Verkaufsgespräche führen: Ratgeber

Wie schon vorab erwähnt, kommt es auf Organisationstalent, Verhandlungsgeschick und die richtigen Argumente an, wenn eine Immobilie so gewinnbringend, wie möglich, veräußert werden soll. Hierfür ist eine Menge Psychologie gefragt. Ist der potenzielle Käufer interessant? Die junge Familie, mit den 2,3 Kindern oder der Single Unternehmer? Eine der wichtigen Fragen für die Vorbereitung auf den Besichtigungstermin und mögliche Verhandlungen lautet: Hat die Person, die vor mir steht, bereits Erfahrung im Immobilienkauf oder nicht?

Wichtig für die anstehenden Verkaufsgespräche sind:

• Organisationstalent
• Überzeugungskraft
• Verhandlungsgeschick
• Eine sehr gute Vorbereitung

Wir zeigen Ihnen hier, wie Sie beim Verkaufsgespräch punkten können – auch ohne jegliche Vorerfahrungen!

Gute Vorbereitung ist die halbe Miete!

Fakt ist: Jeder Käufer versucht den Preis zu drücken. Und das beste Argument sind Mängel an Fassade, Fenster, Boden, in Bad, Küche & Co. Seien Sie also vorbereitet auf herausfordernde Fragen und legen Sie sich die entsprechenden Antworten parat. Auch sollten Sie alle Dokumente zu diesem Zeitpunkt bereits zusammen haben, so dass Sie jede Aussage auch belegen können. Außerdem: Je besser vorbereitet Sie sind, desto souveräner und gelassener auch Ihr Aufritt! Und auch das ist enorm wichtig. Schließlich möchten Sie den Käufer überzeugen!

Zusammengefasst:

• Auf herausfordernde Fragen vorbereiten
• Gute Antworten parat haben
• Wichtige Unterlagen vorbereiten

Wichtig: Immobilienbewertung bestimmt Angebotspreis

Auch, wenn eine Preisverhandlung durchaus stressig werden kann, vergessen Sie nicht Ihr wichtigstes Argument: Die Immobilienbewertung. Schließlich haben Sie den Angebotspreis nicht emotional festgelegt, sondern haben eine professionelle Wertermittlung durchgeführt. Berufen Sie sich also immer auf das Ergebnis der Immobilienbewertung.

Preis verhandeln: Strategie & Tipps

Angebotspreis und Kaufpreis unterscheiden sich letztlich dann doch immer. Deshalb empfehlen wir Ihnen hier drei unterschiedliche Strategien, damit Sie den bestmöglichen Preis für sich herausholen können.

Hier die Übersicht:

1. Realistischer Immobilienpreis
2. Sehr hoher Angebotspreis
3. Sehr niedriger Angebotspreis

Schauen wir uns die einzelnen Strategien nun gemeinsam an:

Realistischer Kaufpreis mit Verhandlungsspielraum

Am sichersten fährt es sich mit dieser Methode: Setzen Sie den realistischen Kaufpreis an und schlagen Sie ca. 5% bis 10% oben drauf. Der Käufer wird am Ende sowieso den Preis drücken und Sie beide werden sich auf einen Kompromiss einigen müssen. Mit dieser Strategie landen Sie am Ende garantiert nicht weit entfernt von Ihrem eigentlich angestrebten Kaufpreis.

Kaufpreis + 10%

Stark überhöhter Verkaufspreis

Es kann sich auch lohnen mit einem sehr stark überhöhten Verkaufspreis einzusteigen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten, denn ist dieser nicht ordentlich genug begründet, kann das auch viele Kaufinteressenten abschrecken. Diese Strategie lohnt sich also nur, wenn es bereits einen sehr großen Interessentenkreis gibt. Runterhandeln können Sie dann immer noch.

Kaufpreis + 30%

Sehr niedriger Verkaufspreis

Warum sollten Sie bei einem sehr niedrigen Verkaufspreis einsteigen? Lohnt sich das überhaupt? Unsere Erfahrung zeigt: Auf alle Fälle! Mit einem sehr niedrigen Verkaufspreis locken Sie zuerst viele Kaufinteressenten an. Denn: Jeder liebt Schnäppchen – auch Immobilienkäufer! Je mehr Kaufinteressenten Sie begeistern können, um so besser. Da der höchst bietende Ihr Haus oder Ihre Wohnung erstattet, liegt es also an den Kaufinteressenten sich gegenseitig zu überbieten und so den Kaufpreis zu erhöhen.

Kaufpreis – 10%

Die Preisverhandlung war erfolgreich und der Käufer möchte Ihr Haus oder Ihre Wohnung kaufen? Herzlichen Glückwunsch! Dann starten wir nun mit der letzten Phase im Immobilienverkauf: Die Abwicklung!

Weiter zu Schritt 13: Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

Die Kaufverhandlungen waren erfolgreich und ein Käufer wurde gefunden. Herzlichen Glückwunsch! Jetzt geht es nur noch darum den Kaufvertrag aufzusetzen und die Abwicklung kann beginnen. Anzahl der Schlüssel, Übergabe, Ausstattung & Co. – erfahren Sie hier, welche Punkte unbedingt im Kaufvertrag stehen müssen.

