U.S.A. – ¿Qué son las «Impuestos sobre la propiedad»? ¡Aquí te lo explicamos! Cuando los estadounidenses hablan de impuestos sobre la propiedad, se refieren a una de las muchas formas de impuestos en los Estados Unidos, y una de las más malinterpretadas. Es un impuesto que se paga anualmente por el posesión de una propiedad u otros bienes. Sin embargo, es un componente importante de la factura fiscal y entender cómo funciona es obligatorio para cualquier propietario de inmuebles o para cualquier persona interesada en comprar una vivienda. Aquí respondemos a las preguntas: ¿Qué son los impuestos sobre la propiedad? ¿Qué objetos se gravan con estos impuestos? ¿En qué estado se pagan muchos impuestos sobre la propiedad?

En el siguiente texto pueden aparecer errores, ya que el texto fue escrito por expertos en derecho fiscal estadounidense.

Pagar por poseer algo

Las impuestos sobre propiedades se aplican a terrenos, edificios y por ejemplo, un barco o un ascensor. Los impuestos sobre propiedades son una categoría bastante amplia. En general, la comunidad académica los considera demasiado bajos, y hay cada vez más demandas para aumentar los impuestos sobre propiedades, ya que representan una forma justa y no perjudicial de ingresos para el gobierno. Los impuestos sobre propiedades, al igual que otras tasas, se cobran una vez al año para los ciudadanos de Estados Unidos el 15 de abril.

Son comparables a la impuesto sobre patrimonio alemana, o al impuesto inmobiliario.

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¿Qué objetos se gravan con la Property Taxes?

La Property Taxes a menudo se confunde con un impuesto sobre la propiedad de terrenos. Sin embargo, esto es un error. La mayor parte de la Property Taxes se aplica a inmuebles, ya que es la propiedad inmobiliaria más cara que poseen la mayoría de las personas. Pero también pueden gravarse aviones, ordenadores, muebles, etc. Además, la Property Taxes no solo incluye la casa o edificio en sí, sino también la tierra y todos los demás objetos que estén fijos de forma permanente. Esto significa que, por ejemplo, las instalaciones de muelle también se gravan con la Property Taxes.

¿Cuánto cuesta la Property Tax?

Las impuestos sobre propiedades se consideran impuestos ad valorem, lo que significa que se basan en el valor en dinero que se le atribuye a un objeto, una Tierra, un bien inmueble, etc. La base para su cálculo es el estimador de patrimonio. Esta estimación se basa en cuánto costaría adquirir este objeto este año, orientándose al valor de mercado, la ubicación, el estado, el tamaño, etc.

Normalmente existe una tarifa impositiva específica para el lugar concreto, influenciada por leyes locales, estatales y federales. Esta tarifa se multiplica por los costos estimados o el valor de la propiedad. Por ejemplo, si paga por una Tierra valorada en $100.000 en California, donde la tasa de impuesto sobre la tierra es del 0,77%, pagará $770 a las autoridades fiscales.

En California, por una Tierra de $100.000 = $770 de impuesto sobre la tierra

Debido a las muchas formas diferentes de estructuras fiscales, existen muchos factores que entran en juego según dónde se encuentre el objeto gravado. Por esta razón, al comparar tipos impositivos se utiliza el «tipo impositivo efectivo», que considera factores que entran en juego en objetos normales.

¿Quieren ahorrar dinero en impuestos con una propiedad en los EE.UU.?

• Beneficios fiscales de inmobiliaria en EE.UU.

¿Cuánto dinero obtienen los EE.UU. de impuestos sobre propiedades?

En los EE.UU. cada persona paga 1.617 dólares al año en impuestos sobre la propiedad. El estado que paga más impuestos sobre la propiedad es New Hampshire con 3.307 dólares. Eso significa que la persona promedio en New Hampshire paga 3.307 dólares al año en impuestos sobre la propiedad. El estado donde las personas pagan menos impuestos sobre la propiedad es Alabama. En Alabama, la persona promedio paga 582 dólares al año en impuestos sobre la propiedad.

• Promedio: los ciudadanos estadounidenses pagan 1.617 dólares en impuestos sobre la propiedad

Impuestos sobre la propiedad en comparación internacional

Diversos países se diferencian en sus impuestos sobre propiedades. Algunos piden muy poco, otros mucho. Sin embargo, a nivel mundial, los expertos coinciden en que, en general, los impuestos sobre propiedades son demasiado bajos y deberían aumentarse en los países desarrollados.

