Anfragen annehmen und bearbeiten: Ratgeber

Was denken Sie, wie viele E-Mails bekommen Sie am ersten Tag für eine Eigentumswohnung in Berlin Mitte? Info: Berlín inmobiliario. Natürlich wohnt nicht jeder in Berlin-Mitte, Kreuzberg oder Charlottenburg, aber auch in anderen Städten wie Nürnberg, Ulm, Leipzig, Hannover oder auch Düsseldorf ist Wohnraum heiß begehrt. Freie Häuser und Eigentumswohnungen werden häufig sogar direkt an Interessenten geschickt, die einen Suchauftrag gestellt haben. Schon haben Sie 100, 200 Anfragen und diese müssen alle gelesen, sortiert und bearbeitet werden.

Kontaktaufnahme über Mail

Genaue Details, wie Sie potenzielle Käufer und Nichtkäufer trennen, dazu im nächsten Schritt mehr! Vorab geht es darum die Anfragen und Nachrichten aller Interessenten anzunehmen und zu sichten. Meistens geschieht das im ersten Schritt per E-Mail. Nehmen Sie sich also nach dem Inserieren der Immobilie vor, Ihr E-Mai Postfach jeden Tag zu sichten und zu beantworten. Im Idealfall empfehlen wir dann auch immer für die nächsten Gespräche nach der Telefonnummer zu fragen.

Sichten und beantworten Sie regelmäßig Ihre Mails

Kontaktaufnahme über Telefon & Handy

Bei einem Telefonat ist es einfacher, sich ein Bild des Käufers zu machen. Bedanken Sie sich für das Interesse und starten Sie das Gespräch indem Sie fragen, woher der Käufer von der Immobilie gehört hat. Außerdem: Stellen Sie sicher stets telefonisch erreichbar zu sein. Es kommt nie gut, wenn ein Käufer versucht Sie zu erreichen und den ganzen Tag geht nur der Anrufbeantworter ran. Das wirft dann auch auf Sie kein gutes Licht und kann potenzielle Käufer abschrecken.

Hier die Vorteile der Kontaktaufnahme per Telefon und Handy:

• Persönliches Gespräch mit dem Käufer
• Schnellere Kontaktaufnahme
• Kurzfristiges Absagen bzw. Verschieben des Besichtigungstermins

Sie haben sich nun ein genaueres Bild der Kaufinteressenten gemacht? Ob 20, 50 oder 200 – im nächsten Schritt empfehlen wir immer alle Anfragen zu filtern und Nichtkäufer zu disqualifizieren und auszusortieren.

Weiter zu Schritt 9: Kaufinteressenten filtern und auswählen

Die Immobilie wurde inseriert und die Anfragen durchgesichtet. Woher wissen Sie nun, welcher Kaufinteressent am Besten passt? Mehr dazu hier.

• Kaufinteressenten filtern und auswählen

Zurück zu Schritt 7: Immobilie vermarkten

Sind alle Vorbereitungen getroffen, geht es nun in die Verkaufsphase. Wie Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vermarkten, hängt sowohl vom Immobilientyp, als auch von der Lage ab. Wie sie eine Immobilie in A-Lage, B-Lage und C-Lage effizient an den Käufer bringen, erfahren Sie hier.

• Immobilie vermarkten

¿Qué significa venta parcial de inmuebles?

Beim Teilverkauf veräußern Sie einen Anteil Ihrer Immobilie (i. d. R. 10–50 %) an ein spezialisiertes Finanzunternehmen. Sie werden damit Teil einer Eigentümergemeinschaft aus zwei Parteien. Da Sie alleiniger Nutzer der gesamten Immobilie bleiben, verlangt das Finanzunternehmen ein monatliches Nutzungsentgelt – wirtschaftlich vergleichbar mit Miete auf den verkauften Anteil. Grundlage jeder Berechnung ist der aktuelle Verkehrswert Ihrer Immobilie, der per Gutachten festgestellt wird.

