Por qué la inspección de edificios es tan importante para los constructores

La inspección del edificio es algo que muchos constructores simplemente olvidan o aceptan sin saberlo. En muchos casos, el edificio se considera aceptado por el cliente a pesar de que no se ha producido la debida recepción del edificio. Esto se aplica, por ejemplo, si el contratista fija un plazo de aceptación en un contrato de construcción, pero el cliente lo deja vencer. Estos casos ocurren más a menudo de lo que se cree, y en la mayoría de los casos los constructores están tan estresados que ya no saben que es necesaria una aceptación adecuada.

Aceptación del edificio: un acto jurídico importante

Muchas empresas constructoras descartan la inspección de edificios como una mera formalidad y le restan importancia. Sin embargo, la inspección de edificios es un acto jurídico importante que puede tener consecuencias legales de gran alcance. Los errores que no se reconocen durante la recepción pueden costar caro al propietario del edificio. En general, la recepción se refiere a la entrega del edificio terminado al propietario del mismo. Con la aceptación, el cliente reconoce que todo se ha hecho según el contrato y que no hay defectos por parte de la empresa constructora. Con la aceptación, la reclamación de cumplimiento contra la empresa constructora expira al mismo tiempo y se pueden hacer valer los derechos de garantía. Ya está claro lo devastador que puede ser para el constructor-propietario no llevar a cabo la aceptación. Una vez que se ha producido la aceptación, la carga de la prueba se invierte. Esto significa que, antes de la aceptación, el contratista de obras es responsable de probar los defectos al propietario del edificio, y a partir de la aceptación, el propietario del edificio debe probar los defectos al contratista y demostrar que no fueron causados por él. Explicado a modo de ejemplo, esto significa que en el caso de un defecto como un parquet alabeado, el parquetero debe demostrar antes de la aceptación que este defecto no se debe a su mala madera o a un defecto de su trabajo, sino que tiene otro origen. Sin embargo, después de la aceptación, el constructor es responsable de demostrar que el defecto fue culpa del artesano y no de él. Esto puede resultar difícil para los constructores, ya que es complicado demostrar el origen de un defecto a posteriori. Por lo tanto, después de la aceptación, los defectos son problema del constructor y ya no del contratista. Por lo tanto, todos los constructores deben ser precavidos y hacer que la aceptación se lleve a cabo cuidadosamente para evitar estos riesgos.

Inspección de edificios: todo forma parte del proceso

Para estar seguro en lo que respecta a la inspección de edificios, debe prestar atención a algunas cosas desde el principio. Lo mejor es estipular directamente en el contrato de construcción que se llevará a cabo una inspección formal del edificio una vez finalizada la obra. La aceptación formal de la obra es absolutamente necesaria para tener derecho a la rectificación de posibles defectos. Para la inspección del edificio en sí, debería llevar su propio experto. Dado que la mayoría de los constructores no son muy expertos en la materia, merece la pena contar con alguien que tenga experiencia y pueda detectar posibles fallos que tú no habrías visto. En el momento de la aceptación, se elabora el llamado protocolo de aceptación. Aquí se enumeran todos los defectos que se encontraron el día de la aceptación, pero también los que se identificaron antes y aún no se han subsanado. Es aconsejable dar una vuelta por la casa con el perito el día antes de la aceptación para poder examinar todo en detalle con tranquilidad y sin presión de tiempo. Los expertos suelen encontrar los fallos porque saben, gracias a su experiencia, dónde buscar. El constructor debe registrar una reserva para todos los defectos que se detecten durante la recepción, de lo contrario pierde el derecho a que se subsanen los defectos. Sin embargo, los constructores también pueden rechazar la aceptación en determinadas situaciones y deberían hacerlo, especialmente en caso de defectos graves. Si se descubren defectos graves durante la recepción, como un sistema de calefacción que no funciona o unas marquesinas que aún no se han instalado, el constructor debe negarse en cualquier caso a firmar el acta de recepción del edificio, aunque el constructor le inste a hacerlo. En cualquier caso, el protocolo sólo debería firmarse cuando se hayan eliminado realmente todos los defectos. La promesa de eliminar los defectos en un futuro próximo no debería ser suficiente para el constructor y usted debería ser muy preciso con estas importantes formalidades. Por lo tanto, al redactar el contrato, insista en una aceptación y llévela a cabo con cuidado. Cumpla con todas las formalidades para que realmente tenga derecho a que se rectifiquen los defectos a posteriori.

