Sociedad comanditaria por acciones (KGaA) – formación, financiación, responsabilidad & Co

La sociedad comanditaria por acciones – abreviatura: KGaA – es una forma relativamente desconocida de derecho societario y se constituye como un híbrido de la tradicional sociedad comanditaria – abreviatura: Kommandite o KG – más la clásica sociedad anónima – abreviatura: AG. Tanto la sociedad comanditaria como la sociedad anónima pertenecen a las denominadas sociedades anónimas y, por tanto, están sujetas principalmente al Código de Comercio alemán (HGB). Sin embargo, la sociedad comanditaria también pertenece a la categoría de las sociedades colectivas y no tiene personalidad jurídica propia. La sociedad anónima, por su parte, es probablemente la más conocida de todas las sociedades anónimas y se dedica principalmente al comercio de acciones.

La KGaA adopta las mejores características de ambas formas jurídicas: toma una sociedad anónima como marco básico y añade la estructura de socios generales y limitados que es característica de la KG. Así, la gestión empresarial -similar a la AG- se divide en diferentes órganos, mientras que el riesgo de responsabilidad se distribuye entre al menos un socio responsable personalmente y el resto de los socios en la medida de su aportación de capital. Aunque la sociedad comanditaria por acciones es una sociedad limitada en nombre y sugiere el estatus legal de una sociedad, tenga cuidado: ¡en virtud de su forma legal es de hecho una corporación que incluye su propia personalidad legal!

Otras corporaciones típicas:

• Sociedad anónima (AG)
• Sociedad Europea (Societas Europaea, abreviado: SE)
• Empresa emprendedora / UG (responsabilidad limitada)
• Sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)

Corporación KGaA – Ley de Sociedades Anónimas §§ 278 – 290 y §§ 161 – 177a HGB

En principio, la base jurídica de las sociedades anónimas es la Ley de Sociedades Anónimas alemana (AktG), más concretamente: los artículos 278 a 290, donde, entre otras cosas, se define la naturaleza de la KGaA. En cuanto al estatuto jurídico de los socios individuales, se remite a la normativa aplicable a las sociedades limitadas convencionales, que se encuentra en el Código de Comercio alemán (HGB) – artículos 161 a 177a.

Extracto de la ley – § 278 AktG:

(1) La sociedad comanditaria por acciones es una sociedad con personalidad jurídica propia en la que al menos un socio tiene responsabilidad ilimitada frente a los acreedores de la sociedad (socio colectivo) y los demás participan en el capital social dividido en acciones sin responder personalmente de las obligaciones de la sociedad (socios comanditarios).
(2) La relación jurídica de los socios colectivos entre sí y con respecto a la totalidad de los socios comanditarios, así como con respecto a terceros, es decir, la autoridad de los socios colectivos para gestionar y representar a la sociedad, se determinará de acuerdo con las disposiciones del Código de Comercio sobre las sociedades comanditarias.
(3) En todos los demás aspectos, las disposiciones del Libro Primero relativas a la sociedad anónima se aplicarán mutatis mutandis a la sociedad comanditaria por acciones, salvo que se disponga lo contrario en las disposiciones siguientes o en ausencia de un consejo de administración.

Sociedad comanditaria por acciones – Distribución internacional de la forma jurídica

En la sociedad comanditaria por acciones -abreviada como KGaA- confluyen la forma jurídica de una sociedad anónima y las características típicas de una sociedad limitada. El híbrido resultante de las características de una sociedad anónima y una sociedad colectiva ha sido hasta ahora bastante raro en Alemania, aunque el interés ha aumentado lenta pero constantemente desde finales de la década de 1990. La sociedad comanditaria por acciones también aparece a nivel internacional, por ejemplo como «commercial partnership limited by shares» en los países anglosajones o como «société en commandite par actions» en Francia.

