La comunidad de propietarios de un vistazo

Una comunidad de propietarios (WEG) es una comunidad de propietarios que poseen uno o más pisos en un edificio común. Por tanto, cuando usted compra un piso en un inmueble, se convierte automáticamente en copropietario y forma parte de la comunidad de propietarios.

La comunidad de propietarios puede describirse así:

Comunidad de todos los propietarios de un inmueble.

La comunidad de propietarios es responsable de la gestión, mantenimiento y modernización de los bienes comunes. Las decisiones se toman en la junta de propietarios, donde cada propietario tiene un voto. Se nombra un administrador que representa los intereses de los propietarios y es responsable de la gestión y el mantenimiento de los bienes comunes. La comunidad de propietarios es una entidad jurídica y puede, por ejemplo, celebrar contratos o comparecer ante los tribunales.

La comunidad de propietarios de un vistazo:

• Una WEG es la comunidad de todos los propietarios de un inmueble.
• Cada propietario puede representar su derecho de voto en la junta de propietarios
• Cada propietario tiene una determinada cuota de copropiedad en los bienes comunes
• Cada miembro de un WEG debe correr con los gastos de los bienes comunes
• Cada propietario es responsable de su propiedad.
• Cada propietario tiene ciertos derechos y obligaciones que cumplir
• Cada WEG debe contar con ciertos documentos que establezcan normas y límites

Acciones de propiedad y bienes comunes

La distribución de la propiedad en una comunidad de propietarios se define en la declaración de división. En ella se describe exactamente qué partes del edificio se asignan a la propiedad separada y cuáles se consideran propiedad común.

Cada propietario tiene una cuota de copropiedad en los bienes comunes del edificio, como el solar, la fachada, la escalera o el tejado. La cuantía de la cuota depende del tamaño del piso respectivo en relación con la superficie habitable total del edificio.

Para ello, cada propietario ocupa la propiedad separada de su piso. Esto significa que son los únicos propietarios de su piso y que pueden utilizarlo y gestionarlo libremente.

Es el derecho de todo propietario:

• Copropietario de los bienes comunes
• Propiedad horizontal de un piso propio

Derechos y deberes del WEG

Cada propietario de una comunidad de propietarios tiene determinados derechos y obligaciones derivados de la Ley de Propiedad Horizontal y de la declaración de división. En este apartado veremos estos aspectos con más detalle y explicaremos qué derechos y obligaciones tiene un propietario.

Los derechos y obligaciones en una WEG incluyen:

• Administración
• Mantenimiento
• Reunión de propietarios
• Resoluciones

Administración y mantenimiento

Los propietarios son corresponsables de la gestión y el mantenimiento de los bienes comunes. Esto incluye, por ejemplo, el mantenimiento del jardín, la limpieza de la escalera o la reparación del tejado. Los gastos se reparten entre los propietarios en proporción a sus cuotas de propiedad.

Todo propietario tiene este deber:

• Responsable de los bienes comunes
• Responsable de la gestión interna o externa

Participación en la reunión de propietarios

La junta de propietarios es el órgano central de la comunidad de propietarios y sirve para tomar decisiones importantes para los bienes comunes. Por lo tanto, es importante que los propietarios asistan a la reunión y expresen sus opiniones. Sin embargo, no es obligatorio asistir.

Debe levantarse acta de la junta de propietarios, que será firmada por un propietario y el administrador. El acta debe contener todas las resoluciones aprobadas y los resultados de las votaciones.

¿Le interesa el tema de las juntas de propietarios? Infórmese aquí.

• Reunión de propietarios

Procedimiento de votación y toma de decisiones

En la junta de propietarios, las decisiones se toman por votación. Existen diferentes procedimientos de votación, por ejemplo, mayoría simple, mayoría cualificada o decisión unánime. Una resolución sólo es válida si se ha aprobado correctamente y no infringe la ley ni la declaración de división.

Normas de la casa, Declaración de partición & Co.

