El sector inmobiliario, la inversión y la economía en China

En primer lugar, la pregunta más importante, ¿cómo está funcionando el mercado inmobiliario? Las buenas noticias primero: muy buenas. Ejemplo: En la capital, Pekín, los precios de compra (según el índice de precios de la vivienda) aumentaron en 47,2 puntos (+ 47,2 %). Un buen rendimiento de la propiedad. En comparación, en Alemania el índice de precios de la vivienda subió 32,3 puntos en el mismo periodo. China sigue avanzando.

¿Sólo comprarlo? Por supuesto que no puedes. Quién lo iba a decir, sólo los ciudadanos chinos pueden ser propietarios de inmuebles en China. Y sí, sólo los ciudadanos chinos pueden ser propietarios de bienes inmuebles en China, como aprenderá más adelante en la sección sobre modelos de negocio e impuestos.

A modo de pequeño análisis, con una mirada retrospectiva a los últimos años, hemos querido resumir las cifras más importantes relativas a la economía, la población, la estructura de edad y también la evolución de los precios de los inmuebles. Porque… Es posible que pronto haya sustituido a Estados Unidos como la mayor economía. Con sus millones de megaciudades como Chongqing, Shanghai, Beijing, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan y Tianjin. Aquí están las últimas cifras del FMI:

Quien quiere invertir dinero en el extranjero, o incluso montar una empresa/sucursal en el país y vivir aquí, busca una cosa por encima de todo:

Seguridad de la planta

Los mercados están sujetos a fluctuaciones; cuanto más extremas sean éstas, mayor será el riesgo para el capital. Mientras que hace 10 años el mercado inmobiliario seguía dando grandes saltos hacia arriba, pero al mismo tiempo también hacia abajo, las tendencias se están estabilizando cada vez más, los extremos son cada vez más pequeños. En consecuencia, primero hay que echar un vistazo al sector inmobiliario chino y a la evolución de los precios de compra.

Precio de la vivienda en China: Vista de Pekín

Precios de la vivienda en Pekín, China – Está consultando el índice de precios de la vivienda proporcionado por la Oficina Nacional de Estadísticas de China (NBSC). Los datos del NBSC se remontan a enero de 2011. Desde 2015, los precios han ido subiendo cada año, para los edificios residenciales, pero también para el suelo.

¿Qué dice el índice de precios de la vivienda?

Los precios de la vivienda han aumentado de forma constante en los últimos años en casi todas las provincias. Así lo demuestra el índice de precios de la vivienda disponible aquí en el NBSC, que, a partir del año 2015 (índice = 100), se situó en torno a los 47,2 puntos en 2020. Esto significa que los precios han aumentado un 47,2% en comparación con el año base 2015.

Por supuesto, la capital, Pekín, es el punto caliente para los inversores extranjeros. Como se puede ver enseguida en comparación con el conjunto del país, con un aumento de

Esto está atrayendo cada vez más el interés de los inversores de Europa, Estados Unidos, Emiratos Árabes Unidos y toda Asia hacia China.

Fuente: Global Property Guide

El precio del suelo: Índice de precios de China

Esta estadística procede del Banco de Pagos Internacionales (Real Residential Property Prices for China [QCNR628BIS]). La base aquí es 2016, lo que significa que los precios han aumentado en torno a 9,9 puntos desde 2016.

Comparación: China / Alemania: Evolución del precio de la vivienda

Ahora muchos se preguntarán, ¿cómo es el desarrollo en Alemania? ¿Merece la pena invertir en inmuebles? Aquí puede ver la evolución de los precios de la vivienda en Alemania en los años 2000 a 2019 (2015 = Índice 100); así como las estadísticas anteriores sobre la vivienda en Pekín.

China 2015 / 2019 Desarrollo:

• 48,1 puntos (+)

Alemania 2015 / 2019 Desarrollo:

• 28,1 puntos (+)

Los precios de la vivienda se estabilizan: análisis de 10 años

Fuente: Datos del CEIC

Al igual que la economía china, el mercado inmobiliario se está estabilizando. Los extremos de fluctuación son cada vez más pequeños. Así, independientemente de la política, China se está convirtiendo en un mercado cada vez más estable, también para los inversores que quieren invertir dinero a largo plazo. Los riesgos están disminuyendo.

China construye y construye.