Kurzdefinition in einem Satz

El subcompra = usted vende una parte de la propiedad, mantiene el derecho exclusivo de uso (un derecho anclado en un contrato de partición o usufructo), paga un canon mensual de uso – al vender posteriormente la propiedad completa, el comprador parcial recibe su parte más la plusvalía y posiblemente un canon de ejecución.

Las preguntas más importantes antes de la subcompra

• Vender una parte del inmueble? Sí – la mayoría de los proveedores aceptan un porcentaje de 10–50 %.
• Vender una parte de una vivienda? Sí, siempre que se cumpla el valor mínimo (generalmente 100.000–250.000 €).
• Vender una parte de un terreno? Posible en algunos proveedores, limitado.
• Ventaja? Liquidez rápida independiente de los bancos sin verificación de solvencia como en un préstamo.
• Inconveniente? Canon de uso de aproximadamente 2,75–3,5 % anuales más canon de ejecución al vender la propiedad completa.
• Riesgo? Al vender posteriormente, a menudo queda menos de lo que la inflación ha consumido.

Los factores centrales al comprar una parte de una propiedad

Quien quiera comparar correctamente a los proveedores debe entender cinco palancas:

• Valor de mercado de la propiedad (ejemplo: 500.000 €)
• Pago inmediato (liquidez deseada, por ejemplo: 100.000 €)
• Porcentaje de propiedad vendida (por ejemplo: 20 %)
• Costo mensual de uso (en % anuales del pago)
• Condiciones en la venta total (costo de ejecución, garantía mínima de precio, participación en la plusvalía)

Las dos preguntas clave son:

1. ¿Cuánto es el costo de uso anual – y se acumula durante su plazo restante a una cantidad soportable?
2. ¿Cuánto realmente queda en la venta total posterior tras la plusvalía y los gastos?

Regla de thumb: Si el costo de uso anual es superior al tipo de interés actual para un préstamo hipotecario, la compra parcial es financieramente la solución más cara.

Tabla comparativa de proveedores: todas las condiciones a primera vista

Ejemplo base: Valor de la vivienda 500.000 €, porcentaje vendido 20 %, pago inmediato 100.000 €.

*Beneficio restante tras la venta total después de 15 años con una supuesta subida de valor del 35 %. Los gastos de uso son cálculos ejemplificativos, las condiciones individuales varían según la ubicación, el inmueble y la negociación.

6 proveedores en comparación – ganador del test & ranking

Visión general con el ganador del test y una justificación detallada. Se evalúan: altura del gasto de uso, altura del gasto de ejecución, beneficio restante tras la venta total, valor mínimo de la propiedad, transparencia.

Puesto 1: Deutsche Teilkauf – Mejor relación calidad-precio

Proveedor líder actual gracias a un bajo gasto de uso y, lo más importante, a la completa renuncia al gasto de ejecución en la venta total.

• Gasto de uso anual = 2,89 % = 241 €/mes
• Beneficio restante después de 15 años = + 41,53 % frente a la liquidación inmediata
• No hay gasto de ejecución
• Evaluar en Deutsche Teilkauf

Puesto 2: Hausanker – Mejores condiciones (empresa hermana)

Parte operativa de la Deutsche-Teilkauf-Gruppe, condiciones casi idénticas, únicamente +1 €/mes de tarifa de uso.

• Tarifa de uso anual = 2,90 % = 242 €/mes
• Beneficio restante tras 15 años = + 41,53 %
• No hay tarifa de ejecución
• Evaluar en Hausanker

Posición 3: Teilverkauf One

Condiciones justas en la tarifa de uso, aunque en el caso del venta total los beneficios restantes son ligeramente menores.

• Tarifa de uso anual = 2,89 % = 241 €/mes
• Beneficio restante tras 15 años = + 28,50 %
• Evaluar en Teilverkauf One

Posición 4: Wertfaktor

Proveedor establecido con gran cuota de mercado, aunque con una tarifa de ejecución de aproximadamente el 4 % del total de la venta, lo que reduce significativamente el beneficio restante.