Aceptación de la construcción: ¿qué pasa con los defectos?

Después de la aceptación de la casa terminada, el constructor debe ser pagado en su totalidad. Sin embargo, si hay defectos durante la aceptación, el constructor tiene derecho a retener parte del dinero hasta que los defectos hayan sido reparados. El constructor puede retener de su pago final el doble de la cantidad que se espera que sea necesaria para reparar los defectos. Debería hacerlo para asegurarse de que los defectos se subsanan realmente. Desgraciadamente, los defectos se producen con regularidad durante las inspecciones de los edificios, por lo que hace tiempo que han dejado de ser una rareza. Si durante la recepción de la construcción de su casa se detectan defectos, deberá fijar con la empresa constructora una fecha en el protocolo de recepción en la que deberán eliminarse todos los defectos encontrados. Ese día debe realizarse una segunda inspección de recepción para comprobar si se han eliminado los defectos de acuerdo con el contrato. Si todavía se encuentran defectos en esta fecha, puede establecer una nueva fecha en la que los defectos deben ser eliminados. Por lo general, las empresas constructoras no pueden negarse a aceptar el objeto terminado. Para evitar problemas y discusiones, especifique todo en el contrato de obra y póngase de acuerdo con la empresa de antemano para no tener que discutir después sobre esos pequeños detalles. También es importante para usted que la empresa constructora sólo tenga que haber completado lo estipulado en el contrato en la fecha de aceptación. Así que es mejor ser preciso y detallado, especialmente en lo que respecta al contenido del contrato de construcción. Si algo no figura en el contrato de construcción y sólo lo ha acordado verbalmente con la empresa constructora, por ejemplo, no tendrá ningún derecho legal sobre ello en la fecha de aceptación. Lo mismo ocurre si la empresa constructora ha instalado cosas adicionales que no figuran en el contrato de construcción. No tiene la obligación de pagar este extra. Para proteger a todos, lo más sensato es un contrato de construcción detallado.

Protocolo de traspaso plano: contenido, traspaso y daños

El protocolo de traspaso plano es una ventaja para todas las partes implicadas. Registra el estado de la vivienda alquilada y cualquier defecto, daño o trabajo de renovación. Se realiza un informe de traspaso tanto al salir como al entrar, para proteger a todas las partes implicadas. Sobre todo cuando se trata de defectos, suelen surgir disputas porque los puntos de vista no son neutrales. Para evitarlo, el protocolo debe dejar constancia de cómo es exactamente el estado de la vivienda para evitar malentendidos.

El contenido – ¿Qué es lo que contiene el protocolo de traspaso plano?

Sin embargo, en un protocolo de entrega de pisos no sólo se registran los defectos del inmueble, sino también criterios importantes que podrían dar lugar a disputas más adelante. Para evitar cualquier malentendido, he aquí los puntos más importantes que deben figurar definitivamente en el protocolo:

• El número de todas las llaves (puerta principal, puerta del piso, buzón, sótano, ático, …)
• El funcionamiento de todos los apparatos eléctricos (grifos, ducha, cisterna del inodoro, calentadores, … )
• Las lecturas exactas de los contadores de electricidad, agua y radiadores
• El estado de las paredes, el papel pintado, las puertas, las cerraduras, las ventanas, las alfombras, las baldosas y los suelos de parqué
• Busca el moho, especialmente en el baño y en las paredes (incluidas las manchas de humedad).

Sin embargo, en el contexto de la mudanza, el protocolo de traspaso debe contener también otros puntos. Por ejemplo, las reparaciones o renovaciones prometidas por el propietario deben figurar en la lista. También puedes averiguar en el contrato de alquiler cómo tienes que entregar el piso. Esto incluye, por ejemplo, paredes pintadas de blanco o una entrega limpia como una escoba. Es importante que cumpla con estos requisitos, ya que de lo contrario se le podría retirar parte del depósito.

