¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles?

Los propietarios de casas, pisos y terrenos, todos están sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles en Alemania. El impuesto sobre bienes inmuebles se devenga anualmente y es calculado por las oficinas de impuestos, más concretamente el Lagefinanzamt.

Impuesto sobre la propiedad para los propietarios de:

• Casas
• Condominios
• Tierra

¿Cómo se calcula el impuesto sobre bienes inmuebles?

Cálculo en 3 pasos – Para calcular el importe del impuesto sobre bienes inmuebles para una propiedad individual, existe una fórmula con 3 pasos. En primer lugar, necesita el valor de tasación, es decir, la valoración de la oficina de impuestos de su propiedad.

El segundo paso es el tipo de impuesto sobre la propiedad, simplemente, dependiendo del tipo de propiedad que posea, el valor será mayor o menor. Ejemplo: En una casa adosada, el tipo impositivo es ligeramente inferior al de una casa unifamiliar. El tercer paso es el tipo de gravamen del impuesto sobre bienes inmuebles. Esto lo fija cada municipio de forma individual. De este modo, los municipios también pueden hacerse más atractivos para los constructores de viviendas y los inversores de capital, por ejemplo.

Fórmula:

• Valor de tasación determinado x tasa de impuesto sobre la propiedad x tasa de tasación del impuesto sobre la propiedad

La base es el valor de tasación: cuanto más alto sea el valor de tasación de su propiedad, más impuestos pagará en comparación con los demás propietarios de su municipio.

El impuesto sobre bienes inmuebles explicado rápidamente

Volvamos a resumir rápidamente el impuesto sobre bienes inmuebles, con los aspectos más importantes.

El impuesto sobre la propiedad se explica rápidamente:

• Impuesto anual sobre bienes inmuebles
• Paso 1 – Base imponible = valor estándar (valoración de su propiedad por parte de la agencia tributaria)
• Paso 2 – Tipo de impuesto sobre la propiedad : Tipo de propiedad
• Paso 3 – Tasa de valoración del impuesto sobre bienes inmuebles: Tasa de valoración municipal

Cambio debido a la reforma del impuesto sobre la propiedad

1. Revalorización de ~ 35 millones de inmuebles
2. Evaluación uniforme por parte del gobierno federal
3. Impuesto sobre bienes inmuebles C como nueva categoría

Revalorización de ~ 35 millones de inmuebles

El impuesto sobre la propiedad siempre ha sido controvertido desde su introducción en 1998. Esto se debe a que la base de la valoración según la BewG (Ley de Valoración) son valores obsoletos de 1964 (antiguos estados federados) y 1935 (nuevos estados federados).

Por lo tanto, en 2018, el Tribunal Constitucional Federal dictaminó que debe haber una reforma fundamental del impuesto sobre la propiedad. Debe aplicarse antes del 31 de diciembre de 2024. Por este motivo, los propietarios están recibiendo cartas de sus oficinas fiscales en las que se les pide que presenten datos actualizados sobre la revalorización de sus propiedades.

• Valores antiguos de 1964 (antigua BL) y 1935 (nueva BL)

Lea más sobre la metodología de la evaluación aquí:

• Método de las ganancias capitalizadas
• Método del valor real

Evaluación uniforme por parte del gobierno federal

• Planeado: Métodos de evaluación uniformes en todo el país
• Actual: Diferentes métodos de valoración en los estados federados

Impuesto sobre bienes inmuebles C como nueva categoría

Siguen existiendo dos tipos de impuestos sobre la propiedad, el impuesto sobre la propiedad A y el impuesto sobre la propiedad B. El impuesto sobre la propiedad «A» se utiliza para los terrenos con uso agrícola y forestal, o agrícola para abreviar. El impuesto sobre bienes inmuebles «B» se utiliza para otras propiedades desarrolladas y urbanizables, es decir, todo lo que tiene uso edificatorio.

Con la reforma del impuesto sobre la propiedad, habrá otra categoría, la del impuesto sobre la propiedad C.

• Impuesto sobre los terrenos «A» – uso agrícola (terrenos con uso agrícola y forestal)
• Impuesto sobre bienes inmuebles «B» – Uso edificatorio (otros terrenos urbanizados y urbanizables)

El impuesto sobre la propiedad «C» divide el anterior impuesto sobre la propiedad «B» en 2 partes. en el impuesto sobre la propiedad «B» se mantienen todas las demás propiedades desarrolladas. El impuesto sobre bienes inmuebles «C» sólo se aplicará a las viviendas unifamiliares. Es decir, terrenos que no han sido edificados pero para los que se ha concedido permiso hace tiempo.