Para regular las cuotas de propiedad en una casa con varias partes y garantizar una convivencia armoniosa, se necesitan normas escritas. Por ello, toda casa con varias partes tiene una declaración de división, normas comunitarias y normas de la casa.

El reglamento de régimen interior es el documento más importante y, desde el punto de vista jurídico, el más importante para regular el funcionamiento de un bloque de pisos. Lo redacta la comunidad de propietarios o el administrador designado y es una obligación para ellos.

Las normas comunes regulan todas las normas y leyes de convivencia en el condominio y están legalmente detrás de las normas de la casa. Dado que las normas de la comunidad pueden ser determinadas por los propios propietarios, los cambios pueden decidirse por unanimidad en la junta de propietarios.

La declaración de división de una propiedad siempre existe cuando toda la propiedad se divide en partes individuales, como unidades residenciales individuales. Por tanto, describe la división formal de la propiedad y define los derechos y obligaciones de los propietarios.

El orden de los WEG de un vistazo:

• Normas de la casa: regular el funcionamiento en edificios de varios pisos
• Normas comunitarias: regulan todas las normas y leyes de convivencia en el complejo de viviendas.
• Declaración de división: describe así la división formal de la propiedad

Reglas de la casa en las casas de vecindad: sus derechos y deberes

Vivir en un edificio de apartamentos con extraños bajo el mismo techo no siempre puede ser fácil. Las opiniones difieren, sobre todo en lo que respecta a las habitaciones de uso común, como el pasillo o el sótano. Para que todos los inquilinos sepan lo que pueden hacer y lo que no, las normas más importantes y los casos más comunes se recogen en el reglamento de la casa. Entonces, ¿qué tiene que observar usted como inquilino y qué ocurre si infringe las normas de la casa?

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Reglas de la casa: diferentes tipos, quién las determina y las cambia y las consecuencias de las infracciones

En primer lugar, debe saber que existen diferentes tipos de reglas de la casa. En primer lugar, las que forman parte del contrato de arrendamiento y, por tanto, están firmadas y aceptadas por usted y, en segundo lugar, las que existen de forma externa al contrato de arrendamiento. La diferencia es que las normas externas de la casa no pueden imponerle ningún derecho u obligación, ya que usted nunca ha firmado ni aceptado estas normas de la casa. Estas reglas de la casa sólo describen instrucciones ordenadas sobre ciertos temas. Por lo tanto, las normas externas de la casa pueden ser cambiadas o modificadas por el propietario en cualquier momento. Por otro lado, las normas de la casa en el contrato de alquiler pueden imponer derechos y obligaciones al inquilino. Por ejemplo, quitar la nieve en invierno o limpiar el hueco de la escalera. Estas normas de la casa no pueden ser cambiadas simplemente por el propietario, ya que están establecidas en el contrato de arrendamiento y tú tendrías que dar primero tu consentimiento. Ambas reglas de la casa son establecidas por el propietario y se determinan los puntos registrados en ellas. Sin embargo, no es sólo el propietario quien exige que se cumplan las normas de la casa, sino todos los residentes del edificio.

Las infracciones de las normas de la casa también distinguen entre los dos tipos. El incumplimiento de las normas establecidas en el contrato de arrendamiento puede dar lugar a una advertencia y, en casos graves, a la rescisión del contrato de arrendamiento. En el caso de las infracciones de las normas externas de la casa, normalmente no se pueden aplicar sanciones contra usted.

¿Qué puede ser regulado por las normas de la casa y qué no?

Las normas de la casa se encargan, por lo general, de regular la convivencia de varias partes. También deben regular el modo en que los inquilinos deben tratar su piso y las zonas comunes. Los epígrafes importantes que deben figurar en las normas de la casa son, por ejemplo

• Limpieza y orden
• Ruido y silencio
• Normas de seguridad
• Uso de las salas comunes
• Calefacción y ventilación