Distribución internacional de la KGaA:

• Región anglófona: Sociedad comercial comanditaria por acciones
• Bélgica: Commanditaire vennootschap op aandelen (CommVA)
• Dinamarca: Partnerselskab (P/S) o Kommanditaktieselskab
• Alemania: Sociedad limitada por acciones (KGaA)
• Francia: Société en commandite par actions (SCA)
• Italia: Società in accomandita per azioni (S. a. p. A. / S. A. A.)
• Islandia: Samlagshlutafélag (slhf.)
• Países Bajos: Commanditaire vennootschap (CV)
• Polonia: SpóÅka Komandytowo-Akcyjna (S. K. A.)
• Portugal: Sociedade em Comandita por acções (SCA)
• España: Sociedad comanditaria por acciones

Variante de forma jurídica Kapitalgesellschaft & Co KGaA – Socio general como persona jurídica

A veces también aparecen diferentes sociedades anónimas en combinación con una sociedad limitada por acciones (KGaA). Por ejemplo, las empresas familiares se organizan a veces como Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien – en resumen: GmbH & Co KGaA. En este caso, forman una sociedad anónima en sentido jurídico, pero el socio colectivo, como accionista responsable personalmente, no es una persona física cualquiera, sino específicamente una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH). Si el socio colectivo es en cambio una AG, se habla de una AG & Co KGaA, y en el caso de una Societas Europaea de una SE & Co KGaA.

Más sobre las formas híbridas individuales:

• GmbH & Co KGaA – véase sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)
• AG & Co KGaA – véase sociedad anónima (AG)
• SE & Co KGaA – véase Societas Europaea (SE)

CEWE Stiftung & Co. KGaA es un caso especial: En esta empresa, el socio general está encarnado por una fundación. En principio, la sociedad comanditaria por acciones es posible en todas las combinaciones imaginables, como señala GUB Investment Trust KGaA como ejemplo.

Lea más sobre el tema «Establecer una fundación familiar» aquí:

• Establecer una fundación familiar

Formación, nombre de la empresa y órganos de una KGaA

El proceso de constitución de una sociedad limitada por acciones se basa en el proceso de constitución de las sociedades anónimas. Por lo tanto, una KGaA se considera una persona jurídica y sólo puede participar en negocios jurídicos a través de sus órganos. Sin embargo, a diferencia de la sociedad anónima convencional, esta forma jurídica no prevé un consejo de administración como órgano de gobierno, por lo que los órganos de una KGaA se limitan a la junta general -constituida por la suma de los socios comanditarios- y al consejo de vigilancia. El poder de gestión y el poder de representación externa de la empresa recaen en los socios colectivos como socios con responsabilidad personal.

Aquí puede conocer en detalle cómo funciona el proceso de fundación de una AG:

• Constitución de una sociedad anónima

Un socio con responsabilidad personal puede ser una persona física o una entidad jurídica, lo que limita su responsabilidad al patrimonio empresarial de la sociedad y evita inteligentemente la responsabilidad personal. Los socios comanditarios o accionistas limitados también pueden ser personas físicas o jurídicas y, en cualquier caso, sólo son responsables en la medida de su respectiva aportación en acciones.

Para constituir su KGaA, también necesita, en resumen, lo siguiente: un número de identificación fiscal (NIF); la confirmación del registro por parte de la Oficina de Licencias Comerciales; el acuerdo de los accionistas, así como los estatutos, junto con la certificación notarial; 50.000 euros de capital social; y, por último, la inscripción en el registro mercantil con el nombre de la empresa que haya elegido más el sufijo de forma legal «KGaA».

Ejemplos de empresas de KGaA:

• Merck KGaA
• MERKUR PRIVATBANK KGaA

Socio comanditario y socio general: una cuestión de responsabilidad

¿Qué es un socio comanditario y un socio colectivo? Esta es una pregunta que muchas personas se hacen cuando oyen hablar por primera vez de las características especiales de una sociedad limitada. Esto se debe a que, a diferencia de las demás sociedades, los socios de una sociedad limitada están claramente divididos en socios colectivos y socios comanditarios. Por lo tanto, una misma persona física o jurídica nunca puede ser socio colectivo y socio comanditario al mismo tiempo.

Normalmente, los socios colectivos son los socios responsables personalmente de una sociedad limitada. También en una sociedad comanditaria por acciones se distingue entre socio colectivo y socio comanditario, este último denominado contextualmente como accionista comanditario. El socio colectivo asume todo el riesgo como socio colectivo: al igual que la KG convencional, también responde solidariamente, de forma directa e ilimitada con el patrimonio empresarial y privado. El riesgo de responsabilidad de los socios comanditarios, en cambio, se limita únicamente al importe de la suma obligatoria que pagaron como aportación de socio comanditario en forma de acciones cuando se fundó la KGaA.