• Kaufvertrag bei Notar aufsetzen

Zurück zu Schritt 11: Besichtigungstermine organisieren und durchführen

Ein Besichtigungstermin muss gewissenhaft vorbereitet werden. Info: Berlín inmobiliario. Schließlich entscheidet sich hier oft, wer wirklich Interesse an Ihrem Objekt hat und wer als Käufer wegfällt. Je besser die Planung und Durchführung der Besichtigung, um so attraktiver auch Ihre Immobilie.

• Besichtigungstermine organisieren und durchführen

Definiciones de rendimiento: Explicado de forma sencilla

Si está pensando en comprar una propiedad por primera vez, aquí hay un concepto clave que aparecerá en muchas fórmulas.

¿Qué significa rendimiento?

El rendimiento se refiere a la ganancia anual de una inversión con respecto a su capital invertido. Suele expresarse en forma de porcentaje, el tipo de interés, y se utiliza para comparar diferentes opciones de inversión de capital opcional. Calcular el rendimiento inmobiliario significa conocer dos valores: Rendimiento bruto y neto. A la hora de calcular la rentabilidad exacta de un inmueble, es decir, el rendimiento anual de la inversión en forma de porcentaje, hay que tener en cuenta, por supuesto, muchos otros aspectos y cifras clave.

Factor/rendimiento de alquiler/precio por metro cuadrado: principales criterios de decisión

En el contexto de la manía del flujo de caja, todo el mundo parece hablar únicamente del factor del precio de compra y del rendimiento del alquiler. Pero, ¿cuándo merece realmente la pena una propiedad? ¿Qué es lo más importante a tener en cuenta? En este vídeo aprenderá cuáles son los principales criterios de decisión (factor, rendimiento del alquiler, precio por metro cuadrado…) para los bienes inmuebles y por qué también debe vigilar siempre el aumento del valor…

¿Quiere invertir a mayor escala?

Si quieres invertir en algo más que «sólo» una propiedad, te recomiendo que eches un vistazo a Alex Fischer (en el vídeo). Él mismo posee más de 20.000 m² en lugares codiciados de Düsseldorf y hace unos años empezó a poner por escrito sus conocimientos, haciendo vídeos. Aquí hay cientos de consejos para los inversores inmobiliarios, desde la construcción de un inmueble hasta la compra como inversión, pasando por la estructura de la empresa, la optimización fiscal y el alquiler.

• Inversión inmobiliaria a gran escala (externa): Invertir en inmuebles

¿Calcular correctamente los bienes inmuebles como inversión?

¿Calcular correctamente los bienes inmuebles como inversión? Las figuras clave más importantes:

1. Ingresos por alquileres
2. Pago al banco (gastos)
3. Equidad
4. Costes de explotación
5. Flujo de caja
6. Impuesto

Inversión inmobiliaria en Sylt (Alemania). ¡Tip! Lea más sobre la compra de una granja aquí.

Inversión inmobiliaria en Los Ángeles (California, Estados Unidos):

Compra y alquiler de inmuebles

Multiplicador del alquiler (factor de precio de compra)

En las exposiciones inmobiliarias casi siempre encontrará información sobre el rendimiento bruto, a veces también sobre el multiplicador de la renta. El multiplicador del alquiler (factor de precio de compra) es un simple ratio para comparar diferentes propiedades de un vistazo.

Así se calcula el multiplicador de la renta:

Multiplicador del alquiler = precio de compra / alquiler frío anual

Ejemplo:

Un piso en Los Ángeles cuesta 1.000.000 de euros y aporta una renta anual de 52.000 euros, tiene un multiplicador de renta de 19,2:

Multiplicador del alquiler = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendimiento bruto

El rendimiento bruto en porcentaje es la contrapartida del multiplicador.

Así se calcula el rendimiento bruto:

Rendimiento bruto = alquiler anual en frío x 100 / precio de compra

Ejemplo:

Su piso en Los Ángeles genera unos ingresos anuales por alquiler del equivalente a 52.000 euros, el precio de compra fue de 1.000.000 de euros. El rendimiento bruto es de 5,2:

• Rendimiento bruto = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendimiento de los fondos propios

La rentabilidad de los fondos propios se calcula con la siguiente fórmula de rentabilidad:

Beneficio después de impuestos x 100 / capital inmovilizado

Rendimiento de la propiedad

El rendimiento de la propiedad se calcula de la siguiente manera:

Ingresos por alquiler – gastos de mantenimiento – carga fiscal = rendimiento de la propiedad

Renovación del núcleo y modernización energética en Berlín. ¡Consejo de lectura! Renovación de edificios antiguos + puesta en valor

Rendimiento neto y bruto del alquiler

Rendimiento bruto del alquiler

Así se calcula el rendimiento bruto del alquiler:

100 x alquiler frío neto anual / precio de compra del inmueble = rendimiento bruto del alquiler en %.