En resumen: ¿el mercado inmobiliario de China en los últimos 5 años? El índice general de precios subió 9,9 puntos, y en megaciudades como Pekín incluso 47,2 puntos. Esto nos lleva a analizar la economía, el producto interior bruto y el poder adquisitivo en China. A continuación, conocerá los diferentes tipos de empresas en China.

Economía en China: PIB y poder adquisitivo

Fuente: Socialmediaone.de(Marketing China)

A continuación, un rápido vistazo a la economía china. Para un análisis más detallado, véase el enlace de la fuente. Esta infografía es interesante porque hace 10 años todo el mundo pensaba que China superaría a Estados Unidos en 2014. Como sabemos hoy, fue un error de apreciación. Estados Unidos sigue estando por delante de China.

En la actualidad, la economía estadounidense se comporta de forma espléndida, especialmente después de que el presidente de los Estados Unidos redujera muchos impuestos.

Consejo: Ahorre impuestos con los bienes inmuebles (EE.UU.)

Hasta 2025, Estados Unidos seguirá estando por delante de China como economía. Según las previsiones actuales del FMI, vistas aquí sobre la base del producto interior bruto (PIB) ajustado al poder adquisitivo, en los años 2019 a 2021 (en miles de millones de dólares estadounidenses).

Fuente: Statista.

Previsión de crecimiento (FMI): 2025

Vista desde la Torre de la Perla Oriental en Shanghai.

Población: previsión hasta 2025

No sólo es China uno de los grandes actores, sino que el país sigue creciendo, como se ve aquí, en población total desde 1980 hasta 2018 y las proyecciones hasta 2025, con la población acercándose a los mil quinientos millones de habitantes en 2025.

• 2025 – 1.417 bn +0,9 %
• 2020 – 1.404 bn +2,18 %
• 2015 – 1.374 bn + 2,53 %
• 2010 – 1.340 bn + 5,76 %
• 2000 – 1.267 bn + 10,84%
• 1990 – 1.143 bn.
• 1980 – 987.05 m
• …

Cada vez hay más habitantes que ganan más dinero. Desde 2006/2008, el producto interior bruto ha aumentado casi inexorablemente. Como las estadísticas valen más que mil palabras, he aquí el producto interior bruto (PIB) a precios corrientes, desde 1980 hasta 2019 y las previsiones, también con una previsión hasta 2025 (en miles de millones de dólares estadounidenses).

• 2025 – 23.029 bn $ + 54,97 %
• 2020 – 14.860 millones de dólares + 33,71%.
• 2015 – 11.113 millones de dólares + 84,20 %
• 2010 – 6.033 mil millones de dólares + 163,44%.
• 2005 – 2.290 millones de dólares + 90,04 %
• 2000 – 1.205 millones de dólares
• 1990 – 396.000 millones de dólares
• 1980 – 303.000 millones de dólares
• …

Aquí puedes ver una vez más el crecimiento real del producto interior bruto (PIB) desde 1980 hasta 2019 y las previsiones hasta 2025 (en comparación con el año anterior).

¿Qué significa eso por persona? Si se divide el PIB entre los individuos, se observa que el poder adquisitivo de los individuos en China aumenta y se incrementa. Otro indicador que convierte a China en uno de los mercados de venta actuales y futuros.

• 2025 – 16.284,03 $ + 50,22 %
• 2020 – 10.839,44 $ + 34,07 %
• 2015 – 8.084,80 $ + 79,67 %
• 2010 – 4.499,79 $ + 373,08 %
• 2000 – 951,15 $ + 174,21 %
• 1990 – 346,86 $
• 1980 – 307,00 $
• …

¿Quién compra? Edad media de la población de 1950 a 2020 y previsiones hasta 2050.

• 2050 – 47,6 años (+ 1,3 años)
• 2040 – 46,3 años (+ 3,7 años)
• 2030 – 42,6 años (+ 4,2 años)
• 2020 – 38,4 años (+ 3,2 años)
• 2010 – 35,2 años (+ 5,1 años)
• 2000 – 30,1 años
• …

¿Importación o producción propia? China: Importación de bienes de 2009 a 2019 (en miles de millones de dólares estadounidenses).

• 2019 – 2.077,1 mil millones de dólares + 23,67%.
• 2015 – 1.679,57 millones de dólares + 20,29 %
• 2010 – 1.396,25 millones de dólares

Valor de las exportaciones alemanas a China de 2007 a 2019 (en miles de millones de euros).