Financiación y distribución de beneficios

La financiación de una KGaA es ventajosa en comparación con la sociedad limitada convencional, ya que el capital social puede obtenerse más fácilmente. En general, al igual que con la AG, se requiere un capital social de 50.000 euros o más. En lo que respecta a la distribución de los beneficios y el reparto de las pérdidas, no existe ninguna normativa especial en comparación con la KG convencional: O bien se aplican los principios legales o se han anclado las disposiciones correspondientes en los estatutos. Los beneficios se distribuyen, por lo general, al 4% de la cuota de capital más los beneficios adicionales «en una proporción razonable». Las pérdidas también se reparten adecuadamente.

Impuestos para la empresa y el accionista: principio de separación y principio de transparencia

Como todas las demás formas de derecho societario, la sociedad comanditaria por acciones está, en principio, sujeta al pago de impuestos. Se considera un sujeto fiscal independiente en lo que respecta al impuesto de sociedades y al impuesto sobre actividades económicas; todas las personas físicas de la sociedad suelen estar sujetas al impuesto sobre la renta.

Sin embargo, debido a su forma híbrida, a la KGaA se le aplican normas fiscales especiales: la tributación de la propia sociedad se basa en el principio de separación, la tributación de los socios comanditarios también se basa en el principio de separación y la tributación de los socios colectivos se basa obligatoriamente en el principio de transparencia. En el caso de un volumen de negocios imponible, la KGaA está en todo caso sujeta al impuesto sobre el volumen de negocios.

• Impuesto sobre el comercio (GewSt)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
• Impuesto sobre la renta (ESt)
• Impuesto de sociedades (KSt)

Fiscalidad de la KGaA – principio de separación

Como sociedad y entidad jurídica, la sociedad comanditaria por acciones suele estar sujeta al impuesto de sociedades. En la medida en que la KGaA ejerce su dirección y/o su domicilio social en Alemania, se considera que está sujeta al impuesto de sociedades por tiempo indefinido y debe tributar por la totalidad de sus ingresos globales. En el caso de una dirección extranjera y/o una sede social extranjera con ingresos nacionales -por ejemplo, de un establecimiento permanente nacional- se considera que la KGaA tiene una responsabilidad fiscal limitada.

El beneficio de una KGaA se determina mediante la comparación de los activos empresariales. En cambio, para la base imponible se aplica una disposición especial en relación con los gastos deducibles, que está anclada en la Ley del Impuesto de Sociedades (KStG) – el impuesto de sociedades de la KGaA sólo se aplica, por tanto, cuando los ingresos son imputables al capital social, es decir: a las participaciones en beneficios de los socios comanditarios. Las participaciones en los beneficios de los socios colectivos, así como su remuneración de gestión, se deducen por adelantado y pueden ser deducidas como gastos empresariales. No entran en el cálculo de los ingresos de la KGaA, sino que deben ser gravados por los propios socios colectivos.

Extracto de la ley – § 9 párrafo 1 nº 1 KStG:

en el caso de las sociedades comanditarias por acciones y las sociedades anónimas comparables, la parte del beneficio que se distribuye a los socios personalmente responsables sobre sus aportaciones no realizadas al capital social o como remuneración (prima de gestión);

La KGaA debe pagar el impuesto sobre actividades económicas como empresario, independientemente de su estructura híbrida. Así, el beneficio calculado de las operaciones comerciales – incrementado y disminuido en los importes estipulados en la Ley del Impuesto sobre Actividades Económicas (Gewerbesteuergesetz, GewSt) – se entiende como los ingresos comerciales de la KGaA. Los importes que antes se calculaban a efectos del impuesto de sociedades para las participaciones en los beneficios y la remuneración de los directivos de los socios colectivos se suman ahora al beneficio calculado de las operaciones comerciales, garantizando así que no haya importes que escapen a la tributación a través del impuesto sobre actividades económicas.

Fiscalidad de los socios comanditarios de la KGaA – principio de separación

Como personas físicas, los accionistas limitados no tienen que pagar el impuesto de sociedades. Por lo tanto, sus participaciones en los beneficios y la eventual remuneración de los directivos se liquidan a través de la propia sociedad comanditaria por acciones. Al igual que sus homólogos en la sociedad limitada convencional, están sujetos al impuesto sobre la renta en caso de distribución de dividendos. Si son titulares de participaciones sociales en su patrimonio privado, generan rentas del capital según la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG).

