Examen comercial: cálculo del precio de compra

Así que si ha encontrado una propiedad que le gusta, debería comprobarla primero. Hay dos pasos que puedes dar para ello:

1. Examen comercial
2. Prueba técnica

Para calcular el precio de compra, debes anotar todos los puntos negativos por adelantado. Los necesitará no sólo para el cálculo del precio de compra, sino también para las posteriores negociaciones del precio de compra con el vendedor. Estos son los puntos importantes y generales que surgen en todo examen comercial de una propiedad.

Contrato de arrendamiento, atrasos en el pago del alquiler y reducción de la renta

Si va a comprar una propiedad no alquilada para su propio uso, estos puntos son menos importantes para usted. Sin embargo, si su propiedad sigue alquilada o quiere comprarla como inversión, debe anotar las características especiales y los acuerdos individuales en los contratos de alquiler, además del depósito.

• ¿Pueden repartirse entre los inquilinos todos los gastos de funcionamiento?
• ¿Se ha acordado una fianza?
• ¿Qué características especiales se acordaron en los contratos de alquiler?

Las reducciones y los aumentos de los alquileres también son importantes para la auditoría comercial y deben anotarse con este fin.

Costes de funcionamiento no prorrateables: lista de comprobación

Algunos costes de explotación pueden repercutirse en los inquilinos, pero otros no. Sobre todo, los costes de gestión y mantenimiento de la propiedad, así como la depreciación, deben correr siempre a cargo del arrendador.

¿Hay costes no prorrateables?

He aquí algunos ejemplos:

• Costes de gestión de la propiedad
• Costes de mantenimiento
• Costes de reparación
• Depreciación
• Reservas

Sobre todo, las medidas de acondicionamiento y renovación que sirven para el mantenimiento del inmueble no pueden repercutirse en el inquilino.

Mantenimiento: Atrasos en la vivienda y próximas reformas

El mantenimiento también es un criterio importante en la auditoría comercial. Para ello, le recomendamos que compruebe la reserva de alimentos a partir de la última declaración de los gastos del hogar, solicitando la última declaración de los gastos del hogar. Calcula una media típica de 1 euro +/- 20 céntimos por metro cuadrado. Puede encontrar las próximas medidas de renovación y modernización en la colección de resoluciones.

Así que deberías prestar atención a esto:

• Importe de la reserva de mantenimiento
• Importe de los atrasos existentes en el dinero de la casa
• Examen de la colección de resoluciones

Lista de control: Examen comercial

He aquí un resumen de los -típicos- 11 puntos de prueba:

1. ¿Puede repercutir todos los costes de explotación en curso a su(s) inquilino(s)?
2. ¿Se ha acordado un depósito?
3. ¿Hay alguna característica especial en los contratos de alquiler?
4. ¿Hay actualmente algún retraso en el pago del alquiler?
5. ¿Hay reducciones de alquiler activas?
6. ¿Cuándo se aplicaron los últimos aumentos de alquiler?
7. ¿Qué cantidad de renta se podría conseguir con un nuevo alquiler?
8. ¿Espera que los costes no sean prorrateables?
9. ¿A cuánto asciende la reserva de mantenimiento de la WEG?
10. ¿Hay retrasos en los pagos de la casa de la WEG?
11. ¿Ha comprobado la colección de resoluciones?

Consejo. Comprar un inmueble: Aprender de la A a la Z

Todo, de la A a la Z: propiedad o alquiler, financiación de un condominio, búsqueda de pisos, portales inmobiliarios, agentes de la propiedad inmobiliaria, valoración, precios de compra, negociaciones e impuestos. El conocimiento y la experiencia de los expertos, en una sola guía.

✓ Una guía
✓ Todos los hechos
Consejos de los expertos
✓ Listas de comprobación de compras

Conozca paso a paso el proceso de compra de un piso y muchos consejos de expertos.

• Comprar piso

Enfoque de capitalización de ingresos: ¿cómo funciona el cálculo?

El método del valor de las ganancias capitalizadas determina el valor de las ganancias capitalizadas de la propiedad y se utiliza para valorar las propiedades que se espera que generen un rendimiento económico. El valor de las ganancias capitalizadas es significativo cuando las consideraciones de rendimiento están en primer plano para las propiedades alquiladas y las propiedades comerciales. Los inversores de capital y los inversores en particular pueden utilizar el valor de las ganancias capitalizadas para comparar formas alternativas de inversión. En el caso de los inmuebles de uso comercial o alquilados, la determinación del valor de las ganancias capitalizadas es también la base del valor del préstamo hipotecario del inmueble.

