Arrendamiento en lugar de compra de terrenos: ¿merece realmente la pena el arrendamiento?

El arrendamiento es una buena alternativa a la compra tradicional de terrenos. El principio es muy sencillo. El propietario de un terreno lo alquila a un constructor o comprador de la casa que se levanta sobre él. Así que hay una clara separación. Hay un propietario que es el dueño del terreno y otro que es el dueño del edificio en el terreno. Este principio supone un gran ahorro en el precio de los terrenos para el comprador y, al mismo tiempo, garantiza unos ingresos regulares en efectivo para el arrendador durante un periodo de tiempo largo y regular. Es una buena manera de conseguir una vivienda propia de forma rápida y barata cuando hay escasez de espacio para construir. Sin embargo, también hay escollos en este sentido.

No hay costes de terreno, pero sí de alquiler de suelo: los costes de un vistazo

El principio de un arrendamiento de terreno incluye el hecho de que no se adquiere una parcela y, por lo tanto, no se es propietario de ella, pero sí se tiene que pagar por ella. Esto se debe a que con un contrato de arrendamiento de terrenos usted se compromete a pagar una determinada cantidad al propietario del terreno a intervalos regulares, es decir, al arrendador. Es similar al alquiler, salvo que no se alquila la vivienda, sino el terreno. Esta cantidad se denomina renta del suelo y oscila entre el 4 y el 8 por ciento del precio real de compra del terreno por año, dependiendo del tamaño y la ubicación del terreno.

Al ser usted el comprador y propietario de la vivienda en la parcela, se establece un plazo de contrato de arrendamiento. Esto se recoge en el contrato de alquiler y se decide entre las partes. Hay términos comunes que se concluyen en la mayoría de los casos. En su mayoría, los plazos oscilan entre 50 y 99 años. En muy raras ocasiones, también hay plazos de 25 años, pero sólo deben acordarse si se solicitan expresamente. Debes pensar bien de antemano cuánto tiempo quieres arrendar una parcela, porque hay ventajas e inconvenientes para cada plazo. Con un plazo de arrendamiento de 25 años, tendrás que pagar grandes sumas de dinero en un corto periodo de tiempo. La ventaja, sin embargo, es que este plazo no durará más que su propia vida y no dejará ninguna deuda u obligación contractual a sus hijos.

Si compra un terreno en Alemania, tiene que pagar el llamado impuesto de transmisiones patrimoniales. Más sobre bienes raíces Alemania. Desgraciadamente, esto también se aplica a los arrendamientos, aunque no se compre el terreno. El importe del impuesto sobre transmisiones patrimoniales depende del valor del terreno y se calcula como un porcentaje de este valor. Sólo hay que pagarlo una vez y vence inmediatamente después de la firma del contrato, al igual que en una compra. Se aplican las mismas tarifas que para una venta.

¿Merece la pena el alquiler del suelo?

Entonces, ¿merece la pena un arrendamiento en comparación con una compra? Esta pregunta no puede responderse en principio, ya que los costes dependen del precio del suelo. Si estos son elevados, las rentas del suelo también suben mucho y el arrendamiento se encarece. En general, sólo se puede decir que un contrato de arrendamiento merece la pena si la renta del suelo es inferior a los intereses de la hipoteca. Hay que tener en cuenta, sin embargo, que un contrato de alquiler suele obligar durante 99 años, es decir, que estás atado a una cuota mensual o anual durante un largo periodo de tiempo. En los contratos de arrendamiento se acuerda una cláusula de ajuste que permite aumentar el tipo de interés. Esto significa que el tipo de interés puede ajustarse cada tres años y, por tanto, existe el riesgo de que aumente. Con un préstamo, el riesgo de que el tipo de interés suba es mucho menor. Por lo tanto, debes tener claras las condiciones y pensar detenidamente en un contrato de alquiler.

Expiración del contrato de arrendamiento – ¿y ahora?

Antes de que expire el periodo de arrendamiento, debe quedar claro qué va a pasar con el terreno una vez que expire el periodo. Es posible que el inquilino se asegure un derecho de tanteo y, por lo tanto, compre el terreno después de que expire el contrato de arrendamiento. Sin embargo, si no se acuerda nada, el inquilino tiene derecho a una indemnización por el valor del edificio al final del plazo de arrendamiento. A cambio, sin embargo, no tiene que retirar el edificio del terreno. Si el inquilino no paga la renta durante un determinado periodo de tiempo o utiliza el terreno de forma distinta a la acordada, se produce una reversión. Esto significa que el terreno revierte al arrendador antes de que finalice el periodo de arrendamiento. Sin embargo, todas estas normas deben figurar claramente en el contrato de arrendamiento.