Fiscalidad de los socios colectivos de la KGaA – Principio de separación

Los socios colectivos tributan como coempresarios a efectos de la legislación fiscal. En este contexto, no deben ser vistos como co-empresarios, sino simplemente tratados como co-empresarios – una pequeña pero sutil diferencia… ¡especialmente en términos de «impuestos»! Como personas físicas, los socios colectivos están sujetos al impuesto sobre la renta de forma normal y deben tributar por sus ingresos derivados de las operaciones comerciales.

A diferencia de los socios comanditarios, los socios colectivos están obligados a pagar el impuesto de sociedades: Sus participaciones en los beneficios y las eventuales remuneraciones de los directivos se deducen de los ingresos de la KGaA que se determinan y se imputan directamente a los socios colectivos. Los importes correspondientes deben tributar como parte de la declaración de la renta.

Sociedad comanditaria por acciones (KGaA) – ¿Para quién vale la pena?

La posibilidad de obtener fácilmente capital es sin duda una de las razones por las que los fundadores de empresas deciden crear una KGaA. Además, la sociedad comanditaria por acciones tiene una gran resistencia a las adquisiciones, por lo que los socios individuales pueden implicarse personalmente y mantener su compromiso empresarial a pesar de las elevadas aportaciones de capital. El riesgo de responsabilidad, a veces elevado, del socio colectivo puede absorberse situando hábilmente una GmbH o AG como socio responsable personalmente.

Entonces, ¿para quién es adecuada la sociedad comanditaria por acciones? Esta forma jurídica merece la pena para las empresas de nueva creación que no pueden evitar la financiación externa, pero que no quieren hacer ninguna concesión en lo que respecta a su poder de decisión, así como a la gestión de su empresa. La forma jurídica especial de la KGaA proporciona a las empresas familiares una sociedad en la que no es necesario ceder el control a manos ajenas en cuanto se emite el capital social en forma de acciones.

Alternativas a la KGaA: formas jurídicas en Alemania

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, la elección de la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos en el proceso de constitución de la empresa. Tanto si quiere crear una empresa inmobiliaria especial como una empresa de nueva creación, aquí le he resumido todos los tipos de empresas en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

Tipos de empresas en detalle:

• Empresa unipersonal
• Empresario registrado / mujer de negocios registrada (e. K.)
• Asociación civil (GbR)
• Sociedad General (OHG)
• Sociedad Limitada (KG)
• Empresa emprendedora (UG)
• GmbH: Sociedad de responsabilidad limitada
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Sociedad anónima (AG)
• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fundación / Fundación familiar

Pareja de hecho: formación, ventajas e inconvenientes

A continuación, aprenderá todo lo que necesita saber sobre la creación de un GbR. ¿Cómo se convierte uno en socio de una GbR? ¿Cuáles son las diferencias entre las empresas incompletas y las completas? ¿Cuáles son las ventajas? ¿Cuáles son las desventajas? ¿Cómo se crea una empresa? ¿Qué es una empresa? Obtendrá respuestas a todas estas preguntas y más, explicadas de forma sencilla y rápida. Además, todo lo que necesita saber sobre los impuestos y el comercio inmobiliario.

Si está pensando en constituir una sociedad de derecho civil, primero debe conocer el proceso de constitución: ¿Quién puede constituir qué exactamente, cuándo y a cuántos… cuáles son las diferencias y similitudes entre las distintas sociedades civiles? Es igualmente importante conocer las ventajas y desventajas de un GbR: Desde la distribución de beneficios hasta el ahorro de impuestos: una visión general de los siete criterios de fundación más importantes.

¿Cuáles son los criterios de fundación?

1. Número de accionistas
2. Gestión
3. Fundación
4. Nombre de la empresa
5. Financiación
6. Responsabilidad
7. Distribución de beneficios

Aprenda todo lo que necesita saber aquí. Además, encontrará todos los tipos de empresas y formas jurídicas alemanas, así como consejos para la creación de una empresa, incluido el caso especial de las GmbH inmobiliarias, las fundaciones familiares y las empresas.

Las empresas de BGB de un vistazo

En el mundo empresarial, hay muchas formas diferentes de negocio que puedes elegir. A grandes rasgos, se dividen en dos categorías, a saber, las empresas unipersonales y las empresas, que a su vez se dividen en empresas incompletas -entre las que se encuentran las empresas inactivas y las empresas BGB- y las empresas completas -sociedades, corporaciones y algunas más-.