Esto significa que se tiene en cuenta la fuerza económica y cuán altos son los impuestos sobre propiedades en comparación con esa fuerza económica.

< Gráfico de la OCDE: impuestos sobre propiedades, en total, % del PIB, anual, 2018

¿Tiene Estados Unidos una tasa alta de impuesto sobre propiedades?

No. El impuesto sobre propiedades en los EE.UU. es del 1,11%, lo cual es más bajo que en la mayoría de otros países desarrollados. Esta cifra es difícil de comparar con los impuestos de otros países, ya que otros países utilizan sistemas diferentes y, por ejemplo, imponen impuestos separados sobre la tierra e inmobiliaria. Por ejemplo, en Francia, los impuestos sobre la tierra ascienden al 21,88%, conocidos como la Taxe Foncière. Sin embargo, este 21,88% corresponde a un porcentaje de la mitad del valor de alquiler potencial, y hay una adicional Taxe Habitation que pagan las personas individuales para vivir en el terreno.

No obstante, el impuesto sobre la tierra en los EE.UU. es bastante bajo. En comparación, estos son los tipos en otros países:

• Alemania: 0,26%-1,00%
• Reino Unido: 0%-5%
• México: 6,5%
• Bélgica: 1,25%-2,5%

Impuestos sobre propiedades por estado

Todos los estados tienen impuestos sobre la propiedad. Todos los estados se diferencian en cuanto al impuesto medio efectivo sobre la propiedad, cómo se calcula y qué otros factores entran en juego. En promedio, el impuesto más barato sobre la propiedad se encuentra en Hawái, con un 0,30%. Esto significa que por un bien valorado en 100.000 dólares solo pagarías 300 dólares en impuesto sobre la propiedad. Eso son nada más que un 70% menos que el promedio de los estados de Estados Unidos. California tiene un impuesto sobre la propiedad del 0,74%, también bajo en comparación con el promedio nacional. Mientras tanto, el impuesto sobre la propiedad para una casa en Florida asciende a 9.400 dólares con una tasa impositiva del 0,94% y un valor de la vivienda de 1 millón de dólares.

Impuesto más bajo sobre la propiedad: Hawái, Alabama, Luisiana

Impuesto más alto sobre la propiedad: Nueva Jersey, Illinois, Nueva Hampshire

Estos son los impuestos sobre propiedades efectivos por estado de los Estados Unidos en orden alfabético.

• Alabama 0,40%
• Alaska 1,02%
• Arizona 0,67%
• Arkansas 0,64%
• California 0,74%
• Colorado 0,56%
• Connecticut 1,70%
• Delaware 0,58%
• Florida 0,94%
• Georgia 0,92%
• Hawaii 0,30%
• Idaho 0,75%
• Illinois 2,05%
• Indiana 0,87%
• Iowa 1,50%
• Kansas 1,33%
• Kentucky 0,82%
• Louisiana 0,52%
• Maine 1,27%
• Maryland 1,04%
• Massachusetts 1,15%
• Michigan 1,44%
• Minnesota 1,11%
• Mississippi 0,65%
• Missouri 1,01%
• Montana 0,76%
• Nebraska 1,65%
• Nevada 0,66%
• New Hampshire 2,03%
• New Jersey 2,21%
• New Mexico 0,68%
• New York 1,40%
• North Carolina 0,85%
• North Dakota 0,95%
• Ohio 1,62%
• Oklahoma 0,88%
• Oregon 0,98%
• Philadelphia 1,51%
• Rhode Island 1,53%
• South Carolina 0,56%
• Sud Dakota 1,22%
• Tennessee 0,73%
• Texas 1,69%
• Utah 0,62%
• Vermont 1,80%
• Virginia 0,86%
• Washington 0,92%
• Virginia Occidental 0,55%
• Wisconsin 1,73%
• Wyoming 0,55%
• Washington D.C. 0,59%

Impuestos sobre propiedades – Muy importante

Los impuestos sobre propiedades son un componente esencial de cada factura fiscal de propietario de vivienda. Es extremadamente importante comprender este tipo de impuestos y trabajar con ellos de manera eficaz. Son muy difíciles de entender, gracias a las muchas estructuras diferentes de impuestos sobre propiedades y a las diferencias entre los estados en cuanto a lo que incluyen los impuestos sobre propiedades. El comparativo entre estos estados debe aclarar qué es un tipo de impuesto sobre propiedades alto y dónde se encuentran los tipos más altos.

