Evitar las ejecuciones hipotecarias – Las opciones

En cuanto se informa de una ejecución hipotecaria, las preocupaciones y los temores son grandes. En esta situación, la frase «No se puede detener una ejecución hipotecaria» viene de muchas partes. Pero, ¿hasta qué punto es desesperada esta situación? ¿Qué posibilidades hay de actuar contra el procedimiento de ejecución hipotecaria? Hemos enumerado 4 posibilidades para usted que pueden ayudarle.

La salida de la ejecución hipotecaria: las negociaciones con el banco

Mantén la calma y piensa en qué acción sería la mejor para ti. La mejor manera de escapar de la ejecución hipotecaria es negociar con su banco. No sólo juega un papel importante su situación financiera actual, sino también la previsión de su situación financiera futura. Un banco sólo está interesado en aceptar un nuevo acuerdo si existe una buena posibilidad de que las cuotas se paguen a tiempo en el futuro. Es especialmente importante que actúe a tiempo cuando se entere del procedimiento de ejecución.

Aplazamiento de cuotas

Esta opción sólo se recomienda a las personas que pueden decir con certeza que volverán a disponer de más dinero en el futuro. El núcleo de esta opción es el aplazamiento de las cuotas. Un aplazamiento significa la suspensión de una o incluso varias cuotas del préstamo. El banco sólo aceptará esta opción si es inminente una mejora de la situación financiera en el futuro.

Reducir o suspender la tasa de reembolso

Una forma de evitar la ejecución hipotecaria de su casa es reducir o incluso suspender la cuota a pagar. Para hacer realidad esta opción, debe hablar con su banco. La probabilidad de que acepten un nuevo acuerdo con usted no es tan pequeña, ya que el banco tampoco suele beneficiarse de una ejecución hipotecaria. Este procedimiento es especialmente útil si es previsible que vuelva a disponer de más dinero en el futuro.

Reprogramación

Otra opción posible en el caso de una ejecución hipotecaria inminente es la reprogramación. Reprogramar significa pedir un nuevo préstamo para poder pagar un préstamo anterior. La reprogramación sólo tiene sentido si tiene que pagar menos intereses por el nuevo préstamo que por el anterior. Es importante tratar de reducir constantemente los costes de los intereses. Puedes pedir un nuevo préstamo con el mismo banco o con cualquier otro.

Si realmente lo has conseguido y has llegado a un nuevo acuerdo con tu banco, tiene sentido que sigas intentando recortar un poco en tu vida diaria y ahorrar dinero para poder recurrir a tus ahorros en los momentos de apuro financiero. Se puede ahorrar en muchos ámbitos de la vida. Desde deshacerse del coche propio y pasarse al transporte público hasta comparar y cambiar de proveedor de electricidad. Aquí tenemos un artículo que trata el tema del «ahorro»:

Lea también:

• La ejecución hipotecaria explicada
• Portal en línea y lista de tribunales de distrito
• Presentación a la ejecución
• Recepción
• Hipoteca obligatoria
• ¡Tip! Así funciona una subasta (externa): Procedimiento de subasta obligatoria

Ahorro: Asesoramiento y comprobación financiera

En primer lugar, es importante tener una base estable. Hay que vigilar siempre los gastos regulares y puntuales. Nuestra guía ofrece valiosos consejos y trucos para crear una sólida base financiera paso a paso.

• Guía del Ahorro: Cheque de Finanzas
• El ahorro en la vida cotidiana (14 consejos para invertir el dinero)

Además, todavía tenemos muchas áreas individuales en las que se puede ahorrar mucho dinero fácilmente. Cada semana, cada mes, para que una base financiera sólida esté cada vez más cerca:

• Guardar las suscripciones
• Ahorrar en las compras
• Ahorrar en la conducción
• Ahorrar tiempo libre
• Presupuesto de ahorro
• Ahorrar en los viajes
• Ahorro de electricidad
• Salvar el movimiento

Invertir: Inversiones

Con unos recursos financieros estables, vale la pena entonces pensar en las primeras inversiones de capital en particular, para que su dinero trabaje – pasivamente – para usted.

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La venta forzosa explicada rápidamente: procedimiento, consejos y trucos

Si no le gusta leer largas explicaciones sobre el procedimiento de la venta de un inmueble o sobre los consejos y trucos, hemos reunido aquí algunos vídeos en los que se explican estos temas de forma comprensible y buena.