• 2019 – 95.980 millones de dólares (+24.700 millones)
• 2015 – 71.280 millones de dólares (+ 17.490 millones)
• 2010 – 53.790 millones de dólares (+ 23.890 millones)
• 2007 – 29.900 millones de dólares

El centro de Shanghái, con su gran comunidad financiera internacional, es uno de los puntos de llegada para los empresarios que quieren afianzarse en China. Así que veamos los diferentes tipos de empresas que son posibles en China (para los extranjeros).

Impuesto: Ingresos por alquiler en China

Fuente: Global Property Guide.

En primer lugar, ¡sólo los ciudadanos chinos pueden ser propietarios de bienes inmuebles en China!

En general, el alquiler de inmuebles está sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IIT), al Impuesto sobre Actividades Económicas (BT) y al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (RET). Además de estos 3 impuestos, puede haber algunos otros impuestos y recargos sobre las rentas de alquiler que varían de una ciudad a otra. Los gobiernos locales de algunas provincias tienen una gran libertad fiscal. Por lo tanto, los tipos impositivos y el cálculo de la renta imponible varían de una ciudad a otra.

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IIT)
• Impuesto sobre actividades económicas (BT)
• Impuesto sobre bienes inmuebles (RET)

Impuesto sobre la renta: alquiler de pisos

Las rentas de la inversión, incluidos los ingresos por alquiler, se gravan con una retención a tanto alzado del 20% de los ingresos brutos.

Impuesto sobre el comercio

Los no residentes que obtienen ingresos por alquiler están sujetos a un impuesto de actividades económicas del 3%. La base imponible se calcula deduciendo de los ingresos brutos el impuesto sobre actividades económicas, los gastos de explotación, los gastos administrativos y los gastos financieros.

Impuesto sobre bienes inmuebles

El impuesto municipal sobre la propiedad se aplica a las empresas y a los particulares con inversores extranjeros. Los propietarios de bienes inmuebles (pero no de terrenos) están sujetos a este impuesto, que se recauda al 1,2% del valor de tasación. Si la propiedad es alquilada por el propietario, el tipo impositivo a pagar por ello es del 12%. Este tipo impositivo se aplica a los ingresos anuales por alquiler. Un caso especial es el del alquiler de viviendas, donde el tipo también puede reducirse al 4%. Sin embargo, la práctica puede variar dentro de China, ya que los tipos impositivos aplicables los establecen las autoridades locales, según Global Property Guide.

Este impuesto se paga a las administraciones locales y se fracciona anualmente.

Impuesto: Ganancias de capital

Sólo los ciudadanos chinos pueden poseer tierras en China.

Impuesto sobre la renta

Los beneficios de la venta de bienes inmuebles se gravan a un tipo fijo del 20%. La base imponible es el precio de venta bruto menos los costes de adquisición y los gastos razonables correspondientes. La deducción máxima por gastos de promoción inmobiliaria es del 10% de los gastos inmobiliarios.

Impuesto sobre el comercio

La propia venta también está sujeta al impuesto sobre actividades económicas. Se trata del 5% del beneficio neto.

Las propiedades que han sido ocupadas por el propietario durante cinco años antes de la venta están exentas. En Pekín, el plazo es de un año.

Impuesto sobre el crecimiento de los terrenos

El impuesto sobre el incremento del suelo es un impuesto sobre las transacciones, que grava la transferencia de los derechos de uso del suelo de propiedad estatal, en China. Se basa en el beneficio neto y se recauda con tipos progresivos. La base imponible se determina deduciendo del producto de la venta del inmueble el coste de adquisición del terreno, los gastos de urbanización, los gastos de reparación y mantenimiento, los pagos de impuestos correspondientes y otras cantidades consideradas deducibles por las autoridades fiscales.

Los tipos impositivos comienzan en el 30 %. Sin embargo, podrían llegar al 60%. Esto depende de la base imponible, que es la valoración del beneficio neto combinada con las deducciones totales.

«¿Sociedad de responsabilidad limitada inmobiliaria en China?

Dado que la propiedad directa no es posible para los extranjeros, a continuación se exponen los posibles modelos de negocio que se pueden emprender junto con socios chinos. Para obtener consejos sobre la creación de una empresa en China, me gustaría remitir a un sitio externo con información mucho más detallada sobre la creación de una empresa.