¿Quieren aprender más sobre los impuestos sobre propiedades en los EE.UU.?

• Todos los impuestos sobre propiedades en EE.UU. explicados

Más sobre el tema: Inmobiliaria & Derecho en los EE.UU.

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Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre propiedades en EE.UU.

¿Cuánto es el impuesto sobre propiedades en EE.UU.?

El tipo impositivo efectivo varía según el estado, entre 0,28 por ciento (Hawaii) y 2,47 por ciento (New Jersey). Estados populares de inversión en comparación: Florida 0,89%, Texas 1,60%, California 0,71%, Nueva York 1,40%. El impuesto se aplica sobre el valor estimado del mercado (valor tasado), que no siempre coincide con el valor real de mercado.

¿Debo pagar impuesto sobre propiedades como alemán?

Sí — cada propietario de una inmobiliaria en EE.UU. paga Property Tax, independientemente de su nacionalidad o residencia. Los impuestos se pagan directamente al condado y a la municipalidad y suelen ser exigibles trimestralmente. El no pago conduce a embargos por impuestos (Tax Lien) — en casos extremos, a la pérdida de la inmobiliaria.

¿Se puede deducir la Property Tax en la declaración de impuestos alemana?

Los propietarios residentes en Alemania pueden deducir las tasas de propiedad en EE.UU. como gastos de publicidad en los ingresos derivados de inmuebles en EE.UU., bajo ciertas condiciones. El Acuerdo de doble imposición entre Alemania y EE.UU. (DBA) regula qué impuestos se reconocen. Un asesor fiscal con mandato internacional es esencial en este caso.

Balance inmobiliario: de la inversión al superávit

Si no tienes la oportunidad de ver el vídeo (avión, tren, etc.): puedes encontrar la transcripción con todos los consejos directamente debajo del vídeo.

Consejo. Impuestos, finanzas: Es un asunto para el jefe. Llevo casi un año siguiendo a Alex como inversor inmobiliario. Recientemente también asistí a su coaching fiscal, lee más sobre esa vez y lo que aprendí en el coaching fiscal aquí: Experiencia de Alex Fischer.

Cómo funciona el sector inmobiliario como inversión

Sólo tienes que pagar 10.000 euros una vez y obtienes inmediatamente un valor de 100.000 euros. Una vez más, no tienes este valor de 100.000 euros en 30 años, sino que lo tienes inmediatamente, el aumento de valor puede tener lugar inmediatamente. ¿Cómo funciona eso? ¡Te lo mostraré ahora mismo!

Lo interesante del sector inmobiliario es que es un balance. Eso significa que tiene una parte de ingresos y otra de gastos. Otra particularidad de los inmuebles es que no es necesario tener 100.000 euros. Si normalmente quieres invertir dinero en un fondo de acciones o en una sociedad de crédito hipotecario, tienes que tener 100.000 euros para poder hacer una inversión de 100.000 euros en una sociedad de crédito hipotecario o de 100.000 euros.

Con los bienes raíces, funciona así: Por ejemplo, si ganas lo suficiente. Esto significa que tiene unos ingresos netos de más de 2.000 euros como persona soltera o de más de 2.500 euros como persona casada. Entonces esto significa que ya pagas impuestos, que tienes un buen nombre para el banco. Esto significa que el banco piensa que usted es un buen cliente. Por ello, el banco le presta 100.000 euros y toma la propiedad como garantía.

¡Consejo de lectura! Financiación inmobiliaria: ¿Cómo piensa el banco?

Ahora veamos este balance.

El lado de los ingresos y el lado de los gastos de una propiedad

Ya lo he dicho: el balance tiene una parte de ingresos y otra de gastos. En cuanto a los ingresos, el primer factor es la «renta». Aquí calculamos aproximadamente un 5% de ingresos por alquiler, lo que corresponde a 5.000 euros al año. Entonces tenemos una ventaja fiscal. Esto equivale aproximadamente al 1% anual, lo que supondría 1.000 euros. Esa sería la parte de los ingresos. El lado de los gastos: ahí tenemos los intereses; lo importante de los intereses es que son intereses de la deuda. Has pedido dinero prestado y por eso tienes que pagar intereses de la deuda al banco, por el hecho de estar endeudado con el banco. Esa es la cuota del préstamo por el dinero, por así decirlo. No debe confundirse con los intereses de los saldos de los créditos. Eso es algo diferente. Es decir, si el banco te debe dinero, entonces recibes dinero. Pongamos este interés al 4%. Eso correspondería a unos 4.000 euros.