La sociedad civil – GbR para abreviar – es una de las denominadas sociedades incompletas y suele denominarse también sociedad BGB porque, a diferencia de las sociedades completas, no está sujeta al Código de Comercio (HGB) sino al Código Civil (BGB). La GbR es una forma de derecho societario poco complicada, ya que puede fundarse de manera informal y sólo se requiere un mínimo de dos miembros fundadores. Dado que la constitución de una GbR tiene por objeto la realización conjunta de un negocio específico, también se denomina empresa ocasional.

GbR entre particulares

Si quiere formar una pareja de hecho, hay diferentes opciones para usted y su(s) cofundador(es). De hecho, la mayoría de las personas -a sabiendas o no- ya han formado parte de una empresa de BGB en algún momento: si, por ejemplo, usted forma un grupo de coche compartido con sus colegas o se va de vacaciones con sus amigos y reparte los gastos entre ellos, ha fundado una empresa ocasional en el sentido legal. Para alcanzar un objetivo común, ha unido sus fuerzas con al menos otra persona de forma temporal o durante un periodo de tiempo más largo y ha contribuido a la consecución de este objetivo bajo la premisa de la igualdad – así es como se forma informalmente una asociación de derecho civil entre particulares.

GbR entre los autónomos

¿Ya es autónomo y quiere crear una empresa familiar? No hay problema. Incluso entre empresarios individuales, la formación de una sociedad civil no es infrecuente: especialmente en los sectores de la salud y la abogacía, a los médicos y abogados les gusta unir sus fuerzas por un periodo de tiempo más largo. Establecen una sociedad civil entre autónomos para aumentar sus posibilidades en el mercado o para reforzar su competitividad o simplemente para ahorrar costes.

GbR entre los comerciantes y el sindicato bancario

Como empresario o empresaria, también puedes unirte a personas con ideas afines y crear una empresa ocasional. Por ejemplo, si tiene un proyecto de construcción de gran envergadura que usted, como artesano, no puede llevar a cabo por sí solo, puede unir fuerzas con otros artesanos para este cliente o proyecto para abordar la propiedad juntos. Una vez finalizado el proyecto de construcción, cada uno se va por su lado. En este caso, se trata de fundar una sociedad civil entre empresarios. Una característica especial es la fusión de bancos: Si varios bancos forman un GbR -por ejemplo, para facilitar la organización de la emisión de acciones cuando se funda una sociedad anónima (AG)- se denomina consorcio bancario.

Las empresas de BGB en resumen:

• GbR entre particulares
• GbR entre los autónomos
• GbR entre los comerciantes
  • Sindicato bancario

Proceso de formación de la GbR: desde el número de accionistas hasta el reparto de beneficios

Independientemente de si es usted un particular, un autónomo o un empresario: el proceso de constitución de una sociedad civil es el mismo en todas partes: por un lado, necesita al menos otra persona para poder constituir una GbR. Por tanto, la afirmación de que una GbR es más o menos una empresa individual, sólo que con más personas, no es una coincidencia. Pero aparte de la cuestión de la responsabilidad, estas dos formas jurídicas tienen poco en común.

Hacer negocios juntos a partir de 2 personas

Aunque es posible nombrar a un único director gerente de entre los socios de BGB mediante un acuerdo, normalmente todos los socios asumen la gestión de forma conjunta y también toman decisiones conjuntas.

La propia fundación necesita un número de identificación fiscal (NIF) que puede solicitar en la oficina de Hacienda responsable de su zona administrativa. Además, tiene que solicitar el registro de una pequeña empresa en la oficina de comercio competente, cuya tramitación suele costar entre 10 y 65 euros. Como pequeña empresa de BGB, su volumen de negocios está limitado, es decir, puede generar un volumen de negocios hasta un límite máximo que actualmente es de 250.000 euros al año. Para los importes más elevados, la sociedad civil se convierte automáticamente en una sociedad colectiva – OHG para abreviar – cuya inscripción en el registro mercantil es obligatoria.

Identificación de la empresa: Nombre completo + GbR

Al no estar inscrito en el registro mercantil como socio de GbR, no puede comerciar oficialmente. Esto significa que su empresa no tiene un nombre de empresa, sino sólo una denominación de empresa. El nombre de la empresa debe estar compuesto por su nombre completo y su apellido más el sufijo «GbR», que indica la forma jurídica de su sociedad civil. Es libre de ampliar el nombre de su empresa nombrando el sector y/o un nombre imaginario.