Esta pregunta surge con relativa frecuencia entre los inversores que quieren expandirse a China. En Alemania, a muchos les gusta crear una GmbH inmobili aria o una fundación familiar. En Europa, al igual que en América, la gente está acostumbrada a que la creación de una empresa para actividades en el mercado local sea relativamente fácil. Sin embargo, en China, cada vez que un extranjero crea una empresa, debe participar un socio chino.

Puede encontrar más información sobre los modelos de empresa aquí (externo).

Lista de empresas:

• Oficina de representación
• Empresa con participación exclusivamente extranjera (WFOE)
• Empresas comerciales extranjeras (FICE)
• Empresa conjunta – joint venture
• Asociaciones con socios extranjeros (Foreign Invested Partnerships)
• Ramas

Alternativa: Invertir en acciones

Cada vez son más los que invierten en China, por supuesto también en bolsa. Acciones como Tencent, Xi y también otras nuevas como Niu (coche eléctrico) están ganando mes a mes. Por ello, cada vez son más los que piensan en invertir en propiedades en China. Desde las acciones individuales hasta los ETF, pasando por el comercio de divisas.

Esta es una lista de participaciones que me parecen interesantes:

Datos: Global X ETFs

¡Tip! Acciones inmobiliarias en Alemania

¿Qué empresas cotizan en la Bolsa alemana? A continuación, una visión de los 30 principales valores inmobiliarios de Alemania:

• Acciones inmobiliarias: Alemania

Subcontratación de tareas de venta y alquiler

La intermediación de una propiedad no es posible sin un gran esfuerzo burocrático y organizativo. Como propietario, seguro que no tiene tiempo para ocuparse de la comercialización de su propiedad las 24 horas del día, durante todo el día. Los posibles compradores hacen muchas preguntas, esperan respuestas inmediatas y su disponibilidad constante en línea y por teléfono. Si no es un «propietario a tiempo completo», sólo es posible realizar estas tareas además de su trabajo principal bajo los retos más difíciles. Además de responder a las consultas, tiene que concertar y dirigir las citas de visita.

Los agentes inmobiliarios experimentados ya hacen una preselección y realizan visitas con posibles compradores o inquilinos solventes y potencialmente interesados. De este modo, ahorrará tiempo y podrá estar seguro de que su propiedad no se convertirá en un punto de encuentro de «turistas inmobiliarios» sin verdadera intención de compra. Desde la descripción optimizada para el éxito de su propiedad, pasando por la ilustración atractiva, hasta la obtención de todos los documentos y la ejecución de las citas, un agente inmobiliario es su apoyo si la venta o el alquiler de la casa debe realizarse de forma rápida, segura y según sus condiciones.

Ahorro de tiempo y seguridad a través de los agentes inmobiliarios

La obtención de los documentos por sí sola lleva mucho tiempo y requiere que se corra literalmente de un lado a otro. ¿Quiere evitar errores, tener todos los documentos necesarios a mano y no perder tiempo en autoridades y oficinas para ello? Si ha encargado a un agente inmobiliario, éste se encargará de las tareas y se ocupará, por ejemplo, de pedir el certificado energético, obtener los extractos del registro de la propiedad, hacer la consulta de solvencia con Schufa y comprobar los certificados de ingresos de los posibles compradores.

Gracias a la experiencia y a la competencia básica de un corredor, usted se beneficia de la ventaja de recibir únicamente recomendaciones de prospectos auténticos y solventes que coinciden con su búsqueda. ¿Le gustaría contratar a un agente pero no externalizar completamente su capacidad de actuación? A continuación, puede decidir hacerse cargo de tareas individuales y reservarse el derecho de llevar a cabo la venta de forma independiente si un posible comprador acude a usted directamente. Sin embargo, le recomendamos que confíe en un agente inmobiliario y excluya la posibilidad de cometer costosos errores al vender su propiedad.

Negociación de precios: el éxito de las ventas a través de las habilidades de negociación

Basándose en la valoración de la propiedad, usted tiene en mente un precio de oferta. La determinación del precio es auténtica, ya que se orienta explícitamente hacia el valor del mercado. Sin embargo, los posibles compradores suelen querer regatear e intentar modificar el precio de la oferta a su favor y, literalmente, «empujarle a bajar el precio». Con las habilidades de negociación se puede conseguir la suma deseada sin que el comprador se sienta limitado en sus opciones. Esto se debe a que usted ya ha incluido una pequeña concesión en el precio de la oferta y puede estar seguro de que de esta manera hace feliz al comprador y queda satisfecho usted mismo.