De hecho, los tipos de interés son incluso más bajos en este momento. Pero prefiero calcular a un plazo un poco más largo y un poco peor para la propiedad, para que se vea que incluso en el caso de una subida de los tipos de interés, el conjunto seguiría funcionando. Más adelante se sabrá mucho más sobre las subidas de los tipos de interés, etc.

El lado de los ingresos del balance:

• Ingresos por alquiler (5%) = 5.000 euros / año
• Ventaja fiscal (1%) = 1.000 euros / año

El lado de los gastos del balance

• Intereses de la deuda (4%) = 4.000 euros / año

Importante en este ejemplo: se trata de entender el principio de la propiedad inmobiliaria.

Redención y factores de perturbación

Ahora pasemos al reembolso. El reembolso no es otra cosa que la devolución del dinero. El interés es el préstamo de dinero, el reembolso es la devolución. Así que te aseguras de que la deuda sea cada vez menor.

En este ejemplo, ahora fijamos el reembolso en un 2%. Eso corresponde a un plazo de unos 25-30 años. Esto corresponde a 2.000 euros al año. Luego hay que calcular los costes. Entre ellos se encuentra el mantenimiento, por ejemplo, si hay que reparar algo en la propiedad, o los costes de gestión de la misma. Estos no pueden ser transferidos al inquilino. En otras palabras, son costes que realmente tiene que pagar de su propio bolsillo. Se puede calcular el 1%, un buen valor medio, que corresponde a 1.000 euros en este ejemplo.

Calcula la inversión propia: Después del reembolso y los costes

Ahora trazamos una línea. 4.000 euros más 2.000 euros más 1.000 euros, es decir, un total de 7.000 euros al año. Un balance debe estar equilibrado.

Nuevo en el lado de los gastos:

• Reembolso (2%) = 2.000 euros / año
• Duración: 25-30 años
• Gastos de funcionamiento (1%) = 1.000 euros / año
• [Intereses de la deuda (4%) = 4.000 euros / año de lo anterior].

Si lo sumamos ahora, vemos «Vaya, faltan 1.000 euros». Esa es la inversión personal. Lo calculamos en un 1%, es decir, 1.000 euros al año. Para una propiedad de 100.000 euros, eso significa unos 80 euros al mes. Por estos 80 euros al mes, obtenemos una propiedad de 100.000 euros. Ahora bien, ya te he dicho que lo bueno de los inmuebles es que tienes que invertir 10.000 euros de una vez y ni siquiera inmediatamente, sino a plazos. A cambio, obtienes un valor de 100.000 euros de inmediato.

Esta (captura de pantalla) es una pista de tiempo. A partir del año cero. Ese sería el año de la compra. En el año 30, que es el año en que se paga la propiedad. La propiedad, con una amortización del 2%, se liquidaría al cabo de unos 30 años. Más adelante explicaré por qué y cómo. Aquí simplemente he marcado las estaciones intermedias: Año 10, año 20. Así que tenemos que pagar (inicialmente) 1.000 euros de nuestra propia contribución al año. Eso significa que pagamos 1.000 euros al año, por 10 años. Así que en total tenemos que pagar 10.000 euros.

Extracto (vídeo de arriba, 6:15 minutos)

Fuente: Alex Fischer Youtube

Factor de aumento de la renta y plazo

Entonces digamos lo siguiente: En el año 10, aumentamos el alquiler una vez en un 20%. Por supuesto, nadie lo hace, pero el punto aquí es entender el principio de los bienes raíces y es por eso que lo mantenemos simple. No aumentamos todos los años seguidos, en pequeños porcentajes, sino que no hacemos nada durante 10 años y luego aumentamos una vez un 20%.