Valor de mercado del terreno y valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio. Esto incluye los ingresos por alquiler, los costes de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

Ejemplo de cálculo: valor de los beneficios capitalizados – calculado simplemente con Lukinski

Para calcular el valor de la renta de su propiedad, partimos de la siguiente información como ejemplo. Con esta información se pueden calcular los valores del importe bruto anual y de los ingresos netos anuales, así como los costes de explotación.

• Superficie: 200 metros cuadrados
• Precio: 7 euros por metro cuadrado
• Costes de explotación: 25 por ciento
• Tipo de interés de la propiedad: 7 por ciento
• Valor del terreno: 100.000 euros
• Daños en el edificio: 3.000 euros
• Duplicador de caducidad: 12,50

Cálculo del importe bruto anual, de los ingresos netos anuales y de los costes de explotación

• Beneficio bruto anual = 200 m2 * 7 euros / m2 * 12 meses = 16.800 euros
• Gastos de explotación = 16.800 euros * 25 por ciento = 4.200 euros
• Ingresos netos anuales = 16.800 euros – 4.200 euros = 12.600 euros

Así que después de deducir los gastos, quedan 12.600 euros de la renta anual. Más aplicaciones:

• Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros
• Valor preliminar de las ganancias capitalizadas = 12.600 euros – 7.000 euros = 5.600 euros

Cálculo: Valor de la renta del edificio y valor de la renta

Para el valor de la renta del edificio, el valor de la renta provisional se multiplica por un multiplicador. El multiplicador es una cifra clave que se calcula a partir del tipo de interés de la propiedad y la vida útil restante. Cuanto mayor sea la vida útil restante del edificio, mayor será el multiplicador. Para determinar el valor de la renta, los daños estructurales se deducen del valor de la renta del edificio y se añade el valor de mercado del terreno.

• Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros
• Valor ganado = 70.000 euros – 3.000 euros + 7.000 euros = 74.000 euros

Deja que los professionales hagan las cuentas

Nuestro equipo de inversores estará encantado de elaborar los cálculos de rendimiento de la propiedad de sus sueños. Los posibles compradores pueden estar convencidos de que se trata de una buena rentabilidad. Si lo solicita, le informaremos de los datos necesarios para el cálculo. Una vez que hayamos recibido los documentos, determinaremos el valor capitalizado y le daremos una estimación inicial del rendimiento.

Valoración para la venta de inmuebles

Un resumen de toda la información importante que necesita saber sobre las valoraciones a la hora de vender un inmueble: Valorar una propiedad.

Método del valor del material: Valor de la nueva construcción de un inmueble

El cálculo determina en primer lugar el valor de mercado del terreno utilizando el valor estándar del terreno, y luego se añade el valor real del edificio.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor total del activo material así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el bien.

• Método del valor del material

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

• Procedimiento de valor comparativo

Evaluación del valor (costes)

¿Quién prepara las tasaciones de los bienes inmuebles? ¿Cuánto cuesta un tasador de viviendas? ¿Cuánto cuesta un tasador de edificios antiguos? A menos que la normativa legal exija la designación de un perito, una tasación inmobiliaria le proporcionará una valoración realista de su propiedad en el mercado regional y nacional. Proporcionamos valoraciones puntuales y precisas de terrenos, propiedades residenciales y comerciales.

Sin embargo, si la valoración se va a presentar ante los tribunales, como en el caso de un divorcio, hay que llamar a los expertos a cambio de una tarifa. La propiedad residencial o de alquiler se inspecciona in situ. Por regla general, se emiten tanto una copia escrita como una digital de la tasación.

• Informe de valoración

La renta bruta de un vistazo: Abstención de gastos de explotación para un alquiler

• Todos los gastos auxiliares de una vivienda alquilada están incluidos y no se producen más gastos
• Diferencia entre el alquiler bruto en caliente y el alquiler bruto en frío
• El alquiler en caliente incluye todos los gastos de funcionamiento, a diferencia del alquiler en frío

Volver a la Wiki: Inmobiliaria

Evaluación gratuita de la casa y el piso

Infórmese aquí sobre las valoraciones de casas y pisos en su distrito y calle:

https://ihrhausverkauf.de/bewertungen/wohnung/

El alquiler en frío de un vistazo: Alquiler sin gastos de servicio

• Precio del alquiler sin incluir los costes adicionales
• Además del alquiler básico, suele exigirse un anticipo para los gastos accesorios.
• En función del consumo, la diferencia se liquida al final del año.

Volver a la Wiki: Inmobiliaria