Compra de terrenos e intereses de préstamos – Costes de un vistazo

La compra de terrenos es comparativamente más rentable. En primer lugar, el terreno es de tu propiedad cuando lo compras y no lo «alquilas» mediante un contrato de arrendamiento. Además, al comprar un terreno, el comprador suele pagar el préstamo al cabo de 10 o 20 años y entonces es dueño del terreno sin deudas y los intereses del préstamo se mantienen en el nivel acordado durante todo el plazo y no aumentan, como ocurre con el arrendamiento. Por lo tanto, el arrendamiento sólo merece la pena en comparación con la compra si hay un periodo de tipos de interés elevados. De lo contrario, deberá recurrir a otras alternativas. Esto incluye, por ejemplo, la compra completa de la propiedad y el terreno juntos, lo que es una buena idea cuando los tipos de interés de la construcción son bajos. Por ello, piense detenidamente qué alternativa le conviene más y cuál está disponible en el mercado actual de tipos de interés.

Situación jurídica: arrendamiento o compra de terreno

Desde un punto de vista puramente jurídico, el promotor de una parcela adquirida mediante arrendamiento de terrenos es casi equivalente al comprador de una parcela. Adquiere el terreno a un particular, al sector público, a una organización sin ánimo de lucro o a una institución eclesiástica. Así, el arrendatario es el propietario del terreno durante un periodo de tiempo determinado. El derecho de construcción hereditario le sigue correspondiendo aunque la propiedad sea ejecutada o incluso destruida. Por lo tanto, tiene derecho a vender, alquilar, legar y prestar sobre su arrendamiento, pero incluso en caso de cambio de propiedad, el contrato de arrendamiento no cambia.

En general, el derecho de construcción hereditario no permite la especulación del suelo, ya que el titular del derecho de construcción hereditario está obligado por el contrato a construir en el terreno. Este derecho está documentado en dos registros de la propiedad, el registro de la propiedad y el registro de la propiedad inmobiliaria hereditaria. Esto se hace para asegurar al propietario del edificio. Una vez que se ha acordado un importe, el derecho de construcción hereditario no puede rescindirse. Sólo expira tras el tiempo especificado en el contrato, que suele ser de 99 años.

Los 10 mejores consejos – Cómo encontrar propiedades bonitas y asequibles

El terreno es la base para construir una casa. Por lo tanto, no sólo debe estar bien situado y ser bonito, sino también cumplir una serie de requisitos. Hemos resumido los mejores consejos para encontrar la obra perfecta para usted.

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Sugerencia 1: Adquirir un terreno mediante un contrato de arrendamiento

Se trata de un caso especial, porque aquí no se adquiere el terreno por compra, sino pagando la renta del suelo. Así, el terreno se alquila, por así decirlo, pero se puede utilizar y construir según las propias ideas. Este llamado derecho de construcción hereditario expira tras un periodo de tiempo acordado, que suele ser de 99 años. Estos arrendamientos de terrenos suelen ser concedidos por municipios, iglesias o fundaciones. Es una buena manera de hacerse con un terreno relativamente barato y de diseñarlo según sus propias ideas y deseos. Puede obtener más información sobre los arrendamientos de terrenos en nuestro artículo sobre el tema de la adquisición de terrenos con un arrendamiento de terrenos.

Sugerencia 2: Adquirir terrenos a los municipios

A la hora de buscar la parcela perfecta, también hay que echar un vistazo a la página web del municipio en el que se quiere construir. Muchos ayuntamientos publican allí sus propias ofertas inmobiliarias y parcelas, que suelen ser incluso más baratas que las de las agencias inmobiliarias o los particulares. No hay comisiones, por lo que se ahorra dinero, y los ayuntamientos tienen menos ánimo de lucro, por lo que las parcelas suelen ofrecerse muy baratas. Así es como puede encontrar una parcela potencial para la propiedad de sus sueños, simplemente en línea.

Consejo 3: Utilizar los huecos entre edificios

Antes de desarrollar nuevos terrenos edificables en los municipios, primero se intenta eliminar los huecos entre edificios. Estas parcelas no son muy atractivas para los promotores porque suelen ser estrechas y no son adecuadas para grandes casas unifamiliares. Estos huecos de construcción suelen requerir una casa de arquitecto especialmente planificada. Para aquellos que no rehúyen una solución de este tipo, se trata de una excelente manera de adquirir un terreno edificable barato. Incluso existe la ventaja de que estos lotes vacíos pueden estar en lugares excelentes y, por lo tanto, cerca de muchas instalaciones comerciales, escuelas o espacios verdes. Esto no sólo le da la oportunidad de tener una gran casa única, sino también un gran barrio en el que podría no haber sido capaz de encontrar una casa vacía y ahora simplemente utilizar un sitio vacío para ello.