Ejemplo de cálculo del rendimiento bruto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: Alquiler neto en frío por año = 150.000
3. Paso: 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rentabilidad bruta del alquiler

Rendimiento neto del alquiler

Así se calcula el rendimiento neto del alquiler:

1. Etapa: Precio de compra + gastos accesorios de compra
2. Paso: Alquiler neto en frío – gastos de gestión (anuales) – gastos de mantenimiento (anuales) = ingresos netos anuales
3. Paso: Rendimiento neto anual / costes de inversión

Ejemplo de cálculo del rendimiento neto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: 150.000 euros netos de alquiler en frío – 20.000 euros de administración – 70.000 euros de mantenimiento = 60.000 euros de ingresos netos anuales
3. Paso: 60.000 euros de ingresos netos anuales / 3.350.000 euros de costes de inversión x 100 = 1,79 por ciento de rentabilidad neta del alquiler

Reserva de mantenimiento según la ordenanza de cálculo

En el artículo: Reforma y Modernización aprenderá sobre la reserva de mantenimiento según la Ordenanza de Cálculo Alemana. Hay dos métodos comunes para calcular la reserva de mantenimiento que se utilizan. ¡Tip! ¿Piensa renovar o modernizar pronto? Aquí puede encontrar nuestra guía que incluye las subvenciones estatales:

• Propiedad de reurbanización

Gastos corrientes y reservas: Lista

Los gastos de funcionamiento y las reservas son principalmente:

• Gestión inmobiliaria para su propiedad
• Costes de reparación, mantenimiento y renovación
• Gastos de mantenimiento que no se producen regularmente
• Llamadas telefónicas, correspondencia, cuenta e intereses
• Tasas de servicio proporcionales para los pisos vacíos
• Seguro de gastos judiciales y pérdida de alquileres

Método 1: La fórmula de Peter explicada de forma sencilla

La fórmula de Peters calcula una vida útil de 80 años. La fórmula establece que durante este tiempo se incurre en el 150% de los costes de producción puros (costes de construcción sin costes de terreno, desarrollo, arquitecto, etc.) para el mantenimiento y la renovación.

Casa
80 años de vida útil
150% de los costes de producción para la renovación, el mantenimiento

Para los condominios en edificios de apartamentos, se supone el 100%. Esta cantidad se divide en un 65% para los trabajos en la propiedad común y otro 35% para los trabajos en la propiedad individual.

Condominio
80 años de vida útil
100% de los costes de fabricación

Formación de reservas según la fórmula de Peters

Si además se calcula, por ejemplo, con un inmueble cuyos costes de producción son de 4.500 euros por metro cuadrado, resulta una reserva mensual de 7,05 euros por metro cuadrado.

Reserva: Casa
Costes de producción: 4.500 € / m²
Reserva mensual: 7,05 € / m²

En el caso de los condominios, esto se traduce en una reserva algo menor de 4,50 euros por metro cuadrado para la comunidad de propietarios.

Reserva: Condominio
Costes de producción: 4.500 € / m²
Reserva mensual: 7,05 € / m²

¡Tip! Se divide en el mencionado 65% para las obras en la propiedad común y otro 35% para las obras en la propiedad separada.

• Reserva de la comunidad de propietarios: 4,65 / m²
• Reserva de propietarios de pisos: 2,40 € / m²

Estos costes no pueden repercutirse en el inquilino.

Método 2: Reserva anual según el apartado 2 del artículo 28

El artículo 28, párrafo 2, de la segunda ordenanza de cálculo también proporciona directrices sobre el importe adecuado de una reserva de mantenimiento razonable. Estas estimaciones de costes son bastante más bajas que las que se hacen según la fórmula de Peters, pero se escalonan en función de la edad del edificio (base: costes de producción de 4.500 euros por metro cuadrado):

• Edificios residenciales hasta 22 años = 21,30 €/m² de superficie habitable
• Edificio residencial hasta 32 años = 27,00 euros / m² de superficie habitable
• Edificios residenciales de más de 32 años = 34,50 euros / m² de superficie habitable
• Edificio con ascensor + 3,00 € / m²

Vender bienes inmuebles

Las razones para una valoración son múltiples. El valor de las propiedades implica grandes sumas de dinero y todas las partes están interesadas en un análisis professional. Si el valor de su propiedad está dentro del rango adecuado, esto generará una gran demanda, que finalmente encontrará al interesado que pagará el mejor precio. No regales dinero. Toda la información importante sobre la valoración de las ventas inmobiliarias resumida para usted:

• Valoración de la propiedad: factores

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

• Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble

El cálculo utiliza en primer lugar el valor estándar del terreno para determinar el valor de mercado del mismo y, a continuación, se añade el valor real de la construcción.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.

• Método del valor real

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

• Procedimiento de valor comparativo

Centro de Los Ángeles: Propiedades exclusivas y de lujo

Ejemplos: Propiedad de lujo Los Ángeles hasta 38 millones de dólares.