Lea también:

• La ejecución hipotecaria explicada
• Portal en línea y lista de tribunales de distrito
• Evitar la ejecución hipotecaria
• Presentación a la ejecución
• Recepción
• Hipoteca obligatoria

Si quiere participar en una venta forzosa como licitador o se enfrenta a la venta forzosa de su propia propiedad, lo primero que debe preguntarse es cómo funciona realmente dicho procedimiento. El procedimiento es siempre el mismo y está firmemente regulado. En este vídeo aprenderá el procedimiento exacto de una venta forzosa. Claus Roppel explica el procedimiento de forma que sea comprensible para cualquier profano. Para que el procedimiento de ejecución pueda tener lugar, deben cumplirse ciertos requisitos previos para la ejecución.

Los requisitos de aplicación

• Título: documento, sentencia judicial o mandamiento de ejecución que determina el crédito a ejecutar.
• Cláusula – Nota oficial de ejecutoriedad
• Notificación – el título debe haber sido notificado al deudor antes o al inicio del procedimiento de ejecución

En este vídeo, Christian Schmitt explica qué cosas hay que tener en cuenta a la hora de participar en una subasta de ejecución hipotecaria y da consejos y trucos útiles.

Buscar gangas en las subastas de embargos

Si todavía no está seguro de si debe participar en una subasta de ejecución hipotecaria, este vídeo puede serle útil. ¿Son habituales las gangas en las subastas de ejecuciones hipotecarias, o se suele pagar el precio habitual, o incluso más?

Este vídeo trata de los consejos que pueden ayudarle a prepararse para una subasta de ejecución hipotecaria. Tiene sentido ver el evento varias veces antes de asistir usted mismo a una subasta de ejecución hipotecaria. Puede encontrar las fechas de las subastas forzosas en sitios web, como Zvg24, o en los tablones de anuncios de los tribunales locales correspondientes. La mayoría de los postores acuden a una venta forzosa con el objetivo de conseguir una ganga. Pero para lograr este objetivo, debe prepararse bien para la venta forzosa.

Oportunidades y riesgos

En este vídeo aprenderá más sobre las oportunidades y los riesgos que conlleva una subasta de ejecución hipotecaria. Aquí hay 4 cosas que definitivamente debe considerar antes de participar en una subasta de ejecución hipotecaria:

1. Revisar las tasaciones del valor de mercado
2. Comprobar los archivos del registro de la propiedad
3. Anote el número de archivo del objeto para obtener aún más información.
4. Si es posible, concierte una cita para ver el producto.

Riesgos de una venta forzosa – Lo que debe tener en cuenta

Por supuesto, también hay ciertos riesgos en una venta forzosa. Una venta forzosa conlleva riesgos que debe conocer. Aquí hemos recopilado los posibles riesgos para que pueda prepararse para la situación en caso de venta forzosa.

Rara vez es posible una visita personal

Antes de participar en una subasta forzosa de un inmueble, es importante obtener suficiente información de antemano. Desgraciadamente, rara vez es posible inspeccionar el interior de un inmueble con antelación, ya que el ocupante no tiene por qué permitir que se vea el interior. Por ello, los posibles daños o defectos suelen aparecer sólo a posteriori.

El arrendamiento existente debe continuar – a menos que se requiera un uso propio

Si compra una propiedad ya alquilada en una subasta, se convierte automáticamente en el propietario y no tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento, a menos que necesite la propiedad para su propio uso. Por lo tanto, usted está vinculado a los inquilinos hasta cierto punto.

El licitador ofrece más de lo que es financieramente posible

En una venta forzosa, siempre existe el riesgo de caer en el llamado «frenesí de las ofertas». Si el deseo de comprar la propiedad en la subasta es especialmente grande, el riesgo de llegar a esa situación aumenta. Los pujadores activos se impulsan mutuamente y en algún momento no se dan cuenta de que ya han alcanzado el límite que ellos mismos fijaron. Como resultado de esto, puede ocurrir que uno se lleve a la ruina financiera. Una vez concluida la venta forzosa, ya no hay derecho de desistimiento.

No hay garantía sobre los defectos de construcción

Es especialmente molesto cuando se ha conseguido comprar una propiedad en una subasta y después se producen defectos de construcción. La desventaja de la subasta obligatoria es que no hay garantía por defectos de construcción.