Para que quede más claro qué reglas de la casa rigen qué, he aquí un pequeño ejemplo: El contrato de alquiler puede estipular que el inquilino debe limpiar la escalera. Las normas externas de la casa regulan entonces con qué frecuencia, qué y cómo se debe limpiar la escalera. De esta manera, las áreas de responsabilidad se dividen entre las diferentes reglas de la casa. Sin embargo, las normas externas de la casa no pueden ampliar las obligaciones del contrato de alquiler, sino que sólo las especifican con mayor precisión. El reglamento de la casa tampoco puede conceder al propietario ningún otro derecho. Pero las normas de la casa en el contrato de alquiler también tienen sus límites. También en este caso, el arrendador no puede prescribir ciertas cosas que están reguladas de forma diferente por la ley. Entre ellas, por ejemplo, la calefacción. El arrendador no puede prescribir en las normas de la casa cuándo el inquilino puede o no puede calentar, porque según la ley, el inquilino tiene derecho a un piso suficientemente calentado y caliente en todas las épocas del año. Así que lee atentamente las normas de la casa y conoce tus obligaciones.

Las disputas más frecuentes sobre las normas de la casa

Por supuesto, las normas de la casa se supone que deben evitar las disputas, pero éstas se producen una y otra vez. Por supuesto, las reglas de la casa difieren según la casa y las circunstancias, pero hay reglas generales que deberían evitar las disputas. Las preguntas que se hacen una y otra vez y los temas que, sin embargo, dan lugar a disputas una y otra vez son, por ejemplo:

Cierre de la puerta principal

Este punto es la manzana de la discordia en muchos edificios de apartamentos, ya que una persona no se siente segura mientras la puerta no esté cerrada, y la otra no quiere tener que buscar la llave en una situación de peligro. En este caso, el propietario puede prescribir lo que considere correcto. Puede estipular que la puerta debe permanecer cerrada por razones de seguridad, pero también que debe permanecer abierta por razones de seguridad contra incendios. La situación legal en este caso no está clara y también hay diferentes opiniones en los tribunales.

Visitantes

Otro punto conflictivo es el tema de las visitas, porque oficialmente no se puede prohibir al inquilino tener visitas. Incluso no se permiten restricciones, como la de visitar sólo sin perro. Lo que sí puede hacer el propietario es prohibir al inquilino la entrada a la casa. Si un visitante llama la atención negativamente en varias ocasiones, por ejemplo, por perturbar la paz o causar daños, el propietario puede prohibir a esta persona la entrada en la casa y se le prohibirá la visita. Si un visitante permanece en el piso alquilado durante más de seis semanas, debe informarse al propietario.

Tiempos de silencio y ruido

Las horas de silencio más habituales, recogidas en las normas de la casa, son al mediodía, entre las 13 y las 15 horas, y por la noche, entre las 22 y las 6 horas. Sin embargo, estos horarios pueden variar los fines de semana. Durante estas horas de silencio, todos los inquilinos deben ser considerados con el ruido. Hay que evitar la música alta o el ruido de los niños jugando. La excepción, sin embargo, es el ruido de los bebés o los niños pequeños. Esto debe ser tolerado incluso por la noche. Sin embargo, el inquilino no puede prohibir que se duchen o se bañen durante estas horas. Sin embargo, por consideración al resto de la casa, las duchas no deben tomarse durante horas por la noche, especialmente en edificios con altos niveles de ruido.

Almacenamiento de bicicletas o carritos de bebé

Los carritos de bebé, las sillas de ruedas o los andadores pueden ser aparcados en el hueco de la escalera por el inquilino, pero sólo bajo ciertas condiciones. Por ejemplo, puede que no haya ningún otro trastero adecuado y que no se pueda esperar que el inquilino lleve el objeto al piso porque el ascensor no existe o es demasiado pequeño. Sin embargo, si se coloca un objeto en el pasillo, no se deben infringir las normas de seguridad contra incendios, de modo que ningún inquilino pueda verse en peligro por el objeto. Las bicicletas tienen una norma ligeramente diferente. En principio, no pueden aparcarse en el hueco de la escalera. Si no hay un sótano para bicicletas u otros almacenes y la bicicleta corre el riesgo de ser robada frente al edificio, el inquilino puede aparcar la bicicleta en el patio o llevarla a su propio piso.