• Tarifa de uso anual = 2,90 % = 242 €/mes
• Beneficio restante tras 15 años = + 29,13 %
• Tarifa de ejecución: aproximadamente 4,06 %
• Evaluar en Wertfaktor

Posición 5: Hausvorsorge

El mismo recargo mensual que el factor de valoración, pero un costo de ejecución significativamente más alto – en el caso del total de ventas, estaría usted aproximadamente un 15 % por debajo del ganador del test.

• Costo de uso anual = 2,90 % = 242 €/mes
• Resultado restante después de 15 años = + 26,34 %
• Costo de ejecución: aproximadamente 6,12 %

Posición 6: Engel & Völkers Liquidhome

Costo de uso más bajo del mercado, pero costo de ejecución más alto – atractivo para propietarios con una vida útil restante corta (por ejemplo, 5–7 años).

• Costo de uso anual = 2,75 % = 229 €/mes
• Resultado restante después de 15 años = + 25,33 %
• Costo de ejecución: aproximadamente 6,86 %
• Valor mínimo de la propiedad: aproximadamente 250.000 €

Cálculo acumulado de costes durante 15 años – el escenario peor posible

Lo que muchos calculadores de proveedores ocultan: el costo mensual de uso se acumula. Ejemplo: 100.000 € de pago inmediato, 20 % de participación, plazo de 15 años:

Claridad: durante 15 años, el confort de vivir en la vivienda cuesta al Testsieger aproximadamente 152.000 €, al proveedor más caro más de 214.000 € – en comparación con la venta total clásica seguida de una solución de alquiler.

Perfiles detallados de los proveedores

Compra alemana parcial – ganador del test en detalle

Datos clave de las condiciones (ejemplo: valor de circulación 500.000 €, participación del 20 % = pago de 100.000 €):

• Participación: 20 % | Pago: 100.000 €
• Compensación por uso: 241 €/mes | 2.892 €/año | 2,89 % a. t.
• Valor después de 15 años (estimado): 699.128 €
• Participación restante del propietario: 566.103 €
• Compensación por ejecución: 0 %
• Segundo pago: 566.103 € (+ 41,53 %)

Hausanker – hermana de la Compra alemana parcial

Condiciones prácticamente idénticas, +1 €/mes. Para propietarios sin preferencia por el nombre de marca, es prácticamente equivalente en términos económicos.

Factor valor – con compensación por ejecución

Vender al menos el 20 % (barrera de entrada más alta que en el ganador del test):

• Participación: 20 % | Compensación por uso: 242 €/mes (2,90 % a. t.)
• Valor después de 15 años: 673.000 € | Participación restante: 538.400 €
• Compensación por ejecución: − 21.872 €
• Segundo pago: 516.528 € (+ 29,13 %)
• Atención: la venta total está por debajo del equilibrio de inflación

Protección para la vivienda

• Compensación por uso: 242 €/mes (2,90 % a. t.)
• Valor después de 15 años: 672.934 € | Parte restante: 538.347 €
• Coste de ejecución: − 32.974 €
• Segunda liquidación: 505.373 € (+ 26,34 %)

Engel & Völkers Liquidhome

• Coste de uso: 229 €/mes (2,75 % a. t.)
• Valor después de 15 años: 672.934 € | Parte restante: 538.347 €
• Coste de ejecución: − 37.011 €
• Segunda liquidación: 501.336 € (+ 25,33 %)

Riesgos & escenarios críticos – esto rara vez se explica

La publicidad de los proveedores omite a menudo cuatro escenarios. Quien considere una venta parcial debe conocerlos:

Pfleg

]]> https://lukinski.es/comunidad-de-herederos-comunicarse-abiertamente-y-llegar-a-un-acuerdo/ Tue, 15 Oct 2019 21:39:21 +0000 https://lukinski.de/comunidad-de-herederos-comunicarse-abiertamente-y-llegar-a-un-acuerdo/ Se sabe por la práctica que una comunidad de herederos rara vez se pone de acuerdo. Sin embargo, los desacuerdos y las disputas abiertas en torno a una herencia inmobiliaria provocan pérdidas que usted puede evitar con prudencia. Evite los conflictos por la propiedad buscando el asesoramiento de los agentes inmobiliarios y encontrando la mejor manera con nuestro apoyo. Si el testamento no dispone lo contrario, todos los coherederos tienen el mismo derecho y obligación. Esto significa que una venta es a menudo la mejor solución y le da la oportunidad de dividir los ingresos de la herencia entre todos los coherederos y así evitar el problema de una disputa por la herencia.

¿Distribución de la herencia o venta de la casa como comunidad de herederos?

Para que la venta sea rentable, es importante que antes de la venta del inmueble se haya llegado a un acuerdo como comunidad de herederos. El acuerdo puede, que es por supuesto el mejor de los casos, alcanzarse de mutuo acuerdo entre todos los coherederos. Si es imposible llegar a un acuerdo amistoso y a una decisión conjunta, cada heredero tiene derecho a exigir una liquidación de la herencia y a que se le abone la parte que le corresponde. En el caso de los frentes endurecidos, esta decisión suele ir acompañada de una subasta parcial y la correspondiente pérdida económica para todos los coherederos.

Comunidad de herederos – Comunicarse abiertamente y llegar a un acuerdo

Te recomendamos que decidáis juntos y, en el mejor de los casos, vendáis. Al vender la casa, la comunidad de herederos se disuelve en el momento en que el producto de la venta se divide entre todos los coherederos y se paga. Una comunidad de herederos unida puede realizar la venta sin que haya varios propietarios en el registro de la propiedad y así vender más rápidamente. Para los interesados, la comunidad de herederos suele ser un obstáculo para la toma de decisiones, lo que puede retrasar la venta de la casa o llevarla a condiciones inferiores al valor de mercado.

La comunicación abierta en la comunidad de herederos excluye pérdidas y riesgos.

Como pareja de hecho, se enfrenta a una serie de tareas en una comunidad de herederos. Una vez que haya decidido vender, los agentes inmobiliarios actuarán en su nombre y descartarán la posibilidad de que venda la propiedad heredada por menos de su valor o con mucha dificultad.

Más información sobre el tema de la herencia:

Impuesto de sucesiones

Para muchos herederos, la pena, la alegría y el dolor están estrechamente relacionados. Cuando se hereda una casa, este proceso siempre va unido a una pérdida dolorosa y emocional. Al cabo de un tiempo, se extiende una ligera alegría y te das cuenta de que eres propietario de una casa. Al mismo tiempo llega la preocupación de que la Agencia Tributaria le reclame el impuesto de sucesiones y que sólo pueda pagar esta cantidad si vende la casa. Dispone de un importe de exención por debajo del cual, por lo general, no se debe pagar el impuesto de sucesiones. La cuantía de este subsidio depende de su grado de parentesco con el fallecido. Los cónyuges pueden heredar bienes inmuebles libres de impuestos hasta 500.000 euros, los hijos hasta 400.000 euros. Para evitar el pago del impuesto sobre la especulación, debe considerar si desea vivir usted mismo en la casa heredada si ésta fue adquirida hace menos de 10 años. Todo sobre el impuesto de sucesiones.

Argumentado

Lo ideal es que los herederos de una comunidad de herederos paguen rápidamente las deudas de la herencia y luego disuelvan la comunidad de herederos distribuyendo el excedente según las cuotas. Sin embargo, a menudo esta no es la realidad. Las disputas dentro de la comunidad de herederos suelen quedar sin resolver durante años después de la herencia. Cada miembro de dicha comunidad de herederos tiene derecho a exigir la disolución en cualquier momento, incluso sin causa justificada. Más información sobre la disolución de una comunidad de herederos.

