del proveedor de venta parcial, es aconsejable comparar las distintas empresas de venta parcial para encontrar la mejor oferta posible para usted.

Gastos: Agrimensor, notario & Co.

Además de la cuota mensual de uso, la venta parcial de una propiedad puede conllevar otros gastos y tasas. Uno de los factores de coste más importantes es la preparación del contrato de venta parcial, que debe certificar un notario. También hay costes para un tasador que determine el valor actual de la propiedad. Las tasas que tiene que pagar usted y los costes que asume el comprador parcial también varían de un proveedor a otro.

Puede incurrir en estos gastos como vendedor parcial:

• Tasa de usuario
• Honorarios del experto
• Gastos de registro y notaría
• Gastos de mantenimiento
• Gastos administrativos
• Costes de aplicación
• Impuesto de especulación, si procede

Por lo tanto, es aconsejable informarse de antemano sobre los costes previstos para facilitar la planificación financiera a largo plazo.

Requisitos: ¿Para quién merece la pena una venta parcial?

Así que, una vez vistas las ventajas y los inconvenientes, la pregunta es:

¿Para quién merece la pena una venta parcial de la propiedad?

Cuándo tiene sentido una venta prorrateada y cuándo no depende de su propiedad, así como de sus circunstancias personales. En la mayoría de los casos, el precio de compra de la parte vendida no debe ser inferior a 100.000 euros. Dado que en una venta parcial se adquiere un máximo del 50% del inmueble, sólo suelen ser admisibles los inmuebles con un valor de mercado mínimo de 200.000 euros. Dado que la venta parcial de inmuebles es un modelo de renta inmobiliaria, la oferta suele estar más dirigida a personas mayores.

Deberá traer consigo estos requisitos previos:

• Valor de la propiedad: al menos 200.000 euros
• Pago: al menos 100.000 euros
• Edad mínima del vendedor
• Idealmente: propiedad completamente / en gran parte pagada

La venta parcial es más interesante para los propietarios que necesitan liquidez pero no quieren desprenderse por completo de su patrimonio inmobiliario y desean que la propiedad permanezca en la familia hasta que los herederos decidan más adelante qué hacer con ella, una opción que no ofrecen ni la renta vitalicia ni la hipoteca inversa.

Conclusión: merece la pena comparar proveedores

En general, la venta parcial de bienes inmuebles ofrece una opción atractiva para que los propietarios obtengan liquidez de forma rápida y sencilla sin tener que vender toda la propiedad. La venta parcial puede ser una buena opción para que las personas mayores, en particular, alcancen la libertad financiera. Además, el alquiler de la parte restante del inmueble o el aumento de su valor pueden ayudar a acumular activos. Dado que las condiciones difieren, debe tomarse el tiempo suficiente con antelación para comparar los distintos proveedores de venta parcial entre sí y encontrar así la mejor oferta para usted.

Agente inmobiliario: La descripción del trabajo – actividades, requisitos y ganancias

En este artículo le presentamos la profesión de agente inmobiliario. El objetivo de este artículo no es sólo presentarte la profesión en general, sino también darte la oportunidad de comprobar si la profesión podría ser la adecuada para ti. Aunque puede ocurrir que sólo te des cuenta de si la profesión es realmente para ti durante unas prácticas, durante la formación o al principio de tus estudios, sigue teniendo sentido que te familiarices con la descripción del trabajo de antemano.

Formación como agente inmobiliario (Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau)

El agente inmobiliario (Immobilienkaufmann/-frau) es una profesión de formación reconocida que dura tres años. La formación se imparte en alternancia entre la empresa y la escuela de formación professional. En el segundo año de formación se realiza un examen intermedio escrito y, al final de la formación, hay que superar tres exámenes finales escritos y uno oral. Si no te interesa la profesión en general, sino principalmente la formación y todo lo que conlleva, puedes leer nuestro artículo sobre formación, oportunidades y salario.

Las actividades – venta, intermediación, gestión, alquiler

Las actividades de un agente inmobiliario difieren según el empleador. Existen diferentes oportunidades de empleo para los agentes inmobiliarios. Son posibles las siguientes áreas:

• Gestión de la propiedad
• Gestión de instalaciones
• Departamentos inmobiliarios de sociedades de crédito hipotecario, bancos y compañías de seguros
• Empresa de vivienda
• Agente inmobiliario

Estas actividades incluyen la compra, la venta, el alquiler y el arrendamiento de terrenos o edificios, el asesoramiento a los clientes sobre cuestiones inmobiliarias, el trabajo administrativo de oficina, la organización y el acompañamiento de proyectos de construcción y la supervisión de proyectos de nueva construcción y reconversión. La ventaja de esta profesión es claramente que es variada. Los empleados inmobiliarios no siempre tienen que trabajar en la oficina; también pueden trabajar sobre el terreno, por ejemplo en proyectos de construcción.

• Compra, venta, alquiler y arrendamiento de terrenos o edificios
• Asesoramiento a clientes en materia inmobiliaria
• Trabajo administrativo de oficina
• Organizar y acompañar los proyectos de construcción
• Supervisar los proyectos nuevos y de reconversión

Los requisitos – ¿Soy apto?