El traspaso: hay que prestarle atención

El problema de los registros de entrega es que no son obligatorios ni están regulados por la ley. Si el arrendador no hace una al entregar el piso y descubres un defecto después, no tienes ninguna prueba de que no haya sido causado por ti. Por lo tanto, no sólo hay que insistir en un protocolo de traspaso, sino también prepararlo adecuadamente. Dado que un traspaso sin problemas también interesa al propietario, no debería ser un problema para él hacer un traspaso con un protocolo. Dado que la planificación rara vez hace daño, debería pensar en la implementación por adelantado y tener en cuenta algunas cosas.

En primer lugar, es importante que la entrega del piso se produzca en un estado vacío y renovado. Por lo tanto, si es posible, el propietario debería haber realizado previamente la entrega con el antiguo inquilino o hacerlo junto con usted, para poder comprobar si el propietario ha dejado el piso como se acordó en el contrato de alquiler. Si su arrendador se niega a realizar la entrega con un protocolo, también puede realizar el procedimiento solo con un testigo neutral. De este modo, estará en el lado seguro y en el correcto. Tómate mucho tiempo para la entrega de la vivienda para encontrar realmente todos los defectos, incluso si el propietario te presiona. Insista en un traspaso minucioso. Si hay algún defecto, regístralo con fotos y en el protocolo. Una vez finalizada la inspección, ambas partes reciben una copia del protocolo, que debe ser firmada por ambas partes. De este modo, todas las partes tienen la seguridad de su lado.

Los defectos – Qué reparaciones estéticas hay que asumir y cuáles no

Las reparaciones cosméticas son un arte en sí mismas, porque en ningún lugar se especifica qué está cubierto exactamente. Cada uno tiene una idea diferente y no existe una definición precisa en el Código Civil alemán (BGB). Info: mercado alemán. Entonces, ¿qué incluye y cuáles tienes que hacer tú y cuáles tiene que hacer tu casero? La Asociación Alemana de Inquilinos ha intentado una definición y escribe en su página web: «Las reparaciones o renovaciones cosméticas significan todo lo que se ha desgastado con el tiempo durante la vida normal y que normalmente se puede renovar con pintura, papel pintado y algo de yeso. Esto incluye: empapelar paredes y techos, pintar o encalar paredes y techos, pintar los radiadores, incluidas las tuberías de la calefacción, pintar las puertas del interior del piso, pintar el interior de las ventanas y pintar el interior de la puerta del piso.» En resumen, según esta definición, todo lo que el inquilino ha «desgastado» por sí mismo entra en el término de reparaciones cosméticas.

El término «reparaciones cosméticas» no incluye cosas como la sustitución de moquetas, el lijado de suelos de parqué o la renovación de sótanos, balcones o terrazas. Todo esto es algo que se ha demostrado que no es culpa del inquilino. Sin embargo, el propietario no puede fijarle ningún plazo. Ningún propietario puede obligarte a repintar todo el piso cuando ya lo has hecho el año anterior. Pero, ¿qué tiene que hacer exactamente en cuanto a reparaciones estéticas y de qué es responsable el propietario?

Reparaciones cosméticas que deben ser asumidas por el inquilino:

• Pintar las puertas, las ventanas y la puerta plana (interior)
• Empapelar y pintar paredes y techos
• Cierre de taladros y espigas
• Pintar los calentadores y las tuberías de calefacción

Reparaciones cosméticas que no tienen que ser asumidas por el inquilino:

• Pintura de la terraza, el balcón, el sótano, el lavadero y las salas comunes
• Sustitución de alfombras
• Pintar las ventanas y la puerta del piso (exterior)
• Lijado y sellado de suelos de parquet
• Daños que se demuestre que no han sido causados por el inquilino

Defectos detectados sólo después del protocolo: qué puede hacer

La mayoría de los defectos son obviamente visibles, pero siempre se da el caso de que los defectos se reconozcan demasiado tarde y, por tanto, no aparezcan en el protocolo. Pero no se preocupe, porque en caso de defectos graves, no tendrá que asumir los costes. Puede denunciar estos defectos detectados demasiado tarde a su arrendador y éste deberá pagarlos. Por ejemplo, la calefacción que no funciona bien, las tuberías defectuosas, pero también el moho.