Subasta de partición

La subasta parcial es una variante especial de la venta forzosa y se utiliza cuando varias personas son propietarias de una cosa. Suele tratarse de un terreno o una propiedad que se subasta y cuyo producto se reparte entre los propietarios. Esta situación se da a menudo en las comunidades de herederos cuyo patrimonio incluye una propiedad o un terreno. En una comunidad de herederos, los herederos se reparten la propiedad de los bienes de la herencia. Más información sobre la subasta de particiones.

Las preguntas más importantes sobre el tema de la comunidad de herederos:

Con las comunidades de herederos suelen surgir muchas preguntas. Desde la correcta declaración de la renta hasta la disolución de la comunidad de herederos, son muchos los puntos conflictivos que plantean dudas.

¿Qué es una comunidad indivisa de herederos?

Una comunidad de herederos indivisa describe a todos los herederos de un difunto. Esto entra en vigor si hay más de un heredero y, por tanto, se forma automáticamente una comunidad de herederos. Sin embargo, la comunidad indivisa de herederos pierde su efecto con el inicio de una disputa sobre la herencia. Sin embargo, no es obligatorio dividir una comunidad de herederos.

¿Cuál es la sucesión legal?

Si el fallecido no dejó testamento y la disposición testamentaria es inválida, la ley determina qué personas son los herederos. La sucesión legal se basa en ciertas especificaciones, como el grado de parentesco y el estado civil del fallecido.

¿Qué se entiende por liquidación de la herencia?

Si surgen problemas con la división de la herencia en una comunidad de herederos, cada heredero tiene derecho a exigir la división de la herencia. La herencia se divide entonces en partes iguales. En primer lugar, el dinero heredado o valores similares y, a continuación, los objetos heredados, como los bienes inmuebles y similares.

¿Qué es una comunidad fraccionada?

Se entiende por propiedad fraccionada a varias personas que poseen conjuntamente una cosa. La normativa legal sobre la propiedad fraccionaria se encuentra en los artículos 1008 a 1011 del Código Civil alemán.

¿Cuánto cuesta solicitar un certificado de heredero?

Se puede solicitar un certificado de herencia en el tribunal testamentario. Los costes dependen del valor de la herencia. Por ejemplo, si un patrimonio consta de 200.000 euros, el certificado de herencia cuesta 207 euros.

¿Cuándo hereda el cónyuge?

El cónyuge sólo hereda si no hay hermanos, abuelos, padres o sus hermanos del fallecido. En todos los demás casos, el derecho legal a la herencia del cónyuge superviviente se limita a una determinada cuota de la herencia.

¿Pueden heredar los nietos?

Si los hijos del fallecido están vivos, esto excluye al nieto de la sucesión legal (artículo 1924, apartado 2, del Código Civil). Por tanto, los nietos sólo pueden heredar de sus abuelos si sus propios padres han fallecido y, por tanto, han desaparecido de la sucesión.

¿Qué es un contrato de estratificación?

Se habla de estratificación, acuerdo de estratificación o contrato de estratificación cuando los coherederos de una comunidad de herederos llegan a un acuerdo entre ellos para excluir a un heredero de la comunidad de herederos. Esto se suele compensar con un pago.

]]> https://lukinski.es/enviar-documentos-al-nuevo-propietario-los-mejores-servicios-de-entrega/ Sat, 25 May 2019 11:00:21 +0000 https://lukinski.de/enviar-documentos-al-nuevo-propietario-los-mejores-servicios-de-entrega/ Envío de documentos con un servicio de entrega: cualquier persona que haya brillado en la visita a una casa o que tenga que enviar documentos importantes para la compra o venta de una casa necesita servicios de entrega fiables. Al fin y al cabo, la venta o el alquiler están tan cerca de completarse que ya no deberían producirse más errores.

No sólo vale la pena comparar los distintos servicios de paquetería y los precios y costes del envío de cartas para un envío único. Porque muchas agencias, oficinas inmobiliarias pero también otras empresas envían cartas y paquetes con mayor frecuencia. Muy pocos comparan a los proveedores.