Financiación, responsabilidad y beneficios

La financiación queda a su entera discreción, por lo que teóricamente puede prescindir de cualquier capital inicial. Sin embargo, es aconsejable disponer de ciertas reservas y elaborar un plan de financiación para estar preparado financieramente en caso de sorpresas desagradables. El riesgo empresarial es asumido conjuntamente por todos los socios y son responsables tanto de los asuntos empresariales como de los privados. Por lo tanto, si algo va mal y la empresa de BGB incumple los pagos y se encuentra en dificultades financieras, usted -incluso en el caso de decisiones erróneas por parte de su(s) socio(s)- tiene que asumir una responsabilidad ilimitada con su patrimonio privado.

Al igual que el riesgo empresarial, el beneficio también se distribuye de forma equitativa. Si hay dos socios fundadores, cada uno recibe el 50% de los beneficios. Si hay tres o más socios, el beneficio se reparte por cabeza.

Ventajas: Beneficios por cabeza, decisión de equipo y responsabilidad conjunta

Tras presentar las características típicas de una empresa BGB, seguro que ya se ha dado cuenta de las ventajas que le ofrece esta forma jurídica: La fundación es relativamente sencilla y no se necesita ningún capital inicial. Trabajas en equipo con tu(s) cofundador(es): tomáis juntos todas las decisiones relevantes para la empresa, asumís el riesgo de responsabilidad de forma conjunta y compartís los beneficios a partes iguales.

• Fundación rápida y sin complicaciones
• Capital social flexible
• Distribución de los beneficios según las cabezas
• Riesgo de responsabilidad en el equipo
• Decisiones con poca coordinación con los demás
• No se revelan las cifras de negocio

Desventajas: Responsabilidad total, restricción del volumen de negocios y conversión a OHG

Las desventajas de crear una empresa ocasional también pueden identificarse rápidamente: Por un lado, no tiene el único poder de decisión y debe coordinarse con su personal. No obstante, en caso de duda, debe ser plena y completamente responsable, ¡incluso de forma privada! -aunque usted no sea responsable de las pérdidas. En tercer lugar, como GbR tiene un volumen de negocios limitado y debe tener cuidado de no cambiar involuntariamente a una sociedad general. Por último, pero no menos importante: Dado que una GbR está ligada a un propósito, la disolución puede ser ejecutada sin mucho esfuerzo – no está hecha para la eternidad.

• No hay poder de decisión único
• Responsabilidad total (incluido el patrimonio privado)
• Limitación del volumen de negocio hasta 250.000 euros al año
• Conversión automática en OHG
• Disolución simple de la GbR

Evaluación: Crear una empresa sin burocracia y sin capital social

Después de comparar las ventajas y los inconvenientes, queda claro que si le gusta trabajar en un equipo pequeño y familiar para lograr un objetivo común y no quiere superar ningún obstáculo burocrático importante, puede tener un comienzo rápido y fácil como GbR. Los beneficios se reparten de forma equitativa y las pérdidas se asumen de forma conjunta, por lo que los negocios con un riesgo manejable son especialmente adecuados como objetivo. Además, una GbR tiene sentido para los fundadores de empresas que no tienen el capital social necesario para una sociedad anónima y/o tienen como objetivo una sociedad general.

Immobilien GbR: Cambio de forma jurídica, gestión de activos & Co.

¿Cree que la idea de una sociedad general no está nada mal y ahora se pregunta cómo puede combinar su sociedad con el sector inmobiliario? Desde los trucos de cambio de forma y las contribuciones privadas a las empresas hasta los agentes inmobiliarios y las empresas de gestión de activos. Toda la información esencial sobre las sociedades inmobiliarias, los GbR inmobiliarios y las KG inmobiliarias de un vistazo.

Un pequeño consejo: cuando adquiera y/o gestione bienes inmuebles, asegúrese de que todos los detalles estén claramente indicados en el acuerdo de asociación. Debido al principio de responsabilidad solidaria, ilimitada y directa, también debe asegurarse de que sus copartícipes gestores sean personas con una solvencia comparable; de lo contrario, podrían surgir dificultades de financiación y solvencia.

