Evalúe un bloque de apartamentos en menos de 5 minutos

Empecemos con un caso que podría ocurrirle hoy mismo:

Imagínese que un conocido se sienta a su lado en un café y le dice: «Alguien quiere vender un bloque de pisos aquí en la calle, conocí a la anciana, su hijo lo cuida ahora. Me informaré por usted». Un día después, recibes las cifras por WhatsApp: 240.000 euros de alquiler anual, el precio de compra se dice que es de 8,5 millones, ubicación A. Suena emocionante, pero ¿es realmente un buen negocio?

Lo importante es que sólo necesitas dos cifras: el precio de compra (PP) y el alquiler anual neto en frío (ANR). Una vez que las tengas, podrás calcular inmediatamente el factor de precio de compra y el rendimiento. Ambos son los ratios más importantes para reconocer si una inversión tiene sentido o no.

Otro consejo: Independientemente del factor rendimiento o precio de compra, utilice mi calculadora inmobiliaria gratuita en Immobilien Guru.

Stream here gratis – la tasación inmobiliaria más rápida del mundo

Calcular el factor de precio de compra y el rendimiento

Ejemplo:

• Precio de compra: 8.500.000 euros
• JNKM: 240.000 EUROS

Ahora puede empezar de inmediato:

Factor de precio de compra = precio de compra / JNKM = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Un factor de precio de compra de 35 significa que se tarda más de 35 años en recuperar el precio de compra a través de los ingresos por alquiler, sin costes, sin intereses, sin riesgos. Demasiado tiempo.

¿Qué rentabilidad obtienes?

También puedes verlo inmediatamente:

Rendimiento = JNKM / precio de compra = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %.

Suena bien al principio, pero ¿lo es realmente?

El límite mágico: 5,5% o más – se aplica a los tipos de interés actuales del 3,5

Si trabajas con capital prestado -y casi todo el mundo lo hace-, tienes que tener en cuenta los tipos de interés vigentes. Supongamos que obtienes un 3,5% de interés. Si somos realistas, añadiremos un 2% para mantenimiento y reservas. En total, un 5,5%.

Así que sólo se gana de un rendimiento de más de 5,5

Con una rentabilidad de sólo el 2,8 %, está sufriendo pérdidas mes tras mes, a pesar de los ingresos por alquiler.

¿Cuánto debe pagar como máximo?

He aquí el truco: basta con invertir la fórmula. ¿Quieres al menos un 6 % de rentabilidad? Pues entonces:

Precio de compra = JNKM / rendimiento deseado Precio de compra = 240.000 / 0,06 = 4.000.000 euros

Con un rendimiento del 6 %, la propiedad debería costar un máximo de 4 millones de euros. Con un rendimiento del 8 %, podría llegar a costar 3 millones de euros.

Ejemplo: Desea un 8

Precio de compra = 240.000 / 0,08 = 3.000.000 euros

Todo lo que supere esa cifra no es atractivo desde el punto de vista financiero, o hay que negociar a la baja el precio de compra.

Eso es todo lo que tienes que recordar en el primer paso, ¡con una rápida evaluación desde tu smartphone o cuaderno! ¿Recibes una oferta? Pregunte por la dirección, el precio de compra, JNKM (estado de renovación, estado de alquiler, …) – entonces usted puede hacer una valoración rápida y el vendedor puede vender su edificio de apartamentos rápidamente.

Conclusión: «Sólo 2 números deciden» – en pocas palabras

Todo lo que realmente necesitas:

• El alquiler anual neto en frío (JNKM)
• El precio de compra

Luego compáralo con los costes de financiación actuales y el colchón de mantenimiento del 2 %. A partir de una rentabilidad del 5,5 %, estás en números negros: todo lo que sea menos es un riesgo o un pasatiempo.

Fórmula para su vida cotidiana

Rendimiento deseado / JNKM = precio máximo de compra

Tenga presente esta fórmula: la necesitará más a menudo cuando estudie ofertas inmobiliarias. Reconocerá en segundos si una propiedad es adecuada o no. Y aún mejor: podrás hacer inmediatamente una oferta realista al vendedor.

¿Son 8,5 millones un buen negocio?

He entrado en esto en detalle en immobilien-erfahrung.de, se puede leer de nuevo aquí: La diferencia entre propiedad de inversión y propiedad de inversión.

La diferencia radica en el enfoque: con una propiedad de inversión, lo que cuenta es lo que entra en su cuenta cada mes, es decir, un flujo de caja positivo de los ingresos por alquiler, por lo general en B-ubicaciones y C-ubicaciones. Con una inversión inmobiliaria, en cambio, lo que cuenta es la revalorización a largo plazo y los ingresos por ventas, normalmente en ubicaciones A como Berlín, Colonia, Düsseldorf & Co.

