La comunidad de propietarios de un vistazo

Una comunidad de propietarios (WEG) es una comunidad de propietarios que poseen uno o más pisos en un edificio común. Por tanto, cuando usted compra un piso en un inmueble, se convierte automáticamente en copropietario y forma parte de la comunidad de propietarios.

La comunidad de propietarios puede describirse así:

Comunidad de todos los propietarios de un inmueble.

La comunidad de propietarios es responsable de la gestión, mantenimiento y modernización de los bienes comunes. Las decisiones se toman en la junta de propietarios, donde cada propietario tiene un voto. Se nombra un administrador que representa los intereses de los propietarios y es responsable de la gestión y el mantenimiento de los bienes comunes. La comunidad de propietarios es una entidad jurídica y puede, por ejemplo, celebrar contratos o comparecer ante los tribunales.

La comunidad de propietarios de un vistazo:

• Una WEG es la comunidad de todos los propietarios de un inmueble.
• Cada propietario puede representar su derecho de voto en la junta de propietarios
• Cada propietario tiene una determinada cuota de copropiedad en los bienes comunes
• Cada miembro de un WEG debe correr con los gastos de los bienes comunes
• Cada propietario es responsable de su propiedad.
• Cada propietario tiene ciertos derechos y obligaciones que cumplir
• Cada WEG debe contar con ciertos documentos que establezcan normas y límites

Acciones de propiedad y bienes comunes

La distribución de la propiedad en una comunidad de propietarios se define en la declaración de división. En ella se describe exactamente qué partes del edificio se asignan a la propiedad separada y cuáles se consideran propiedad común.

Cada propietario tiene una cuota de copropiedad en los bienes comunes del edificio, como el solar, la fachada, la escalera o el tejado. La cuantía de la cuota depende del tamaño del piso respectivo en relación con la superficie habitable total del edificio.

Para ello, cada propietario ocupa la propiedad separada de su piso. Esto significa que son los únicos propietarios de su piso y que pueden utilizarlo y gestionarlo libremente.

Es el derecho de todo propietario:

• Copropietario de los bienes comunes
• Propiedad horizontal de un piso propio

Derechos y deberes del WEG

Cada propietario de una comunidad de propietarios tiene determinados derechos y obligaciones derivados de la Ley de Propiedad Horizontal y de la declaración de división. En este apartado veremos estos aspectos con más detalle y explicaremos qué derechos y obligaciones tiene un propietario.

Los derechos y obligaciones en una WEG incluyen:

• Administración
• Mantenimiento
• Reunión de propietarios
• Resoluciones

Administración y mantenimiento

Los propietarios son corresponsables de la gestión y el mantenimiento de los bienes comunes. Esto incluye, por ejemplo, el mantenimiento del jardín, la limpieza de la escalera o la reparación del tejado. Los gastos se reparten entre los propietarios en proporción a sus cuotas de propiedad.

Todo propietario tiene este deber:

• Responsable de los bienes comunes
• Responsable de la gestión interna o externa

Participación en la reunión de propietarios

La junta de propietarios es el órgano central de la comunidad de propietarios y sirve para tomar decisiones importantes para los bienes comunes. Por lo tanto, es importante que los propietarios asistan a la reunión y expresen sus opiniones. Sin embargo, no es obligatorio asistir.

Debe levantarse acta de la junta de propietarios, que será firmada por un propietario y el administrador. El acta debe contener todas las resoluciones aprobadas y los resultados de las votaciones.

¿Le interesa el tema de las juntas de propietarios? Infórmese aquí.

• Reunión de propietarios

Procedimiento de votación y toma de decisiones

En la junta de propietarios, las decisiones se toman por votación. Existen diferentes procedimientos de votación, por ejemplo, mayoría simple, mayoría cualificada o decisión unánime. Una resolución sólo es válida si se ha aprobado correctamente y no infringe la ley ni la declaración de división.

Normas de la casa, Declaración de partición & Co.