Variante 1: Ahorro de impuestos mediante el cambio de forma jurídica

Como particular, le gustaría aportar su propiedad a una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH) o a otra sociedad, pero los gravámenes fiscales son demasiado elevados para usted? Entonces debería considerar la posibilidad de transferir su propiedad a una sociedad. La ventaja: las sociedades registradas pueden convertirse fácilmente en sociedades anónimas mediante un cambio de forma y puede ahorrarse el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Cambio de forma jurídica a una sociedad registrada

Como sociedad civil (GbR), puede convertir su propiedad en acciones de GbR al 100% y, en el siguiente paso, realizar el cambio de forma a sociedad colectiva con inscripción en el registro mercantil. Esto convierte a la GbR en una empresa de pleno derecho y, sobre todo, en una sociedad registrada, que es el requisito básico para la conversión en una GmbH. Pero ten cuidado: Para la formación se necesita otra persona que se incorpore temporalmente a la empresa sin ninguna deducción.

Cambio de forma jurídica a sociedad anónima después de 5 años

El cambio de forma jurídica a una sociedad de responsabilidad limitada vuelve a estar exento de impuestos en cuanto a la identidad de la persona jurídica, por lo que sigue estando exento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y puede seguir transmitiendo su propiedad privada a una sociedad. Sólo tiene que esperar hasta que haya transcurrido el periodo de bloqueo de cinco años; de lo contrario, los impuestos se devengarán con carácter retroactivo de acuerdo con la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (GrEStG). Si todo va bien, usted sigue siendo propietario al 100% y su cofundador puede dejar la GmbH sin problemas.

Variante 2: Agente inmobiliario con licencia comercial

Si quieres convertirte en agente inmobiliario autónomo, no es tan fácil. La profesión de agente inmobiliario está sujeta a un comercio obligatorio y no se considera una profesión liberal. Esto significa que para poder ejercer esta actividad, primero hay que solicitar el permiso a la oficina de licencias comerciales y esperar una luz positiva. La ley exige el permiso oficial para poder evaluar su fiabilidad de antemano.

Agente inmobiliario OHG, GbR & KG

Las asociaciones también pueden actuar como agentes inmobiliarios. Sin embargo, sin personalidad jurídica propia, las sociedades colectivas, las sociedades civiles y las sociedades limitadas deben obtener un permiso oficial para cada socio gestor individual. Además del formulario de solicitud de autorización, hay que presentar otros documentos. Entre ellas se encuentran:

• Un certificado de buena conducta de la policía, disponible previa solicitud en la Oficina de Registro de Residentes;
• Un extracto del Registro Central de Comercio – disponible a petición del Ordnungsamt;
• Un certificado de liquidación de impuestos – disponible a petición de la oficina de impuestos;
• Un certificado de procedimiento de insolvencia no en curso – disponible a petición del tribunal local;
• Un certificado de las inscripciones que faltan en el registro de deudores – disponible a petición en el tribunal de distrito.

También se puede obtener un certificado de competencia de forma voluntaria.

Variante 3: Sociedad gestora de activos

Si desea actuar en el ámbito de los ingresos excedentarios -es decir, los ingresos procedentes del trabajo no autónomo, los bienes de capital, el alquiler y el arrendamiento financiero u otros ingresos-, una sociedad de gestión de activos podría ser ideal para usted. Normalmente, puede utilizar la forma jurídica de una GbR o recurrir a las sociedades mercantiles reguladas en el HGB, como la OHG o la KG. Las formas mixtas, como la GmbH & Co KG, también son concebibles en principio, pero implican más regulaciones y requisitos.

Participación, digamos, y beneficios fiscales

Una sociedad de gestión de activos tiene sentido si varios inversores inmobiliarios quieren gestionar conjuntamente sus participaciones inmobiliarias. También es interesante el aspecto de asegurar la sucesión en caso de herencia. El acuerdo de asociación determina el grado de influencia de los socios individuales: las decisiones suelen tomarse en función de las acciones, pero los socios con una pequeña participación también pueden adquirir un derecho de voto dominante, por ejemplo, si tienen una enorme pericia, professionalidad o experiencia.

¿Ventajas fiscales de este acuerdo? La sociedad de capital no es lo mismo que el objeto fiscal: cada socio tributa individualmente y todos los impuestos sobre la renta, así como los impuestos sobre la herencia, la venta o la transmisión gratuita de las participaciones de la sociedad deben ser declarados individualmente por cada socio a efectos fiscales.