¿Quiere ingresos directos? La primera opción le aporta ingresos directamente. ¿Quiere más dinero a largo plazo? La segunda requiere paciencia, capital y conocimiento del mercado; a cambio, puede esperar grandes beneficios más adelante.

Aún mejor:

Si compra barato en una ubicación A, tanto mejor Flujo de caja + efectivo a largo plazo = clase superior. Compra, mejora, aumenta el alquiler, aumenta el valor.

Eso es. Así es como se evalúa con extrema rapidez. Buena suerte con su inversión.

Por lo tanto, su oferta de precio de compra depende siempre de sus objetivos personales: ¿Necesita/quiere liquidez operativa o estratégica?

¿Cuánto valdría para usted esta propiedad con un alquiler neto anual de 240.000 euros en una ubicación A?

¿Más consejos sobre el terreno?

¿Quiere reconocer regularmente las buenas operaciones, tomar decisiones más rápidas o simplemente aprender de mi experiencia? Entonces navegue por el blog o lea los artículos más importantes sobre los temas: paso a paso, desde la práctica, para inversores.

Te he explicado estos temas con detalle:

• Valorar bloque de apartamentos
• Calcular el factor precio de compra
• Consejo: Mi calculadora del factor precio de compra
• Calcular correctamente las devoluciones
• Financiación con apalancamiento

¿Quiere vender o tiene preguntas? Entonces escríbame: estaré encantado de ayudarle.

• Póngase en contacto ahora
• Comprar perfil

Calculadora apagada: Aplicación Real Estate Guru

La Navidad de 2022 me dio la idea, ¡y desde entonces he estado programando la app Immobilien Guru! Mientras tanto, la app cuenta con más de 30 calculadoras inmobiliarias y financieras, además de un sistema de aprendizaje de inversiones, 50.000 comerciantes y más de 20.000 expertos inmobiliarios.

Si te gustan las calculadoras (abajo), no dejes de visitar tu tienda de aplicaciones y conseguir mi aplicación gratuita para inversores.

• 30 + Calculadora inmobiliaria
• #Formación inmobiliaria nº 1 del mundo
• 50 + Lecciones «Inversión inmobiliaria
• Recomendaciones de artesanos en toda Alemania
• Expertos inmobiliarios en toda Alemania

Descarga de aplicaciones

Gratis en la App Store para iOS y Android.

También hay más en línea:

• Gurú inmobiliario

¡8 calculadoras inmobiliarias presentadas!

Gratis, en línea, siempre y en todas partes, ¡y todo sin Excel! ¡Mi pequeña caja de herramientas de inversión inmobiliaria para usted!

PD: Los professionales pueden, por supuesto, saltarse las primeras calculadoras en torno a la renta variable y el plan de ahorro y empezar directamente con el rendimiento, la comprobación del rendimiento & Co.

¡Buena suerte, tu Lukinski!

Patrimonio neto: Calcular activos

Todo empieza con el capital. No puedes prescindir de él a menos que tengas a alguien que responda por ti. Normalmente, si todo lo demás es sólido, necesitas un 20% de fondos propios y el banco te da el 80%. Ejemplo:

• Fondos propios = 5.000 euros (20%)
• Volumen de crédito = 20.000 euros (80%)
• Precio máximo de compra = 25.000 euros

Para ello, calcula tu patrimonio:

• Calculadora de patrimonio

Plan de ahorro: ¿Cuánto puedes ahorrar cada mes (acumulación de capital)?

¿No dispone del capital propio necesario? Entonces sólo hay una manera: ¡ahorrar! Aquí puedes calcular fácilmente cuánto puedes ahorrar cada mes. Porque a menudo se olvidan algunos gastos y se deja de ahorrar después del primer mes. Ahorrar es el camino hacia su objetivo. Calcule aquí cuánto puede ahorrar.

• Calculadora del plan de ahorro

Precio máximo de compra: ¿Cuánto puede permitirse?

Su patrimonio neto le lleva automáticamente al precio máximo de compra. Ya has aprendido a calcularlo en la sección de patrimonio neto. Si necesitas hacerlo rápidamente, puedes calcularlo aquí:

• Precio máximo de compra

Gastos accesorios de compra: Precio de compra + X

Costes accesorios de compra, había algo más… Normalmente, entre el 8% y el 10% del precio de compra son gastos accesorios, según el estado federado. Eso en cualquier caso:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
• Gastos de notaría
• Gastos del registro de la propiedad
• Gastos de corretaje (si se encarga)

Puede utilizar mi calculadora gratuita de costes de compra para calcular rápida y fácilmente todos los factores en cualquier momento, independientemente de si va a comprar un piso o una casa:

• Calculadora de gastos de compra

Rendimiento neto: ¿Cuánto ingresa un inmueble?