Ejemplo de cálculo: Corredor cero

Luego, después de 20 años, volvemos a hacer el mismo juego. Ahora veamos cómo afecta eso a nuestro balance. En el año 10 aumentamos un 20%, es decir, 5.000 euros es nuestro alquiler anterior, lo aumentamos un 20%, entonces de repente tenemos 6.000 euros de alquiler. 6.000 euros de alquiler más 1.000 euros de ventaja fiscal, son 7.000 euros, necesitamos 7.000 euros, eso significa que nuestra propia inversión se reduce. Eso significa que del año 10 al 20 pagamos más menos cero todo el tiempo.

• Alquiler (primeros 9 años): 5.000 euros / año
• Alquiler (10-19 años): 6.000 euros / año (+20%)
• Más ventaja fiscal (arriba): 1.000 euros / año
• Ingresos totales: 7.000 euros / año
• Inversión propia (a partir del año 11): 0 euros

Ejemplo de cálculo: flujo de caja positivo

Luego, en el año 20, volvemos a aumentar el alquiler en un 20%. Eso sería aquí, el 20%, ahora tenemos 6.000 euros de renta, significa que entonces tenemos 7.200 euros de renta. Significa que ahora tenemos más 1.200 euros aquí. ¿Por qué? Tenemos 7.200 euros, 1.000 euros de ventaja fiscal son 8.200 euros, sólo necesitamos 7.000, lo que significa que tenemos un excedente de 1.200 euros. Esto significa que en el año 20-30 recuperaremos 12.000 euros.

• Alquiler (20-29 años): 7.200 euros / año (+20%)
• Más ventaja fiscal (arriba): 1.000 euros / año
• Ingresos totales: 8.2000 euros / año
• Excedente: 1.200 euros / año

Optimizar el flujo de caja y automatizar el proceso

Primero hay que agudizar el ojo para las «oportunidades de flujo de caja» (formas de generar flujo de caja pasivo). Obtenga más información sobre la optimización del flujo de caja y la automatización de los procesos aquí. Cómo aumentar su tesorería (externa).

1. Paso: Financiación y compra de inmuebles
2. Paso: Optimizar el flujo de caja

Fuente: Alex Fischer

Valor real de un inmueble: estabilidad del valor frente a la inflación

Pero al principio dije que había que invertir 10.000 euros una vez para conseguir una propiedad por 100.000 euros inmediatamente. Eso es porque no he tenido en cuenta esta parte aquí. Porque esta parte la dejo para los imprevistos. Por ejemplo, es posible que el piso no se alquile o que sea necesario realizar reparaciones importantes. Otra ventaja de los inmuebles es que normalmente, si tienes un saldo de 100.000 euros, la inflación reduce ese saldo cada año.

Un 3% de inflación te deja con sólo 97.000 euros al cabo de un año, o 40.100 euros al cabo de 25 años.

Lo bueno de los bienes inmuebles es que tienes un activo tangible, y este activo tangible aumenta de valor por la inflación. En las próximas lecciones explicaremos cómo funciona exactamente.

El préstamo disminuye, el valor real aumenta

Los activos son valores monetarios positivos, los préstamos son valores monetarios negativos. El préstamo con el que compró la propiedad es una especie de valor monetario negativo. Por supuesto, este valor monetario negativo también está sujeto a la inflación. Eso es:

Después de 30 años, 100.000 euros de deuda, es decir, un valor monetario negativo, también valen sólo 40.100 euros.

Esta tijera de que la propiedad sube y la deuda baja al mismo tiempo es lo realmente divertido de la propiedad.

Recuerde: la solvencia lo es todo

Algunos os estaréis preguntando: «Vaya, si eso es tan genial. ¿Por qué no lo hace todo el mundo? Es sencillo: no todo el mundo puede hacerlo. Para poder hacerlo, hay que a) pagar los impuestos correspondientes y b) tener un buen nombre en el banco. ¿Cuándo se tiene un buen nombre en el banco? Cuando gane al menos 2.000 euros netos como persona soltera o al menos 2.500 euros netos como persona casada.

¿Inmobiliario o fondo de inversión?

¿Inmobiliario o fondo de inversión? La diferencia entre un inmueble y una inversión convencional es que con una inversión convencional nunca podrías tener 200.000 euros con 5.000 euros. Eso nunca funcionará. Con una propiedad de inversión sí. Por qué es inteligente invertir tu dinero en inmuebles en lugar de en fondos, por ejemplo, y cómo funcionan los inmuebles como inversión, lo explicaré aquí.

• ¿Inmobiliario o fondo de inversión? (externo)