Impuestos para los socios de BGB: ESt, IVA y GewSt

Como socio de una pareja de hecho, debe conocer algunos tipos de impuestos, ya que cuando crea su empresa, recibe ingresos de su comercio y, por supuesto, debe pagar impuestos por ello. La legislación fiscal establece que, además del impuesto sobre la renta de cada socio, hay que pagar más impuestos por el impuesto sobre el volumen de negocios, a menos que la GbR se acoja a la normativa sobre pequeñas empresas. Las empresas comerciales con ingresos anuales superiores a 24.500 euros también deben pagar el impuesto sobre actividades económicas. Un GbR entre autónomos sigue estando exento de la obligación del impuesto sobre actividades económicas.

• Impuesto sobre la renta (ESt)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
• En su caso, impuesto comercial (GewSt)

Aquí puede saber qué impuestos puede esperar de una empresa inmobiliaria:

• Ahorrar impuestos sobre los bienes inmuebles

Conclusión: La pareja de hecho, ¿para quién merece la pena?

Si está dispuesto a unir fuerzas con otras personas de confianza para poner en marcha su propio negocio de forma rápida y sencilla, no necesitará enormes reservas financieras y además pagará relativamente pocos impuestos sobre sus beneficios. Por lo tanto, una GbR es la más adecuada para los jóvenes autónomos que quieren tomar las riendas de su vida, que no sólo sueñan con realizarse por sí mismos y que no quieren esperar a tener ahorrado el capital inicial necesario.

Desde el punto de vista inmobiliario, una sociedad BGB es especialmente interesante para los principiantes que prefieren invertir su capital directamente en la compra de inmuebles en lugar de constituir el capital social de una sociedad anónima. Sin embargo, si tiene éxito, debería considerar la posibilidad de convertir la sociedad ocasional en una sociedad colectiva -aunque sólo sea para reducir el riesgo de responsabilidad- o aportar la GbR como contribución en especie a una GmbH.

Puede obtener más información sobre las sociedades colectivas y las sociedades de responsabilidad limitada aquí:

• Sociedad General (OHG)
• Sociedad de responsabilidad limitada (GmbH)

Aprenda gratuitamente: Creación de una empresa y formas jurídicas

Además de la sociedad civil (GbR), existen otros tipos de sociedades alternativas que podrían ser interesantes para usted como fundador. ¿Quiere saber más sobre la creación de una empresa? Infórmese sobre el capital social, los impuestos y las ventajas e inconvenientes de los distintos tipos de empresas.

Aquí encontrará todas las formas jurídicas que puede elegir como fundador en Alemania y una guía con una lista de comprobación:

1. Formas jurídicas: Lista
2. Fundar una empresa: Procedimiento, costes y resumen

Formas jurídicas: Lista

Formas jurídicas – ¿Qué tipos de empresa existen? Si quiere crear su primera empresa, la elección de la forma jurídica ideal es uno de los primeros pasos en el proceso de creación de una empresa. Tanto si quiere crear una empresa inmobiliaria especial como una empresa de nueva creación, aquí le he resumido todos los tipos de empresas en Alemania.

• Formas jurídicas: Lista

Tipos de empresas en detalle:

• Empresa unipersonal
• Empresario registrado / mujer de negocios registrada (e. K.)
• Sociedad General (OHG)
• Sociedad Limitada (KG)
• Empresa emprendedora (UG)
• GmbH: Sociedad de responsabilidad limitada
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Sociedad anónima (AG)
• Sociedad anónima inmobiliaria (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Fundación / Fundación familiar

Creación de una empresa: Procedimiento, costes y lista de control

Crear una empresa (inmobiliaria) – ¿Quiere crear su primera empresa? Requisitos para usted como fundador, capital social, acuerdos de accionistas, costes de la fundación, formularios legales y listas de comprobación. Esto parece complicado para los principiantes, pero en realidad es bastante sencillo. El proceso de creación de una empresa suele ser relativamente igual. Aquí le resumo el proceso en sencillos pasos. Aprenda a crear su propia empresa. Después de la gran guía sobre todas las formas jurídicas y los tipos de empresas, hoy nos ocupamos en detalle de la creación de una empresa (inmobiliaria) para principiantes.

• Fundar una empresa