La compra de inmuebles de lujo en Los Ángeles requiere un conocimiento muy preciso del mercado y un agente inmobiliario experimentado que conozca su oficio y tenga buenos y amplios contactos locales. ¿Un piso en Los Ángeles como inversión? Especialmente en tiempos de bajos tipos de interés, vale la pena invertir en una buena propiedad. Desde el condominio de 65-110 m2 hasta la propiedad privada con hasta 2.200 m2 de terreno. Rastreamos las propiedades que ofrecen el mayor rendimiento de la inversión y el mayor lujo y confort. Como metrópolis, Los Ángeles ofrece el estilo de vida que buscan cada año miles de nuevos residentes en la ciudad. Por ello, el mercado de la vivienda es muy competitivo, sobre todo en los barrios más populares, como Hollywood Hills, Beverly Hills y, por supuesto, el centro de la ciudad, en pleno centro.

Agente: Stephan M. Czaja

Teléfono (EEUU, LA): +1 310 492 9668

Teléfono (DE): +49 30 398 204 202

Correo electrónico: office@lukinski.com

Miles de contenedores llegan a la ciudad cada día. Por eso hay tanta gente que se siente atraída por Los Ángeles. No sólo hay una economía floreciente, sino que Los Ángeles es también la sede de las grandes empresas de medios de comunicación, las agencias de modelos y, por supuesto, un número correspondientemente grande de agentes inmobiliarios.

En Los Ángeles, todo es un símbolo de estatus. Su propia propiedad, pero también el típico muscle car americano frente a su puerta.

¿Condominios como inversión, para alquilar o para uso privado? Le apoyamos en la búsqueda de propiedades, en las citas para verlas, en las valoraciones y, por supuesto, en las negociaciones con el vendedor.

Pero si también está buscando propiedades exclusivas en Los Ángeles, desde condominios (ETW) hasta parcelas privadas o villas urbanas, entonces no necesita un agente inmobiliario corriente, sino alguien con experiencia. Especialmente cuando se trata de propiedades caras y de alta gama, puede haber mucho dinero en juego. Desde los exclusivos techos estucados de los edificios antiguos hasta los azulejos de mármol decorativos de la cocina. Hace falta algo más que «sólo» conocimientos inmobiliarios, también hay que tener en cuenta los materiales, el estilo y los futuros desarrollos, especialmente para los inversores en Los Ángeles.

Hollywood Hills, Beverly Hills y el centro de la ciudad

Especialmente las zonas alrededor de las colinas son muy buscadas por los compradores. Beverly Hills, pero también las colinas de Hollywood, atraen a deportistas, actores, celebridades, pero también a gente de negocios e industria. Encontrar buenas propiedades no es fácil, porque el mercado está completamente saturado. Por lo tanto, su agente inmobiliario en Los Ángeles también necesita una sólida red de contactos personales y a largo plazo.

Mapa de la ciudad

¿Fecha de visita? Previsión meteorológica para Los Ángeles

Tiempo y temperaturas actuales en Los Ángeles.

Los Ángeles desde arriba: el horizonte de día

Los Ángeles desde arriba

LA 2030: Se están construyendo nuevos rascacielos

Bienes inmuebles en Los Ángeles (ejemplo)

¿Cómo se imaginaba el típico sector inmobiliario de Los Ángeles? Echamos un pequeño vistazo a la tendencia inmobiliaria actual entre arquitectos, promotores y compradores de Los Ángeles.

Casa de playa con privacidad y piscina

¿Cerca de la playa y a la vez completamente privada, sin miradas molestas? Hay muchas partes de Los Ángeles en las que se puede disfrutar de una paz e intimidad absolutas. Especialmente las celebridades y los empresarios del mundo de los negocios aprecian estas características.

Los interiores están diseñados en un típico estilo abierto americano. Cerrada por delante y por los lados para mayor privacidad, pero con una parte trasera muy abierta y acogedora llena de luz. Además, hay una vista de la exuberante vegetación de la franja costera.

¿Relajarse en su propia piscina? No hay ningún problema. Aquí puedes relajarte según tu estado.

Casas de diseño exclusivas

El diseño exclusivo es una necesidad para muchos en Los Ángeles. Al fin y al cabo, tener una propiedad propia no es sólo un lugar para vivir, sino también un símbolo de estatus en una de las ciudades más exitosas del mundo. Si California fuera un país independiente, se situaría inmediatamente entre los 10 primeros del mundo y tendría un poder económico más fuerte que el 96% de los demás países.

Casa prefabricada, casa de madera, 2 plantas o edificio bajo para parcelas más pequeñas. En Los Ángeles, la creatividad y la modernidad tienen un lugar firme.

Nueva construcción: Edificio en Los Ángeles

El desarrollo inmobiliario y la nueva construcción son también un tema candente en Los Ángeles. Cada día se construyen propiedades nuevas y modernas, pero también muy lujosas. Dependiendo de los medios económicos de cada uno, el cielo es el límite.

Especialmente en las colinas, como Hollywood Hills o Beverly Hills, se construyen propiedades extremadamente exclusivas para estrellas, deportistas, músicos y empresarios. Pero también se están construyendo propiedades interesantes en el Downtown, es decir, en el centro de la ciudad de Los Ángeles.

Si observa el interior de muchos objetos, se dará cuenta de que sobre todo el interior es libre y abierto.