Durante la formación se adquieren muchos de los requisitos previos para trabajar como agente inmobiliario. No sólo se aprenden muchas cosas nuevas en la parte teórica en la escuela, sino que también se adquiere mucha experiencia y se desarrolla rápidamente durante el trabajo práctico en la empresa. No obstante, si tiene algunos requisitos básicos, el trabajo probablemente le resultará más fácil y también podrá disfrutarlo más. En particular, las habilidades de comunicación pueden ayudarte enormemente en esta profesión, ya que estarás constantemente en contacto con otras personas. También se beneficiará si es persistente, persuasivo, dispuesto a aprender, abierto y amable. Una habilidad para los números también tendría un impacto positivo en su formación.

• Habilidades de comunicación
• Resistencia
• Persuasión
• Voluntad de aprender
• Carisma abierto y amistoso
• El cálculo de los números

Si puedes mostrar buenas notas en matemáticas, alemán y economía durante tu etapa escolar, esto podría ser especialmente útil para ti.

Ingresos de los agentes inmobiliarios – Según la experiencia laboral, la empresa y la ubicación

Los ingresos de los agentes inmobiliarios pueden variar mucho. El salario medio de un agente inmobiliario en Alemania es de unos 3.666 euros brutos al mes. Su salario puede verse influido por diferentes factores. Por un lado, influye la experiencia professional que hayas adquirido y en qué clase de impuesto te encuadras, y por otro, depende de la empresa en la que trabajes. Por regla general, se puede partir de este principio: Cuanto más grande sea la empresa, más salario obtendrás. La ubicación de su empresa también desempeña un papel importante. A medida que aumente tu experiencia laboral, también obtendrás más salario.

Lea también:

• Formación, oportunidades y salario

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Porción obligatoria a pesar de la desheredación: tiene estos derechos

En muchas familias hay conflictos que suelen llevar a los padres a querer desheredar a sus hijos. Los padres deben determinar este deseo en su testamento. Sin embargo, es mucho más común el deseo de desheredar a los hijos sólo hasta que ambos cónyuges hayan fallecido. Esto es posible con la llamada voluntad de Berlín. Así, el cónyuge más longevo es primero el único heredero y sólo después de su muerte heredan los hijos comunes. Conozca aquí qué alternativas ofrece la ley y cómo se determina la parte obligatoria.

Desheredar a los familiares – testamento, contrato de herencia, testamento de Berlín

En principio, cada uno es libre de decidir a quién nombra heredero y a quién deshereda. El testador no tiene que justificar en su testamento por qué excluye a un familiar de la sucesión. Sin embargo, una exclusión no significa que el heredero no reciba nada, porque todo heredero tiene derecho a una parte obligatoria. Esta reclamación debe ser solicitada por el propio heredero, ya que estas reclamaciones de porciones obligatorias no se anotan en el certificado de la herencia. Si un testador designa a una persona como único heredero, esto significa, por un lado, que esta persona es la única que hereda todo el patrimonio, pero también que no debe heredar nadie más que tenga derecho a heredar.

Los matrimonios pueden desheredar conjuntamente a los parientes cercanos en un contrato de herencia o en un testamento de Berlín. En una forma clásica del testamento de Berlín, los cónyuges estipulan que el más longevo será el único heredero y que los hijos sólo heredarán cuando ambos cónyuges hayan fallecido. Así, los padres desheredan a sus hijos hasta que ambos hayan fallecido. Si se deshereda a alguien, la parte de la herencia que hubiera correspondido a este heredero pasa a la persona que se hubiera convertido en heredero si el desheredado ya hubiera fallecido en el momento de la herencia.

El derecho: sólo los parientes más cercanos reciben la parte obligatoria

A pesar de la desheredación, los parientes cercanos tienen derecho a una parte de los bienes. Este hecho se basa en la ley en el deber de cuidado que tiene el fallecido para con sus familiares cercanos incluso después de su muerte. Sin embargo, esto sólo se aplica a los familiares, que, según la ley, se definen de la siguiente manera: Entre los parientes cercanos se encuentran los hijos legítimos, ilegítimos y adoptados, el cónyuge, siempre que el matrimonio siga vigente en el momento de la herencia, los miembros de una pareja registrada del mismo sexo y los padres del fallecido, siempre que no haya hijos. Los nietos sólo tienen derecho si han sido excluidos de la herencia y sus padres ya no viven. Los hermanos y los abuelos del fallecido no tienen derecho a una parte obligatoria y, por tanto, no se consideran parientes cercanos. Los desheredados deben hacer valer ellos mismos sus derechos a la porción obligatoria frente a los demás herederos.

¿Desheredado? ¿Tiene derecho a la parte obligatoria? – Vídeo

El importe: así se calcula la parte obligatoria

La parte obligatoria es la mitad de la parte legal de la herencia a la que se tiene derecho. En el cálculo exacto hay que tener en cuenta a todos los parientes, tanto a los herederos como a los desheredados, así como a los que han renunciado a la herencia. No se consideran aquellos que ya han renunciado a la herencia en vida del testador.