Cuando se trata de negociar los precios, son importantes los conocimientos y la fuerza mental, una voz convincente y la confianza en sí mismo para transmitir los argumentos de los precios. Un agente inmobiliario trata todos los días con personas que quieren hacer propuestas de precio y rebajar el precio de compra de un inmueble. Mientras que usted, como propietario, se pone rápidamente nervioso e inseguro, especialmente en una conversación personal sobre el precio de venta, su agente inmobiliario se mantiene firme y dirige la comunicación en la dirección deseada con habilidad psicológica.

Evaluación del crédito, determinación del precio de oferta, determinación del valor de mercado

A la hora de vender una casa, recomendamos los servicios de un agente inmobiliario que incluya todas las tareas y le alivie en un nivel completo. Tenga en cuenta que hay algunos escollos y dificultades en cualquier proceso, desde la cotización hasta la firma del contrato.

¿Quiere ahorrar tiempo y estar seguro de que su precio de venta no será «rebajado» y que su casa acabará cambiando de manos muy por debajo de su valor? Para descartar un precio demasiado caro o demasiado bajo, su propiedad necesita una valoración competente. El precio está fijado, pero ¿puede el posible comprador garantizar la financiación y pagar el precio de compra que usted ha fijado? Es comprensible que se haga esta pregunta y, por supuesto, que quiera saber que el contrato de compraventa no se va a caer en el último momento por culpa de la financiación. Un agente inmobiliario comprueba la solvencia del posible comprador y también le pide una prueba de ingresos y una autodeclaración de la situación financiera.

Consejos para agentes inmobiliarios

¿Quiere vender una casa o un piso, no tiene experiencia en el mercado inmobiliario y quiere evitar errores a toda costa? En ese caso, le conviene recurrir a los servicios integrales de un agente inmobiliario y simplificar la larga y compleja venta de su vivienda. Cuando contrata a un agente inmobiliario, no tiene que tener en cuenta la venta de su propiedad en su calendario, ya que todas las tareas son asumidas directamente por su agente inmobiliario y llevadas a cabo en su interés. Más información sobre el tema de los agentes inmobiliarios.

Comisión de intermediación: las normas más importantes

Más del 80% de los inmuebles en venta o alquiler son intermediados. Esto significa que el propietario encarga a un agente inmobiliario la publicidad de la oferta y la realización de todas las tareas hasta la celebración del contrato en su nombre. La intermediación professional es un servicio que se acuerda entre el cliente y el agente inmobiliario. Una vez prestado el servicio, se debe pagar una comisión, la llamada tasa de intermediación. El pago de la comisión depende del tipo de comisión y del motivo de la misma. Si vende su propiedad a través de un agente inmobiliario, el comprador suele pagar. En el caso de los alquileres, desde 2015 se aplica el principio del comprador, por lo que el destinatario de la factura y pagador de la comisión es idéntico a la persona que encargó un servicio de intermediación.

• Puede encontrar más información sobre el tema de las comisiones de los corredores aquí.

El contrato de compraventa de un vistazo: Detalles importantes de una propiedad

• Definición de qué cosa, o qué derecho, adquiere un comprador de un arrendador a qué precio de compra
• Al comprar un inmueble, en el contrato de compraventa se mencionan detalles importantes
• La firma del contrato de compraventa de un inmueble se realiza ante un notario

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El notario: funciones legales, tareas y necesidad en la celebración de contratos

Los notarios son abogados que, a diferencia de los abogados, no apoyan los intereses de una parte, sino que actúan de forma imparcial. Su trabajo se centra en la certificación notarial de los actos jurídicos, las declaraciones de intenciones escritas, como los testamentos, pero también los contratos. Por lo tanto, son titulares independientes y confidenciales de un cargo público. En casos especiales, los notarios también pueden retener fondos en fideicomiso a través de una «cuenta de depósito en garantía notarial», por ejemplo cuando se trata de pagar el precio de compra. Nuestra guía: guía de compra. Por lo tanto, el notario desempeña un papel importante en la venta de una casa.

Las tareas – este es el papel del notario en la venta de una casa

Las tareas de un notario consisten en regular la venta de un inmueble como autoridad legal imparcial, de manera que todas las partes queden satisfechas y se eviten o resuelvan todos los posibles puntos de disputa de principio a fin. El notario redacta una escritura pública (el contrato de compraventa) en la que se resuelven de forma transparente y sin ambigüedades todas las cuestiones jurídicas necesarias. Otras tareas del notario son:

El contrato de compraventa de bienes inmuebles debe ser notariado

En Alemania, el artículo 311b del Código Civil (BGB) estipula que todos los contratos legales relacionados con terrenos, bienes, fincas e inmuebles requieren una certificación notarial obligatoria.