Si encuentra un defecto tan grave después de mudarse o después de entregar la vivienda con un protocolo, debe comunicárselo a su arrendador inmediatamente y darle un plazo correspondiente para que pueda eliminar el defecto. Fije a su propietario un plazo, que debería ser suficiente para casos especialmente urgentes que puedan ser perjudiciales para la salud, como el moho, pero que también puede ser más corto. Si el propietario no hace nada en el plazo establecido, puedes plantearte reducir el alquiler.

Si sólo observan un defecto menor después del informe de entrega, es decir, los llamados daños marginales, el arrendador no está obligado a repararlos. Esto incluye defectos como una baldosa rota o un toallero defectuoso. No obstante, comunique siempre esta marca al propietario, ya que, de lo contrario, podría ser considerado responsable de la misma.

Fianza de alquiler: importe, entrega y deducciones

La fianza del alquiler es un gasto nada despreciable, sobre todo para el inquilino, y representa una seguridad para el propietario. Como suele tratarse de grandes cantidades de dinero, es importante ser preciso y evitar disputas. Por lo tanto, para proteger al propietario y al inquilino, hay algunas reglas que se pueden seguir.

Consejo 1 Protocolo de traspaso de apartamentos: compruebe si hay defectos al instalarse

El primer paso antes de mudarse es insistir en un protocolo de traspaso al entregar el piso. Por regla general, hay uno de todos modos, ya que garantiza la seguridad de ambas partes. Registra todos los defectos que tiene la propiedad. Cuando entregue la propiedad, tómese el tiempo suficiente para examinarla de cerca. De este modo, puede evitar que los defectos del anterior inquilino recaigan sobre usted y reduzcan su fianza más adelante. Más información sobre el protocolo de traspaso.

Consejo 2 cuentas individuales – depósito separado de los activos

Para garantizar la seguridad de su dinero, los propietarios están legalmente obligados a invertir la fianza del alquiler por separado de los demás bienes (BGH, decisión de 9 de junio de 2015, VIII ZR 324/14). Si el depósito se entrega en efectivo, suele invertirse en una libreta de ahorro creada específicamente para ello. También hay que tener en cuenta que la suma depositada sólo se utiliza como garantía del contrato de arrendamiento y no puede ser utilizada de otra manera por el propietario. Así se evita el mal uso por parte del propietario y se le protege a usted y a su dinero. Para mayor tranquilidad, pida al propietario que le proporcione una copia de los documentos de la cuenta. Durante el arrendamiento, el arrendador no puede tocar su fianza y utilizarla para otros fines (BGH, sentencia de 7 de mayo de 2014, VIII ZR 234/13).

Consejo 3: Pagar la fianza a plazos

Algunos datos legales sobre la fianza del alquiler que probablemente aún no conocías. No estás obligado a entregar la totalidad de la fianza del alquiler al propietario de una vez, aunque éste te lo pida. La ley estipula que puede pagar la fianza en tres plazos mensuales iguales. El primero de los tres pagos debe realizarse al inicio del arrendamiento. Los otros dos plazos vencen en los dos meses siguientes junto con los pagos del alquiler (artículo 551 (2) del BGB). Además, el propietario no puede exigirles una fianza superior a tres meses de alquiler en frío (artículo 551 (1) BGB). Este método es más fácil para muchos que reunir todo el importe del depósito de una sola vez. Después de pagar la fianza, ya sea a plazos o de una sola vez, insista en un extracto de cuenta en cualquier caso, como se explica en el consejo 2. De este modo, te aseguras de que el arrendador no pueda utilizar tu fianza para otros fines.

Consejo 4 Garantía – depósito no de la libreta de ahorros

Suele ser habitual sacar la fianza para el arrendador de una cuenta de ahorros o separarla del dinero que tengas ahorrado. Al fin y al cabo, el dinero no se pierde, simplemente no se puede acceder a él durante el periodo de alquiler. Durante mucho tiempo, este método era la única forma de cubrir el depósito cuando se mudaba. Sin embargo, en los últimos años es habitual considerar también una garantía de alquiler en caso de que el dinero sea escaso cuando te mudes. Para ello, existen inversiones financieras que resultan mucho más atractivas para el inquilino que la opción de la cuenta de ahorro debido a los mayores tipos de interés. Entre ellos se encuentran, por ejemplo, el dinero a la vista o las cuentas de depósito en un banco. Sin embargo, las garantías de alquiler también son una alternativa adecuada. Con esta garantía se puede depositar la garantía de alquiler sin dinero en efectivo y a cambio se paga una cuota anual. Aunque se necesita el consentimiento del propietario para esta variante, no hay desventajas para el propietario, por lo que no debería ser un problema.