El objetivo del impuesto sobre bienes inmuebles «C» es crear un nuevo espacio vital. De este modo, los terrenos vacíos susceptibles de ser edificados pueden tener su propio tipo de gravamen (aún más elevado).

• Impuesto sobre bienes inmuebles «C» – parcelas unifamiliares

Cálculo del valor del material – explicado de forma sencilla con los consejos más importantes

Para el valor del activo material, se valoran los edificios y las instalaciones exteriores. El método del valor de los activos se utiliza principalmente para los inmuebles que no cotizan en el mercado de alquiler. Los valores tangibles se determinan en el caso de las viviendas unifamiliares ocupadas por sus propietarios, en las que la propiedad se valora adicionalmente mediante el método del valor comparativo.

El cálculo utiliza en primer lugar el valor estándar del terreno para determinar el valor de mercado del mismo y, a continuación, se añade el valor real de la construcción.

El valor real del edificio se calcula a partir de los costes de producción del edificio menos las reducciones por edad. El valor real del terreno (valor de mercado del terreno) y el valor real del edificio se suman y se multiplican por un factor de valor real.

El cálculo del factor de valor real se basa en el tipo de edificio, el valor real preliminar y el valor estándar del suelo. El valor real total así determinado indica los recursos financieros que habría que gastar para reconstruir el inmueble.

Ejemplo de cálculo: valor del material

Para el cálculo del valor tangible de un inmueble, partimos de los siguientes datos como ejemplo:

• Valor del terreno: 100.000 euros
• Valor real del edificio: 150.000 euros
• Factor de valor del material: 0,5

El resultado es el siguiente cálculo:

Valor en especie = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

¿Cuándo se aplica más el método del valor de los activos?

El método del valor de los activos es el más utilizado para valorar los bienes inmuebles ocupados por sus propietarios. Con el método del valor de los activos, el valor de la propiedad y el valor de la parte asociada del terreno se determinan por separado para los condominios ocupados por el propietario, las casas unifamiliares y las casas bifamiliares. Es uno de los procedimientos más complicados, porque las circunstancias especiales, como los daños o la necesidad de renovación, también se incluyen en la determinación del valor del activo y reducen el valor en consecuencia. El valor del terreno se determina utilizando la tabla de valores del terreno estándar de la región respectiva.

Valoración para la venta de inmuebles

Un resumen de toda la información importante que necesita saber sobre las valoraciones a la hora de vender un inmueble: Valorar una propiedad.

Enfoque de ingresos: Desglose del valor de mercado y del valor de la renta del edificio

El método del valor de las ganancias capitalizadas divide la propiedad en el valor de mercado del terreno y el valor de la renta del edificio.

Interés del valor del terreno = 7 por ciento * 100.000 euros = 7.000 euros

Valor de la renta del edificio = 5.600 euros * 12,50 (multiplicador) = 70.000 euros

Esto incluye los ingresos por alquiler, los gastos de mantenimiento y los costes de gestión del terreno y del edificio. Para ello, se comparan los ingresos por alquiler menos los gastos de gestión y el valor del terreno, incluidos sus intereses.

• Método de las ganancias capitalizadas

Método del valor comparativo: Comparación de propiedades similares

El método del valor comparativo compara su propiedad con otras similares. Se utiliza, en particular, para la venta de pisos y casas en propiedad. El valor comparativo también puede determinarse para los terrenos no urbanizados.

Precio por metro cuadrado del inmueble comparable = 300.000 euros / 100 metros cuadrados = 3.000 euros por metro cuadrado

Precio de compra del inmueble a valorar = 3.000 euros * 200 m2 = 600.000 euros

En la comparación sólo se tienen en cuenta las propiedades situadas en lugares similares y con una disposición comparable. Los inmuebles incluidos en la valoración deben proceder de las inmediaciones de la vivienda. El método del valor comparativo se considera especialmente cercano a la realidad. Se utiliza muy a menudo para determinar el valor de las propiedades porque las ubicaciones son relativamente comparables a nivel regional.

• Procedimiento de valor comparativo

Evaluación del valor (costes)

¿Quién prepara las tasaciones de los bienes inmuebles? ¿Cuánto cuesta un tasador de viviendas? ¿Cuánto cuesta un tasador de edificios antiguos? A menos que la normativa legal exija la designación de un perito, una tasación inmobiliaria le proporcionará una valoración realista de su propiedad en el mercado regional y nacional. Proporcionamos valoraciones oportunas y precisas de terrenos, propiedades residenciales y comerciales.

Sin embargo, si la valoración se va a presentar ante los tribunales, como en el caso de un divorcio, hay que llamar a los expertos a cambio de una tarifa. La propiedad residencial o de alquiler se inspecciona in situ. Por regla general, se emiten tanto una copia escrita como una digital de la tasación.

• Informe de valoración