Los notarios garantizan la protección del comprador y del vendedor

Para la protección legal del comprador, reserva la propiedad para el comprador en el registro de la propiedad como aviso de prioridad, para que el vendedor no pueda vender la propiedad a otra persona a corto plazo. Para la protección jurídica del vendedor, el notario organiza la transferencia definitiva de la propiedad en el registro de la propiedad tan pronto como el comprador haya pagado efectivamente el precio de compra.

Los notarios garantizan que los créditos sean inmediatamente ejecutables

Esto significa que las reclamaciones estipuladas en los contratos notariales son inmediatamente ejecutables. Por lo tanto, para hacer valer los créditos, ya no es necesario presentar una acción adicional ante un tribunal, sino que se puede encargar a un agente judicial inmediatamente. Esto ocurre, por ejemplo, si no se paga el precio de compra.

Un notario explica todas las cuestiones legales no resueltas en una venta de inmuebles

El notario debe explicar todas las cuestiones legales y jurídicas a todas las partes contratantes de forma tan completa, comprensible y suficiente que sea posible dejar constancia documental de la voluntad real de ambas partes. Están obligados a hacerlo en virtud de su cargo público.

Los notarios siempre cuestan lo mismo

Los gastos del notario son siempre los mismos, ya que los honorarios notariales están regulados de manera uniforme en toda Alemania en la Ley de Honorarios Judiciales y Notariales (Gerichts- und Notarkostengesetz, GnotKG). En caso de que un notario intente regular los costes de forma diferente, esto es ineficaz, ya que está prohibido por la ley. Esto se aplica tanto a las reducciones como a los aumentos de costes.

El contrato de compraventa: cuestiones jurídicas, inscripción en el registro de la propiedad, protección jurídica y lista de comprobación

El contrato de compraventa es la base jurídica sobre la que se construye la venta de una vivienda. Según el caso, un contrato de compraventa siempre tiene un aspecto diferente y contiene más o menos normas, en función de lo que hayan acordado las partes. Un contrato de compraventa es un contrato complejo y extenso que contiene muchas ambigüedades legales y también trampas para algunas personas. La aplicación también puede llevar bastante tiempo. A veces pasan hasta 8 semanas entre la firma del contrato en la notaría y la transferencia de la propiedad en el registro de la propiedad. Esta disparidad entre la transferencia del precio de compra, el cambio de propiedad y, por tanto, de usufructo y gravámenes, y el cambio final de propiedad y entrega plantea otras cuestiones jurídicas en la venta de una vivienda, que deben regularse detalladamente en el contrato de compraventa.

Paso a paso del contrato de compraventa – ¿Qué pasa cuando?

El contrato de compraventa es muy complejo y a menudo se revisa y repasa. Todas las partes deben conocer el contenido del contrato de compraventa y las normas que en él se establecen. Ahora se explica paso a paso lo que hay que tener en cuenta.

Paso 1 – ¿Qué ocurre antes del contrato de compraventa y qué hay que tener en cuenta?

Si ambas partes están de acuerdo, se organiza una reunión preliminar informal con un notario. El notario aclara cuestiones formales, como el registro de datos personales y el estado de los asuntos, y responde a las primeras preguntas legales. También comprueba la inscripción en el registro de la propiedad y comienza a redactar un contrato de compraventa. El contrato de compraventa debe enviarse a ambas partes al menos dos semanas antes de la fecha oficial de la protocolización, para que las cuestiones pendientes puedan aclararse de antemano en una posible reunión y todos estén de acuerdo con el contrato de compraventa. El notario está obligado a proporcionar información legal sobre el contrato, así que no tenga miedo de hacer preguntas.

Paso 2 – ¿Qué ocurre durante el contrato de compraventa y qué hay que tener en cuenta?

Durante la protocolización del contrato de compraventa, el notario lee el contrato de compraventa a ambas partes. Durante este tiempo, se pueden hacer preguntas sobre cada punto y modificar el texto del contrato si es necesario. Cuando todas las partes están satisfechas con el contrato, lo firman y lo certifican ante el notario. Al firmar el contrato, el comprador se compromete a pagar la totalidad del precio de compra y no puede rescindir el contrato una vez que se haya protocolizado. Por lo tanto, el compromiso de financiación del banco debería estar siempre disponible antes de esta fecha.