Sugerencia 4: Pasar de la ciudad al campo

Para muchos una noción imposible, parece cada vez más atractiva cuando se mira de cerca. Las ciudades tienen muchas ventajas, pero la vida rural también tiene sus ventajas. En el campo se pueden encontrar parcelas comparativamente baratas, e incluso en los suburbios las parcelas no están tan disputadas como en la ciudad. Especialmente cuando la planificación familiar está a la vuelta de la esquina, el campo ofrece muchas ventajas también para los niños. Calles seguras, muchas oportunidades para jugar, el gran aire libre y grandes escuelas. Además, los suburbios también tienen grandes conexiones con la ciudad, por lo que no estás completamente excluido de esta vida.

Consejo 5: Deja que las relaciones y los contactos jueguen

A menudo, los mejores consejos de información privilegiada provienen de su propio círculo de conocidos, especialmente en la región, porque alguien conoce a alguien que conoce a alguien y muy rápidamente se obtienen consejos de información privilegiada y grandes recomendaciones de empresas, financieros de la construcción, agentes inmobiliarios o incluso parcelas libres. Las experiencias de los amigos que ya han construido y pasado por lo mismo también pueden ser muy valiosas y realmente no deberías perderte los consejos de todas las partes, especialmente con un proyecto tan grande.

Consejo 6: Busque usted mismo en los clasificados

En portales conocidos como Immobilienscout24 o similares no se pueden encontrar muchos terrenos e inmuebles estupendos, por lo que también merece la pena buscar en portales gratuitos. Los portales como ebay Kleinanzeigen, pero también los periódicos y otros portales pueden ser útiles. Pasar una tarde de domingo con los anuncios de los periódicos puede llevarle ya a la casa de sus sueños.

Sugerencia 7: Recurrir a sitios de promoción inmobiliaria

Los promotores inmobiliarios compran terrenos edificables adecuados y los venden a sus clientes. Entonces se comprometen a construir una casa con el mismo promotor y reciben a cambio una parcela favorable. Si no tiene una casa concreta en mente, puede aprovechar estas ofertas, porque entonces no es necesario elegir un promotor. Sin embargo, no se debe hacer una elección precipitada con el promotor, porque se tratará con ellos durante un tiempo y todo el proceso de construcción de la casa pasará por ellos. Así que hay que informarse bien de antemano.

Consejo 8: Participación en una asociación de constructores

Una comunidad de constructores es un principio relativamente sencillo. En este caso, varios constructores -es decir, personas que quieren construir una casa- se unen y adquieren conjuntamente una parcela en la que comparten el impuesto de transmisiones patrimoniales y los costes de urbanización y topografía. Suele tratarse de un terreno grande, porque cada uno de los constructores necesita espacio suficiente para construir su casa. Estas grandes parcelas no suelen estar muy solicitadas, ya que son demasiado grandes para el «constructor de casas» normal. Por lo tanto, los precios son relativamente razonables. Sin embargo, hay que asegurarse de que los constructores se lleven bien entre sí, porque serán futuros vecinos.

Consejo 9: Inicie usted mismo la búsqueda

Muchos propietarios de parcelas son dueños de ellas, pero no las venden porque no las necesitan económicamente o porque les asusta el esfuerzo. Si le ha echado el ojo a una parcela concreta que no se vende, puede averiguar el nombre y los datos de contacto de estas personas con relativa rapidez en la ciudad. No está de más preguntar, y tal vez tengas suerte y el solar no esté en uso y puedas comprarlo directamente al propietario. Se trata de una forma bastante inusual pero a menudo eficaz de urbanizar una parcela, aunque el esfuerzo que supone es relativamente alto, pero uno está encantado de hacerlo por la parcela perfecta.

Consejo 10: Adquirir terrenos procedentes de ejecuciones hipotecarias

Un método bastante cuestionable, pero no obstante muy eficaz. Estas parcelas suelen ser baratas y a menudo están muy bien situadas. Por desgracia, alguien se ve obligado a vender, pero es una gran oportunidad para aquellos que buscan adquirir una súper parcela de tierra. Sin embargo, antes hay que informarse con exactitud sobre la parcela, la oferta y el precio. La propiedad debe ser inspeccionada y aprobada y usted debe estar absolutamente seguro de que es la propiedad perfecta antes de poner su dinero en ella. Antes de la subasta, debe fijarse un presupuesto fijo que no superará al pujar, ya que de lo contrario puede haber sorpresas desagradables.