A modo de ejemplo, la herencia se distribuye de la siguiente manera: Hay un fallecido que deja tres hijos como herederos. El hijo1 ya ha renunciado a la herencia en vida del testador. El hijo2 ha sido desheredado por el testador y debe reclamar su parte obligatoria al hijo3, que ha sido designado como único heredero en el testamento. En el caso normal de la herencia, cada hijo recibiría un tercio del patrimonio. Dado que el hijo1 ya ha renunciado a la herencia en vida, se excluye del cálculo. Por tanto, la herencia se reparte a partes iguales entre el hijo2 y el hijo3. Como el hijo2 fue desheredado, sólo tiene derecho a la parte obligatoria, es decir, a la mitad de su herencia real. Así, el hijo 2 hereda una cuarta parte de la herencia y el hijo 3, como único heredero, hereda tres cuartas partes de la herencia.

Una vez que se han calculado claramente las cuotas, se puede determinar el valor del patrimonio para saber cuánto corresponde a las cuotas individuales. El valor de mercado es decisivo para este segundo cálculo. Se basa en la cantidad que los herederos podrían conseguir en una venta. Para este cálculo suele ser necesario que el valor de los inmuebles, empresas o terrenos sea tasado por expertos. Sin embargo, los costes derivados de ello reducen el crédito a la parte obligatoria. Por lo tanto, es aconsejable, sobre todo en el caso de las fincas pequeñas, determinar el valor sin un experto y acordar entre ellos una parte obligatoria.

Cálculo de la parte obligatoria de una herencia – Vídeo

Retirar la parte obligatoria: los testadores tienen estos derechos

En circunstancias especiales, es posible que los padres deshereden por completo a sus hijos y también los privan de su parte obligatoria. Esta voluntad debe estar expresamente estipulada y justificada en el testamento. El BGB establece algunas razones para una desheredación completa. En el artículo 2333 del BGB se enumeran las personas que pueden ser desheredadas por completo:

• Quiere acabar con la vida del testador o de un familiar cercano
• Ha sido condenado a una pena privativa de libertad sin libertad condicional de al menos un año por un delito penal, o ha sido ingresado en un hospital psiquiátrico o en una institución de rehabilitación por ese motivo
• Cometió un delito contra el fallecido o una persona cercana al mismo. Esto incluye, por ejemplo, el robo o las lesiones corporales.
• Mató al testador o a ambos padres

En general, no debe ser razonable que el testador deje al beneficiario de la parte obligatoria su parte como interés económico mínimo. No es motivo para una desheredación completa, por ejemplo, un hijo que ha roto todo contacto con los padres y no se preocupa por ellos. Sin embargo, si se deshereda a un hijo en el testamento y el testador lo perdona antes de morir, la disposición testamentaria queda sin efecto.

Las reclamaciones de una parte obligatoria están sujetas a un plazo de prescripción de tres años. El plazo comienza al final del año en que se produjo el siniestro. Por regla general, el 1 de enero del año siguiente al del fallecimiento.

Más información sobre las desgravaciones fiscales y el impuesto de sucesiones.

Las cuestiones más importantes sobre el tema de la parte obligatoria de la herencia

El tema de la porción obligatoria y la desheredación en un testamento es un tema difícil que a menudo plantea dudas a los afectados. Para que esté bien informado y no cometa ningún error en cuanto a los plazos o la forma, los expertos de Lukinski responden a todas las preguntas importantes sobre el tema de la parte obligatoria de la herencia.

¿Cuál es la parte obligatoria en porcentaje?

La parte obligatoria de un pariente desheredado asciende a la mitad de la parte de la herencia a la que realmente tiene derecho. El porcentaje debe determinarse según el caso, ya que depende del número de coherederos y de la magnitud del patrimonio.

¿A cuánto asciende la parte obligatoria con 3 hijos?

Si la herencia se divide a partes iguales entre tres hijos, cada uno de ellos recibiría un tercio de la herencia. Si uno de los tres es desheredado y, por tanto, reclama la parte obligatoria, recibe la mitad de la herencia que le correspondería. En este ejemplo, una sexta parte del patrimonio.

¿Puede prescribir una parte obligatoria?

La parte obligatoria prescribe a los tres años. El periodo comienza el 1 de enero del año siguiente al del fallecimiento.

¿Se puede rechazar la parte obligatoria?

Para recibir una parte obligatoria, ésta debe ser reclamada por el heredero. Si no lo hace, la demanda prescribe a los tres años. Por lo tanto, el heredero con derecho a una porción obligatoria no tiene que rechazarla, sino que simplemente no tiene que reclamarla.

¿Cuál es la parte obligatoria en caso de desheredación?

Si un heredero ha sido desheredado por el testador en el testamento, tiene sin embargo derecho a una porción obligatoria. Esta cuota obligatoria asciende a la mitad de la cuota legal de la herencia.

¿Se puede reclamar la parte obligatoria en vida?

La parte obligatoria puede ser pagada por el testador en vida en forma de donación o liquidación al familiar desheredado. No es posible una reclamación; sólo un acuerdo con el testador hace posible esta alternativa.