Después de ver estos vídeos, deberías saber lo suficiente sobre el proceso, los consejos y los trucos. ¿Le gustaría saber más sobre el proceso de una subasta de ejecución hipotecaria? Entonces, puede obtener más información aquí:

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La subasta parcial para las comunidades de herederos

Objetos como los bienes inmuebles o los terrenos suelen dar lugar a disputas en las comunidades de herederos. Más: Blog Lukinski. Las ideas sobre cómo proceder con los bienes comunes son demasiado diferentes y los participantes no se ponen de acuerdo. Todo heredero tiene derecho a exigir la partición de la comunidad de herederos en cualquier momento y forzar así su disolución. En tal caso, la subasta de partición puede ser el último recurso para resolver las disputas y disolver la comunidad de herederos. Aquí puede averiguar lo que hay que tener en cuenta en caso de litigio y subasta de la partición.

Más información sobre las comunidades de herederos

Solicitud de subasta de partición – debe observarse la forma correcta

Un procedimiento de solicitud siempre precede a una subasta de partición. Esta solicitud puede ser presentada por cualquier heredero de una comunidad de herederos. Formalmente, basta con una solicitud escrita, que debe presentarse ante el tribunal de distrito competente. Sin embargo, debe ir acompañada de ciertos documentos. En la primera solicitud, debe probarse sin lugar a dudas que el solicitante es copropietario del inmueble que se va a subastar. El documento adecuado es el correspondiente extracto del registro de la propiedad, que no debe tener más de seis meses de antigüedad. Una vez recibida la solicitud, es examinada por el tribunal de distrito y se inician los siguientes pasos.

Subasta de partición y comunidad de herederos – Vídeo

El procedimiento – paso a paso a la subasta de la partición

El proceso de una subasta de partición ya comienza con la solicitud que uno de los herederos de una comunidad de herederos debe presentar ante el tribunal de distrito. A continuación, se realizan otros pasos para llevar a cabo la subasta de la partición de acuerdo con la ley.

El peritaje: evaluación del valor del inmueble

Una subasta de partición requiere una tasación del valor de la propiedad o del terreno. El tribunal lo necesita para poder determinar la oferta más baja para la subasta de partición. Este peritaje puede obtenerse de tres maneras diferentes. El solicitante puede obtener una tasación privada, pero toda la comunidad de herederos debe estar de acuerdo con este paso. Una alternativa es obtener el informe de valoración a través del tribunal. A menudo ya se dispone de un informe de valoración. Siempre que no tenga más de unas semanas o meses, también puede utilizarse.

La oferta mínima – determinada por el tribunal

El tribunal fija la llamada puja más baja antes de la subasta de partición para garantizar que el producto de la subasta de partición pueda cubrir los costes del procedimiento y todas las reclamaciones de los herederos. Una vez determinado esto, ni el valor de mercado ni el precio de compra de la propiedad o el terreno son relevantes y la oferta más baja se considera el valor teórico. Se compone de los derechos, los gravámenes y las cantidades mínimas de efectivo. La persona que adquiere la propiedad o el terreno en la subasta de partición asume todos los derechos y gravámenes además del objeto, por lo que se convierte en comprador y deudor.

La subasta: la oferta más alta es la ganadora

Una vez que el tribunal ha determinado la oferta más baja, se puede fijar una fecha para la subasta de partición. Posteriormente, la subasta de partición de la propiedad o del terreno debe anunciarse en los periódicos y en Internet para atraer el interés por la propiedad. También es posible concertar una cita para ver a la comunidad de herederos. En la fecha de la subasta, todos los interesados pueden presentar ofertas en un plazo determinado. La oferta más alta gana la propiedad y la comunidad de herederos puede dividirse.

La duración – varía de un caso a otro

La duración de una subasta de partición difiere según el caso. Depende sobre todo del tiempo que se tarde en preparar el peritaje y del tiempo que se tarde en tramitar la solicitud. El solicitante sólo puede acortar la duración si ya dispone de un informe de valoración en el momento de presentar la solicitud y el tribunal acepta su uso.

El desembolso – disputa de la comunidad de herederos

La comunidad de herederos sólo se disuelve con éxito cuando el producto se ha distribuido con éxito. Aquí también pueden surgir disputas. Si el testador no ha determinado el reparto en el testamento, suelen aplicarse las cuotas hereditarias legales. Si los herederos no se ponen de acuerdo, se puede interponer una demanda civil. El producto de la subasta de partición se deposita en el tribunal de distrito y sólo se paga después de que los herederos hayan llegado a un acuerdo por escrito sobre la distribución.

Los costes: ¿cuáles son y quién los asume?