Consejo 5 Deducciones – Busque defectos

Las deducciones de la fianza del alquiler no son buenas para ningún inquilino. Pero presta atención, porque el arrendador no puede descontarte algo de la fianza por cada pequeño desperfecto cuando te mudes. Por lo tanto, sólo algunos defectos constituyen un motivo para retener el depósito. En general, las señales normales de uso no pueden deducirse de la fianza, ya que están cubiertas por el alquiler. Más sobre impuestos: impuestos al vender. Por ejemplo, un pequeño agujero en la pared o una pequeña abrasión en la alfombra. En cambio, los defectos causados por ellos pueden deducirse de la fianza. Esto incluye, por ejemplo, agujeros de quemaduras de cigarrillos en la alfombra o una tubería de desagüe obstruida que llegó a esta condición por un uso inadecuado. En estos casos, el propietario puede deducir la reparación professional de la fianza del alquiler y utilizarla para este fin.

Sugerencia 6 Reparaciones cosméticas – deducción de la fianza

Otro motivo que puede llevar a una reducción de la fianza son las reparaciones estéticas. Sin embargo, se aplican algunas reglas. Las reparaciones estéticas que el propietario puede obligar a realizar al inquilino son cosas menores, como una nueva capa de pintura en las paredes cuando el inquilino se muda. Sin embargo, estas obligaciones no pueden perjudicar injustificadamente al inquilino ni eximir al propietario de las tareas de mantenimiento. Estos siguen siendo responsabilidad del propietario. Sin embargo, estas obligaciones de reparaciones estéticas sólo son admisibles si se mencionan expresamente en el contrato de arrendamiento. Si no lo son, su cumplimiento no puede dar lugar a una deducción de la fianza. Por lo tanto, cuando se mude, oriéntese sobre el contrato de alquiler y cumpla con las reparaciones cosméticas especificadas para evitar una reducción de la fianza.

Consejo 7: protocolo de entrega en caso de mudanza

Una vez finalizado el arrendamiento, debe entregar la vivienda alquilada en el estado «acordado». Si se han acordado reparaciones estéticas en el contrato de alquiler, debes llevarlas a cabo. Si se ha producido algún daño durante el periodo de alquiler que pueda atribuirse a usted, deberá repararlo. Lo mejor es entregar el piso en las mismas condiciones en que lo recibiste para no poner en peligro la devolución de la totalidad de la fianza del alquiler.

No olvides el protocolo de entrega cuando te mudes, para que el propietario no pueda hacerte responsable de los daños posteriores. Ambas partes deben firmar y recibir una copia del protocolo y así documentar el estado de la propiedad alquilada. Una vez realizado el protocolo y la entrega y documentados todos los defectos existentes o no, nada impide el pago de su fianza, que, si lo ha hecho todo correctamente, debería ser abonada íntegramente en su cuenta.

Consejo 8 Fin de la garantía: devolución de la fianza del alquiler

También suelen surgir disputas sobre la devolución de la fianza del alquiler. El arrendador tiene derecho a un llamado periodo de inspección y consideración, que puede hacer valer. Esto significa que puede retener la fianza del alquiler para inspeccionar la vivienda en busca de defectos y fallos antes de devolver la fianza. Este periodo puede durar hasta seis meses, lo que puede causar problemas al inquilino. Sin embargo, si ambas partes acuerdan en la entrega que no hay defectos ni deudas pendientes, la fianza debe devolverse rápidamente. Según la jurisprudencia, se espera que esto lleve unos días. En este caso, el inquilino recibe la totalidad de la fianza más los intereses. Sin embargo, el propietario también tiene otro derecho aquí. Puede retener una pequeña parte de la fianza del alquiler incluso después de la finalización del arrendamiento para una cuenta de gastos de servicio pendiente.