Lo mejor de los edificios nuevos es que las viviendas pueden diseñarse de forma individual. Con la ayuda de un arquitecto experimentado, no sólo se pueden personalizar las fachadas y estructuras, sino que los jardines y patios traseros pueden desarrollar su propio encanto, como se muestra aquí. Así es como se aprovecha el espacio de Los Ángeles.

Ejemplo de piso: Ahora en venta

La mayoría de las propiedades exclusivas tienen una superficie habitable de al menos 250 m2. En consecuencia, hay mucha libertad de diseño para el interiorismo.

Muchas propiedades en Los Ángeles son de dominio absoluto, por lo que todo se puede personalizar y planificar. Desde el salón hasta la cocina, pasando por los colores, los suelos, la madera o el mármol, las posibilidades son infinitas.

Vivir en Los Ángeles: ciudad, compras y universidad

Tiendas de lujo: centros comerciales y boutiques

Las tiendas de la ciudad atraen a millones de turistas cada año.

Los centros comerciales son los más populares junto a las tiendas del centro de la ciudad. Aquí también encontrará todas las marcas de lujo y objetos de deseo. Desde bolsos exclusivos y relojes de lujo hasta trajes a medida para gente de negocios.

UCLA: Formación y creación de empresas en Los Ángeles

La nueva élite se está formando aquí. Gracias a las excelentes infraestructuras para la educación, LA es también un lugar interesante para las familias. Aquí, los niños pueden desarrollarse de la mejor manera posible, con un toque internacional y la serenidad americana.

No sólo Los Ángeles es extremadamente interesante. En las inmediaciones hay otras metrópolis fuertes como San José, Santa Bárbara, pero también Silicon Valley, con sus gigantes tecnológicos y sus altísimos alquileres.

Taxes USA: Comprar un inmueble – El especial

¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una casa, un terreno o un condominio en Estados Unidos? En nuestro Especial de Impuestos de EE.UU. ahora puede encontrar todos los impuestos importantes de EE.UU. en una lista clara.

Los Estados Unidos de América atraen a los inversores inmobiliarios como ningún otro país del mundo. Aparte de los pequeños focos para los más ricos, como Kitzbühel o Mónaco. California y Los Ángeles en particular, pero también la ciudad de Nueva York, están en el punto de mira. Además, decenas de miles de personas buscan pisos, condominios y casas porque sus carreras les atraen a Estados Unidos. Silicon Valley (cerca de Los Ángeles), Wall Street (Nueva York), aquí es donde se forjan las ideas económicas, políticas y culturales. Por lo tanto, invertir en Estados Unidos sólo tiene sentido si los parámetros son los adecuados.

Sin embargo, para los compradores de inmuebles, la gran pregunta es cómo funciona el sistema fiscal en Estados Unidos. Junto con nuestro agente inmobiliario estadounidense, hemos escrito artículos detallados sobre el tema de los impuestos en los Estados Unidos. La primera parte está disponible aquí:

• Impuestos USA: Compra de inmuebles

Vista de Los Ángeles. Consejo: Todavía tenemos condominios disponibles en esta torre por $845,000: ¡Apartamento LA!

¡Nuevo ahora! Invertir en Los Ángeles

Nuestro nuevo folleto para inversores le ofrece una pequeña primera visión del mercado inmobiliario de Los Ángeles en nuestra oficina. Precios de compra de condominios, casas y consejos para los barrios, desde los más antiguos hasta los más prometedores, donde los rendimientos inmobiliarios son atractivos. Además, todo sobre los impuestos estadounidenses al comprar una propiedad en Estados Unidos. Lea más aquí:

• • Invertir en Los Ángeles

Inversiones: Consejos y explicaciones

¿Más consejos y recomendaciones? ¿Merece la pena invertir en inmuebles? ¿Qué impuestos hay que pagar y hay algún consejo para ahorrar impuestos? En la revista FIV damos respuesta a muchas preguntas sobre el tema de la inversión de capital. La atención no sólo se centra en el sector inmobiliario, sino también en los metales preciosos, el arte y los fondos de renta variable. Porque una buena cartera de inversiones siempre contiene una mezcla de varios elementos.

Mi columna en la revista FIV sobre el tema de la inversión de capital.

Corredores de lujo: personas de contacto

Mi equipo y yo le apoyaremos en su búsqueda de inmuebles en Los Ángeles. Ya sea como inversión, para alquilar o para uso propio. Con buenos contactos y recomendaciones, encontraremos las propiedades de inversión más interesantes en el centro de Los Ángeles para usted. ¿Tiene más preguntas? Llámenos o escríbanos gratuitamente:

Agente: Stephan M. Czaja

Teléfono (EEUU, LA): +1 310 492 9668

Teléfono (DE): +49 30 398 204 202

Correo electrónico: office@lukinski.com

]]> https://lukinski.es/convertirse-en-formador-profesional-aevo-preguntas-1-comprobacion-de-los-requisitos-de-formacion-para-agentes-inmobiliarios-artesanos-co/ Fri, 08 May 2020 00:26:16 +0000 https://lukinski.de/convertirse-en-formador-profesional-aevo-preguntas-1-comprobacion-de-los-requisitos-de-formacion-para-agentes-inmobiliarios-artesanos-co/ Convertirse en formador professional de agentes inmobiliarios: Preguntas de prueba para el campo de acción 1 – ¿De qué se trata? Explore página principal. El campo de acción 1 se ocupa del examen de los requisitos de formación. Convertirse en formador de agentes inmobiliarios de IHK tiene muchas ventajas para su empresa. Prevenir la escasez de trabajadores cualificados, formar bien a los trabajadores cualificados y aumentar el rendimiento mediante una formación específica. Tenemos todas las preguntas importantes para su examen de formación professional (AEVO = Ausbilder Eignungsverordnung) para agentes inmobiliarios. El certificado de formador le aporta muchas ventajas. Si tiene los requisitos necesarios, debería realizar la formación continua para formadores.

AEVO en la Masterclass (gratuita)

En mi Masterclass encontrarás métodos, estrategias y hacks sobre marketing online, optimización de motores de búsqueda, marketing de contenidos, Photoshop y mucho más. Ahora también hay un nuevo especial para formadores professionales. Asistí al curso de preparación, hice el examen teórico y me presenté al examen práctico. ¿Qué he aprendido? El curso de preparación es sólo la mitad de la batalla (la práctica hace la perfección) y, al igual que en la escuela, al final sólo se necesita el 10% de lo que se ha aprendido en el examen. Puede encontrar todas las preguntas aquí:

Ahora en la Masterclass: AEVO 1 – Comprobación de los requisitos de formación.

Convertirse en formador: Campos de actividad y preparación de exámenes

Aquí encontrará todo lo que necesita saber. Conozca las áreas de actividad del examen AEVO y obtenga consejos prácticos para su presentación final con muchos ejemplos y vídeos, ¡todo gratis! Ahora en la clase magistral de Lukinski:

• AEVO 1 – Comprobar los requisitos de formación
• AEVO 2 – Preparación de la formación
• AEVO 3 – Formar a trabajadores cualificados
• AEVO 4 – Completar la formación
• Presentación – Ejemplo y concepto

Comprobar los requisitos de formación

• Presentar y justificar las ventajas y beneficios de la formación
• Necesidades de formación de la empresa en función de las condiciones legales, de negociación colectiva y del marco de la empresa
• Estructuras del sistema de formación professional
• Seleccionar las ocupaciones de formación para la empresa
• Comprobar la idoneidad de la explotación

Las siguientes preguntas representan una gran parte del contenido de la enseñanza/examen y deberían ser dominadas por todos los formadores.

Formación professional y sistema dual

¿Qué es la formación professional?

La escasez de trabajadores cualificados está presente en muchos ámbitos. La formación professional ofrece a las empresas la posibilidad de formar al personal según su propia planificación de la demanda.

La búsqueda de nuevo personal cuesta tiempo y dinero, y la contratación está asociada a riesgos. La formación específica dentro de la empresa minimiza los riesgos que conlleva la contratación de nuevo personal.

Sistema dual, ¿qué significa eso?

El sistema dual se refiere a la separación de la empresa de formación y la escuela professional en la República Federal. Ambos participan en la formación.

¿Qué significa «permeabilidad» en el sistema dual?

La permeabilidad significa que se puede pasar de un nivel educativo a otro superior.

Por ejemplo, los alumnos con un certificado de fin de estudios secundarios inferiores también pueden obtener un certificado de fin de estudios secundarios modernos dentro de la formación professional.

¿Qué significa la idoneidad personal?

Básicamente, la idoneidad personal significa que se le permite emplear a niños y jóvenes como entrenador.

El requisito para ello es no haber sido condenado por un delito (con una pena de prisión de 2 o más años) o haber infringido repetida o gravemente la Ley de Formación Professional. Además, no debe

El examen lo llevan a cabo las respectivas autoridades competentes.

¿Qué significa capacidad de acción professional / competencia de acción?

La competencia professional es la adquisición de habilidades, conocimientos y capacidades professionales que se requieren para el desempeño de la ocupación de formación.

¿Qué significa «idoneidad professional»?

La aptitud professional se refiere a la capacidad demostrada para formarse en la ocupación de aprendizaje.

Reglamentos y leyes

¿Qué ley regula la formación professional?

La base de todas las profesiones de formación es la Ley de Formación Professional.

Se aplican, entre otros, otros reglamentos:

• Ley de Seguridad y Salud en el Trabajo
• Ley de Protección del Empleo Juvenil
• Ley de protección contra el despido
• Acta de Constitución de Obras

Aquí hay otra mirada útil a la yuxtaposición de los fundamentos en torno a la ley, el estatuto y el contenido.

Operación		Escuela de formación professional
Economía	Financiación	Sector público
Aprendiz	Aprendizaje	Estudiantes de formación professional
Contrato de formación	Base jurídica	Educación obligatoria
Ley de Formación Professional	Base jurídica	Ley Escolar
Marco de formación	Regulación del contenido	Plan de estudios marco
Capacidad de actuación	Objetivos de calificación	Formación teórica
Organismo competente	Controlar	Autoridad de supervisión escolar
Ley federal	Jurisdicción legal	Ley provincial

¿En qué consiste la normativa de formación?