Para regular las cuotas de propiedad en una casa con varias partes y garantizar una convivencia armoniosa, se necesitan normas escritas. Por ello, toda casa con varias partes tiene una declaración de división, normas comunitarias y normas de la casa.

El reglamento de régimen interior es el documento más importante y, desde el punto de vista jurídico, el más importante para regular el funcionamiento de un bloque de pisos. Lo redacta la comunidad de propietarios o el administrador designado y es una obligación para ellos.

Las normas comunes regulan todas las normas y leyes de convivencia en el condominio y están legalmente detrás de las normas de la casa. Dado que las normas de la comunidad pueden ser determinadas por los propios propietarios, los cambios pueden decidirse por unanimidad en la junta de propietarios.

La declaración de división de una propiedad siempre existe cuando toda la propiedad se divide en partes individuales, como unidades residenciales individuales. Por tanto, describe la división formal de la propiedad y define los derechos y obligaciones de los propietarios.

El orden de los WEG de un vistazo:

• Normas de la casa: regular el funcionamiento en edificios de varios pisos
• Normas comunitarias: regulan todas las normas y leyes de convivencia en el complejo de viviendas.
• Declaración de división: describe así la división formal de la propiedad

Vender un edificio de apartamentos: ¿todo o cada piso por separado?

A la hora de vender un edificio de apartamentos, hay varias formas de hacerlo. Una posibilidad es vender todo el edificio como una unidad. Otra opción es dividir el edificio en pisos individuales y luego venderlos por separado. Ambas opciones tienen ventajas e inconvenientes que hay que tener en cuenta a la hora de tomar una decisión.

Tienes estas dos opciones:

1. Vender toda la propiedad
2. Vender pisos individuales

En la mayoría de los casos, los propietarios deciden vender toda la propiedad.

Ventajas e inconvenientes de una venta completa de la propiedad

Si decide vender todo el edificio de apartamentos, el proceso de venta es mucho menos complicado para una venta completa. Al fin y al cabo, es más fácil encontrar un comprador para un edificio completo que para varios pisos por separado. Al mismo tiempo, los edificios de apartamentos completos tienen menos demanda que los pisos individuales o las viviendas unifamiliares, ya que los edificios de apartamentos suelen interesar sólo a inversores de capital y a inversores.

Sin embargo, la venta de todo el edificio también puede suponer un precio más bajo, ya que el comprador asume el riesgo de asumir posibles vacíos y problemas de alquiler.

He aquí las ventajas y los inconvenientes:

• Ventajas: Venta fácil y rápida
• Desventajas: Bajo precio de venta al público

Por eso merece la pena dividir el edificio de apartamentos

En comparación, dividir el edificio en pisos individuales puede aumentar el precio de venta. Como ahora cada piso puede venderse por separado, también puede ser más fácil encontrar un comprador para él.

La desventaja, sin embargo, es que dividir el edificio en pisos separados puede suponer costes adicionales, como la construcción de tabiques y la instalación de líneas de suministro separadas. Además, debe contar con tiempo suficiente, ya que la división del edificio de apartamentos debe prepararse y gestionarse cuidadosamente.

• Ventajas: Aumento del precio de compra y muchos interesados
• Desventajas: Costes y tiempo

Aunque dividir la casa en varios pisos requiere muchos recursos, puede merecer la pena dividirla en varias cuotas de propiedad. Para que esto funcione sin problemas, hay que tener en cuenta algunas cosas.

Dividir un edificio de viviendas en pisos individuales

Para dividir el edificio de viviendas en pisos individuales y venderlos por separado, tiene que dar ciertos pasos. A continuación veremos cómo funciona.

Certificado de integridad expedido por la autoridad supervisora de la construcción

Si un edificio de viviendas se divide en varios condominios, se crea una comunidad de propietarios (WEG para abreviar). Un requisito importante para ello es la existencia de un certificado de autocontención conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Este certificado es expedido por la autoridad responsable de la supervisión de edificios y confirma que los pisos individuales son autónomos. Esto significa que tienen una entrada independiente con cerradura, sus propios techos y paredes y su propio WC.

