Comprar en Alemania: Primera propiedad

Las cosas buenas deben recomendarse a los demás y una de las mayores plataformas de conocimiento de Alemania es sin duda una de ellas, más concretamente: Immobilien-Erfahrung.de.

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3 errores típicos de quienes compran por primera vez

Thorsten Bader, experto de B&B Optimal GmbH y director gerente de Immobilien-Erfahrung.de, recomienda a los compradores potenciales que consideren su primer inmueble exclusivamente como una inversión de capital en lugar de utilizarlo ellos mismos. Esto se debe a que existe el riesgo de que los gastos de gestión, como el seguro, el impuesto sobre bienes inmuebles y los gastos de explotación, cuyo importe también aumenta una media del 5% cada año, perjudiquen la independencia financiera.

Comprar sin un conocimiento preciso del mercado

El error número dos es implicarse en la compra de un inmueble sin un conocimiento preciso del mercado. Se corre el riesgo de comprar un condominio a un precio excesivo o de gastar más de lo previsto en obras de renovación. Por lo tanto, los compradores potenciales deben planificar cuidadosamente sus finanzas con antelación y ser conscientes del valor actual del mercado y de los costes que conlleva.

Estado del inmueble

El tercer error consiste en no informarse lo suficiente sobre el estado del inmueble. Aquí no sólo hay que comprobar la apariencia, sino también el estado técnico y la sustancia estructural. Los defectos ocultos, como daños por humedad o problemas con la instalación eléctrica, pueden acarrear costes inesperados más adelante. También se recomienda una tasación bien hecha por un experto.

En resumen, a la hora de comprar su primer inmueble, los interesados deben asegurarse de considerarlo únicamente como una inversión, tener un conocimiento exacto del mercado, informarse sobre el estado del inmueble y planificar cuidadosamente sus finanzas. Con estos consejos, se puede realizar una inversión de capital financieramente sensata en un condominio.

¿Por qué es «mejor» una inversión de capital?

¿Vive de alquiler y alquila su propia vivienda?

Una propiedad como inversión ofrece varias ventajas con respecto a utilizarla como vivienda propia:

1. Alquiler de
2. Aumento del valor
3. Seguridad financiera

Alquilar en lugar de vivir en casa

Los inmuebles pueden alquilarse, lo que puede generar ingresos regulares. Su inquilino paga las cuotas de su financiación con el alquiler mensual. Al mismo tiempo, como inquilino no tiene que ocuparse prácticamente de nada. El uso propio, por el contrario, significa: Si tu sueldo falla, falla el reembolso de la financiación. Si la calefacción está defectuosa, tienes que hacerte cargo de todo y siempre tienes doble perjuicio, por así decirlo.

Aumento del valor

Revalorización: Los bienes inmuebles suelen tener una revalorización estable, lo que permite al propietario disfrutar de un aumento de valor.

Seguridad financiera

Seguridad financiera: Alquilar una propiedad puede proporcionar seguridad financiera en la vejez.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que cualquier inversión conlleva un cierto grado de riesgo y es importante considerar las necesidades y objetivos específicos del inversor antes de tomar una decisión.

Invertir en Alemania

Aquí encontrará más información sobre lugares interesantes y atractivos de Alemania:

• Atlas de inversiones

¿Quiere saber más sobre el mercado inmobiliario en Alemania?

• Mi sugerencia: Immobilien-Erfahrung.de

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El impuesto sobre la especulación explicado de forma sencilla

El nombre lo dice todo, este impuesto pretende limitar la especulación en el mercado inmobiliario. Por eso el legislador dice: Si compras una propiedad, sólo puedes venderla libre de impuestos después de X años. X = años difiere en función de si compró la propiedad como inversión (alquiler) o si vive en ella usted mismo (ocupación por el propietario).

Debe declarar los beneficios superiores a 600 euros (cantidad exenta de impuestos, EStG § 23) en su declaración de la renta. Los beneficios se introducen en el anexo «Otros ingresos».

Volvamos a la diferencia de Frist.

Distinción: Alquiler (inversión de capital) / uso propio

El periodo de especulación difiere en función de si se compra un inmueble como inversión para alquilarlo. O si compra una propiedad para su propio uso, es decir, si vive en ella.

Periodo de especulación:

• Uso de terceros – 10 años
• Interés propio – 3 años

El impuesto sobre la especulación sólo se aplica a las ventas privadas

El impuesto se encuentra en la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG), artículo 22 Tipos de otros ingresos, más concretamente en el artículo 22, apartado 2: «Los ingresos procedentes de operaciones de venta privada en el sentido del artículo 23», por lo que se trata de un impuesto que sólo grava las ventas privadas.

La ley:

• § 23 Operaciones de venta privadas – externas

Si vende comercialmente, se le aplica un impuesto diferente. Por lo tanto, también debe conocer la regla de las 3 propiedades. Establece que cualquiera que venda 3 propiedades en un plazo de 5 años entra en el ámbito del comercio inmobiliario comercial.

Ejemplo: Plazo para la inversión de capital / uso personal

Otros dos ejemplos prácticos del impuesto sobre la especulación.

Impuesto sobre la especulación Inversión de capital

Si compras una propiedad a los 42 años, la alquilas y la vendes a los 50, habrás comprado y vendido la propiedad en ocho años. En consecuencia, se debe pagar el impuesto sobre la especulación.

• < 10 años de posesión = impuesto de especulación

No se aplica el impuesto de especulación: también compra su propiedad a los 42 años y vende parte de ella a los 53 años. Por lo tanto, hay más de 10 años entre la compra y la venta de la propiedad. Por lo tanto, no se debe pagar ningún impuesto sobre la especulación.

• Mantenida > 10 años = sin impuesto de especulación

Impuesto sobre la especulación Interés propio

En el caso del uso personal, los plazos cambian a un periodo de 3 años. Todo lo demás permanece igual, incluido el importe del impuesto sobre la especulación.

Importe del impuesto de especulación

Y ahora la pregunta más importante, ¿cuál es el impuesto sobre la venta?

¿A cuánto asciende el impuesto sobre la especulación?

No existe un tipo impositivo fijo para el impuesto sobre la especulación. Su agencia tributaria calcula el importe con su respectivo nivel impositivo.

Tipo de impuesto sobre la renta propio al 40%.

• Beneficio de la venta: 20.000 euros
• Impuesto de especulación (40%): 8.000 euros

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