En el reglamento de formación encontrará información sobre:

• Designación de la ocupación de formación
• Duración de la formación
• Objetivos de formación de la profesión (competencias, habilidades y conocimientos)
• Plan marco de formación (orientación sobre la estructura fáctica y temporal)
• Reglamento de exámenes

¿Qué significa «jerarquía de fuentes jurídicas»?

La «jerarquía de las fuentes jurídicas» se refiere al orden de precedencia de las fuentes jurídicas en la República Federal de Alemania. Lo primero y más importante es la Ley Básica.

A esto le siguen las leyes del parlamento, las leyes de los parlamentos estatales, etc. En consecuencia, los acuerdos especiales, como los convenios colectivos o los acuerdos de empresa, no deben contravenir las leyes de rango superior.

Formación y objetivos

¿Cuál es el objetivo de su entrenador?

Como formador, quiere transmitir plenamente las habilidades, los conocimientos y las capacidades de la ocupación de la formación.

Aprenda gratis… siga

Todas las preguntas sobre «AEVO 1 – Comprobación de los requisitos de formación» se pueden encontrar ahora aquí:

Ahora en la Masterclass: AEVO 1 – Comprobación de los requisitos de formación.

Preguntas de AEVO: Todos los campos de acción

Todos los campos de actividad del examen del formador de un vistazo:

• AEVO 1 – Comprobar los requisitos de formación
• AEVO 2 – Preparación de la formación
• AEVO 3 – Formar a trabajadores cualificados
• AEVO 4 – Completar la formación
• Presentación – Ejemplo y concepto

]]> https://lukinski.es/ganar-dinero-con-el-sector-inmobiliario-consejos-en-video-para-la-inversion-los-rendimientos-y-los-impuestos/ Thu, 13 Feb 2020 21:52:22 +0000 https://lukinski.de/ganar-dinero-con-el-sector-inmobiliario-consejos-en-video-para-la-inversion-los-rendimientos-y-los-impuestos/ Ganar dinero con los inmuebles – ¿Cómo se calcula la rentabilidad? ¿Qué dicen los expertos en YouTube sobre la rentabilidad, los impuestos y las inversiones inmobiliarias? Aquí encontrará un resumen de las fórmulas más importantes para los bienes inmuebles y la inversión. Paso a paso, desde los fundamentos hasta las preguntas específicas sobre el tema: cálculo y devolución. ¡Gane dinero con los bienes raíces! Aquí encontrará consejos de professionales. Buena suerte. Las preguntas más frecuentes son: ¿Cómo se calcula el rendimiento? ¿Cómo se calcula correctamente el rendimiento del alquiler? ¿Qué es un alto rendimiento? ¿Qué es una propiedad de inversión? ¿Cómo se calcula la rentabilidad de los inmuebles?

Calcular el valor de la propiedad

Gratis para comprar, invertir, vender y alquilar. Lea más aquí en nuestro formulario para propietarios:

• Calcular el valor de la propiedad: Fórmulas

He aquí algunos ratios y fórmulas iniciales para los compradores:

Rendimiento bruto

El rendimiento bruto en porcentaje es la contrapartida del multiplicador.

Así se calcula el rendimiento bruto:

Rendimiento bruto = alquiler anual en frío x 100 / precio de compra

Ejemplo:

Su piso en Los Ángeles genera unos ingresos anuales por alquiler del equivalente a 52.000 euros, el precio de compra fue de 1.000.000 de euros. El rendimiento bruto es de 5,2:

• Rendimiento bruto = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Compara: Multiplicador del alquiler (factor de precio de compra)

En las exposiciones inmobiliarias casi siempre encontrará información sobre el rendimiento bruto, a veces también sobre el multiplicador de la renta. El multiplicador del alquiler (factor de precio de compra) es un simple ratio para comparar diferentes propiedades de un vistazo.

Así se calcula el multiplicador de la renta:

Multiplicador del alquiler = precio de compra / alquiler frío anual

Ejemplo:

Un piso en Los Ángeles cuesta 1.000.000 de euros y aporta una renta anual de 52.000 euros, tiene un multiplicador de renta de 19,2:

Multiplicador del alquiler = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendimiento bruto del alquiler

Así se calcula el rendimiento bruto del alquiler:

100 x alquiler frío neto anual / precio de compra del inmueble = rendimiento bruto del alquiler en %.

Ejemplo de cálculo del rendimiento bruto del alquiler:

1. Paso: 3.000.000 euros de precio de compra + 350.000 euros de gastos accesorios = 3.350.000 euros
2. Paso: Alquiler neto en frío por año = 150.000
3. Paso: 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rentabilidad bruta del alquiler

Formulario

Calcular el valor de la propiedad – alquilar, comprar, vivir, aquí encontrará todas las fórmulas importantes para usted como propietario. En nuestra colección de fórmulas inmobiliarias encontrará cálculos y ejemplos para comprar, vender y alquilar. Multiplicador del precio de alquiler o de compra, rendimiento bruto, rendimiento de los fondos propios, rendimiento de la propiedad, reservas para el mantenimiento y mucho más.