Estas condiciones deben cumplirse para que una vivienda se considere cerrada:

• Acceso separado y con cerradura
• Techos y paredes propios
• WC propio

Plano de partición mediante arquitecto o ingeniero

Además del certificado de segregación, también necesita un plano de división de todo el edificio. Este plano es una parte importante de la declaración de división y muestra cómo se dividirá el edificio.

La información más importante sobre el plan de reparto de un vistazo:

• Se requiere adicionalmente
• Muestra la división del edificio
• Incluye ubicación y tamaño
• Creación por arquitecto o ingeniero

Debe ser elaborado por un arquitecto o ingeniero competente e indicar el tamaño y la ubicación exactos de cada piso.

Certificación notarial de la declaración de división

Una vez que haya recibido el certificado de segregación y el plan de partición, puede preparar la declaración de división. En ella se establece que cada propietario convertirá su propiedad en participaciones de copropiedad que se corresponden con la participación en todo el complejo de viviendas. La declaración de división debe ser notariada para que surta efectos legales.

Inscripción en el registro de la propiedad de las participaciones en copropiedad

Por último, debe realizar la inscripción en el registro de la propiedad para garantizar las acciones de copropiedad. Esto suele hacerlo un notario que redacta las escrituras de transmisión de la propiedad y solicita la inscripción en la oficina del registro de la propiedad correspondiente.

Una vez completado este paso, puede vender el piso correspondiente. Pero, ¿qué ocurre con los inquilinos después de la venta?

Esto es lo que debe tener en cuenta: Derecho de tanteo para inquilinos

Si convierte un edificio de apartamentos en condominios individuales y los vende, debe tener en cuenta que los inquilinos actuales tienen derecho de tanteo. Esto significa que los inquilinos tienen la oportunidad de comprar su piso anterior en las mismas condiciones acordadas en el contrato de compraventa entre usted y otro comprador. El derecho de tanteo sirve para dar cierta seguridad a los inquilinos y garantizar que no se les pueda echar de su piso sin más.

Sin embargo, es posible que el inquilino no ejerza su derecho de tanteo. En ese caso, puedes vender el piso a otro comprador que esté dispuesto a cumplir las condiciones del contrato de compraventa.

Protección contra el despido en la venta de una vivienda

Además, según el Código Civil alemán (BGB), el comprador está vinculado por los contratos de arrendamiento existentes. Esto significa que los inquilinos conservan sus contratos de arrendamiento incluso después de la venta de la casa y no tienen que temer que se rescindan.

Si tiene intención de vender los pisos individuales del edificio de viviendas, debe respetar un periodo de bloqueo previo aviso de al menos tres años. Durante este tiempo, los nuevos compradores no pueden rescindir los contratos de alquiler.

Consejo: Para evitar posibles conflictos entre compradores e inquilinos a la hora de vender una casa, conviene incluir normas vinculantes en el contrato de compraventa. Estas normas deben hacer referencia a las reclamaciones de alquiler pendientes, los pagos de gastos de explotación y las devoluciones de fianzas.

En resumen:

• El comprador está vinculado por los contratos de arrendamiento existentes
• No es posible rescindir el contrato de arrendamiento tras la venta
• Periodo de bloqueo de fin de contrato de 3 años
• Consejo: Registre todas las formalidades en el contrato de compraventa

Conclusión: Venta individual de edificios de apartamentos

La decisión de vender el edificio de apartamentos en su conjunto o dividirlo en pisos individuales depende de varios factores, como el estado del edificio, la ubicación y la demanda de viviendas en la zona. Si decide dividir el edificio en viviendas individuales y venderlas, puede esperar precios de venta elevados. Al mismo tiempo, hay que tener en cuenta el derecho de tanteo de los inquilinos y la protección contra el despido.

Resumen de la entrega de llaves en mano

• Definición – cáscara con ventanas, etc. terminadas
• Promotor inmobiliario responsable de la obra hasta la entrega de llaves
• En inglés – «turnkey handover

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