La competencia y los precios están cambiando. Sólo el año pasado, Correos aumentó el franqueo de las cartas estándar. Los precios están cambiando, sobre todo ahora que el sector de la logística está creciendo debido al cambio en el comportamiento de los consumidores hacia el mundo digital.

Servicios de entrega de documentos, cartas y paquetes

Siempre debe enviar los documentos importantes con empresas de reparto de confianza. Si vive en grandes ciudades como Berlín o Fráncfort del Meno, sabe que puede perderse alguna que otra carta o paquete. Más: inmuebles Berlín. Por supuesto, esto no debería ocurrir cuando se trata de su nuevo piso o casa. Envíe siempre los documentos importantes para nuevos alquileres, compra y venta de casas por correo certificado.

Precios de envío, logística y valoración – comparación

¿Quiénes son los grandes proveedores de servicios de entrega y cuál de ellos le ofrece el mejor precio para el envío de documentos y cartas? Hoy echamos un vistazo a los precios de las grandes y reputadas empresas de venta por correo en Alemania. ¿Quién envía nuestros documentos de forma segura y barata a los nuevos propietarios o compradores de viviendas?

No todas las cartas son iguales, los tamaños de envío

Cualquiera que haya querido ir rápidamente a la oficina de correos y luego se dé cuenta de que la carta pesa 15 gramos de más y no tenga el cambio adecuado en el bolsillo sabe lo desagradable que es eso. Por eso, por la experiencia de la vida, siempre hay que tener un poco de cambio extra en el bolsillo cuando se va a la oficina de correos más cercana. Porque las diferentes clases de correo se basan no sólo en el tamaño, sino también en el peso. Una carta con tres páginas puede seguir considerándose una carta estándar, pero si se empaquetan diez páginas, puede acabar en una clase mayor, dependiendo de lo grueso que sea el contenido.

Naturalmente, los distintos servicios de paquetería también tienen diferentes unidades de medida individuales para calcular los paquetes de envío. Swiss Post, por ejemplo, utiliza las siguientes unidades de medida:

Formatos	Dimensiones
Estándar	L: 14 – 23,5 cm 2) W: 9 – 12,5 cm H: hasta 0,5 cmonlyforma rectangular
Compacto	L: 10 – 23,5 cm 2) W: 7 – 12,5 cm H: hasta 1 cmonlyforma rectangular
Grande	L: 10 – 35,3 cm W: 7 – 25 cm H: hasta 2 cmPuede tener forma cuadrada
Maxi	L: 10 – 35,3 cm W: 7 – 25 cm H: hasta 5 cmPosibilidad de forma cuadrada

(Fuente: Deutsche Post)

La logística y el transporte marítimo, en plena ebullición

Especialmente debido al aumento de los pedidos en línea y el consiguiente incremento del trabajo logístico, el trabajo es cada vez más exigente para muchos repartidores de paquetes. Debido a la guerra de precios, algunos servicios se están recortando, por supuesto. Por ejemplo, el repartidor de paquetes ya no llama tres veces al timbre, sino que suele desistir después de la primera vez. A veces la presión del tiempo es tan grande que el transportista de paquetes no tiene tiempo para nada y simplemente sigue adelante. Todas las agencias inmobiliarias lo han experimentado. No importa si se trata de una simple carta estándar o de un gran paquete que quizá se necesite para un evento el fin de semana y, por lo tanto, te sientes aún más decepcionado cuando el viernes hay una nota en el buzón informándote de que no había nadie.

Por ello, para las empresas, pero también para los particulares, es importante contar con un socio de transporte fiable y puntual. Porque no sólo lo sufre la propia empresa, sino que también queda mal con los clientes si, por ejemplo, se pierde una carta y se afirma que se envió, pero nunca llegó al destinatario. Un verdadero paso en falso para las empresas.

Esperamos poder ofrecerle una pequeña visión general con nuestra comparación.

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• 11 consejos para ver un piso

11 Tipps – das sollten Sie bei einem Besichtigungstermin unbedingt beachten

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