La subasta de partición conlleva ciertos gastos. Se trata de los costes de la demanda, los costes procesales, los honorarios del perito, los honorarios del abogado y los costes de los anuncios en prensa e internet. Todos estos gastos se producen cuando el tribunal ordena una subasta de partición. Los costes de notificación a los coherederos están incluidos en los costes de la solicitud. Por lo general, los costes del procedimiento deben pagarse como anticipo. Quién asume los costes de una subasta de partición depende del resultado de la misma. Si la subasta tiene éxito, todos los gastos se deducen de la recaudación y, por tanto, cada heredero participa a partes iguales en los gastos. Sin embargo, si la subasta no prospera, el solicitante corre solo con los gastos y la comunidad de herederos sigue existiendo.

Las alternativas: venta privada o subasta voluntaria

La subasta de partición conlleva algunos riesgos que deben ser bien meditados de antemano. La propiedad podría venderse por debajo de su valor y dar lugar a escasos beneficios para los herederos. Hay algunas alternativas que eliminan estos riesgos. La propiedad puede venderse de forma privada, lo que ahorra los costes de solicitud, de procedimiento y legales. Además, los herederos pueden elegir ellos mismos al comprador y asegurarse así de que la propiedad no se vende por debajo de su valor.

Otra alternativa es la subasta voluntaria. La comunidad de herederos puede recurrir a un subastador público que organice y dirija una subasta. La ventaja para los herederos es que ellos mismos pueden determinar la puja mínima y, por tanto, no existe el peligro de una subasta por debajo del valor. En ambos casos, sin embargo, la comunidad de herederos debe acordar por unanimidad la venta de la propiedad.

Las preguntas más importantes sobre el tema de las subastas de partición en las comunidades de herederos

Una subasta de partición puede resolver las disputas dentro de una comunidad de herederos, pero también puede reavivarlas. Para evitar errores y ahorrar tiempo, es importante dar los pasos adecuados. Los expertos de Lukinski responden detalladamente a las preguntas más importantes sobre el tema de las subastas de particiones.

¿Por qué una subasta de partición?

Una subasta de partición puede poner fin a largas disputas, especialmente en las comunidades de herederos, y conducir a un resultado con el que todos los herederos estén de acuerdo. La subasta de partición también ofrece el último recurso si no se puede llegar a un acuerdo.

¿Qué significa a efectos de disolución de la comunidad?

La subasta de partición tiene por objeto la disolución de la comunidad para generar un equivalente dinerario divisible a partir de un objeto indivisible como un terreno o una propiedad.

¿Qué es una subasta parcial de una casa?

La subasta parcial se realiza cuando varias personas son copropietarias de un inmueble. La subasta parcial convierte un objeto indivisible en una cantidad de dinero divisible que puede repartirse entre los propietarios.

¿Qué significa el artículo 1010 del Código Civil?

De acuerdo con el artículo 1010 del Código Civil, los copropietarios de una parcela pueden regular la administración o el uso de la misma o excluir el derecho a exigir la disolución de la comunidad.

¿Qué significa ZVG?

La abreviatura ZVG significa Zwangsversteigerungsgesetz. Esto regula tanto la venta forzosa como la administración forzosa.

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La hipoteca obligatoria de un vistazo: Inscripción obligatoria de una hipoteca en el registro de la propiedad

• Inscripción de una hipoteca en el registro de la propiedad por ejecución hipotecaria
• También se considera una hipoteca de seguridad, pero no se acuerda contractualmente y sólo se inscribe en el registro de la propiedad en el curso de la ejecución forzosa
• Permite las ejecuciones hipotecarias y los beneficios para el acreedor
• Las ventajas son: Participación del acreedor en una ejecución hipotecaria, recepción de la parte del producto y obtención del derecho de redención

Lea también:

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• Portal en línea y lista de tribunales de distrito
• Evitar la ejecución hipotecaria
• Presentación a la ejecución
• Recepción
• ¡Tip! Así funciona una subasta (externa): Procedimiento de subasta obligatoria

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La subasta de la partición de un vistazo: La subasta forzosa de un inmueble a instancia de parte

• Sólo en el caso de que varias personas sean propietarias de un inmueble
• Si un propietario se niega a vender la propiedad, puede seguir la subasta de partición
• Esto significa que el tribunal de distrito ordenará la venta forzosa realizada a petición
• En el caso de las comunidades de herederos, cada coheredero tiene derecho a una subasta de partición

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