• Calcular el valor de la propiedad: Fórmulas

A continuación hemos recopilado algunos buenos vídeos de expertos para usted. Compra, inversión e impuestos, aquí tienes consejos para tu próxima inversión:

¿Qué significa rendimiento? Explicación sencilla (definiciones)

¿Qué significa rendimiento? Explicado de forma sencilla (Definiciones de bienes inmuebles)

Descripción de Youtube: «Aquí le explico de forma muy sencilla lo que significa el término rendimiento en el ámbito de la propiedad inmobiliaria / bienes raíces / compra de inmuebles. Tal vez se haya preguntado alguna vez «¿Qué es el rendimiento?» o «¿Qué significa el rendimiento?» o «¿Cuál es la definición / explicación del rendimiento?». […]»

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¿Quiere invertir a mayor escala?

Si quieres invertir en algo más que «sólo» una propiedad, te recomiendo que eches un vistazo a Alex Fischer (en el vídeo). Él mismo posee más de 20.000 m² en lugares codiciados de Düsseldorf y hace unos años empezó a poner por escrito sus conocimientos, haciendo vídeos. Info: bienes raíces Düsseldorf. Aquí hay cientos de consejos para los inversores inmobiliarios, desde la construcción de un inmueble hasta la compra como inversión, pasando por la estructura de la empresa, la optimización fiscal y el alquiler.

• Inversión inmobiliaria a gran escala (externa): Invertir en inmuebles

Calcular correctamente los bienes inmuebles como inversión – rendimiento

Calcular correctamente los bienes inmuebles como inversión – rendimiento y más en 6 sencillos pasos | Parte 1 – por Immocation

1. Ingresos por alquileres
2. Pago al banco (gastos)
3. Equidad
4. Costes de explotación
5. Flujo de caja
6. Impuesto

Consejos en vídeo sobre el tema de la compra y la inversión

Descripción de Youtube: «El cálculo es un paso muy importante en la inversión inmobiliaria. En este vídeo le explicamos lo que es importante a la hora de calcular la rentabilidad de los inmuebles como inversión. Hablamos, por ejemplo, de los impuestos, la financiación de la propiedad, los fondos propios y el flujo de caja. También presentamos Excel para inmuebles y una calculadora inmobiliaria de Excel. […]»

Calcule correctamente antes de comprar

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Calcular correctamente antes de comprar Parte 2

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Rendimientos inmobiliarios: ¡así se calcula correctamente!

Rendimientos inmobiliarios: ¡así se calcula correctamente! – de immlab

Descripción de Youtube: «Cuando se trata de inversiones, el rendimiento que se supone que debe producir la inversión prevista es, por supuesto, de crucial importancia. Esto también se aplica a las inversiones inmobiliarias, por supuesto. La cuestión, sin embargo, es cómo se puede calcular esta rentabilidad, porque no se trata simplemente de que se haga un depósito y se distribuya al final del plazo. El proceso es un poco más complejo, porque suele haber un banco implicado que cobra intereses y la agencia tributaria también está interesada en una inversión inmobiliaria. En este vídeo, queremos echar un vistazo a las cifras que intervienen en el cálculo de la rentabilidad inmobiliaria y cómo es el cálculo en términos concretos.»

Parte 1

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Parte 2

Valoración: 118 positivo / 4 negativo

¿Qué factores influyen en el rendimiento?

Todos los costes que tiene afectan al rendimiento de la propiedad. Entre ellos se encuentran los factores más importantes:

1. Precio de compra
2. Gastos accesorios de compra (impuesto de transmisiones patrimoniales, honorarios del agente inmobiliario, gastos de notario)
3. Ingresos por alquileres
4. Gastos administrativos
5. Gastos de mantenimiento
6. Vida útil (tiempo hasta la eliminación prevista)
7. Aumento del valor
8. Impuestos (ahorros y cargas)
9. Costes de financiación

¿Sigue siendo posible un rendimiento del 6,5% en el sector inmobiliario?

¿Sigue siendo posible un rendimiento del 6,5% en el sector inmobiliario? – por el Dr. Florian Roski.

Descripción de Youtube: «Me preguntaron si hoy en día todavía es posible obtener una rentabilidad del 6,5% con los bienes inmuebles. En este vídeo profundizo en cómo se relacionan el tipo de interés y el precio de compra, el tipo de interés y la rentabilidad y el gasto y la rentabilidad.»

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Compra o alquiler calculado: 3 costosos errores de pensamiento

Comprar o alquilar calculado a través de: 3 costosos errores de pensamiento por Finanztip.

Descripción de Youtube: «¿Comprar su propia casa o alquilarla? ¿El alquiler es realmente una pérdida de dinero? Estos errores de pensamiento popular pueden costarle miles de euros. Saidi explica cómo calcular esta gran decisión con sensatez».

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Ahorrar impuestos con los inmuebles

Ahorrar impuestos con los inmuebles por el asesor fiscal Martin Müller.

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