Diferencia: factor de precio de compra y rendimiento del alquiler

Se utilizan los mismos factores para calcular ambos resultados. Los ingresos anuales por alquiler y los costes de inversión. La diferencia radica únicamente en la preparación del cálculo y, por tanto, en el resultado.

Ambos dan una indicación de la rentabilidad.

Rendimiento del alquiler: el resultado dice… Definición

Resultado del cálculo del rendimiento del alquiler:

Rendimiento de la renta > ¿Cuánto excedente queda cada mes para cubrir los reembolsos, los intereses y las reservas para reparaciones o acumulación de activos?

Factor de precio de compra: El resultado dice… Definición

Resultado del cálculo del factor de precio de compra:

Factor de precio de compra > ¿En cuántos años se amortizarán los costes de la inversión con los ingresos anuales por alquiler?

Simplificadas, las fórmulas, que conocerás en un momento, tienen este aspecto:

• X / Y = Z1
• Y / X = Z2

Z = Rentabilidad

Mi recomendación para los principiantes: el rendimiento del alquiler

Como novato en el sector inmobiliario, necesita un flujo de ingresos rápido, ya que la mayor parte de su patrimonio está probablemente invertido en su primera propiedad. Por lo tanto, para los principiantes, tiene sentido comparar las propiedades en función de los rendimientos del alquiler. De este modo, sabrá inmediatamente qué excedente mensual puede generar una propiedad individual (para usted).

El factor del precio de compra es más interesante para las inversiones a largo plazo (objetivo: revalorización y 10, 20, 30 años; antes se paga mensualmente), donde el flujo de caja a corto plazo no es importante.

• ¡Tip! Lea más sobre la diferencia aquí, en mi nuevo proyecto, ¡especialmente para los compradores de inmuebles! Las sutilezas entre el rendimiento y la inversión inmobiliaria – exterior

En cualquier caso, el objetivo de ambos cálculos es permitirles comparar diferentes ofertas inmobiliarias y hacerlo rápidamente.

Rendimiento de los alquileres: Ejemplo

Volvamos a ver en detalle ambas formas de cálculo de la rentabilidad, con ejemplos.

Una vez más, la definición: al calcular el rendimiento bruto del alquiler, el resultado le indica el excedente que queda cada mes y constituye su flujo de caja. Para el reembolso y los intereses (financiación del banco), así como las reservas para las reparaciones, o todo lo que entonces queda para su propia, la acumulación de activos adicionales.

Fórmula y comparación

Rendimiento del alquiler = ingresos netos anuales / inversión * 100

El precio de compra es de 100.000, el alquiler anual de 3.200. El cálculo es así:

• 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
• Resultado: 3,2

Calcule el rendimiento del alquiler: Comparación de ofertas (ejemplo)

El resultado de este cálculo es siempre un porcentaje. Esto le indica cuánto excedente queda para cubrir los costes (amortización, intereses, reservas para reparaciones) y, en el mejor de los casos, cuánto excedente le queda a usted como inversor en la propiedad.

Con la situación actual de los tipos de interés, se puede esperar aproximadamente:

• 2 % Reembolso
• 2% de interés
• 2 % Gestión y reservas para reparaciones

esperar. En consecuencia, los inmuebles con un rendimiento superior al 6% son interesantes para usted como comprador.

• Por lo tanto, el rendimiento es del 6% + X

Al igual que con el factor del precio de compra, se comparan diferentes ofertas de forma rápida, basándose en dos factores, el precio de compra y el alquiler anual alcanzable.

• Objeto A: Rendimiento del alquiler 6,8%.
• Objeto B: Rendimiento del alquiler 5,3%.
• Objeto C: Rendimiento del alquiler 7,5%.
• Objeto D: Rendimiento del alquiler 4,2%.
• …

En consecuencia, usted optaría por fijarse más en el inmueble C, con una rentabilidad del 7,5% (+1,5% sobre el objetivo del 6%). De esta manera, el inquilino paga su propiedad y usted tendría un ingreso mensual adicional. También, la propiedad A, con un rendimiento todavía del 6,8%.

En el caso del inmueble B, con un 5,3%, podría comprobar más adelante, con su propia experiencia y aún más conocimientos, si existe alguna posibilidad de optimización, por ejemplo, el aumento del alquiler, si el propietario no realiza ningún ajuste durante mucho tiempo.

Conozca aún más sobre el retorno de la inversión.

En Immobilien-Erfahrung.de le muestro aún más sobre los rendimientos de los alquileres y las formas de hacer valoraciones rápidas, también con vistas a la ubicación de la propiedad. Aprenda todo sobre el:

• Rendimiento del alquiler

Factor de precio de compra: Ejemplo

De nuevo, como recordatorio, la definición: cuando se calcula el factor de precio de compra como resultado, le indica en cuántos años los ingresos por alquiler han cubierto los costes de la inversión.

Calcular el factor de precio de compra: Comparación de ofertas

El factor del precio de compra suele oscilar entre el 10 y el 40, dependiendo de la región y la ubicación del inmueble, su estado, etc. En Berlín está entre 30 y 38, en ciudades como Düsseldorf está entre 18 y 24.

Fórmula y comparación

Factor de precio de compra = inversión / ingresos netos anuales

El precio de compra es de 100.000, el alquiler anual de 3.200. El cálculo es así:

• 31,25 = 100.000 / 3.200
• Resultado: 31.25, así que ~ 31

En consecuencia, su comparación de ofertas inmobiliarias se parece a esto:

• Objeto A: Factor de precio de compra 18
• Objeto B: Factor de precio de compra 21
• Objeto C: Factor de precio de compra 19
• Objeto D: Factor de precio de compra 17

Por tanto, el inmueble D es el más rentable, ya que la financiación se amortizaría con el alquiler en 17 años. El inmueble A se amortizaría en 18 años, el inmueble C en 19 años y el inmueble B necesitaría 21 años para amortizar toda la financiación mediante los ingresos por alquiler.

Por lo tanto, ¡este consejo es para ti!

¡Tip! Calcular el alquiler anual

¿Cómo se puede calcular realmente el posible alquiler anual? Probablemente esté buscando su propiedad en un portal inmobiliario, como ImmobilienScout24, Immonet u otro proveedor. Sólo tienes que cambiar el filtro de búsqueda de compra a alquiler. Ya puede ver los precios de alquiler de propiedades comparables en la misma zona o, mejor aún, en el barrio (búsqueda en un radio de 1 km). A partir de ahí, puede prever la posible renta anual que puede conseguir para su propiedad.

Por supuesto, independientemente de la optimización del alquiler que acabamos de mencionar, si el anterior propietario no ha realizado ningún ajuste del alquiler durante mucho tiempo, también existen posibilidades de mejora y ampliación, dependiendo del tipo de propiedad.

Conclusión: el factor de precio de compra y el rendimiento del alquiler explicados de forma sencilla

Espero que haya encontrado aquí la explicación más sencilla que existe para el factor de precio de compra y el rendimiento del alquiler. Si quiere saber aún más sobre la compra de un inmueble, ya sea para uso propio o como inversión, numerosos artículos, guías y listas de comprobación, todo ello gratuito y disponible las 24 horas en línea, con nosotros.

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• Compra de inmuebles: aprendizaje – externo

También, para todos los principiantes, este consejo:

• Comprar la primera propiedad