Paso 3 – ¿Qué ocurre después del contrato de compraventa y qué hay que tener en cuenta?

Tras la cita con el notario, éste está autorizado a dar los siguientes pasos en nombre de las partes para iniciar la ejecución. En primer lugar, el notario inscribe en el registro de la propiedad la llamada «notificación prioritaria de transmisión». Se trata, por así decirlo, de una reserva en el registro de la propiedad y anuncia la transferencia de la propiedad del vendedor al comprador. Además, la reserva protege al comprador de vender la propiedad dos veces. Tan pronto como se haya completado, el notario envía el contrato de compra a la oficina de impuestos. Sólo después del pago del impuesto de transmisiones patrimoniales, de todos los gastos (honorarios del notario y del registro de la propiedad) y del precio de compra, que suele ir directamente a la cuenta del vendedor, el notario solicita la transmisión de la propiedad en el registro de la propiedad. Dado que pueden transcurrir hasta dos meses entre el pago del precio de compra y la inscripción del comprador en el registro de la propiedad, la transferencia de la propiedad y de las llaves suele tener lugar antes, normalmente cerca del momento del pago del precio de compra.

¿En qué debe consistir un contrato de compraventa? La lista de control de los puntos más importantes

• ¿Qué objeto de compra se vende?
• ¿Quién vende a quién?
• ¿Qué se vende con él? ( Cocina amueblada, propiedad,… )
• ¿Cómo se vende?
• ¿Cómo se paga? ( Efectivo, transferencia bancaria, … )
• ¿Cuándo es la fecha de entrega?
• ¿Cuál es el desglose de los costes auxiliares y de mantenimiento?
• ¿Cómo se regulan los costes de desarrollo?
• ¿Existe alguna posibilidad de reclamar la garantía?
• ¿Cuál es el estado del objeto?
• ¿Tiene defectos el objeto?
• ¿Qué permisos están disponibles y cuáles faltan?
• Asignación de costes
• Autorización de la notaría

Comprobación del contrato de compraventa: estas son las cosas que debe encontrar en el contrato de compraventa de inmuebles

Recibirá el contrato de compraventa de bienes inmuebles en la notaría al menos dos semanas antes de la fecha de protocolización. A continuación, debes leer el contrato con atención y aclarar todas las cuestiones importantes y encontrar ciertas cosas en él. En primer lugar, debe comprobar si todos los nombres, direcciones, … se escriben correctamente. También debe encontrar los datos sobre el objeto de la compra en el contrato de venta. Esto incluye un extracto del registro de la propiedad, donde puede encontrar el propietario, la ubicación, la descripción de la propiedad y la descripción del edificio. Además, debe figurar exactamente qué es lo que se vende. Esto incluye el mobiliario, pero también los suelos o los toldos. El siguiente punto debería ser cómo se vende. Esto incluye el precio de venta, la cuenta bancaria a la que se transferirá el dinero y si se ha acordado el pago a plazos o similar. El contrato también debe especificar la fecha de transferencia y la transferencia de la posesión, ya que esto también transfiere los derechos, las obligaciones y los costes al comprador.

Protección jurídica: ¿qué opciones hay para un contrato de compraventa?

Hay varias formas de protegerse legalmente en un contrato de compraventa. Uno de ellos es el contrato de compra provisional. Se utiliza si, por ejemplo, el comprador aún no ha recibido la confirmación completa de la financiación o falta un permiso de construcción. A continuación, se celebra un contrato de compraventa provisional en el que se regulan los casos excepcionales en los que el comprador podría desistir del contrato. Sin embargo, también es posible reclamar el llamado derecho de desistimiento. Esto es necesario si el comprador no cumple sus obligaciones, porque entonces el vendedor puede rescindir el contrato de compra.

Otra opción de protección legal es la ejecución hipotecaria. Esto garantiza que el comprador pague realmente, ya que se somete a una obligación de compra y pago con todos sus bienes. La última opción de protección legal son las sanciones contractuales. Éstas protegen al comprador porque si, por ejemplo, el vendedor no puede mantener la fecha de transferencia de la posesión, será responsable de los daños y podrá tener que pagar las penalizaciones contractuales acordadas.