El cálculo más importante para los inversores es el rendimiento neto del alquiler de un inmueble. Te dice lo que una propiedad rinde al mes en %. Dado que como inversor sueles financiar con crédito, tú pagas el alquiler:

1. Mantenimiento ~ 2 % anual
2. Interés ~ tipo de interés deudor actual
3. Reembolso ~ 2 % anual.

Supongamos que pides un préstamo al 2% de interés, tienes (2% + 2% + 2% = 6%). Si su rentabilidad es > 6%, su inquilino paga su propiedad, sus activos crecen pasivamente y usted sigue obteniendo X euros al mes como flujo de caja positivo de su propiedad alquilada.

Para que puedas calcular rápida y fácilmente, aquí tienes mi:

• Calculadora del rendimiento neto del alquiler

Comprobación de rendimiento: En 2 segundos

¿No tiene a mano todas las cifras del rendimiento neto del alquiler? Entonces debería conocer mi comprobación rápida del rendimiento. Aquí puede calcular cualquier rendimiento en la aplicación Immobilien Guru en 2 segundos. En segundo plano también se asumen valores, como la actual reserva de mantenimiento del 2% anual, de forma totalmente automática.

Sólo tienes que pulsar 2 simples mandos:

• Precio de compra
• Alquiler / mes

La comprobación del rendimiento nunca ha sido tan rápida Haga clic aquí para ir a la:

• Comprobación del rendimiento

Factor de precio de compra: Cifra clave para los grandes proyectos

Explicado de forma sencilla: el factor del precio de compra da la vuelta al cálculo del rendimiento:

• De » Ingresos por alquiler / precio de compra «
• Will «precio de compra / ingresos por alquiler «

¡Súper sencillo!

• Rendimiento = % de rendimiento anual
• Factor de precio de compra = pagado en X años

El resultado le indica en cuántos años habrá amortizado su inversión inmobiliaria gracias a los ingresos por alquiler.

• Factor precio de compra

Reserva de mantenimiento: En 2 segundos

¡Nunca ha calculado sus reservas de mantenimiento tan rápidamente! Mi pequeña calculadora de reservas de mantenimiento para inmuebles es tan sencilla como la comprobación de rendimientos. Lo más destacado es que lo calculo todo en segundo plano según la fórmula de Peter.

• Calculadora de reservas de mantenimiento

Impuesto de especulación: Vender libre de impuestos después de X años

Libre de impuestos, ¡genial! Eso es lo que dicen muchos inversores, y tienen razón. A grandes rasgos, existen 3 tipos:

• Interés propio = periodo de 3 años
• Alquiler = 10 años
• Modelo mixto = X + periodo de 2 años ( X = momento del alquiler)

Para facilitar y agilizar el cálculo en el futuro, he desarrollado esta calculadora de periodos de especulación.

• Especulador

Aprenda en línea con mi aplicación

Aprenda en línea con mi aplicación inmobiliaria. Con más de 50 lecciones individuales, desde la compra y el rendimiento, pasando por la gestión y el alquiler, hasta la venta rentable de un inmueble. ¿El rendimiento neto, el rendimiento bruto o el factor del precio de compra todavía no significan mucho o sólo un poco? Perfecto, porque mi aplicación le facilita enormemente la preparación de sus primeras inversiones de capital.

Coaching inmobiliario 2.0: en línea y gratuito

Puedes leer 1.000 libros y al final no sabes lo que realmente importa. Al igual que mis calculadoras, todo gira en torno a las tuercas y los tornillos de la inversión inmobiliaria: capital, rendimiento, mantenimiento, etc.

La formación está diseñada para ser extremadamente sencilla, ¡como todas las calculadoras inmobiliarias!

El sector inmobiliario como inversión: ¡Aprenda a invertir!

En 10 lecciones con unas 5 sesiones de entrenamiento cada una, aprenderás lo que es importante en cada una de las subdisciplinas.

• Comprar inmuebles
• Rendimiento inmobiliario
• Estrategia inmobiliaria Fix & Flip
• Mejora de la propiedad inmobiliaria
• Alquiler de inmuebles
• Vender inmuebles
• …

Descarga de aplicaciones

Gratis en la App Store para iOS y Android.

El gurú inmobiliario